Договор ренты в Республике Казахстан

В целом закономерна постановка вопроса, о том имеются ли в рентном договоре самостоятельные элементы, выделение которых продиктована необходимостью. Новизна института договора ренты требует этого. Очевидно, что исследований посвященных этой проблеме, крайне недостаточно. В то же время договор ренты, по нашему мнению, это один из гражданско-правовых договоров, в ходе заключения и особенно исполнения которых возникнет наибольшее число спорных вопросов.

Обособление ренты в системе норм ГК обусловлено спецификой этого обязательства как регулятора особой сферы имущественных отношений.

Глава 28 состоит из 4 параграфов. Параграф I содержит общие положения о ренте, параграф 2 посвящен постоянной ренте, параграф 3 - пожизненной ренте и параграф 4 - пожизненному содержанию с иждивением.

Глава 28 регламентирует, таким образом, два основных вида ренты: постоянную и пожизненную. В свою очередь, в пожизненной ренте выделяется в качестве особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена как "Рента и пожизненное содержание с иждивением" и, таким образом, обязательства ренты и пожизненного содержания с иждивением как будто бы рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность обязательства ренты, а еще точнее - вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытекает из п. 2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Параграф 1 главы 28 содержит общие положения, относящиеся ко всем видам ренты. Этот параграф начинается определением договора ренты (п. 1 ст. 517), но не содержит определения обязательства ренты, что характерно и для других глав Особенной части ГК, посвященных отдельным видам обязательств. В этих главах, как и в комментируемой главе, обычно дается определение соответствующего договора, но не обязательства, а потому понятия обязательства приходится выводить из соответствующего легального определения договора.

Между тем, договор и обязательство по ГК не однозначные понятия. В силу п. I ст. 378 ГК договором признается только соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав, в том числе обязательственных. Иначе говоря, договор рассматривается ГК как юридический факт, вид сделки, но не как правоотношение, каковым является обязательство. Договор же - это одно из оснований возникновения обязательств, а обязательству ст. 268 ГК дает самостоятельное определение, отличающееся от определения договора. При этом акцент в определении обязательства делается на обязанности сторон, а не на права, как это сделано при легальном определении договора, хотя во всяком обязательстве обязанностям одной стороны корреспондируют права другой.

Опираясь на общее определение обязательства в ст. 268 ГК и легальное определение договора ренты, приведенное в п. 1 ст. 517 ГК, можно охарактеризовать обязательство ренты, как такое обязательство, по которому одна его сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность определенное имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодический выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы или (и) предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Нетрудно заметить сходство приведенного определения обязательства с легальным определением договора ренты, данном в п. 1 ст. 517, которое скорее сформулировано по формуле обязательства, данной в ст. 268 ГК, а не по формуле понятия договора, приведенной в п. 1 ст. 378 ГК. Возможно, что легальное определение договора ренты через обязанности сторон связано с тем, что в науке гражданского права договор часто понимают не только как юридический факт, одно из оснований возникновения обязательств, но и как договорное правоотношение, одним из видов которого является обязательство.

Единственным основанием возникновения обязательства ренты, что с очевидностью вытекает из ст. 517 ГК, является договор.

Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает ее плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.

Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены статьями 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет за собой его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты ее плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечет за собой недействительность договора ренты.

Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК: каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все полученное по договору, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.

Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства ренты. При этом комментируемая глава не содержит каких-либо специальных правил в отношении плательщиков ренты. Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица, если их правоспособность этому не препятствует или не предусмотрены какие-либо специальные правила реализации их правоспособности. Так, например, учреждение не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным за ним имуществом, выделенном ему по смете. В аналогичном положении находятся и казенное предприятие в отношении закрепленного за ним имущества (ст. 206 ГК). Следовательно, учреждения и казенные предприятия могут выступать в качестве рентодателей только с согласия собственника закрепленного за ним имущества. Такое согласие требуется на заключение договора ренты и государственным предприятиям, имеющим имущество на праве хозяйственного ведения. Это связано с тем, что заключение договоров ренты выходит за пределы предмета и целей деятельности государственного предприятия. А в таком случае сделки, включая договоры, могут совершаться предприятием, лишь с разрешения уполномоченного государственного органа.

