Расследование мошенничества в сфере долевого строительства

Мошенничество в соответствии со ст.159 УК РФ является хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. Отсюда следует, что предметом преступного посягательства, является имущество или право на это имущество.

Мошеннические посягательства с целью завладения коллективным имуществом (имуществом юридических лиц) совершаются по месту нахождения собственников или хранения их ценностей. Мошенничество, направленное на завладение имуществом физических лиц, совершается в местах купли-продажи предмета посягательства, на улицах, на вокзалах, по месту жительства жертвы или преступника.

Предметом мошенничества, помимо имущества, является также право на чужое имущество как юридическая категория. Оно может быть закреплено в различных документах, например, в завещании, страховом полисе, доверенности на получение тех или иных ценностей, в различных видах ценных бумаг. Имущественные права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Права по ордерной бумаге, т.е. с указанием лица, которому или по приказу которого должно быть произведено исполнение, передаются путем совершения на этом документе передаточной надписи (индоссамента). Индоссамент, совершенный на ценной бумаге, переносит все права, удостоверенные ею, на лицо, которому они передаются. Бланковый индоссамент вообще не содержит указания на лицо, которому переданы имущественные права (ст.146 ГК РФ). Документы, содержащие имущественные права, нередко бывают предметом различных мошеннических операций. Причем с момента получения мошенником документа, на основании обладания которым он приобретает право на имущество, преступление признается оконченным независимо от того, удалось ли мошеннику получить по нему соответствующее имущество в натуре или в денежном выражении.

Все вышесказанное полностью относится к предмету отдельных видов мошенничества: мошенничеству в сфере предпринимательства, связанному с не целевым использованием денежных средств, в банковской и кредитной сферах, в сфере здравоохранения. Специфика предмета каждого из этих видов мошенничества состоит в характере используемых преступниками документов, а также, способах подделки последних.

Определяющим криминалистическим признаком мошенничества служит способ его совершения, который, в конечном счете, сводится к обману или злоупотреблению доверием обманутого лица или организации. В любом случае этот способ направлен на получение имущественной выгоды.

Законодатель не раскрывает понятий: "обман" и "злоупотребление доверием". На практике под обманом понимают умышленное искажение или сокрытие истины с целью ввести в заблуждение лицо, в ведении которого находится имущество, и таким образом добиться от него добровольной передачи имущества, а также сообщения с этой целью заведомо ложных сведений. Обман - это, прежде всего сознательная дезинформация контрагента, либо иного лица.

В случаях злоупотребления доверием преступник пользуется доверительными отношениями, сложившимися между ним и потерпевшим, которым является обычно собственник имущества. К примеру, предпринимателя берут в долю несколько бизнесменов, а он со временем начинает выводить активы компаньонов из общей фирмы. В итоге весь бизнес оказывается у него под контролем, а партнеры - выброшенными из общего дела. Такие схемы практически недоказуемы, ведь с юридической точки зрения никакого нарушения закона здесь нет.

Необходимо проанализировать понятия обмана и злоупотребления доверием с научной точки зрения.

По мнению отдельных ученых, обман - это умышленное искажение действительного положения вещей, сознательная дезинформация контрагента, преднамеренное введение его в заблуждение относительно определенных факторов, обстоятельств, событий в целях побудить его по собственной воле передать имущество мошеннику См: Гаврилин Ю.В., Шурухнов Н.Г. Криминалистика. Методика расследования отдельных видов преступлений. М., 2004. С. 139.

В данном понятии отражена главная цель обманных действий - побудить потерпевшего передать свое имущество мошеннику. Однако данные авторы ограничились перечислением подвидов обмана, что может внести неточность в теоретические положения методики расследования мошенничества. Юридическое понятие должно отличаться конкретностью и ясностью, способствовать однозначному пониманию какого-либо уголовно-правового понятия.

Соответственно, применительно к мошенничеству, под обманом можно понимать умышленное использование доверия вопреки морали и закону, совершенное из корыстной или иной личной заинтересованности, причинившее существенный вред охраняемым законом правам и интересам граждан и организаций См: Волохова О.В. Современные способы совершения мошенничества: особенности выявления и расследования. М., 2005. С. 7.

Помимо обмана, при мошенничестве средством хищения может быть и злоупотребление доверием, под которым можно понимать противоправное умышленное использование своих прав и возможностей с целью причинения вреда законным правам и интересам граждан и организаций См: Волохова О.В. Указ. соч., С. 10.

Это происходит тогда, когда преступник использует гражданско-правовые отношения (например, договорные), основанные на доверии сторон.

Злоупотребление доверием тесно примыкает к обману. Мошенник использует доверительные отношения с собственником, чтобы обман был более убедительным, либо, наоборот, прибегает к обману, чтобы завоевать доверие потерпевшего.

Обман и злоупотребление доверием при мошенничестве служат средствами получения чужого имущества или прав на него. Поэтому между обманом, злоупотреблением доверием и получением имущественных выгод должна существовать причинная связь, которая устанавливается тогда, когда обман способствует укреплению у потерпевшего намерения передать имущество мошеннику. Следовательно, причинная связь имеет место лишь при условии, когда обман произошел до передачи потерпевшим своего имущества, либо прав на него, мошеннику.

Однако сущность указанных средств мошенничества заключается в одном: преступник путем уверений или умолчаний создает у потерпевшего неверное представление об обстоятельствах и приводит его к убеждению в выгодности передачи имущества или имущественных прав другой стороне.

Законодательство о долевом строительстве Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в ред. от 23 июля 2008 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 40. требует, чтобы Договор о долевом строительстве обязательно регистрировался в Федеральной регистрационной службе. Застройщик вправе заключать договоры с дольщиками только после приобретения разрешения на строительство. Привлекать деньги на строительство многоквартирного дома у физических лиц возможно только на основании Договора участия в долевом строительстве. Договор обязан обязательно содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Это лишь небольшая часть того, что необходимо знать при решении сделок с компаниями-застройщиками.

В настоящее время покупатели соглашаются на различные "обходные" схемы при инвестировании денег в строительство квартир. Однако как адвокат советую требовать от компаний полного соблюдения законодательства о долевом строительстве. Думаю, что в свое время покупатели сами допустили, чтобы их обманули.

Профессионализм мошенников, непрерывно производящих обманные операции, позволяет говорить о типичных способах соверешния мошенничества с недвижимостью.

Немалые деньги, циркулирующие в сфере торговли недвижимостью и строительно-ремонтных работ, заставляют преступников придумывать все новые способы обмана. В последнее время участились случаи мошенничества не только в экономической, предпринимательской сферах, но и по отношению к частным гражданам. Проведем краткий анализ наиболее распространенных способах мошенничества в сфере долевого строительства.

Первым из них является невыполнение договора купли-продажи.

Суть состоит в том, что владелец квартиры доверяет продажу другому лицу, которое, получив право продажи, использует его в свою пользу. Избежать встречи с мошенником можно, если обратиться в риэлторскую фирму, имеющую законную лицензию и накопившую солидный опыт работы на рынке недвижимости Василенко В.П. Организация и методика расследования новых форм преступлений в сфере экономики. / Василенко В.П., Модогоев А.А -- М. Юридическая литература, 2003. - С. 213..

Другим способом является сдача квартир в аренду. Мошенник арендует квартиру на определенный срок, затем фабрикует пакет документов, подтверждающих его владение этой квартирой.

Возможны случаи, когда предъявляет паспорт настоящего владельца квартиры человеком на него похожим. Затем арендованная мошенником квартира продается, и возникает новый владелец квартиры, предъявляющий свои права. Чтобы обезопасить себя от подобного мошенничества, необходимо заключить договор найма, в котором оговаривается сумма аренды (деньги получать лучше всего по безналичному расчету).

Наряду с арендой, широкой популярностью среди мошенников пользуется дарение недвижимости.

Факт дарения подразумевает, что владелец дарит квартиру безвозмездно. Поэтому нежелательно оформлять договор дарения при фактической сделке купли-продажи. Доказать факт передачи денег в этом случае трудно, а правоохранительные органы рассматривают такой вид отношений, как фиктивную сделку, поскольку она подразумевала куплю-продажу. Иногда договор дарения оформляют при обмене. Обменивающиеся стороны как бы дарят свои квартиры друг другу, хотя гражданам выгоды такая сделка не дает.

Обмен недвижимости также часто встречается в деятельности правоохранительных органов по борьбе с мошенничеством. Как правило, мошенничество возможно, если дополнительные условия не отражены в договоре мены (например, денежные суммы или другие блага, которые должны перейти вместе с обмениваемой квартирой). Не поленитесь вникнуть во все детали. Исчерпывающее юридическое оформление всех условий обменивающихся сторон способствует добросовестному выполнению сделки Букаев Н.М. Расследование преступных посягательств на имущество граждан, совершенных путем мошенничества / Букаев Н.М. - Сургут, 2006. - С. 53..

Особое внимание следует обратить на завещание недвижимости. Некоторые мошенники используют завещание, чтобы прикрыть другие сделки. Обычно это сделка по купле-продаже. Договор-завещание расторгнуть трудно, и если не выполнены устные условия по оплате, завещающий может остаться без квартиры и денег. Поэтому при купле-продаже следует заключать договор, соответствующий совершаемой сделке.

Теперь рассмотрим способы мошенничества в сфере долевого строительства. Первым из них является покупка квартиры в еще недостроенном доме.

В этом случае приманкой служат цены ниже коммерческих.

После оплаты может выясниться, что фирма вообще не имеет права на этот вид продаж либо строительство заморожено или не ведется. Мошенничество чаще совершают посреднические фирмы, которые берут деньги у покупателей недвижимости и не передают их настоящим фирмам. То есть покупателя, проще говоря, "кидают". Поэтому при покупке квартиры через фирму-посредника необходимо потребовать лицензию на право продажи, выяснить, кто ведет строительство и выкуплена ли часть квартир.

Говоря о непосредственно долевом строительстве, следует отметить, что еще один способ обмана при долевом строительстве жилья. Часто люди наталкиваются на следующую схему. Компания-посредник собирает деньги на строительство новых домов, заключается соответствующий договор. Казалось бы, дело выгодное для всех. На практике все оказывается совсем иначе. Срок подошел, дома готовы, квартиры готовы, но фирма их почему-то не выкупает. И выходит, что люди деньги отдали, а жилья получить не могут - квартиры, вроде бы купленные ими (а точнее, построенные на их деньги), фактически им не принадлежат Аванесов Ю.А. Формирование рыночной экономики и приватизация торговли. / Аванесов Ю.А -- М. Юридическая литература, 2006. - С. 116..

Тут же выясняется, что возможность подобной ситуации была предусмотрена в договорах, заключенных между компанией и гражданами. В случае непредоставления квартиры клиенту, фирма обязуется вернуть внесенные им деньги и выплатить неустойку. Но и этого, как вы понимаете, не происходит. Клиентам остается лишь судиться, судиться и еще раз судиться. Реальные шансы возвратить деньги, как правило, невелики. Фирма обычно нанимает хорошего адвоката, тот находит массу оправданий для недобросовестных коммерсантов, так что руководству фирмы даже не приходится скрываться за рубежом.

Таким образом, мошенничество с недвижимостью, а в частности в сфере долевого строительства приобретает небывалую изощренность, что требует неординарных способов борьбы со стороны правоохранительных органов.

Обстоятельства, при которых совершается преступление, является немаловажным элементом в криминалистической характеристике мошенничества, поскольку позволяет выделить особенности совершения преступления, влияет на квалификацию преступления, а далее на назначение наказания. Может служить источником информации для следователя, при установлении картины совершенного преступления и в дальнейшем расследовании по уголовному делу.

Специфика способов мошенничества в сфере оптового потребительского рынка обусловливает необходимость определенной подготовительной деятельности, часть которой протекает в условиях открытости и по своей форме зачастую совпадает с законной деятельностью. Материальные и идеальные следы подготовительного этапа содержат в себе значительный объем информации о личности неизвестного преступника, соучастниках хищения и зачастую играют решающую роль в доказывании умысла виновных.

Наиболее значимым для расследования является активный этап подготовки, в котором можно выделить мероприятия организационного и технического характера. Их содержание во многом зависит от целей преступной деятельности. Как правило, наблюдается два варианта целевых установок: на совершение хищения в отношении неопределенного круга субъектов предпринимательской деятельности и совершение хищения в отношении конкретных субъектов.

Технические подготовительные мероприятия связаны с изготовлением необходимых документов (бланков, штампов, печатей, визитных карточек, типовых договоров, сертификатов, лицензий и т.д.), приобретением или арендой необходимого офисного, складского оборудования, образцов товаров и т.д.

Если говорить об обстоятельствах, при которых готовилось и совершалось преступление то можно сказать, что данные преступления будут совершаться в условиях неочевидности.

Однако не все способы мошенничества включают данные стадии. Так, например, в сфере оборота жилища, при изучении уголовных дел выделяют следующие подготовительные стадии:

Вхождение в доверие (предполагает установление мошенником доверительных отношений с жертвой. Способы при установлении контакта самые разнообразные, например, вступление в брак);

Приобретение подлинных документов (возможно только в одном случае: собственник, под влиянием мошенника и обманываясь относительно его истинных намерений, сам передает ему полномочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом);

Подбор соучастников и распределение ролей (при совершении мошенничества преступник использует ту или иную помощь соучастников: от изготовления документов до содействия в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо нотариального удостоверения сделок);

Приобретение поддельных документов (в последнее время мошенники в сфере жилища стараются не использовать поддельные документы, однако их использование в некоторых случаях неизбежно) Шаров А.В. Расследование мошенничества в сфере оборота жилища. Изд. «Юрлитинформ». М. 2005. С.11-14..

Далее следует исполнительный этап, в котором могут совершаться сделки с недвижимостью, реализуется умысел преступника на получение денежных средств, либо жилой площади. За ним следует этап по сокрытию преступной деятельности: избавление от жилища путем совершения легальных сделок, продажи, обмена, либо воспрепятствование осуществлению и восстановлению, потерпевшим своих гражданских прав. Необходимо сказать, что место и время при совершении мошенничества в сфере оборота жилища имеет свою специфику, поскольку такое преступление имеет несколько мест совершения преступления, так как может состоять из ряда действий, которые совершаются в различных местах (например, места составления и получения документов), при этом они как правило растянуты во времени.

К типичным следам, которые могут быть обнаружены при расследовании мошенничества, относятся следующие: контракты, договора, долговые расписки, квитанции, чеки, поддельные документы; данные хранящиеся в памяти ЭВМ, записные книжки с номерами телефонов и адресами жертв. А так же предметы и вещи, оставленные на месте происшествия, в большинстве случаев на материальных следах остаются следы пальцев рук; Часто остаются следы ног; транспортных средств; микрочастицы и запаховые следы. Следует учитывать, что сообщение о мошенничестве поступают в милицию через несколько часов и даже через несколько дней после совершения преступления, в течении которых мошенники успевают уничтожить следы и скрыться с места преступления.

Проанализировав способы хищений, совершаемых путем мошенничества, можно сделать вывод относительно времени совершения подобных преступлений. Наибольшая их часть приходится на дневное время суток. Однако возможны и случаи, когда совершение преступления приходится на вечернее время суток, например, заключение сделок на званных вечерах и презентациях. При этом формирование умысла на совершение мошенничества может происходить в любое время суток.

Таким образом, мы выяснили, что совершение хищения путем мошенничества состоит из трех стадий, включающих подготовительные действия (например, приискание предмета (объекта) посягательства, документов, соучастников и т.д.). Далее следует стадия совершения мошеннических действий и действия направленные на сокрытие преступной деятельности (например, уничтожение бланков документов). Однако стадия сокрытия преступления может входить в первую стадию (например, подделка документов, формирующая ложное представление о лице или о занимаемой им должности, создание лжепредприятия). Так как в данных преступлениях потерпевшие, будучи в заблуждении передают самостоятельно свое имущество мошеннику, то условия охраны объекта не играют никакой роли. Место совершения преступления может меняться в зависимости от того, в какой сфере совершается преступление, при каких обстоятельствах оно было совершено, каков объект преступного посягательства. Считаю, что место преступления не может отсутствовать, потому что любое преступление совершается в какой-либо точке пространства. Хотя оно это место не всегда может быть установлено следствием, либо имеет несколько мест в процессе этапов осуществления единого преступного умысла.

1.2 Обстоятельства, подлежащие установлению по делам о мошенничестве в сфере долевого строительства