Правовое регулирование недвижимости как объекта гражданских прав

В соответствии с требованиями ст. 80 Федерального закона от 21071997г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (действовавшая в 2002г.) арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в аренду, заложено. В данном случае суд установил, что фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление Федеральной регистрационной службы осуществило регистрацию права собственности во исполнение вступившего в законную силу решения суда, право собственности зарегистрировано с обременением права. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.

В последние годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи, с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.

Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» рассматривается ситуация, когда у покупателя строения отсутствуют надлежащим образом оформленные документы на земельный участок, на котором оно находится. И данная ситуация не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка. Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка. Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.

С вступлением в силу Земельного кодекса были изменены или отменены во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления.

Например, вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором.

Итак, была рассмотрена небольшая часть вопросов, возникающих при рассмотрении споров о недвижимости, регистрации сделок с ней, а также земельные споры. Таким образом, напрашивается вывод о единообразии в применении норм земельного законодательства и законодательства о недвижимом имуществе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмов в частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. С другой стороны, понятия «частный интерес», «частный инвестор» потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборота недвижимости затрагивают публичные интересы.

В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые (в соответствии с тенденциями судебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.

Понятие «режим правового регулирования» объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков, характеризующих понятие «правовое регулирование» (принципы, инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупности норм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовое регулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводу недвижимости.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.

Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества, принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческой организации, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающий оборотоспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования, исключительные права и обязательства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

I. Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации, 1993.

2. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964.

3. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994.

4. Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ».

5. Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ»

6. Земельный Кодекс российской федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 07.03.2005).

7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральным законом «О космической деятельности»

8. Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке

9. Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

II. Специальная литература:

10. Гончаров А.А., Попонов Ю.Г. Гражданское право. Общая и Особенная части. Учебник. М.,2005.

11. Гражданское право. Том I. Учебник под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2001.

12. Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева М., 2003.

13. Гражданское право: В 2 т. Т. I.; Учебник. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2000.

14. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб, 1996.

15. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002

16. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1990.

17. Тархов В.А. Гражданское правоотношение. Уфа, 1993.

18. Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица// Российский судья. 2006 № 2.

19. Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. № 3.

20. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения. // Законодательство и экономика. 2006. № 10.

21. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10.

22. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации. // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1.

23. Приказ Минюста РСФСР от 6 января 1987г. № 01/16-01 «Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР (Утратил силу в связи с изданием Приказа Минюста РФ от 26.04.1999г. № 73).

III. Судебная практика

24. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

25. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

26. Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2005г. по делу № Ф09-4479/04-ГК.

27. Постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2005г. № А57-9239/04-5.

Размещено на Allbest.ru