Договор ренты в Республике Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Договор ренты относится к тем поименованным договорам, которые на протяжении всего периода своего существования порождали многочисленные споры, в юридической литературе, непрекращающиеся и сегодня. Однако, предметом указанных споров, получивших освещение в литературе, являются лишь отдельные теоретические и практические аспекты существования рентных отношений, в то время как глубокие комплексные исследования правовой природы соответствующих обязательств, проблем эквивалентности, защиты участников данных отношений и т.п. отсутствуют [1, с.68].

Последнее явилось причиной возникновения определенных практических проблем, выразившихся в значительном количестве споров, возникающих в связи с заключением, исполнением и (или) прекращением рентных правоотношений, вытекающих из договоров. Данное обстоятельство свидетельствует об актуальности исследования правовой природы, рентных отношений и проблем защиты прав их участников.

Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, - это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся.

Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. В переводе с латинского reddita, означает отданная (в кратком словаре иностранных слов - возвращенная, оплаченная). Это слово укоренилось во многих языках - французском (rente), немецком (rente), английском (rent).

Актуальность дипломной работы. Актуальность дипломной работы обусловлено тем, что заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Социально-экономические преобразования в нашей стране привели к существенным изменениям в правовом регулировании гражданско-правовых отношений. Сужение государственного влияния, отказ от административно-командных методов управления экономикой и связанное с этим преобразование правового регулирования экономических отношений привели к расширению в действующем Гражданском кодексе свободы участников экономических отношений, приданию правовым нормам преимущественно диспозитивного характера, устранив имеющиеся ранее ограничения и запреты.

Переход к рыночной системе отношений определил острую необходимость введения дополнительных институтов и норм права, способных регулировать новые общественные отношения. К таким институтам с некоторой оговоркой можно отнести и договор ренты. К абсолютно новым обязательствам ренту не позволяет отнести договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, закрепленный в советском гражданском законодательстве. Как совершенно самостоятельная конструкция договор ренты получил регламентацию лишь в Гражданском кодексе 1999г. (Особенная часть), включившем в свой состав главу 28 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» [2].

Сегодня обновленное гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.

Переход Казахстана к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 28 Гражданского кодекса РК (далее - ГК РК).

Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

В наше время рента стала способом "обменять квартиру на обеспеченную старость". Пожилые люди, для которых выдаваемая государством пенсия в итоге не смогла стать источником. Не решившись продать квартиру в городе и переехать в пригород, чтобы на разницу в цене городской и загородной недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы недвижимости.

Кроме того, участниками договоров ренты становятся и молодые семьи, которые не в состоянии приобрести отдельное собственное жилье, но готовы оказывать материальную и иную помощь собственникам жилья.

Договор ренты выгоден обеим сторонам сделки, так как собственник жилья получает материальное вознаграждение и иную помощь от плательщика ренты, а плательщик ренты получает недвижимое имущество с рассрочкой платежа и иногда отсрочкой вселения.

Рента в Казахстане является также одним из достаточно "удобных" способов решить вопрос передачи недвижимости по наследству.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которое обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 517 ГК РК. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Основная цель и задачи исследования. Автор в работе ставит своей целью на основе всестороннего теоретического исследования рентных отношений выявить их особенности, составляющие предмет регулирования главы 28 ГК РК, и изучить правовую природу основных элементов рентного договора путем проведения сравнительно-правового анализа со сходными правовыми институтами и отдельными правовыми инструментами иных отраслей и подотраслей права.

В соответствии с указанной целью, данное исследование направлено на решение следующих задач:

- проведение историко-правового анализа правового регулирования рентных отношений, а также выявление специфики правового регулирования рентных отношений, обусловивших возникновение договора ренты как самостоятельного договорного института;

- исследование правовой природы, рентного договора как договора, опосредующего переход права собственности на имущество и проведение анализа существенных условий рентного договора;

- исследование установленной законодателем модели правового регулирования рентных отношений, в том числе возможности субсидиарного применения норм о купле-продаже и дарении и проведение анализа существующих способов защиты интересов участников рентных отношений;

- рассмотрение вопроса возмездности и безвозмездности договора ренты и порядок его оформления.

Предметом исследования являются рентные правоотношения, регулируемые нормами главы 28 ГК РК, а также правоотношения, опосредующие переход права собственности на имущество (возникающие в рамках договорных конструкций купли-продажи, дарения и мены), и правоотношения, характеризующиеся периодичностью предоставления встречного удовлетворения (возникающие в рамках арендного договора, алиментарные обязательства в рамках семейного права и конструкций завещательного отказа и завещательного возложения в рамках наследственного права).

Методологическая основа данного исследования определяется положениями материалистической диалектики как общенаучного метода познания, а также частнонаучными методами: исторического, сравнительного, технико-юридического и системно-структурного анализа.

