Анализ правового режима самовольной постройки в российском гражданском праве

В ряде научных работ при исследовании проблем приобретения права собственности, понятия объекта строительства как объекта недвижимости косвенно затрагивались проблемы самовольной постройки. В частности, это диссертации А.Я. Беленькой, Р.А. Валеева, Е.А. Грызыхиной, А.В. Лисаченко, А.В. Люшня, Э.О. Осадченко, М.М. Попович и др.

Цель исследования состоит в анализе правового режима самовольной постройки в российском гражданском праве; определении совокупности способов и оснований легализации права на самовольные объекты строительства.

Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:

- анализ подходов к определению понятия «самовольная постройка», выработанных в отечественной доктрине, а также в современном российском законодательстве и в судебной практике;

- определение места норм о самовольной постройке в системе гражданского права, а также разработка соответствующего определения на основе общетеоретического подхода к пониманию самовольной постройки;

- выявление проблем и тенденций развития института самовольной постройки с точки зрения сочетания частноправового и публично-правового регулирования последствий ее возведения;

- определение обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку;

- формулирование предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу признания права собственности на самовольную постройку.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания (исторический, диалектический, методы анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования), а также специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительно-правовой и др.). Систематизация указанных методов при исследовании норм о самовольной постройке позволяет обеспечить целостное и всестороннее исследование.

Теоретическую основу исследования составили труды дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, Р.А. Валеева, В.В. Витрянского, А.Г. Гойхбарга, Т.В. Дерюгиной, И.А. Зенина, С.А. Зинченко, О.Ф. Иоффе, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, А.В. Копылова, В.П. Камышанского, И.Д. Кузьминой, О.Г. Ломидзе, А.В. Люшня, М.И. Митилино, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, М.Ю. Тихомирова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, Л.А. Чеговадзе, Л.В. Щенниковой, Н.Б. Щербакова, А.М. Эрдлевского, В.Ф. Яковлева и др.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы в учебном процессе при чтении курса гражданского права, а также спецкурса права собственности и других дисциплин юридического профиля; при разработке учебно -методических пособий и комплексов. На основании проведенного анализа научных концепций, нормативно - правовых актов, судебной и иной практики, автором разработаны конкретные предложения по совершенствованию действующего российского законодательства.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения, списка литературы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

1.1 Самовольная постройка в системе объектов гражданского права

Приступая к рассмотрению понятия объекта гражданских прав, следует отметить, что на сегодняшний день в цивилистической науке нет единообразного решения поставленной выше задачи, как и нет единства и в самой постановке проблемы. Как верно отмечает В.А. Белов, одни авторы говорят об объекте гражданского правоотношения, другие об объекте субъективного гражданского права, третьи - просто об объекте гражданского права. Ученые, предпочитающие говорить об объекте субъективного права, делятся на два разных направления: сторонники первого считают понятие объекта субъективного гражданского права тождественным понятию объекта гражданского правоотношения, а представители другого, напротив, полагают их различными понятиями. Третьи обыкновенно уточняют, будут ли они разрабатывать проблематику объекта права в субъективном смысле (субъективного права) или же в объективном смысле (правового регулирования); в первом случае мы получаем одну из разновидностей (второго) направления, в последнем - самостоятельное (третье) направление Белов В.А. Объект субъективного гражданского права, объект гражданского правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий //Объекты гражданского оборота: сборник статей / Отв.ред. М.А.Рожкова. - М.: Статут, 2007. - С. 6..

В основном теоретический спор в исследуемой области разворачивается вокруг определения и соотношения понятий «объект гражданских прав» и «объект гражданских правоотношений». Очень часто исследователи, придерживающиеся одних и тех же методологических позиций, приходят к взаимоисключающим выводам, что не способствует эффективному разрешению поставленных научных задач в данной области.

Поэтому стоит согласиться с Л.А. Чеговадзе о том, что «данный вопрос является едва ли не одним из самых спорных в теории гражданского права»2 Чеговадзе Л.А. Гражданско-правовая категория объекта// Законодательство. - 2003. - № 1. - С.25.

