Правовой режим земель поселений
Общая характеристика земель поселений. Типы поселений. Состав земель поселений и правовой режим территориальных зон. Градостроительная документация. Правила землепользования и застройки. Проекты планировки, межевания, застройки.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.10.2006 |
| Размер файла | 92,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления.
Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством РФ.
Регулирование использования территорий пригородных зон городов и градостроительной деятельности на них основано на принципе учета интересов населения города и населения поселений, которые входят в пригородную зону, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности (ст. 3 ГрадК РФ 1998 г.).
Территории пригородных зон так же, как и территории поселений подлежат зонированию. Зонирование пригородных зон отражается в территориальных комплексных схемах и генеральных планах городов. В процессе зонирования пригородных зон должны учитываться сведения, содержащиеся в материалах землеустройства и лесоустройства.
Содержание режима охраны в зеленых зонах состоит в том, что в них запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду. Ограничения по использованию лесов на территориях зеленых зон сформулированы в ЛК РФ. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752. Статья 56 ЛК РФ относит к лесам первой группы леса, основным назначением которых является выполнение водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий. В свою очередь в лесах первой группы выделяется в качестве категории защитности леса зеленых зон поселений и хозяйственных объектов.
В лесах зеленых зон действуют строгие ограничения на заготовку древесины. В лесах первой группы рубки должны быть направлены на улучшение состояния древостоев, усиление природных функций лесов этой группы, а также на своевременное и рациональное использование перестойных и спелых древостоев. Согласно ст. 114 ЛК РФ в лесопарковых частях зеленых зон допускаются только рубки промежуточного пользования и прочие рубки.
Установлены ограничения, касающиеся строительства в пригородных зонах разного рода объектов недвижимости. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Земельное право. Учебное пособие / Под ред. Р.К. Гусева. - М.: «Контакт-Инфра-М», 2000. - С. 173.
Согласно ст. 30 ГрадК РФ правила землепользования и застройки должны разрабатываться, как правило, в отношении всей территории муниципального образования. Однако, не все муниципальные образования, особенно, небольшие сельские поселения, обладают необходимыми финансовыми и кадровыми ресурсами. В связи с этим ГрадК РФ допускает возможность разработки проекта правил землепользования и застройки применительно к части территории муниципального образования.
При этом часть территории поселения или городского округа не обязательно должна совпадать с административными границами муниципального образования (округами или районами). Например, частью территории может быть признана территория, отнесенная решением муниципального образования под застройку. В отношении межселенных территорий подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться только в случае планирования застройки таких территорий.
Под межселенными территориями в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ понимается территория, находящаяся вне границ поселений. В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ территории субъектов РФ разграничиваются между поселениями, однако территории с низкой плотностью населения могут не включаться в состав территорий поселений. В таком случае указанные территории относятся к межселенным территориям и входят в состав муниципальных районов.
Между тем, требования технических регламентов в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» Федеральный закон «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 30.12.2002, № 52 (ч. 1), ст. 5140, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752. носят обязательный характер. Правила землепользования и застройки должны соответствовать документам территориального планирования (схема территориального планирования Российской Федерации, схема территориального планирования субъектов Российской Федерации, схема территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, генеральный план городского округа),
Кроме того, как это следует из п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрадК РФ, несоответствие правил землепользования и застройки схеме территориального планирования муниципального района, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа является основанием для внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки. Что касается результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц, то они носят рекомендательный характер. На органах местного самоуправления лежит задача проверки соответствия проекта правил землепользования и застройки на соответствие обязательным требованиям технических регламентов, а также документам территориального планирования.
Указанную проверку органы местного самоуправления могут проводить как самостоятельно, так и с привлечением сторонней экспертной организации или экспертов - физических лиц на основании договора. Определение органа местного самоуправления, который будет проводить соответствующую проверку, является проводится муниципальным образованием самостоятельно.
Например, таким органом может быть орган местного самоуправления в области архитектуры и градостроительства. Общий порядок проведения публичных слушаний установлен также ФЗ от 06.10.2003 г. В соответствии с ним для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания.
Публичные слушания могут проводиться по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования. Публичные слушания, проводимые по инициативе населения или представительного органа муниципального образования, назначаются представительным органом муниципального образования, а по инициативе главы муниципального образования - главой муниципального образования. На публичные слушания выносятся, в том числе, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2000. - № 4 (5) - М. - С. 5 - 7.
Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и должен предусматривать заблаговременное оповещение жителей муниципального образования о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом муниципального правового акта, другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей муниципального образования, опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний.
В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ представительный орган поселения состоит из депутатов, избираемых на муниципальных выборах. Если численность жителей поселения, обладающих избирательным правом, составляет менее 100 человек, то представительный орган поселения не формируется. В этом случае полномочия представительного органа осуществляются сходом граждан. Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ нормативный правовой акт, в том числе правила землепользования и застройки, принятый представительным органом муниципального образования, направляется главе муниципального образования для подписания и обнародования.
Глава муниципального образования, являющийся главой местной администрации, имеет право отклонить нормативный правовой акт, принятый представительным органом муниципального образования. В этом случае указанный нормативный правовой акт в течение 10 дней возвращается в представительный орган муниципального образования с мотивированным обоснованием его отклонения либо с предложениями о внесении в него изменений и дополнений. Если глава муниципального образования отклонит нормативный правовой акт, он вновь рассматривается представительным органом муниципального образования.
Если при повторном рассмотрении указанный нормативный правовой акт будет одобрен в ранее принятой редакции большинством не менее двух третей от установленной численности депутатов представительного органа муниципального образования, он подлежит подписанию главой муниципального образования в течение семи дней и обнародованию. Дозорцев В. А. Тенденции развития российского гражданского права при переходе к рыночной экономике // Международная научно-практическая конференция. Гражданское законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы. Концепция гражданского законодательства Российской Федерации и тезисы докладов. - М. 1994. - С. 17.
Правила землепользования и застройки могут быть оспорены в судебном порядке. Для физических и юридических лиц ГрадК РФ не установил основания судебного обжалования правил землепользования и застройки, и общим критерием обжалования правил землепользования и застройки указанными лицами является нарушение их прав и законных интересов.
Органы государственной власти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке исключительно в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также документам территориального планирования: схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.
Порядок судебного обжалования правил землепользования и застройки установлен процессуальным законодательством Российской Федерации: Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4532, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3104. и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.03.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210.
В соответствии со ст.ст. 22, 245 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, возникающие из публичных правоотношений, по заявлениям граждан, организаций, прокурора об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части, если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов. В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, в том числе с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления.
Согласно ст. 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда.
Таким образом, индивидуальные предприниматели и юридические лица, а также органы государственной власти РФ и субъектов РФ обращаются в арбитражный суд об оспаривании правил землепользования и застройки. Граждане РФ должны обращаться с соответствующими исками в суды общей юрисдикции.
Согласно статье 33 ГрадК РФ внесение изменений в правила землепользования и застройки производится в том же порядке, предусмотренном для принятия правил землепользования и застройки. ГрадК РФ предусмотрены два вида оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки: обязательное основание (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрадК РФ) и необязательные основания (п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрадК РФ). Глава местной администрации может принять или отклонить с указанием причин предложение о внесении изменений в правила землепользования и застройки по необязательным основаниям.
Решение главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки могут быть обжаловано в судебном порядке заинтересованными гражданами, юридическими лицами, органами государственной власти РФ или субъектов РФ. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 20 апреля 2005 г. № 111п02 // БВС РФ. - 2005. - № 12.
3.2. Проекты планировки
Согласно части 1 статьи 42 ГрадК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для достижения следующих целей. Во-первых, выделение элементов планировочной структуры (кварталы, микрорайона и т.д.). И, во-вторых, установление параметров планируемого развития таких элементов планировочной структуры. В дальнейшем развитие конкретных кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры и строительство на их территории должно осуществляться только в соответствии с проектом планировки территории.
