Договор ренты в Республике Казахстан

Казахстанский цивилист Б.В. Покровский следующим образом разъясняет правила ст.519 ГК, «…по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения»[37, с.155].

Менее противоречивы и более последовательны рассуждения Р.А. Максоцкого о возмездном характере договора ренты. С одной стороны автор говорит о том, что «…совершенно не понятна позиция законодателя, по которой он включил в ГК ст. 585, смысл самой этой статьи, возможность ее применения на практике»[31, с.30]. С другой - автор приводит пример, в котором можно вести речь о безвозмездности договора ренты - дарении капитала, с тем, чтобы половина процентов по нему пожизненно выплачивалась дарителю[31].

Заслуживает также внимание один из критериев безвозмездности, предлагаемый Р.А. Максоцким вслед за А.А. Симолиным. Речь идет о ситуациях, когда в безвозмездных договорах происходит возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях (т.н. modus). Правовым обоснованием того, что modus не превращает отношение сторон в возмездное, является то, что эта возложенная на сторону обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставленного другой стороной. Два критерия modus,a: а) указанная обязанность той стороны, которая обогащается по безвозмездным сделкам, должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона; б) в действиях той стороны, которая этот modus исполняет, должна быть тесная связь с тем, что предоставлено[31, с.48]. Поэтому, заключает Р.А. Максоцкий, modus «…может быть выражен в деньгах только тогда, когда само предоставление той стороной, которая устанавливает modus, выражается так же в деньгах. Во всех остальных случаях, когда платеж ренты производиться в деньгах, но под отчуждение вещей, имущественных прав… правоотношение сторон будет возмездным»[31, с.33].

Соглашаясь с большинством высказанных Р.А. Максоцким суждений, полагаем необходимым внести некоторые уточнения.

Прежде всего, по нашему мнению возмездность договора ренты очевидна во всех случаях, т.к. для нас не вызывает сомнений тот факт, что предметом договора ренты могут быть только вещи, т.е. следует ограничительно толковать термин «имущество», которым в ст. 517 ГК (и в других) обозначен соответствующий предмет. Во-первых, договор ренты, о чем мы уже говорили ранее, входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Возможность установление права собственности на вещь не вызывает сомнений, а вот право собственности на деньги - здесь по крайней мере существует полярные точки зрения. По нашему убеждению, о праве собственности на деньги можно говорить весьма условно. Относительно юридической природы безналичных денег - речь может идти только о праве требования, например к банку. Применительно к наличным деньгам правильнее речь вести о фактическом обладании ими. Деньги не имеют практически никакого потребительского значения (за исключением может быть их коллекционирования), они выступают средством платежа, всеобщим эквивалентом и т.п., рассмотрение денег в качестве вещей по нашему мнению юридически некорректно. Что касается возможности установление права собственности на имущественные права, то с точки зрения континентальной правовой системы это просто невозможно и формула «право собственности на имущественное право» выглядит по меньшей мере абсурдной.

Второе важное уточнение касается юридической квалификации положений ст. 519 ГК. По нашему мнению, передача имущества под выплату ренты за плату или без таковой следует рассматривать в качестве первоначального рентного платежа, который, при его наличии, свидетельствует об исполнении договора ренты. При отсутствии такового, в современной интерпретации - передача имущества под выплату ренты бесплатно, рентные платежи осуществляются согласно договора и в этом случае, по всей логике вещей, их размер должен быть выше, чем в первом. Соответственно высказанной позиции требует соответствующего изменения формулировка п. 1 ст. 519 ГК. Правила же п. 2 ст. 519 в этом случае вовсе утрачивают какой-либо юридический смысл и поэтому должны быть исключены из ГК. Другой возможный вариант заключается в правиле, отсылающем к положениям ст. 385 ГК о цене договора.

Еще одним важным моментом является изменение правил ст.ст. 528 и 529 ГК. Мы полагаем, что ориентиром относительно выкупной цены постоянной ренты должно стать не сумма годовых рентных платежей, а стоимость конкретной вещи. В данном случае, следует учесть, с одной стороны - произведенные плательщиком ренты платежи, с другой - стоимость имущества, переданного под выплату ренты. Расчетная формула в этом случае может быть такой: выкупная цена = стоимость вещи - рентные платежи, произведенные плательщиком ренты. Подобное правило а) может быть сформулировано в виде диспозитивного правила, если иное предусмотрено соглашением сторон, б) созвучно существующим положениям ст. 385 ГК, в) характерно для юридической конструкции всех обязательств по передаче имущества в собственность.

