Договор ренты в Республике Казахстан

В силу п. 2 ст. 523 ГК РК права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если участие в договоре ренты в качестве ее получателя соответствует целям их деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст.ст. 345-347 ГК РК. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц установлен ст. 46 ГК РК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК РК "Наследственное право". Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.

Предмет договора ренты. Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.517 ГК РК). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.535 ГК РК).

Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу норм ГК РК под понятие "имущество" подпадают вещи, включая антиквариат, денежные суммы, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также квартиры, жилые дома, дачи, гаражи, ценные бумаги. В соответствии со смыслом п. 1 ст.517 ГК РК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи.

Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. В частности нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.

По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного нормы ГК РК порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний норм ГК РК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная рента выплачивается в деньгах. В соответствии со ст. 127 ГК она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством о валютном регулировании. Договором ренты может быть предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты ее получателю каких-либо вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК). Возможно по соглашению сторон и сочетание различных видов выплаты ренты.

Согласно ст. 525 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Правило ст. 525 ГК диспозитивно, и договором могут быть установлены иные сроки ренты. Порядок исчисления сроков определен главой 6 ГК РК. Эти правила важны для определения конкретной даты платежей, а следовательно, и для исчисления размеров ответственности за просрочку выплаты ренты, предусмотренной ст. 522 ГК. Вместе с тем договором могут быть установлены и конкретные сроки платежей, например, до десятого числа первого месяца после квартала, за которой осуществляется платеж.

Учитывая длительный характер платежный по договору постоянной ренты и возможность изменения реальной стоимости денег, п. 3 ст. 524 ГК устанавливает, что размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению расчетного показателя, установленного законодательными актами.

Размеры расчетных показателей на каждый год определяются законами "О республиканском бюджете", принимаемыми ежегодно, и обычно дифференцируются поквартально.

Период выплаты постоянной ренты может быть весьма длительным. Ведь постоянная рента потому и называется постоянной, что конечный срок ее выплаты не устанавливается, а предусматриваются лишь периодические сроки выплаты. Со временем в период выплаты ренты экономическое положение сторон и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно измениться. Поэтому ГК в целях охраны интересов сторон по обязательству ренты предусматривает возможность его прекращения по инициативе каждой из сторон обязательства. Это прекращение обязательства может происходить путем выкупа ренты (ст. 526-528 ГК). Под выкупом ренты понимается основание прекращения обязательства посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы ее получателю. Выкуп - это специфическое основание прекращения обязательства, характерное по законодательству Казахстана для обязательства ренты. В п. 1 ст. 367 ГК, перечисляющим основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований прямо не предусмотрен. Но п. 3 ст. 367 ГК установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в п. 1 этой статьи. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами комментируемой главы. Выкуп как основание прекращения обязательств наиболее близок к отступному, предусмотренному ст. 369 ГК. Однако отступное по ст. 369 ГК предусматривается соглашением сторон, а выкуп постоянной ренты предусмотрен императивными нормами закона. Согласно п. 3 ст. 526 ГК, условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп недействительно.

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ее плательщиком как по желанию самого плательщика (п. 1 ст. 527 ГК), так и по требованию получателя ренты (ст. 526 ГК).

Законом не предусмотрен срок, по истечении которого с момента заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты может осуществляться в случаях, предусмотренных императивными или диспозитивными нормами закона (подпункты 1-4 ст. 527 ГК), например, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты, а также в иных случаях, предусмотренных договором (подпункт 4 ст. 527 ГК).

Статьей 528 ГК регламентируется выкупная цена ренты. По общему правилу п. 1 ст. 528 ГК, выкупная цена постоянной ренты как при выкупе ее по инициативе плательщика, так и по требованию получателя определяется договором ренты. Если же условие о цене, по которой выкупается рента, договором не определено, она определяется ст. 528 ГК по-разному, в зависимости от того, было ли передано плательщику ренты ее получателем имущество под выплату ренты за плату или бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей (п. 2 ст. 528 ГК). При передаче имущества под выплату ренты бесплатно выкупная цена считается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного имущества.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с гражданским законодательством к элементам договора относятся его условия, права и обязанности сторон.

Императивная норма предписывает определенную форму договору ренты (подлежит обязательному нотариальному удостоверению).

