Правовое регулирование договора купли-продажи

По общему правилу, продавцом в договоре купли-продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на имущество. Но в раде случаев закон допускает продажу имущества лицами, не являющимися его собственниками. Так, комиссионер, продающий или приобретающий имущество для комитента, выступает в договоре купли-продажи от своего имени (ст. 990 ГК). Продажа имущества, на которое обращено взыскание в силу залога (ст. 350 ГК, п. 5 ст. 358 ГК), обычно осуществляется судебным исполнителем либо непосредственно -- путем проведения торгов, либо через комиссионные магазины (в соответствии со ст. 395--405 ГПК). В таком же порядке производится и продажа арестованного имущества неисправного должника. Хранитель при определенных условиях также имеет право продать не принадлежащую ему вещь (п. 2 ст. 899 и ст. 920 ГК).

Право учреждения на такие доходы и приобретенное на них имущество, разумеется, не является правом оперативного управления. Но не является оно и правом собственности. Впрочем, неопределенность этого вещного права не колеблет общего положения п. 2 ст. 120 ГК: при недостаточности средств учреждения собственник несет субсидиарную ответственность по всем его обязательствам.

Срок. Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК относит его к числу существенных условий этих договоров.

Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (например, открытие навигации), либо моментом востребования. Если же срок договора сторонами не установлен, его следует определять исходя из общих правил ст. 314 ГК с учетом требований ст. 457 и п. 1 ст. 486 ГК.

Так, положения о сроке исполнения обязательства, предусмотренные ст. 314 ГК, применяются в первую очередь к обязанности продавца по передаче товара, которая должна быть исполнена в разумный срок после возникновения соответствующего обязательства. Тогда как срок исполнения встречной обязанности покупателя по оплате товара определяется иначе. Он, по общему правилу, приурочен к моменту передачи товара покупателю (непосредственно до или после момента передачи).

От договоров купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договоры на срок, т.е. с условием их исполнения к строго определенному сроку. Такими договорами признаются сделки, из содержания которых ясно вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК). В принципе, любой договор купли-продажи может быть оформлен как договор на срок: для этого достаточно соответствующего указания в самом соглашении. Но срочный характер договора может быть обусловлен и особенностями предмета купли-продажи. Так, поставка партии елочных игрушек должна, очевидно, производиться до Нового года, ибо после него покупатель утратит интерес к этим товарам, как минимум на год. В изъятие из общих правил, установленных ст. 315 ГК, досрочное исполнение таких договоров (равно как и исполнение по истечении срока) возможно только с согласия покупателя.

Рассмотрим материалы из практики.

Суть дела. Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи под отлагательным условием, согласно которому продавец продаст, а покупатель купит трехэтажное здание базы отдыха при наступлении условий, указанных в договоре.

В договоре стороны согласовали особые условия, в соответствии с которыми продавец имеет право до установленной даты без согласования с покупателем продать объект третьему лицу по цене, превышающей цену, установленную договором между продавцом и покупателем. Если до установленной даты продавец не продаст его третьему лицу, он будет обязан передать недвижимое имущество покупателю в течение 5 календарных дней по акту приема-передачи, а покупатель обязан заплатить продавцу стоимость объекта, согласованную сторонами в договоре.

Договором предусмотрено, если продавец не продаст объекта до установленной договором даты, то договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, и обязанности у сторон по договору купли-продажи объекта возникают с момента заключения договора.

В срок, определенный в договоре, здание базы отдыха по цене, превышающей цену, установленную договором, не продано.

Поскольку продавец не продал здания в порядке, предусмотренном договором, другому лицу, у продавца наступила обязанность передать его покупателю.

Так как это обязательство продавцом не исполнено, покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обязании исполнить договор купли-продажи о передаче спорного имущества.

Позиция суда. В соответствии со ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

В соответствии со ст. ст. 456, 457 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

При таких обстоятельствах иск об обязанности ответчика исполнить обязательство по передаче имущества был удовлетворен Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.06.2008 №Ф03-А51/08-1/2059 // СПС Консультант Плюс..

Форма. Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе -- предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, 560 ГК), и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи (п. 3 СТ.162ГК).

В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159--161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более, раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

Дополнительные требования предъявляются к форме договоров купли-продажи имущественных прав, в том числе -- воплощенных в ценных бумагах (ст. 389 ГК).

