Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Недопустимо дарение в виде уступки права, неразрывно связанного с личностью дарителя.

Для договора дарения, как и для всех других договоров, применяются правила о сделках, установленные Гражданским кодексом РФ, в том числе правила о недействительности сделок См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ Глава 9, параграф 2 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. (подраздел 4 глава 2 Гражданского кодекса РФ). Наличие встречного имущественного предоставления со стороны одаряемого неизбежно влечет ничтожность такого договора как притворной сделки.

Хотелось бы рассмотреть порядок заключения договора дарения.

В соответствии с гражданским законодательством России договор заключается посредством предложения заключить договор одной из сторон и его принятия другой стороной.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило применяется к договорам дарения недвижимого имущества (например, договор дарения квартиры, комнаты и т.п.).

Договор дарения считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Данное правило применяется, если даритель обещает безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности при условии, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Очень важно отметить, что при дарении недвижимого имущества будет взиматься налог, но в размере 13 процентов. Это правило вступило в силу с 1 января 2006 г. Однако если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, то любые доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения См. Налоговый кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ Пункт 18.1 статья 217 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Нотариальная сделка - сделка, совершенная в нотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законом установлена нотариальная форма их совершения.

Договор дарения в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая: федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 14-ФЗ Статья 434 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.. Если в указанных случаях договор дарения будет совершен устно, то он в силу п. 2 ст. 574 ГК РФ будет считаться ничтожным. Такой договор не влечет возникновение прав и обязанностей у сторон. По желанию сторон любой письменный договор дарения может быть также нотариально удостоверен, хотя закон не вменяет это в обязанность лиц, участвующих в сделке.

По желанию сторон нотариальные конторы и частные нотариусы удостоверяют любые не противоречащие закону сделки, для которых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит во взаимоотношения сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечивает возможность доказывания соответствующих обстоятельств в суде. Если на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защита прав может быть осуществлена и без обращения в суд - путем получения исполнительной надписи у нотариуса. Преимущество нотариально удостоверенных сделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальной конторе и при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты.

Как было сказано выше письменная форма предусмотрена для договоров дарения недвижимого имущества. Однако здесь речь о простой письменной форме, а не о нотариальной. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме (ст. 163 Гражданского кодекса РФ). Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров дарения в нотариальной форме.

Ранее такое правило действительно существовало. Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, продажи предприятия и договора дарения недвижимости было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», предусматривающей действие данного требования до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» См. Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса / Ю. Терешко // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С. 21..

В свою очередь, Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрел нотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры в рассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установлено самими сторонами в договоре.

Действующее законодательство устанавливает нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, в том числе и договоров дарения недвижимого имущества. Так за удостоверение договора дарения недвижимости нотариус взыщет: 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей, если сумма договора составляет до одного миллиона рублей; 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, если сумма договора составляет от 1 000 001 рубля до 10 000 000 включительно; если же сумма договора превышает 10 000 000 рублей, за его удостоверение нотариусом будет взыскано 77 500 рублей плюс 0,5 процента от суммы, превышающей 10 000 000 рублей См. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 Статья 22.1 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Так как одаряемое лицо получает дар безвозмездно, а волеизъявление дарителя зависит только от его внутренних побуждений, то нотариальное удостоверение таких договоров было бы целесообразнее освободить от уплаты нотариального тарифа. Тем более, что как правило, дарение происходит между близкими родственниками.

3.3 Наследование

Вопросы наследования в последнее время приобретают все большую актуальность. Происходит это на фоне изменений в экономике страны, развития института частной собственности, общего роста благосостояния граждан, которые кроме всего прочего получили возможность заниматься предпринимательской деятельностью. Действительно, если еще некоторое время назад наиболее ценным имуществом, которое могло передаваться по наследству, были дача или автомобиль, то сегодня это может быть и квартира, и земельный участок, и даже целое предприятие См. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: Вопросы правового регулирования: учеб. пособие / отв. ред. И.А. Минахина - М. : Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - 127 с..

Кроме того, растет правовое сознание и правовая культура граждан, которые более осознанно и ответственно стали подходить к вопросам наследования. Все большее количество людей прибегают к составлению завещания, тем самым по своему усмотрению распоряжаясь нажитым имуществом.

Наследственное право, стремясь соответствовать изменившимся реалиям, также претерпело значительные изменения по сравнению с законодательством советского времени. Сегодня право на наследование является одним из конституционных прав граждан. Оно закреплено и гарантируется Конституцией РФ. Право на наследование, с одной стороны, означает свободу гражданина в определении судьбы своего имущества, с другой - гарантирует защиту от необоснованных притязаний на наследственное имущество со стороны третьих лиц.