Содержание договора как сделки (юридического факта) образуют его условия. Согласно ст.393 ГК РК существенными являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным.

Предмет является существенным условием всех договоров. Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным.

В договоре постоянной ренты должно быть отражено:

- обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;

- обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора;

- размер ренты и обеспечение выплат;

- сроки выплаты рентных платежей;

- условия расторжения договора;

- иные условия [23, с.22].

Рентные платежи представляют непрерывный рассроченный доход их получателя. В договоре ренты имеет место риск преждевременного его прекращения для обеих сторон. Договор ренты, напоминающий договор мены, отличается от нее тем, что договор мены завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего не происходит по договору ренты.

Обязательным и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполнение.

Таким образом, стороны сами определяют способ обеспечения рентных платежей и фиксируют его в договоре.

Это условие договора ренты специально оговорено законодателем, является существенным и обязательным. В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных выплат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за просрочку рентных платежей закон предусматривает уплату процентов.

В соответствии со ст.518 ГК РК независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу ст.158 ГК РК с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет.

Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.

Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу ст.155 ГК РК незаключенной сделкой, так как ст.517 ГК РК не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты [24, с.54].

Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату, сразу переходит в собственность плательщика, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же взамен получает долговременное обязательство о выплате ренты.

Передача имущества в собственность плательщика под выплату ренты может быть произведена получателем за плату (то есть когда помимо собственно рентных выплат возмещают еще и стоимость переданного под выплату ренты имущества) или бесплатно (то есть когда объем выплат сведен к собственно рентным платежам). Если договор предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяют правила о купле-продаже. В противном случае к отношениям сторон применяют правила о договоре дарения. Но в отличие от последнего даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, регламентируется ст. 529 ГК.

По общему правилу п. 1 ст. 190 ГК, риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договорами.

Статья 529 ГК, устанавливая специальные правила о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в собственность под выплату ренты, дифференцирует правила о таком риске в зависимости от того, бесплатно или за плату передано имущество. Если это имущество передано бесплатно, то риск его случайной гибели или повреждения несет плательщик ренты, и, несмотря на гибель или повреждение имущества, обязанности плательщика ренты перед ее получателем полностью сохраняются. Это не препятствует выкупу ренты на условиях, определенных законом или договором. При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату, плательщик ренты вправе при гибели всего имущества требовать прекращения обязательства, а при гибели части имущества или его повреждении - изменения условий выплаты ренты (п. 2 ст. 529 ГК).

Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты [25, с.41].

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору ренты, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу плательщика ренты или лиц, правомерно пользовавшихся предоставляемым помещением, вследствие недостатков последнего, о которых плательщику не было известно, подлежит возмещению получателем ренты в соответствии с действующим законодательством, в том числе после прекращения обязательств сторон по договору, если плательщиком будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи помещения плательщику ренты, не относятся к числу явных и получатель ренты, хотя и знал о них, не предупредил о них плательщика.

Сроки выплаты постоянной ренты указаны в ст.525 ГК РК, согласно которой, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, но стороны в договоре и постоянной ренты вправе установить иные сроки.

На случай просрочки выплаты стороны могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанавливается в соответствии с ГК РК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Статья 526 ГК не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п. 3 этой статьи, является ничтожным. В то же время ст. 393 ГК устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.

Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.

При разрешении споров, связанных с действительностью рентного договора, необходимо учитывать рисковый характер данного договора, а также то, что договор ренты, как никакой другой договор, склонны использовать криминальные или просто недобросовестные личности.

Одно из перечисленных в ГК условий состоит в том, что при переходе к третьему лицу прав на переданное плательщику ренты недвижимое имущество право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется определенным образом. Имеется в виду субсидиарная ответственность первоначального плательщика.

При этом надо заметить, что ст. 521, к которой отсылает ст. 527, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие субсидиарной ответственности.

Теперь для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества от обязанности выплачивать ренту удовлетворил требование первоначального плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества сам не ответил на адресованное ему получателем требование платить ренту либо заявил об отказе ее оплачивать [26, с.162].

Другие специальные гарантии прав получателя ренты указаны в ст. 528 ГК. Смысл этих гарантий состоит в том, что, во-первых, при передаче недвижимости получатель ренты выступает в роли залогодержателя, что, в частности, означает наделение его преимущественным перед многими другими кредиторами правом на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику недвижимости, в том числе при признании последнего банкротом.

