Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости

Наконец, если сторонами договора являются физические лица, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт).

Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:

- подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.

Наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно.

Передача денег от покупателя продавцу. Особый вопрос - как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель - несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же - и об этом необходимо помнить всегда - каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;

- свидетельство о праве собственности;

- передаточный акт.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения. Гражданское право в схемах. Общая и Особенная части. Молчанов А.А. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2009. -- С.334.

При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Отсюда, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

Согласно п. 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если стороны согласны вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Стоит отметить особую роль правильной квалификации заключенного договора. Так, по одному из дел суд вышестоящей инстанции указал, что, поскольку судебными инстанциями не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, принятые по делу судебные акты, как суда первой, так и суда апелляционной инстанций, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А49-6834/2010 // СПС Консультант Плюс

Напомним, что по общему правилу предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не передача имущества. Так, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 N 18АП-3119/2011 по делу N А07-15560/2009 выражена следующая правовая позиция. По мнению суда, по смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом применительно к указанному делу заключение предварительного договора аренды порождало у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.

Необходимо отметить тот факт, что современная практика арбитражных судебных инстанций предписывает расценивать некоторые предварительные договоры в качестве непосредственно договоров купли-продажи недвижимого имущества с наличием обязательного условия о предварительной оплате. С подобного рода договорами связана процедура предварительной оплаты еще до заключения основного договора передачи прав на недвижимое имущество.

Особое значение приобретает сумма предварительной оплаты, в вязи с которой возникает так называемая категория «существенности». Феномен «существенности» связан с тем процентом от общей суммы, который вносится покупателем. для многих авторов, в том числе и для автора данной работы, представляется необходимым определить сумму в 70 % от определенной цены в качестве существенной части, на которую можно опираться при изучении спорных вопросов предварительного и основного договора.

Крайне важно обратить внимание на точку зрении ВАС РФ.

Следуя установленной и представленной логике ВАС РФ, на сегодняшний день практически не имеет правового значения то, как будет уплачена цена недвижимого имущества: это может быть сделано как единовременно, так и в рассрочку. Единственно необходимым условием для данного договора является только то, чтобы эта сумма была уплачена до заключения основного договора. Но, важно отметить, что в указанном случае наличие факта заключения основного договора не требуется. Данный момент связан с тем, что можно взять из ВАС РФ. В данном случае предварительный заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества уже и является основным. В связи с этим возникает следующий вопрос: до какого времени должна быть оплачена стоимость приобретаемой недвижимости, чтобы отношения сторон могли быть квалифицированы как договор купли-продажи?

Если исходить из общепризнанного юридической практикой современного понятия "предварительная оплата", то наиболее логичным было бы предположить, что указанные действия покупатель недвижимого имущества должен совершить до момента передачи самой недвижимости.

Стоит учитывать, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно трактовать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем Определение ВАС РФ от 24.11.2011 N ВАС-13787/09 по делу N А40-35701/08 // СПС Консультант Плюс.

Итак, позиция российских судебных инстанций в настоящее время строится на том аспекте, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ не содержит конкретных положений, которые запрещали бы заключение договоров купли-продажи недвижимого имущества, на которое право собственности продавца на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество не является основанием для признания такого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным. Этот вывод высшая судебная инстанция подтверждает также ссылкой на п. 2 ст. 455 ГК РФ. соответствии указанной нормой предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (купли-продажи недвижимого имущества) Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС Консультант Плюс

Судебная российская практика исходит также из той позиции, что отсутствие в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества кадастрового номера объекта недвижимости само по себе не делает такой договор недействительным. В том случае, если сторонами сделки заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, которые позволили бы установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"// СПС Консультант Плюс

Если судебная инстанция на основе представленных доказательств все же придет к выводу о том, что представленные стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно недвижимое имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор купли-продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным. Судебная практика предлагает в этом случае определенные конкретные меры защиты покупателя от действий недобросовестного продавца имущественных прав. Так, в том случае, если покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что представленных в договоре сведений достаточно для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, то покупатель может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, который мог быть или был причинен вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС Консультант Плюс.