Теоретическую основу настоящего диссертационного исследования составили труды казахстанских, советских и российских ученых-правоведов, посвященные изучению рентных отношений, в том числе М.К. Сулейменова, Ю.Г.Басина, Грешникова И.П., Идрышевой С., Скрябина С.В., Анненкова К. Н., Годэмэ Е., Голевинского В., Дернбурга Г., Мейера Д. И., Победоносцева К.П., Бару М.И., Брауде И.Л., Грибанова В.П , Иоффе О.С, Лаасика Э.Я., Рясенцева В А.. Меерзона С, Яковлевой Е.М.. Хохлова С.А., Брагинского М.И., Ема B.C., Литовкина В.Н., Крашенинникова П.В., Романца Ю.В.. Садикова О. Н., Цыбуленко З.И.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РК, Гражданский кодекс РК, Закон РК "О нотариате", а также Закон Республики Казахстан " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные нормативно-правовые акты, регулирующие рентные правоотношения

Научная новизна исследования состоит в том, что впервые с момента принятия нового гражданского законодательства РК предпринимается попытка теоретического осмысления рентного договора как самостоятельного договорного института путем выявления специфических черт, присущих рентным отношениям, являющихся предметом регулирования главы 28 ГК РК, а также правовой природы выкупа ренты; проведена классификация рентных договоров, а также изучена взаимосвязь с наследственным и семейным правом.

Положения, выносимые на защиту

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы положения, содержащие элементы научной новизны, которые и выносятся на защиту:

1. Предметом договора ренты являются действия обязанной стороны по предоставлению ренты (в денежной или натуральной форме) (объект первого рода) и рента как таковая, включая количество, качество и цену товаров, работ и услуг, составляющих ренту (объект второго рода), имущество же, составляющее рентный капитал, необходимо рассматривать в качестве своеобразного встречного удовлетворения.

2. При толковании понятия «имущество», используемого законодателем в отношении категории «рентный капитал», необходимо применять установленные законодательством в отношении купли-продажи правила, когда под «имуществом» понимаются не только вещи, но и имущественные права. Имущественные права (в том числе бездокументарные ценные бумаги и безналичные денежные средства) могут выступать в качестве рентного капитала, поскольку отвечают требованию законодательства, состоящему в том, что рентный капитал является средством капитализации денежных средств, требующихся для исполнения обязательства по выплате ренты.

3. Установленное законодателем положение о необходимости государственной регистрации рентных договоров, заключенных относительно недвижимого имущества, целесообразно заменить на требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество (по аналогии с правилом, установленным для договоров купли-продажи недвижимости).

4. Договор пожизненной ренты прекращается не смертью получателя ренты, а смертью лица, на время жизни которого установлена рента. Грамматическое толкование нормы пункта 1 статьи 539 ГК РК свидетельствует лишь о том, что срок договора пожизненной ренты может быть установлен путем указания на событие, которым является смерть указанного в договоре лица. При этом вовсе не обязательно именно это лицо и будет названо в качестве получателя ренты в договоре. В свете вышеизложенного, считаю допустимым предположение о том, что в случае смерти получателя ренты, установленной на время жизни иного лица, наследование прав получения рентных платежей возможно, и оно будет осуществляться в общем порядке, установленном ГК РК.

5. Получатель ренты не может рассматриваться в качестве наследника по закону после смерти плательщика ренты. Обязательства плательщика ренты по содержанию ее получателя, входящие в состав наследственной массы, не могут рассматриваться как обязательства, имеющие правовую связь с личностью наследодателя, выступавшего кормильцем по отношению к иждивенцам. Указанные обязательства имеют неразрывную связь с имуществом, причем не со всем имуществом, составляющим наследственную массу наследодателя, а лишь с тем, которое было передано под выплату ренты (рентным капиталом).

6. Проведенный анализ полемических высказываний ученых-правоведов по соответствующему вопросу позволил автору, используя собственную аргументацию, полностью разделить мнение тех ученых, которые полагают, что неопределенность срока действия договора как фактор, препятствующий оценке суммы рентных платежей, подлежащих уплате в течение срока действия договора, является основанием отнесения договора постоянной ренты к рисковым (алеаторным) сделкам.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что проведенный сравнительно-правовой анализ отдельных элементов рентного договора позволяет выработать определенную однозначность понимания правовой природы рентного договора и, следовательно, создает возможность для совершенствования и унификации судебной практики. Теоретические положения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы при разработке учебного материала по курсу «Гражданское право» и спецкурсу «Договорное право», а также при дальнейшем исследовании проблем данного института.

Структура диссертации обусловлена целями и задачами исследования, необходимостью комплексного изучения рентных правоотношений. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНТЫ

рента договор правовой

1.1 История развития законодательства Казахстана в сфере регулирования рентных правоотношений

Ренту в экономическом смысле можно назвать особой формой отношений собственности. Они, в свою очередь, характеризуются присвоенностью материальных благ определенными лицами или принадлежностью материальных благ (вещей). Рентным отношениям присуще и второе состояние собственности - динамическое, более того, следует отметить, что выделение рентных отношений является целесообразным именно с точки зрения этого состояния.