Во-вторых, условием, притом существенным, договора ренты служит использование помимо залога и других способов обеспечения либо страхования в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате ренты.

Прекращение договора постоянной ренты. Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.21 ГК РК, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты.

Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных соответственно ст. 521 и 522 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.

ГК содержит незамкнутый перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором. Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Выкуп постоянной ренты -- это один из способов прекращения договора.

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным ГК РК.

Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты определен в ст.526 ГК РК. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором.

При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

д) в других случаях, предусмотренных договором [27, с.5-4].

Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения зависит от характера передаваемого имущества. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (залог, возникающий в силу закона).

Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существенным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обеспечение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неустойки, залога и т. д.

При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

2.2 Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением

Пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением посвящены ст. 530-539 ГК РК. Пожизненное содержание с иждивением - это вид пожизненной ренты. Поэтому нормы параграфов 3 (Пожизненная рента) и 4 (Пожизненное содержание с иждивением) близки друг другу. Более того, по п. 2 ст. 535 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено параграфом 4 о пожизненном содержании с иждивением. Естественно, к указанным выше двум рентным отношениям применяются и нормы параграфа первого главы 28 "Общие положения".

Различие между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением заключается в том, что пожизненная рента представляет собой денежные суммы, периодически выплачиваемые получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 531 ГК), а при пожизненном содержании с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе и необходимой помощи. Не исключена при пожизненном содержании с иждивением дополнительно выплата определенных денежных сумм. При этом в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания в целом, т.е. стоимость общего объема содержания применительно к определенным периодам времени выплаты ренты (п. 1 ст. 531 и п. 2 ст. 536 ГК).

Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть установлены как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, который в этом случае выступает и как получатель ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. В последнем случае в отношениях ренты участвуют три лица: лицо, передающее имущество под выплату ренты, плательщик ренты и третье лицо в качестве получателя ренты (п. 1 ст. 530 ГК).

Допускается установление пожизненной ренты в пользу не одного, а нескольких граждан, в том числе лица, передавшего имущество под выплату ренты, и указанных им граждан на период жизни каждого из них.

В том случае, когда договор заключается между гражданином, передающим имущество под выплату ренты, и плательщиком ренты с условием выплаты ренты третьему лицу или лицам на период жизни последних, такой договор по смыслу ст. 530 ГК становится договором в пользу третьего лица.

Отношения сторон по договору в пользу третьего лица определены ст. 391 ГК. По смыслу норм этой статьи ГК, третьим лицом в договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением является гражданин (или граждане), в пользу и на период жизни которого (которых) устанавливается рента или содержание с иждивением. Этот гражданин или граждане с момента выражения ими плательщику ренты намерения воспользоваться своим правом приобретают самостоятельное право требования к плательщику ренты в размерах, обусловленных договором ренты. При этом плательщик ренты и лицо, передавшее имущество под ренту на основе договора друг с другом, не вправе расторгнуть или изменить договор без согласия третьего лица. Если третьих лиц несколько, то каждый из них после выражения своего намерения воспользоваться своим правом, приобретает самостоятельное права требования на часть ренты, обусловленную договором.

В том случае, когда третье лицо указано в качестве пожизненного получателя ренты наряду с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, имеет место договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), осложненный правом третьего лица. В этом случае получатель ренты как сторона договора и третье лицо, выразившее намерение воспользоваться своим правом, приобретают самостоятельные права требования на части рентных платежей, обусловленные договором.

Договор ренты в пользу третьего лица должен быть заключен в соответствии с требованиями ГК к его форме, обусловленными ст. 518 ГК. Однако эти требования относительно формы касаются только самого договора, но не формы выражения намерения третьего лица воспользоваться своим правом. Такое намерение может быть выражено в любой форме, в частности, путем принятия платежа по ренте.

Доли нескольких получателей ренты предполагаются равными. Но договором ренты могут быть определены размеры долей каждого лица, получающего ренту. При этом в случае смерти одного из нескольких получателей ренты, его доля переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 530 ГК).

