Сделки с землей

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды этих земельных участков определяются Правительством Российской Федерации и в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

В соответствии с Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 года № 1263 в отношении продажи на торгах предназначенных под застройку земельных участков или права их аренды в городах и иных поселениях; такие земельные участки (права их аренды) подлежат продаже на торгах если иное не предусмотрено законодательством РФ (п.2 Указа). Фактически данная норма не несет в себе никакой правовой нагрузки, поскольку, как уже было отмечено обязательства проведения торгов для заключения договоров о продаже имущества (имущественного права) может быть установлена только законом (п.3 ст.447 ГК РФ).

Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона (п. ст. 447 ГК РФ), причем выбор формы обуславливается, как правило целью проведения торгов: если собственник имущества или обладатель имущественного права хочет просто продать принадлежащие ем вещь или право, на торгах будет выявляться лицо, которое положит за предмет торгов наибольшую цену, то есть будет проведен аукцион; если же продавец ставит своей целью при реализации вещи или имущественного права на торгах извлечь какую-либо дополнительную выгоду, которая может быть связана с различного рода улучшениями имущества самого продавца ли выполнения социально значимых программ, такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия. Форма торгов определяется продавцом.

Главной особенностью торгов правового регулирования проведения земельных торгов является комплексное применение к данным отношениям норм как гражданского законодательства, так и законов о земле и иных природных условиях. Это в частности, означает что применение норм законов о земле и иных природных ресурсов к отношениям, связанным с установлением мер оборота земельных участков, должно осуществляться преимущественно перед нормами гражданского законодательства, последние применяются к таким правоотношениям субсидиарно п. 3 ст. 129 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 года № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» установил, что земельные участки и права их аренды для вышеозначенных целей на территориях городских и сельских поселений подлежат продаже гражданам и организациям на торгах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

5 января 1998 года Правительство РФ во исполнение Указа № 1263 издает Постановление № 2, которым утвердил «порядок организации проведения», а также рекомендовало органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации утвердить перечень граждан, которым земельные участки продаются без выставления на торги. Порядок проведения земельных торгов определяет субъектов (продавцов, организатора), предмет торгов, процедуру торгов, порядок расчетов и оформления прав.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу он приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки ли аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной л муниципальной собственности применяются правила, установленные пунктом 1 статьи Земельного кодекса РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

2.2. Ипотека (залог) земельных участков.

Нормативной базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке (Залог недвижимости» 16 июля 1998 года (далее Закон об потеке).

Согласно п.1.ст.1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором о обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику о этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владения и пользования.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п.1.ст.6 Закона об ипотеке) за исключением земельных участков, указанных в сь.63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог сельскохозяйственных товаропроизводителей, в т.ч.крестьянских (фермерских хозяйств). Данная форма находится в соответствии с принципом земельного права о приоритете земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время осуществление сельскохозяйственного производства является убыточным по целому ряду причин. Государственной поддержки сельскохозяйственный производитель практически не получает, будучи предоставленным сам себе. Введение земель сельхозпроизводителей в круг залоговых отношений представляется преждевременным.

Не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Существует особенность определения предмета залога сельскохозяйственных земель, находящихся в общей совместной собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций и иных лиц. В соответствии с п.2.ст.7 Закона об потеке, допускается ипотека указанных земель только после выдела в натуре гражданину ли юридическому лицу земельного участка. То есть Закон об ипотеке устанавливает прямой запрет на залог земельных долей.

Поскольку предмет залога служит целям возможного обращения на него взыскания часть 1 п.1. ст.340 ГК РФ устанавливает что право залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяется на ее принадлежность, если иное не установлено договором. Определяя, что залог простирается не только на заложенное имущество, но на его принадлежности, часть 2 п .1.ст.340 ГК РФ развивает эти положения и закрепляет правило о том, что в случаях предусмотренных договором, право залога распространяется также на получение в результате использования имущества плоды, продукцию и доходы.

Современный законодатель рассматривает в качестве главной экономической ценности не земельный участок, а находящиеся на нем строения, здания и сооружения. Данная позиция не соответствует общепринятому в большинстве стран мира (а также российскому дореволюционному) подходу к определению главной вещи и ее принадлежности, когда земельный участок признается главной вещью, а расположенные на нем здания, строения и сооружения - ее принадлежностью.