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется общими нормами главы 28 ГК РФ. Однако для отдельных разновидностей купли-продажи закон устанавливает особые правила. Таковы, в частности, нормы о публичной оферте и моменте заключения договора розничной купли-продажи (ст. 493, 494 ГК), об обязательном урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст. 507 ГК), об основаниях и порядке заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 527--529 ГК), об особенностях заключения договора энергоснабжения (ст. 540 ГК) и некоторые другие.

Вернемся к рассмотрению предмета договора купли-продажи, то есть его наименованию и количеству.

Наименование предмета договора купли-продажи должно позволить его идентифицировать среди прочих, объединенных схожими свойствами объектов или родовых товаров, то есть содержать данные достаточные для его определения. В противном случае договор может быть признан незаключенным.

Кроме сказанного, точное определение наименования договора купли-продажи служит основанием для определения конкретного вида договора купли (например, продажи недвижимости и продажи предприятия). На практике, иногда, стороны называя иной предмет договора купли-продажи пытаются скрыть истинное содержание договора. В дополнение к наименованию, соглашение должно содержать условие о количестве товара.

На практике необходимо учитывать ряд особенностей определения количества товара. Так, например, определение количества сыпучих товаров, а также товаров наливом цистернами (вагонами) означает достижение соглашения по наименованию и количеству товара, поскольку последнее определимо.

При поставках железнодорожным транспортом сыпучих товаров, а также товаров наливом (топочного мазута) заранее невозможно точно определить вес товара, который будет отправлен вагонами (цистернами). Поэтому обычаем делового оборота (статья 5 Гражданского кодекса РФ) является определение количества названных видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости. При отсутствии указания на какие-либо особенности с точки зрения емкости отправляемых цистерн по правилам той же статьи 5 Кодекса следует исходить из того, что стороны имели в виду обычно применяемые в таком случае цистерны. Более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для сторон значение при расчете за товар, но не является существенным для заключения договора Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2001 по делу N А32-3130/2001-21/211 (Ф08-3729/01). // СПС Консультант Плюс..

Является ли, по общему правилу, существенным условием договора купли-продажи качество товара? По мнению отдельных исследователей «в договоре купли-продажи существенным условием является также и качество товара. Допустим, можно приобрести современный компьютер со сложным дополнительным оборудованием, а в договоре записать только его цену - 2 тыс. долларов. Однако такой договор не будет считаться заключенным и с продавца нельзя будет потребовать передачи компьютера, а с покупателя - уплаты соответствующей цены, если в договоре четко не отражено, какими качествами обладает данный компьютер (размер памяти, быстродействие и т.д.)». На наш взгляд, условие «качества» не является существенным условием договора купли-продажи, названные же выше обстоятельства являются именно наименованием товара, позволяющим его идентифицировать среди подобных объектов. Что же касается условия качества, то товар всегда должен быть надлежащего качества.

Купля-продажа - это двухсторонняя сделка, контрагентами которой выступают продавец и покупатель.

Рассмотрим обстоятельства, когда на стороне продавца выступает ненадлежащая сторона.

Согласно действующему законодательству договор купли-продажи чужого имущества является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статье 209 ГК РФ. Приведем пример из судебной практики:

«По делу №А53-1876/2001-С4-6 (Ф08-3133/2001/1) суд установил, что собственником переданного ответчику имущества является не истец (продавец), а акционерное общество (учредитель истца), передавшее в процессе реорганизации спорное имущество истцу. Решением арбитражного суда установлен факт несостоявшейся реорганизации акционерного общества в форме выделения истца. Таким образом, не являясь собственником спорного имущества, истец не имел права распоряжаться спорным имуществом путем передачи его в собственность по договору купли-продажи другому лицу. Суд применил последствия недействительности сделки и обязал вернуть истцу проданное оборудование, за исключением той его части, которая была реализована ответчиком третьему лицу».

Учитывая вышесказанное может возникнуть логичный вопрос: обязан ли продавец доказать покупателю, что ему принадлежит право собственности на продаваемый товар?

Забегая вперед, т.к. это уже «вопрос обязанностей сторон», отметим, что такой обязанности у продавца нет. Более того, такой подход противоречит закону. В силу ст.454 ГК РФ покупатель обязуется принять и оплатить купленную вещь. При этом на продавца не возлагается обязанность представлять доказательства своего права собственности, а если на вещь заявляет претензии покупатель, он должен доказать свое право собственности в отдельном - петиторном процессе, когда предметом спора является сам по себе титул, право на вещь Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. - 1998. - №10. - с.45..

Обратимся к форме соглашения купли-продажи. Любое волевое согласие по всем существенным условием должно быть обличено в предусмотренную законодателем форму.

В зависимости от предмета купли-продажи, от его участников, договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме, при этом, законодатель специально закрепляет обязательность письменной формы в тех или иных случаях.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Между тем, на практике, стороны зачастую не заключают письменную форму договора, и свидетельством том, что стороны пришли к соглашению воли по всем существенным условиям может быть не только из текста соглашения.

На практике зачастую договор заключается путем совершения действий по выполнению условий письменной оферты (п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК РФ). В этой связи необходимо выделить ряд особенностей. Прежде всего, «подписанный сторонами договор купли-продажи (поставки), не содержащий существенных условий (о наименовании и количестве товара) является заключенным, если передача товара по накладным (счету-фактуре, письму), содержащим существенные условия купли-продажи, относима к спорному договору. Договор в этом случае является заключенным в исполненной части» Обобщение судебной практики // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. - 2002. - №2..

При направлении поставщиком товара счета на его оплату и оплате счета покупателем договор купли-продажи (поставки) считается заключенным в соответствии со статьями 432-435, 438 ГК РФ, если счет поставщика содержит существенные для данного вида договоров условия.

Итак, после того, как нами рассмотрены основные элементы договора купли-продажи, мы считаем необходимым, изучить права и обязанности сторон по данному виду договора. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.

2.3 Права и обязанности сторон по договору

Отношения, возникающие между потребителями (с одной стороны) и продавцами и/или изготовителями (с другой), а также ответственность сторон, достаточно подробно регулируется современным законодательством (Гражданским Кодексом РФ, федеральным законом «О защите прав потребителей», Кодексом об Административных Правонарушениях, Уголовным Кодексом и другими нормативно-правовыми актами), однако, даже это законодательство порой противоречит между собой, а некоторые вопросы остаются вовсе неосвещенными. Тем не менее, опираясь на вышеизложенный нормативный материал, можно выделить и четко определить основные обязанности и права продавца, покупателя, изготовителя.

Продавец - организация независимо от ее формы собственности, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи Федеральный закон от 09.01.1996 № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» (принят ГД ФС РФ 05.12.1995) в ред. Федерального закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.10.2007 № 234-ФЗ // СПС Консультант Плюс..

Обязанности продавца:

1. Осуществить передачу товара (ст.256 ГК).

Товар должен быть передан:

- в определенном месте, (ст.499 ГК). По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар непосредственно после его оплаты, но соглашением сторон может быть предусмотрена доставка товара в указанное покупателем место (в место жительства, нахождения юридического лица -покупателя).

- путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя, (ст.499 ГК).

- вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару, (ст.456 ГК). К числу документов, которые должны прилагаться к товару, относятся: паспорт, инструкция (описание) на русском языке, гарантийный талон, сертификат качества, товарный чек (содержащий основную информацию: название магазина, дату (и время) покупки, обозначение товара, цену), кассовый чек.

- в определенном количестве, (ст.465 ГК). Предполагается передача товара в количестве согласованном сторонами в договоре или правилами продажи соответствующих товаров. Детальной регламентации по этой обязанности Гражданский Кодекс РФ не содержит, однако считает ее обязательной для заключения договора купли-продажи.

- в соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен, (ст.478, 479 ГК). Продавец обязуется передать товар покупателю в комплекте и комплектности соответствующей подобному виду товаров и условиям договора купли-продажи. По общему правилу продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно. Если договором розничной купли-продажи не определена комплектность товара, то продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

- установленного качества Федеральный закон от 09.01.1996 № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» (принят ГД ФС РФ 05.12.1995) в ред. Федерального закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.10.2007 № 234-ФЗ // СПС Консультант Плюс.. Предлагаемый покупателю товар должен соответствовать качеству, определенному договором розничной купли-продажи и установленному государственными стандартами для соответствующих товаров. Продавец может по собственной инициативе завышать требования, установленные ГОСТами, но не занижать их. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Рассмотрим пример из практики.

Суть дела. Между организациями был заключен договор купли-продажи.

В договоре было предусмотрено, что качество товара должно соответствовать действующим стандартам, а также конструкторской и нормативно-технической документации завода-изготовителя. В случае передачи некомплектного товара покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены или доукомплектования товара.

В силу договора за нарушение сторонами сроков исполнения своих обязательств виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере 0,1% от стоимости невыполненных обязательств за каждый календарный день просрочки. Если требование об уплате неустойки (штрафа, пеней) не было предъявлено, то сумма неустойки (пеней, штрафа) определяется как ноль рублей.

Нарушение продавцом обязательств по поставке продукции в установленный договором срок послужило основанием для обращения покупателя в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки.

Предметом иска явилось также взыскание с ответчика в пользу истца убытков, составляющих стоимость работ по переоборудованию товара, поставленного с нарушением условий о комплектности.

Позиция суда. В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Повышенный размер неустойки явился критерием, позволяющим установить несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В связи с этим суд уменьшил размер неустойки до суммы, соответствующей последствиям нарушения обязательства.

Рассматривался также вопрос о взыскании с ответчика суммы убытков, составляющих стоимость работ по переоборудованию товара, поставленного с нарушением условий о комплектности.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие и размер убытков, противоправность поведения другой стороны, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В соответствии со ст. 479 ГК РФ, если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект.

Согласно ст. 480 ГК РФ в случае передачи некомплектного товара (ст. 478) покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, доукомплектования товара в разумный срок.

Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору: потребовать замены некомплектного товара на комплектный; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Материалами дела подтверждается то, что покупатель принял некомплектный товар.

В материалах дела нет доказательств, свидетельствующих о том, что покупатель предъявил продавцу требование о соразмерном уменьшении покупной цены или доукомплектовании товара. Покупатель самовольно переоборудовал товар. Было установлено также, что продавец не давал согласия на переоборудование некомплектного товара.

В обоснование размера убытков покупатель представил дефектно-контрольные ведомости на проведение переоборудования некомплектного товара.

Суд сделал вывод о том, что указанных обстоятельств недостаточно для удовлетворения иска в части взыскания убытков с продавца на переоборудование поставленного им товара Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2008 № А29-3825/2007 // СПС Консультант Плюс..

- свободным от прав третьих лиц, (ст.460 ГК). По общему правилу продавец должен передать покупателю товар свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, в отношении передаваемого товара на момент его передачи покупателю, исключение составляет случай, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Рассмотрим пример из практики.

Суть дела. Между организацией в лице руководителя (продавец) и индивидуальным предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи торгового зала в магазине.

Передача указанного недвижимого имущества была оформлена накладной.

Согласно имеющимся в материалах дела квитанциям к приходному кассовому ордеру предприниматель оплатил продавцу в полном объеме стоимость приобретенного торгового зала, определенную в договоре купли-продажи.

При этом право собственности продавца, в том числе на проданный объект недвижимости, подтверждено решением арбитражного суда, а также представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация права собственности на объект произведена на основании упомянутого выше решения.

Впоследствии на основании распоряжения главы местного самоуправления муниципального образования предприниматель приобрел в собственность земельный участок, расположенный под занимаемым им торговым помещением, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

По договору купли-продажи организация в лице конкурсного управляющего продала организации-покупателю в лице председателя правления ряд объектов недвижимости, в том числе указанный выше магазин.

В договоре указано, что продаваемые объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается решением арбитражного суда.

Между организацией-покупателем и третьей организацией был заключен договор купли-продажи магазина и подписан акт приема-передачи.

Ссылаясь на то, что по договору купли-продажи третья организация приобрела право собственности на все здание магазина, в том числе и на торговый зал, принадлежащий предпринимателю, третья организация обратилась в арбитражный суд с иском к организации-покупателю о признании права собственности на нежилое торговое здание.

Позиция суда. В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В договоре купли-продажи между ответчиком и истцом отмечено, что до подписания настоящего договора спорный магазин никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц и под арестом не состоит.

Однако установлено, что на момент заключения договора купли-продажи между ответчиком и истцом частью спорного здания владел и пользовался предприниматель, приобретший данное помещение ранее у собственника - организации-продавца по договору купли-продажи.

Из имеющихся в деле показаний свидетеля, подписавшего договор купли-продажи от имени организации-покупателя, следует, что истцу продавалась только часть спорного магазина без помещения, в котором торговал предприниматель.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, переход права собственности на спорный объект недвижимости между титульным собственником - организацией-продавцом и ответчиком не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, ответчик не мог выступать продавцом спорной части помещения и передать на него истцу право собственности.

С учетом ранее изложенного иск о признании права собственности на нежилое торговое здание удовлетворению не подлежит Постановление ФАС Центрального округа от 17.04.2008 № А08-5113/06-14 // СПС Консультант Плюс..

- в таре и упаковке, (ст.481 ГК). Продаваемый товар должен быть упакован, это осуществляется продавцом или изготовителем. Тара и упаковка, по общему правилу предоставляется покупателю бесплатно, случаи платности тары (упаковки) устанавливаются правилами продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров. Если договором купли-продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.

2. Предоставить покупателю всю необходимую и достоверную информацию о товаре (ст.495 ГК). Продавец обязан предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора. Продавец должен предоставить покупателю информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую законам, иным правовым актам. Федеральный закон от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», устанавливает, что информация о товарах в обязательном порядке должна содержать:

- обозначения стандартов, обязательным требованиям которых должны соответствовать товары;

- сведения об основных потребительских свойствах товаров, а в отношении продуктов питания - сведения о составе (в том числе перечень использованных в процессе их изготовления иных продуктов питания и пищевых добавок), о весе и об объеме, о калорийности продуктов питания, о содержании в них вредных для здоровья веществ в сравнении с обязательными требованиями стандартов, а также противопоказания для применения при отдельных видах заболеваний.

- цену и условия приобретения товаров;

- гарантийный срок;

- правила и условия эффективного и безопасного использования товаров;

- срок службы или срок годности товаров, установленный в соответствии с законом, а также сведения о необходимых действиях потребителя по истечении указанных сроков и возможных последствиях при невыполнении таких действий, если товары по истечении указанных сроков представляют опасность для жизни, здоровья и имущества потребителя или становятся непригодными для использования по назначению;

- место нахождения (юридический адрес) изготовителя (продавца) и место нахождения организации (организаций), уполномоченной изготовителем (продавцом) на принятие претензий от потребителей и производящей ремонт и техническое обслуживание товара;

- информацию о сертификации товаров, подлежащих обязательной сертификации;

- информацию о правилах продажи товаров.

3. Предоставить покупателю информацию о себе (фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (юридический адрес) и режим ее работы, информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа, информацию о номере лицензии (если деятельность подлежит лицензированию), сроке ее действия (ст.9 Закона «О защите прав потребителей»).

4. Продемонстрировать по просьбе покупателя работоспособность товара и дать ему возможность самостоятельно проверить свойства товар до приобретения.

5. Осуществить проверку качества товара, если это предусмотрено договором купли-продажи, законом, обязательными требованиями государственных стандартов, иными правовыми актами (ст.474 ГК). Если порядок проверки качества товара не установлен законом, иными правовыми актами, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

6. Исключить продажу товара по истечении установленного срока годности этого товара, а также товара, на который должен быть установлен срок службы или срок годности, но он не установлен Федеральный закон от 09.01.1996 № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» (принят ГД ФС РФ 05.12.1995) в ред. Федерального закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.10.2007 № 234-ФЗ // СПС Консультант Плюс..

Права продавца:

1. Установить на товар дополнительный гарантийный срок сверх гарантийного срока, установленного изготовителем, или, если гарантийный срок изготовителем не установлен (ст.5 Закона «О защите прав потребителей»).

2. Отказаться от исполнения договора в случае:

- неявки покупателя (или несовершения им иных необходимых действий) для принятия товара в определенный договором срок (ст.496 ГК).

- неоплаты покупателем товара в установленный договором срок, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара (ст. 500 ГК).

- отказа покупателя, в нарушение договора купли-продажи, принять и оплатить товар (ст. 486 ГК).

- неосуществления покупателем в установленный договором срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 489 ГК).

3. Отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, впрочем, если докажет, что невыполнение покупателем обязанности известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи в установленный (разумный) срок повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора (ст.483 ГК).

4. Потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять (ст.484 ГК).

5. Потребовать оплаты товара и, возможно, уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар (ст.486 ГК).

6. Потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товаров, в случае, когда покупатель, получивший товар (по договору купли-продажи предусматривающий оплату товара через определенное время после его передачи, т.е. продажу товара в кредит), не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. (ред. от 8.05.2010) // СПС Консультант Плюс..

Покупатель (потребитель) - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» в редакции от 9 января 1996 г.).

Обязанности покупателя:

1. Оплатить товар (ст.500 ГК). Покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Покупатель вправе оплатить товар в любое время в пределах установленного договором периода рассрочки оплаты товара. Исключение составляет, случай, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, а неоплата покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от исполнения договора.

2. Принять купленный товар (ст.484 ГК). Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда у него есть основания потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

3. Известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи об ассортименте, качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором (ст.483 ГК). В случае невыполнения этого правила, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

4. Привлечь продавца к участию в деле, если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара (ст.462 ГК). Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

5. Возместить разницу между ценой заменяемого товара и ценой товара, передаваемого взамен товара ненадлежащего качества при его замене на аналогичный, но иной по размеру, фасону, сорту или другим признакам (ст.504 ГК).

Права покупателя:

1. Осмотреть товар, до заключения договора розничной купли-продажи, если это не исключено ввиду характера товара (ст.495 ГК).

2. Потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, до заключения договора розничной купли-продажи, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле (ст.495 ГК).

3. Обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара (ст.502 ГК и ст.25 Закона «О защите прав потребителей»). При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму. Это право распространяется на все непродовольственные товары за исключением перечня товаров указанного в Постановлении Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55.

4. Потребовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором розничной купли-продажи, и ценой соответствующего товара на момент удовлетворения его требования, при возврате продавцу товара ненадлежащего качества (ст.504 ГК).

5. Потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе и продавце, режиме его работы и реализуемых им товарах Федеральный закон от 09.01.1996 № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» (принят ГД ФС РФ 05.12.1995) в ред. Федерального закона от 30.12.2001 № 196-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.10.2007 № 234-ФЗ // СПС Консультант Плюс..

На практике возможны ситуации, когда стороны предусматривают условие договора купли-продажи в пользу третьего лица о том, что, в случае отказа третьего лица от принятия исполнения, продавец не вправе требовать оплаты за переданный товар, противоречит положениям статьи 575 Гражданского кодекса РФ. Приведем пример из практики.

По делу №Ф08-1582/02 продавец и покупатель включили в договор условие о том, что покупатель обязан произвести оплату третьему лицу, а продавец лишен права требования оплаты за товар. Таким образом, был заключен договор в пользу третьего лица (статья 430 Гражданского кодекса РФ). Третье лицо отказалось от получения оплаты. Возражая против предъявленного продавцом иска о взыскании стоимости товара, покупатель сослался на пункт 4 статьи 430 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, в случае отказа третьего лица от права по договору, кредитор может воспользоваться правом, если это не противоречит закону и договору. Судебные инстанции признали эти возражения несостоятельными, применив положения статей 9 и 575 Гражданского кодекса РФ Обобщение судебной практики судебной коллегии ФАС Северо-Кавказского округа по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и административных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. - 2002. - №5..

В заключение данного параграфа подчеркнем, что, несмотря на видимый дисбаланс прав, и обязанностей у продавца и покупателя (как правило, у продавца больше обязанностей), необходимо учитывать, что любое право покупателя - корреспондирует - обязанности продавца, и наоборот, обязанность покупателя - соответствует правам продавца. Необходимо учитывать, что права и обязанности могут быть, как предусмотрены законом, так и нормами договора между сторонами.

После того, как мы рассмотрели права и обязанности сторон по договору купли-продажи, мы считаем необходимым, изучить порядок изменения, прекращения и привлечения сторон к ответственности. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

Глава 3. Изменение, прекращение и ответственность по договору купли-продажи

3.1 Порядок заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи

Как для любого другого договора, заключение договора купли продажи происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные моменты при заключении договора купли продажи следующие:

1. В договоре купли продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить вещь (товар) - наименование и количество, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора купли продажи - условие о предмете договора. В отдельных случаях при заключении договора купли продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК РФ), а при продаже предприятия - точно указать состав этого имущественного комплекса (п.1 ст.561 ГК РФ).

