Нотариальное удостоверение договора ипотеки и права наследования

Размещено на http://www.allbest.ru/

4

Размещено на http://www.allbest.ru/

Нотариальное удостоверение договора ипотеки и права наследования

План работы

I. Теоретический вопрос

1. Удостоверение договора об ипотеке

2. Предмет договора

3. Существенные условия

4. Закладная

II. Практическое задание

Задача №1

III. Используемая литература

I. Теоретический вопрос

1. Удостоверение договора об ипотеке

1. Нотариальное удостоверение договора ипотеки

Хотелось бы сразу отметить, что нотариальное удостоверение договора ипотеки обязательно, только если стороны договорятся об этом.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Первоначально ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержала требование о нотариальном удостоверении договора ипотеки. Аналогичное требование содержалось в п. 2 ст. 339 ГК РФ.

Обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке было отменено п. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения вступили в силу 11.01.2005 и 01.01.2005 соответственно.

В настоящее время к договору ипотеки применяются требования простой письменной формы и государственной регистрации договора.

Сделанный вывод подтверждается Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу N А70-11872/2009.

Таким образом, нотариальное удостоверение договора ипотеки считается обязательным, только если стороны договорятся об этом. договор, об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Договор, в котором отсутствуют какие-либо обязательные данные или нарушены установленные правила, не подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы такого договора устанавливаются требования об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации.

Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержится никаких ограничений относительно места нотариального удостоверения договора об ипотеке. Нет их и в Основах законодательства РФ о нотариате (ст. 55). В то же время в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено (п. 2 ст. 19), что государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

нотариальное удостоверение договор ипотека наследование

2. Предмет договора

Для того чтобы договор был нотариально удостоверен и прошел государственную регистрацию в качестве договора об ипотеке, он должен содержать в себе данные, перечисленные в ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

- предмет ипотеки;

- его оценка;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В ст. 5 Закона об ипотеке законодатель описал имущество, которое может служить предметом ипотеки.

Предмет ипотеки определяется в договоре через:

- его наименование;

- местонахождение;

- описание, достаточное для идентификации этого предмета;

- указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (указывается орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя).

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Конкретно предметом договора об ипотеке могут быть:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе дома отдыха, гостиницы;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом договора об ипотеке может быть и недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке, строительство которого не завершено. В соответствии со ст. 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Не может стать самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Принадлежностью считается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением. В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

3. Существенные условия

Президиум ВАС неоднократно высказывался на этот счет следующим образом: "Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой" (дело Президиума ВАС от 27 ноября 2007 г. N 9822/07).

Законодатель устанавливает некоторые особенности использования в качестве предметов ипотеки земельных участков, предприятий, а также жилых домов и квартир (главы 11 - 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

1. Не подлежат ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

2. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. В соответствии с п. 2 ст. 70 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Нотариус при удостоверении договора об ипотеке предприятия должен проверить наличие согласия на залог данного собственником имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченным им органом. Следует учесть, что договор об ипотеке, заключенный без такого согласия, является ничтожным. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

3. Закон не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особенность договора об ипотеке, предметом которой служит жилой дом или квартира (часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат), находящиеся в собственности гражданина, состоит в том, что он не может быть заключен через представителя. Единственное исключение из этого запрета касается ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. В этом случае ипотека будет осуществляться в порядке, установленном российским законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.

Следует также учитывать, что при ипотеке квартиры, в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В связи с определением в договоре предмета ипотеки нотариусу необходимо учитывать также следующие положения законодательства.

Не подлежит нотариальному удостоверению в силу п. 2 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке:

а) имущества, изъятого из оборота;

б) имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

в) имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация или приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки служит имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия на это всех собственников. Участник общей долевой собственности не нуждается в получении согласия других собственников для того, чтобы заложить свою долю в праве на общее имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении.

Стороны договора могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ "О плате за землю"). Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно - долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В соответствии со ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

4. Закладная

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей имущественные права ее законного владельца, которая удостоверяет право ее держателя на:

а) получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости (например, договору займа, кредитному договору и т.п.),

б) получение удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества. Закладная является ценной бумагой, передаваемой сделкой, имеющей последствия обыкновенной цессии.

Исходя из п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать, в том числе название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные п. 1 ст. 14 Закона (п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке).

Гражданский кодекс РФ (ст. 336) предусматривает возможность заложить любое имущество, за исключением вещей, изъятых из оборота. Допускается распространение залога и на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ). Благодаря этой гражданско-правовой норме открываются новые перспективы решения жилищной проблемы в Российской Федерации. Становится возможным, например, получить в банке ссуду на выкуп квартиры под залог той самой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее выкупа.

II. Практическое задание

Задача №1

Наследодатель завещал ? дома дочери, а другая половина дома осталась вне завещания. На день смерти наследодателя наряду с дочерью, наследницей по завещанию, остались жена и двое несовершеннолетних детей.

Каким образом должно быть распределено наследство?

Определите долю каждого наследника.

Какие документы должна представить дочь - наследница по завещанию для получения свидетельства о Праве на наследство?

Ответ

1. Согласно п.1 ст. 1142 ГК РФ, жена и двое несовершеннолетних детей являются наследниками первой очереди и могут претендовать на незавещанную 1/2 дома, следовательно, старшая дочь получит по завещанию 1/2, а не завещанная половина перейдет жене и двум ее несовершеннолетним детям, п.2 ст. 1141 ГК РФ гласит: «Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления.»

2. Исходя из вышесказанного, доли в наследстве распределятся следующим образом: 1/2 дома получит старшая дочь, а жена и двое детей получат по 1/6

3. Чтобы получить свидетельство о праве на наследство потребуются следующие документы:

- нотариально удостоверенное завещание, в большинстве случаев требуется, чтобы завещание содержало отметку удостоверившего его нотариуса о том, что при жизни наследодателя оно не было отменено (изменено);

- нотариально удостоверенная копия протокола с полным текстом закрытого завещания (статья 1126 ГК РФ);

- свидетельство о смерти наследодателя;

- правоустанавливающие документы на дом;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;

- справка ПИБ об инвентаризационной стоимости дома на день смерти наследодателя;

- технический паспорт на дом;

- выписка из ЕГРП об отсутствии арестов и запрещений на дом;

- паспорт;

- справку из налоговой инспекции по месту нахождения жилого строения об отсутствии задолженности по налогам (в случае, если дом перешел Вашему наследодателю по наследству или договору дарения);

- поэтажный план;

- экспликация.

III. Используемая литература

1. Репин B.C. Комментарий к «Основам законодательства о нотариате». М., СПАРК, 1998.

2. Полтавская Н., Кузнецов В. Нотариат. Курс лекций. М., 1998.

3. Настольная книга нотариуса. /Под ред. проф. B.C. Репина. М., Юридическая литература, 1994.

4. Правовые основы нотариальной деятельности. /Под ред. В. Аргунова. М., БЕК, 1994.

5. Власов Ю.Н. Нотариат в Российской Федерации. Учебно-методическое пособие. М., ЮРАЙТ, 2001.

6. Гомола А.И. Нотариат. Учебно-методическое пособие. М., Мастерство, 2002.

7. Гомола А.И. Нотариат. Учебное пособие для студентов средних профессиональных учебных заведений. М., Издательский, центр «Академия», 2003.

8. Вергасова Р.И. Нотариат в России: Учебное пособие. - 2-е изд. Прераб. И доп. - М, : ЮристЪ, 2006.

9. СПС Консультант Плюс.

Размещено на Allbest