Системно-правовой анализ гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ

Регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права - правоустанавливающего документа сама по себе не может нарушать прав иных лиц, являясь лишь доказательством существования зарегистрированного права. В судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 5 июля 2001 г. №132-О: государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создавая гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствуя упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Такую же позицию занял ВАС РФ. Рассматривая дело о признании недействительными государственной регистрации и свидетельства о регистрации, в постановлении от 26.06.01 №4156/00 Президиум ВАС РФ указал, что должно оспариваться зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, а данное требование не может разрешаться без уточнения предмета иска и привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.

В Определении Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. №103-О сделан вывод о том, что применение норм ФЗ «О государственной регистрации» поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана она с реализацией права собственности либо с обременением этого права, а также от иных фактических обстоятельств, установление которых, так же как и выбор подлежащих применению норм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции. Различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности.

В том случае, если зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, то до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица должны быть оповещены о наличии такого спора, который, в частности является основанием для отложения государственной регистрации ипотеки (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке). В остальных случаях запись о праве требования сама по себе, в отсутствии записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Однако факт оспаривания права должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделок или переходе права на основании того, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Трудно представить приобретателя, согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной статьями 302, 303 ГК РФ. Так, в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 указывается, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, но пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной. В то же время существует несоответствие ФЗ о государственной регистрации ст. 551 ГК РФ: решение суда о государственной регистрации не является основанием для приобретения права собственности и не может служить основанием регистрации права покупателя. Недвижимость приобретается по сделке, а не в процессе спора об уклонении от регистрации.

Само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у учреждения юстиции осуществить государственную регистрацию. В соответствии с ГК РФ основанием для регистрации перехода права является договор, а не решение суда. Только в случае участия учреждения юстиции в судебном разбирательстве на него может быть возложена обязанность по совершению регистрационных действий.

Заинтересованная сторона представляет в учреждение юстиции имеющиеся у нее необходимые для регистрации документы, а вместо документов уклоняющейся стороны представляется решение суда. Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации перехода права, поскольку п. 1 ст. 28 ФЗ о государственной регистрации о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменим.

В практике нередко встречаются случаи неправомерного привлечения учреждений юстиции к спорам об уклонении сторон от регистрации и невозможности осуществить регистрацию даже при наличии судебного решения. Так, в процессе спора об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды арендатор привлек в качестве ответчика учреждение юстиции - Приморский краевой регистрационный центр. Суд вынес решение, обязывающее учреждение юстиции зарегистрировать договоры аренды. Апелляционная инстанция арбитражного суда по жалобе учреждения юстиции отменила решение полностью. Кассационная инстанция федерального арбитражного суда оставила постановление апелляционной инстанции в силе, указав, что: суд первой инстанции неправомерно привлек учреждение юстиции в качестве ответчика, поскольку не оно уклонялось от регистрации; апелляционной инстанцией сделан обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для регистрации договора аренды, т.к. «арендодатель не зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости перед заключением договора аренды».

Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации не является исчерпывающим. Например, в том случае, если после приостановления процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Также в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в государственной регистрации в суд, арбитражный суд. В соответствии со ст. 206, 258 ГПК РФ в случае признания судом отказа в регистрации незаконным учреждение юстиции обязано исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.

Между сторонами может быть заключено мировое соглашение на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (ст. 139 АПК РФ), а также государственная регистрация может быть приостановлена по решению или определению суда.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования права, а также условием обеспечения государственной защиты прав, объектом которых является недвижимое имущество. Суд может вынести решение о регистрации сделки в том случае, если она совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. В данном случае заинтересованная сторона предоставляет в учреждение юстиции необходимые документы, а вместо документов уклоняющейся стороны - решение суда. Также возможен отказ в государственной регистрации. Основания могут быть различными, например, в случае неустранения нарушений, повлекших приостановление государственной регистрации или в том случае, если объект, права на который желали зарегистрировать стороны, не является недвижимостью. В любом случае отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суде.

Исходя из вышеизложенного можно заключить, что существует много оснований, по которым уже совершенная сделка может быть признана недействительной. Одна из сторон может желать такого признания, что связано с мошенничеством в сфере совершения сделок с недвижимостью, которое получило особенно широкое распространение в девяностые годы двадцатого века. Юридическая неграмотность граждан, неурегулированность некоторых вопросов законодательством, ловкость риэлторов, высокая стоимость объектов недвижимости - все эти факторы способствовали увеличению количества афер на рынке недвижимости. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью (реституция, утрата титула и погашение записи о праве в ЕГРП) и недействительна с момента ее совершения. При расторжении договора обязательства досрочно прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для погашения записи о зарегистрированном праве.

Регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования и условием обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случае отказа в государственной регистрации или уклонения одной из сторон от государственной регистрации, а также в других случаях, когда право на недвижимое имущество не может быть зарегистрировано по какой-либо причине, заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и если ее возражения справедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанное право регистрируется на общих основаниях.

Заключение

Обобщая вышесказанное, можно отметить, что недвижимое имущество является особым объектом гражданских правоотношений. Юридически в понятие «недвижимость» кроме объектов, являющихся недвижимым имуществом по природе, входят объекты, которые можно считать недвижимостью по своим физическим свойствам или даже движимые вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. Характерными признаками всех объектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также необходимость государственного регулирования оборота.

Сделки с недвижимостью можно определить как действия граждан и юридических лиц, с которыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачу недвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки.

Важную роль играет требование о действительности сделок, что означает признание за сделками качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Если данное требование будет нарушено, сделки не повлекут за собой гражданско правовых последствий, наступления которых желали стороны.

Одним из условий действительности сделок является соблюдение их формы. В свою очередь обязательная форма сделок с недвижимостью имеет свои особенности, заключающиеся в необходимости письменного (а иногда и нотариального) удостоверения соглашения сторон, а также в определенных случаях - и в государственной регистрации.

Государственная регистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательством существования права, снижает риски, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом, стабилизирует рынок недвижимости и способствует гражданско-правовой защите интересов участников сделок.

К проблемам, возникающим при совершении сделок с недвижимостью, можно отнести последующее признание их недействительными, расторжение договоров и отказ в государственной регистрации сделки.

Существует много оснований, по которым уже совершенная сделка может быть признана недействительной. Одна из сторон может желать такого признания, что связано с мошенничеством в сфере совершения сделок с недвижимостью, которое получило особенно широкое распространение в девяностые годы двадцатого века. Юридическая неграмотность граждан, неурегулированность некоторых вопросов законодательством, ловкость риэлторов, высокая стоимость объектов недвижимости - все эти факторы способствовали увеличению количества афер на рынке недвижимости.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью (реституция, утрата титула и погашение записи о праве в ЕГРП) и недействительна с момента ее совершения. При расторжении договора обязательства досрочно прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для погашения записи о зарегистрированном праве.

Регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования и условием обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случае отказа в государственной регистрации или уклонения одной из сторон от государственной регистрации, а также в других случаях, когда право на недвижимое имущество не может быть зарегистрировано по какой-либо причине, заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и, если ее возражения справедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанное право регистрируется на общих основаниях.

Таким образом, главной особенностью правового регулирования совершения сделок с недвижимостью является особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также постоянно присутствующие специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

В заключение можно сказать, что суть правового регулирования оборота недвижимости состоит в создании правового режима, позволяющего обеспечить целесообразное поведение субъектов рынка недвижимости через предоставление им субъективных гражданских прав и возложение обязанностей. В свою очередь законодательная база должна меняться и совершенствоваться с тем, чтобы соответствовать современной реальности и исключать возможность злоупотребления правами в связи с пробелами в законодательстве.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) [Текст]: офиц. текст. - М.: Омега-Л. - 2010. - 63 с.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрайт. - 2010. - 168 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст] Части первая, вторая, третья и четвертая: офиц. текст. - М.: Омега-Л. - 2010. - 474 с.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрайт. - 2010. - 171 с.

5. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрайт. - 2010. - 111 с.

6. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Кнорус. - 2010. - 96 с.

7. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 №200-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Кнорус. - 2010. - 48 с.

8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Юрайт. - 2010. - 64 с.

9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Омега-Л. - 2010. - 153 с.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [Текст]: офиц. текст. - М.: Омега-Л. - 2008. - 32 с.

11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон от 21.07.1997 №122-ФЗ // Российская газета. - 1997. - №145.

12. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: федер. закон от 24.07.2002 №101-ФЗ // Российская газета. - 2002. - №3005.

13. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон от 16.07.1998 №102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - №29, ст. 3400.

14. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Текст]: закон от 11.02.1993 №4462-1 // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - №10, ст. 357.

15. О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации [Текст]: Указ Президента РФ: от 24.12.1993 №2284 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1994. - №1, ст. 2.

16. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества [Текст]: Приказ Минюста РФ: от 15.06.2006 №213 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2006. - №27.

17. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение [Текст]: учеб. пособие. - Ростов н/Д: Феникс. - 2002. - 320 с.

18. Гражданское право: В 2 т. Том I [Текст]: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК. - 2000. - 816 с.

19. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1 [Текст]: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК. - 2000. - 704 с.

20. Гражданское право: В 3 т. Т. 1. [Текст]: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект. - 2005. - 776 с.

Размещено на Allbest.ru