Другим существенным условием предварительного договора, заключаемого на постройку новой недвижимости, помимо условия об объекте, является цена продаваемого имущества. Цена будущей недвижимой собственности может быть установлена за единицу его площади или иным образом (данный момент представлен в пункте 3 статьи 555 ГК РФ).

Так, можно привести следующий пример, связанный с решением проблемы прав собственности. Обратившись в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ X просил признать недействительными некоторые пункты предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества как не соответствующие требованиям п. 1 ст. 307, ст. 328, п. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспариваемыми условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества было предусмотрено, что оплата стоимости квартиры должна будет производиться покупателем путем безналичного перечисления денежных средств в размере 7 313 130 руб. не позднее 3 марта 2010 года.

Суды, удовлетворяя заявленные исковые требования, указали на то, что предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества могут быть обязательства сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может содержать условие о денежных обязательствах сторон за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.

Вышестоящий суд, отменяя решение, указал, что, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к конкретному выводу о том, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества могут содержаться условия об определенных денежных обязательствах сторон, участвующих в сделке Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281. Представленная позиция по рассматриваемому спору относительно условий передачи имущественных прав на недвижимую собственность отражена и в некоторых других судебных актах Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2009 года N А40-15774/08-89-183, от 22 июля 2011 года N А40-146901/10-83-1232, от 25 июля 2011 года N А40-149922/10-48-1269, от 25 июля 2011 года N А40-149920/10-48-1270, от 28 июля 2011 года N А40-146904/10-61-1013 // СПС Консультант Плюс.

Далее еще раз затронем тему о форме предварительного договора на покупку недвижимости. Данный вопрос рассмотрим на следующем примере. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества. К предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются только правила о обязательной форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2007 N А33-6921/07-Ф02-9180/07 по делу N А33-6921/07 // СПС Консультант Плюс. В данном случае речь идет о тех предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества, которые не содержат условия о предварительной оплате товара.

Отсутствие государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества несет в себе негативные тенденции. Так, в том случае, если застройщик решит повторно продать объект, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть фактически после постройки недвижимости заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно последний покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, в этом случае первоначальный дольщик лишится возможности требовать передачи недвижимости.

Другой риск дольщика при схеме с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества связан с положением действующего российского законодательства о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Пока объект не сдан и не приобретен в собственность застройщика, сделку купли-продажи заключить невозможно. Однако в этом случае дольщик не лишен возможности требовать внесенную предоплату обратно, а также возмещения убытков.

Таким образом, схема с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, как в случае признания его договором купли-продажи, так и воспринимаемого именно как предварительный договор, позволяет сохранить деньги, но не гарантирует обязательную передачу недвижимости дольщику. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Споры, вытекающие из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ. Более того, ВАС РФ сделал вывод о том, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. На основании изложенного следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов и сооружений недвижимости возможно только теми способами, которые были указаны в пункте 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то есть фактически путем заключения указанного договора купли / продажи недвижимого имущества. Кроме того, в случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор купли / продажи недвижимого имущества не может быть признан незаключенным. По этой причине отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли / продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным, а также не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, который предусмотрен ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества составляется прав и обязанностей сторон данного соглашения.

Основная обязанность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества фактически представляет собой передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю. Представленная ответственность является общей для всех договоров купли / продажи недвижимого имущества. На покупателя по договору купли-продажи собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности, которые могут совпадать или не совпадать с фактической передачей недвижимости. Таким образом, в договоре купли / продажи недвижимого имущества необходимо достаточно четко различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Таким образом, необходимо отметить тот факт, что основной обязанностью продавца предпочтительно рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданное недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью. Хозяйственное право. Круглова Н.Ю. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: 2011. - С.430.

Следует иметь в виду и тот факт, что подписание документа купли / продажи недвижимого имущества не является достаточным основанием для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. Доктрина России в качестве общего правила, основанного на институте традиция, согласно которой основой передачи передача права собственности является передача вещей (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналоговые передачи права собственности на недвижимое имущество после подписания передаточного акта. Таким образом, необходимо отметить, что сама по себе современная законодательная российская логика требует, чтобы передача недвижимого имущества осуществляется в целях выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, являлась независимой основой для государственной регистрации права на это имущество. Порядок государственной регистрации перехода права собственности только на основании заключенного договора купли / продажи недвижимого имущества. Кроме того, правовое значение передачи недвижимой вещи должны быть, и что в случае коллизии между базовыми претензий покупателей своих требований по различным договорам купли / продажи недвижимого имущества, заключенным с одним поставщиком, предпочтение должно быть отдано человеку, которому имущество передано (собственная) продавца. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. № 3. С. 18.

Таким образом, передача недвижимого имущества во исполнение обязательств, вытекающих из договора купли / продажи недвижимого имущества должна быть закон-значение - оно должно быть основой для государственной регистрации отчужденного имущества.

При приобретении статуса владельца недвижимого имущества у покупателя возникают определенные и конкретные права. Прежде всего, это касается возможности использовать собственные методы для защиты своих законных интересов на недвижимое имущества. Тем не менее, с момента передачи недвижимого имущества, связанно с ним бремя содержания имущества. Это важно для определения риска случайной гибели имущества на момент передачи недвижимого имущества. В то же время, стороны могут установить в договоре купли-продажи недвижимости и другие условия риска случайной гибели недвижимого имущества.

В этом случае, если одна из сторон отказывается подписать акт передачи имущества, он считается как отказ продавца от обязанности передать имущество или покупатель - принять имущество.

При исполнении договора купли / продажи недвижимого имущества сторонами до тех пор, пока существует передача зарегистрированного права собственности к покупателю, правовые отношения между третьим лицом и стороны договора не изменяются. Продавец остается собственником имущества до государственной регистрации перехода права к покупателю. Это означает, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы приносимые недвижимостью.

Передаточный акт по договору купли / продажи недвижимого имущества не может рассматриваться как дополнение или уточнение договора. Если стороны, указывали, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли / продажи недвижимого имущества, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение представленного договора. Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013. - С.345

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", на основе судебной практики показывает, что неисполнение покупателем платить недвижимости обязательства по договору купли-продажи, может служить в качестве основы для прекращения действия настоящего договора.

Комитет по управлению имуществом продал Товарищество с ограниченной ответственностью недвижимого имущества. Контракт предусматривает обязанность покупателя оплатить стоимость имущества у продавца, а продавец - передать ее покупателю после оплаты. Платежные обязательства не были выполнены со стороны покупателя, так что комитет подал иск о прекращении его контракта.

Что касается прав сторон договора купли-продажи недвижимости, они соответствуют обязательствам сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право потребовать оплаты переданного имущества. Обе стороны имеют право требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности. Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. № 1. С. 23.

Таким образом, в соответствии с подписанием договора продажи недвижимости Продавец имеет право потребовать от покупателя выплатить определенную сумму денег (цена) недвижимости. Продавец обязан осуществить следующие действия:

1) продавец обязан передать покупателю на основании передаточного акта реального имущественного или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

2) продавец обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли / продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) продавец обязан возместить покупателю убытки, вызванные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

4) продавец обязан не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В то же время покупатель имеет право на:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, которые не соответствует договору купли / продажи недвижимого имущества о его качестве, по своему выбору потребовать от продавца следующих действий - соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст 475 ГК РФ.);

2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от договора купли / продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за имущество суммы денег.

3) В случае отказа продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерба не освобождает стороны от обязанности по государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15. С. 15

В свою очередь, покупатель обязан выполнить следующие действия:

1) покупатель обязан уплатить согласованную сумму денег (цену) недвижимого имущества, в срок, указанный в договоре;

2) покупатель обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества;

3) покупатель обязан не уклоняться от подписания передаточного акта по договору купли / продажи недвижимого имущества (или другой документ о передаче недвижимости).

4) покупатель обязан возместить Продавцу убытки, вызванные задержкой в государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это Только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. - М.: Юстицинформ, 2008. -- с.54.

Также необходимо учитывать права приобретателя земли при продаже недвижимости. Покупатель здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право на использование земли, занятые под постройки, сооружения, строительство и необходимых для их использования, на праве аренды, независимо имеет значения, выданные в установленном порядке, является ли договор аренды между покупателем и собственником земли.

Выводы по главе 2

1. Государственной регистрации подлежит не сам договор купли / продажи недвижимого имущества, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор купли / продажи недвижимого имущества вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

2. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). Существенным условием договора купли / продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор купли / продажи недвижимого имущества считается незаключенным

3. Предмет всякого договора купли / продажи недвижимого имущества включает в себя два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество; действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода.

ГЛАВА 3. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости

Договор купли / продажи недвижимого имущества весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой. Проанализируем правовые проблемы, возникающие при заключении договора купли / продажи недвижимого имущества.

Как показывает современная российская практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений. Горшкова Л.Л. Сложные вопросы купли-продажи и аренды недвижимости // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2011. № 19. - С. 11

Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли / продажи недвижимого имущества в сочетании со специальными нормами ст. 558 ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений. Итак, по договору купли / продажи недвижимого жилого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. В свою очередь покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Особенности договора купли / продажи недвижимого жилого имущества во многом обусловлены спецификой предмета договора купли / продажи недвижимого имущества.

При определении жилого помещения в качестве предмета договора купли / продажи недвижимого имущества выделяется следующие особенности:

удовлетворение помещения ряду требований , то есть его пригодность для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ);

целевое назначение - постоянное проживание в нем физических лиц.

Совершая сделки с недвижимостью, необходимо обезопасить себя от негативных последствий их неисполнения: отказа от заключения договора купли / продажи недвижимого имущества, непередачи документов, отказа освободить жилую площадь, изменения суммы по договору купли / продажи недвижимого имущества, его неоплаты. Если брать в расчет немалую стоимость недвижимости, а также относительно высокий процент споров и нарушений в данной сфере, то обеспокоенность участников сделок купли / продажи недвижимого имущества можно понять.

Очень часто при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости подписывается соглашение о задатке, в котором, с одной стороны, прописывается будущее заключение основного договора купли-продажи, и покупатель передает оговоренную сумму в счет будущего договора купли-продажи продавцу, а с другой стороны, в случае не заключения договора купли-продажи и его неисполнения, если виновная сторона продавец - задаток возвращается в двойном размере, если виноват покупатель - задаток остается у продавца.

На первый взгляд, составление такого соглашения помогает дисциплинировать стороны и обезопасить их от возможных недобросовестных действий, но если внимательно изучить законодательство и вникнуть в природу соглашения о задатке, то можно прийти к выводу, что столь распространенное в практике оборота жилой недвижимости соглашение о задатке не имеет юридической силы.

В ст.380 ГК РФ дается определение задатка. Задатком в сделках купли / продажи недвижимого имущества признается определенная и конкретная денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли / продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в доказательство заключения договора купли / продажи недвижимого имущества и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору. Задаток исполняет доказательственную функцию - «заключения договора». Также задаток призван обеспечивать исполнение договора. Сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Понимание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению. Денежная сумма, передаваемая по соглашению о задатке, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя, а законодатель призывает считать указанную сумму авансом.

Нельзя обеспечить задатком обязательство, возникновение которого лишь предполагается сторонами в будущем, потому что обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии существования основного обязательства.

В случае возникновения споров, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, судом будут признаваться в качестве авансовых платежей по основному договору купли / продажи недвижимого имущества, а не задатком. Свои отличия имеет договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение вследствие особенностей предмета сделки. Гражданское право. В 3-х томах. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010, т1 - С.342.

Необходимо отметить, что непосредственно участник долевой недвижимой собственности имеет право продать свою собственную долю в общей собственности. Однако, необходимо отметить тот факт, что иные участники долевой недвижимой собственности имеют также преимущественное право выкупить продаваемую долю за установленную цену. На принятие решения о покупке продаваемой доле в собственности остальным участникам долевой собственности дается один месяц. Подобная ситуация возможна только при условии не выставления доли в собственности на публичные торги. Продавец доли в недвижимой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и конкретных условий, на которых возможна ее продажа. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае отказа остальных участников долевой собственности от покупки представляемой доли необходимо представить письменные согласия на продажу со стороны других сособственников, либо оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, либо заверенные нотариально. Отсутствие вышеуказанных документов влечет приостановление процедуры государственной регистрации на один месяц, кроме того направляется уведомление об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если остальные собственники в течение указанного в приостановлении срока не оформят свои возражения в установленном законодательством порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между собственниками общего недвижимого имущества будет разрешаться судом.Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. - М.: Юстицинформ, 2008. -- С.23.

Договор купли / продажи недвижимого имущества, в частности жилого помещения, должен предусматривать его цену. Как уже было отмечено выше, оплата передачи имущественных прав может осуществляться как целиком и сразу, так и в рассрочку. При продаже недвижимого жилого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Современным российским гражданским законодательством (п. 1 ст. 552 ГК РФ) было установлено, что по договору продажи недвижимого жилого имущества, в частности, жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимую собственность передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В настоящее время наиболее распространена та ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Возникновение подобной ситуации чревато некоторыми проблемными моментами, которые необходимо отметить далее. При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве постоянного пользования либо же пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что он не приобретет право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. Васильев Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение. -2010. № 6. - С. 28.

Правовое регулирование купли-продажи недвижимого жилого имущества зависит не только от существующей специфики объекта сделки, но также и от правового статуса ее субъектов. Особые вопросы возникают при наличии в числе собственников несовершеннолетних.

Как было отмечено ранее, сделки по отчуждению недвижимого жилого имущества могут совершать родители или официальные опекуны несовершеннолетних детей. То есть договоры купли / продажи недвижимого имущества, где малолетний собственник выступает конкретной стороной по сделке, могут быть подписаны только их законными представителями. Фактически указанной правовой нормой не допускается подписание договора купли / продажи недвижимого имущества от имени малолетнего представителем, действующим на основании доверенности, выданной его законными представителями. Архипов Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском праве. Экономико-правовое исследование. М.: Статут, 2012. - С.112.

Представленная правовая норма создает значительные трудности в имущественном недвижимом обороте, по существу, лишая граждан возможности доверить представителям приобретение жилья для себя и для несовершеннолетних членов семьи в другом населенном пункте.

Проводя анализ представленной выше ситуации, необходимо обратить внимание на тот факт, что недостатки представительства несовершеннолетних собственников не делают сделку купли / продажи недвижимого имущества ничтожной. Таким образом, заключенная неуполномоченным лицом сделка купли / продажи недвижимого имущества, одобренная представляемым несовершеннолетним гражданином, создает определенные гражданские права и обязанности. В случае соблюдения охраняемых современным российским и международным законодательством интересов несовершеннолетних сделки купли / продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних, заключенные по доверенности, выданной их родителями или иными законными представителями, не противоречат действующему современному законодательству. Семейное законодательство допускает возможность представительства детей, не лишенных родительского попечения, иными лицами.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно выступают сторонами сделок купли / продажи недвижимого имущества и подписывают их, а законные представители лишь выражают согласие на заключение сделки, как правило, непосредственно после подписи несовершеннолетнего в тексте договора купли / продажи недвижимого имущества.

Предполагается, что само по себе согласие, выраженное непосредственно в тексте договора купли / продажи недвижимого имущества, является более предпочтительным для другого участника сделки. Это связано с тем, что в таком случае создается защита покупателя от возможного оспаривания договора купли / продажи недвижимого имущества законными представителями в случае несоответствия согласия в виде отдельного документа условиям заключенной несовершеннолетним сделки.