2. Заключение договоров купли продажи недвижимости или предприятий должно происходить в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (ст.550, 660 ГК РФ) и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также при заключении договоров внешнеторговой купли продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). Для договоров купли продажи движимых вещей письменная форма обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (ст.159-161 ГК РФ).

Договор купли продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю.

Государственная регистрация договоров купли продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, дома и другое) обязательна.

Государственная регистрация договоров купли продажи квартир (и любой другой недвижимости) осуществляется только в случаях, установленных законом (ст.164 и 131 ГК РФ).

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли продажи нежилых помещений и автомобилей, регистрируется переход права собственности на недвижимость. Даже включение сторонами в договор купли продажи недвижимости, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что государственная регистрация договора купли продажи обязательна, не повлечет за собой государственную регистрацию договора купли продажи, так как это противоречит нормам ГК РФ, то есть такое условие является ничтожным.

Также государственная регистрация договора купли продажи жилых помещений обязательна(ст.558 ГК РФ). Таким образом, договор купли продажи коммерческой (нежилой) недвижимости не подлежит государственной регистрации, договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается государственной регистрации предварительного договора купли продажи недвижимости, то договор лишь обязывает стороны в будущем заключить договор купли продажи недвижимости, а не описывает обязательства непосредственно по поводу недвижимого имущества. Соответственно, предварительный договор купли продажи государственной регистрации не подлежит.

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.

Расторжение договора купли продажи - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора купли продажи происходит в следующих случаях:

- расторжение по соглашению сторон;

- расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);

- при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- в случаях, предусмотренных самим договором;

- в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.

Расторжение договора купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов (так, ст. 12 Закона РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г. предоставляет федеральному антимонопольному органу право давать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания в частности о расторжении договоров, противоречащих антимонопольному законодательству).

Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:

- в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);

- в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ);

- в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ);

- непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ);

- невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).

Покупатель может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:

- если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);

- если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);

- при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);

- при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);

- в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);

- в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);

- при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны договора не вправе требовать возвращения того, что ими было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Следовательно, все, что было получено каждым участником договора до этого момента, остается у него. Поскольку эта норма носит диспозитивный характер, законом или соглашением сторон может быть установлено иное правило.

Положения данной нормы полностью соответствуют Принципам европейского договорного права, в соответствии с которыми в случае расторжения договора сторона, предоставившая имущество, которое может быть возвращено и за которое она не получила оплату или другое встречное предоставление, может требовать возврата данного имущества Каменецкая М.С. Расторжение гражданско-правового договора по законодательству Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 68 - 69.. А.Г. Карапетов отмечает, что «в отечественном ГК не закреплено правило, идентичное норме ст. 82 Венской конвенции (Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи 1980 г. - М.Е.), согласно которой кредитор теряет право на расторжение в случае невозможности осуществить реституцию. Поэтому возможность осуществить реституцию не является в российском праве условием допустимости расторжения договора» Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. М.: ИНФРА-М, 2007. С. 702..

Следует обратить особое внимание на то, что возврат исполненного при изменении и расторжении договора носит эквивалентный характер, что существенно отличает его от различных видов ответственности, главным критерием которых является «внеэквивалентный характер претерпеваемых лишений «лицом, к которому применяются меры ответственности» Илларионова Т.И. Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер: Учеб. пособие / Отв. ред. М.Я. Кириллова. Свердловск, 1980. С. 62 - 76.

По своей правовой природе возврат предоставленного есть способ защиты прав в виде восстановления нарушенного положения сторон. Это мера защиты, а не мера ответственности, так как она не содержит в себе дополнительных обременений. На это указывал и В.П. Грибанов, подчеркивая, что требование о возврате уплаченного носит характер реституционного последствия, которое не признается требованием о возмещении убытков, ибо целью этого института является возвращение сторон в первоначальное положение Грибанов В.П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей // Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001. С. 311..

При изменении или расторжении договора по соглашению сторон возврат имущества направлен на удовлетворение изменившихся интересов продавца и покупателя.

Правовой целью возврата имущества как способа защиты при нарушении договора купли-продажи является восстановление нарушенного положения одной из сторон договора. Одним из способов защиты в данном случае является необходимость приведения сторон в первоначальное положение. В этом состоит смысл реституции при расторжении договора. Если при возврате имущества на момент расторжения договора состав имущества существенно изменился, такой возврат не может привести стороны договора в первоначальное положение.