Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Как в первом, так и во втором случае необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства.

В соответствии с п. 1 ст. 34 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 28 августа 1995 г. №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления - выборные и другие органы, наделенные полномочиями по решению вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Полагаем, нормативные акты, принимаемые на уровне субъектов РФ, не могут решить обозначенную проблему. Необходимо принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности органов опеки и попечительства, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом, затрагивающих права несовершеннолетних.

На основе анализа практики органов опеки и попечительства можно сделать вывод, что в качестве нарушения прав несовершеннолетних при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, указанные органы рассматривают приобретение нового жилья, меньшего по размеру жилой площади, либо жилья, хотя и соответствующего по размеру, но находящегося по результатам обследования в запущенном, антисанитарном состоянии, требующего капитального ремонта, установки колонки для нагревания воды.

На федеральном уровне не определен перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним или в которых проживают несовершеннолетние. Субъекты РФ принимают соответствующие правовые акты, восполняющие указанный пробел.

«Как правило, - отмечает Н.Ю. Чупрынина, - органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже уже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади».

Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей. Однако в соответствии с Постановлением Главы г. Самары от 27 июля 1998 г. органы опеки и попечительства в первую очередь требуют заявление родителей (обоих) или законных представителей несовершеннолетних, независимо от возраста последних. Полагаем, такое требование может относиться лишь к родителям и законным представителям несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних).

В органы же по государственной регистрации прав на недвижимость необходимо представлять и разрешение органа опеки и попечительства, и согласие родителей или законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними.

Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. Такого положения нет в законодательстве при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не являющийся собственником этого жилого помещения, если при этом затрагиваются его права или законные интересы. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом не указывается, что такое согласие должно быть предварительным. Данная формулировка дает возможность неоднозначного толкования. Например, возможно ли совершение сделок без предварительного согласия органа опеки и попечительства, но с последующим одобрением по аналогии с абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ? Полагаем, что такая аналогия недопустима, положения, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 26 ГК РФ, являются исключением из общего правила. В то же время в п. 4 ст. 292 ГК РФ, на наш взгляд, необходимо указание именно на предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а не на согласие.

Чтобы выяснить роль разрешения и его соотношение с гражданско-правовой сделкой, необходимо определить, что понимается под сделкой и каковы условия ее действительности.

Как известно, в соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В литературе выработаны и другие подходы к понятию и признакам сделки. Так, Д.А. Петров отмечает: «Сделка - это волевой акт, имеющий правовое значение только в случае, если воля была выражена вовне, объективирована каким-либо способом, коим признается волеизъявление». Н.А. Мамедкеримова считает сделками правомерные юридические действия граждан и юридических лиц, наделенных правосубъектностью, совершенные в установленной законом форме и приводящие к обусловленным юридическим последствиям. Так, к признакам, характеризующим сделку, традиционно относят:

а) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действия людей;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Разрешение органов опеки и попечительства - это ненормативный акт. Разрешение органов опеки и попечительства не влечет установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Такие последствия возможны лишь при совершении действий участниками сделок, а органы опеки и попечительства таковыми не являются. Участники сделок - сами несовершеннолетние. Следовательно, разрешение органов опеки и попечительства не относится ни к одному из видов сделок.

Если разрешение органов опеки и попечительства не является сделкой, то, как оно соотносится со сделкой, совершаемой несовершеннолетними, влияет ли на ее действительность? При исследовании проблемы действительности сделок в литературе отмечается, что условия действительности сделок прямо формулируются в законе (требования к объему правоспособности, к форме сделки) либо вытекают из норм охранительной направленности (соответствие сделки требованиям закона), то есть также имеют нормативную основу.

Относительно условий действительности сделок учеными высказывались различные точки зрения. Так, одни авторы среди условий действительности сделки договора предлагали выделять:

1) условия, относящиеся к содержанию договора: соответствие существующему правопорядку содержания взаимных прав и обязанностей, цели договора;

2) условия, относящиеся к действительности волеизъявления сторон, составляющего их соглашение - соответствие договора нормам: устанавливающим порядок заключения договора; регулирующим вопрос об участниках договора; направленным на то, чтобы обеспечить соответствие волеизъявления участников договора их подлинной воле;

3) условия, относящиеся к форме договора.

Однако, по мнению большинства ученых-цивилистов, условиями, в совокупности определяющими действительность сделки, являются:

1) соответствие (единство, совпадение) воли и волеизъявления;

2) законность содержания сделки;

3) соблюдение формы сделки;

4) способность физических и юридических лиц, совершающих сделку, к участию в ней.

Применительно к первому условию действительности сделки нет единства в подходах относительно того, чему отдавать предпочтение и придавать ли определяющее значение воле или волеизъявлению. Одни авторы приоритетной называют внутреннюю волю субъекта, если она будет выражена вовне и может быть распознана, а ее подлинный смысл может быть установлен впоследствии, когда по этому поводу возникнет спор. Другие предлагают руководствоваться выражением воли, так как воля, надлежащим образом проявленная, не может служить критерием для определения подлинного содержания сделки (то есть отдается приоритет волеизъявлению). Третьи указывают на необходимость единства воли и волеизъявления. На наш взгляд, необходимо учитывать одинаковую значимость и существование в неразрывном единстве воли и волеизъявления. Правильно указывается, что выделение таких понятий, как воля и волеизъявление не более чем результат их раздельного правового анализа, в реальной же действительности отделить волю от волеизъявления можно только на определенной степени абстракции. Поэтому единство воли и волеизъявления - непременное условие действительности сделки.

Содержание сделки-договора составляют ее условия. Некоторые авторы в содержание сделки включают права и обязанности сторон. Полагаем, это неверно, так как права и обязанности сторон являются содержанием обязательственного правоотношения, которое порождается сделкой. Законным содержание сделки следует признать в случае его соответствия нормам закона и иных правовых актов. «Сделка, которая соответствует требованиям законодательства, - утверждает Д.И. Мындря, - признается правом действительной. Действительность как правовая характеристика сделки означает, что закон признает правовую силу за ней как основание возникновения, изменения и прекращения желаемых ее субъектами гражданских прав и обязанностей, а права и обязанности, возникшие из сделки, подлежат правовой охране и защите». Применительно к законности содержания сделки Д.А. Петров уточняет: «Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям ГК и иных законов. В случае коллизий между законом и подзаконными нормативными актами, законность содержания сделки должна определяться требованиями закона».

Соблюдение формы сделки предполагает заключение ее в форме, предписанной законом. В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Несоблюдение простой письменной формы в случаях, указанных в законе или в соглашении сторон, или несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162, п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ). Хотя законодатель не относит государственную регистрацию к форме сделки, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки также может влечь ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Субъектами сделки могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие определенным объемом дееспособности (сделкоспособностью).

Таким образом, разрешение (согласие) органов опеки и попечительства не входит в содержание сделки и, по общему правилу, не является условием ее действительности. В то же время оно (разрешение (согласие)) влияет на действительность сделки, так как отсутствие предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства рассматривается как основание для признания сделки недействительной. Однако в соответствии с Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 1997 г. «само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки».

Кроме того, полагаем, необходимо внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин «разрешение» (соответственно заменить «согласие» на «разрешение»), выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок.

Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. Порядок судебной защиты в данном случае предусмотрен Законом РФ от 27 апреля 1993 г. №4866-1 (с изм. от 14 декабря 1995 г.) «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» и гл. гл. 23, 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Рассмотрим льготы по предоставлению социального жилья для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа.

Понятия этих категорий детей приведены в ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (см. п. 1 «Понятие о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей» гл. 1 «Общие понятия об устройстве детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» раз. III «Формы устройства и воспитания детей, оставшихся без попечения родителей» данной работы).

В соответствии со ст. 8 указанного Закона дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил РФ, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

Эта норма была воспринята впоследствии также и Жилищным кодексом РФ, в ч. 2 ст. 57 которого указано, что вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей окончания:

- пребывания их в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания;

- пребывания их в приемных семьях, детских домах семейного типа;

- службы их в Вооруженных Силах РФ;

- пребывания их в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

- опеки (попечительства) над ними.