Защита прав несовершеннолетних собственников в отношениях по поводу купли / продажи недвижимого имущества осуществляется с помощью следующих правовых инструментов, которые должны использоваться:

наличие запрета в отношении законных представителей на совершение определенных сделок с подопечными;

наличие запрета на операции отдельного рода с имуществом несовершеннолетних;

наличие запрета на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних собственников;

сохранение жилищных прав несовершеннолетних собственников в определенных указанных законодательством случаях;

наличие предварительного разрешения или согласие официального органа опеки и попечительства на сделку купли / продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника или на сделку с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние. Кислов С.С. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. № 9. - С. 45.

В подобных ситуациях оформляется договор продажи жилого помещения с четким и конкретным условием. Формулировка такого условия в договоре купли-продажи может быть следующей:

Покупатель может счесть указанные выше условия невыгодными для себя и отказаться от приобретения недвижимого жилого имущества. Однако представляется, что при продаже принадлежащего несовершеннолетнему собственнику недвижимого жилого имущества его законный представитель должен заранее позаботиться о соблюдении имущественных прав ребенка.

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом значительных объемов денежных средств, а также с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. В связи с этим правовые нормы современного действующего российского законодательства направлены на то, чтобы максимально обезопасить участников отношений по вопросам купли / продажи недвижимого жилого имущества и гарантировать им право на жилье.

Гражданское законодательство признает установленное законом право пользования. Кроме того, современные законодательные нормы предусматривают следующие способы возникновения права собственности на недвижимую собственность:

договор найма жилого помещения в пользование (п. 1 ст. 671 ГК РФ);

право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником);

вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. № 15. С. 15.

По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории:

Семейно-правовая теория. Среди представителей данной теории можно отметить таких исследователей, как Ю.К. Толстой, А.А. Ерошенко, Ш.Д. Чиквашвили и др. С точки зрения представителей данной теории право пользования жилым помещением возникает силу определенных обстоятельств, в частности, в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем).

Гражданско-правовая теория. Право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение. Гражданское право. Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2010 - С.344.

На основании нормы, указанной в пункте 1 статьи 558 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимого жилого имущества обязательно должны содержаться сведения о сохранении при продаже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.

Однако, необходимо отметить тот факт, что в текстах договоров купли-продажи крайне редко встречается важная формулировка указанного существенного условия договора. Подобная формулировка может выглядеть следующим образом:

Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие:

Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным. Этот момент связан с тем, что вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.

Продавец по договору купли / продажи недвижимого имущества обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не представляет большой сложности только в том случае, если члены семьи собственника недвижимого жилого имущества или нанимателя данного недвижимого имущества вселены в продаваемое жилое помещение на тех основаниях, которые предусмотрены современно действующим законодательством. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - С.214.

Значительно сложнее дело обстоит в тех случаях, когда новый собственник недвижимого жилого имущества, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя данной собственности , производит отчуждение жилого помещения совершенно другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя данного жилого имущества, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен тот факт, что в этом случае собственнику недвижимого жилого имущества будет предоставлено право заключить с лицом, которое имеет право пользования конкретным жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае несовершеннолетия собственника - до достижения им совершеннолетнего возраста.

Тем не менее, необходимо отметить, что подобная такая постановка вопроса практически не снимет возникшую проблему. В данном случае максимальная защита нового собственника жилого недвижимого имущества могла бы быть обеспечена путем внесением в пункт 1 статьи 558 ГК РФ такого дополнения, которое предоставляет покупателю недвижимого жилого имущества право заключать с такими лицами договор коммерческого найма в том случае, если их право пользования жилым помещением бессрочно.

Вероятно, в процессе редактирования пункта 2 статьи 558 ГК РФ предполагалось обеспечить максимальное усиление мер защиты покупателя недвижимого жилого имущества от недобросовестного продавца. Это связано с тем, что возникновение прав и обязанностей у сторон рассматриваемой сделки связывается не с моментом подписания договора купли / продажи недвижимости, а с моментом его государственной регистрации. Представленный выше правовой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, представляется не только неосуществимым, но также и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ. В случае его применения, происходит лишение стороны, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, права обращения в судебную инстанцию с просьбой о вынесении решения о регистрации. Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. 2013. № 1. С. 26.