Размеры и формы пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются договором в соответствии со ст. 531, 536 и 537 ГК. Размеры денежных сумм, выплачиваемых по договору ренты, и характер и виды натурального обеспечения по договору пожизненного содержания с иждивением определяются договором в расчете на период платежа, а именно на месяц, если иное не предусмотрено договорами (п. 2 ст. 531 ГК). При этом размер пожизненной ренты и стоимость натурального обеспечения в расчете на месяц не могут быть менее расчетного показателя. При увеличении величины расчетного показателя размер выплат по ренте должен пропорционально увеличиваться.

Пожизненная рента, если иное не предусмотрено договором, должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Что касается предоставлений по договору пожизненного содержания с иждивением, то их сроки определяются договором и существом обеспечения. Естественно, например, что уход за получателем ренты и предоставление ему необходимой помощи должны осуществляться на постоянной основе, а не по окончании месяца. Поэтому при возникновении спора об объеме содержания с иждивением суд должен исходить из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536 ГК). При этом договором может быть предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах (ст. 537 ГК).

В целях охраны интересов получателей ренты ст. 538 ГК предусмотрены ограничения на отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. В этой статье получают развитие нормы ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, которая относится к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Хотя ст. 538 помещена в параграфе о пожизненном содержании с иждивением главы 28, следует признать, учитывая близость этого договора с договором пожизненной ренты, что нормы ст. 520 ГК применимы и к последнему договору.

При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. (п. 2 ст. 536 ГК).

Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.

Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Это - следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество. Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т. д. [28, с.364-365].

А теперь рассмотрим основные риски для рентоплательщиков и рентополучателей с тем, чтобы определить, как можно себя обезопасить в этих ситуациях.

При заключении договора ренты, - отмечает практикующий юрист А.А. Проничев [28, с.54], - риск существует для обеих сторон.

По недвижимости существует два вида договоров ренты: с пожизненным содержанием и с пожизненным содержанием и иждивением. Одинокие немощные старики, которые отдают свои квартиры в ренту, как раз и имеют в виду заключение договора второго вида: они хотят, чтобы за ними ухаживали, сходили в магазин, постирали белье и тому подобное. Уход за пожилыми людьми не только занимает очень много времени, но и накладывает дополнительные обязанности, неисполнение которых может привести к расторжению договора через суд.

Договор ренты с пожизненным содержанием - безвременный, у него нет определенного срока. Человек, передавший свою квартиру по договору ренты, может прожить не один десяток лет, и тогда сумма ренты может превысить стоимость самой квартиры.

Бабушка может настаивать на расторжении договора, ссылаясь на недостаточное внимание со стороны плательщика ренты. К сожалению, нередки такие ситуации: «Два года я выплачивал ренту по договору пожизненного содержания с иждивением. Да еще оказывал различные услуги бывшей собственнице квартиры. Эта почтенная бабуля сначала была довольна всем, а недавно заявила мне, что нашла “клиента”, который будет платить ей больше. Она подала иск в суд о расторжении нашего договора. В качестве причины написала то, что я не выполнял условия договора - не оказывал ей целый набор бытовых услуг и не выполнял домашнюю работу. Доказать обратное я не могу - свидетелей нет».!

Получатель ренты вправе потребовать при нарушениях договора его расторжения. Для этого должны быть основания. Главная ошибка рентоплательщика в том, что он не фиксировал письменно оказание услуг и выполнение домашних работ. Полезно в специальной книжке записывать дату и перечень услуг, которые вы оказываете. А получатель ренты должен расписаться в том, что услуги действительно были оказаны и претензий к вам он не имеет. Точно так же, под расписку, необходимо передавать и сумму выплачиваемой ренты.

В параграфах 3 и 4 главы 28, применительно к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, содержатся специальные нормы о порядке прекращения указанных обязательств по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты (ст.ст. 535 и 539 ГК).

Понятие существенного нарушения договора дано в подпункте 2 п. 2 ст. 401 ГК, определяющего общие основания изменения и расторжения договоров. Под существенными указанная статья понимает такие нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В договоре пожизненной ренты это, прежде всего, может касаться нарушений сроков и размеров обусловленных договором платежей, а применительно к обязательству пожизненного содержания с иждивением стоимости и качества предоставляемого плательщиком ренты имущества, а также обусловленной помощи и ухода.