ГрадК РФ не раскрывает содержание элементов планировочной структуры, перечисляя только некоторые виды таких элементов - кварталы, микрорайоны.
Более подробно отдельные элементы планировочной структуры определены Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденными постановление Госстроем СССР от 16.05.1989 № 78. Так, согласно указанным СНиП при проектировании жилой застройки, как правило, выделяются два основных уровня структурной организации селитебной территории:
- микрорайон (квартал) - структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10-60 га, но не более 80 га, не расчлененный магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м (кроме школ и детских дошкольных учреждений); границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи;
- жилой район - структурный элемент селитебной территории площадью, как правило, от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания не более 1500 м, а также часть объектов городского значения; границами, как правило, являются труднопреодолимые естественные и искусственные рубежи, магистральные улицы и дороги общегородского значения. Земельное право. Учебное пособие / Под ред. Р.К. Гусева. - М.: «Контакт-Инфра-М», 2000. - С. 174.
Части 2-6 статьи 42 ГрадК РФ устанавливают обязательные требования к составу и содержанию проекта планировки. Так, проект планировки должен включать в себя основную часть, состоящую из чертежей и положений планируемого развития элементов планировочной структуры, и материалы по обоснованию основной части, которые должны содержать необходимые схемы и пояснительную записку. Утверждению подлежит только основная часть.
Согласно части 3 статьи 42 ГрадК РФ основная часть проекта планировки включается в себя чертеж или чертежи планировки территории на которых отображаются красные линии; линии обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.
Согласно пункту 11 статьи 1 ГрадК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в то числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Таким образом, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (включая площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) и которые не подлежат приватизации (часть 12 статьи 85 ЗК РФ), от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц. В связи с этим, представляется спорным выделение в составе проекта планировки чертежей, отображающих линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, поскольку все это охватывается понятием «красные линии». Представляется, что в данном случае речь должна идти об отображении на чертежах планировки территории линий, обозначающих планируемые дороги, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (подпункт б пункта 1 части 3 ГрадК РФ).
Согласно Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (СНиП 11-04-2003), утвержденной постановлением Госстроя Российской Федерации от 29.10.2002 № 150, которая действует в части не противоречащей ГрадК РФ, на плане красных линий (основном чертеже) должны быть показаны элементы сохраняемой застройки всех видов, сохраняемые участки природного ландшафта и проектные предложения по: проектируемым красным линиям, линиям регулирования застройки и другим линиям градостроительного регулирования; функциональному использованию территории с выделением зеленых насаждений и элементов благоустройства; архитектурно-планировочному и объемно-пространственному решению застройки; развитию улично-дорожной сети, транспортным сооружениям, сооружениям и коммуникациям инженерного оборудования; границам территорий по формам собственности; скотопрогоны и иные проектные решения. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23 июля 2004 г. № 231к05 // БВС РФ. - 2004. - № 11.
На плане красных линий также должно отображаться размещение инженерных сетей и сооружений: существующие сохраняемые, реконструируемые, ликвидируемые и проектируемые трассы внемикрорайонных сетей и сооружений водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телевидения, радио и телефона, места присоединения этих сетей к городским магистральным линиям и сооружениям; размещение пунктов управления системами инженерного оборудования; существующие и проектируемые крупные подземные сооружения.
План красных линий готовится на основе разбивочных чертежей красных линий.
Требования к содержанию и оформлению плана красных линий и разбивочного чертежа красных линий устанавливается также Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденная постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 № 18-30, действующей в части, не противоречащей ГрадК РФ. Разбивочный чертеж красных линий выполняется на топографической основе в масштабе 1:2000 или на кальке с дециметровой сеткой и имеет текстовую часть, в том числе пояснительную записку, содержащую ссылку на разработанную градостроительную документацию, положенную в основу разбивочного чертежа, а также краткое обоснование установления (изменения, отмены) красных линий, а также отображает графическую информацию. Устанавливаемые красные линии со всеми сопровождающими их надписями и размерами показываются на разбивочном чертеже черным цветом, включая ширину проектируемых поперечных профилей улиц, проездов, технических зон, полосы между красными линиями и линиями застройки (м) и др.; дополнительные размеры, определяющие построение устанавливаемых линий по действующим линиям, фасадам зданий и сооружений и другим условиям привязки; надпись «Граница расчета» - при отсутствии на проектируемой территории действующих линий либо при невозможности увязать устанавливаемые красные линии с действующими.
Разбивочный чертеж красных линий наряду с графической информацией должен содержать пояснительные надписи, в том числе: наименование улиц, рек, железнодорожных платформ, природных объектов и других элементов, определяющих местоположение территории в поселении; пояснительные надписи, облегчающие чтение чертежа: «зеленые насаждения», «линия застройки» (надпись делается со стороны застроенной территории), «техническая зона», «речной порт» и др. Разбивочный чертеж может сопровождаться надписями, поясняющими условия построения красных линий. В зонах транспортных развязок показываются транспортные сооружения (мосты, путепроводы, тоннели и др.), сопровождаемые соответствующими надписями. При обозначении на разбивочном чертеже красных линий градостроительного регулирования должны использоваться условные картографические знаки.
Для переноса установленных красных линий на топографические планы и другие картографические материалы, а также для выноса красных линий в натуру (на местность) используются методы аналитического расчета красных линий по координатам.
Корректировка красных линий может осуществляться по решению органов местного самоуправления, утвердивших их, в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки, изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения.
Следует принять также во внимание, что красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы земельных участков линейных объектов. Это означает, что посредством проектов планировки можно просто фиксировать сложившееся положение дел в части расположения границ «публичных» и «частных» земель (если такая фиксация является рациональной), но можно также и менять такое распределение между публичными и частными землями путем утверждения соответствующих предложений, например, по расширению улиц, проездов, прокладке новых автомобильных дорог, в том числе проходящих и по земельным участкам, находящимся в собственности физических и юридических лиц. В последнем случае факт утверждения планируемых (изменяемых, вновь образуемых) красных линий не означает автоматического причисления соответствующих земельных участков и их частей, например, к территориям общего пользования. Утвержденные в составе проектов планировки красные линии должны в этом случае использоваться как основание для последующего принятия (в случае необходимости) решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 1996 г. №6974/94 // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 7.
В отношении объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства, границы зон планируемого размещения которых должны отображаться на чертежах планировки территории, необходимо отметить следующее.
Прежде всего, планирование размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения должно осуществляться в соответствии с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, т.е. минимальными расчетными показателями обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.
Кроме того, при планирование размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения должно осуществляться с учетом требований законодательства Российской Федерации.
Так, в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» при планировании развития городов и сельских поселений, проектировании, строительстве, реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи. Статья 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» Федеральный закон «О связи» от 07.07.2003 № 126-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 14.07.2003, № 28, ст. 2895, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752. предусматривает, что при градостроительном планировании развития территорий и поселений, их застройке должны определяться состав и структура объектов связи - сооружений связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, отдельных помещений для размещения средств связи, а также необходимые мощности в инженерных инфраструктурах для обеспечения функционирования средств связи.
Согласно ст. 15 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24.11.1995 № 181-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 27.11.1995, № 48, ст. 4563, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 25. планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов, а также разработка и производство транспортных средств общего пользования, средств связи и информации без приспособления указанных объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускается.
Поэтому, приоритетом при разработке программ адаптации городской среды является доступ инвалидов к объектам социальной инфраструктуры. В числе первоочередных следует считать жилые и общественные здания, места отдыха, спортивные сооружения, культурно-зрелищные и другие учреждения, а также беспрепятственное пользование общественным транспортом и транспортными коммуникациями, средствами связи и информации.
Свод правил по проектированию и строительству СП 35-105-2002 «Реконструкция городской застройки с учетом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения», одобренный постановлением Госстроя Р 19.07.2002 № 89, содержит обязательные правила и рекомендуемые положения при реконструкции существующей застройки (при этом под реконструкцией понимается преобразование существующей застройки с частичным изменением (или без) планировочной структуры, строительством одного или нескольких новых зданий взамен ветхих или морально устаревших зданий, с заменой элементов инженерной и транспортной инфраструктуры, осуществлением благоустройства территории), предусматривает создание равных с другими гражданами условий для полноценного участия в жизни общества лиц, имеющих стойкие расстройства функций организма, обусловленные заболеваниями, последствиями травм или иными расстройствами здоровья, - инвалидов с поражением опорно-двигательного аппарата, недостатками зрения и дефектами слуха, а также других категорий инвалидов и маломобильных групп населения.
Требования настоящего Свода правил (СП) установлены для проектирования и осуществления реконструкции существующей застройки с соблюдением доступности зданий, сооружений и их комплексов для инвалидов и других маломобильных групп населения (далее - инвалидов).
Основным принципом формирования безопасной и удобной для инвалидов городской среды является создание условий для обеспечения беспрепятственной доступности объектов обслуживания в зонах застройки различного функционального назначения, зонах рекреации, а также в местах пользования транспортными коммуникациями, сооружениями, устройствами, пешеходными путями. Следует учитывать не только физическую и пространственную, но и информационную доступность объектов.
В частности, указанный свод правил предусматривает, что учреждения повседневного обслуживания (торговые предприятия, предприятия общественного питания, бытового обслуживания) рекомендуется размещать на расстоянии не более 300 м (при нормируемом максимальном радиусе доступности 500 м), учреждения лечебно-профилактические - на расстоянии не более 500 м. Пешеходные пути от жилых домов до объектов обслуживания необходимо формировать с учетом размещения наиболее посещаемых учреждений обслуживания, выполняя общие требования, предъявляемые к организации путей передвижения для инвалидов.
Продовольственные магазины, ориентированные на обслуживание инвалидов и других маломобильных групп населения и обеспечивающие их товарами повседневного спроса, рекомендуется размещать в радиусе обслуживания не более 300 м.
Предприятия общественного питания для инвалидов рекомендуется предусматривать в пределах жилого квартала (микрорайона), а также в местах размещения учреждений социального обслуживания и реабилитации инвалидов.
Часть услуг, оказываемых организациями и учреждениями управления, кредитно-финансовыми учреждениями и предприятиями связи, возможна надомным способом (отправление телеграмм, получение пенсий, нотариальное оформление документов и др.), но нередко требует присутствия клиента. Поэтому радиус удаленности таких объектов рекомендуется до 500 м.
Аптеки согласно действующим нормам должны размещаться в радиусе до 500 м. Для безрецептурной продажи лекарств, перевязочных средств, предметов ухода за больными рекомендуется организация аптечных киосков в радиусе до 300 м.
Поликлиники, амбулатории в существующей городской застройке имеют нередко радиус обслуживания более 1500-2000 м (по действующим нормам - 1000 м). В случае невозможности строительства новых поликлиник в сложившейся застройке для обеспечения инвалидов и других маломобильных групп населения амбулаторным обслуживанием, приближенным к жилым комплексам, рекомендуется предусматривать создание медпунктов, встроенных или пристроенных к существующим зданиям.
Специализированные детские дошкольные учреждения и школы-интернаты для детей с физическими нарушениями следует размещать в озелененных районах или в пригородной зоне на удалении от промышленных предприятий, улиц и дорог с интенсивным движением транспорта и железнодорожных путей, а также других источников повышенного шума, загрязнения воздуха и почвы в соответствии с действующими нормами. Специализированные школы-интернаты для детей с недостатками зрения и дефектами слуха следует располагать на расстоянии не менее 1500 м от радиостанций, радиорелейных установок и пультов.