Сторонники одной позиции (Н.Д.Егоров, А.П. Дудин, Л.А. Чеговадзе и др.) предлагают различать данные родственные юридические категории в виду того, что каждая из них имеет особое значение, поскольку является автономным правом. Логика их рассуждений строится на следующих аргументах. Объектом гражданских прав выступают как поведение субъектов, так и общественное отношение, на которое оно направлено. Объектом же правового регулирования выступает исключительно поведение субъектов, выраженное в их деятельности, которая в свою очередь направлена на конкретные вещи и (или) материальные и нематериальные блага. Соответственно, объектом гражданского правоотношения будет сама деятельность. Таким образом, в указанной концепции гражданское правоотношение будет более общей научной категорией, нежели объект гражданского права.

Противоположную точку зрения, заключающуюся в том, что понятия

«объект гражданских прав» и «объект гражданских правоотношений» это равнозначные научные категории, отстаивают большинство современных цивилистов. По верному замечанию крупного исследователя данного вопроса В.А. Лапача, «теоретические положения, касающиеся объектов гражданских правоотношений, относятся и к объектам гражданских права, откуда получается, что объект гражданского права и объект гражданского правоотношения - это практически одно и тоже» Зинченко С. Правовой статус имущества как объекта гражданских права // Приложение к журналу Хозяйство и право. - 2000. - № 8. - С. 3.

Сравнительный анализ феноменов «объекты гражданских прав», «объекты субъективных прав», «объекты правового регулирования», «объект гражданского правоотношения» провел В.И. Сенчищев, который обозначил существование двух крупных теорий «объекта правоотношения» - вещную и поведенческую. Согласно первой теории, объектами гражданских правоотношений являются вещи, по поводу которых и возникают правоотношения между субъектами гражданских прав Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права/ Под ред. М.И. Брагинского. - М.: Статут, 1998. - С. 109-160. Вторая теория в качестве объекта гражданского правоотношения называет поведение его субъектов, направленное на различного рода материальные и нематериальные блага.

При этом наиболее широко категорию объекта гражданского права трактуют О.С. Иоффе Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Советское гражданское право. - С- Пб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2004. - Т. 2. - С. 233-240, О.Н. Садиков6 Гражданское право России. Курс лекций. / Под ред.: О.Н. Садикова - М.: Юрид. лит., 1996. - Ч. 1.- С. 111-117., Д.И. Мейер Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч.). - М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1997. - 4.1. - С. 139-153.. Так, в понимании дореволюционного цивилиста О.С. Иоффе объект это всё на что направлены, а точнее воздействуют гражданское субъективное право и гражданско- правовая обязанность. В.Ф. Яковлев объектами гражданских прав так же признает различные материальные и нематериальные блага, либо деятельность по их созданию, на которые направлены права и обязанности субъектов гражданского права Учебник гражданского права / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева. - М., Изд-во РАГС, 2003. - С. 176.

Несколько иначе определяет объект гражданских прав В.А. Белов, как некую материальную или нематериальную субстанцию (благо), свойства которой предопределяют природу, содержание и динамику соответствующего субъекта гражданского права, а также создают возможность удовлетворения законных интересов лица - носителя данного субъективного гражданского права Белов В.А. Учебник гражданского права. Общая и особенная части. - М., Изд-во: АО Центр ЮрИнфоР.

Более узко данное понятие рассматривает М.М. Агарков, исключительно как вещь или вещь, на которую направлено поведение обязанных лиц Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. Ученые трудыВИЮН. Вып. 3 / М.М. Агарков. - М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1974. - С. 23..

Несмотря на некоторые различия в определениях объектов гражданских прав, следует согласиться с мнением большинства авторов, отстаивающих следующую позицию: объект - это определенные блага (материальные или нематериальные), по поводу которых складываются отношения между субъектами гражданского права или на которые направлены гражданские правоотношения. Одновременно трудно поддержать точку зрения сторонников «поведенческой теории». Как представляется, определять объект как поведение субъектов правоотношения не совсем верно, как в плане методологии, а так же с позиций переноса отправных постулатов философской науки в область современного гуманитарного знания, в частности в цивилистическую доктрину.

В философии объект (от латинского objectum - предмет) понимается как внешний предмет, предмет познания и деятельности субъекта. Иными словами объект - это то, что противостоит субъекту, на что направлена его практическая и познавательная деятельность. Перенесение философской категории объекта в область субъективного гражданского права придает объекту значение того, на что направляется урегулированная нормами объективного права деятельность субъектов. Если субъективное гражданское право является способом удовлетворения потребностей, то в качестве средства их удовлетворения выступают материальные и нематериальные блага, которые и должны рассматриваться как объекты гражданского права, так как на их использование непосредственно направляется деятельность субъектов.

Между тем, как верно подметил В.И. Казанцев, «современное гражданское законодательство восприняло вещно-поведенческую теорию, объединив, таким образом, многие иногда противоречащие друг другу воззрения» Казанцев В.И. Правовые алогизмы при классификации объектов в гражданском праве // Цивилист. - 2006. - № 4.- С. 7.. В статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перечислены пять категорий объектов гражданских прав: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага Гражданский кодекс Российской Федерации. - М., 2016.

Не трудно заметить, что в данном перечне отсутствует указание на самовольную постройку как на объект гражданских прав. Таким образом, на первый взгляд может показаться, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав и вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Однако то, что законодатель не рассматривает самовольную постройку как отдельный вид объектов гражданских прав, является следствием того, что данному институту гражданского права уделяется недостаточно внимания, но отнюдь не свидетельствует об отсутствии принадлежности к определенному классу объектов гражданских прав.

Законодатель, не выделяет самовольную постройку в отдельный вид гражданских прав, однако, скорее всего, рассматривает ее в виде разновидности вещей, а именно недвижимого имущества. Этот вывод следует из определения, данного в ст. 222 ГК РФ, согласно которого самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение. Исходя из данного определения, и наличия некоторого сходства в признаках самовольной постройки с вещами, вновь созданными и недвижимым имуществом, возникает необходимость анализа и сопоставления с самовольной постройкой каждого их перечисленных объектов гражданских прав.

Самовольная постройка является объектом, призванным удовлетворять потребности субъекта, его возведшего, также является результатом деятельности по созданию вещи, прочно связанной с землей. В связи с этим возникает необходимость соотнесения самовольной постройки с недвижимыми вещами (имуществом).

Современное определение пообъектного состава недвижимого имущества закреплено в ст. 130 ГК РФ.

Главный признак - прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для назначения составляет основу фактического подхода определения понятия «недвижимость». Юридический подход рассматривает недвижимые вещи как вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.

При исследовании вопроса отнесения недвижимости к объектам гражданских прав в цивилистике выделяют различные критерии.

Так, А.Г. Калпин и А.И. Масляев используют материальный и юридический критерии. Авторы пишут, что земельным участкам, участкам недр, а также вещам, которые могут быть отдельны от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (это леса, здания, сооружения) присущ материальный критерий, т.е. физическая невозможность отделения объекта от земли. Юридический критерий отнесения к категории недвижимых вещей, обладающих особой важностью в гражданском обороте (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) закреплен законодателем.

О.Ю. Скворцов, анализируя законодателя, выделяет экономический критерий (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона) Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006. - С. 61.

О.Н. Садиков выделяет такие категории объектов недвижимости как - объекты естественного происхождения, все то, что прочно связано с землей, некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи, подлежащие государственной регистрации уполномоченными органами.

Четыре критерия недвижимого имущества выделяет В.В. Витрянский.

Среди которых цивилист выделяет:

- природные свойства;

- тесная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению;

- обязательная государственная регистрация, в силу которой движимые вещи приобретают статус недвижимых;

- отнесение к недвижимому имуществу таких объектов как предприятие, иными федеральными законами к недвижимому имуществу отнесены также жилые помещения (как иное имущество).

М.В. Абрамова выделяет признаки присущие недвижимому имуществу через призму признаков вещи как предмета природы или результата труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения (индивидуальная определенность, юридическая незаменимость; прочность и непотребляемость; связь с землей.

Следует отметить, что традиционно наличие прочной связи с землей является главным отличительным признаком недвижимого имущества. Современное российское гражданское законодательство, закрепляя указанный признак, так же следовал классическим европейским и дореволюционным отечественным доктринальным началам. Г.Ф. Шершеневич писал: «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2011. - С. 220.. Аналогичные взгляды высказывал и Л.А. Кассо, «вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое, - это недвижимость;

недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано» Кассо Л.А. Здания на чужой. - М.: Издание книжного магазина И.К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. - С. 3.

Одновременно рассматриваемый признак является не только широко известным и традиционным, но ещё в большей степени и абстрактным. Что подразумевается под понятием «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению»? К сожалению, законодатель не закрепляет легальные определения этих понятий, что в конечном итоге приводит к трудностям при применении данной нормы права. Судебная практика признает техническими критериями отнесения имущества к недвижимому монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

Следует отметить, что при современном уровне развития техники многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой без причинения серьезного ущерба их назначению, сохраняя при этом свою целостность и пригодность для дальнейшего использования. Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. Однако как недвижимые вещи они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново. Как правильно отметил Н.А. Сыроедов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 2008. - № 8. - С. 91.

Таким образом, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности, нельзя исключать возможность самовольного возведения таких объектов недвижимого имущества, как здания или сооружение на водной поверхности (плавучие дома).

Это позволяет сделать вывод о том, что «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» это два разных признака объектов недвижимости. Более того, критерий неразрывной физической (материальной) связи с землей следует выделить как доминирующий.

Помимо основополагающего физического (механического) критерия - неразрывной связи с землей отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости. Так, усиливается позиция сторонников, предлагающих в качестве основного - юридический критерий связи объектов недвижимости с землей. В рамках последнего подхода наиболее дискуссионным вопросом становится вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой физических признаков, указанных в ст. 130 ГК, и, в частности, её прочной связанности с землей, либо необходим факт государственной регистрации прав на неё (юридический критерий).

Так, В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М. Орлова выделяют в качестве критерия необходимость государственной регистрации объектов недвижимости.

В.А. Порошков пишет, что согласно ст. 219 ГК РФ, не может быть признано недвижимостью вновь создаваемое имущество до его государственной регистрации Порошков В. А. Там же. - С. 124.

Но возникновение права собственности и физическое создание объекта недвижимости часто не совпадают. При создании объект должен отвечать признакам недвижимого имущества, выделенным законодателем, что может быть положено в основу дальнейшей возможной регистрации. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а не сами объекты недвижимости. О. Ю. Скворцов полагает, что все признаки недвижимости определены в законе и, соответственно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - не первоначальный способ приобретения прав на недвижимое имущество, а лишь фиксация права на нее Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М., 2006. - С. 66. Абсолютно прав Р. Саватье, когда утверждает, что недвижимое имущество объективно существует и до акта государственной регистрации, но права на недвижимость возникают после его совершения.

Среди дополнительных критериев недвижимости можно выделить следующие.

О.В. Гумилевская выделяет такой критерий как «значительная затрата труда и денежных средств» Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / В. В. Андропов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2009. - С. 24. Соответственно, если для перемещения объекта требуются значительные затраты труда и денежных средств мы будем говорить об объекте недвижимости». Нельзя опустить из виду признак оборотоспособности, поскольку недвижимость в целом может относиться к объектам участвующим в обороте без ограничений, ограниченным в обороте, а также изъятым из гражданского оборота.

А.В. Щеголева выделяет в качестве признаков недвижимости также характеристику данного объекта как сложной вещи и ее возможность выступать как в качестве главной вещи, а также ее принадлежности Щеголева А. В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. - С. 446..

А. Емельянов относит к признакам недвижимого имущества наличие стационарного фундамента, наличие различных коммуникаций в нем, достаточно высокую стоимость Емельянов А. Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек // Юрист. - 2009. -№ 10.-С. 35-40.

Думается, что можно выделить также следующие признаки:

- появление объекта недвижимости только в процессе деятельности, т. е. создание искусственного объекта, исключение составляют земельные участки;

- наличие/ отсутствие частной и общественной «полезности» (способности удовлетворения возникших интересов как для индивида, так и общества в целом) возводимого объекта недвижимости. Причем, критерий

«полезности» возведенного нелегального объекта недвижимости является основой выявления возможного злоупотребления частными и общественными интересами и может явиться оценочным критерием при выявлении невозможности сохранения постройки в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, систему признаков недвижимого имущества - объекта строительства - будут составлять следующие критерии.

Основные: признание объекта вещью, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению, а также, индивидуальная определенность, прочность и непотребляемость.

Дополнительные: значительная затрата труда и денежных средств как один из критериев оборотоспособности, появление в результате строительной деятельности и полезность создаваемого объекта.

Открытый перечень недвижимости, указанный в ст. 130 ГК РФ изначально позволяет относить самовольную постройку к недвижимым вещам даже в силу отсутствия указания на нее в данной норме. Следует отметить, что по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но законом отнесены к разряду недвижимых (воздушные и морские суда).

Поскольку самовольная постройка как объект строительства является вещью, необходимо проанализировать возможность наложения основных и дополнительных признаков недвижимого имущества на объекты самовольного строительства.

Особое внимание хотелось бы уделить следующим признакам.

Признак оборотоспособности объектов гражданских прав означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений.

В зависимости от этого все объекты разделены на три группы: свободные в обороте, ограниченные и изъятые из оборота.

Получается, что самовольная постройка не входит ни в одну из этих групп и соответственно ни в одной из них законодателем не предусматривается.

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» действительно гражданско- правовой санкцией является не возможность для лица, осуществившего самовольную постройку продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с ней другие сделки. По сути, такого рода объекты изъяты из гражданского оборота и сделки с ними ничтожны в силу положения ст. 168 ГК РФ См.: п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - №.

Однако, законодателем на сегодняшний день предусмотрена возможность легализации таких построек при наличии соблюдения условий п. 3 ст. 222 ГК РФ, а также предусмотрена возможность наследниками требовать признания права собственности на нее. Соответственно, признак оборотоспособности присущ самовольной постройке как недвижимому имуществу лишь в случае ее легализации.

Невозможность застройщика воспользоваться иными гражданско- правовыми способами защиты интересов (застройщик не может заявлять иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ)) является следствием того, что право собственности на самовольную постройку изначально у застройщика не возникает. Истец по виндикационному иску обязан доказать, что именно он является собственником истребуемого имущества, а у ответчика, фактически владеющего спорным имуществом, отсутствуют законные основания владения. Однако, в случае уничтожения самовольной постройки в результате противоправных действий третьих лиц не справедливо отказывать лицу, обладающему правом требовать признания права собственности на самовольную постройку, в иске о возмещении причиненного вреда.

Что касается критерия государственной регистрации прав на объекты недвижимости, следует напомнить, что в качестве функционального признака объекта недвижимости данный критерий не закреплен законодателем. Вещь, как недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации путем внесения в единый государственный реестр.

Объекты самовольного строительства, отвечающие всем материальным сущностным признакам недвижимых вещей, но права, на которые не зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016)., не перестают быть «де-факто» недвижимыми вещами. Поэтому, на практике правовое регулирование объектов недвижимости «де-факто» наделяется рядом особенностей, которые формируют специфический правовой режим (отсутствие единого реестра регистрации, различные органы регистрации, отраслевое законодательство, регламентирующее порядок государственной регистрации нестационарной недвижимости и т. д.).

Думается, что государственная регистрация прав на недвижимые вещи становится возможной только после юридического признания их таковыми.

Однако, без государственной регистрации прав на недвижимые вещи такие специфические объекты недвижимости, как самовольные постройки, оборотоспособными быть не могут, т. е. последующая реализация данного признака происходит путем государственной регистрации прав на недвижимое имущество при условии возникновения объекта де-юро (на основании судебного решения).

Таким образом, государственная регистрация применительно к объектам самовольного строительства будет выступать основанием реализации права на приобретаемые, в силу наличия положительного судебного решения о признании права собственности, объекты.

Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма № 143 закрепил позицию, которая не исключает возможность признания объекта самовольной постройкой при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. Эта позиция уже была изложена в п. 23 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22. Президиум ВАС РФ в Информационном письме № 143 указанную позицию уточнил.

Следовательно, объекты самовольного строительства, отвечающие всем материальным сущностным признакам недвижимых вещей, но права на которые не зарегистрированы в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, не перестают быть недвижимыми вещами. Поэтому юридическое признание вещей в качестве недвижимых предшествует дальнейшей государственной регистрации прав на них. В связи с этим самовольные постройки должны квалифицироваться как особая разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, оборот которых без соответствующей государственной регистрации становится невозможным.

1.2 Понятие самовольной постройки и основные черты ее правового режима

В научной литературе существуют различные точки зрения на определение самовольной постройки.

Р.А. Валеев характеризует самовольную постройку как «создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» Валеев Р. А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. - 2008.- №4..

А. А. Ерофеева пишет, что самовольной постройкой является жилое и нежилое помещение, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное или создаваемое на земельном участке для себя, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное или создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. -2010. -№1.- С. 43-46..

О.В. Гумилевская полагает, что «самовольной постройкой является жилой дом, нежилое здание, технические сооружения, прочие строения, объекты незавершенного строительства или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, закрепленных в соответствующих технических регламентах в предусмотренном законе порядке» Гумилевская О. В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2008. - С. 10..

А.В. Савина определяет самовольную постройку как объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм Савина А. В. Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. - 2008. - № 3.

С 1 сентября 2015 г. действует новая редакция ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, в которой более четко указаны признаки самовольной постройки и серьезно ужесточены условия признания на нее права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016).

Следует отметить, что дискуссии по дифференциации объектов строительства, порождают необходимость исследования возможности признания тех или иных нелегально возведенных объектов недвижимости самовольной постройкой.

В пункте 1 ст. 222 ГК РФ дается перечень объектов строительства (здание, сооружение или другое строение), которые могут быть признаны самовольной постройкой, при наличии установленных условий.

Здание представляет собой «разновидность архитектурно- строительного сооружения, предназначенная для целей пребывания в нем людей».

С точки зрения русского языка здание - это «архитектурное сооружение, постройка, дом».

В литературе здание определяется как система, состоящая из конструкций, несущих, ограждающих или совмещенных, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного рода производственных процессов. На земельном участке здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные.

Основным называется здание, главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению среди других на земельном участке. При этом здания могут быть жилыми, т.е. предназначенными для проживания людей в соответствии с требованиями санитарно-технических норм и правил, предъявляемых для жилых помещений, и нежилыми, т. е. предназначенными для различных целей, кроме целей проживания граждан. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - здание, используемое для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Э.О. Осадченко определяет жилое помещение как «изолированное помещение, которое является индивидуально-определенным недвижимым имуществом, используемым для постоянного проживания граждан и легитимированное надлежащим образом» Осадченко Э. О. Осуществление права частной собственности на жилые помещения: автореф. дне. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2010. - С. 11..

М.Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомирова к жилым помещениям относят жилые дома и их части, квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир) Тихомиров М. Ю., Тихомирова Л. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (постатейный) / под ред. М. 10. Тихомирова. - М., 2007.

Многоквартирный дом в отличие от одноквартирного не является разновидностью жилых помещений, а представляет собой совокупность жилых помещений (квартир) Осадченко Э. О. Осуществление права частной собственности на жилые помещения. - С. 13. Однако, прецеденты признания многоквартирных домов самовольными постройками как единых объектов недвижимости встречаются. Например, Администрация г. Волгограда обратилась в Дзержинский районный суд г. Волгограда с иском о сносе самовольно многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, не отведенном для строительства; для его строительства не получено соответствующего разрешения, а его застройщики не предпринимали мер по его получению. Однако, государственная регистрация перехода прав собственности на отдельные квартиры, к моменту подачи иска

осуществлена. Жильцы подали встречный иск о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии. По указанному гражданскому делу, суд принял решение о сносе самовольно возведенного здания, представляющего собой многоквартирный жилой дом В Волгограде суд принял решение о сносе многоквартирного дома» // Официальный портал Управления государственного строительного надзора URL: http://ugsn.volganet.ru/news/news. Получается, что застройщик оформляет в собственность построенный многоквартирный дом как индивидуальное жилье, продает квартиры и далее не несет ответственности за строение, а граждане в последствии лишаются приобретенного имущества.

Таким образом, вопрос о возможности признания многоквартирного дома самовольной постройкой имеет под собой довольно спорную основу. Думается, поскольку многоквартирный дом в отличие от одноквартирного не является разновидностью жилых помещений, и постройка такого дома как обособленного объекта недвижимости затрагивает не только частные, но и публичные интересы, то признание его самовольной постройкой является ошибочным.

А.Г. Хурцилава определяет нежилые помещения как выделенные части в составе зданий и сооружений используемые с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанные с земельным участком Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2006. - С. 8.. О.Ю. Скворцов предлагает определение по аналогии с понятием жилого помещения, закрепленным в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - С. 129..

П.В. Макеев определяет нежилое помещение как объект недвижимости, изолированный, не предназначенный для целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей Макеев П. В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. - 2009. - № 2.

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение рассматривается как понятие, объединяющее помещение и здание, и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение). Однако в контексте ст. 222 ГК РФ нежилое помещение может быть рассмотрено при наличии признаков самовольной постройки, только в качестве обособленного объекта недвижимости. Изолированная часть нежилого помещения, под регулирование данной статьей не подпадает.

