Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.

Строительство многих из существующих объектов недвижимости производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, поскольку иначе объекты невозможно будет ввести в легальный хозяйственный оборот. Более того, государство сейчас взялось наводить порядок в этой сфере.

В настоящее время весьма актуальными стали проблемы, связанные с самовольным строительством.

С одной стороны, в соответствии с гл.14 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) его осуществление представляет собой один из способов приобретения права собственности на самовольную постройку (в случае соблюдения условий, содержащихся в ст.222 ГК РФ).

Но с другой - заинтересованное лицо до момента признания права собственности на самовольную постройку серьезно рискует, ведь гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст.35, ст.40 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А лицу, осуществившему возведение самовольного строения, право собственности на него не принадлежит, так как самовольная постройка не является объектом гражданских прав.

Указанное лицо не вправе распорядиться этим строением как объектом недвижимого имущества до момента установления права собственности на него. При этом процесс признания права собственности на самовольную постройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную постройку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела. Афонина А. Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // Жилищное право. 2009. № 2.

В разные исторические периоды нередко возникали ситуации, когда объекты недвижимости строились с нарушением действующего законодательства, что неизбежно порождало проблемы легализации и оформления самовольной постройки. В наши дни тема самовольного строительства приобрела особую актуальность, поскольку его осуществление затрагивает интересы как частных лиц, так и государства, но регулируется недостаточно эффективно. Пересмотр действующего законодательства по вопросам самовольной постройки внес некоторую ясность в легализацию "самостроя", однако не разрешил ситуацию окончательно, а в определенном смысле даже усложнил процедуру оформления объектов самовольного строительства. Коршунова Е.А. Проблемы легализации и оформления самовольной постройки // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 5.

Интерес к самовольной постройке значительно возрос в связи с принятием 30 июня 2006 г. Федерального закона № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30. 06.2006 № 93-ФЗ // Российская газета. - 2006. - 07 июля (№ 146). , именуемого в просторечии Закон о "дачной амнистии". Данный нормативный акт не только упростил процедуру оформления прав на недвижимость потребительского назначения, но и коренным образом изменил порядок приобретения права собственности на самовольные постройки.

Цель работы: раскрыть понятие самовольной постройки, проанализировать условия правового регулирования права собственности на самовольные постройки и санкции за нарушение законодательства по данному вопросу с учетом сложившейся судебной практики.

1. Понятие самовольной постройки

1.1 Самовольная постройка как объект недвижимости

1.2 Не завершенные строительством объекты

По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п.1.4 Обзора, нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме.

Вывод суда по указанному делу о том, что весь дом в целом является объектом незавершенным строительством, обоснован отсутствием надлежащим образом оформленных разрешения на строительство, акта приемки объекта в эксплуатацию жилого дома и постановления о вводе объекта в эксплуатацию.

То есть, с одной стороны, жилой дом, в котором находится спорное помещение, возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство. Поэтому в том виде, в каком он существует на момент рассмотрения дела, он обладает определенными в п.1 ст.222 ГК РФ признаками самовольной постройки.

Но в соответствии с п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

То есть даже с учетом того факта, что жилой дом, возведенный ответчиком без разрешения на строительство, обладает определенными в п.1 ст.222 ГК РФ признаками самовольной постройки, право собственности на него как на объект самовольного строительства не может быть признано, так как самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования (дело № А82-3875/2006-35) Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25. 12.2007. .

При рассмотрении споров, касающихся самовольных построек, возникает вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества.

Казалось бы законодатель дал четкое определение данному явлению, однако в среде юристов теоретиков, так и судов неоднозначно решается вопрос относительно данной нормы права. В частности значительная часть судебных споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции какого-либо строения. Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. №8. с. 23

Возможно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"? На этот счет учеными высказываются также противоположные мнения.

Так, по мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не попадает под действие ст.222 ГК РФ Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Часть первая / Под ред.Т. Е, Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002, с. 523. Также данный вывод подкрепляется тем, что термин "постройка" может применяться только к завершенному строительству, соответственно к результату строительства. Постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства. Соответственно пристройка к зданию или пристройка части строения к уже построенному ранее объекту не может подпадать под термин "постройка".

Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 № 190-ФЗ. // Российская газета. № 290. 30. 12.2004. ст. 1.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст.219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

самовольная постройка арбитражный суд

Следует также остановиться на позиции судов по данному вопросу. В частности на позиции Высшего Арбитражного Суда РФ о возможности квалификации в качестве объекта самовольной постройки надстройки здания и применения к этому объекту правил ст.222 ГК РФ Постановление Президиума ВАС РФ от 09. 11.2004 № 9515/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 3. с. 76. .

В данном судебном заседании рассматривался иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обосновывая свои доводы тем, что поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно, то в силу ст.222 ГК РФ обязан ее снести. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. В свою очередь, Высший Арбитражный Суд РФ принятые ранее судебные акты по данному делу отменил, разъясняя, что суды должны исходить из того, что к отношениям по самовольной реконструкции не применяются правила ст.222 ГК РФ.

Другая позиция сводится к тому, что по нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст.6 ГК РФ), поскольку исходя из буквального смысла п.1 ст.222, понятие самовольной постройки не по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты. В содержании судебного решения о признании права собственности должно быть четко отражено, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст.51 ГрК РФ). Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и предоставляющий право вести строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п.1 ст.51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п.2 ст.21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Рассмотри на примере как нормы о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ) в данном случае распространяются на самовольно реконструированные объекты недвижимости.

Закрытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд к Территориальной администрации муниципального района с иском о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии квартиры в многоквартирном доме и признании права собственности на самовольно возведенную пристройку по месту нахождения указанной квартиры.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что правовой режим нахождения земельного участка у Общества не определен, для признания за ним право собственности на самовольную постройку, возведенную на данном земельном участке, отсутствуют правовые основания

Апелляционный суд, анализируя доводы апелляционной жалобы, с учетом представленных в дело доказательств, установил, что в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ фактически истцом произведена незаконная реконструкция, а не перепланировка помещения. Из материалов дела следует, что установленный законом порядок проведения реконструкции истцом не соблюден, что наряду с иными обстоятельствами (отсутствие вещных прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости), является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (дело № А82-4012/2006-35) Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25. 12.2007. .

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст.222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях Постановление Президиума ВАС РФ от 26. 07.2005 № 665/06 // Вестник ВАС РФ. 2005. №11. .

Более того появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под ред.В. В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской.М., 2004.С. 48, 49. .

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к созданию новых объектов недвижимости, поэтому к ним могут быть применены правила о самовольной постройке Волков С.В., Булычев В. В.. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. №5. .

Исходя из этих противоположных точек зрения, можно сделать вывод, что объекты в переустроенном и перепланированном виде нельзя относить к самовольным постройкам, т.к. в результате перепланировки новый объект не появляется и постройка не является созданной вновь.

Теперь перейдем непосредственно к признакам самовольной постройки или причинам возникновения оснований для признания постройки самовольной.

После констатации факта, что соответствующий объект является недвижимым имуществом, суду для решения вопроса о возможности применения положений ст.222 ГК РФ необходимо установить наличие у данного объекта недвижимости признаков, характеризующих его как самовольную постройку.

1. Возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Иначе говоря, земельный участок должен быть неотведенным, прежде всего для целей строительства.

В силу п.3 ст.222 ГК РФ В ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ. право собственности на самовольную постройку может быть признано за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В случае признания права собственности на постройку за данным лицом, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По данному основанию установить незаконность постройки несложно: доказать наличие отвода земельного участка по характеру самого дела должен тот, кто осуществлял строительство (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ)). При этом категория земельного участка также должна позволять производить строительство (ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ)).

В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольное занятие земельного участка представляет собой вступление в фактическое владение участком при отсутствии законного основания такого владения.

Поэтому при рассмотрении споров в суде, где ответчик осуществлял строительство здания на не отведенном в установленном порядке земельном участке, применяется ст.222 ГК РФ.