Наследственное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с переходом имущества и имущественных прав гражданина другим лицам после его смерти. Наследственное право - это достаточно обширная часть гражданского законодательства. Действительно, в данном случае необходимо учесть все возможные нюансы во избежание возникновения спорных ситуаций с целью максимальной защиты прав и интересов участников наследственных правоотношений.

Итак, согласно ч. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса РФ не следует иное.

В современных рыночных условиях основная задача при наследовании сводится к нахождению баланса между интересами и зависимостью семьи наследодателя от принадлежащего каждому из ее членов права собственности и свободой распоряжения этим правом собственности См. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть третья / В.В. Пиляева. - М. : Витрэм, 2008. 3 - 4 с..

Как показывает анализ ст. 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследственной массы могут входить:

1) вещи, как движимые, так и недвижимые; деньги, в том числе в иностранной валюте, иные валютные ценности; ценные бумаги; любые другие вещи;

2) иное имущество (например, земельный участок);

3) имущественные права (например, право требования возврата долга);

4) обязанности наследодателя (например, бремя содержания имущества).

Приведенный перечень достаточно обширен, однако, автора в рамках данной дипломной работы будет интересовать только роль нотариальных органов при наследовании объектов недвижимого имущества.

Для того чтобы наследственное правоотношение возникло, необходимо наступление определенных обстоятельств, именуемых юридическими фактами. В данном случае таким обстоятельством выступает событие смерти наследодателя. Нормы гражданского законодательства России установили юридически неразрывную связь между наследованием и гражданской правоспособностью физического лица. Такой юридический факт, как смерть, влечет прекращение гражданской правоспособности физического лица и начало наследования.

Нормы наследственного права - это правовые нормы, закрепляющие и регулирующие данную сферу общественных отношений. Согласно ст. 1116 Гражданского кодекса РФ наследственное имущество может быть унаследовано следующими субъектами наследственных правоотношений: гражданами, юридическими лицами, Россией, субъектами Федерации, муниципальными образованиями, иностранными государствами и международными организациями.

Действующее российское законодательство выделяет два вида наследования:

1) по закону;

2) по завещанию.

Наследование по закону полностью регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, а вот наследование по завещанию имеет более сложный и противоречивый порядок. И именно при удостоверении завещании особенно важную роль играют действия нотариуса.

Завещание - это односторонняя сделка, т.е. сделка, для совершения которой в соответствии с законом необходимо и достаточно выражения воли одного лица. Для совершения завещания не требуется встречного волеизъявления наследника. Завещатель вправе в любой момент изменить завещание путем составления нового завещания, а также отменить его полностью или в части. Завещание как сделка должно отвечать всем требованиям, предъявляемым законом к совершению сделок. К нему применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу завещания.

Таким образом, нотариус, удостоверяющий завещание, должен объяснить все нюансы данного поступка завещателю, а также составить завещание в учетом норм не только наследственного права, но и требований, установленных гражданским законодательством применяемых ко всем иным сделкам.

Круг лиц, могущих приобрести право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю, зависит от основания наследования, которым являются завещание и закон. Совершая завещание, гражданин может назвать лиц - своих будущих наследников и распределить свое имущество между ними. Если гражданин не оставляет завещания, то, по утвердившемуся мнению, предполагается, что его устраивает тот порядок наследования, который предусмотрен законом См. Казанцева А.Е. Приобретение права собственности в порядке наследования. Вещные права: система, содержание, приобретение / А.Е. Казанцева // Сб. науч. трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга. - М. : Статут, 2008. С. 54., с чем можно согласиться. Многие годы граждане могли иметь на праве личной собственности только предметы домашнего обихода и быта, которые особой ценности не представляли; они не могли иметь на праве личной собственности недвижимые объекты, кроме жилых домов определенной площади и этажности, находящихся, как правило, в сельской местности. Жилые помещения в городах в большинстве случаев принадлежали гражданам по договору найма жилого помещения, и в случае смерти нанимателя жилого помещения нанимателем становился другой совершеннолетний, а при отсутствии такового - несовершеннолетний член семьи. Поэтому в то время многих граждан действительно устраивал законный порядок перехода принадлежавшего им на праве собственности имущества в случае их смерти.

В настоящее время граждане могут иметь на праве частной собственности в любом количестве различное имущество, не изъятое из гражданского оборота, заниматься предпринимательской деятельностью, поэтому ситуация начала меняться, о чем свидетельствует увеличение количества совершаемых завещаний, в том числе и лицами молодого и среднего возраста.