Кроме того, согласно, указанному Своду правил при проектировании пешеходных путей к различным объектам города необходимо предусматривать создание специальных участков для передвижения инвалидов, исходя из норматива протяженности пути для инвалида на кресле-коляске до 300 м. Устройство таких пешеходных путей должно обеспечивать проезд по ним инвалидных колясок и передвижение инвалидов с недостатками зрения. При пересечении улиц и магистралей необходимо предусматривать переходы, оснащенные визуальной и звуковой сигнализацией, островками безопасности и др. На пешеходных путях передвижения инвалидов с поражением опорно-двигательного аппарата следует предусматривать площадки для отдыха не реже, чем через 300 м, а также подсветку путей фонарями-ориентирами, установленными с одной стороны пешеходного пути на высоте 0,3-0,4 м от земли с интервалом в 2-3 м. На путях передвижения инвалидов должны быть определены места установки торговых и телефонных автоматов, устройства общественных туалетов, а также остановки общественного транспорта и стоянки личного транспорта инвалидов с обеспечением удобных подходов к ним. Торговые и телефонные автоматы, фонари-подсветки должны иметь ограждения, исключающие возможность столкновения инвалидов, имеющих недостатки зрения, с опорами этих устройств.
Пешеходные пути в целях безопасности рекомендуется создавать с минимальным числом их пересечений с путями движения транспорта. Необходимо обеспечение полного или частичного разделения основных встречных и пересекающихся потоков пешеходов в местах массовых передвижений.
Выбор схемы транспортного обслуживания инвалидов должен основываться на экономической целесообразности с учетом форм собственности транспортных предприятий, особенностей расселения инвалидов и их предпочтений в маршрутах передвижений.
Говоря о назначении проектов планировки и документации по планировке в целом, следует обратить внимание на норму части 15 статьи 46 ГрадК РФ, согласно которой утвержденная документация по планировке территории может стать основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки в части уточнения градостроительных регламентов. Таким образом, не только правила землепользования и застройки являются одним из оснований для подготовки документации по планировке территории, но и посредством этой документации можно развивать и дополнять указанные правила, например, в части уточнения предельных параметров разрешенного строительства в соответствующих территориальных зонах.
3.3. Проекты межевания
ГрадК РФ не содержит понятие «межевание территории». Легальное определение понятия «межевание» содержится в ряде федеральных законов. Так, Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 10.01.2000, № 2, ст. 149, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607. определяет межевание земельного участка как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Согласно статье 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве». Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:
определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Однако понятие «межевание территорий» носит более общий характер. Межевание объектов землеустройства как элемент землеустройства и межевание территории как элемент градостроительной деятельности по планировке территории проводятся для достижения различных целей. Межевание объектов землеустройства проводится в целях определения местоположения и границ земельного участка на местности. Проект межевания объектов землеустройства имеет юридическое значение после его утверждения уполномоченным органом. Земельное право. Учебное пособие / Под ред. Р.К. Гусева. - М.: «Контакт-Инфра-М», 2000. - С. 175. После этого проект является основанием для установления границ земельных участков на местности, т.е. в натуре. Подготовка проектов межевания территории осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков, и незастроенных земельных участков, предназначенных для строительства, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий.
Подготовка проектов межевания осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Следует отметить, возникающую при этом коллизию. Границы элемента планировочной структуры, на территории которого должно осуществляться межевание, должны быть установлены проектом планировки территорий, т.е. подготовка проекта планировки всегда должна предшествовать проведению межевания территории. Однако, на практике это не всегда так. Например, плотно застроенная территория, на которой расположены многоквартирные дома. В таком случае, подготовка проекта планировки может быть нецелесообразной, а межевание территории необходимо для установления границ земельных участков, на которых расположены такие дома, для оформления соответствующих прав на них. Представляется, что отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания застроенных территорий. И в случае отсутствия проекта планировки межевание территории должно осуществляться в сложившихся границах элементов планировочной структуры, в границах существующих красных линий. Земельное право России. Учебник / Под ред. Ю.Г. Жарикова. - М.: Былина, 2002. - С. 329.