Динамизм собственности явление многоплановое, он может характеризовать коренное изменение принадлежности имущества (вещей), либо обуславливать допущение принадлежности имущества и другим лицам на ряду с основным собственником. В зависимости от этого строятся и группируются обязательственные договорные правоотношения. Нельзя не признать, что именно обязательственное право опосредует перемещения собственности в экономическом смысле (право собственности и иных вещных прав в смысле юридическом) [3, с.83].

В экономическом смысле рента -- добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал; образование рента обусловлено более благоприятными условиями, в которых один предприниматель находится пред другим, например, обрабатывает лучший участок земли, обладает привилегией и т. д. [4, с.163]

В мировой практике существуют следующие виды ренты:

- Пожизненная рента -- это правоотношения сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передаёт другой стороне (рентоплательщику) своё имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг.

- Мёртвая рента -- арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.

- Земельная рента -- цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

- Финансовая рента -- ряд последовательных фиксированных платежей, производимых через равные промежутки времени.

- Природная рента -- добавочный доход, получаемый сверх определенной прибыли на затраченные труд и капитал.

Грешников И. приводит устоявшееся понятие ренты: «Рента в широком смысле слова (в его экономическом значении) - это вид дохода, который получается в силу каких-либо преимуществ или благоприятных условий. Например, в земледелии доход извлекают в результате использования плодородия, выгодного месторасположения обрабатываемых участков земли. Причем землевладелец может получать рентный доход постоянно, пока будет сохраняться плодородие или выгодное расположение участка, отданного под выплату ренты. Для владельцев недвижимости, предприятий условием получения рентного дохода могут являться свойства объекта недвижимости и предприятий» [5, с.23].

Договор ренты и его разновидности фактически не были известны гражданскому законодательству советского периода. Действующая в тот период идеология, осуждала и запрещала любые напрямую не связанные с трудовой деятельностью доходы, исключала возможность нормативного закрепления договора ренты [6].

В современной классификации гражданско-правовых договоров среди прочих выделяются поименованные и непоименованные договоры. Поименованные - это договоры, получившие закрепление на практике в результате их длительного применения и внесенные законодателем в нормативные правовые акты, то есть легализованные, под определенными, как правило, исторически сложившимися названиями.

Новые Гражданские кодексы Казахстана и России выделили в качестве поименованных 26 типов договоров, из которых почти каждый имеет свои виды. Например, договор купли-продажи имеет такие виды как поставка, контрактация, энергоснабжение. В свою очередь, по способам продажи, по объектам и т.д. договор купли-продажи, например, можно классифицировать на оптовую и розничную куплю-продажу, куплю-продажу недвижимости, ценных бумаг и т.д. Все эти виды закреплены в Гражданском кодексе, специальных законах, следовательно, являются поименованными [7].

Этимологически слово «рента» происходит от латинского reddita - «возвращенная».

Родственные слова можно найти в немецком Rente и французском rente - отдавать, возвращать. История возникновения этого правового института уходит своими корнями во времена Римской империи, где в постклассическую эпоху получила распространение конструкция ius emphyteuticum (от греч. «насаждать»), по которой «эмфитевсис стал считаться третьим типом контракта: в отличие от аренды с личным эффектом и купли, которая в ту эпоху получила реальный эффект, сделка о бессрочной наследственной аренде создавала вещное и обязательственное право одновременно»[8, с.10].

Появление рентных правоотношений было вызвано необходимостью содержать «питательные учреждения» для бедных граждан. Данные учреждения появились в результате мер римского императорского правительства, направленных против народонаселения Италии. Поступательные меры императоров Римской империи таких, как Траян, Адриан, Антоний Пий, Марк Аврелий, Александр Север, в конечном счете привели к созданию алиментарных учреждений, суть которых сводилась к закреплению за конкретной местностью определенного количества бедных римских граждан, содержание (пропитание) которых осуществлялось за счет сборов (2.5 - 5% от 1/12 стоимости земельного участка) с частных землевладельцев и с общин данной местности.

В средние века институт ренты активно развивался, именно к этому периоду времени относят первые классификации рентных договоров (договоров о непременном доходе) на: договоры о пожизненной ренте и договор о вечной ренте (непрерывной или бессрочной).

Последняя, в свою очередь, подразделялась на ренту с капитала и ренту с недвижимых имений или поземельную.

В средние века религиозным и светским законодательством был наложен запрет на процентные займы: преследовалось ростовщичество Возникновение ренты с капитала стало реакцией действительности на наложенные законодательством ограничения. Получатель капитальной суммы брал на себя не обязательство по выплате процентов на эту сумму и ее возврату, а неопределенное обещание по уплате ежегодной ренты. Договор данного вида сходен с договором займа, отличие состояло в том, что кредитор был не вправе требовать уплаты капитала, но должник имел право возвратить капитал когда угодно и тем самым освобождал себя от обязанности выплаты рентных платежей (дохода).

