Договор пожизненного содержания с иждивением

Необходимо отметить взаимосвязь стоимости недвижимого имущества, передаваемого по договору, и объема рентных платежей. В этом случае устанавливается прямая зависимость объема рентных платежей от оценки передаваемого по договору жилья, то есть, чем выше стоимость жилья - чем оно ликвиднее, новее, тем больше устанавливается объем рентных платежей. Также объем рентных платежей зависит и от возраста и здоровья получателя ренты. Так, например, в Постановления Правительства Москвы от 14.02.95 № 126 устанавливаются возрастные категории граждан и рекомендуемые размеры предоставляемой им компенсации в обмен на передачу ими жилой площади в собственность города, учитывая ее характеристики.

Таблица 1 - Рентные платежи

Данная таблица наглядно показывает, как возрастают рентные с увеличением площади квартиры.

Таким образом, можно сделать вывод, что рентные платежи зависят от стоимости имущества, передаваемого по договору, прямо пропорционально, но только в том случае, если плательщиком ренты является профессионал. Если же договор ренты заключается частным порядком не через фирму, то такая зависимость наблюдается в меньшей степени. В таких договорах устанавливается чаще всего минимальный объем платежей или чуть больше предусмотренного законом минимума.

Кроме условия о предмете существенными условиями являются условия, названные таковыми в законе. Согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимое имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставлять обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. (ред. от 8.05.2010) // СПС Консультант Плюс.. Данная норма к договору пожизненного содержания с иждивением не применяется, так как по данному договору под выплату ренты передается только недвижимое имущество.

По заявлению одной из сторон в договор пожизненного содержания может быть включено условие о применении и других способов обеспечения исполнения обязательств. В этом случае такое условие также будет существенным.

Анализ возможности применения способов обеспечения исполнения обязательства к договору пожизненного содержания с иждивением, позволяет сделать вывод о том, что не все обеспечительные средства могут быть использованы применительно к данной договорной конструкции.

Неустойка в данном случае является самым приемлемым способом обеспечения исполнения рентного обязательства. Поскольку отношения, складывающиеся между кредитором и должником, имеют длящийся характер, то неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате рентных платежей может возникать неоднократно в период действия договора пожизненного содержания, а неустойка в данном случае будет каждый раз стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательства. Однако, предусмотрев в договоре условие о неустойке, необходимо учитывать норму ст. 588 ГК РФ, согласно которой за просрочку выплаты ренты рентоплательщик уплачивает рентополучателю проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства кредитор вправе предъявить требование либо о взыскании договорной неустойки, либо о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, не доказывая факта и размера причиненных убытков Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»..

Также в качестве способа обеспечения исполнения рентного обязательства может быть использован залог.

Удержание вещи не может быть использовано как способ обеспечения рентного обязательства, поскольку у кредитора (получателя ренты) не находится вещь, подлежащая передаче должнику (плательщику ренты), а следовательно, у рентополучателя не может возникнуть права на удержание вещи. Имущество, подлежащее передаче плательщику ренты, в силу реального характера договора пожизненного содержания передается для заключения договора, а если передача не состоялась, то договор следует считать незаключенным, а рентное обязательство не возникшим.

Анализ норм о поручительстве позволяет сделать вывод, что данный способ может быть использован в договоре пожизненного содержания с иждивением, в котором содержание заменено денежными выплатами. По договору пожизненного содержания под предоставление содержания в натуре поручительство не применимо.

Не может быть использована как способ обеспечения исполнения рентного обязательства банковская гарантия. Во-первых, характер данного способа обеспечения не соответствует тем отношениям, которые складываются между кредитором и должником в рентном обязательстве (банковская гарантия применяется обычно в сфере предпринимательской деятельности). Во-вторых, в силу банковской гарантии гарант при неисполнении или ненадлежащем исполнении принципалом своей обязанности должен уплатить кредитору заранее гарантированную денежную сумму, однако установить данную денежную сумму в силу специфики рентного обязательства при заключении договора не представляется возможным.