2. Возведение постройки без получения на это необходимых разрешений.

В статье 222 ГК РФ законодатель вообще не упоминает, о каких разрешениях идет речь, т.е. этот блок оснований является достаточно неопределенным, но тем не менее представляется, что к основным из них относятся указанные в федеральном законодательстве, например разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, утвержденные в установленном порядке архитектурный проект и проектно-сметная документация и т.д.

Пунктами 1, 2 статьи 51 далее ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пп.5 п.3 ст.8, п.4 ст.51 ГрК РФ).

В соответствии со ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу существующей практики в различных случаях лица, осуществлявшие строительные работы, ссылались на наличие определенных документов, которые, по их мнению, делали строительство законным. Как правило, причинами признания построек самовольными были отсутствие проектной документации и разрешения на строительствоСм., напр., решения Арбитражного суда Кировской области по делу №А28-8085/2008, А28-3999/2008. .

Административная ответственность за строительство объектов недвижимости без разрешений на строительство установлена ГрК РФ и Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). В качестве примера можно привести следующее: в арбитражный суд обратился прокурор с заявлением о привлечении индивидуального предпринимателя К. к административной ответственности, предусмотренной ч.1 ст.9.5 КоАП РФ. В ходе судебного разбирательства было выяснено, что К. с целью осуществления предпринимательской деятельности летом 2007 года на не отведенном в установленном порядке земельном участке, без разрешения органов местного самоуправления, без архитектурного проекта построил здание пилоцеха по переработке древесины, что подтверждается материалами дела. Суд посчитал доказательства, представленные заявителем, достаточными для подтверждения события правонарушения и установления вины К. и привлек последнего к административной ответственности. Дело № А28-1359/08-66/16 // архив Арбитражного суда Кировской области.

К числу разрешений нужно отнести заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников и т.д.

3. Осуществление строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимо отметить, что этот критерий самовольности постройки в отличие от первых двух, представляется неочевидным и оценочным ("существенные нарушения" или "несущественные нарушения"). Можно только предположить, что существенность или несущественность нарушений градостроительных и строительных норм и правил могут констатировать только специальные органы, уполномоченные законом осуществлять контроль в области градостроительства. Эти органы обозначены в наиболее общем виде в ГрК РФ - Правительство Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, соответствующие органы архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст.52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются указанным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отклонение параметров объектов капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В ряде случаев суды назначают по такому делу экспертизу по ходатайству заинтересованного лица или ограничиваются несколькими заключениями контролирующих органов (санитарных, пожарных и пр.) о том, что они не выявили нарушений в данном строении.

Таким образом, постройка может стать самовольной либо с самого начала строительной деятельности на данном земельном участке, при его самовольном занятии или осуществлении строительной деятельности без получения соответствующих разрешений, либо в последствии, когда в процессе законно осуществляемой на данном земельном участке строительной деятельности будут допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Это может быть обнаружено еще в процессе строительной деятельности в ходе осуществления строительного надзора или контроля Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки //Вестник ВАС РФ. 2001. №11. с. 130-131.

2. Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде

2.1 Признание права собственности на самовольную постройку

2.1.1 Субъектный состав

Правоотношения по признанию права собственности на объекты самовольного строительства возникают между собственником земельного участка, лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и лицом, осуществившим постройку (застройщиком).

С требованием о признании права собственности на объект постройки, возведенной самовольно, обращаются:

лица, осуществившие постройку;

соответствующий орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках их компетенции в случае возведения постройки унитарным предприятием (ст.2 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст.44 АПК РФ);

лица в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении которых находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Требование о признании права собственности на объект постройки, возведенной самовольно, предъявляется к исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, обладающим правом распоряжения соответствующими земельными участками в пределах их компетенции (ст.9, 11 ЗК РФ, ст.44 АПК РФ).

Третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора (ст.51 АПК РФ), как правило, привлекаются лица, чьи права и охраняемые законом интересы нарушаются сохранением постройки, либо создают угрозу их жизни и здоровью.