В настоящее время, в соответствии с п.3.ст.340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающее закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

На практике к предмету залога, как правило предъявляют три важных требования: во-первых, имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценность залога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должно приносить постоянный доход.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона.

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл..II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в органе Министерства юстиции.

Возникновение простой ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку ли в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит, право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, продавец же, до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Оценка земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Право аренды может оцениваться случае, например, приобретения участок его на конкурсной основе.

В случае последующей ипотеки очередность залогодержателей определяется на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п.1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскание на заложенное имущество, отнесены: исполнение ли ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в частности, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Закон об ипотеке в ст. 51 установил, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об потеке по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Ст. 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки. Следовательно, всякое условие в договоре ипотеки о праве залогодержателя на внесудебное взыскание на заложенное недвижимое имущество признается юридически ничтожным, как впрочем и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства. К этому следует добавить: так как законодатель требует нотариального удостоверения указанного соглашения, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в следующих случаях, когда:

· залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

· предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного значения.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскания, производится путем продажи с публичных торгов.

Смысл продажи имущества с публичных торгов - возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику, в силу п.6.ст.350 ГК РФ, возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества и размером обеспеченного залогом требования.

2.3. Аренда земельных участков.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Основным признаками аренды земель являются:

· срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.;

· платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;

· возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество - земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. В Земельном кодексе РСФСР в ст.13 содержались сроки краткосрочной аренды - 5 лет, а долгосрочной - до 50 лет. В 1993 году Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствии с Конституцией РФ» данная статья была отменена.

Законодательство субъектов РФ восполняет данный пробел, как правило дублируют сроки аренды, содержащееся в отмененной ст. 13 ЗК РСФСР. !!! как в Челябинской области?

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которыми участки закреплены на праве хозяйственного ведения ли оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных муниципальных предприятий, сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за нм имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации» (СЗ РФ, 1995, № 50, Ц70; 1997, № 10,ст. 1120) производственный кооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией и собственником имущества, преданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии с п.2 ст.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка).акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п.2.ст.2 ФЗ «Об акционерных обществах», имущество акционерного общества принадлежит ему на праве собственности.

Арендодателем могут выступать также лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (граждане и юридические лица) - только с согласия собственника.

В то же время, не допускается заключение договоров от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих права юридического лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка пред арендодателем становится арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем на один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на сок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должно быть четко указано местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенным условиям договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Согласно ст. 666 ГК РФ земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

Согласно Закону РФ «О плате за землю» (ст. 21) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы государственной исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно ли в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения, другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами ли путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

В тех случаях, когда объектам аренды являются строения иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок ли его часть в субаренду. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Договор субаренды действует не дольше, чем до окончания срока действия основного договора аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством. Например, в Воронежской области не допускается передача в субаренду земельных участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям, и крестьянским (фермерским) хозяйствам. Если крестьянское (фермерское) хозяйство ведется фермером единолично, субаренда земли допускается на срок до пяти лет в случаях: призыва данного фермера в ряды Вооруженных Сил РФ; учебы с отрывом от производства; инвалидности; временной нетрудоспособности; занятия выборной должности; выхода на пенсию.

Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Роскомзем (тогда он назывался Государственным комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) был утвержден Порядок выдачи и регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения находящихся в частной собственности такая форма может быть использована. После того, как законодательно было предоставлено право собственникам земельных долей сдавать в аренду земельные доли, была принята форма договора предоставления в аренду земельной доли. (Примерный договор аренды земельной доли, в том числе и при множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан принят Роскомземом 16 мая 1996 года).

Арендатор вправе:

· самостоятельно хозяйствовать на земле;

· использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные, угодья водные объекты;

· возводить жилье, производственные, культурно-бытовые иные строения сооружения;

· производить мелиоративные работы;

· стоить пруды и иные водоемы;

· участвовать в решении вопроса о мелиорации земель;

· требовать возмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставил земельный участок в указанный в договоре срок ли, на основании ст. 612, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (например, наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, непригодная структура почв и др.),справе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (например, проведение рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);

· требовать уменьшения арендной платы без расторжения договора, возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

· сдать арендованный земельный участок в субаренду;

· предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование;

· отдавать арендные права в залог вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

· заключать договоры о передаче участка ли его части во временное пользование на срок не более трех лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;

· досрочно расторгнуть договор в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии непригодном для использования (ст.620 ГК РФ) ли право на возмещение убытков (или) расторжение договора, вызванное задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ);

· расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не моет пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать;

· при досрочном расторжении договора или по истечении его срока - распорядиться произведенными на земельном участке улучшениями (передать арендодателю безвозмездно; продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 180 календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с уплатой арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период);

· продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора;

· согласно ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ст.617 за арендатором сохраняются все права обязанности по договору аренды в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.

Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли Комментарий к Земельному законодательству РФ Под редакцией проф.Боголюбова С.А. М., 1999 г. . Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что собственники, владельцы и пользователи.

На арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В соответствии с Законодательством Российской Федерации арендатор обязан:

· приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) выдачи документов, удостоверяющих право аренды;

· не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;

· обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;

· выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;

· своевременно вносить плату за пользование земельным участком;

· осуществлять использование земли в соответствии с договором целевым назначением (ст.615 ГК РФ);

· поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);

· арендатор не вправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);

· в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;

· поле окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);

· в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;

· не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.

Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).

Арендодатель вправе:

- досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, если арендатор:

а) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает качество земель;

в) более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

- вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;

- приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;

- в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.

При аренде земель сельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:

· осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

· досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;

· требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;

· изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще , чем один раз в год;

· участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.

На основании норм ГК РФ арендодатель обязан:

- передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;

- передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;

- если передача принадлежностей должна сопровождаться определенными документами - предоставить такие документы арендатору;

- передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора;

- по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;

- не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

- не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены дополнительные обязанности:

· передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору;

· содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

· в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

· в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;

· предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другим лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенный земельный участок - независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п.2 ст. 613 ГК РФ). Таким образом, ст.613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст.619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается:

· по соглашению сторон;

· по решению суда;

· по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той ли иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 ст.450 ГК РФ предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст.619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.

2.4. Переход прав на земельные участки по наследству.

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. 26 ноября 2001 года принята часть 3 ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ). В настоящее время в связи с признанием Указом Президента РФ № 2287 норм Земельного кодекса РСФСР, регламентирующих особенности наследования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (ст.65), садоводства и животноводства (ст.67), дачного, гаражного, жилищного строительства (ст.820, недействующими, наследование земли осуществляется по правилам Гражданского кодекса РФ.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст.1111 ГК РФ).

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст1116 ГК РФ).

К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.

Все наследник по закону делятся на шесть очередей. Очередность наследования устанавливается ст. 1142-1145 ГК РФ по общему правилу наследник каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия наследников предшествующей очереди, принятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруги и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Если нет наследника первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные неполнородные братья сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные брать и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой, второй и третьей очередей, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степени родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. В качестве наследников четвертой очереди призываются прадедушки и прабабушки наследодателя; пятой очереди - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внук и внучки) и родные братья сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки); шестой очереди - дети двоюродных внуков внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки, дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек.

Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются пасынки и падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к соответствующим потомкам и делится между ними поровну.

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:

· фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение ил в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательства ли притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);

· подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

В соответствии со ст.1153 ГК Ф наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство. Однако, наследник земельного участка не только может, но и должен получить такое свидетельство, поскольку переход пава собственности на недвижимость, согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании соответствующих документов.

В настоящее время существует особенность наследования земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства. Она заключается в том, что хотя наследование земельной доли осуществляется в общем порядке, однако в случае, если наследник не является членом крестьянского хозяйства, он не может получить свою долю наследства, т.е. земельный участок в натуре, лишь в денежной компенсации.

Существуют особенности наследования земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения. Данные земельные участки, в соответствии с п.2 ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» осуществляется исключительно по закону. Так как в завещании можно распоряжаться исключительно собственностью, пожизненные наследуемые владельцы могут завещать свои земельные участки только после регистрации их в собственность.

В соответствии с п.3 ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» за наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право садовые, огородные и дачные земельные участки перерегистрировать в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли.

2.5. Дарение и мена земельных участков.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения и мены - это Рекомендуемая форма договора дарения и Рекомендуемая форма договора мены земельного участка, установленные письмом Госкомзема от 19.10.94 г.

По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см.п.1.ст.572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка поле его оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п.1.ст.567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п.2 ст.567 ГК РФ). Можно рассмотреть два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки: