В 2003 г. Романов В.Г. приватизировал спорную квартиру и продал ее Атясовой И.А. Каких-либо пояснений по поводу регистрации договора приватизации и купли-продажи ответчица не дала и документов не предоставила.

На основании ст. 6 ЖК РФ к жилищным правоотношениям, которые возникли в тот период (в 2002 г. во время регистрации приватизации жилого помещения и его купли-продажи), должно применяться законодательство того времени. На основании ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Таким образом, несовершеннолетний Михайлов А.А. приобрел право пользования еще с 1988 г. и по настоящий момент не утратил права пользования. На основании ст. 7 Закона «О приватизации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Кроме того, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

По невыясненным обстоятельствам Михайлов А.А. не был включен в договор приватизации данного жилого помещения. Здесь остается еще и вопрос о добросовестном приобретателе. В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчица не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку она знала о том, что в спорной квартире проживал несовершеннолетний Михайлов А.А. Соответственно, согласно позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г., из ее владения можно истребовать данное имущество.

На основании ст. 7 Закона «О приватизации» право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Романов В.Г. зарегистрировал договор приватизации, который не соответствует требованиям законодательства РФ о приватизации. Ответчица приобрела спорную квартиру на основании договора купли-продажи, зная о том, что правом пользования данной квартирой обладает несовершеннолетний Михайлов А.А., и потому ее сделка также не может считаться законной (в силу ст. 292 ГК РФ в редакции от 2003 г., когда фактически и проходили все сделки со спорным жилым помещением).

В результате представители истца просил суд:

1. Признать членом семьи нанимателя Михайловой Валентины Георгиевны Михайлова Александра Александровича.

2. Признать недействительным договор приватизации Романовым В.Г. жилого помещения, находящегося по адресу: г. Энгельс, 2-й микрорайон, д. 22, кв. 7.

3. Признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры между Романовым В.Г. и Атясовой И.А.

4. Признать недействительным свидетельство о праве собственности Атясовой И.А. в отношении квартиры №7 в д. 22, расположенного во 2-м микрорайоне г. Энгельса, и прекратить право собственности на данную квартиру.

5. Взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 300 рублей.

6. Выселить Атясову И.А. из квартиры №7 в доме №22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса.

7. Вселить в квартиру №7 дома №22 во 2-м микрорайоне г. Энгельса Михайлова Александра Александровича.

Требование о выселении ответчика всегда необходимо заявлять, когда просишь суд признать правоустанавливающий документ ответчика недействительным и признать истца членом семьи нанимателя.

18 мая 2006 г. ответчицей Атясовой И.А. было предоставлено возражение по иску, поданному истцом (Михайловой И.А.) в защиту прав несовершеннолетнего Михайлова А.А. к Атясовой И.А., Энгельсской районной администрации о признании членом семьи нанимателя, о признании договора приватизации недействительным и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании свидетельства о праве государственной регистрации права собственности недействительным.

Ответчица в обоснование своих возражений ссылается на то обстоятельство, что в свое время ордер был выдан Романовой Нине Георгиевне. Однако ответчицей не представлена копия данного ордера, не указана даже дата его выдачи, указано лишь, что в 1970 году в связи со смертью Романовой Н.Е. ордер на квартиру №22 в доме №7 2-го микрорайона г. Энгельса был переоформлен на Михайлову В.Г. Однако такой порядок противоречил бы Постановлению Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г., который действовал на тот период времени. Данное Постановление Совета Министров РСФСР предусматривает включение в ордер всех членов семьи лица, которому выдается ордер, и в случае последующей смерти самого получателя жилого помещения никакой замены ордера на других членов семьи не предусматривается, поскольку они включены в состав членов семьи лица (в нашем случае Романовой Н.Г), которому предоставляется жилое помещение. Таким образом, ответчик либо не знает, либо умышленно вводит суд в заблуждение о причинах предоставления ордера Михайловой В.Г.

Кроме того, ответчица в обоснование своих возражений приводит ряд объяснений, связанных с тем, что якобы истец и Михайлов А.В. с момента регистрации брака никогда не вселялись в спорное жилое помещение, а внук Михайловой В.Г. никогда не жил там. В доказательство своих доводов ответчица ссылается на то, что данные сведения могут подтвердить свидетели (соседи, проживающие рядом со спорным жилым помещением). Такое утверждение ответчицы является ложным, истица ходатайствует перед судом о вызове для дачи свидетельских показаний соседей, которые покажут, что истица и Михайлов А.В. до расторжения брака проживали совместно в спорном жилом помещении, а несовершеннолетний Михайлов А.А. проживал в данной квартире и после развода своих родителей вместе с бабушкой вплоть до 2002 г. Отчасти данные сведения может подтвердить бывший классный руководитель Михайлова А.А., и данные сведения подтверждаются медицинской карточкой Михайлова А.А. из поликлиники №3.

Ответчица в обоснование своих возражений ссылается на заочное решение мирового судьи от 25 октября 2005 г. по делу №2 - 479 - 2005 г., где в мотивировочной части решения суда установлено, что несовершеннолетний Михайлов А.А. не проживал в спорном жилом помещении на период 2000-2002 гг. Однако если изучить мотивировочную часть заочного решения суда, то можно увидеть, что в нем говорится о моменте времени 2002 г. на момент смерти бабушки, а не о конкретном периоде времени с 2000 по 2002 гг. Кроме того, для целей участия в приватизации совершенно никакого значения не имеет вопрос о том, проживал ли ребенок в спорном жилом помещении на период времени с 2000 по 2002 гг. Так как отец несовершеннолетнего приобрел данное право в 1991 г. и не утрачивал его, пока сам не умер в 2000 г. На наш взгляд, следует, что после смерти отца ребенок не утрачивает право на проживание в данном жилом помещении.

В своем возражении на исковое заявление истицы ответчица указывает на то обстоятельство, что ее средствами осуществлялись коммунальные платежи за спорную квартиру и был погашен долг по оплате 1 июля 2002 г. Однако из приложенной ответчицей копии платежного документа видно, что плательщиком за коммунальные платежи и долгу по состоянию на 1 июля 2002 г. являлась Михайлова В.Г. Кроме того, свидетели, которых истица просит вызвать в суд, могут подтвердить, что ответчица неоднократно отбирала у Романова В.Г. его пенсию и из нее осуществляла платежи за квартиру и коммунальные услуги, о чем сама рассказывала соседям.

Однако Энгельский городской суд отказал в первой инстанции в удовлетворении исковых требований. Как же получается, что в случае с приватизацией квартиры клиента А. регистрационная палата в г. Саратове посчитала, что его несовершеннолетняя дочь имеет право на участие в приватизации, а в рассматриваемом случае Энгельсский городской суд к такому выводу не пришел? Факт того, что отец ребенка проживал, был прописан в спорной квартире в периоды с 1991 г. по 2000 г., говорит о том, что ребенок приобрел право пользования данным помещением. А так как ребенок оставался несовершеннолетним, то он имел право на участие в приватизации данного жилого помещения, поскольку он таким правом может пользоваться дважды.

Помимо кассационного обжалования первого решения Энгельсского городского суда, истец заявил иск к тому же ответчику с требованиями о признании договора купли-продажи и приватизации недействительными, но уже совсем по другим основаниям. В первом случае он фактически признавал в суде, что внук своей бабушки совместно с ней проживал и потому получил право пользования спорным жилым помещением. А во втором случае не стали доказывать, что Михайлов А.А. проживал в спорном жилом помещении, однако он как сын своего отца (на тех основаниях, упомянутых выше), который долгое время был там зарегистрирован, также приобрел право пользования данным жилым помещением и, следовательно, должен принимать участие в приватизации спорного жилого помещения.

Статья 55. Ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка.

В случае раздельного проживания родителей ребенок имеет право на общение с каждым из них. Ребенок имеет право на общение со своими родителями также в случае их проживания в разных государствах.

Статья 60. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

2.3 Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения

Не вызывает сомнений, что несовершеннолетние - это особые субъекты жилищных правоотношений. «Особенность положения ребенка, как в семье, так и за ее пределами проистекает из его беззащитности, вызванной полной или частичной физической, психической, социальной незрелостью». Причем особенности правового статуса названной категории определяются семейным и гражданским законодательством РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Семейного кодекса РФ, несовершеннолетний имеет право жить и воспитываться в семье и право на совместное проживание с родителями. Пункт 2 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует названные права: местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Место жительства несовершеннолетних определено самим законом: несовершеннолетний постоянно (преимущественно) проживает вместе со своими законными представителями (п. 1, 2 ст. 20 ГК РФ). В жилищных правоотношениях «проживает» вместе с законными представителями - равнозначно «пользуется» жилым помещением законных представителей. Представляется, что каждый несовершеннолетний, реализуя свое право на совместное проживание с законными представителями, имеет право пользования жилым помещением законных представителей.