Таким образом, законодатель устанавливает, что дети-сироты при всех обстоятельствах, даже в случае исполнения приговора суда, по которому они приговорены к лишению свободы, сохраняют право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма.

Передача детей в приемную семью осуществляется в соответствии с Положением о приемной семье, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1996 №829 (в ред. от 01.02.2005 №49; ОСПС ЗР. 2006. Август). Отметим, что устройство детей в приемную семью не влечет за собой возникновения между приемными родителями и приемными детьми алиментных и наследственных правоотношений, вытекающих из законодательства РФ.

Детские дома семейного типа создаются и функционируют на основании Правил организации детского дома семейного типа, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.03.2001 №195 (в ред. от 01.02.2005 №49; ОСПС ЗР. 2006. Август).

В соответствии с п. 10 указанных Правил ребенок, переданный в детский дом семейного типа, сохраняет право на причитающиеся ему алименты, пенсии (по случаю потери кормильца, инвалидности), другие социальные льготы и гарантии, установленные законодательством РФ для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. При выходе из детского дома семейного типа или переводе в образовательное учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или учреждение социальной защиты населения, а также при ликвидации детского дома семейного типа ребенку выдаются справка о пребывании в детском доме семейного типа и документы, в т. ч. документы о закреплении за несовершеннолетним ранее занимаемой им жилой площади (о праве собственности на жилое помещение и (или) иное имущество). (Подп. «л» п. 9 Правил организации детского дома семейного типа).

В соответствии со ст. 145 СК РФ над детьми, оставшимися без попечения родителей, для их содержания, воспитания и образования, а также защиты их прав и интересов устанавливаются опека или попечительство. При этом опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста 14 лет, а попечительство - над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 148 СК РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством), в числе других прав имеют право при отсутствии у них жилого помещения на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

По нашему мнению, и в ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», и в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ необходимо предусмотреть право таких детей, не имеющих закрепленного за ними жилого помещения, на получение жилого помещения по договору социального найма после окончания над ними социального патроната при достижении ими совершеннолетия.

Такое дополнение в действующее жилищное законодательство необходимо еще и потому, что законодательство некоторых субъектов Российской Федерации о патронате над детьми относит вопросы предоставления прав и социальных гарантий детям, в отношении которых принято решение о передаче на патронатное воспитание, к компетенции Российской Федерации (см., например, п. 1 ст. 11 Закона Краснодарского края от 17.07.2005 №890-КЗ «О патронатной форме воспитания и жизнеустройства в Краснодарском крае (о патронате)»; ОСПС ЗР. 2006. Август).

Законодательством субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные льготы по жилищному обеспечению указанных категорий детей. Но при этом законодатель подчеркивает, что дополнительные гарантии прав этих детей относятся к расходным обязательствам субъектов РФ (абз. 3 ч. 1 ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).

Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилой площади), так и по месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья).

Снятие детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.

На основании ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и ст. 57 ЖК РФ органы государственной власти субъектов РФ приняли свои законы и нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию жилищных прав детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей и лиц из их числа.

Так, в ст. 13 Закона города Москвы от 30.11. 2005 №61 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» (ОСПС ЗР. 2006. Август) установлены права указанных детей на жилые помещения. Согласно п. 1 упомянутой статьи детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронатном воспитании, при прекращении попечительства, а также по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, либо по окончании службы в Вооруженных Силах РФ, либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно, на условиях и в порядке, установленных Правительством Москвы, вне очереди однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения по договору безвозмездного пользования, если имеется хотя бы одно из следующих обстоятельств:

1) местом выявления и первичного устройства ребенка на воспитание в семью или в учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или местом регистрации их рождения является город Москва;

2) учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в которых указанные граждане пребывали, находятся в городе Москве;

3) город Москва является местом жительства лиц, у которых дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, находились на воспитании под опекой (попечительством), в приемной семье, на патронатном воспитании на основании решения органов опеки и попечительства города Москвы, при условии отсутствия у указанных граждан закрепленного жилого помещения в другом населенном пункте Российской Федерации.

