Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБОБРАЗОВАНИЮ

Филиал государственного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

Кафедра юриспруденции

Специальность «Юриспруденция»

Специализация «Гражданско-правовая»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Братск, 2010

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ НОТАРИАТА В РОССИИ И МИРЕ

1.1 Из мировой истории нотариата

1.2 История развития системы нотариата в России до 1917 г.

1.3 История развития нотариата в советский период

1.4 Нотариат в современной России

2 НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Общие положения

2.2 Договор продажи недвижимого имущества

2.3 Нотариальное удостоверение договоров продажи недвижимости

3 Договор дарения и наследование недвижимого имущества. Место и роль нотариуса в них

3.1 Договор дарения

3.2 Роль нотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества

3.3 Наследование

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

В последние годы в деятельности нотариата произошли определенные перемены. В связи с переходом к рыночным экономическим отношениям, многообразию форм собственности, развитию предпринимательства, выходу в экономические пространства возникла необходимость реформирования нотариата. 11 февраля 1993 года был принят новый закон о нотариате «Основы законодательства РФ о нотариате».

В 1995 году российский нотариат в лице Федеральной нотариальной палаты был принят в члены одной из крупнейших организаций - Международный Союз Латинского нотариата, в состав которого входит 66 национальных нотариальных организаций.

С появлением первых сделок на приобретение права собственности российский нотариат стал испытывать новый интерес к себе как со стороны государственной власти, так и со стороны различных субъектов гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате целью нотариальной деятельности является защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени РФ.

Отношения собственности - наиболее фундаментальные, наиболее значимые для развития общества. Успешное развитие институтов различных форм собственности, установление экономически обоснованного и эффективного взаимодействия между ними невозможно без органов и организаций, удостоверяющих и подтверждающих имущественные и иные права. Исторически сложилось так, что такими органами являются органы нотариата и, в частности, нотариусы.

Нотариат путем правомерного и своевременного совершения нотариальных действий укрепляет и придает публичную достоверность гражданско-правовым отношениям. В случаях, предусмотренных нормами гражданского законодательства, нотариальные действия выступают в качестве юридических фактов гражданского права и имеют конститутивное значение для имущественных правоотношений, и прежде всего отношений собственности.

Зарождение и развитие нотариата начиналась в тесной взаимосвязи с частной собственностью (особенно недвижимых вещей) и необходимостью ее защиты, сохранностью государственных знаний, фиксированием их на материальном носителе при соблюдении определенных правил и алгоритмов. В результате нотариат преобразовался в необходимый элемент сохранения и передачи этих знаний для последующих поколений, стал важнейшим стабилизирующим и организующим механизмом выработки и согласования интересов всех субъектов общества через право, законы. Таким образом, нотариат стал частью правовой системы. Все это обязывает нотариальную практику (как эквивалент нотариальной деятельности) существовать в рамках, установленных нравственно-правовыми нормами в этой сфере.

Исходя из всего вышесказанного вытекает актуальность темы дипломной работы. В современных рыночных условиях субъекты гражданских правоотношений должны иметь надежный и профессиональный инструмент защиты своих, прежде всего имущественных интересов. Именно нотариусы обладают необходимыми знаниями, законодательно закрепленными полномочиями по защите имущественных интересов субъектов гражданских правоотношений.

В данной дипломной работе автора будет интересовать роль нотариусов в сделках с недвижимым имуществом, в частности будут подробно рассмотрены некоторые проблемы при купле-продаже, дарении и наследовании недвижимого имущества, а также предложены пути решения данных проблем с помощью деятельности нотариусов.

Институт нотариата и его роль в гражданских правоотношениях всегда были под пристальным вниманием, как ученых-теоретиков, так и практикующих юристов.

Научное изучение роли нотариуса в гражданском обороте началось ещё в середине XIX в. когда видным ученым Н. Ляпидевским в 1875 г. была опубликована книга, посвященная истории нотариата. Последующее изучение теоретических и практических основ деятельности нотариусов, их роли в гражданском обороте продолжилось такими ученым-юристами, как А.М. Фемилиди, В.М. Долговым, И.Л. Ивачевым, Е.В. Вавилиным, П.В. Крашенинниковым и многими другими видными учеными.

Степень изученности выбранной темы дипломной работы относительно невелика. Это можно объяснить несколькими причинами: во-первых, в России не так давно появился институт частной собственности, во-вторых, в годы становления демократии государство неоправданно мало уделяло внимания совершенствованию нотариальных органов.

Целью данной дипломной работы является определение места и роли нотариуса в сделках с недвижимым имуществом, выявление слабых и сильных мест действующего законодательства в данной сфере и выработка предложений по устранению недостатков.

Для наиболее полной разработки темы дипломной работы автор видит необходимым решение следующих задач:

1) изучение истории генезиса и становления нотариата в контексте с темой дипломной работы;

2) исследования подинститута продажи недвижимости и определения место нотариуса в нем, а также изучения способов нотариальной защиты интересов, как покупателя, так и продавца;

3) рассмотрение вопросов, связанных с дарением и наследованием недвижимого имущества;

4) изучение и анализ судебной практики по рассматриваемым правоотношениям.