Действующее законодательство, как и прежнее, не содержит нормы, указывающей на необходимость официального признания лица наследником после смерти гражданина, поэтому под призванием к наследству следует понимать легитимацию наследника в качестве реального наследника умершего гражданина. Таким образом, юридическим фактом, изменяющим статус наследника, является смерть гражданина или вступившее в силу решение суда об объявлении гражданина умершим. Этого достаточно для того, чтобы наследники первой очереди при наследовании по закону и наследники по завещанию приобрели статус наследников, а, следовательно, и право наследования, то есть право приобретения наследства или отказа от него.

Для приобретения наследства, а, следовательно, и права собственности на имущество наследодателя необходимо его принятие наследником, то есть последний должен совершить одностороннюю сделку, целью которой является принятие наследства. Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает два способа принятия наследства: во-первых, формальный, выражающийся в подаче по месту открытия наследства заявления нотариусу о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство; во-вторых, фактический, состоящий в совершении наследником действий, свидетельствующих о его желании принять наследство (вступление во владение или в управление наследственным имуществом, принятие мер по его сохранности, произведение расходов на его содержание и т.п.). Как показывает практика, второй способ принятия наследства является наиболее «болезненным» для наследника, ибо впоследствии возникает необходимость регистрации права собственности на унаследованное недвижимое имущество и наследнику, фактически принявшему наследство, но не получившему нотариальное свидетельство о праве на наследство приходится обращаться в суд за установлением факта принятия наследства.

В этой связи хотелось бы проанализировать правовую проблему, произошедшую в г. Братске в мае 2009 г. В 2005 г. умерла Иванова А. А. после её смерти открылось наследство, состоящее из 1/6 части общей долевой собственности в квартире А и 1/4 части общей долевой собственности в квартире Б. завещания умершая не оставила. Наследниками по закону являются родные дети - сын Г. и дочь С. В установленные законом сроки См. Гражданский кодекс Российской Федерации часть третья: федеральный закон РФ от 26.11.2001 № 146-ФЗ Статья 1154 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. дочь (сын письменно отказался от наследства в пользу сестры) обратилась к нотариусу по первой букве фамилии умершей и получила свидетельство о праве на наследство на 1/6 доли в праве общей долевой собственности в квартире А, однако, нотариус отказался включать в свидетельство о праве на наследство 1/4 доли в праве общей долевой собственности квартиры Б, указав при этом, что умершая в нарушение положений закона неправомерно участвовала в приватизации двух квартир, следовательно, во второй квартире её доля получена ею незаконно. При решении этого вопроса по поручению С. автор встретился с нотариусом и выяснил его позицию по данному наследственному делу. По его мнению, для включения незаконно приватизированного имущества наследодателем наследникам необходимо в судебном порядке установить факт принятия наследства либо признать договор на передачу квартир в собственность граждан, в котором участвовала и наследодатель, ничтожным. В ходе беседы с нотариусом автором было разъяснено, что такой способ решения проблемы с точки зрения закона является неприемлемым - действующее законодательство не позволяет заинтересованным лицам признавать ничтожными сделки, совершенные умершими людьми. Устанавливать факт принятия наследства также в данной ситуации нет необходимости ибо в силу ч. 2 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ «принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось». Таким образом, во избежание судебного разбирательства, нотариус включил в наследственную массу имущество, приобретенное наследодателем с нарушением действовавшего законодательства и выдал свидетельство о праве на наследство 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире Б.

В связи с этим, автор считает, что нотариусы, как и другие работники правоохранительных органов должны более внимательно подходить к решению возникающих проблем, в том числе систематически анализировать складывающуюся судебную практику по тем или иным вопросам.

Возвращаясь к видам наследования, хотелось бы затронуть одну проблему, до сих пор не разрешенную законодателями.

Имущество, приобретенное в период брака супругами, по общему правилу является их общей совместной собственностью. В случае смерти одного из супругов необходимо определить, какое имущество и в какой части должно войти в состав наследства. По наследству переходит только личное (раздельное) имущество умершего и его доля в общем имуществе супругов. Определение доли пережившего супруга в общем имуществе супругов возможно во внесудебном порядке путем выдачи ему на основании его заявления свидетельства о праве собственности, предусмотренного ч. 1 ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в результате чего возникает долевая собственность пережившего супруга и наследника (наследников) на имущество, находившееся в общей совместной собственности супругов.