Другой причиной возникновения договорного института ренты был дефицит наличных денег. Имея потребность в приобретении имущества (речь идет о недвижимом имуществе), но не имея реальной возможности его приобретения из-за нехватки денег, приобретатель охотно заключал договор об отчуждении имущества под условием уплаты вечной ренты.

Нормы, регулирующие рентные отношения, являются новыми для казахстанского законодательства. Хотя этот правовой институт отсутствовал в дореволюционном законодательстве, ведущие правоведы того периода подчеркивали важность и практическую необходимость его развития.

Фактическое существование рентных отношений в имущественном обороте того времени диктовало необходимость их закрепления и установления правил, "определяющих право приобретателей капиталов или имуществ за ренту и обеспечивающих верное получение ренты". Попытка закрепления ренты (пожизненного дохода) как договорного института была предпринята незадолго до Октябрьской революции в проекте Гражданского Уложения.

В соответствии со ст. 2525 проекта ГУ рентные отношения могли возникать как в связи с передачей имущества (движимого или недвижимого), так и в связи с передачей денежных средств (капитальной суммы).

Пожизненный доход, исходя из смысла самого названия, подлежит уплате только на время жизни известного лица. Поэтому существенным условием рентного договора по проекту ГУ, являюсь указание лица, смертью которого прекращаюсь обязанность по уплате рентных платежей. Как правило, таким лицом являлся рентный кредитор (получатель ренты) Для случаев, когда рента установлена именно на срок жизни рентодателя или третьего лица, и рентополучатель умирает раньше указанных лиц, законодателем были предусмотрены правила о наследовании ренты.

Законодателем была установлена презумпция запрета выкупа пожизненной ренты, возможность же выкупа ренты была предусмотрена только на случай, когда об этом имелось специальное соглашение сторон

В соответствии с проектом Гражданского Уложения допускалось установление ренты не только на время жизни определенного лица, но и на определенный срок или до наступления определенного события. Например - доход до достижения рентополучателем совершеннолетия, окончания образования или до выхода замуж (женитьбы). Кроме того, рента могла быть установлена не тольковозмездным договором, но и безвозмездно - договором дарения или по завещанию. Волеизъявление стороны, передающей имущество под выплату ренты, являлось определяющим для регулирования возникающих из этой передачи отношений: к ренте, установленной договором дарения или завещанием применялись соответственно правила о дарении и завещании.

Проект Гражданское Уложение содержал группу норм, регулирующих разновидность рентного договора - договора о пожизненном содержании. Отличительной особенностью такого договора являлась форма выдач рентополучателю. Если в договоре о пожизненном доходе форма рентных платежей была предусмотрена только денежная, и потому указанные выдачи именовались доходом, то в договоре пожизненного содержания речь могла идти не только о деньгах, но и о различного рода действиях, направленных на удовлетворение потребностей рентополучателя - в жилище, питании, одежде, уходе в случае болезни и т.п. (ст. 2535).

В результате анализа норм проекта Гражданского Уложения, автором отмечается существование нормы, имевшей большой практический смысл, и состоявшей в определении места получения выдач: когда имеющий право на прожиточные выдачи жил в обремененном ими имении или в находящемся в имении доме, проживание в котором также входило в прожиточные выдачи, то обязанное лицо должно было доставлять ему натуральные и денежные выдачи в место его пребывания. Если имеющий право на прожиточные выдачи жил вне имения, с которого получал выдачи, то он должен был являться за получением того, что должно быть ему выдаваемо с обремененного имения. Подобной нормы не было ни в проекте ГУ, ни в современном ГК РК (гл.28). Представляется, было бы целесообразным ввести указанную норму в виде диспозитивной нормы.

После Октябрьской революции 1917 г. сама возможность существования рентных отношений в социалистическом обществе полностью отрицалась из идеологических соображений. В ГК РСФСР 1922 года и КазССР и других актах гражданского законодательства отсутствовали нормы, регулирующие заключение договоров, которые можно было бы отнести к рентным.

В практике встречались отдельные случаи заключения договоров отчуждения жилых строений на условиях пожизненного содержания. Оценка судами такого рода договоров не была однозначной. Первоначально суды просто признавали такие договоры недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Элемент своего рода "неопределенности" встречного удовлетворения рассматривался судами как возможность злоупотреблений с одной и с другой стороны. Судебная практика того времени формировала негативное отношение к договорам пожизненного содержания, исходя из того, что законодательство таких договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу исполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

Однако такое отношение судебной практики касалось только договорного установления пожизненного содержания, в то время как установление пожизненного содержания завещанием не воспрещалось, поскольку в этом случае "использование условия о пожизненном содержании в целях эксплуатации тяжелого положения нуждающегося в нем лица исключалось»[9, с.109].

После Великой Отечественной войны увеличение такого рода договоров, заключаемых, как правило, в деревне одинокими вдовами было вполне закономерным. Именно в тот период цивилистическая наука столкнулась с необходимостью теоретическою обоснования возможности существования рентных договоров. Учеными выдвигались различные аргументы, основные из которых сводились к следующим:

- договоры отчуждения жилых строений под условием пожизненного содержания относятся к числу так называемых непоименованных в ГК 1922 года договоров. Отсутствие в ГК норм, регулирующих отношения сторон, не влечет недействительности непоименованного в ГК договора;

- договоры отчуждения жилых строений под условием бесплатного пожизненного содержания являются безымянными возмездными договорами: в них есть иена в виде натурального эквивалента.

Новые правовые идеи и позиции ученых были разделены и законодателем - в ГК 1963 г. была предусмотрена возможность заключения договоров купли-продажи жилых строений под условием пожизненного содержания. Но, поскольку это был всего лишь ответ теории на веяния практики, сфера применения такого рода договоров была максимально сужена - как в отношении предмета договора, так и в отношении субъектов договора.

Взятый современным Казахстаном курс на развитие в экономике страны рыночных отношений коренным образом изменил отношение к таким "абсолютно рыночным институтам, как предпринимательство, собственность и рента.

Новый ГК РК 1999 (Особенная часть) года учел практику применения договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания и учел все недостатки правового регулирования данных отношений ГК КазССР 1963 года. Ориентируясь на изменившийся характер социально-экономических отношений в обществе, ГК РК 1999 года расширил границы применения рентных отношений в гражданском обороте, сняв наложенные ранее запреты и ограничения.

Одним из таких поименованных договоров в новом гражданском законодательстве является договор ренты. Римскому праву этот договор не был известен, исторически корни его восходят к средним векам. Вместе с тем, в ГК Казахской ССР 1963 г. имелся договорный институт (глава 31), нормы которого регламентировали отчуждение дома с условием пожизненного содержания (ст.ст. 330-337). Можно выделить несколько принципиальных особенностей этого института.

Во-первых, характер встречного предоставления приобретателя жилого дома. Согласно ст. 330 ГК КазССР приобретатель обязывался предоставить отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. При этом в договоре должна была быть указана оценка передаваемого дома и определены все виды материального обеспечения отчуждателя и их денежная оценка. Только в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем обязанностей, принятых на себя по договору, отчуждатель мог обратиться в суд с иском о замене содержания периодическими денежными платежами либо о расторжении договора (ст. 334 ГК КазССР).

Таким образом, денежные рентные платежи, являющиеся общим правилом современной конструкции договора ренты, гражданское законодательство советского периода допускало в виде исключения только при неисполнении или при ненадлежащем исполнении обязанностей плательщика ренты. Во-вторых, предметом договора был только жилой дом. Иное имущество потенциально не могло быть предметом соответствующего договора. Хотя отметим, что возмездный характер приобретения по договору отчуждение дома с условием пожизненного содержания никаких сомнений не вызывал и в цивилистической литературе того времени даже не обсуждался.

Ситуация с возмездностью договора ренты изменилась с принятием особенной части Гражданского кодекса Республики Казахстан в 1999 году. В общих положениях о договоре ренты появилась ст. 519, которая содержала правила об отчуждении имущества под выплату ренты. Согласно п. 1 этой статьи имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Кроме того, п. 2 содержит правила о том, что в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате, применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК). А в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами о договоре ренты и не противоречит существу договора.

Определенная дифференциация правового регулирования в зависимости от платности или бесплатности получила дальнейшее развитие применительно выкупной цены постоянной ренты (ст. 528 ГК) и распределении рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 529 ГК). Так, п. 2 ст. 528 содержит правило о том, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п. 3 ст. 528 ГК). Аналогично есть разграничение и при риске случайной гибели или случайного повреждения имущества:

1) переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты,

2) переданного за плату - плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п.п. 1 и 2 ст. 529 ГК соответственно).

В советском праве договор ренты не был легализован, лишь в Гражданском кодексе Казахской ССР 1963 года его предшественник появился под названием "Договор об отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания" [10]. Гражданский кодекс РК посвящает рассматриваемому договору целую главу 28 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Аналогично и российские законодатели ввели в ГК главу 33 с тем же наименованием. В теории гражданского права правовая регламентация рентных отношений получила должное закрепление и признание. То есть существует легальная дефиниция самого договора ренты и таких его видов как постоянная и пожизненная рента. Кроме того, законодатель и юридическая наука выделяют вид пожизненной ренты, именуемый пожизненная рента с иждивением. Причем четкость юридической конструкции договора ренты не позволяет усомниться в наличии или отсутствии рентных отношений в той или иной жизненной ситуации. Особенно это касается договора пожизненной ренты с иждивением.

Однако на практике довольно часто встречаются случаи "вольного" обращения с квалификацией рентных отношений и облечение их в другую договорную форму, что влечет различные неблагоприятные последствия для участников таких отношений.

Так, законодатель установил для договора ренты обязательную нотариальную форму. В связи с этим участникам сделки для оформления рентных отношений приходится обращаться к нотариусу. При этом имеется в виду, что обращение к нотариусу влечет более высокую степень юридической обеспеченности и защищенности прав и охраняемых законом интересов сторон. Нотариус, в соответствии с Законом РК "О нотариате" [11], обязан разъяснить сторонам существо и последствия удостоверяемой сделки. Однако, как показывает практика, нотариусы не всегда успешно справляются с поставленной задачей при удостоверении рентных отношений.

Так, со времени введения в действие Особенной части Гражданского кодекса РК (июль 1999 года) в Центре по недвижимости Восточно-Казахстанской области зарегистрировано несколько десятков сделок с недвижимостью под наименованием "Договор дарения с условием пожизненного содержания". Анализ данных договоров показывает, что все они безусловно представляют собой договор пожизненной ренты с иждивением, то есть относятся к поименованным законодателем договорам, их правовая природа четко определена в параграфах 3-4 главы 28 Гражданского кодекса РК (статьи 530-539).

Что же вынуждает нотариусов прибегать к иной формулировке данного договора и подменять возмездную, рисковую сделку, являющуюся тяжким бременем для плательщика, безвозмездным договором дарения? По их мнению, обоснованием такому явлению служит пункт 2 статьи 519 ГК РК, где указано, что если имущество, отчуждаемое плательщику под выплату ренты, передается ему бесплатно, то к отношению сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре дарения, а если имущество передается плательщику ренты за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются нормы о купле-продаже. Неправильное толкование данной нормы ведет к изложенным выше казусам.

Дело в том, что договор ренты сконструирован законодателем как сложная сделка, состоящая из нескольких юридических фактов. Лишь при наличии определенного юридического состава данная сделка признается договором ренты. Учитывая и без того рисковый характер сделки для нового собственника, то есть для плательщика ренты, прежний Гражданский кодекс предусматривал передачу имущества в собственность плательщику только бесплатно (безвозмездно). Новый Гражданский кодекс, расширив границы договора ренты и по субъектам, и по объектам, предусмотрел и передачу имущества под выплату ренты либо возмездно, либо безвозмездно. Соответственно, правила о договоре дарения или купли-продажи распространяются не на весь договор ренты, а лишь на его эпизод, часть. Это, однако, не означает, что договор ренты можно именовать договором дарения или купли-продажи. Тем более что договоры ренты и дарения являются прямо противоположными по юридической конструкции и никак не могут быть смешиваемы в одном наименовании.

Так, договор дарения является, безусловно, безвозмездным для одариваемого.

В приведенной нами ситуации необоснованно проводится аналогия между одариваемым и плательщиком ренты, который несет основную обязанность в договоре ренты. Причем эта обязанность многолика и практически постоянна, во всяком случае - длительна, обременительна. Поэтому фигура одариваемого в договоре дарения не является равнозначной фигуре приобретателя имущества (плательщика ренты) в договоре ренты. Отсюда вытекает единственный вывод: договоры дарения и ренты являются самостоятельными поименованными договорами, каждый из них имеет особую правовую природу и нельзя подменять один договор другим, в том числе допускать комбинирования указанных двух договоров в любом варианте.

На сегодняшний день весьма надежным и постоянным источником дополнительного дохода одинокого пенсионера или семьи пенсионеров может стать рентная выплата за имеющуюся в их собственности квартиру. Договор ренты -- это, по сути, договор денежных взаимоотношений двух сторон -- той, которая получает деньги, с другой, которая эти деньги платит.

Две эти стороны между собой и определяют размер платежей по договору ренты. При этом по договору простой ренты закон не устанавливает минимальный и максимальный размеры платежа, но обязательно определяет только их индексацию.

Интересен пример законодательной практики России, где по договору пожизненной ренты законом определен минимальный размер платежа. Сумма его в расчете на один месяц не должна быть менее минимального размера оплаты труда. Сейчас законодатели хотят изменить эту норму и «привязать» минимальный размер рентного платежа к уровню прожиточного минимума, который устанавливается властями на городском уровне и регулярно индексируется, то есть повышается [12]. Пока же в Казахстане минимальный размер оплаты труда пропорционален сумме рентных платежей. А это не совсем выгодно получателю ренты, потому что он получает немного денег.

По закону постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого квартала, а пожизненная рента -- по окончании каждого календарного месяца. Но стороны имеют право в договоре ренты прописать другие взаимоудобные сроки.

Договор ренты присутствует в гражданском праве большинства стран. Договор ренты - институт древний в истории права, который получил широкое распространение в среднике века в Европе. Поэтому наиболее полно он регламентирован в европейском законодательстве, особенно в таких источниках как Французский гражданский кодекс и Германское гражданское уложение [13, с.178]. Сравнение этих законов с казахстанскими источниками, в частности с Гражданским кодексом РК позволяет говорить о влиянии французского и германского законодательства на формирование института ренты в Казахстане. Сначала, в дореволюционном праве создатели Проекта заимствовали из этих иностранных источников многие нормы, регламентирующие ренту.

В современном Казахстане договор ренты является одним из наименее распространенных договоров. Сказывается то, что договор ренты продолжает оставаться договором с максимальной степенью риска. Причем сегодня этот риск увеличивается нестабильным положением экономики, инфляционными процессами. Кроме нестабильности современной отечественной экономики, в качестве причин, обусловивших нераспространенность договора ренты, необходимо также указать криминализацию общества и недостаточную правовую культуру.

1.2 Правовое обеспечение института ренты в Республике Казахстан

Обязательство ренты широко известно праву стран с рыночной экономикой. Однако в законодательстве Казахстана до перехода республики к рыночной экономике такое обязательство не было предусмотрено, так как для него в СССР не было необходимых экономических условий. Правда, в качестве зачатка обязательства ренты, нормы о котором получили развитие в главе 28 ГК, можно рассматривать главу об отчуждении дома с условием пожизненного содержания в ГК КазССР.

Обретение Казахстаном независимости, переход к рыночной экономике, закрепление в Конституции Республики Казахстан положения о признании государственной и частной собственности и равной их защите (п.1 ст.6 конституции) потребовали принципиального изменения ранее действовавшего гражданского законодательства.

Обособление института ренты в системе норм права ГК обусловлено его спецификой, как регулятора особой сферы имущественных отношений [14, с.234-235].

Обязательство ренты по смыслу главы 28 особенной части ГК возникает только на основании договора ренты. Договор ренты определен в как такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, также государственной регистрации.

В зависимости от сроков выплаты рента подразделяется на два вида: постоянную и пожизненную. По договору постоянной ренты ее плательщик принимает на себя обязанность выплачивать ренту бессрочно, а по договору пожизненной ренты - на срок жизни получателя ренты. ГК РК предусматривает в качестве вида пожизненной ренты пожизненную ренту с иждивением, иначе говоря, пожизненное содержание с иждивением.

Самое существенное отличие постоянной ренты от пожизненной связано со сроками ее выплаты. Постоянная рента бессрочна в том смысле, что срок прекращения обязательства не определен, а при пожизненной ренте прекращение выплаты ренты связано с моментом смерти ее получателя. В качестве плательщика обоих видов ренты могут выступать как физические, так и юридические лица. Получателями ренты при постоянной ренте могут быть граждане и коммерческие организации при условии, что это не противоречит целям деятельности таких организаций, а при пожизненной ренте - только граждане, причем как передавшие имущество под выплату ренты, так и другие указанные ими граждане.

Из сказанного видно, что сфера рентных отношений очерчена юридически значительно уже, чем экономическим понятием ренты, под которым обычно понимается регулярно получаемый доход от передачи имущества его собственником в заем, аренду или собственность другим лицам.

Рентные отношения в экономическом смысле юридически опосредствуются по гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств, в частности, посредством сдачи имущества в аренду, приобретения ценных бумаг и тому подобное. Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с предпринимательской деятельностью получателей ренты, а по обязательству ренты, как оно сформулировано в особенной части гражданского кодекса, получателем ренты не может быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства в качестве получателя ренты не может быть и гражданин в качестве предпринимателя.

Постоянная рента может переходить к другим получателям в порядке универсального правопреемства или переходить к иным лицам путем уступки требования, если иное не предусмотрено законодательными актами или договорами ренты. Пожизненная рента, напротив, исходя из ее целевого характера, не переходит по наследству или путем уступки требования. Она может быть установлена договором как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. Вместе с тем ГК РК допускает (ст. 530) установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан и переход доли в праве на получение ренты получателю, пережившему другого (других) получателя ренты.

Нормы универсального характера, регулирующие рентные отношения, впервые появились в законодательстве Республики Казахстан только с принятием Особенной части Гражданского кодекса. Договору ренты посвящены статьи 517 - 139 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Кроме норм, регулирующих общие положения, ими предусматривается регулирование отношений постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением. Прежним законодательством регламентировался лишь договор купли - продажи жилого дома с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатели, ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты один из договоров, направленных на отчуждение имущества. Имущество переходит в собственность плательщика ренты и одновременно к нему переходит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания. Таким образом, можно сказать, что в содержании договора ренты есть общее с иными договорами, направленными на передачу прав собственности, то есть куплей - продажей (меной), дарением. Особенностью договора ренты является то, что имущество может продаваться за плату и без его оплаты. В соответствии со статьей 519 ГК РК в этих случаях применяются либо нормы о договоре купли - продажи (глава 25 ГК РК), либо о договоре дарения (глава 27 ГК РК), если иное не установлено нормами, непосредственно касающимися ренты, и не противоречит существу данного договора.

На наш взгляд, одной из существенных особенностей ренты будет являться то, что в отличие от покупателя по договору купли - продажи плательщик ренты не будет пользоваться в полном объеме правами по заявлению претензий к прежнему собственнику имущества по поводу его недостатков. Существо договора ренты требует крайне осторожного и дифференцированного применения норм, установленных законодательством для отношений купли - продажи. Наличие существенных обременении в отношении предмета ренты в момент его передачи плательщику ренты также недопустимо. Это будет препятствовать исполнению договора. Причем в отличие от договора купли - продажи у получателя имеется свой собственный интерес в том, чтобы имущество поступало к плательщику ренты необремененным. В свою очередь это окажет значимое влияние на права и обязанности сторон, если обременения все-таки имелись. Есть и другие отличия, в частности от договора дарения. Проблема в том, что законодательно такие вопросы не урегулированы, поэтому трактовка обозначенных нами позиций может быть самая различная.

Договор ренты лишь частично охватывает содержание экономических рентных отношений. Причем нормы Гражданского кодекса опровергают привычные представления о рантье - собственнике, поскольку вещное право - право собственности переходит к плательщику ренты. Лишь при определенных условиях возникает обязательственное право требовать возврата имущества.

Оно возникнет при безвозмездном отчуждении под выплату пожизненной ренты квартиры, жилого дома или иного имущества и существенном нарушении условий ренты плательщиком ренты (ГК РК ст. 533, п. 2). На этот счет можно возразить, что собственником в экономическом смысле все равно остается прежний собственник. Однако, на наш взгляд, юридическое оформление права собственности на другое лицо все равно разрушает данный постулат, поскольку, чтобы оно согласилось взять на себя обременения собственности, нужны всякие причины - одной из них, видимо, является то, что и новый собственник по-своему становится рантье, который в то же время вынужден делить ренту с прежним собственником.

Экономические рентные отношения с таким же успехом могут опосредоваться и договором имущественного найма (аренды). Более лучшие качественные характеристики имущества или иные его особенности, например место расположения здания, позволяют получить более высокий доход без дополнительных затрат. Однако, если учитывать подход законодателя к договору ренты как к разновидности договора, регулирующего отношения не в сфере предпринимательской деятельности (ГК РК ст. 523, п.1, ст. 530, п.1), это утверждение будет не совсем точным. Если же вести речь о разовых договорах аренды, будет утрачен признак постоянного извлечения доходов получателем ренты, хотя с учетом того, что новым законодательством практически сняты ограничения по сроку имущественного найма (аренды), это различие договоров ренты и имущественного найма оказывается достаточно зыбким.

Необходимо подчеркнуть, в чем состоит отличие правового положения получателя ренты от правового положения субъекта - предпринимателя, сдающего, например, имущество внаем, или осуществляющего иную деятельность. Во-первых, отсутствует предпринимательский риск, хотя при этом будет иметь место свои специфические риски получателя ренты. Во-вторых, отпадают законодательные требования по учетной регистрации предпринимателя. Как отмечает Б.В. Покровский: "Рентные отношения в экономическом смысле юридически опосредуютсся по Гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств ...Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с предпринимательской деятельностью получателей ренты, а по обязательству ренты, как оно сформулировано в проекте Особенной части Гражданского кодекса, получателем ренты не может быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства не может быть и гражданин в качестве предпринимателя". Это высказывание остается верным применительно и к действующей редакции Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Таким образом, договор рента является одной из современных юридических форм распоряжения имуществом, использование которой дает возможность в раде случаев получать стабильный и достаточно высокий доход, не претерпевая неудобств, связанных с предпринимательской деятельностью, речь при этом может вестись о передаче имущества по договору ренты в достаточно больших объемах. Не отрицается и сугубо личное применениедоговора ренты.

В принципе, если у имущества есть особые свойства, то это позволит его собственнику без лишних проблем реализовать такое имущество и путем заключения договора купли - продажи. В продажной цене можно приблизительно суммировать тот объем рентных платежей, который он реально рассчитывает получить в целом. Таким образом, собственник сможет извлечь доход пусть и на разовой основе, но зато без особого риска.

Учитывая современное гражданское законодательство Республики Казахстан, следует четко отграничивать юридические формы рентных отношений и заемных отношений (в случаях когда их предметом являются деньги). Такое высказывание обусловлено тем, что некоторые практикующие юристы затушевывают, сознательно или несознательно, различие между ними. Неучет этого различия может привести к искажению воли законодателя, дестабилизации финансовой системы нашего государства, нарушениям в сфере публичных интересов.