Задаток также не может быть использован в качестве способа обеспечения исполнения рентного обязательства, поскольку в данном случае он не может выполнять одну из своих функций, а именно обеспечительную. О.А. Маркова обоснованно отмечает, что при неисполнении обязательства плательщиком ренты задаток уйдет на погашение рентных платежей за определенный период, в дальнейшем же требования получателя останутся необеспеченными Маркова О.А. Договор ренты в Российском гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 130..

Если под выплату ренты передается недвижимость, то рентополучатель в обеспечение обязательства рентоплательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). В этом случае условие о залоге является обычным. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникать как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 ст. 587 ГК РФ названы и имущество (земельный участок или другое недвижимое имущество) и обязательство, исполнение которого обеспечивается залогом (обязательство плательщика ренты по выплате рентных платежей). Следовательно, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества залог возникает в силу закона, и дополнительного соглашения между плательщиком ренты и получателем ренты не требуется.

Кроме того, согласно п. 1. ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Следовательно, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды - залогом и рентой. Данные обременения являются основной гарантией прав получателя содержания как более слабой в экономическом смысле стороны по договору. литературе обсуждается вопрос о признании в качестве существенных условий о цене и сроке договора пожизненного содержания Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. (ред. от 8.05.2010) // СПС Консультант Плюс..

В связи с тем, что размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон с учетом не только стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, но и, как правило, с учетом возраста и состояния здоровья получателя ренты, а кроме того, договор пожизненного содержания признается алеаторным, то, следовательно, общий размер рентных платежей, подлежащих уплате за весь период действия договора, не зависит от стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Таким образом, цена имущества, передаваемого под выплату ренты, не является существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии с п. 2. ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания определен императивными нормами и составляет период жизни получателя ренты. Следовательно, договор пожизненного содержания с иждивением является срочным договором, и срок в данном случае согласно ст. 190 ГК РФ определяется наступлением события (смерти получателя ренты), которое должно неизбежно наступить. В связи с тем, что срок действия договора пожизненного содержания установлен императивно, то, следовательно, условие о сроке не согласуется сторонами и не является существенным условием договора.

Таким образом, существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является условие о предмете (недвижимом имуществе, передаваемом под выплату ренты и рентных платежах).

Если по заявлению одной из сторон в договор пожизненного содержания должно быть включено условие о применении способов обеспечения исполнения обязательств, то такое условие также будет существенным.

После того, как нами были рассмотрены условия заключения договора пожизненного содержания с иждивением, мы считаем необходимым изучить права и обязанности сторон по данному договору. Этому посвящен следующий раздел данного исследования.

2.2 Стороны договора пожизненного содержания с иждивением

При определении субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением законодатель отказался от прежних ограничений. В ГК РСФСР 1964 г. договор пожизненного содержания являлся единственным договором, который мог быть заключен только между гражданами, к тому же не каждый гражданин признавался способным к его заключению. Получение содержания здоровым трудоспособным человеком противоречило основному лозунгу государства: «от каждого по способностям, каждому по труду». Поэтому еще до официального закрепления договора в ГК 1964 г. на практике уже следовали рекомендациям, согласно которым получателем может быть только нетрудоспособное лицо Советское гражданское право: Учеб. Ч. 2 / Под ред. Маслова В.Ф.. Пушкина А.А. - Киев, 1983. С. 337..

Следует привести характерный пример из практики. В первую Ленинградскую нотариальную контору обратилась гражданка Варшавская 45 лет, проживающая в пос. Ольгино, с просьбой удостоверить договор отчуждения домовладения на условиях ее пожизненного содержания покупателем. Продавец трудоспособен, но трудового стажа, необходимого для получения пенсии не имеет. Именно поэтому она продает принадлежащее ей на праве личной собственности домовладение на условиях пожизненного содержания. Нотариальная контора отказала в удостоверении такого договора, ссылаясь на трудоспособность гражданки Варшавской. Данный случай приводился в качестве примера в рекомендации для нотариусов, где было сказано, что при удостоверении договора отчуждения домовладения на условиях пожизненного содержания продавца покупателем нотариус должен учитывать факт трудоспособности продавца.