Получатель ренты при существенном нарушении договора плательщиком ренты вправе по своему выбору требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора. При этом порядок выкупа ренты определяется ст. 528 ГК. Его особенность, предусмотренная п. 2 ст. 533 ГК, заключается в том, что, если под выплату ренты или содержания с иждивением переданы жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, если, конечно, это имущество сохранилось у плательщика ренты. А это может относиться, прежде всего, к недвижимому имуществу.

Порядок и последствия расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно главой 28 ГК не определены. Здесь применим общий порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Что касается специальных норм, относящихся к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, то они содержатся соответственно в п. 2 ст. 533 и п. 2 ст.539 ГК.

Статья 534 ГК говорит о риске случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного плательщику под выплату пожизненной ренты. Но эта статья распространяется и на договор пожизненного содержания с иждивением. Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного под выплату ренты, несет ее собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было передано имущество. Поэтому случайная гибель или порча указанного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.

Норма ст. 534 ГК отличается от соответствующей нормы, касающейся постоянной ренты (ст. 529 ГК).

ГЛАВА 3. ВОЗМЕЗДНОСТЬ И БЕЗВОЗМЕЗДНОСТЬ ДОГОВОРА РЕНТЫ И ПОРЯДОК ЕГО ОФОРМЛЕНИЯ

3.1 Возмездность и безвозмездность договора ренты

Прежде чем непосредственно перейти к анализу возмездности или безвозмездности договора ренты следует сделать несколько общих замечаний. Прежде всего, это место соответствующего договора в системе договоров особенной части ГК. Практически не вызывает сомнений тот факт, что договор ренты входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Это означает, что у плательщика ренты с момента передачи имущества возникает права собственности на него.

Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым или представлять собой определенную денежную сумму.

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщику в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Иначе обстоит дело с движимым имуществом. К существенным условиям договора ренты, в случае передачи под выплату ренты движимого имущества или денежной суммы, по особенной части гражданского кодекса предусматривается обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого исполнения.

Буквальное толкование п. 1 ст. 517 ГК позволяет рассматривать договор ренты как реальный. В свою очередь получатель ренты имеет право получение периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом основным видовым отличием данного договора от смежных договоров по передаче имущества в собственность является именно характер встречного предоставления. Оно предоставляется не в виде единовременной денежной суммы, как это имеет место в договоре купли-продажи, а определенных периодических выплат (выделено мною - С.С.) в течение неопределенного срока - постоянная рента, или же в течение жизни определенного лица (лиц) - пожизненная рента. Таким образом, налицо наличие встречного предоставления, и это позволяет рассматривать ренту в качестве возмездного договора (ст. 384 ГК).

Казалось бы, что в указанных утверждениях нет противоречий, если бы ни положения уже упомянутой выше ст. 519 ГК и некоторых других. В последнем случае возникает несколько вопросов. Во-первых, юридическое значение положения п. 1 ст. 519 ГК «имущество… может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно». Во-вторых, соотношения указанного положения с категориями “возмездность” и “безвозмездность”, а так же с уже упомянутым встречным удовлетворением по договору ренты в виде обязанности плательщика ренты на выплату периодических платежей (п. 1 ст. 517 ГК).

Следует указать, что категории “возмездность” и “безвозмездность” играют в гражданском праве одну из ключевых ролей. Ст. 384 ГК РК распространяет соответствующие положения только на договоры. Закон определяет в качестве возмездного договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. В свою очередь безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Существует презумпция возмездности договора, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.

Несмотря на соответствующее положение законодательства, значение правила о возмездном или безвозмездном характере гражданских правоотношений выходит за рамки договорного права и значительно шире по своему содержанию. Так, например, категории «возмездность» и «безвозмездность» применяются для классификации сделок, способов приобретения и прекращения права собственности, защиты права собственности и иных вещных прав, некоторым вопросам корпоративного права, особенно касающихся проблемам отчуждения имущества юридических лиц, последствий явки гражданина, объявленного умершим и другим. Таким образом, понятия возмездности и безвозмездности имеют значение в целом для гражданского права и, можно констатировать, что регулирование гражданских отношений происходит исходя из принципа возмездности, который распространяется не только на договорные, но и другие гражданские правоотношения.