Решение поставленных задач обуславливает такую структуру дипломной работы, при которой в первой главе автором будет рассмотрена история зарождения и развития нотариата, роль нотариусов в сделках с недвижимым имуществом в различные периоды истории Российского государства.

Во второй главе рассмотрено и изучено правовое понятие, и сущность договора продажи недвижимости, роль нотариусов в таких сделках и предложены способы защиты гражданских прав с помощью нотариуса.

В третьей главе автор рассматривает особенности договора дарения недвижимого имущества, процедуру наследования недвижимого имущества и место нотариуса в решении этих вопросов. Объединение договора дарения и наследования в одну главу объясняется тем, что и в том и в другом случае право собственности на недвижимость возникает безвозмездно со стороны приобретателя.

1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ НОТАРИАТА В РОССИИ И МИРЕ

1.1 Из мировой истории нотариата

Возникновение нотариата неразрывно связано с развитием гражданского оборота, необходимостью содействовать его субъектам в совершении сделок и юридическом закреплении приобретаемых прав.

Нотариат возник как институт гражданского права, призванный защищать частную собственность и обеспечивающий бесспорность имущественных прав, охрану прав всех участников гражданского оборота. Исторически нотариат является составной частью правовой системы практически любой страны, так как осуществляемые нотариусом функции объективно необходимы и востребованы обществом.

Процесс зарождения нотариата уходит глубоко в историю. В одном из древнейших городов - Вавилоне, который выдвинулся на видное политическое место при знаменитом царе Хаммурапи-Законодателе (примерно 1760 г. до н.э.), писари-нотариусы редактировали различные акты на глиняных досках. Такие «глиняные» акты хранились, как правило, в храмах. При совершении некоторых сделок, требующих нотариального оформления, необходимо было присутствие отдельных лиц. Уже много веков назад нотариусы выполняли и роль банкиров, осуществляя договоры залога имущества. В дальнейшем при царствовании фараонов, глиняные доски превратились в ценные бумаги, поскольку они оформлялись на папирусе.

Однако нотариат, как институт, начинает свою историю возникновения и развития со времен Республики в Древнем Риме. Исторические источники относят его становление к III в. Во всяком случае, судя по двум конституциям римского императора Константина, а обе они были датированы 316 г., именно в них упомянуто прообразе профессии нотариусов, именуемых «табеллионами». К ним относились «разряд лиц, которые, не будучи на государственной службе занимались в виде свободного промысла составлением юридических актов и судебных бумаг под контролем государства, для всякого нуждающегося в них, за установленное законом вознаграждение См. Ляпидевский Н. История нотариата / Н. Ляпидевский. - М. : Университетская типография (Катковъ и Ко), 1875. - 21 с.». Именно институт табеллионов и считается родоначальником современного нотариата. Табеллионы занимались составлением юридических актов и судебных бумаг для любого лица за вознаграждение. Размер получаемого ими вознаграждения устанавливался государством.

Табеллионы считались лицами свободной профессии, однако государство осуществляло контроль за их деятельностью. Табеллионы были обязаны следить за соответствием оформляемого ими документа закону, как по форме, так и по содержанию. Оформление таких документов происходило в специально отведенных помещения на центральных улицах и площадях городов, и только в исключительных случаях на дому.

После падения Западной Римской империи все документы, совершенные нотариусами, стали именоваться «instrumenta publica» или «chartae publicae». Само слово «табеллион» исчезает и появляется слово «нотариус» См. Фемилиди А. М. Русский нотариат / А. М. Фемилиди. - СПб. : Издание Конторович, 1902. - 35 с..

У римлян существовал особый институт должностных лиц - писцов, в функции которых входило оформление письменных распоряжений, даваемых магистратами, и судебных формул, выносимых преторами. В их обязанности входило не только составление разного рода посланий, но и составление, и удостоверение различных сделок. Лица, выполнявшие эту работу, стали называться нотариусами. Их название происходило от латинского слова «notta», что означает стенографический знак, применяемый писцами для скорости записей, которые они вели. В римской империи впервые о нотариусе упоминается в записях секретаря великого императора Цицерона (103 г. до н. э.). При нем нотариусы получили особые полномочия - в их обязанности входило не только составление разного рода посланий и прошений, но и составление, а также удостоверение различных сделок.

В правлении Константина Великого (306-337 гг.) была произведена существенная реорганизация в работе нотариусов. Некоторым нотариальным актам была придана доказательная сила, а также обязательность, в частности последнее имело отношение к актам дарения. Функции нотариусов расширяются. Они составляют теперь уже не только юридические документы и различные акты, как ранее, но и принимают участие в деятельности судебных и административных органов, присутствуют в судебных процессах, записывают показания участников и даже составляют судебные решения. В судебных процессах с участием суда присяжных, при допросах свидетелей, чтении приговоров было необходимо присутствие нотариуса. Нотариусы уже не работали единолично, а были сгруппированы в коллективы-компании, а правительство взяло на себя обязанность регламентировать даже уровни гонораров за нотариальные действия. В это время профессия нотариуса стала настолько популярной, что даже сам император Жовьен (363 г.) был нотариусом См. Азнаев А. М. Из истории нотариата / А. М. Азнаев // Нотариус. 2007. № 5. С. 36-38..