Весьма интересным в плане его теоретического осмысления является такой инструмент рентного договора как выкуп ренты.

Речь идет о действии, совершаемом плательщиком ренты и направленном на прекращение его обязательства по выплате рентных платежей.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты:

- по инициативе плательщика ренты;

- по требованию ее получателя.

В зависимости от того, по чьей инициативе производится выкуп ренты, последний выступает своего рода гарантией прав соответственно либо плательщика ренты, либо ее получателя.

Наиболее простым, с точки зрения уяснения правовой природы выкупа ренты, является выкуп, осуществляемый по инициативе плательщика ренты. Пунктом 2 статьи 367 ГК РК предусматривается возможность прекращения обязательства по требованию одной из сторон. И в рассматриваемой ситуации выкуп ренты действительно является прекращением обязательства по уплате рентных платежей и в целом всего рентного договора.

Поскольку выкуп ренты представляет собой уплату выкупной цены (денежной суммы согласованной сторонами в рентном договоре или определяемой в соответствии с нормами ГК РК), и представляет собой часть обязательства по выплате ренты, последнее в этом случае следует рассматривать как альтернативное обязательство. Выкуп ренты в этом случае является добровольным исполнением гражданско-правовой обязанности. В соответствии с ГК РК надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом.

Выкуп ренты по инициативе плательщика сформулирован законодателем как право плательщика: пункт 3 статьи 526 ГК РК говорит о ничтожности условия о недопустимости выкупа постоянной ренты.

В случае, когда выкуп ренты производится по требованию получателя ренты все намного сложнее. Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в связи нарушением обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. К числу таковых из упомянутых законодателем в статье 527 ГК РК относится случай, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (этот срок может быть изменен в рентном договоре).

Коль скоро требование о выкупе заявляется рентополучателем в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств, выкуп ренты в указанном случае следует рассматривать, на мой взгляд, как меру оперативного воздействия. Действия получателя ренты состоят в одностороннем изменении договорного условия о содержании (замена исполнения),допустимом в силу закона. Рентный договор в этой ситуации прекратится так же, как в предыдущем случае, надлежащим исполнением, которое состоит в добровольной выплате плательщиком ренты выкупной цены.

Поскольку исполнение рентного договора, как уже не раз отмечалось, производится, как правило, в течение длительного периода, в реальной жизни могут возникнуть различные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что имущественное положение должника ухудшилось настолько, что дальнейшая выплата рентных платежей в размере и в сроки, установленные рентным договором, невозможна. В этом случае, как и в случае, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, получатель вправе требовать выкупа ренты. Выкуп ренты, как и в приведенных ранее случаях, влечет прекращение договора. Односторонний отказ получателя от договора путем заявления требования о выкупе ренты в этих случаях выступает в качестве меры оперативного воздействия отказного характера, которая применяется непосредственно получателем ренты как управомоченным субъектом и направлена на недопущение (уменьшение) его убытков в связи с неисполнением договора.

Передача плательщиком рентного капитала в собственность нескольких лиц и (или) его раздел между ними дает получателю право требовать выкупа ренты. В данном случае плательщиком ренты не допущены никакие нарушения прав получателя, поскольку он вправе как собственник распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но требование о выкупе может быть заявлено получателем. В этой ситуации требование получателя о выкупе ренты является допустимым в силу закона односторонним изменением договора . Факт появления множественности лиц на стороне рентного должника (плательщика) является основанием для одностороннего изменения договора по требованию рентного кредитора (получателя)

Все изложенное выше относится только к договору постоянной ренты: указанная разновидность рентного договора действует бессрочно и в какой-то момент может стать неприемлемой для одной из сторон в силу причин фактического, экономического или правового характера.

Если в рамках договора постоянной ренты выкуп может рассматриваться как одностороннее изменение договора или как мера оперативного воздействия, то в рамках договора пожизненной ренты законодатель предусматривает возможность выкупа лишь в случае существенного нарушения договора, приравнивая такого рода выкуп к расторжению договора. Последствием такого расторжения будет, в отличие от общего правила, не возмещение убытков, а уплата выкупной цены, которую можно рассматривать как альтернативную неустойку.