Сооружение же в русском языке определено как «всякая значительная постройка (различного вида и назначения)» Ожегов С. И. Словарь русского языка. - М.: Русский язык, 1990. - С. 568..

По мнению С. Пятина, под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. Сооружения могут иметь как производственно- техническое, так и иное социальное назначение Пятин С. 10. Комментарий к Федеральному закону от 19 мая 1995 года № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (постатейный) // Государство и право. 2014. № 3. С. 34..

Под строением понимается постройка капитального типа, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически единое целое с земельным участком и обособленное от прилегающих построек.

С.И. Ожегов определяет строение как «постройку» Ожегов С. И. Словарь русского языка. - С. 772. Служебные строения (сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т. п.) зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. Служебным (вспомогательным) называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке.

В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным в части осуществления государственного строительного надзора является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. В перечне вспомогательных сооружений (мобильные сборно- разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения) присутствуют как явно временные объекты, так и стационарные. В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может, однако, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения.

Рассматривая различные объекты, которые могут быть признаны современным законодательством самовольными постройками, цивилисты вносят предложения следующего характера.

А.В. Савина предлагает заменить терминологический ряд, используемый в п. 1 ст. 222 ГК РФ на «объекты капитального строительства (здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства) и иное недвижимое имущество» Савина А. В. Правовой режим самовольной постройки: автореф. дис. ... канд. юрид. наук.-М., 2010.-С. 18. 43 Гумилевская О. В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: автореф. дис.... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2008. - С. 10, заимствуя термин из ГК РФ.

О.В. Гумилевская причисляет к самовольным постройкам «жилой дом, нежилое здание, технические сооружения, прочие строения, объекты незавершенного строительства или иное недвижимое имущество» Валеев Р. А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: автореф. дис.... канд. юрид. наук. - Казань, 2007. - С. 15..

Р.А. Валеев относит к самовольной постройке объект незавершенного строительства.

Л.В. Щенникова в свою очередь предлагает внести коррективы и заменить «словосочетания «самовольная постройка» на «незаконно возведенный объект капитального строительства»» Щенникова Л. В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации // Закон. - 2008. -№11.-С. 13..

Анализ судебной практики показывает, что самовольно возведенные объекты строительства могут быть в виде построек (объектов нового строительства), объектов незавершенного строительства (независимо от степени готовности) и реконструированных объектов (объекты, созданные в результате преобразовании приведшие к возникновению качественно нового объекта).

Согласно гражданскому законодательству самовольной постройкой могут быть признаны только здание, сооружение, другое строение. Иные объекты недвижимости, как это предусмотрено в действующей редакции ст. 222 ГК РФ, не могут признаваться самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Правовой режим таких объектов в ГК РФ не определяется.

Проведенный анализ позволяет утверждать, что целесообразно определить самовольную постройку как самовольно возведенный объект строительства, т.е. как более широкую правовую дефиницию. Для определения понятия «самовольно возведенный объект строительства» необходимо установить, какое содержание вкладывается в само понятие «объект строительства».

Нормативное определение объекта строительства можно встретить только в п. 2 Положения по бухгалтерскому учету под объектом строительства понимается «отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета».

В научной литературе объект строительства понимают как: «строительное сооружение или их комплекс, над которым ведутся строительные работы».

С.П. Юшкевич полагает, что существуют две плоскости понимания объекта строительства. С одной стороны, объект строительства - это объект, над которым ведутся строительные работы, а с другой стороны, - это результат строительных работ, который стремится получить заказчик Юшкевич С. П. Договор строительного подряда. - М., 2002. - С. 45.

Некоторые авторы отождествляют объект строительства с объектом незавершенного строительства. На наш взгляд, отождествление родовых и видовых понятий не является правильным.

Итак, самовольно возведенными объектами строительства могут быть признаны нелегальные постройки (объекты нового строительства), объекты незавершенного строительства (независимо от степени готовности) и реконструированные объекты (объекты, созданные в результате преобразований, приведших к возникновению качественно нового объекта).

Для признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой необходимо также наличие следующих признаков: создание его на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Сформировавшаяся судебная практика придерживается мнения, что на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГКРФ О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 22 // Российская газета.-2010.-№ 109..