Что касается получателей ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением). Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 532 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документами.

Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц получателей постоянной ренты, во-первых, не включая в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.

Нормы закона о круге юридических лиц получателей ренты носят императивный характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям ее деятельности, признается, в соответствии со ст. 158 ГК, недействительным с момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.

Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получателей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.

Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило, это имущество, должно быть передано в собственность плательщика ренты. Это прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК [15, с.22-23].

В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (п.п. 2 и 3 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое, например здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Напротив, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например воды, леса.

Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участников. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться находящиеся в частной собственности земельного участка при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связанно с тем, что некоторые виды земельных участков, например участки, предоставляемые для ведения личного подобного хозяйства могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц - плательщиков ренты (Земельный Кодекс). Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том, что пунктом 1 ст. 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.

Поэтому, когда плательщику ренты земельный участок передается в собственность, такая передача вполне соответствует норме п. 1 ст. 517 ГК. Иначе обстоит дело с возможностью передачи рентодателю под выплату ренты права землепользования. Это право может быть исключенным из гражданского оборота или оборотоспособным. Так, не допускается совершенние сделок в отношении права землепользования на землях общего пользования, землях, предоставленных для нужд обороны; особо охраняемых природных территорий и земельных наделов (Земельный Кодекс). Не вправе отчуждать и сдавать в залог земельные участки государственные землепользователи. Включенным в гражданский оборот являются право землепользования негосударственных землепользователей. Эти землепользователи могут передавать свое право на основе гражданско-правовых сделок другими лицами за плату или безвозмездно, на весь участок или его часть.

Право постоянного землепользования негосударственных землепользователей - это оборотоспособное вещное право, близкое по правовому режиму к праву собственности на землю. Отсюда можно сделать вывод, что право постоянного землепользования негосударственных землепользователей может передаваться плательщику ренты. Такой вывод находит опору и в норме п. 1 ст. 520 ГК, говорящей об обременении рентой права на земельный участок и, следовательно, учитывающей возможность передачи под ренту права землепользования, находящегося в гражданском обороте.

Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под выплату ренты, как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается сторонами договора при его заключении и соответствующее условие фиксируется в договоре.

Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за плату, а части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты ГК не регламентируются. Однако в нем содержится отсылочная норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты, и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.

Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему же может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая права на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты. Эти средства различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.

В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.

Легальное определение понятия обременения недвижимого имущества дано в подпункте 4 ст. 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Под обременениями Закон понимает ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.

Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он таким образом, становятся плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.

Гражданский Кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к приобретателю ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.

Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, который в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.

Подпункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под ренту от ее получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является залогодержателем на переданное плательщику ренты имущества, и потому его согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, полученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по выплате ренты перед ее получателем. Следует также учесть, что в силу ст. 413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не знал и не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательства по платежу ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество, обремененное правами получения ренты.

В силу п. 2 ст. 520 ГК, плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят статьи 288, 357 и 287 ГК.

Отношения по выплате ренты, как правило, длительные, а имущество под выплату ренты передается получателем ренты ее плательщику еще до начала выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст. 521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.

Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В п. 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечения обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательств по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.

Следует отметить, что в самой главе 28 ГК в ст. 522 предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором. Размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.

Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию, в котором в качестве страхователя, т.е. лица заключающего договор страхования со страховщиком, т.е. лицом, осуществляющим страхование выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, т.е. лица, получающего страховые возмещение, выступает получатель ренты.

Страхование регламентируется главой 40 ГК и Законом Республики Казахстан "О страховой деятельности" от 18 декабря 2000 г. [16]. В качестве страховщиков может выступать коммерческая организация, созданная для осуществления страховой деятельности и имеющая лицензию на право осуществления соответствующего вида страхования.

Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны быть включены в договор страхования с учетом законодательства о страховании.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайной порче имущества, переданного за плату, плательщик вправе, соответственно, требовать прекращения обязательства либо изменения условий ее выплаты. Случайная гибель или случайная порча имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Основная обязанность плательщика ренты по договору заключается в выплате периодических платежей получателю ренты в течение всего периода существования обязательства. Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размерах, устанавливаемых договором для каждого платежа. В договоре постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключено и сочетание указанных форм выплаты ренты.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей получателя в жилище, в питании, одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплате ритуальных услуг. При этом должна быть определена денежная оценка пожизненного содержания с иждивением в месяц. При просрочке выплаты ренты ее плательщик уплачивает получателю ренты проценты в размере, предусмотренном договором, а если договором размер процентов не предусмотрен, то в размере, установленном законом.

Особенная часть ГК предусматривает, что постоянная рента выплачивается по окончанию каждого календарного квартала, а пожизненная рента - по окончанию каждого календарного месяца, если иное не установлено договором. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой платежей в деньгах.

Гражданским законодательством устанавливается также способ определения минимальных размеров рентных платежей.

Период выплаты ренты по обязательству может быть весьма длительным, а экономическое положение и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно в этот период измениться. Поэтому в главе 28 ГК РК предусмотрены возможности прекращения рентных обязательств по инициативе каждой из сторон обязательств. Это прекращение, в частности, может происходить путем выкупа ренты. Выкуп - специфическое основание прекращения обязательств, характерное по законодательству Казахстана, только для рентного обязательства. В п.1 ст. 367 ГК, перечисляющем основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований не предусмотрен. Но п. 3 ст. 367 установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные, чем перечисленные в п.1 этой статьи, основания прекращения обязательств. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами главы 28 Особенной части ГК.

Условия выкупа ренты по-разному определены для постоянной и пожизненной ренты.

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ее плательщиком как по желанию самого плательщика, так и по требованию получателя ренты.

Плательщик ренты может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Отказ должен быть заявлен в письменной форме плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения ее выплаты, если более длительный срок не предусмотрен договором. При этом обязательство по выплате постоянной ренты прекращается только после получения всей суммы выкупа получателем ренты. Договором может быть предусмотрен и иной порядок выкупа ренты. В частности, договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение срока, не превышающего тридцать лет с момента заключения договора.

Норма закона о праве плательщика ренты на ее выкуп носит императивный характер. Поэтому условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от ее выкупа недействительно.

Иначе решается вопрос о выкупе постоянной ренты по требованию ее получателя. Такое требование может быть заявлено лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Такими случаями могут быть нарушения договора плательщиком ренты либо возникновение обстоятельств, при которых создается реальная угроза выплате постоянной ренты.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной договором. В случае, когда выкупная цена договором не установлена, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей, если имущество, в обмен на которое установлена рента, передано за плату. Если же имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену, наряду с годовой суммой рентных платежей, включается цена передаваемого имущества. При пожизненной ренте, включая пожизненное содержание с иждивением, выкуп ренты может быть проведен лишь по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком. При этом цена выкупа устанавливается договором, а если она договором не определена, то определяется таким же образом, как и при выкупе постоянной ренты.

1.3 Особенности договора ренты по законодательству Республики Казахстан

В качестве специфических признаков договора ренты А.П. Сергеев выделяет то, что он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, не свойственных другим договорным обязательствам. Это выражается в том, что отношения, возникающие из договора ренты, носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер [17, с.52]. Одним из основных отличий рентного договора называется то, что ему, как никакому другому договору, присуща рискованность (алеаторность). Выше отмечалось, что риск по договору ренты и предпринимательский риск не совпадающие понятия, однако степень их различий требует специального исследования.

По договору ренты риск в основном заключается, как справедливо отмечает А. П. Сергеев, именно в том, " что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества" [17, с.54]. Причем считается, что, заключая договор, стороны осознают данный риск и с ним соглашаются.

На наш взгляд, речь следует вести не только об осознании риска, а также презумпции того, что при заключении рентного договора стороны представляют заранее соразмерность стоимости имущества и причитающихся по договору рентных платежей, причем ее нельзя отождествлять с эквивалентным обменом, опосредуемым договорами купли -продажи, мены. Отсюда вытекают и представления о цели договора ренты. Цель сделки - это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия.

Цель сделки, в том случае, когда она является двухсторонней, это бинарное понятие. По договору ренты для плательщика ренты основным необходимым, требуемым результатом является получение возмездно или безвозмездно в собственность такого имущества, которое способно приносить рентный договор и практически во всех случаях вследствие этого обладать значительной стоимостью.

При этом он будет стремиться избежать уплаты чрезмерной ренты в пользу прежнего собственника. Данный результат можно обозначить как негативную цель плательщика ренты. Получатель же ренты нацелен на получение незаниженных рентных платежей.

Договор ренты является самостоятельным договорным институтом. Выделение рентных правоотношений, вытекающих из договора, обусловлено их спецификой. К числу специфических особенностей рентного договора необходимо отнести его возмездность (в отличие от договора дарения) и отсутствие определенности относительно совокупной стоимости встречного удовлетворения в момент заключения договора (в отличие от договора купли-продажи).

Любая разновидность рентного договора должна признаваться алеаторной сделкой, поскольку срок действия договора является категорией неопределимой и, в силу последнего обстоятельства, рассматривается в качестве основания для отнесения как рентного договора в общем виде, так и любой его разновидности к числу «сделок о неверном».

Договор ренты является по своей природе реальным. Создание дополнительных гарантий прав получателя ренты как «слабой стороны» этого договора предполагает необходимость формирования устойчивой правовой конструкции. Таковой является реальный договор, предполагающий «выражение воли плюс действие - передачу имущества».

Актуальность вопроса о допустимости субсидиарного применения норм о купле-продаже и дарении к рентным правоотношениям для практики несколько нивелирована введенным законодателем прямым ограничением применения указанных норм случаями не противоречия существу ренты и специальным нормам главы 28 ГК РК.

Проводя же более глубокий анализ данный нормы в теоретическом аспекте, можно предположить, что ее существование имеет глубокие исторические корни

Как уже отмечалось в настоящей работе, первой попыткой нормативного регулирования рентных отношений в Республике Казахстан стало включение соответствующего раздела норм в ГК. Представляется, что именно оттуда берет свое начало данная норма. В рамках предлагавшейся ГК модели правового регулирования, допускавшим установление ренты как возмездным договором, так и безвозмездно - договором дарения и завещанием, существование такой нормы было вполне обоснованным.

Действующая в настоящее время модель правового регулирования рентных отношений допускает их возникновение только из возмездного договора, при этом покупная цена имущества, составляющего рентный капитал, представляет собой часть встречного удовлетворения, которая может быть равной нулю (в случае бесплатной передачи имущества). В силу вышеизложенного, представляется необоснованным существование такой нормы в ГК РК, поскольку она не «вписывается» в общую модель правового регулирования рентных отношений, выбранную законодателем.

Мнение автора состоит не в полном отрицании допустимости применения отдельных норм, о которой высказывались процитированные авторы, а в необходимости изменить грамматическую конструкцию нормы п.2 ст. 519 ГК РК. Применение аналогии закона в данном случае, необходимо конкретизировать путем прямой отсылки к подлежащим применению нормам, либо прямо включить последние в состав специальных норм о ренте.

Предусмотренная законодателем процедура заключения рентных договоров, включающая их государственную регистрацию, чрезвычайно сложна и не всегда оправдана. Требование о государственной регистрации договора ренты, заключенного в отношении недвижимого имущества, не имеет смысла, поскольку сводится лишь к совершению разового юридически значимого действия и не учитывает динамику отношений сторон, которая проявляется в изменении и дополнении положений договора. Государственная регистрация рентного договора фактически сводится к регистрации перехода права собственности. В силу вышеизложенного, вполне логичным было бы введение правил о государственной регистрации, предусмотренных для договоров купли-продажи недвижимости, в отношении договоров ренты.

В отношении субъектного состава участников рентных правоотношений следует констатировать, что ограничения, установленные действующим законодательством, касаются лишь одной стороны - получателя ренты, в то время как ее плательщиком может выступать любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), обладающее право- и дееспособностью. Получатель ренты - субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Именно в силу указанной причины действующее законодательство вводит прямой запрет на участие в рентных правоотношениях на стороне получателя ренты для коммерческих организаций. Физические лица и некоммерческие организации могут выступать в качестве получателей ренты. Последнее положение базируется на том факте, что учредитель ренты (собственник имущества, составляющего рентный капитал) может и не совпадать с лицом, выступающим в качестве получателя ренты (выгодоприобретателя) в случае заключения договора в пользу третьего лица. Утверждение же о том. что не все некоммерческие организации могут выступать в качестве получателя ренты, представляется не совсем верным. Цели создания некоммерческой организации могут диктовать порядок расходования средств, полученных в качестве рентных платежей, но не могут отражаться на право- и дееспособности некоммерческой организации как субъекта гражданского права.

Во втором параграфе «Существенные условия рентного договора» проводится анализ договорных условий и делаются выводы относительно того, какие из условий являются существенными для договора ренты. Автором предпринята попытка проведения детального анализа такого инструмента рентного договора как выкуп ренты.

Существенными условиями рентного договора являются условия о рентных платежах, условия о рентном капитале (имуществе, передаваемом под выплату ренты), а также условия обеспечения исполнения обязательства по выплате рентных платежей (в том числе путем страхования в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение такого обязательства).

Кроме того, в литературе к существенным условиям рентного договора относят условие о порядке отчуждения имущества, составляющего рентный капитал (возмездно или безвозмездно), а также указание на лицо, смертью которого прекращается договор пожизненной ренты.

Принимая во внимание тот факт, что рентный договор является по своей природе алеаторной сделкой, необходимо иметь в виду следующее. Рисковая сделка есть сделка по поводу риска («покупка надежды»): ее предметом является объект, неопределимый в момент заключения договора (такой, как содержимое рыболовной сети или охотничьего капкана), а «цена определяется заранее, и сделка вступает в силу сразу же, независимо от будущего события»[18, с.18].

Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, предметом договора ренты являются, действия обязанной стороны по предоставлению ренты (в денежной или натуральной форме) (объект первого рода) и рента как таковая, включая количество, качество и цена товаров, работ и услуг, составляющих ренту (объект второго рода), имущество же, составляющее рентный капитал, необходимо рассматривать в качестве своеобразного встречного удовлетворения.

Достижение правового эффекта, к которому стремится получатель ренты в момент заключения договора, возможно только путем получения рентных платежей. Действительно, рентный договор можно определить как соглашение о рентных платежах, выплата которых обусловлена передачей имущества. И именно поэтому, как уже говорилось ранее, рентные платежи являются предметом договора. То, что рентные платежи являются существенным условием любого рентного договора не вызывает сомнения, однако форма платежей обусловила выбор модели их правового регулирования.

Специфика правового регулирования, предопределяемая формой рентных платежей, во многом является искусственной, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 2 статьи 521 ГК РК предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. ГК РК предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной ГК РК предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.

Таким образом, рентные платежи являются существенным условием договора вне зависимости от их формы, согласованной сторонами, и закрепляются в договоре в виде денежной суммы.

Формулировка вышеупомянутой нормы пункта 2 статьи 536 ГК РК является не совсем удачной, во избежание ее двойного трактования автором предлагается изложить ее в следующей редакции: «2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должен быть определен денежный эквивалент месячного объема содержания с иждивением. При этом денежный эквивалент месячного содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом».

Определяя категорию «рентный капитал», законодатель использует понятие «имущество». Если возможность передачи вещей (как движимых, так и недвижимых) под выплату ренты ни у кого не вызывает сомнений, то возможность существования имущественных прав в качестве рентного капитала находится под вопросом.