В научной литературе и практике дискутируется вопрос о возможности применения другого способа оформления наследственных прав пережившего супруга и наследника (наследников), отличного от того, что описан выше. Данный способ оформления прав пережившего супруга и наследников заключается в том, что имущество, находившееся в совместной собственности супругов и право собственности, на которое зарегистрировано за наследодателем, включается в наследственную массу без выделения супружеской доли и переходит в собственность наследника (наследников) См. Ништ Т.А. Некоторые проблемы нотариального оформления права собственности пережившего супруга на долю в общем имуществе супругов / Т.А. Ништ // Нотариус. 2008. № 6. С. 25-37.. Противники такого оформления прав пережившего супруга указывают на нарушение прав и законных интересов пережившего супруга, отмечая, что предметом наследования становится не доля в праве общей собственности на имущество, а все имущество и, как результат, свидетельство о праве на наследство выдается на долю в праве собственности на имущество живого субъекта См. Зайцева Т.И. Наследственное право в нотариальной практике: учеб. пособие / отв. ред. П.В. Крашенинников. - М. : КНОРУС, 2007. - 196 с..

Сторонники оформления наследственных прав супруга и наследников подобным способом считают, что обязательное выделение пережившим супругом своей доли в общем имуществе супругов зачастую неоправданно усложнило бы процедуру оформления наследства, а также отмечают малую целесообразность обязательного выделения супружеской доли, когда, например, переживший супруг является одновременно единственным наследником. В последнем случае правовой результат будет одинаковым, независимо от того, будет ли выделена супружеская доля или нет. В качестве еще одного аргумента против рассматриваемого способа оформления наследственных прав пережившего супруга можно привести схожесть отказа пережившего супруга от выделения супружеской доли в совместно нажитом имуществе с дарением.

Действия пережившего супруга по включению всего имущества, приобретенного в период брака наследодателем, в наследственную массу нельзя расценивать как дарение и применять к ним правила главы 32 Гражданского кодекса РФ, так как дарение возможно совершить только в отношении своего имущества. В данном случае переживший супруг полностью отрицает принадлежность ему имущества наследодателя, переход права собственности будет происходить на основании наследования от наследодателя к наследникам, а не от пережившего супруга. Таким образом, следует признать возможность включения всего имущества, приобретенного наследодателем в период брака и зарегистрированного на его имя, в наследственную массу на основании опровержения пережившим супругом презумпции общности нажитого в браке имущества.

Порядок действий нотариуса при оформлении наследственных прав, как представляется автору должен быть следующим. При принятии наследства нотариус обязан разъяснить пережившему супругу его право на определение супружеской доли в общем имуществе супругов См. Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 15.03.2000 № 91 пункт 27 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф. и выяснить, не был ли заключен между ними брачный договор. Это разъяснение должно быть сделано до выдачи свидетельства о праве на наследство. Если от пережившего супруга поступит заявление с просьбой выдать ему свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, то нотариус, убедившись, что имеются законные основания для его выдачи, обязан выдать пережившему супругу свидетельство о праве собственности на одну вторую долю перечисляемых в свидетельстве вещей и имущественных прав. Если от пережившего супруга по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя не поступило заявления с просьбой выделить супружескую долю или заявления, из которого следует, что супружескую долю переживший супруг не намерен выделять, а другие наследники настаивают на выдаче свидетельства о праве на наследство, нотариусу следует выдать свидетельство о праве на наследство на половину имущества, приобретенного наследодателем в браке, а долю на вторую половину имущества оставить открытой. В случае если переживший супруг впоследствии выразит желание выделить супружескую долю, ему должно быть выдано свидетельство о праве собственности на 1/2 долю, оставленную ранее открытой. Если же от пережившего супруга поступит заявление, в котором он опровергнет презумпцию общности нажитого в браке имущества, то нотариусу следует выдать дополнительные свидетельства о праве на наследство (в соответствии с п. 2 ст. 1162 Гражданского кодекса РФ).

Подводя итог изложенному, следует отметить, что проблема отказа от выделения супружеской доли пережившим супругом требует более четкого законодательного регулирования, в частности, имеет смысл прямо закрепить в законодательстве такую возможность. Это позволило бы решить ряд практических проблем, возникающих при оформлении наследственных прав, а также предотвратило бы в ряде случаев необходимость обращения в суд. Пока же порядок оформления наследственных прав в указанной ситуации практически полностью остается на усмотрение нотариуса.

Одним из нововведений современного наследственного права России, является возможность составления закрытых завещаний, содержание которых является тайной для окружающих и может быть известно лишь самому завещателю (ст. 1126 Гражданского кодекса РФ).

Принимая от завещателя конверт с закрытым завещанием, нотариус обязан разъяснить завещателю содержание п. 2 ст. 1126 Гражданского кодекса РФ (завещание должно быть собственноручно написано и подписано завещателем) и ст. 1149 Гражданского кодекса РФ (правила об обязательной доле в наследстве) и сделать об этом соответствующую надпись на втором конверте, а также выдать завещателю документ, подтверждающий принятие закрытого завещания.

При этом остается проблемой грамотное составление завещания наследодателем в соответствии со всеми предъявляемыми требованиями, поскольку у нотариуса и у других специалистов по определению исключена возможность знакомства с содержанием и реквизитами составляемого документа См. Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав при дарении и наследовании. / Е.В. Вавилин // Гражданское право. 2006 № 2. С. 32..

Некоторые специалисты резко критикуют нововведения о простой форме завещания и закрытом завещании. Так, глава Федеральной нотариальной палаты РФ Е. Клячин новеллы наследования прокомментировал следующим образом: «Как практикующему нотариусу, идея закрытого завещания мне не нравится, крайне редко человек сам может составить завещание, которое отвечало бы всем требованиям закона и давало возможность исполнить волю человека так, как он этого хотел См. Глава Федеральной нотариальной палаты РФ комментирует новое законодательство о наследовании // Известия. 2002. 1 февр.».

Согласно п. 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ завещание должно быть удостоверено нотариусом. Нотариусы в своей деятельности должны руководствоваться Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, законами субъектов Федерации и иными нормативными правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ, Основами законодательства РФ о нотариате, Методическими рекомендациями по совершенствованию отдельных видов нотариальных действий нотариусами, утвержденными Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. № 91 См. Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2000. № 4 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Нотариус обязан разъяснить завещателю его права и обязанности по составлению завещания (вытекающие из наследственных правоотношений) и оказать ему содействие в составлении проекта завещания.

Если же проект завещания представлен нотариусу уже составленным, он обязан проверить содержание завещания и законность сделанных завещателем распоряжений. В указанных случаях нотариус для выяснения действительной воли завещателя должен побеседовать с завещателем без посторонних лиц. Это обстоятельство особенно важно, когда нотариус выезжает для удостоверения завещания на дом или в больницу, так как там завещатель особенно часто может находиться под влиянием заинтересованных лиц и сделать завещательное распоряжение, не соответствующее его воле. Сведения, полученные нотариусом в беседе с завещателем и отражающие волю завещателя, необходимо точно воспроизводить в тексте завещания. Поэтому при его изложении не допускается использование выражений, содержащих противоречия и различные толкования См. Раскостова Р.А. Формы завещаний и условия их действительности / Р.А. Раскостова // Наследственное право. 2008. № 2. С. 35-42..

Однако следует учитывать, что роль нотариуса при удостоверении завещания состоит не только в простом заверении подписи завещателя и учинении удостоверительной надписи. При совершении этого нотариального действия нотариусом должны быть разъяснены завещателю, помимо выяснения его подлинной воли, требования действующего законодательства о порядке наследования, о необходимости охраны прав его нетрудоспособных, несовершеннолетних наследников и иждивенцев См. Гвоздева И.Н. Вопросы наследования / И.Н. Гвоздева // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 4. С. 96-101..

На практике часто возникают случаи, когда после смерти гражданина (чаще всего живущий один) его имущество оказывается завещано людям не имевшем к нему при жизни никакого отношения. Очень часто это касается квартир. И тогда заинтересованные наследники через суд пытаются признать такие завещания недействительными. При расследовании обстоятельств таких случаев выясняется, что при составлении завещания умерший не понимал значения своих действий и не мог руководить ими в силу различных уловок мошенников. Так вот решающее значение при удостоверении завещания имеют действия нотариуса, который обязан удостовериться в дееспособности завещателя и в его способности понимать значение совершаемых им действий. Также нотариус обязан разъяснить правовые последствия совершаемых действий.

В соответствии со статьей 48 Основ законодательства РФ о нотариате гражданину может быть отказано в удостоверении завещания в случаях, когда:

1) завещание не соответствует требованиям закона (части третьей Гражданского кодекса РФ);

2) с просьбой о совершении этого нотариального действия обратилось лицо, не являющееся завещателем;

3) с просьбой об удостоверении завещания обратилось недееспособное лицо (причем недееспособность гражданина должна быть подтверждена вступившим в законную силу решением суда; в противном случае презюмируется, что лицо является дееспособным).

Если у нотариуса возникли сомнения в дееспособности гражданина, он имеет право отложить удостоверение завещания в порядке ст. 41 Основ законодательства РФ о нотариате с целью выяснения вопроса о том, имеется ли решение суда о признании этого гражданина недееспособным См. Грудцина Л.Ю. Как правильно распорядиться своим имуществом / Л.Ю. Грудцина // Материал подготовлен для системы КонсультантПлюс. [электронный ресурс] КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

В соответствии со ст. 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок нотариус обязан проверять дееспособность участвующих в сделках граждан. Однако порядок проведения такой проверки действующим законодательством не установлен.

Автору представляется, что в этой ситуации нотариус располагает следующими способами для выяснения дееспособности граждан.

Ст. 21 Гражданского кодекса РФ определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия. Кроме того, в случаях, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

В этой связи для установления дееспособности гражданина, участвующего в сделке, нотариус может требовать предъявления документа, подтверждающего возраст лица, обратившегося за совершением нотариального действия, а в соответствующих случаях - свидетельства о браке.

Если у нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими вследствие душевной болезни или слабоумия, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус, в соответствии с абзацем вторым ст. 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, вправе отложить совершение сделки и истребовать дополнительные сведения от физических и юридических лиц (например, не выносилось ли судом решение о признании лица, участвующего в сделке, недееспособным или ограниченно дееспособным).

В зависимости от полученной информации нотариус либо удостоверяет сделку, либо отказывает в совершении нотариального действия.

В связи с этим автором были изучены материалы судебной практики. Интересный случай произошел в Свердловской области. 01 августа 2006 г. судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда было рассмотрено дело № 33-5491/2006 по иску С. к Ч., нотариусу Масловой Н.Н. о признании недействительными доверенности, сделок купли-продажи жилого помещения, признании недействительным свидетельства о праве собственности, признании права собственности на квартиру в порядке наследования. Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, однако, отказал в признании прав собственности на квартиру за истцом.

В ходе разбирательства дела в кассационном порядке суд установил, что истец является родной дочерью умершей И. которая являлась собственником квартиры А. и длительное время страдала гипертонической болезнью, дисциркуляторной энцефалопатией, церебральным атеросклерозом, хроническим психическим расстройством здоровья, снижением памяти, неоднократно лечилась в психиатрическом стационаре. 11.12.2003 г. И. оформила удостоверенную нотариусом Масловой Н.Н. доверенность на право Ч. распоряжаться всем своим имуществом, в том числе и продавать свою квартиру. На основании доверенности 18.12.2003 Ч. продал указанную квартиру Д., а тот 31.12.2003, действуя через своего представителя П., действующую на основании доверенности, продал квартиру З. Истец полагает, что нотариус Маслова Н.Н. не должна была удостоверять доверенность на Ч. ввиду того, что не удостоверилась в дееспособности И. Нотариус пояснила, что умершая не признана судом недееспособной и в ходе беседы с ней вела себя адекватно. На основании ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус, совершивший нотариальные действия, противоречащие закону, обязан возместить причиненный вследствие этого ущерб. Последний покупатель квартиры А - З. суду пояснила, что купила квартиру, однако не поинтересовалась судьбой приобретаемого имущества. Признавая недействительной доверенность, сделку купли-продажи жилого помещения, свидетельство о праве собственности, суд первой инстанции исходил из того, что нотариус Маслова Н. Н. не удостоверилась в способности матери истца понимать значение своих действий и руководить ими, однако, суд признал З. добросовестным покупателем квартиры А. и на основании этого отказал истцу в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на данную квартиру. С такой позицией не согласился суд кассационной инстанции, указав в своем определении, что достаточной степени осмотрительности в действиях З. не имелось. Ответчиком З. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не было обращено внимание на то, что квартира за месяц продается два раза. Данное обстоятельство должно было вызвать с ее стороны необходимость ознакомления с документами, при котором она могла бы обратить внимание, что предыдущая сделка совершена пожилым человеком, через представителя, денежная сумма, несмотря на разницу в две недели между сделками, значительно отличается. Судебная коллегия считает, факт добросовестности покупателя З., который предполагается в соответствии с ч. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, опровергается материалами дела, поэтому требование о признании права собственности на квартиру А должно быть удовлетворено См. Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу № 33-5491/2006 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. Версия Проф..

Во избежание подобных случаев, нотариусам, при совершении любых нотариальных действий необходимо внимательно вникать в каждую конкретную ситуацию, особенно при совершении нотариальных сделок, в которых участвуют престарелые люди и люди с признаками психических заболеваний. К сожалению, при анализе судебной практики автор выявил единичные случаи подобных судебных решений. В основном суды исходят из неписанного правила «нотариус всегда прав».

Таким образом, именно четкое выполнение нотариусами требований законодательства может помочь в решении проблемы с махинациями мошенников при составлении завещаний людьми престарелого возраста.