Об этом косвенно свидетельствует и положение ГрадК РФ, согласно которому подготовка проектов межевания территорий может осуществляться в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. Таким образом, вопрос о необходимости наличия проекта планировки для последующей подготовки проекта межевания является дискуссионным.
В ГрадК РФ не нашло отражение положение пункта 3 статьи 59 ГрадК РФ 1998 года, предусматривающего, что межевание территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений не проводится.
Согласно части 4 статьи 36 ГрадК РФ на земельные участки в границах территорий общего пользования не распространяется действие градостроительных регламентов. В соответствии с частью 9 статьи 45 ГрадК РФ в случае размещения объектов капитального строительства в границах территории, на которую не распространяется действие градостроительного регламента, подготовка документации по планировке может осуществляться физическими или юридическими лицами, по заявлению которых принято решение об использовании земельного участка в границах такой территории. Таким образом, можно сделать вывод, что по новому ГрадК РФ может осуществляться межевание территорий общего пользования.
В то же время, подготовка проекта межевания территорий осуществляется всегда в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (часть 1 статьи 43). Красные линии в частности обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (п. 11 ст. 1 ГрадК РФ).
Таким образом можно констатировать коллизию между частью 1 статьи 43 и частью 9 статьи 45 ГрадК РФ. Вопрос о проведении межевания территорий общего пользования нуждается в уточнении.
Одним из наиболее сложных вопросов при подготовки проектов межевания территории является установление размеров земельных участков. ГрадК РФ предусматривает, что размеры земельных участков при межевании территорий устанавливаются с учетом фактического их использования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В этом проявляется общий принцип законодательства: «закон обратной силы не имеет».
В то же время на практике зачастую при определении минимальной площади земельного участка не соблюдаются ранее действующие нормативы застройки. Как правило, органы местного самоуправления нарушают эту норму в целях уплотнения существующей застройки.
Принцип, легализующий «уплотняющие нормативы», реализуется посредством соответствующих документов нормативно-технического характера. Однако, такая ситуация не соответствует ГрадК РФ, который четко закрепляет критерии определения размеров земельных участков - фактическое использование земельных участков и действовавшие в период застройки градостроительные нормативы и правила.
Что касается фактического использования земельного участка, то необходимо отметить, что из системного анализа норм Земельного кодекса Российской Федерации вытекает, что размер земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33, пункт 2 статьи 35 ГрадК РФ).
Таким образом, площадь земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, не может ограничиваться только земельным участком, выделяемым по контуру объекта («под отмостку»), но должна определяться в размере необходимом для использования здания, строения, сооружения путем обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства (размеры которого обусловлены, в том числе, и требованиями безопасности, например, противопожарной). Сыродоев Н.А. Землепользование социалистических организаций и граждан. - М., 1975. - С. 41.
В то же время, существуют отступления от принципа определения размера земельного участка, исходя из фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территории. Такое отступление предусмотрено частью 4 комментируемой статьи, которая устанавливает, что в случае, если в процессе межевания территорий выявляются земельные участка, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков. Однако данное положение нуждается в уточнении. Представляется, что указанная норма должна распространяться только на случаи, когда выявленный земельный участок превышает предельный максимальный размер земельного участка, установленный градостроительным регламентом. В случае, если земельный участок превышает минимальный размер земельного участка, но не превышает максимальный размер участка, установленный градостроительный регламент, деление такого земельного участка представляется не обоснованным. Указанное положение ГрадК РФ нуждается в корректировке.
ГрадК РФ также предусматривает требование к земельным участкам, сформированным на основе выявленных земельных участков, превышающих установленные градостроительным регламентом предельные размеры земельных участков, - соответствие их размеров градостроительному регламенту. Представляется, что при разделении земельного участка также должно соблюдаться требование, установленное частью 4 статьи 41 ГрадК РФ - разделение земельного участка возможно только в случае наличия подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Кроме того, при подготовке проектов межевания территории размер и границы земельных участков необходимо устанавливать в соответствии с Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.03.1998 № 369, Нормами проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов (СНиП 11-60-75), утвержденными 11.09.1975, и др.