ГК РСФСР 1964 г. четко очертил круг продавцов по договору куши продажи с условием пожизненного содержания. Ими признавались лица, ставшие нетрудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья (ч.1 ст. 253 ГК РСФСР). То есть договор могли заключать лица, достигшие пенсионного возраста - мужчины в возрасте от 60 лет и женщины от 55 лет, и инвалиды I, II групп. В научной литературе и комментариях нет единства мнений по вопросу, могли ли инвалиды III группы выступать в качестве продавцов по договору. Так, одни авторы в своих работах относили инвалидов III группы к нетрудоспособным, которые могли выступать в договоре в качестве отчуждателей Яковлева В.Ф. Указ. соч. С. 367.. Другие же ограничивались указанием в качестве возможных получателей только инвалидов I и II групп. Для решения этого вопроса следует обратиться к Закону «О государственных пенсиях» от 14 июля 1956 года, где дается понятие нетрудоспособности. Однако в законе сказано: «нетрудоспособными членами семьи считаются: ... отец, мать, жена, муж, если они достигли престарелого возраста: мужчины - 60, женщины - 55 лет, либо являются инвалидами» (ст. 28). В законе действительно не пояснялось, инвалиды каких именно групп являются нетрудоспособными. Закон «О пенсиях и пособиях членам колхозов» от 15 июля 1964 года относил к нетрудоспособным по состоянию здоровья только инвалидов I и II групп (ст. 12).

Следовательно, исходя из данной нормы, инвалиды III группы не могли выступать в качестве отчуждателей по договору пожизненного содержания, так как в соответствии с законодательством, они не признавались нетрудоспособными. На практике же, думается, такие ситуации, когда бы отчуждателями выступали инвалиды III группы, не достигшие пенсионного возраста, не встречались, либо были единичными, так как в этом случае договор становился явно невыгодным для приобретателя.

Проанализируем данную ситуацию. С момента восстановления трудоспособности отчуждателя, покупатель прекращает его содержать. В случае обращения продавца в суд, суд вынесет решение о расторжении договора, причем дом в данном случае к продавцу не возвращается, он лишь сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору (ч. 4 ст. 253 ГК РСФСР).

Таким образом, несложно заметить, что последствия, как прекращения выплат приобретателем, так и судебного решения о расторжении договора, для сторон были одинаковы.

Итак, продавцом по договору мог быть только нетрудоспособный гражданин. В противном случае, сделка признавалась недействительной, как совершенная с целью противной интересам социалистического государства и общества (ст.49 ГК РСФСР), потому как являлась «источником паразитического образа жизни». Получение содержания трудоспособным гражданином означало извлечение нетрудового дохода.

Современная модель договора пожизненного содержания определяет получателем ренты гражданина, независимо от его трудоспособности и дееспособности. Имущество под выплату ренты может быть передано также в пользу третьих лиц. С учетом того, что, к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться правила о пожизненной ренте, то получателями могут также быть несколько граждан (супруги, дети, члены семьи). Если получателей несколько, то их содержание определяется в долях, если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает это.

Если договор пожизненного содержания заключен в пользу нескольких получателей, и один из получателей ренты умирает, то в соответствии со ст. 605 ГК, обязательство пожизненного содержания с иждивением в отношении его прекращается, а его доля переходит в пользу оставшихся получателей, тем самым общий объем обязательств плательщика ренты не изменяется.

Смерть одного из получателей ренты не влечет прекращения обязательства, а также и уменьшения обязательства, если иное не было предусмотрено договором. Плательщики ренты должны содержать последнего получателя до его смерти, и обеспечивать ему содержание в том же объеме, каков был предусмотрен договором для нескольких получателей Ерошенко А.А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. - 1970. - № 6. - С. 8..

Исследование нотариальной и судебной практики позволило прийти к выводу, что хотя в законе не установлено возрастных или иных ограничений в отношении получателей ренты, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, тяжело больные и, как правило, одинокие. Так, в результате исследования судебной практики в районных судах городов Москвы, Санкт-Петербурга, а также практики в нотариальных конторах были получены данные, показывающие, что самым молодым получателем ренты являлся гражданин 1933 года рождения, а самым пожилым - 1907 года рождения. Опрос 60 нотариусов Москвы и Санкт-Петербурга показал, что ни один нотариус в своей практике не заверил договор, в котором бы возраст получателя ренты был менее 50 лет. Многие фирмы, выступающие в договоре в качестве плательщиков ренты, вообще не заключают подобные договоры без достаточных доказательств того, что получатель ренты является одиноким человеком. Наличие родственников у получателя служит основанием для отказа фирм от заключения договора. Это еще раз подчеркивает специфику данного договора, его алеаторность. Заключить договор с молодым и трудоспособным гражданином, означает увеличение риска для плательщика в том, что он, наверняка, переплатит стоимость переданного по договору имущества. Пока не будет стабильности в области экономики и социальной политики, пока объектом передачи под уплату рентных платежей, будет являться недорогое имущество, например, дешевое жилье, получателями ренты будут являться, как правило, нетрудоспособные и одинокие граждане.

Риск для получателя состоит в том, что когда договор пожизненного содержания заключается в пользу третьего лица, которое скончалось к моменту заключения договора. Такой договор ничтожен как устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

В настоящее время плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что в качестве плательщиков ренты теперь могут выступать и специально созданные государственные (муниципальные) службы. В качестве примера приведем социальную программу Московского правительства, в рамках которой во исполнение Постановления мэра города Москвы в 1994 году было создано унитарное государственное предприятие «Московская социальная гарантия» О социальной поддержке одиноких пожилых граждан и гарантиях в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность г. Москвы: Постановление мэра г. Москвы от 30.08.1994 г. (далее по тексту - «Моссоцгарантия»), которое наряду со своей основной целью деятельности - осуществление безопасности жизни пожилых людей, которые после приватизации жилья часто становились жертвами махинаций и преступлений, также заключает договоры пожизненного содержания с иждивением. «Моссоцгарантия» в целях социальной защиты одиноких инвалидов, престарелых граждан, супружеских пар и других семей пенсионного возраста, т.е. той части граждан, которую принято относить к «группе риска», поскольку на них главным образом нацелены устремления криминальных элементов, осуществляет выявление и ведет учет граждан, желающих заключить договор пожизненного содержания с иждивением с последующей передачей занимаемой ими жилой плошали в собственность города.

Как свидетельствует практика, договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с одинокими пенсионерами, супружескими и семейными парами, достигшими 65 лет, одинокими инвалидами I групп, достигшими 55 лет и одинокими инвалидами II группы, достигшими 60 лет и являющимися собственниками жилья, однако, с учетом конкретных обстоятельств договоры могут быть заключены и с пенсионерами, имеющими меньший возраст. Все расходы по заключению, оформлению, регистрации договоров несет «Моссоцгарантия». С момента заключения договора жилое помещение переходит в собственность г. Москвы, но при этом, за гражданами сохраняется право проживания и пользование им без каких-либо ограничений. Гражданам, заключившим договор, ежемесячно, с момента нотариального удостоверения договора, производится денежная компенсация, размер которой определяется комиссией Комитета социальной защиты населения Москвы, например, граждане в возрасте 70-75 лет, проживающие в однокомнатных квартирах, при передаче их в собственность городу, продолжая постоянно в них проживать, могут получать ежемесячно компенсацию в размере 6 МРОТ в месяц.