Цивилистические категории “возмездность” и “безвозмездность”, не смотря на довольно широкую распространенность, не стали предметом пристального и комплексного рассмотрения в научной литературе. Традиционно эти понятия рассматривались только при освещении определенных институтов гражданского права. Например, как один из способов прекращения обязательств - прощение долга, договор дарения, отдельных способов прекращения права собственности (преимущественно из соотношения конфискации и реквизиции). Исключением из этого правила являются немногочисленные работы: советского периода - М.И. Бару [29,с.44], постсоветского - Р.А. Максоцкого [30, с.17-18]. Поэтому стоит подробней рассмотреть соответствующие категории и применить соответствующие положения относительно договора ренты.

Содержание п. 1 ст. 384 ГК РК раскрывает возмездность через термины “плата или встречное предоставление”, что порождает как в теории гражданского права, так и на практике серьезные теоретические проблемы. Например, соотношение понятий возмездность и эквивалентность, а через последнюю - цена договора и т.д. Здесь следует согласиться с мнением Р.А. Максоцкого о том, что “для признания правоотношений сторон возмездными необходимо, чтобы действия одной стороны находились в определенной зависимости (синналагматической, условной или каузальной) от действий другой стороны”[31, с.17] В договоре ренты такая зависимость налицо - уплата рентных платежей происходит вследствие предоставления имущества в собственность. Но являются ли они эквивалентными?

На этот простой вопрос ответ представляется достаточно сложным и в данном случае следует апеллировать только к общим рассуждениям о возмездности договора. Если применительно постоянной ренты можно говорить об относительной эквивалентности, т.к. рентные платежи осуществляются в течение неопределенного времени и в конечном итоге обязательно наступит момент, когда их размер будет сопоставим с ценой переданного под выплату ренты имущества. Сложнее дело обстоит с пожизненной рентой. Срок уплаты рентных платежей в данном случае определен сроком жизни получателя ренты. Но каков он будет на самом деле (10, 20 или 100 лет) не может определить никто. В том числе и стороны договора ренты. Именно поэтому большинство исследователей отмечают алеаторный (рисковый) характер договора пожизненной ренты[32, с.634]. Но эквивалентность в данном случае несомненно будет присутствовать, т.к. соответствующие риски лежат в равной степени на каждой из сторон договора: плательщик пожизненной ренты может заплатить получателю большую сумму, чем стоимость предмета ренты; в свою очередь получатель пожизненной ренты может получить значительно меньшую сумму, чем он выручил бы при продаже имущества в случае преждевременной кончины. По нашему мнению, эквивалентность при пожизненной ренте имеет условный характер и может быть фактически определена только в случае смерти получателя ренты, который выступит основанием прекращения соответствующих договорных отношений. Рассуждения об эквивалентности договора мены мы приводим особо не смотря на то, что в принципе согласны с утверждением М.И. Бару о том, что понятие возмездности и эквивалентности не совпадают. [33, с.38].

Значительно сложнее обстоит дело с платностью и бесплатностью передачи предмета ренты. Что это? Во-первых, насколько платность или бесплатность, дают основания для дифференциации отдельных положений статей ГК относительно постоянной ренты, во-вторых, влияют на возмездность или безвозмездность договора ренты в целом и, в-третьих, оправданность и необходимость субсидиарного применения к договору ренты положений о купле-продаже и дарении? В цивилистической литературе по этому поводу были различные мнения, но следует констатировать, что принципиальную оценку соответствующих проблем сделано не было.

Так, например, А. Мамаев, рассматривая только оправданность и целесообразность распространение на рентные отношения правил о купле-продаже, считает, что «устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 (Статья 585 ГК РК тождественна по своим положениям ст. 519 ГК РК.) получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении[34, с.18].

В других источниках встречаются просто противоречивые суждения. Например, в одном месте М.И. Брагинский указывает, что «бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (ренты - С.С.)… возмездным. При этом имеется в виду, что данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты»[35, с.629].

Несмотря на подчеркнутую категоричность суждения, уже в другом месте работы М.И. Брагинский утверждает прямо противоположное: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты… Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором»[35, с.636]. Вот так, с одной стороны - рента возмездный договор, с другой - безвозмездный, причем это качество ренты презюмируется.

Другой исследователь рентных отношений В.С. Ем считает, что положения ст. 585 ГК влияют не возмездность или безвозмездность договора ренты, а на его юридическую природу. Автор полагает, что «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи»[36, с.133] Вместе с тем, сомнений в возмездном характере договора ренты у В.С. Ем не возникает[37, с.488].