В статье 539 ГК РК законодатель вновь возвращается к понятию «прекращение договора». В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением допускается возврат рентного капитала или выплата выкупной цены, которая не подлежит уменьшению на сумму расходов, понесенных плательщиком, и выступает здесь как цена (денежный эквивалент) имущества, переданного под выплату ренты. Стоимость имущества, переданного под выплату ренты (выкупная цена), является в данном случае штрафной неустойкой.

3.2 Порядок оформления сделок по ренте

Договор ренты в статье 517 ГК определен как такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Порядок нотариального оформления договора определен законом "О нотариате" от 14 июля 1997 года, а порядок государственной регистрации - Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 26 июля 2007 года [38].

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, также государственной регистрации.

В зависимости от сроков выплаты рента подразделяется на два вида: постоянную и пожизненную.

По договору постоянной ренты (параграф 2 главы 28 ГК) ее плательщик принимает на себя обязанность выплачивать ренту бессрочно, а по договору пожизненной ренты (параграфы 3 (пожизненная рента), 4 (пожизненное содержание с иждивением) главы 28 ГК) - на период жизни получателя ренты. Существенное отличие постоянной ренты от пожизненной связано со сроками ее выплаты.

При постоянной ренте срок прекращения обязательства не определен и она переходит к другим получателям в порядке универсального правопреемства или к иным лицам путем уступки требования, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором ренты.

Пожизненная рента не переходит ни по наследству, ни путем уступки. Она может быть установлена договором как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, так и на период другого указанного им гражданина. Пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Вместе с тем, статья 530 ГК допускает установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан и переход доли в праве на получение ренты получателю, пережившему другого (других) получателя ренты.

Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно.

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщиком в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество (статья 521 ГК). Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходит на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность (статья 520ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайной порче имущества, переданного за плату, плательщик вправе, соответственно требовать прекращения обязательства либо изменения условий ее выплаты. Эти положения закреплены в статье 529 ГК. Однако случайная гибель или случайная порча имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Основная обязанность плательщика ренты заключается в периодических платежах получателю ренты в течение всего периода существования обязательства. Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размерах, устанавливаемых для каждого платежа. В договоре постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключено и сочетание этих видов выплаты ренты.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребности получателя в жилище, в питании, одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплате ритуальных услуг. При этом должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц. Вместе с тем, пунктом 2 статьи 536 ГК определен минимальный размер такого объема - не менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

ГК предусматривает, что постоянная рента выплачивается по окончании каждого квартала (статья 525), а пожизненная рента - по окончании каждого календарного месяца (статья 532). Однако в обоих случаях в договорах могут быть предусмотрены иные сроки.

ГК предусматривает возможность прекращения рентных обязательств по инициативе каждой из сторон, в частности, путем выкупа.

Условия выкупа ренты по-разному определены для постоянной и пожизненной ренты.

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен как по желанию самого плательщика, так и по требованию получателя ренты (статьи 526, 527 ГК).

При пожизненной ренте, включая пожизненное содержание с иждивением, выкуп ренты может быть проведен лишь по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком.

Для совершения договора ренты требуется осуществление следующих действий:

1. Нотариусом истребуются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

2. Нотариусом истребуется выписка из Правового кадастра.

3. Плательщики ренты должны представить заявление с согласием супруга.

4. При наличии права на недвижимость нескольких собственников, то письменное согласие всех собственников недвижимости [39, с.60].

В договор ренты обязательно должен быть включен пункт о том, что плательщик ренты обязуется гарантировать исполнение обязательства путем обеспечения выплаты неустойки, залога, поручительства, гарантии, задатка и др. либо предусмотрено обязательство о страховании в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

К примеру, нотариус удостоверил между Петровой и Сидоровым договор пожизненной ренты, в соответствии с которым Петрова безвозмездно передала под выплату ренты принадлежавший ей на праве частной собственности дом Сидорову, а последний обязался ежемесячно выплачивать Петровой до ее смерти ренту в размере десяти расчетных показателей.

Через пять лет в результате возникшей ссоры Сидоров толкнул Петрову, которая при падении получила ушиб головного мозга и через несколько дней скончалась в больнице. Приговором суда Сидоров был признан виновным в неосторожном убийстве Петровой.

Наследники Петровой при оформлении права на наследство потребовали возврата жилого дома, переданного Сидорову под выплату пожизненной ренты, который, по их мнению, должен быть включен в наследственную массу.

Сидоров указал на то, что закрепленные главой 28 ГК правила о договоре ренты, в частности, в статье 539 ГК, не предусматривается такое основание прекращения права собственности плательщика ренты, как смерть получателя ренты. Кроме того, смерть Петровой наступила в результате его неосторожный действий, он не имел намерения лишить Петрову жизни.

Другая жизненная ситуация с пожизненной рентой: Генкин заключил с АО договор пожизненной ренты, безвозмездно передав АО под выплату ренты свою квартиру. Получателями ренты в договоре были указаны сам Генкин и его супруга. Общий размер ренты был установлен в размере 15 расчетных показателей. После смерти Генкина его жена и АО договорились об уменьшении суммы ренты до 7,5 расчетных показателей. Через полгода АО заявило о своем намерении выкупить ренту и выплатило Генкиной сумму, эквивалентную размеру 30-ти расчетных показателей. Генкина приняла деньги, но вскоре обратилась в суд о расторжении договора ренты, возврате квартиры и возмещении убытков.

На суд в качестве третьей стороны был приглашен нотариус, удостоверявший договор ренты.

На суде Генкина пояснила, что договором не было предусмотрена возможность выкупа ренты, поэтому договор между сторонами остается в силе. Полученная ею сумма, в 30 расчетных показателей, является рентой, которую она получила бы, если бы не согласилась на уменьшение размера ренты. Кроме того, полученные ею деньги уже потрачены, поэтому она не может их возвратить.

Представитель АО заявил, что уменьшение размера ренты с 15 до 7,5 расчетных показателей оформлено дополнительным соглашением сторон и удостоверено нотариусом, следовательно, оно юридически действительно. Что же касается права на выкуп ренты, то это общеустановленная практика, предусмотренная гражданским и другим законодательством, поэтому его и не обязательно было указывать в самом договоре. Более того, получение денег Генкиной, предложенной в качестве цены выкупаемой ренты, является свидетельством ее согласия с выкупом АО ренты.

Другой пример: По договору пожизненного содержания с иждивением Калмыков передал Пенкину принадлежащий ему дом, земельный участок с фруктовым садом и огородом. Последний должен был обеспечить Калмыкова питанием, одеждой, в случае необходимости по показаниям врача производить оплату за лечение и лекарства. Однако одним из условий договора являлось обязательство Пенкина застраховать в страховой компании "Казстрах" риск ответственности за неисполнение им своих обязательств. По истечении двух лет Калмыков обратился к нотариусу за разъяснениями о возможности расторжения договора в связи с неисполнением Пенкиным своего обязательства застраховать риск ответственности. Пенкин неисполнение своего обязательства объясняет тем, что Казстрах, которому доверяет Калмыков ликвидирован, а застраховать риск в другой страховой компании он не желает.

Таким образом, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением представляют собой одну из разновидностей договоров, опосредующих передачу имущества в собственность от одного лица другому.

Суть соответствующих договорных отношений сводится к передаче имущества (главным образом недвижимого) одним лицом другому в собственность в обмен на получение от этого лица содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества, которые предоставляются лицу, передавшему имущество персонально и пожизненно, то есть обязанность предоставлять содержание прекращается смертью рентополучателя, а право рентополучателя получать содержание не может быть передано им по наследству или уступлено при жизни иным (третьим) лицам. При этом квартира, а также другое недвижимое или движимое имущество становятся собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя.

Оба договора (как договор пожизненной ренты, так и договор пожизненного содержания с иждивением) являются разновидностями договора ренты, имеющего более широкое применение, и рассчитанного на передачу любого имущества в собственность от одного лица другому, однако указанные разновидности имеют специальное значение, то есть предназначаются главным образом для передачи недвижимого имущества с обязательным условием пожизненного предоставления рентополучателю платежей или иного содержания.

Различия между двумя указанными договорами заключается в том, что договор пожизненного содержания с иждивением предназначен исключительно для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества. При этом обязанность предоставлять содержание может помимо выплаты денежных сумм заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, может заключаться в оказании ему ухода, обеспечении потребностей в одежде, питании, жилище. Договор же пожизненной ренты рассчитан исключительно на получение в счёт предоставленного имущества денежных средств и может быть заключён как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества.

Здесь же необходимо отметить одну немаловажную деталь, характеризующую обе разновидности этих договоров и редко встречающуюся в текстах реально заключаемых на практике договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Выплата ренты может осуществляться не только лицам, предоставившим под её выплату какое-либо движимое или недвижимое имущество, но также и любым другим, третьим лицам, указанным гражданином, передающим имущество.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, содержание данной работы позволяет сделать ряд следующих выводов.

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других - договор ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

Необходимо отметить, что практике не известны случаи передачи иного, чем жилое помещение, имущества под выплату ренты. Подавляющее большинство договоров заключаются в форме договора пожизненного содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты, по сути, не сложилась.

Инициаторами прекращения договорных отношений зачастую выступают получатели ренты. Их требования чаще облекаются в форму требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением договорных обязательств плательщиком ренты, реже - в форму признания договоров недействительными. Явный перекос правового регулирования в сторону защиты интересов получателя ренты приводит к тому, что практика пытается «уравновесить» интересы обеих сторон путем применения любых допустимых инструментов, например, таких как практический запрет на заключение рентных договоров через представителя (в целях недопустимости введения в заблуждение получателя ренты, с одной стороны, и создания определенной гарантии устойчивости правовой связи для плательщика - с другой). К числу указанных инструментов можно отнести также решение вопроса о дееспособности получателя ренты в момент заключения договора путем исследования совокупности соответствующих доказательств, включая косвенные, либо решение вопроса о существенности того или иного нарушения договорных обязательств, допущенного плательщиком, опять же исходя из фактических обстоятельств дела.

В практике нотариусов нередко возникают вопросы о форме уведомления о намерении расторгнуть рентный договор, о процедуре выдаче нотариусами свидетельств о праве на наследство после плательщика ренты, о включении получателя ренты в круг наследников плательщика ренты по закону. Отмеченные проблемы свидетельствуют о необходимости разработки нормативных документов, создающих правовую базу для единообразного применения законодательства о рентных отношениях судами и нотариусами.

Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РК. До 1999 г., в ГК КазССР от 1963г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента - это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

К сожалению, между нормами гл. 28 ГК РК, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РК все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

В § 3 гл. 28 ГК РК («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РК предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание.

О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Получению ренты в первоначальном (чисто экономическом) значении предшествовала передача плательщику ренты определенного имущества (рентного капитала). Динамика развития общественных отношений привела к расширению состава рентного капитала (первоначально только недвижимость, затем - движимое имущество, в том числе деньги), либо полностью к отказу от предоставления такового.

По общему правилу рента не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Еще одной чертой ренты является то, что она не связана с осуществлением предпринимательской деятельности, и соответственно не может рассматриваться как прибыль. Таким образом, «рента» как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Прежде, чем попытаться сформулировать определение понятия «рента», необходимо отметить, что существование ренты в гражданском обороте не ограничивается кругом отношений, регулируемых Гражданским кодексом Казахстана.

Многочисленные публикации, выступления и комментарии, особенно в последнее время используют все тот же термин «рента» для характеристики совершенно иных, казалось бы. отношений. В частности, «рента» или «рентный доход» - категории, используемые для определения взаимоотношений государства как собственника природных ресурсов (нефть, газ, уголь, золото, алмазы, лес и т.п.) и хозяйствующего субъекта добывающей отрасли. Рента в указанном понимании - это сверхприбыль, получаемая предпринимателями не от затрат труда, капитала или применения новых технологий, а от владения уникальными производственными возможностями (природными ресурсами). Таким образом, понятие «рента», используемое в природопользовании, есть не что иное, как плата за право пользования недрами, взимаемая государством как собственником с пользователя.

Экономическое содержание ренты не отражает специфики ее юридической природы, но все же необходимо констатировать, что за века существования правовой конструкции ренты, она претерпела значительные изменения, неизменным же осталось лишь ее экономическое содержание.

Исходя из вышеизложенного, представляется, что наиболее точным является определение экономической категории "рента" как периодически получаемые имущественные блага (денежные средства или их натуральный эквивалент), направляемые получателем в соответствии с целями, указанными или согласованными с источником выплаты.

Договор ренты, являясь одним из оснований возникновения рентных правоотношений, представляет собой двухстороннюю сделку, опосредующую переход титула собственника на имущество в обмен на предоставление встречного удовлетворения, характеризующегося периодичностью и невозможностью полной его оценки в момент заключения сделки Предложенная выше дефиниция рентного договора позволяет дать определение ренты как понятия правового.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданское право. Том 1. //под ред М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина. Алматы, Издательство КазГЮА, 2000. -544 с.

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть от 01 июля 1999 года) № 409-I (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.03.2010 г.)// Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1999 г., № 16-17, ст. 642

3. Диденко А.Г. Научно-практический комментарий статей ГК РК о залоге. Гражданское законодательство Республики Казахстан. Статьи, комментарии, практика //Под ред. проф. А.Г. Диденко. Вып. 11., Алматы - 486 с..

4. Рикардо Д. Сочинения / Пер. Н. Зибера.- СПб.: Изд. Л. Ф. Пантелеева, 1882 ( Тип. м-ва путей сообщ.).- XX, III, - 659 c.

5. Грешников И.П. Рента в проекте Гражданского кодекса Республики Казахстан.// журнал: "Предприниматель и право". - 1998. - № 18 и 19.

6. Скрябин С.В. Возмездность и безвозмездность договора ренты//Источник: http://www.zakon.kz/203872-vozmezdnost-i-bezvozmez dnost-dogovora.html

7. Идрышева С. Рента или дарение? Нотариусы зачастую используют неверную формулировку//Источник ИС Параграф

8. Золотько Н.В. Договор ренты в гражданском праве России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Краснодар, 2002 - 202 с.

9. Яковлева ЕМ.. Новые виды договоров в гражданских кодексах союзных республик. // Вопросы кодификации гражданского законодательства союзной республики. Гталинабад, 1960 - 368 с.

10. Гражданский кодекс Казахской ССР, принятый Верховным Советом Казахской ССР 28 декабря 1963 г. //Ведомости Верховного Совета и Правительства Казахской ССР, 1964, № 2

11. Закон Республики Казахстан от 14 июля 1997 года «О нотариате»//Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997 г., № 13-14, ст. 206

12. Рента - это постоянный доход//Источник: http://www.rips.ru/ analit.phtml?id=64

13. Маркова О.В. Договор ренты в российском гражданском праве//Автореферат диссер., Иркутск, 2002г. - 390 с.

14. Покровский Б.В. Рента - новый институт права в проекте Особенной части гражданского кодекса Республики Казахстан//Астана - сборник научно-практической конференции «Развитие гражданского законодательства Республики Казахстан», 1998г. - 458 с.

15. Комментарий к Гражданскому Кодексу Республики Казахстан. ч.2 //под ред. Басина Ю.Г. - А., 2001г. - 452 с.

16. Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 г. "О страховой деятельности"//Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2000 г., N 22

17. Гражданское право. В 3-х томах. //под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2005, т.1 - 765с.

18. Золотько Н.В. Договор ренты в гражданском праве России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Краснодар, 200 - 186 с.

19. Лаасик Э.Я. Договор пожизненного содержания.// Ученые записки Тартусского государственного университета. Вып. 84. Труды юридического факультета, I960 - 212 с.

20. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. - М., Инфра-М, 2003.- 454 с.

21. Брагинский М.И.Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. //М., 1996. - 388 с.

22. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель //под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. - 480 с.

23. Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция, 1997, № 7, - 120 с.

24. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ.// М., 1996.- 490 с.

25. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство, 1999, № 5 - 104 с.

26. Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный).// М., 1996.- 654 с.

27. Договор ренты и его виды.//журнал «Недвижимость и цены» №46 (143) от 21-27 ноября 2005г. - 120 с.

28. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. //Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., БЕК, 2003. - 520 с.

29. Официальный сайт газеты «Русский север» 12 февраля 2003 г. http://www.russev.ru

30. Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве //Харьковский юридический институт. Ученые записки. Выпуск 13. Харьков, 1959. - 396 с.

31. Максоцкий Р.А. Возмездность и безвозмездность в современном гражданском праве. Учебное пособие //Научн. ред. М.В. Кротов. М.: ООО «ТК Велби», 2002. - 376 с.

32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества в собственность. М.: Издательство "Статут", 2000. - 712 с.

33. Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве //Харьковский юридический институт. Ученые записки. Выпуск 13. Харьков, 1982. - 320 с.

34. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты / Российская юстиция. № 9, 1999. - 86 с.

35. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества в собственность. //М.: Издательство "Статут", 2000.- 880 с.

36. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник // отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 1999.- 326 с.

37. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий. //отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы: Жетi жаргы, 2000. - 664 с.

38. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Ведомости Парламента Республики Казахстан 2007 г., № 18, ст. 142

39. Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: "Собственность - недвижимое имущество"//Астана: МинЮст Республиканская нотариальная палата, 2002 - 220 с.

Размещено на Allbest.ru