ГрадК РФ устанавливает состав проекта межевания территории. Указанный перечень является закрытым.
Требования к подготовке проекта межевания закреплены в Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (СНиП 11-04-2003), утвержденной приказом Госстроя РФ от 29.10.2002 № 150, действующей в части, не противоречащей ГРАДК РФ.
Согласно указанной Инструкции при разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:
- границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;
- границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков.
На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.
В случае если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.
При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.
Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.
При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.
При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.
Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре.
Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.
При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей. Суханов Е.А. О проекте Федерального закона «О земле» // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. - 1994. - С. 174.
Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов.
Графические материалы выполняются в масштабе 1:500-1:2000 и включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитуты.
Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.
При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.
Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:
- границы земельных участков;
- предложения по установлению публичных сервитутов.
Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости.
Согласно ГрадК РФ в составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков. Это требование является обязательным. Таким образом, подготовка проекта межевания территории в любом случае должна завершаться подготовкой градостроительных планов земельных участков, находящихся в границах такой территории. Что касается градостроительного плана, то он может подготавливаться как в составе проекта межевания территории, так и в качестве самостоятельного отдельного документа.
3.4. Проекты застройки
Объектами, для которых разрабатываются проекты застройки, являются территории кварталов, микрорайонов и другие элементы планировочной структуры поселений в границах установленных красных линий или земельных участков. Эти критерии отличают данные проекты от проектов планировки и проектов межевания.
Подобные документы
История градостроительной реформы в России, регулирование землепользования и застройки в XIX-XXI вв. Состав градостроительной документации; генеральная схема расселения. Характеристика правового режима земель поселений: градостроительный регламент.
курсовая работа [58,2 K], добавлен 08.01.2012Понятие земель поселений. Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления. Состав земель поселений и зонирование территорий. Пригородные зоны. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застро
реферат [14,0 K], добавлен 28.05.2003Состав земель в Российской Федерации. Понятие земель поселений. Установление для них градостроительного регламента. Правовой режим использования конкретных территориальных зон. Разновидности земельно-планировочных ограничений. Территории пригородных зон.
реферат [28,9 K], добавлен 17.10.2013Понятие, предмет и система земельного права и земельного законодательства. Земельное право как наука. Правовой режим земель населенных пунктов (городов, поселков, сельских поселений). Состав земельных поселений. Режим ограничения пользования землей.
контрольная работа [36,3 K], добавлен 02.10.2008Понятие и признаки поселений. Основные принципы кадастровой оценки земель поселений, организация и этапы ее проведения. Определение качественно-количественных характеристик и показателей базовой стоимости земли. Корректировка границ оценочных зон.
курсовая работа [51,4 K], добавлен 11.05.2014Исследование правовой системы земельных отношений России. Установление границ населенных пунктов. Особенности государственного управления землепользования в поселениях. Право пользования землями поселений и их охрана. Правовой режим пригородных зон.
курсовая работа [36,9 K], добавлен 22.10.2013Специальные разделы законодательства, входящие в правовую сферу градорегулирования. Правила застройки в системе градостроительных норм и правил. Понятие и общая характеристика земель населенных пунктов. Состав и правовой режим территориальных зон.
контрольная работа [24,1 K], добавлен 23.06.2013Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты. Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором. Правовой режим земель поселений. Порядок и условия предоставления земельных участков для строительства.
контрольная работа [33,8 K], добавлен 15.04.2015Понятие и виды городских поселений; их цель: размещение и развитие населенного пункта. Состав и особенности правового режима отдельных видов земель городов и иных поселений. Процедура принудительного прекращения обязательственных и вещных прав на землю.
контрольная работа [32,0 K], добавлен 02.02.2016Понятие и состав земель населенных пунктов. Общая характеристика правового режима земель поселений. Современный город и рациональное использование его земель. Проведение землеустройства, планирование рационального использования земель и их охраны.
контрольная работа [25,6 K], добавлен 03.02.2013