Жилые помещения предоставляются также детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей и лицам из их числа, если возвращение их в сохраненные за ними жилые помещения невозможно, если это противоречит интересам указанных граждан в связи с наличием любого из следующих обстоятельств:

1) предоставление жилых помещений, ранее занимаемых детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, другим лицам;

2) проживание по любым основаниям в таких жилых помещениях лиц:

а) лишенных родительских прав;

б) отстраненных в установленном порядке от выполнения обязанностей опекунов или попечителей;

в) бывших усыновителей, если усыновление отменено;

г) не являющихся членами семей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа;

д) больных хроническим алкоголизмом, наркоманией и состоящих на учете в наркологическом диспансере;

е) больных психическими заболеваниями и состоящих на учете в психоневрологическом диспансере;

ж) признанных в установленном порядке недееспособными или ограниченных в дееспособности;

з) страдающих туберкулезом, тяжелыми формами хронических заболеваний, которые делают совместное с такими лицами проживание невозможным по медицинским, санитарным или иным показаниям;

3) несоответствие общей площади жилого помещения, приходящейся на одного проживающего в данном жилом помещении, социальной норме предоставления жилых помещений в городе Москве, в том числе, если такое несоответствие появится в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа;

4) снос дома, в котором находилось сохраненное за несовершеннолетним жилое помещение, или несоответствие жилого помещения санитарным, техническим и иным требованиям, разрушение (угроза разрушения, нахождение в аварийном состоянии) или гибель жилого помещения или его части, а также несоответствие жилого помещения требованиям благоустроенности применительно к условиям города Москвы;

5) наличие у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа тяжелых форм хронических заболеваний или психических отклонений, дающих им право на отдельное жилое помещение или исключающих совместное проживание с иными лицами по медицинским, санитарным или иным показаниям;

6) утрата жилого помещения, сохраняемого за несовершеннолетним на время его пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или нахождения на воспитании в семье, вследствие сделок по отчуждению или обмену жилого помещения и отсутствие исполненного судебного решения по фактическому возвращению жилого помещения;

7) иные заслуживающие внимания обстоятельства, препятствующие социальной адаптации в общество детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа при вступлении в самостоятельную жизнь.

Порядок предоставления жилых помещений указанным категориям детей определен в Положении о порядке предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» (Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 31.08.1999 №797 (в ред. от 14.03.2006 №171-ПП; ОСПС ЗР. 2006. Август) «О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников детских домов и школ интернатов»)

Согласно п. 24-27 указанного Положения жилые помещения, на вселение в которые дано согласие детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, и их законными представителями, до 1 апреля заключительного года обучения передаются Департаментом муниципального жилья и жилищной политики в аренду Государственного унитарного предприятия «Моссоцгарантия» без взимания арендной платы. Это жилое помещение должно быть юридически и фактически свободным, благоустроенным применительно к условиям г. Москвы, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть пригодным для заселения и проживания.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры по социальным нормам с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств, в том числе оснований, дающих право на дополнительную площадь по состоянию здоровья.

Жилые помещения детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, предоставляются по договору безвозмездного пользования, заключенному ГУП «Моссоцгарантия» с выпускником сроком на 5 лет.

В Краснодарском крае установлен несколько иной механизм обеспечения жильем детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа. Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 26.08.2005 №783 (в ред. от 02.11.2005 №1006) утвержден «Порядок выделения субвенций из средств краевого бюджета для предоставления жилых помещений лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на территории Краснодарского края» (ОСПС ЗР. 2006. Август). Согласно п. 1 указанного Порядка субвенции из средств краевого бюджета выделяются муниципаль-ным образованиям для приобретения жилых помещений на территории Краснодарского края лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте от 18 до 23 лет, не имеющих закрепленного жилья. Причем указанные субвенции выделяются муниципальным образованиям на конкурсной основе при условии выделении денежных средств из местных бюджетов, недостающих для приобретения жилого помещения.

Преимуществом в выделении субвенции из средств краевого бюджета для предоставления жилых помещений пользуются муниципальные образования Краснодарского края, которые:

- проводят целенаправленную и планомерную работу по предоставлению жилья лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

- выделяют из местного бюджета (внебюджетных источников) наибольшие суммы средств для обеспечения жилыми помещениями лиц указанной категории;

- при равных условиях финансирования из краевого и (или) местного бюджетов обеспечивают жилыми помещениями наибольшее количество детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Сбор заявок и документов муниципальных образований, гарантирующих выделение средств местных бюджетов на условиях софинансирования для предоставления жилых помещений осуществляет Департамент образования и науки Краснодарского края. Он же формирует сводный краевой реестр муниципальных образований, которым должны быть выделены средства краевого бюджета на предоставление субвенций; готовит проект правового акта Главы администрации Краснодарского края, которым определяется конкретный размер средств, выделяемых муниципальным образованием и количество лиц, которым предоставляются жилые помещения; обеспечивает контроль целевого использования выделенных субвенций, а также составляет сводной список лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, получивших жилое помещение.

Согласно ст. 9 Закона Сахалинской области от 15.06.2005 №40-30 «О социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» администрация детского дома, школы-интерната, учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования не позднее, чем за год до выпуска воспитанников, учащихся и студентов из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обязана проинформировать органы местного самоуправления по месту нахождения закрепленного за детьми жилья о дате, к моменту наступления которой необходимо освободить занимаемое жилое помещение или предоставить иное равноценное жилье.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не имеющие закрепленного жилого помещения, по окончании пребывания в государственном образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также по окончании образовательного учреждения профессионального образования либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, а также по возвращении из учреждения, исполняющего наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются уполномоченным органом исполнительной власти Сахалинской области вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм, по рыночным ценам за 1 квадратный метр жилья, сложившимся в населенном пункте Сахалинской области по месту выявления и первичного устройства ребенка. Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, не имеющим закрепленного жилого помещения, устанавливается администрацией Сахалинской области.

Такой «Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также лицам, из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющим закрепленных жилых помещений» утвержден постановлением Администрации Сахалинской области от 18.07.2005 №124-па (в ред. от 29.11.2005 №215-па; ОСПС ЗР. 2006. Август).

Согласно указанному порядку не имеющими закрепленных жилых помещений являются, дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые при их выявлении и первичном устройстве органами опеки и попечительства не имели жилых помещений.

Указанные дети после возвращения их из учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, других образовательных учреждений или учреждений социального обслуживания населения, после возвращения от опекунов (попечителей), из приемных семей, по окончании срока военной службы по призыву, после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы обращаются с заявлением о предоставлении жилого помещения по установленной форме в орган опеки и попечительства в следующем порядке:

- лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обращаются в органы опеки и попечительства по месту жительства;

- дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, после возвращения из учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, расположенных на территории Сахалинской области, и из иных образовательных учреждений, от опекунов (попечителей), из приемных семей, из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обращаются в органы опеки и попечительства по месту жительства или по месту временного пребывания.

К заявлению о предоставлении жилого помещения должны быть приложены следующие документы:

- копия паспорта;

- для подтверждения возвращения по окончании военной службы по призыву - военный билет;

- документы органов опеки и попечительства, подтверждающие возвращение от опекунов (попечителей), из приемных семей, из учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

- для подтверждения факта возвращения из образовательных учреждений - справка образовательного учреждения об окончании (прекращении) обучения в образовательном учреждении;

- для подтверждения факта возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, - справка об освобождении.

Орган опеки и попечительства при получении указанного заявления с приложенными документами в свою очередь оформляет следующие документы, подтверждающие право на предоставление жилого помещения:

- справку, подтверждающую отношение заявителя к категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма;

- справку органов опеки и попечительства по месту выявления и первичного устройства, подтверждающую отсутствие жилого помещения на момент выявления и первичного устройства;

- выписку из единого государственного реестра прав об отсутствии у заявителя жилых помещений в собственности;

- заявку на выделение денежных средств из областного бюджета для приобретения жилого помещения в соответствии с нормами предоставления жилых помещений, установленными законодательством.

Орган опеки и попечительства обязан в течение месяца со дня поступления заявления направить заявление и все указанные документы в департамент образования Сахалинской области на предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта).

Решение департамента образования о предоставлении жилого помещения указанным детям является основанием для заключения договора купли-продажи жилья органами местного самоуправления и перечисления ассигнований, предусмотренных на эти цели законом об областном бюджете на очередной финансовый год.

Главное финансовое управление области после принятия решения о предоставлении жилого помещения на основании заключенного органами местного самоуправления договора купли-продажи перечисляет средства на оплату стоимости жилого помещения продавцу по рыночным ценам за 1 кв. м жилья, сложившимся в населенном пункте Сахалинской области по месту жительства.

Органы местного самоуправления не позднее трех месяцев с момента предоставления приобретенных за счет средств областного бюджета жилых помещений указанным категориям детей и лицам из их числа направляют в департамент образования Сахалинской области копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение, документы о предоставлении жилого помещения данным категориям детей и лицам из их числа.

Аналогичные законы и подзаконные акты приняты также и в других субъектах Российской Федерации.

2.2 О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

Спорные вопросы, связанные с приватизацией жилого фонда, еще долгое время будут возникать и рассматриваться в судах.

Рассмотрим пример такого дела. Гражданин А. - проживал в двухкомнатной квартире в г. Саратове в Кировском районе. Проживал он там до тех пор, пока не женился, после чего вместе с женой стал проживать по другому адресу в Октябрьском районе г. Саратова. Во время брака у них родилась дочь, которая никогда в данной квартире (где изначально вместе с матерью проживал А. - в Кировском районе г. Саратова) прописана не была и фактически приходила, конечно же, к бабушке в гости, но проживала она совместно с родителями совсем по другому адресу. А. вместе со своей матерью обратился для приватизации их квартиры в Кировском районе г. Саратова в равных долях на каждого (т.е. по Ѕ на каждого).

Интересен вопрос - потребует ли регистрационная палата разрешения от органа опеки и попечительства на то, что несовершеннолетняя дочь не будет участвовать в приватизации жилого помещения своим отцом. С одной стороны, она никогда не была там даже прописана. Но ведь есть положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно данному положению, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Получается, что даже если дочь А. и не была там прописана, но имела право пользования данным жилым помещением, она все равно должна включаться в данный договор приватизации. Кроме того, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Получается, что несовершеннолетняя дочь А. может еще участвовать в приватизации квартиры своих родителей и своей бабушки, закон это допускает.

На основании ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Получается, что отец несовершеннолетней прописан по одному адресу, мать - по другому, но все они вместе фактически проживают по месту регистрации матери. Несовершеннолетняя дочь, таким образом, имеет право пользования в отношении приватизируемого жилого помещения. Она никогда там не проживала, но имеет право на проживание в приватизируемой квартире, а, следовательно, ее также необходимо включать в приватизацию. Но что, если она фактически не пользуется данным жилым помещением?

Регистрационная палата в Саратове приостановила приватизацию и дала срок в один месяц на то, чтобы получить разрешение от органа опеки и попечительства, которым бы было разрешено несовершеннолетней дочери А. не участвовать в приватизации квартиры, где зарегистрированы ее отец и бабушка, а фактически проживает только бабушка. При этом в своем решении о приостановлении приватизации регистрационная палата указала на положение абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», но вот на основании чего регистрационная палата считает, что несовершеннолетняя дочь А. имеет право пользования квартирой своей бабушки, мотивировать законом регистрационная палата оказалась не в состоянии.

В органе опеки и попечительства сослались на два письма Минобразования РФ от 20.02.1995 «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 09.06.1999 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». Положениями данных нормативных для органов опеки и попечительства документов как раз и устанавливаются данные положения. Однако ничего подобного там нет. Однако есть другой документ, который, имеет юридическую силу и может применяться к неограниченному количеству правоотношений.

Это пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Исходя из содержания данного п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, можно сделать четкий вывод о том, что разрешение органа опеки и попечительства в нашем случае просто необходимо, иначе посредством обращения в суд сам орган опеки и попечительства отменит такую приватизацию.

Положения двух указанных писем Минобразования тоже заслуживают внимания, хотя юридической силы не имеют, но все равно будут применяться опекой и попечительством. В них содержатся положения относительно отчуждения жилого помещения (совершения с ним сделок), в принципе отчасти их можно применять и к приватизации (она довольно часто предшествует последующей продаже квартиры).