Византийцы, как и римляне, были прекрасными юристами. Так император Юстиниан, правивший с 527 по 565 гг., стал первым деятелем этой эпохи, который объединил нотариусов в группы и коллегии и издал полный сборник юридических законодательных актов. Законодательство Юстиниана определило для нотариусов место совершения нотариальных действий - нотариальная контора; полномочия, в рамках которых они действуют; порядок работы; административную ответственность нотариусов перед министерством юстиции; уровень юридической подготовки для назначения на должность нотариуса; численность нотариусов в административном районе. Законодательство Юстиниана действовало вплоть до падения Византийской империи.

Формирование и развитие нотариата в период Античности и раннего Средневековья позволяет сделать вывод о его тесной связи с общественным строем, семейным, наследственным и вещным правом. Существенной предпосылкой возникновения и развития нотариата было наличие письменности и развитых товарно-денежных отношений.

Нотариальный институт в средневековой Италии является прототипом общеевропейского нотариата и вместе с римским правом воспринимается Францией и Германией. Авторизация нотариусов в средневековой Италии исходила не только от светской власти (императора), но и от главы церкви (папы). Императоры право назначения нотариусов передавали высшим светским или духовным сановникам: герцогам, графам или епископам. В XIII - XIV вв. некоторые независимые итальянские города получили право, помимо императора и папы, самим назначать нотариусов. В XV в. право авторизации переходит к самой нотариальной корпорации. По окончании обряда присяги новому нотариусу вручались перо и письменный прибор со словами «Прими власть совершать публичные акты сообразно с требованиями закона и с добрыми нравами» См. Указ. соч. С. 41..

Распространение римского права, его рецепция государственными системами Европы способствовали развитию нотариата в европейских странах и возрождению на новой исторической основе некоторых римских публично-правовых институтов, в том числе адвокатуры, нотариата. В связи с этим система организации нотариальной деятельности, при которой нотариусы, оставаясь лицами свободной профессии, осуществляли свои функции как представители государства, получила название латинского нотариата.

Таким образом, можно сделать вывод, что именно нуждаемость государства и общества в обеспечении реализации и защиты субъективных прав и свобод стала предпосылкой для формирования условий, на основе которых возник и стал развиваться институт нотариата. И именно заинтересованность публичной власти в законности и стабильности гражданского оборота предопределила тесную связь нотариата с государством. И хотя содержание деятельности нотариата на заре его становления в основном включало фиксацию доказательственного материала, однако нотариусы, помимо этого занимались еще составлением и оформлением сделок. Институт нотариата не только механически фиксировал юридически значимые факты, но и контролировал соответствие действий и документов закону, соблюдение их формы. Кроме того, сформированные посредством деятельности нотариата доказательства не были равнозначны остальным доказательствам - они приобретали повышенную доказательственную силу, занимая тем самым особое место в совокупности всех видов доказательств.

1.2 История развития системы нотариата в России до 1917 г.

История нотариата в Российском государстве ведет свое начало с XV в. История российского нотариата довольно богата и разнообразна. Многое было заимствовано из зарубежного нотариата, так как к моменту его возникновения в России нотариусы уже были известны в других странах. Однако российский нотариат, в целом и развивавшийся в соответствии с общемировыми тенденциями, имел собственные существенные специфические особенности, обусловленные ходом развития отечественной истории, что со всей очевидностью свидетельствует о наличии объективной связи института нотариата со всей системой государственно-правовых явлений в стране.

Нет сомнений в том, что римское право оказало существенное влияние на институт нотариата и в России См. Рулан Н. Юридическая антропология / Н. Рулан // Гражданское право. 2003. № 4. С. 160-165.. Однако в этой связи необходимо уточнить, что перенесение отдельных черт института нотариата из римского права на отечественную почву свидетельствует только о следовании России в русле общемировых тенденций. Кроме того, это перенесение не имело характера грубого заимствования, а происходило с учетом государственных, правовых, исторических, социальных и иных особенностей России.

Появление института нотариата в Российском государстве связано с периодом царствования династии Романовых. Развитие нотариата можно условно разделить на несколько этапов: первый из них начинается в XV в. и заканчивается Соборным уложением 1649 г.

Тогда в России появилось сословие площадных подьячих. Они представляли собой своеобразную корпорацию профессиональных писцов, специализировавшихся в совершении за плату гражданских сделок в интересах обращавшихся к ним лиц. Желающий быть площадным подьячим подавал челобитную царю с просьбой о назначении, при этом выборные старосты должны были дать ему нравственную и деловую характеристику, а вся корпорация профессиональных писцов несла за своего члена круговую поруку в случае причинения им ущерба от своей деятельности. Занятие это было прибыльным, и отставка от него была тяжелейшим наказанием. Постепенно контроль за деятельностью площадных подьячих со стороны государства ожесточался. Выборные старосты наделялись правом осуществлять надзор за подьячими, «чтобы воровски не писали подставных, заочных крепостей, чтобы в том пошлина не пропадала».

Царь Федор Иоаннович издал в 1597 г. Указ, в соответствии с которым была введена обязательная справка отдельных видов купчих крепостей в холопьем приказе.