При этом вопрос порождает одно обстоятельство, а именно: предусмотренная законодателем формула «передача имущества в собственность».

Понятие «имущество» должно пониматься в широком его смысле. Примером широкого понимания «имущества» применительно к характеристике договора как реального может служить доверительное управление. Его реальный характер выражается в необходимости передать в управление предварительно различного рода объекты, включая, наряду с недвижимостью, самые разнообразные права. Такой подход к реальному договору как к договору о передаче имущества (в отличие от традиционного подхода как к договору о передаче вещи) позволяет сделать вывод о возможности существования рентных договоров, предусматривающих передачу имущественных прав.

Однако для устранения различного рода сомнений по этому поводу, законодателю следовало бы включить в общие положения о ренте, содержащиеся в ГК РК, норму, аналогичную изложенной в ГК РК: положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к передаче под выплату ренты имущественных прав, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса или не вытекает из содержания или характера этих прав

Что касается цены имущества, передаваемого под выплату ренты, то данное условие не является существенным, поскольку «стоимость переданного имущества не влияет на объем прав и обязанностей сторон», в принципе, «передача имущества является как бы предпосылкой для возникновения такого гражданского правоотношения вообще»[19, с.67].

В отношении недвижимого имущества, передаваемого под выплату ренты, получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК приобретает права залога на это имущество. Залог возникает в силу закона, что является нетипичным способом регулирования гражданского оборота.

Для достижения цели, преследуемой законодателем при включении нормы об обеспечении прав получателя ренты залогом недвижимого имущества, возникающего в силу закона, необходимо предусмотреть, помимо общего порядка государственной регистрации ипотеки, также и особый порядок - для случаев, когда ипотека возникает не из договора, а в силу прямого указания закона. Для рассматриваемого договора было бы целесообразным допустить регистрацию ипотеки как обременения недвижимости в момент государственной регистрации рентного договора на основании такового.

Договор ренты относится к числу тех немногих договоров, которым в современном гражданском праве приданреальный характер. Для того, чтобы возникли права и обязанности сторон, в которых концентрируется основное содержание договора ренты, необходима передача имущества плательщику ренты.

Договор ренты односторонний договор. После передачи имущества, по общему правилу, получатель ренты не несет никаких обязанностей. Плательщик ренты обладает, пожалуй, единственным правом - с соблюдением требуемых условий выкупить ренту, однако оно не относится к числу основных. Как отмечалось выше, применение к рентным отношениям норм о договоре купли - продажи и дарения может обусловить определенный расклад прав и обязанностей сторон, но возможность этого существенно ограничивается повышенной степенью риска по договору ренты для плательщика ренты.

За исключением договора ренты и завещания, нормами особенной части не регулируются сделки, по которым установлено требование по нотариальной форме их совершения. Если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то помимо нотариального удостоверения, договор ренты требует и государственной регистрации. Такие требования обусловлены характеристиками рентных отношений, которые нами были рассмотрены выше. Могут возникнуть споры относительно действительной воли сторон. К примеру, может оказаться, что так называемый плательщик ренты просто-напросто предлагал оплачивать стоимость имущества в рассрочку. В функции нотариуса входит выявление истинных намерений сторон, разъяснение сторонам смысла и значения представленного им проекта (Закон Республики Казахстан «О нотариате»), с учетом сложности юридической конструкции рентного договора это не маловажно для договаривающихся.

Стороны не могут проигнорировать законодательное установление, касающееся того, что рента обременяет право на земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Данное законодательное решение оптимально учитывает интересы и получателя ренты и плательщика ренты. Не исключено, что в последствии, пользуясь предусмотренными договорами механизмом ренты (п. 2, ст. 533 ГК РК), получатель ренты захочет вернуть имущество, представляющее в некоторых случаях немалую ценность. Если же распространить действие статьи 520 об обременение рентой и на движимое имущество, то этим необоснованно сузятся правомочия плательщика ренты. При отчуждении движимого имущества отношения сохранятся в рамках сторон рентного отношения. Хочется также отметить, что, несмотря на так называемый признак следования обременения рентой, оно не носит вещно-правового характера, за исключением пожизненного содержания и иждивения.

Передача недвижимого имущества не освобождает полностью плательщика ренты от обязательств. Он несет субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком ренты, если законодательством или договором не предусмотрена их солидарная ответственность.

Обязательный характер носит норма, предусматривающая обеспечение выплаты ренты. В соответствии с п.1, ст. 521 ГК РК, при передаче под выплату ренты права на земельный участок или другое недвижимое имущество получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом возможно иное обеспечение выплаты ренты, хотя, конечно, практически в этом нет особой необходимости.

При передаче под выплату ренты движимого имущества закон не определяет непосредственно вид обеспечения исполнения обязательства, хотя в данном случае оптимальным будет залог в обеспечение выплаты ренты другого или того же имущества. Обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты является альтернативной. Плательщик ренты взамен обеспечения может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Право выбора за плательщиком ренты, это общее правило исполнения альтернативного обязательства (ст. 285 ГК РК).

За неисполнение рентного обязательства предусмотрена ответственность. В гражданском праве нормы, предусматривающие ответственность, всегда носят императивный характер, соглашение об отказе от применения ответственности недействительно (п. 2, ст. 8 ГК РК). В договоре ренты нет норм об ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, за исключением нормы статьи 522 ГК РК. То есть, на него распространяются общее положение об ответственности в гражданском праве (за неисполнение договорных обязательств).

Плательщик, просрочивший выплату ренты, согласно ст. 522 ГК РК уплачивает неустойку, которая взыскивается в соответствии со статьей 353 ГК РК. На наш взгляд, по смыслу ст. 522 ГК РК, стороны могут изменить размер взыскиваемой неустойки вплоть до полного отказа от нее. В целом в ведении указанной нормы нет целесообразности, поскольку взыскивать ее можно было бы исходя непосредственно из норм статьи 353 ГК РК. Некоторая специфика обозначивается для тех случаев, когда рента представляет собой не денежные выплаты, а какое-то натуральное содержание. В данном случае неустойка должна взыскиваться в соответствии с денежной оценкой предоставляемого содержания.

За исключением перечисленного на рентные отношения в полной мере распространяется действие диспозитивного регулирования в гражданском праве. Все, что касается содержания договора и не нарушает прав одной из сторон договора, третьих лиц, общественных интересов и императивных норм, может быть установлено сторонами произвольно. Однако сущность договора составляет то, что рента никогда не определяется конкретными временными рамками. Поэтому стороны не могут оговорить срок выплаты ренты и т. д.

Виды договоров ренты. Законодательство Республики Казахстан предусматривает при разновидности договора ренты:

1) договор постоянной ренты;

2) договор пожизненной ренты;

3) договор пожизненного содержания с иждивением.

Нормы общего характера, рассмотренные нами, распространяются на все эти разновидности. В каждой из них имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, в том, как случайная гибель или порча имущества влияет на рентные отношения и др.

Основания классификации договоров ренты этим не ограничиваются. Договоры постоянной ренты и пожизненной ренты делятся в зависимости от того, за плату или без оплаты передается имущество плательщику ренты, а также от того недвижимое или движимое имущество подлежит передаче.

Договор пожизненного содержания с иждивением среди этих двух разновидностей отличается большей степенью специфичности, кроме того, в нем отчетливо выделяется такая черта, как фидуциарность (доверительность), причем она в некоторых случаях может выходить за рамки гражданского права, основываясь на положениях семейного права.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ

2.1 Постоянная рента

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя[20, с.90].

Постоянной ренте посвящен § 2 главы 28 ГК РК. В этом параграфе можно выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты (ст. 523), форме, размере и сроках выплаты постоянной ренты, ее выкупе (ст. 526-528) и риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие положения, помещенные в § 1 главы 28 ГК.

Прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет [21, с.53].

Субъекты договора ренты. Таковыми являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 28 ГК РК.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права.

В п.1 ст. 523 ГК РК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты [22, с.320].

Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).