Право ребенка на совместное проживание с законными представителями «выводится» из анализа п. 2 ст. 54 СК РФ, п. 2 ст. 20 ГК РФ. Полагаем, что это самостоятельное право несовершеннолетнего, которое носит «межотраслевой» характер. Оно взаимосвязано с правом законных представителей на избрание места пребывания и жительства, с правом указанных лиц и самого несовершеннолетнего на конкретное жилое помещение, но не зависит от них. Законные представители могут воспользоваться своим правом свободного выбора места жительства - изменить город проживания; улучшить жилищные условия - переехать из общежития в собственную квартиру. Сам ребенок может быть собственником отдельного жилого помещения. Но место жительства несовершеннолетнего до 14 лет «привязывается» к месту жительства его законных представителей. Признавая право несовершеннолетних постоянно проживать вместе с законными представителями, законодатель стремится обеспечить реализацию «наилучших интересов ребенка». Совместное проживание с законными представителями способствует в том числе более эффективной реализации личных и имущественных прав и интересов ребенка, их защите.

При раздельном проживании родителей место жительства ребенка определяется соглашением родителей. При отсутствии такого соглашения (или если оно нарушает интересы детей) суд сам определяет место жительства несовершеннолетнего, «исходя из интересов детей» (п. 3 ст. 65 СК РФ), по месту жительства одного из законных представителей.

В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 55 СК РФ расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка. При наличии названных обстоятельств право несовершеннолетнего на совместное проживание с законными представителями не утрачивается, а видоизменяется. Безусловно, постоянно проживать несовершеннолетний в указанных случаях может только с одним из законных представителей. Но нужно учитывать, что законными представителями несовершеннолетнего являются оба родителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 1 ст. 64 СК РФ), они равны в правах и обязанностях по отношению к своим детям (п. 1 ст. 61 СК РФ). Названные в ч. 2 п. 1 ст. 55 СК РФ обстоятельства не обрывают юридическую (а кровную - тем более) связь между ребенком и каждым из родителей. Ребенок вправе воспитываться обоими родителями, общаться с ними, совместно проживать с любым из них. Главное - чтобы это соответствовало интересам ребенка. По нашему мнению, и при раздельном проживании родителей ребенок сохраняет право пользования жилыми помещениями обоих родителей. Полагаем, что в жилищных правоотношениях с участием несовершеннолетних вышеназванные нормы семейного и гражданского законодательства должны обязательно учитываться.

Несовершеннолетние в силу неполной дееспособности не могут самостоятельно представлять свои интересы и защищать свои права. Государство доверяет это родителям, усыновителям, опекунам (п. 1 ст. 64 СК РФ), но посредством органов опеки и попечительства контролирует, насколько при этом соблюдаются права (имущественные и жилищные в том числе) несовершеннолетних. Как верно отметила Е.А. Чефранова, «государство не оставляет отношения между родителями и несовершеннолетними детьми на усмотрение сторон в той мере, в какой это имеет место применительно к взрослым участникам имущественных правоотношений». Нарушение имущественных и жилищных прав несовершеннолетних в силу различных причин возможно и со стороны законных представителей, что подтверждается судебной практикой. Контроль органов опеки и попечительства за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, является проявлением публичного интереса, «одной из внутренних социальных функций государства» по охране и защите прав несовершеннолетних и служит определенной гарантией соблюдения жилищных прав детей. В силу приоритетности защиты прав и интересов несовершеннолетних названная деятельность органов опеки и попечительства, по нашему мнению, необходима во всех случаях проживания детей в жилом помещении (как это было до недавнего времени). Независимо от того, правом собственности или правом пользования жилым помещением они обладают. Эта проблема обрела актуальность в связи с внесением поправки в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Новая редакция названной статьи отменила в ряде случаев необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Некоторые авторы, буквально толкуя эту норму, необоснованно сделали вывод о том, «что теперь согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае проживания в отчуждаемом помещении находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника» или «отчуждение жилого помещения, в котором проживают дети, по общему правилу теперь согласия органов опеки и попечительства не требует».

С таким толкованием нельзя согласиться. Представляется, что названное правило относится только к несовершеннолетним, которые обладают правом пользования жилым помещением как члены семьи собственника. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А п. 2 ст. 37 ГК РФ содержит императивное правило об обязательности предварительного разрешения органа опеки и попечительства «на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду, в безвозмездное пользование или в залог), сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного». Полагаем, что в отношении несовершеннолетних собственников (сособственников) жилых помещений осталось неизменным требование о необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при совершении законными представителями сделок с недвижимостью. Цель этого правила - в сохранении имущества несовершеннолетнего собственника.

Если несовершеннолетний член семьи собственника обладает правом пользования жилым помещением, то в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом не требуется. Исключением из этого правила является случай, когда несовершеннолетний пользователь жилого помещения остался без родительского попечения. Стоит сразу обратить внимание на то, что новая редакция названного пункта вступила в противоречие с п. 2 ст. 37 ГК РФ, которая по-прежнему устанавливает, что отказ от прав несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства. Совершение собственником сделки с жилым помещением, в котором проживает несовершеннолетний, обладающий правом пользования им, влечет отказ от права пользования несовершеннолетнего данным жилым помещением. Законодатель не внес никаких изменений в редакцию п. 2 ст. 37 ГК РФ. Эти две нормы взаимно исключают друг друга.

Несовершеннолетние могут остаться без попечения родителей в силу различных обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 121 СК РФ. В новой норме ГК РФ содержится интересная оговорка: органу опеки и попечительства должно быть известно о несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, но при этом механизм предварительного выяснения названных обстоятельств законом не предусмотрен.

Часть 2 п. 1 ст. 121 СК РФ возлагает общую обязанность по выявлению и учету детей, оставшихся без попечения родителей, на органы опеки и попечительства. Вышеназванная норма ГК РФ ставит защиту прав и законных интересов детей, оставшихся без попечения родителей, в зависимость от наличия или отсутствия сведений об этом в органе опеки и попечительства. Представляется необходимым возложить дополнительные обязанности по своевременному выявлению и учету данной категории несовершеннолетних на органы опеки и попечительства и установить ответственность за неисполнение этой обязанности. В противном случае защита жилищных прав и интересов названной категории несовершеннолетних не будет эффективной.

Выявлением, сбором информации о детях, оставшихся без родительского попечения, ее систематизацией занимаются не только органы опеки и попечительства, но и милиция, прокуратура. Без содействия обычных граждан и должностных лиц (соседей, учителей, врачей), которые располагают информацией о фактах утраты детьми родительского попечения, деятельность названных органов по выявлению и учету таких детей будет тормозиться. В семейном законодательстве (п. 1 ст. 122 СК РФ) содержится обязанность должностных лиц и граждан, располагающих сведениями о детях, оставшихся без родительского попечения, сообщать их в органы опеки. Эта обязанность законодательно не подкреплена возможностью применения каких-либо санкций в отношении должностных лиц учреждений и граждан РФ за ее неисполнение. Следовало бы предусмотреть меру административной ответственности в отношении названных лиц за неисполнение обязанности сообщить указанные сведения. По мнению Л.Ю. Михеевой, «идея о закреплении юридической обязанности сообщить органу опеки и попечительства о нуждающемся в устройстве гражданине выглядит в современных условиях утопичной, однако имеет право на существование». Исполнение этой обязанности зависит от доброй воли и неравнодушия указанных лиц; «происходит из посвященности людей друг другу, социальной ценности каждой отдельной личности и имеет определенное родство с институтом уголовной ответственности за оставление в опасности».

В литературе и на практике справедливо критикуется работа органов опеки и попечительства. Главный недостаток состоит в том, что деятельность органов опеки и попечительства не служит эффективным способом защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, ставят трудновыполнимые условия перед законными представителями при совершении сделок с недвижимостью. Не существует критериев оценки их решений, не определены принципы деятельности, ответственность и т.д. Законодательная база рассредоточена по нормативным актам разных отраслей (гражданского, семейного, административного) и уровней законодательства (федерального, субъектов Российской Федерации, местного самоуправления). Неопределенность деятельности органов опеки и попечительства порождает почву для злоупотреблений со стороны органов опеки, провоцирует взятки. Не имеет смысла здесь перечислять все недостатки в деятельности органов опеки. Важно то, что без ликвидации пробелов в правовом регулировании деятельности органов опеки и попечительства и реформирования системы этих органов охрана и защита имущественных и жилищных прав несовершеннолетних не будет эффективной. По нашему мнению, устранение контроля со стороны органов опеки и попечительства за сделками с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, обладающие правом пользования ими, не решает проблем в их деятельности. Полагаем, что целесообразно на законодательном уровне принять меры, направленные на изменение структуры и порядка деятельности органов опеки и попечительства, четко определить права и обязанности этих органов, принципы деятельности, положения об ответственности. Особого внимания законодателя, на наш взгляд, требует регламентация выдачи органами опеки и попечительства разрешений на отчуждение имущества (в том числе недвижимости) несовершеннолетних, а также сроков их выдачи. В настоящее время на уровне законодательства этот вопрос не регулируется. Органы опеки и попечительства руководствуются рекомендательными письмами Министерства образования РФ, имеющими подзаконный характер. На федеральном уровне не определено, что может являться основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, «нет критериев, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом». Что понимать под нарушением прав и законных интересов несовершеннолетних, в законодательстве также не уточняется. Принятие Федерального закона «Об опеке и попечительстве» позволило бы решить большую часть проблем, связанных с работой органов опеки и попечительства. Л.Ю. Михеева подробно аргументировала необходимость принятия отдельного Федерального закона «Об опеке и попечительстве», а также предложила его проект.

В контексте затронутой проблемы нужно отметить, что в судебной практике возникают сложности с толкованием и реализацией п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Общее правило п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ гласит: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Что понимать под прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения, ни в законе, ни в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ (пока) не разъясняется. Бесспорно, что расторжение брака между супругами влечет прекращение семейных отношений между ними. А как обстоит дело с несовершеннолетними детьми супругов, расторгнувших брак, в такой ситуации, ведь дети бывшими не бывают. Прекращаются ли семейные отношения собственника жилого помещения с несовершеннолетними детьми при расторжении брака супругами? Среди цивилистов и судей нет единства в толковании этого вопроса. Многие комментаторы нового Жилищного кодекса «обходят» этот спорный вопрос.

Б.М. Гонгало справедливо считает, что дети собственника жилого помещения не могут стать бывшими членами его семьи и что «не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали». Действительно, в соответствии со ст. 47 Семейного кодекса РФ права и обязанности родителей и детей основываются на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке. Связь родителей и детей - кровная, а не социально-юридическая, как в случае заключения брака. Представляется, что бывших детей и бывших родителей быть не может.

Верховный Суд РФ придерживается другой позиции. Она сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года по вопросам применения жилищного законодательства (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2005 года). Мнение Суда дословно следующее: «Если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ».

Из названного толкования, во-первых, следует, что понятия «ребенок как ближайший родственник собственника» и «ребенок как член семьи собственника» - близкие, но не идентичные. Во-вторых, для признания ребенка членом семьи собственника в контексте жилищного законодательства одной родственной связи недостаточно, необходимо также совместное проживание с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Следуя этой логике, при раздельном проживании родителей и наличии жилых помещений на праве собственности у обоих родителей (даже в нерасторгнутом браке) ребенок является членом семьи только того родителя-собственника, с кем он вместе проживает. С позицией Верховного Суда нельзя согласиться. Полагаем, как уже упоминалось ранее, что ребенок остается членом семьи родителя-собственника, а также сохраняет право пользования его жилым помещением и в случае совместного проживания с родителем-собственником в принадлежащем ему жилом помещении и при раздельном их проживании.

Возможна ситуация, когда при расторжении брака место жительства несовершеннолетнего определено решением суда (п. 3 ст. 65 СК РФ) с родителем, не имеющим в собственности или на праве пользования другого жилого помещения. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за таким родителем не сохраняется, он обязан освободить это жилое помещение. Как обеспечиваются интересы детей в данном случае? Напрямую эта ситуация законом не урегулирована, официального толкования также нет. Полагаем, что родитель-несобственник может только обратиться с иском в суд с требованием сохранить за ним право пользования жилым помещением, принадлежащим родителю-собственнику, на определенный срок. Возможность сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при наличии определенных обстоятельств предоставлена п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Реализация семейных прав родителя-несобственника (на совместное проживание с ребенком, на воспитание ребенка и др.) поставлена, таким образом, в зависимость от решения суда о сохранении за ним права пользования спорным жилым помещением.

Определенной гарантией соблюдения жилищных прав несовершеннолетних детей при расторжении брака их родителями является возможность возложения судом на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывших членов своей семьи другим жилым помещением в случае, если собственник несет перед этими лицами алиментные обязательства. Правда, речь в п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ идет о возможности возложения подобной обязанности судом. Очевидно, суд должен учитывать конкретные обстоятельства в каждом отдельном случае: материальное положение сторон, число лиц, в отношении которых собственник несет алиментные обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 80 Семейного кодекса РФ родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей. На собственника, как на алиментообязанное лицо по отношению к своим детям, судом может быть возложена обязанность обеспечить их другим жилым помещением. Что значит обеспечить другим жилым помещением и на каких условиях, в законе не уточняется. Закон не предусмотрел даже минимальных требований к жилому помещению, которым могут быть обеспечены несовершеннолетние (о равноценности жилого помещения речи вообще не идет). Не уточняется, на какой срок обязанность по обеспечению другим жилым помещением устанавливается. Все эти вопросы отданы на усмотрение суда и решаются в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств дела.

Очевидно, что обеспечить не означает обязательно приобрести другое жилое помещение в собственность. Если у собственника есть другое жилое помещение, он может предоставить его на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) либо заключить в пользу лиц, в отношении которых он несет алиментные обязательства, договор коммерческого найма, если другого жилого помещения у него нет. Но в любом случае возможность возложения на собственника обязанности по предоставлению другого жилого помещения может быть реализована лишь по требованию бывших членов семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства. Инициатива должна исходить от этих лиц, а не от суда, они должны заявить соответствующее требование в суде.

Заключая сказанное ранее, необходимо отметить следующее:

- несовершеннолетние имеют самостоятельное право пользования жилым помещением своих законных представителей;

- приоритетная защита прав и интересов несовершеннолетних является одним из принципов семейного и гражданского права;

- устранение государства от защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника при совершении сделок с жилыми помещениями недопустимо, поскольку может повлечь утрату ими права пользования жильем, а самостоятельно реализовать свои жилищные права и обеспечить себя жильем в силу объективных причин они не могут;

- предварительное согласие органов опеки и попечительства необходимо во всех случаях совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, как проявление контрольной функции государства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних;

- в целях повышения эффективности деятельности органов опеки и попечительства по защите и охране прав несовершеннолетних нужно реформирование законодательства об органах опеки и попечительства, а также системы этих органов.

3. Проблемы защиты жилищных прав несовершеннолетних в России

Действующее гражданское законодательство (п. 4 ст. 292 ГК РФ) не закрепляет обязательного согласования сделки на отчуждение жилья с органами опеки и попечительства (дачи согласия на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние челны семьи собственника). С принятием данной нормы многие исследователи заговорили о незащищенности жилищных прав несовершеннолетних детей, ведь, по сути, недобросовестные родители могут продать жилье, не учитывая интересов ребенка.

Анализ ст. 292 ГК РФ позволяет сделать вывод, что жилищные права ребенка могут быть поставлены под удар в случае отчуждения жилья третьим лицам. Так, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Таким образом, буквальное толкование названных норм позволяет сделать вывод, что собственники жилых помещений получили неограниченную возможность лишать прав - пользователей жилого помещения путем его отчуждения, и соблюдение жилищных прав ребенка здесь никак нельзя проконтролировать.

В противовес вышерассмотренному безусловному праву на отчуждение жилья, законодатель создал и определенные гарантии жилищных прав несовершеннолетних детей.

Обратимся к жилищному законодательству регулирующему данные правоотношения. Частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, который не указан в свидетельстве о собственности на жилище, он может быть признан бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренных частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

Казалось бы, что права ребенка защищены все той же ст. 31 ЖК РФ: законодатель предусмотрел гарантии сохранения возможности пользования жильем для лиц, подлежащих выселению (отсутствие иного жилого помещения, право на алименты от собственника, тяжелое материальное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства), но на деле эти гарантии далеко не безупречны.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

На практике доля детей, не ставших участниками приватизации, хотя имевших на это право, незначительна, так как с 1995 года в законодательном порядке обеспечивалось участие несовершеннолетних в передаче жилья в собственность.

Кроме того, требование части 4 статьи 31 ЖК РФ о том, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем супруга и других членов семьи, на содержание которых собственник исполняет алиментные обязательства, неприменимо в тех случаях, когда жилье принадлежит не родителям ребенка, а другим членам семьи.

Правила этой нормы не распространяются на бывшего супруга, получающего алименты на несовершеннолетнего, так как алиментные обязательства исполняются именно в отношении детей.

Права на обеспечение другим жилым помещением лишены дети бывших супругов, рожденных вне брака с собственником, но проживавших в его жилом помещении.

Таким образом, нельзя сказать, что действующее жилищное законодательство направлено на защиту прав несовершеннолетних детей, поскольку реализация таких прав связана с целым рядом условностей.

При применении положений ст. 31 ЖК РФ необходимо учитывать, что они не отменяют нормы ГК РФ и СК РФ о совместной собственности супругов. Если, например, квартира была приобретена в собственность одним из супругов во время брака (по договору купли-продажи, по обмену), то она поступит, по общему правилу, в совместную собственность супругов (ст. 292 ГК, ст. 33-39 СК).

Рассмотренные нормы не менее условны в применении на практике. Как отмечает в своем докладе Уполномоченный по правам человека в Московской области, к сожалению, даже те дети, которым государство на период получения алиментов предоставило право не быть выселенными «на улицу», также не защищены принятыми жилищными нормами.

Обратим внимание на следующие практические сложности реализации ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Во-первых, ЖК РФ говорит только о праве суда возложить на собственника обязанность по приобретению другого жилья для бывшего члена семьи. Но никаких требований к такому жилью Закон не содержит.

В законе не говорится, на каком праве предоставляется такое помещение. Если у собственника имеется еще одно жилое помещение, то он может предоставить его в безвозмездное пользование указанных лиц, в ином случае он может заключить договор коммерческого найма в пользу таких лиц.

К тому же владельцы квадратных метров (нередко с помощью риэлторских фирм) в настоящее время уже освоили схему перманентного нарушения прав пользователей, которым они обязаны приобрести жилое помещение для переселения.

Так, заявители жалуются, что собственники жилья, у которых есть алиментные обязательства перед детьми, специально предлагают выселяемым недопустимые с точки зрения интересов детей жилые помещения или чинят им препятствия в реальном проживании. Это делается, чтобы потянуть время, а после достижения ребенком совершеннолетия поставить вопрос о прекращении права экс-семьи пользоваться жилым помещением.

Во-вторых, на практике возникают трудности реализации законных требований. Так, добиться исполнения решения суда о вселении и нечинении препятствий в пользовании жильем сейчас практически невозможно. Как только судебный пристав-исполнитель покидает квартиру, собственник вновь выставляет бывших членов семьи за дверь. От совершения дальнейших исполнительных действий после так называемого вселения судебные приставы-исполнители отказываются. Они выносят постановления об окончании исполнительного производства, предлагая гражданам вновь обращаться в суд по вопросам пользования жилой площадью.

В практике применения судами части 4 статьи 31 ЖК РФ остается много и других «белых пятен».

Спорными являются вопросы и о том, как определять срок, на который за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением.

Так, некоторые суды, руководствуясь статьей 190 ГК РФ, приходят к выводу, что суд должен установить строго фиксированный срок. Он не может быть продлен, если на это не согласен собственник жилого помещения, так как часть 5 статьи 31 ЖК РФ гарантирует, что по истечении установленного срока право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается.

В самом тексте части 4 статьи 31 ЖК РФ ничего не говорится о длительности таких сроков. По мнению ряда юристов, по истечении уже установленного судом срока пользования жилым помещением бывший член семьи собственника может обратиться в суд для его продления. Но в то же время собственник вправе просить суд досрочно выселить экс-супруга и детей, к примеру, если отпали алиментные обязательства или, по его мнению, имущественное положение выселяемых улучшилось.

Еще одна проблема связана с «качеством» жилищного обеспечения ребенка. По смыслу действующих норм Закона собственник вправе сам решить, где в квартире будет временно проживать «обременитель», т.к. суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования им, то есть можно отселить бывшего члена семьи в наименьшую и наихудшую комнату, признанную жилой.

Таким образом, действующее законодательство не содержит:

а) механизма реализации безусловных прав ребенка на жилище;

б) реально работающего механизма принуждения собственника жилища;

в) Отсутствуют разъяснения о том, вправе ли собственник по своему усмотрению изменить и адрес проживания бывших членов семьи, то есть предоставить право тому же экс-супругу с детьми жить в специально снятой комнате, а не в отдельной многокомнатной квартире.

В настоящее время фактически принимающим решения по данным спорам районным судам делегировано неограниченное право субъективно устанавливать, кто и сколько может пользоваться жильем собственника.

Практика подтвердила опасения о том, что, изменив содержание пункта 2 статьи 292 ГК РФ, законодатели подтолкнут граждан на совершение незаконных (притворных) сделок с жильем.

Оформляя так называемые договоры купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, собственники зачастую создают видимость отчуждения жилья в целях выселения пользователей, в том числе собственных детей.

Нередко «продавец» тут же заключает с «покупателем» фиктивный договор найма или безвозмездного пользования своей же квартиры и остается в прежних стенах, но уже на законном основании.

Приведем показательный пример из практики:

«Решением Тушинского районного суда города Москвы от 20 апреля 2004 года несовершеннолетний Э. с матерью В. был вселен в квартиру своего отца К., собственника жилого помещения. Суд обязал К. передать истцам ключи от входной двери и не чинить им препятствия в проживании. После вынесения решения суда, но до его исполнения, К. продал жилье, что сделало невозможным исполнительные действия.

До конца 2004 года квартира ребенка перепродавалась трижды, несмотря на наложенный судом арест.

24 мая 2005 года Тушинский районный суд вновь признал за несовершеннолетним Э. и его матерью В. право пользования жилой площадью по месту регистрации. Решение было исполнено, и пользователи вселились в квартиру. Однако уже 14 ноября 2005 года жилое помещение опять продали. Новый собственник не пускает Э. и В. в квартиру, ссылаясь на действие пункта 2 статьи 292 ГК РФ.

Более того, уже 28 ноября 2005 года заключается договор найма жилого помещения, согласно которому К., нынешний собственник квартиры, предоставляет ее во «временное пользование и владение» сроком на один год всем предыдущим собственникам (6 человек), которые продолжают жить в якобы проданной квартире и не собираются пускать туда Э. и его мать.

В договоре купли-продажи от 14 ноября 2005 года записано, что право пользования за В. и ее сыном сохранялось до момента подписания данного договора, а с момента подписания оно автоматически утрачивается в силу закона.

В ноябре 2005 года В. обращалась в Прокуратуру города Москвы, однако там не усмотрели нарушений жилищных прав граждан. В. направила заявление в правоохранительные органы по факту мошеннических действий по передаче спорной квартиры подставным покупателям, но в возбуждении уголовного дела ей также отказано. Бездомным Э. и В. объясняют, что при наличии у мнимых продавцов и покупателей соответствующих договоров доказать факт мошенничества практически невозможно».

Даже если предположить, что в похожей ситуации ребенок выйдет из спора победителем - на это могут уйти долгие годы, в то время как другого жилья нет. При этом как показывает практика, на сегодняшний день не менее половины исков о прекращении права пользования жилыми помещениями и снятии с регистрационного учета предъявляется собственниками жилья в отношении бывших жен и общих с ними детей.

Представляется, что спектр данных проблем должен быть разрешен либо в законодательном порядке, либо Верховный Суд Российской Федерации должен сделать комментарии и разъяснения к действующим жилищным нормам.

В заключение рассмотрим обеспечение жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по действующему законодательству.

Жилищным законодательством для реализации права ребенка на жилище установлены специальные правила, которые регулируют порядок и основания предоставления и приобретения жилых помещений.

Вне очереди жилое помещение по договорам социального найма предоставляется детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (ст. 57 ЖК РФ).

При вселении ребенка в жилое помещение не требуется согласия наймодателя, нанимателя, а также граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Вселение несовершеннолетних лиц в жилое помещение допускается без учета требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 679 ГК РФ). Не требуется согласия других членов семьи на вселение к родителям, проживающим в жилом помещении в домах государственного и муниципального жилищных фондов, их детей, не достигших совершеннолетия (ст. 70 ЖК РФ).

Дополнительные гарантии прав жилое помещение для детей-сирот установлены Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Как закреплено в ст. 8 указанного Закона дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации и относятся к расходным обязательствам субъектов Российской Федерации. Так, например, во многих регионах приняты законодательные акты «О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». В рамках г. Москва действует Постановление Правительства Москвы от 31 августа 1999 г. №797 «О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - выпускников детских домов и школ-интернатов». В рамках данного Постановления утверждено Положение о порядке предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве (приложение 2). Действует также Закон г. Москвы от 30 ноября 2005 г. №61 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»; утверждена Инструкция «О порядке предоставления жилой площади детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, утвержденную распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 7 июня 2000 г. №173.

Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилой площади), так и по месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья). При этом снятие детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.

На проблемы обеспечения жильем детей-сирот обращалось внимание еще в конце 90-х гг. Так, в Постановлении Правительства г. Москвы «О мерах по социальной поддержке и защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» подчеркивалось, что возврат выпускников государственных детских учреждений в ранее сохраненные за ними жилые помещения не способствует их нормальной дальнейшей жизни. Зачастую происходит возврат в асоциальную обстановку, к лицам, лишенным родительских прав, страдающим алкоголизмом, наркоманией, ведущим аморальный образ жизни, психически больным, а также в жилые помещения, не отвечающие санитарным и техническим требованиям. Для некоторых детей это заканчивается трагически.

Пользуясь тем, что выпускники государственных детских учреждений в первые годы выпуска не адаптированы к условиям самостоятельной жизни, а получаемая выпускником заработная плата не дает возможности оплачивать полностью расходы по содержанию жилого помещения, криминальные элементы, недобропорядочные лица, путем обмана и злоупотребления доверием сирот, добиваются совершения ими сделок по обмену, приватизации и последующему отчуждению занимаемых жилых помещений или ухудшению их жилищных условий. Все это ведет к росту числа лиц, утрачивающих постоянное место жительства, занимающихся бродяжничеством, попрошайничеством и совершением правонарушений.