Справка представляла собой свидетельский допрос с целью установления подлинности и добровольности заключения сделки, проверки принадлежности имущества продавцу и наличия обременений и запрещений на его отчуждение. Только после записи акта в книгу приказа и приложения печати - имущество считалось отчужденным и право собственности на отчуждаемую вещь возникало у приобретателя. Так контроль со стороны государства за деятельностью площадных подьячих стал фактическим. Таким образом, очевидно, что требования, предъявляемые к совершению сделок, еще принятия Соборного уложения 1649 г. и требования, предъявляемые государством к современному нотариусу практически одинаковы.

Второй этап охватывает период с 1649 г. по 1866 г. Уложение 1649 г. царя Алексея Михайловича в некоторой степени систематизировало действовавшие до этого времени указы, обязав стороны совершать сделки только через площадных подьячих с составлением справки и последующей записью в поместном приказе, таким образом, впервые разграничив функции органа, совершающего сделку, и органа, регистрирующего ее. Именно Уложение царя Алексея Михайловича 1649 года создало целую эпоху в развитии российского нотариального института. Оно упорядочило и систематизировало действующие до его появления отдельные указы, создало ту основу, на которой впоследствии вырос твёрдый порядок укрепления прав на имущество, принятый в Своде законов в 1832 году См. Беляев И.Д. История русского законодательства / И. Д. Беляев. - М. : ИНФРА-М, 1999. С. 348..

Одним из главнейших преобразований в этот период и имевшим решительное влияние на дальнейшее историческое развитие нотариального дела в России, следует считать установление строгого надзора за площадными подьячими и зависимости их от органов правительственной власти. Указами Петра великого надзор за деятельностью площадных подьячих был поручен Оружейной палате. После учреждения юстиц-коллегии в губерниях были образованны самостоятельные особые конторы крепостных дел, состоявшие из писцов и надсмотрщиков. Надзор за деятельностью главных контор поручен особому секретарю или комиссару, который назначался юстиц-коллегией.

Таким образом, как мы видим, с самого первого этапа зарождения российского нотариата государство стремилось установить жесткий контроль за этой сферой общественных отношений. Такое стремление легко можно объяснить тем, что уже в те времена зарождающаяся система нотариата была необходима и востребована в гражданском обороте. Особенно она была необходима для удостоверения торговых сделок и сделок с имуществом.

В 1775 г. по приказу Екатерины II нотариальные функции в России были возложены на суды. Крепостные акты в то время совершались в отделениях при палатах гражданских судов и при уездных судах. Крепостной порядок был учрежден для сделок связанных с куплей-продажей недвижимости, крепостных крестьян, то есть наиболее важных в то время объектов купли-продажи. Крепостные акты оформлялись в присутствии суда для придания им важности. После проверки их правильности они регистрировались в крепостной книге и с этого момента приобретали силу крепостного документа, имеющего все правовые последствия.

Следующий период начинается 14 апреля 1866 г. и заканчивается 29 октября 1917 г. принятием ленинского Декрета о земле, который ознаменовал начало ликвидации частного гражданского права.

В эпоху реформ Александра II, охвативших все отрасли общественной и государственной жизни России, было преобразовано и нотариальное дело. Вместе с новыми Судебными Уставами императора Александра II было выработано и Положение о нотариальной чести, в основу которого положены три нотариальных законодательства Западной Европы: французское 1813 г., австрийское 1845 г. и баварское 1861 г. Положение был утверждёно 14 апреля 1866 г. Вместе с введением нотариального Положения все прежние нотариусы и маклеры, кроме биржевых, прекратили свою деятельность. Отделив по образцу Запада нотариальную часть от судебной, законодатель создал самостоятельный нотариальный институт с обширным и независимым кругом действий. Указанное положение подействовало до самой революции.

Согласно Положению 1866 г. деятельность нотариуса делилась на две части - собственно нотариальная, содержание которой составляло совершение различных актов и свидетельствование документов и так называемая крепостная часть, сводившаяся к утверждению и регистрации различных актов об отчуждении и ограничении вещевых прав на недвижимость.

Большое внимание в ходе реформы было уделено урегулированию вопросов нотариата крепостной части, то есть засвидетельствованию сделок, что было связано с особой важностью актов о поземельной собственности, определяющих отношения не только частных лиц между собой, но и с государством. Сделки, совершенные крепостным порядком, объявлялись бесспорными. При соблюдении всех правил о вводе во владение сделка объявлялась бесповоротной, а ее принудительное исполнение осуществлялось административными органами. Стороны были обязаны представить справку полиции о самоличности (в отношении крепостных крестьян), а также справку органа местного самоуправления о принадлежности отчуждаемого имущества продавцу. Устанавливалось наличие запрещений и обременений на отчуждаемое имущество. По необходимости запросы о запрещениях делались другим столоначальникам, поскольку по законодательству Российской империи того времени стороны сами определяли, где именно удостоверить сделку, и не были связаны местом нахождения имущества. Затем составлялся проект сделки, который переписывался начисто на гербовой бумаге, подписывался в присутствии нотариуса, в том числе тремя свидетелями. После уплаты пошлин, гербового и других сборов акт вносился в крепостную книгу и выдавался сторонам под расписку, заносимую в особый журнал. Удостоверенный акт оглашался через сенатские ведомости, и копия объявления направлялась в гражданскую палату и уездный суд по месту нахождения имущества.

Такой порядок совершения сделок просуществовал до 29 октября 1917 г. После принятия ленинского Декрета о земле, который ознаменовал начало ликвидации частного гражданского права, система российского нотариата была фактически разрушена.

Итак, как мы видим, с течением времени российский нотариат динамично развивался, проводилось его реформирование, адаптация к современным условиям гражданского оборота. Это было вызвано тем, что нотариальные акты играли далеко не последнюю роль в общественных отношениях, ибо такие акты имели высокую доказательную силу и факт совершения сделки, заверенной нотариусом бесспорной.

1.3 История развития нотариата в советский период

После революции 1917 г. Декрет № 1 «О суде» от 24 ноября 1917 г. упразднил все ранее действовавшие до этого времени судебные установления См. Хрестоматия по истории русского государства и права / сост. Ю. П. Титова. - М. : Юристъ, 2005. С. 285., и, хотя не было ничего сказано об упразднении Положения о нотариальной части, регулировавшего до этого времени институт нотариата, он перестал существовать.

Нотариальные действия стали совершать различные учреждения: нотариальные отделы местных советов, которые возглавляли народные нотариусы, отделы юстиции, отделы социального обеспечения, записей актов гражданского состояния, т.е. различные административные органы.

Дальнейшее развитие институт нотариата получил в декабре 1919 г. в Декрете «О суде» № 2 , в котором было подчеркнуто, что нотариальные действия совершаются нотариусами, а в случае их отсутствия - лицами, их заменяющими См. Указ. соч. С. 364..

В 1919 г. нотариальные отделы местных Советов были заменены нотариальными столами.

4 октября 1922 г. было принято Положение о государственном нотариате, которое завершило создание нотариата в России после 1917 г. как самостоятельных государственных учреждений.

19 июля 1973 г. был принят Закон о государственном нотариате в СССР.

В период с октября 1922 г. по июль 1973 г. был принят ряд положений и нормативных актов, касающихся системы нотариата в СССР и РСФСР.

После прихода к управлению нотариатом СССР новых руководителей (в 1938 г.) первоочередной задачей стало принятие общесоюзных актов по нотариату. Новый проект Положения о государственном нотариате СССР был разработан отделом нотариата СССР летом 1938 г. Согласно Положению руководство должны были осуществлять старшие государственные нотариусы под контролем Народного комиссариата юстиции республик. Проект поступил в Совет Народных Комиссаров СССР. Однако долгое время этот проект не утверждался. После длительного ожидания было решено принять временные акты о нотариате в переходный период.

20 июля 1940 г. вышло Постановление СНК РСФСР «Об организации и руководстве деятельностью государственных нотариальных контор РСФСР». Нотариальные действия должны были выполнять государственные нотариальные конторы и в отдельных случаях сельсоветы. В областных центрах размещались старшие нотариусы.

В 1938 - 1939 гг. продолжался экстенсивный рост нотариальных органов СССР. Прежде всего это было связано с ростом числа нотариальных действий. В 1939 г. было совершено 8387048 нотариальных действий, что было больше, чем в предыдущем году, на 24,5%. В последующие годы рост замедлился. Основной объем нотариальной деятельности затрагивал удостоверение договоров и сделок, принятие мер по охране наследственного имущества и выдаче свидетельств о праве наследования, удостоверение завещаний См. Цветков И. Лучше организовать работу нотариата / И. Цветков // СЮ Нотариат. Сборник. 1942. № 21. С. 15-21..

В отличие от суда и адвокатуры руководство нотариатом административные органы юстиции СССР осуществляли напрямую. Несмотря на это, нотариат оставался одним из самых проблемных органов юстиции. В этой системе совершались многочисленные правонарушения, почти не было лиц с высшим юридическим образованием, мало кто работал свыше одного года. Можно выделить следующие причины такого положения. Во-первых, нотариусы получали самую низкую заработную плату среди сотрудников правоохранительных органов. Во-вторых, НКЮ так и не смог наладить повседневный контроль над нотариусами. В-третьих, вопросы нотариата мало волновали руководство СССР. В то время как правовое регулирование деятельности судов и адвокатуры в целом завершилось, общесоюзные акты по деятельности нотариата так и не были приняты См. Кодинцев. А.Я. Управление системой советского нотариата накануне Великой Отечественной войны / А. Я. Кодинцев // Адвокат. 2007. № 8. С. 56-59..

Великая Отечественная война негативно сказалась на развитии советского нотариата. Накануне войны система нотариата СССР находилась в стадии становления. Не были приняты многие важные нормативно-правовые акты, положение нотариуса было принижено.

Война привела к резкому сокращению числа нотариальных действий, совершаемых в СССР. Особенно уменьшилось количество совершения исполнительных подписей (во II полугодии 1941 г. их число снизилось в 1,5 раза). В то же время выросло число заверенных копий документов, которые совершали граждане, эвакуированные из прифронтовой полосы.

Изменения, внесенные в наследственное право, привели к резкому увеличению числа нотариальных действий. При этом нотариусам было трудно разобраться с новой практикой, и они допускали многочисленные нарушения. Выдавали свидетельства о праве на наследство не по месту открытия наследства, до истечения 6-месячного срока, не всегда истребовали необходимые документы, утверждали завещания, по которым имущество (в том числе и недвижимость) переходило лицам, не входящим в круг наследников и т.п См. Буднев Н.С. больше внимания нотариальным органам / Н.С. Буднев // Социалистическая законность. 1944. № 3/4. С. 14..

Окончание войны позволило руководству юстиции вновь поставить вопрос о принятии актов по нотариату. Проект Положения о нотариате СССР, разработанный до войны, так и не был принят. Возможно, что советское руководство решило оставить этот вопрос на уровне союзных республик. Кроме того, вопрос о нотариате советское руководство не интересовал вовсе. Общесоюзный акт так и не был принят. В итоге продолжало действовать Постановление ЦИК СССР от 14 мая 1926 г. «Об основных принципах организации государственного нотариата».

Унификации союзного законодательства в этой сфере так и не было достигнуто. Министерство юстиции СССР и Совет Министров СССР выпустили большое количество общих актов по нотариату. Однако ни о какой систематизации данных актов речи не шло. Например, в Азербайджане конторы не выдавали свидетельств о праве наследования, этим занимались суды. На Украине, в Грузии, Узбекистане конторы регистрировали аресты (запрещения), т.е. выполняли функции коммунальных органов и т.д См. Авдюков М.Г. Роль нотариата в охране прав граждан / М.Г. Авдюков, Л.И. Газиянц. - М. : Проспект, 2008. С. 22..

Проект Положения о государственном нотариате РСФСР предварительно был согласован с Министерством юстиции СССР, а затем обсуждался Министерством коммунального хозяйства РСФСР, Госпланом РСФСР, Прокуратурой РСФСР, МФ РСФСР. В новом Положении исчезли пункты о залоговых свидетельствах. Были введены положения об исполнительных подписях на взыскание заработной платы, о наследовании, хранении документов, наложении запрета на строения, морские протесты. По Положению о нотариате от 31 декабря 1947 г. нотариусы, в том числе, заверяли публично-правовые акты. Таким образом, новое Положение отразило существенное расширение функций нотариальных органов в 30 - 40-е годы.

Беспокойство вызывала бесконтрольная деятельность местных Советов, произвольно выдававших огромное количество незаконных справок и документов. Они удостоверяли фиктивные документы и незаконные сделки. Госпошлина зачастую не взыскивалась, учета никто не вел.

Суть работы нотариусов с недвижимым имуществом сводилась к договорам об установлении права застройки, об отчуждении строений и права застройки, найма жилых помещений, завещания, доверенности, свидетельства о праве наследования См. Кодинцев А.Я. Советский нотариат в послевоенный период / А.Я. Кодинцев // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 1. С. 36-38..

В послевоенный период нотариусы допускали огромное количество нарушений. Можно выделить следующие причины этих нарушений. Во-первых, низкая квалификация нотариусов. Так, при удостоверении документов нотариусы, как правило, не допускали нарушений, связанных с регистрацией простых документов, и часто ошибались при регистрации сложных. Во-вторых, нередко нарушения допускались сознательно с целью извлечения личной прибыли. В-третьих, многие конторы были парализованы наплывом дел при отсутствии помещений и технических работников.

Из года в год повторялись одни и те же нарушения. Например, в послевоенные годы допускалось много нарушений при удостоверении договоров отчуждения строений. В Средней Азии, как и в годы войны, нотариусы удостоверяли договоры отчуждения строений вместе с землей. В РСФСР в 1946 году удостоверяли договоры отчуждения строений без справок о принадлежности строений продавцу и об их страховой оценке, по завышенным ценам. На втором месте по числу нарушений стояли нотариальные действия, связанные с наследством. Так, выдавались свидетельства о праве наследования без истребования документов о смерти наследодателя, о родственных отношениях См. Буднев Н.С. За дальнейшее развертывание социалистического соревнования нотариальных контор и судебных исполнителей / Н.С. Буднев // Социалистическая законность. 1950. № 3. С. 27..

Нотариусы Армении в 1952 г. удостоверяли договоры купли-продажи строений, расположенных в сельской местности, без истребования всех необходимых документов, в частности справок о составе колхозного двора и согласии членов колхозного двора См. Кодинцев А.Я. Советский нотариат в середине 50-х годов XX века / А.Я. Кодинцев // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 3. С. 98 - 102..

Только 2 августа 1974 г. был принят первый Закон РСФСР «О государственном нотариате», который содержал нормы о задачах и организации государственного нотариата, принципах его деятельности, компетенции, общих правилах совершения нотариальных действий и применении законодательства о нотариате к иностранцам и лицам без гражданства.

1.4 Нотариат в современной России

В связи с переходом к рыночным экономическим отношениям, многообразию форм собственности, развитием предпринимательства, выходом в экономические пространства возникла необходимость реформирования нотариата.

Следствием проводимых в России социально-экономических реформ, развития рыночных отношений, усложнения и увеличения гражданского оборота явилась реформа российского нотариата в 1993 г., осуществленная после принятия ныне действующих Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

11 февраля 1993 г. принят новый закон о нотариате - Основы законодательства РФ о нотариате. С принятием данного закона в российской правовой системе начал формироваться институт свободного нотариата, основными задачами которого являются защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации. Свободный нотариат, именуемый также латинским, практикуется в большинстве стран мира. Это система, при которой нотариус осуществляет публичную функцию, получив от государства частицу его власти, но организует свою работу как лицо свободной профессии См. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 Статья 1 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф..

Основами законодательства о нотариате в Российской Федерации наряду с сохранением государственного нотариата была введена новая - частная форма нотариальной деятельности. Правосубъектность этих двух нотариальных структур одинакова: в соответствии со ст. 2 указанных Основ при совершении нотариальных действий нотариусы обладают равными правами и несут одинаковые обязанности независимо от того, работают ли они в государственной нотариальной конторе или занимаются частной практикой. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу См. Хышиктуев О.В. Перспективы развития нотариата в Российской Федерации / О.В. Хышиктуев // Современное право. 2001. № 11. С. 2..

Одной из особенностей реформы нотариата и законодательства о нотариате заключается в том, что отныне в одном экономическом пространстве будут работать два нотариуса: один в государственной конторе, другой - в частной. Разница между ними лишь в том, что первый, передавая всю пошлину за совершение нотариальных действий государству, получает от него гарантированную заработную плату, другой, занимающийся частной практикой, будет взимать тариф, который остается у него полностью (за исключением налогов и других выплат, предусмотренных законом).

По сравнению с советским нотариальным правом, действующие Основы включают в себя принципиально новый подход. С изменением государственного и рыночного механизмов Российской Федерации изменилось и современное нотариальное право. Теперь оно ориентировано на защиту прав и интересов субъектов права с учетом условий рыночной экономики и становления в стране основных принципов демократического развития.

Длительное время находившийся на периферии законодательства и юридической практики нотариат за последние несколько лет занял достойное место в правовой системе России. Как справедливо констатирует президент Федеральной нотариальной палаты России Е. Н. Клячин, первые итоги функционирования небюджетного нотариата подтвердили правильность сделанного выбора в 1993 г. принятием Основ законодательства о нотариате См. Клячин Е.Н. Потенциал нотариата - на службу обществу / Е.Н. Клячин // Российская юстиция. 2002. № 7. С. 20..

В правовой системе России стала складываться новая комплексная отрасль права - нотариальное право, объединяющая систему норм, регулирующих порядок совершения нотариальных действий и взаимоотношения нотариуса с участниками нотариального производства.

Уникальность института нотариата, его полезность, а также экономичность для общества заключается в том, что нотариат позволяет обеспечивать правоохранительные функции, законность и правомерность юридических действий участников гражданского оборота за счет них самих, без каких-либо затрат со стороны государства. Мало того, современный нотариат России позволяет государству успешнее осуществлять не только правоохранительные, но и фискальные и судебно-юрисдикционные функции. На такие сущностные характеристики нотариата важно обратить внимание именно сейчас, когда государство испытывает большие сложности при финансировании правоохранительной и судебной систем России.

2. НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Общие положения

После перехода России к рыночной экономике, различного род сделки с недвижимостью все прочнее входят в гражданский оборот и являются уже неотъемлемой частью экономики государства. Особенно распространены и широко используются такие формы сделок, как купля-продажа недвижимости, дарение и наследование. Чтобы предотвратить негативные последствия, связанные с неправильным пониманием закона или в силу чьего-то злого умысла необходимо удостоверять подлинность документов. Самая надежная форма удостоверения сделки - нотариальная форма, ибо нотариус несёт персональную ответственность за все совершаемые им действия, следовательно, он, как никто другой заинтересован в правильности и законности совершения любой сделки.

Сейчас в нашей стране в рамках осуществления правовой реформы возрожден нотариат так называемого латинского типа, восстановлен институт нотариусов, ведущих частную практику, в полной мере соответствующий мировым стандартам и нашим отечественным традициям. Нотариат основан на принципах независимости, беспристрастности, полной имущественной ответственности нотариуса, страхования его профессиональных рисков. Он обеспечивает конституционное право граждан на получение квалифицированной юридической помощи. Обязательно членство нотариуса в профессиональном объединении. Эти принципы распространяются на нотариусов, занимающихся частной практикой. Общество получило эффективный правозащитный механизм, причем беззатратный для государства, потому что нотариат стал внебюджетным См. Долгов В.М. Нотариат - это гарантии и стабильность! [электронный ресурс] / В. М. Долгов // http:// www.notary.ru.

Нотариат - это публично-правовой, правозащитный, правоприменительный институт, обеспечивающий защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. Таким образом, можно сделать вывод, что основная миссия нотариата - это предупреждение гражданско-правовых споров. Сторонники активного участия нотариуса в гражданском обороте отмечают его специфический статус, поскольку, совершая любые нотариальные действия, нотариус обязан разъяснить гражданам смысл совершаемого ими акта и предупреждать о его последствиях, что значительно повышает гарантии обеспечения надлежащего осуществления и охраны субъективных прав и законных интересов как лиц, непосредственно заинтересованных в данной сделке, так и общества в целом.

Нотариальное удостоверение, по мнению приверженцев названной позиции, необходимо для: обеспечения достоверности возникновения прав и обязанностей субъектов сделки; подтверждения подлинного волеизъявления участников соответствующих гражданских правоотношений; обеспечения государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи; защиты прав добросовестного приобретателя; освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда, причиняемого физическим и юридическим лицам вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки; сокращения временных и моральных затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Автор также считает, что для удостоверения сделок с недвижимостью, было бы не лишним законодательно установить обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. Во-первых, как было сказано выше, это позволит повысить уровень так называемой «прозрачности» сделки. Во-вторых, позволит увеличить наполняемость бюджета за счет взимания нотариального тарифа за удостоверение сделки.

Однако известны и весьма радикальные предложения: отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, оставив регистрацию прав на это имущество, и ввести для подобных сделок нотариальную форму, обязательную в силу прямого указания закона, то есть предлагается государственную регистрацию права собственности заменить всего лишь нотариальным удостоверением сделки. См. Сучкова Н. Нужна ли сделкам государственная регистрация? / Н. Сучкова // ЭЖ-Юрист. 2003. № 5. С. 9.

Такие предложения можно легко опровергнуть. Во-первых, не стоит впадать в крайности. Во-вторых, какой бы эффективной ни была система нотариата - её нельзя рассматривать как гарант, исключающий возможность совершения недействительных сделок. Нотариусы, как сотрудники любых правоохранительных органов, могут допускать ошибки при совершении тех или иных действий, отнесенных к их ведению, а иногда в силу объективных (или субъективных) причин не способны обеспечить юридическую чистоту удостоверяемых сделок. Кроме того, нельзя исключить и возможности сговора лица, заинтересованного в совершении сделки, с удостоверяющим ее нотариусом, что неоднократно имело место на практике См. Пискунова М. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? / М. Пискунова // ЭЖ-Юрист. 2003. № 26. С. 15.. Наконец, закон вовсе не препятствует выбору сторонами нотариальной формы сделки, которая, следовательно, может быть установлена соглашением сторон.

Нотариальные действия совершаются от имени Российской Федерации. Нотариусы совершают следующие виды нотариальных действий См. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: основы законодательства РФ от 22.07.1993 № 5487-1 статья 35 [электронный ресурс] // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.:

1) удостоверяют сделки, в том числе доверенности, завещания, договоры (купли-продажи, мены, залога движимого и недвижимого имущества, другие виды договоров);

2) выдают свидетельства о праве на наследство;

3) принимают меры к охране наследственного имущества;

4) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

5) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;

6) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

7) свидетельствуют подлинность подписи на документах;

8) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;

9) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;

10) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;

11) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

12) удостоверяют время предъявления документов;

13) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

14) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;

15) совершают исполнительные надписи;

16) совершают протесты векселей;

17) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;

18) принимают на хранение документы;

19) совершают морские протесты;

20) обеспечивают доказательства;

21) совершают иные нотариальные действия, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

Остановимся на наиболее значимых действиях связанных при удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему См. Федеральная нотариальная палата России. Центр нотариальных исследований. Настольная книга нотариуса Учебно-методическое пособие. Второе издание, исправленное и дополненное / Федеральная нотариальная палата // в 2 т М., 2008. - Т. 1. С. 140. . В рамках рассматриваемой темы такими правоустанавливающими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения и свидетельства о праве на наследство.

Как было сказано выше, одним из принципов деятельности нотариуса является профессионализм и имущественная ответственность за совершаемые нотариальные действия. Таким образом, нотариус заинтересован в безупречном выполнении своих функций.

Однако на сегодняшний день сложилась такая ситуация, когда роль нотариусов недооценивается государством. Как отметил в своем интервью Президент Федеральной нотариальной Палаты Российской Федерации: «Нотариус - это, вообще-то, лицо, предотвращающее споры, предотвращающее конфликты. Своей защитой он обеспечивает то, что отношения людей в дальнейшем, в процессе исполнения договора, в процессе действия этого документа, урегулированы законодателем с помощью нотариуса. Нотариус применил закон, который помогает, который предотвращает спор между людьми. Ведь один из принципов нотариата - это предотвращение споров между людьми. Миссия нотариуса направлена на то, чтобы не было споров между людьми. Непонимание законодателем этой возможности нотариата, когда в представлении граждан, не сильно знакомых с правом, нотариус порой воспринимается как некий незначительный клерк, проставляющий печати, - это и понятно, при невысокой правовой культуре нашего населения это объяснимо. Но это также происходит и оттого, что в действительности в большинстве случаев до семидесяти процентов нотариальных действий, совершаемых нотариусом, есть свидетельствование копий документов. Из ста человек семьдесят приходят к нему для того, чтобы засвидетельствовать копию документа о смерти, о рождении и еще что-то. Такое большое количество копий и формирует в обществе сознание того, что нотариус... Я пришел к нему, принес подлинник, копию, он поставил печать и расписался. Подумаешь, великое дело См. Оводов А. Интервью с Президентом Федеральной Нотариальной Палаты Е.Н. Клячиным / А. Оводов // Нотариус. № 4. С. 25-26.». В подтверждение слов Президента Федеральной Нотариальной Палаты автор продемонстрирует возможности и роль нотариусов в одном из самых сложных институтов гражданского права - сделки с недвижимым имуществом. Так как недвижимость всегда стоила больших денег, то и мошеннических действий в этой сфере всегда больше.

2.2 Договор продажи недвижимого имущества

В последнее время широкое распространение в России получил договор купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается купли-продажи недвижимого имущества, особенности его правового регулирования основаны на том, что данный договор имеет весьма специфичный объект гражданских прав.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ под договором купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).