При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», следующие документы:

а) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

б) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

в) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);

г) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.

На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.

Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

В случаях произвольного изменения договора социального найма жилого помещения родителями несовершеннолетнего (перерегистрации ребенка с одной жилплощади на другую) (при включении ребенка в ордер на жилое помещение), когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, целесообразно вмешательство органа опеки и попечительства для восстановления законных прав несовершеннолетнего в соответствии с требованиями ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР. К правоотношениям по приватизации и последующей купле-продаже жилых помещений, которые произошли еще до введения в действие нового ЖК РФ (т.е. еще до 1 марта 2005 г.), следует применять положения ранее действовавшего жилищного законодательства. Действующее жилищное законодательство в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Однако ст. 19 Закона РФ от 29.12.2004 «О введении в действие ЖК РФ» устанавливает, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуется органам управления образованием запрашивать следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Органу опеки и попечительства письмом Минобразования РФ не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

Итак, ребенок, который никогда не был зарегистрирован в жилом помещении одного из своих родителей, никогда там не проживал, все равно должен участвовать в приватизации данного жилого помещения, пусть даже такой родитель впоследствии и еще до приватизации умрет. Основаниями для такого вывода могут служить положения абз. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ», п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993, а также положения ст. 19 Закона РФ «О введении в действие ЖК РФ».

Теперь обратимся к другой, более сложной, ситуации с защитой прав несовершеннолетнего.

Рассмотрим пример. Между истицей и Михайловым Александром Вячеславовичем был зарегистрирован брак, во время которого родился сын Михайлов Александр Александрович 17.11.1988 г.р. Брак был расторгнут в 1992 г. С момента заключения брака и до 2000 г. истица и ее сын проживали по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. Данное жилое помещение было предоставлено в 1974 г. по ордеру на двух человек: Михайловой Валентине Георгиевне, которая являлась до своей смерти в 22.08.2002 нанимателем данного жилого помещения, состоящего из двух комнат, и Михайлову Александру Вячеславовичу, который являлся сыном нанимателя. Михайлов А.В. умер 18.02.2000. У Михайловой В.Г. есть брат Романов Владимир Георгиевич, который зарегистрирован по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7. В 2002 г. в вышеуказанное жилое помещение истец и ее сын вселились с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи.

Совместно с сыном нанимателя и самим нанимателем жилого помещения, истица вела совместное хозяйство, а именно: на совместные деньги делали ремонт в квартире, покупали необходимые вещи, оплачивали коммунальные услуги, питались, т.е. жили одной семьей. После смерти Михайлова А.В. истица переехала жить к своей матери, однако ее сын продолжал проживать в указанной квартире, так как после школы всегда приходил к бабушке, где ел, делал уроки, ночевал. При своей жизни Михайлова В.Г. очень хотела зарегистрировать в квартире внука, а затем приватизировать жилое помещение, так как несовершеннолетний Михайлов А.А. никогда не участвовал в приватизации и не использовал это право. С вопросом о регистрации на территории жилого помещения, нанимателем которого она являлась, своего внука - Михайлова А.А. - Михайлова В.Г. обращалась в ЖЭУ, однако на тот момент имелась задолженность за коммунальные услуги, в связи с чем в регистрации несовершеннолетнего Михайлова А.А. было отказано. После погашения задолженности за коммунальные услуги, которые помогала погашать истец, Михайлова В.Г. заболела и не смогла заниматься пропиской внука и приватизацией жилого помещения. Она неоднократно говорила соседям, что как только ей станет полегче со здоровьем, она сразу пропишет внука. После смерти Михайловой В.Г. сын истицы переехал жить по своему месту регистрации до своего совершеннолетия, так как несовершеннолетний ребенок не мог проживать один в спорной квартире, ввиду того, что Романов В.Г. злоупотреблял спиртными напитками. После смерти Михайловой В.Г. Романов В.Г. хотел выполнить волю умершей, однако после того как истица помогла ему переоформить лицевой счет на его имя, стать нанимателем жилого помещения, Романов отказался зарегистрировать несовершеннолетнего Михайлова А.А. в жилом помещении, мотивируя это тем, что все документы находятся у его племянницы Атясовой И.А.