Роль нотариуса очень хорошо раскрывается при толковании завещания. Согласно ст. 1132 Гражданского кодекса РФ при толковании завещания нотариусом, принимается во внимание буквальный смысл содержащихся в нем слов и выражений. В случае неясности буквального смысла какого-либо положения завещания он устанавливается путем сопоставления этого положения с другими положениями и смыслом завещания в целом. При этом должно быть обеспечено наиболее полное осуществление предполагаемой воли завещателя. Толкование завещания означает определение истинных намерений завещателя. Критерий толкования основан на внешних формах волеизъявления, которые выражены в завещании См. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть третья / В.В. Пиляева. - М. : Витрэм, 2008. С. 224..

При толковании завещания не просто принимается во внимание буквальный смысл имеющихся в нем слов и выражений, но и анализируется существо содержащихся в нем распоряжений.

Например, завещателем совершено завещание, в соответствии с которым он завещает принадлежащую ему квартиру дочери и сыну в равных долях каждому. Однако при оформлении наследственных прав после его смерти установлено, что квартира принадлежит завещателю и его супруге на праве общей долевой собственности. При толковании такого завещания будет неправильно руководствоваться только буквальным смыслом изложенных в нем слов, касающихся имущественного объекта завещания, поскольку завещатель не мог распорядиться квартирой целиком. Вместе с тем, оснований для отказа в выдаче наследникам свидетельства о праве на наследство по завещанию также не имеется. Нотариус, руководствуясь принципом толкования завещания, должен выдать указанное свидетельство на долю в праве общей собственности на завещанную квартиру, принадлежащую наследодателю.

Законом не предусмотрено вынесения какого-либо специального процессуального документа о толковании завещания. Проведенная процедура толкования завещания находит свое отражение в дальнейших действиях лица, наделенного правом толкования завещания. Так, предполагается, что нотариус использовал принцип толкования завещания, если им на основании указанного завещания выдано свидетельство о праве на наследство, либо, напротив, вынесено постановление об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство по мотивам несоответствия завещания требованиям закона.

Нельзя завещать, например, недвижимое имущество, которое хотя и находится во владении и пользовании у наследодателя, но у него отсутствует право собственности на данный объект недвижимого имущества.

Данный вывод подтверждается материалами судебной практики. Петров И.Ф. являлся нанимателем жилого помещения по договору социального найма и включил это жилое помещение в завещание, а также он имел намерение приватизировать свою квартиру, однако он не успел подать заявление о приватизации. После смерти Петрова И.Ф. в суд обратилась его дочь Иванова А.А. с иском о включении в наследственную массу и признании права собственности на жилое помещение. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Однако Администрация муниципального образования обжаловала данное решение в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил и вынес новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Свою позицию суд кассационной инстанции мотивировал Постановлением пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Как разъяснено в п. 8 указанного Постановления пленума Верховного Суда РФ «... если гражданин, подав заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизации, в которой ему не могло быть отказано». Однако Петров И. Ф. заявления о приватизации в компетентные органы не подавал. Следовательно он не мог завещать спорное жилое помещение, так как не находилось у него в собственности. Таким образом, нет оснований для удовлетворения иска См. Определение Московского областного суда от 16.05.2006 № 33-4051 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

В подобных случаях при толковании завещания нотариус должен выяснить, на каком праве наследодателю принадлежит завещанное имущество и имеет ли он право завещать такое имущество.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог всему вышесказанному автор отмечает наметившиеся тенденции перехода к демократическим принципам построения правовой системы в Российской Федерации. Однако, по ряду объективных причин, наивно было бы полагать, что с принятием 12 декабря 1993 г. Конституции Российской Федерации в стране резко произойдет установление демократических принципов и основ правового государства.

Автором в процессе выполнения данной работы определены место и роль нотариуса в сделках с недвижимым имуществом, выявлены положительные и отрицательные моменты в действующем законодательстве. Также автор попытался вывести некоторые предложения по совершенствованию правового поля, в частности, совершенствование деятельности нотариальных органов во взаимосвязи их с другими государственными структурами.

В ходе разработки темы дипломной работы были поставлены и решены следующие задачи: изучена история генезиса и становления нотариата в контексте с темой дипломной работы; исследован подинститут продажи недвижимости и определено место нотариуса в нем, а также изучены способы нотариальной защиты интересов, как покупателя, так и продавца; рассмотрены вопросы, связанные с дарением и наследованием недвижимого имущества; изучена и проанализирована судебная и правоприменительная практика по рассматриваемым правоотношениям.

Таким образом, необходимо сделать некоторые выводы, в ходе изучения места и роли нотариусов в сделках с недвижимым имуществом.

Нотариат зародился еще до нашей эры, в связи с развитием гражданского оборота и на протяжении всей истории является неотъемлемой частью практически каждой правовой системы любого государства.

Начавшаяся демократизация российского общества в начале 90-х годов XX века привела к возникновению института негосударственного, или латинского, нотариата. За последнее десятилетие частный нотариат занял прочные позиции в российской правовой системе, число частных нотариусов возрастает. На сегодняшний день в Братске нет ни одной государственной нотариальной конторы. В 1995 году Россия вступила в Международный союз латинского нотариата, объединяющий более 60 государств и занимающийся вопросами сближения национального законодательства, распространением положительного опыта в нотариальной сфере. Несмотря на определенные сдвиги в развитии отечественного нотариата, остается множество нерешенных проблем.

Проблемы развития современного российского нотариата во многом связаны с тем, что в юридической науке не проанализированы еще в полной мере роль и значение нотариата как части гражданско-правовой системы, направленной на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц и призванной обслуживать интересы собственности. Резкий переход от господства государственной собственности на средства производства к рыночным отношениям привел к ситуации, когда в правовой сфере возродились механизмы, смысл и значение которых не были в достаточной мере исследованы юридической наукой, в том числе и нотариат. Принципиальная перестройка системы нотариата после принятия Основ законодательства о нотариате происходила без соответствующего научного обоснования ее необходимости, без изменения в общественном сознании отношения к нотариату.

При разработке темы дипломной работы автором были выявлены следующие пробелы в действующем законодательстве и внесены предложения по устранению выявленных пробелов.

Нотариус, удостоверяя договор продажи недвижимости или договор дарения недвижимого имущества должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку проверка имущества на наличие запрещений в функции нотариусов не входит, в связи с отсутствием для этого законодательных оснований. В связи с данным пробелом в законодательстве автор считает необходимым внести изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, дополнив их положением которое будет обязывать нотариуса при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять наличие ареста на это имущество.

Так, представляется, что статью 16 (Обязанности нотариуса) Основ законодательства Российской Федерации о нотариате необходимо дополнить следующим положением «При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус обязан проверить наличие обременений отчуждаемого имущества».

Согласно ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус имеет право представлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в Федеральную Регистрационную Службу Российской Федерации в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.

По мнению автора возможно законодательно закрепить право предоставления в Федеральную Регистрационную Службу документов не только за нотариусом но и его помощником. В связи с этим необходимо дополнить статью 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате положением следующего содержания: «помощник нотариуса также обладает правом представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия нотариусом, помощником которого он является, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.

Законодательством до сих пор четко не определен круг полномочий нотариуса, возникающий при обращении за проведением государственной регистрации.

Как уже было сказано, обязательного нотариального удостоверения таких сделок не требуется. Поэтому относительно мало договоров продажи недвижимости удостоверяется нотариально. Автор считает, что было бы целесообразно законодательно закрепить обязательное удостоверение таких договоров у нотариуса, хотя и с некоторыми ограничениями. Например, установить обязательную нотариальную форму для договоров продажи нежилых помещений и другой недвижимости, не предназначенной для проживания. Во-первых, это коснется в большей части юридических лиц, а во-вторых, существенно повысит доходы федерального бюджета, в-третьих, в некоторой степени позволит разгрузить суды, ведь не для кого не секрет, что в судах рассматривается много дел о признании сделок недействительными. Это происходит также по причине неквалифицированного составления договоров отчуждения недвижимости. Нотариус, как профессионал будет составлять договор с юридической точки зрения правильно, а значит, будет гораздо меньше причин для признания его недействительным.

Если на сегодняшний день роль нотариусов при удостоверении договоров продажи недвижимого имущества и договоров дарения полностью сводится к волеизъявлению сторон, то наследственном праве роль нотариуса велика как нигде. Именно сферу наследственных правоотношений государство отдало на откуп нотариусам, законодательно закрепив, что только нотариус уполномочен на выдачу свидетельств о праве на наследство. Именно нотариус является главным толкователем и исполнителем (если завещатель не назначил исполнителя) завещаний.

Общей проблемой всей правовой системы России, в частности нотариата, является их относительная безнаказанность. Анализируя материалы судебной практики, автором было выявлено, что суды часто прикрывают неправомерные действия нотариусов, очень мало дел, по которым нотариусы были бы привлечены к ответственности за свои неправомерные действия, в большинстве дел, так или иначе связанных с совершением какого-либо нотариального действия нотариусы проходят не как ответчики, а как третьи лица. В связи с этим автор считает необходимым более жестко закрепить ответственность нотариусов. Для этого необходимо в статью 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате внести дополнение следующего содержания: «при удостоверении сделки об отчуждении недвижимого имущества, впоследствии обжалуемого заинтересованной стороной в судебной порядке, нотариус, совершивший обжалуемую сделку привлекается в качестве второго ответчика».