Этим гражданам также гарантируется содействие в решении вопросов социальной защиты, например, в установлении и изменении группы инвалидности, организации предоставления лечебно-профилактической помощи в объеме обязательного медицинского страхования и помещения в стационарные лечебные учреждения, обслуживание лиц, утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся в постоянном уходе, предоставление социально-бытовой помощи в объеме территориального перечня гарантированных государством бесплатных услуг и т.п. Программой предусмотрены и другие государственные гарантии для данной категории граждан, препятствующие посягательствам на их жилье, в случае переезда их на постоянное жительство в специализированные пансионаты для одиноких пожилых граждан. При прекращении договора пожизненного содержания в связи со смертью гражданина жилое помещение реализуется ГУП «Моссоцгарантия», как правило, через аукционы. При невозможности реализации комнаты в коммунальной квартире ГУП «Моссоцгарантия» вправе с согласия жильцов осуществлять их расселение или обмен жилой площади.

Результаты проведенного исследования дают основания полагать, что идея включения договора пожизненного содержания в механизм социальной политики города - верное решение таких социальных вопросов как материальная поддержка пожилых и инвалидов, а вместе с тем - обеспечение нуждающихся граждан жильем.

Деятельность организаций по негосударственному пенсионному обслуживанию, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с федеральным законодательством подлежит лицензированию (ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 г., с последующими изменениями и дополнениями) Собрание законодательства РФ. 2001. .42 33 (часть первая). Ст. 3434.. Несмотря на то, что мероприятия, связанные с выдачей лицензии, дающей возможность участия в определенном круге гражданских правоотношений, признаются административным вмешательством и считаются тормозящим фактором для развития предпринимательства, на наш взгляд, в сделках по предоставлению пожизненного содержания с иждивением они необходимы. Лицензирование данной деятельности приведет к тому, что из организаций, которые желают заключать с населением изучаемые нами договоры, останутся только те, которые действительно обладают возможностями, в первую очередь реальными, для выполнения обязанностей по предоставлению содержания.

В то же время практика показывает, что негосударственные организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, в том числе и заключением договоров с населением об отчуждении недвижимого имущества под выплату денежного или натурального содержания, совершив сделку, не оказывают оговоренные сторонами услуги и не предоставляют содержания. Они, как правило, уступают, а фактически перепродают, право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания контрагента, самоустраняясь, при этом от дальнейшего участия в обязательстве Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. - 2002. - № 7. - С. 19-20..

Действительно, на первый взгляд, риэлтерская организация, в подобном случае выступает в качестве посредника при заключении договора пожизненного содержания, то есть фактически не является стороной соглашения. Характерно, что некоторые суды Российской Федерации, сталкиваясь с аналогичными ситуациями, принимают решения, исходя из того, что риэлторы, передавшие свои права и обязанности по предоставлению содержания, выбывают из соглашения и не несут по нему никаких обязанностей.

Так, Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая дело № 781/99 о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате имущества первоначальному собственнику, установил, что фирма Н заключала договоры о содержании под отчуждение права собственности на жилые помещения с престарелыми гражданами, после чего уступала (перепродавала) свои права и обязанности по заключенным соглашениям всем желающим приобрести недвижимость гражданам. Гражданка X. приобрела у фирмы Н. право собственности на квартиру вместе с обязанностями по содержанию пожилой семейно пары Г-вых. В течение определенного промежутка времени X. добросовестно выполняла свои обязанности по договору, но затем обстоятельства сложились так, что она утратила возможность содержать Г-вых, и выплаты содержания были просрочены. Г-вы отказались решить дело мирным путем и обратились в суд с иском о расторжении договора и требованием возврата права собственности на квартиру. Ответчица X. просила суд засчитать сумму, выплаченную фирме Н. в счет содержания. Суд решил дело в пользу истцов Г-вых, отказав X. в праве собственности на квартиру, и отметил, что сумма, уплаченная фирме, не может быть засчитана в счет содержания, потому, что фирма Н, передав свое право по договору перестала быть его стороной и претензии к ней необоснованны Архив Чертановского межмуниципального суда г. Москвы, дело № 781/99..

Однако, позиция суда, устранившего фирму от ответственности по данному соглашению (между X. и Г-выми), представляется нам неправильной. В обоснование этой точки зрения можно привести следующие аргументы. П. 2 ст. 586 ГК РФ устанавливает правило о том, что лицо, передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого лица, несет с ним субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора по правилам ст. 399 ГК РФ. Сказанное позволяет сделать вывод, что фирма несет ответственность дополнительно к ответственности основного должника, в нашем случае - Н., по договору пожизненного содержания Г-вых. Данная ответственность должна наступить в той мере, в какой требование кредитора не удовлетворено основным должником, следовательно, требования X. к фирме И., отклоненные судом следует признать обоснованными.

Таким образом, обременение рентой недвижимого имущества, установленное законодателем в качестве дополнительной меры защиты прав кредитора по исследуемому нами договору, влияет и на его субъектный состав, расширяя крут рентных должников, участвующих в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с тем, если организация, заключившая соглашение о предоставлении пожизненного содержания с иждивением, поручила исполнять установленные обязанности своему сотруднику, субъектный состав сделки изменений не претерпит. В данном случае сотрудник юридического лица будет являться субъектом исполнения обязательства, но не стороной сделки. Ответственность за его действия несет организация, заключившая договор, а личной имущественной ответственности работник перед рентным кредитором нести не будет.

Таким образом, расширение границ в отношении плательщиков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор пожизненного содержания активно используется коммерческими организациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим договором. Во-вторых, договор пожизненного содержания начал использоваться государственными органами или муниципальными образованиями, что придает ему публичный характер.

Следует отметить, что от договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать договор, заключенный собственником имущества в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо является выгодоприобретателем, но не стороной указанного соглашения. Данное утверждение подтверждается тем, что основным, определяющим признаком для субъекта - стороны сделки, является возможность свободного выражения волеизъявления, совпадающего с его волей и доведение их до контрагента в установленной сторонами или законом форме. Присоединяясь к точке зрения, высказанной И.Б. Новицким, о том, что третье лицо - выгодоприобретатель не является стороной сделки, применительно к исследуемому нами договору, можно сказать следующее: при пожизненном содержании с иждивением, установленном в пользу третьего лица, собственник имущества выступает от своего имени, а третье лицо не участвует в договоре ни лично, ни через представителя. Хотя и может изъявлять свою волю относительно своего положения в договоре - участвовать в нем или нет, но только после того, как будет заключен договор непосредственно между собственником имущества и покупателем - будущим плательщиком содержания, т.е. право третьего лица производно от права кредитора Новицкий И.Б. Указ. соч. С. 40..

Тем не менее, даже если выгодоприобретатель и не является стороной договора, он должен обладать гражданской правоспособностью, поскольку законом запрещены сделки в пользу граждан, которые умерли к моменту их заключения. Кроме того, лицо, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, должно быть поименовано в договоре, хотя прямого указания на это в ГК РФ не содержится. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, его следует считать незаключенным. Поскольку, в целом, индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них. Необходимо отметить, что множественность лиц на стороне кредитора, то есть получателя ренты в любой ее форме, может возникнуть, когда недвижимое имущество, составляющее предмет договора, находится на праве общей долевой или общей совместной собственности. В этом случае титульными владельцами недвижимости являются несколько лиц: супруги, сособственники или члены крестьянского (фермерского) хозяйства, если предметом договора выступает земельный участок. Практика, тем не менее, показывает, что организации и граждане избегают заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на стороне получателя имеется несколько лиц Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. № 8. 1999. С. 8..

Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо руководствоваться положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающей правовой режим общей собственности на имущество, в том числе и недвижимое, положениями главы 18 ГК РФ, а также статьей 35 Семейного кодекса РФ.

После того, как мы изучили субъективный состав договора пожизненного содержания с иждивением, мы считаем необходимым, перейти к изучению содержания и формы заключения данного договора. Этому посвящен следующий раздел данного исследования.

2.3 Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивением