Для выхода из создавшегося положения необходима концентрация направляемых на развитие отрасли инвестиционных ресурсов, которая необходима в достаточном для модернизации инфраструктуры объеме. Стратегической задачей реформы ЖКХ является создание реальных предпосылок для прихода частных инвесторов в отрасль. Необходимо создать такие институциональные условия, которые позволили бы совместно участвовать государственным и частным организациям в финансировании инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном хозяйстве. Так как ЖКХ характеризуется стабильным спросом и практически гарантированным сбытом продукции и услуг, по своей природе она привлекательна для инвестиций.

Система финансовых отношений между государством и предприятиями ЖКХ должна строиться на неукоснительном соблюдении взаимных обязательств, что будет способствовать сокращению просроченной задолженности в целом в экономике. Следовательно, повышение инвестиционной привлекательности отрасли диктует необходимость реструктуризации накопленной задолженности в ЖКХ, а также ликвидацию задолженности федерального бюджета перед бюджетами муниципальных образований по возмещению убытков от содержания объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Возможность привлечения в жилищно-коммунальное хозяйство частных и государственных инвесторов определяется не только перспективами перехода к системе стопроцентной оплаты предоставленных услуг, но и значительным потенциалом ресурсосбережения. Экономическая привлекательность проектов модернизации ЖКХ состоит в том, что в качестве источника погашения заемных средств, взятых на реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате внедрения ресурсосберегающих технологий.

В соответствии с программами энергосбережения в домах началась установка приборов учета и регулирования потребления ресурсов (воды, тепла, газа), установка автономных систем теплоснабжения.

Проводимая ценовая и тарифная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве определила новый подход к механизму формирования и утверждения цен и тарифов на услуги ЖКХ.

Стимулирование притока инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство предусматривает, прежде всего, пересмотр сложившейся практики расчета тарифов, снижение инвестиционных рисков, разработку гарантий возврата вкладываемых в отрасль государственных и частных средств, усиление финансового контроля и поддержку конкуренции в отрасли.

Перспективными вложениями средств в модернизацию ЖКХ могут быть такие механизмы, как концессия, приватизация или передача в управление бизнесу на продолжительный срок коммунальной инфраструктуры. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в России идет в тесной взаимосвязи с созданием механизмов социальной защиты населения путем предоставления малообеспеченным гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, реформа ЖКХ являясь составной частью преобразований российской экономики, включает в себя как политику коммунальных услуг и оплаты жилья, систему социальных гарантий, так и вопросы повышения эффективности управления и содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В то же время необходимо отметить, что жилищно-коммунальное хозяйство в настоящий период переживает сложный период времени. Вот почему основные стратегические цели и первоочередные меры по совершенствованию системы управления ЖКХ необходимо сегодня рассматривать на комплексной основе, позволяющей обеспечивать реализацию основных направлений антикризисных преобразований; вырабатывать и предлагать производству современные организационно-экономические и социально-психологические механизмы эффективной управленческой деятельности, использовать на всех уровнях рыночные структуры в качестве координирующих инструментов.

2. Анализ системы управления ЖКХ на примере Управления Первомайского административного округа администрации г. Мурманска

2.1 Характеристика ЖКХ г. Мурманска

Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска представляет собой единый комплекс объектов жилищного фонда, внешнего благоустройства и коммунального хозяйства.

Становление и развитие жилищно-коммунального хозяйства г. Мурманска характеризуется как общими чертами, свойственными другим городам России, так и имеет ряд особенностей, характерных для северных городов, основной пик строительного и инфраструктурного роста которых пришелся на 70 - 80 годы двадцатого века.

К жилищного фонду г. Мурманска относятся 2452 дома общей площадью 6913,4 тыс. кв. м. Общее количество квартир составляет 140460.
Муниципальный жилищный фонд на 1.01.2004 составляет 2337 жилых дома общей площадью 6379,9 тыс. кв. м. К ведомственному фонду относится 86 домов. Фонд Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) состоит из 119 домов, из которых 80 обслуживается муниципальными жилищно-эксплутационными предприятиями.

Общее количество проживающих в муниципальном фонде и в фонде ЖСК, обслуживаемым муниципальными жилищно-эксплутационными предприятиями, составляет 328 520 человек. Общая характеристика жилищного фонда города представлена в таблице 2.1.

Особенностью жилищного фонда г. Мурманска является почти полное отсутствие индивидуальных домовладений. Многоквартирные жилые дома оставляют 99% от общего количества жилых зданий. Это связно, прежде всего, с климатическими условиями Крайнего Севера.
Жилищный фонд г. Мурманска состоит из благоустроенных зданий и зданий с частичным благоустройством (ветхий фонд). Степень благоустройства жилищного фонда г. Мурманска представлена на таблице 2.1.

Таблица 2.1. Степень благоустройства жилищного фонда г. Мурманска

Отопление	Водопровод	Канализация	Горячая вода	Ванна (душ)	Газ	Напольные электроплиты
100%	99,4	99,4	96,2	96,2	52,3	47,5

Из-за высокой степени благоустроенности города в жилищно-коммунальном хозяйстве высока роль поставщиков коммунальных услуг.

На сегодняшний момент большинство квартир, 69,7%, находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Приобретение жилья в собственность гражданами осуществляется в основном путем покупки жилья на вторичном рынке, так как темпы жилищного строительства в г. Мурманске резко снизились с 1992 года. Данная тенденция наблюдалась в связи с высвобождением жилья из-за выезда граждан за пределы Мурманской области и отсутствии необходимости в новом строительстве.

На протяжении 90-х годов спрос на жилье удовлетворялся в основном за счет предложения жилья на вторичном рынке. В последние время наблюдается рост цен на жилье, поэтому разрабатываются несколько проектов возобновления строительства объектов незавершенных в 90-е годы.
Распределение квартир по видам собственности в муниципальном фонде и фонде ЖСК, обслуживаемом муниципальными предприятиями (таблица 2.3).

В отличие от многих областных центров России Мурманск является сравнительно молодым городом. Период массового строительства жилья в Мурманске пришелся на 70-е-80-е гг. XX в., поэтому жилищный фонд города является достаточно «молодым».

В основном жилищный фонд состоит из панельных и кирпичных домов с железобетонными перекрытиями, срок службы, которых 100-150 лет. Деревянные и каркасно-засыпные дома, срок службы которых до 30 лет, насчитывают 312 единиц и составляют 2,4% от всей жилой площади г. Мурманска.

Определенную проблему представляют так называемые «сталинские» дома с деревянными перекрытиями. В Мурманске существует несколько домов 30-х-50-х гг. постройки, где в негодность пришли деревянные перекрытия верхних этажей, по причине протечек из-за длительного невыполнения капитального ремонта кровли.

Однако в основном деревянные перекрытия в данном виде домов находятся в нормальном техническом состоянии. Это косвенно подтверждает и высокий спрос на квартиры в домах «сталинской» застройки. Общая возрастная структура жилья представлена в таблице 2.4.

Таким образом, в основном в г. Мурманске преобладают дома с износом до 30%.

Жилищному фонду г. Мурманску свойственны в основном те же проблемы, что и большинству городов России. К ним относятся:

1) Изношенность отдельных конструктивов жилых зданий.

2) Ресурсоемкость жилищного фонда и неэффективность учета в обеспечении жилых зданий коммунальными ресурсами (свет, тепло, вода).

3) Изношенность внутридомовых сетей и инженерного оборудования.

С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, началась кардинальная реформа жилищных отношений. В ее основе лежит положение, что за все в жилом доме отвечает собственник. Хочет он провести ремонт в доме - должен платить. Не хочет содержать уборщицу и менять трубы в подвале - дело хозяйское. Сами владельцы квартир решают, какой перечень и объем работ нужно произвести, и сколько за эти работы заплатить.

Хозяйство жильцам досталось большое. В общедолевое имущество входит, согласно Постановлению РФ №491, лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, технинческие этажи, инжереные коммуникации, кровли, а также тепловые пункты, земельный участок дома, автостоянки, детские площадки, расположенные в границах земельного участка и т.д.

По закону собственники должны выбрать один их трех способов управления домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья или управляющую компанию.

В 514 домах Мурманской области уже созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эта цифра значительно отстает от планов, предусмотренных законодательством. В этих домах жильцы сами решают, когда делать ремонт, что именно ремонтировать, какую нанять фирму для выполнения работ и т.п.

Кроме ТСЖ, есть и другие, альтернативные формы управления домом, например, управляющая компания (УК). Что именно выбрать, решают сами жильцы.

Жильцы 3707 многоквартирных домов по всей Мурманской области решили, что лучше всего поручить управление домом частным управляющим компаниям (УК).

Одна из главных идей реформы ЖКХ - создание конкуренции на рынке коммунальных услуг. Чем больше фирм, тем сильнее конкуренция: каждая из них вынуждена бороться за качество и не задирать цены, чтобы договор на управление вашим домом был заключен именно с ней.

Чем выше этот показатель, тем лучше. Пока этот показатель немного отстает от графика реформы.

Многие мурманчане до сих пор плохо знают о правах и ответственности за содержание своего жилья. А между тем Жилищный кодекс возложил обязанность проведения всех работ и услуг в доме на собственников.

В городе за три года заменили 57 лифтов. Вместо 339 старых бойлеров установили современные теплообменники. Привели в порядок более 60 кровель, отремонтировали около 2 тысяч подъездов. Заасфальтировали 293 тысячи кв. метров покрытия во дворах.

Проблема капитальных ремонтов стала одной из самых тяжелых для муниципальных властей. В 90-х годах государство передало жилой фонд в собственность муниципалитетов, взяв на себя обязательства профинансировать капремонты. Но свои обязательства так и не выполнило. Поэтому сверхглавной задачей для муниципальной власти стал поиск средств на капитальный ремонт.

Во многих городах, таких как Санкт-Петербург, Северодвинск, Белгород, Нижний Новгород, проблема была решена за счет введения принудительной платы за капремонты. Надо отметить, что в Мурманске собственники приватизированных квартир никогда не платили и до сих пор не платят за такие ремонты. Мурманские власти посчитали кощунственным перекладывать эти траты на мурманчан.

В 2006 году администрация Мурманска создала муниципальное предприятие «Агентство «Мурманнедвижимость». Передача объектов муниципальной собственности этому предприятию позволило не только ее сохранить, но и заставить работать в полную силу для мурманчан. Агентство стало неким стабилизационным фондом для горожан.

Главная задача агентства - заработать деньги на благоустройство города. «Мурманнедвижимость» аккумулирует у себя арендные платежи и финансирует проведение капремонтов ремонтов жилых домов. Кроме того «Мурманнедвижимость» участвует и в других социально значимых проектах.

К примеру, помогает закупать дорогую уборочную технику. Благодаря этому мурманские управляющие компании сумели приобрести так называемые пылесосы, стоимостью более 3 миллионов рублей. Такая многофункциональная техника позволяет справиться с проблемой пыли не только на дорогах, но и может быть использована для уборки дворов и дворовых проездов.

Наверное, одна из самых важных возможностей «Мурманнедвижимости» касается строительства социального жилья. Планов тут много. Среди них и выкуп земельных участков, на которых стоят аварийные и ветхие дома. Предполагается, что предприятие будет искать инвесторов, способных начать строительство социального жилья, участвовать в финансировании ремонтов школ и библиотек, детсадов и поликлиник.

Мэрия Мурманска приложила большие усилия, чтобы выполнить требования федерального закона №185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» и получить федеральные средства. В частности создана система субсидирования граждан, по которой оплата услуг ЖКХ перечисляет на персонифицированные счета; проведено акционирование жилищных предприятий и т.д. Сейчас ведется работа над выполнением последнего условия - создание нужного числа ТСЖ.

Мэрия активно помогает создавать ТСЖ, подробно разъясняет, как это можно сделать. Городская власть оказывает не только организационную помощь. Но и готова взять на себя все финансовые затраты, связанные с созданием товариществ. Плюс ко всему, как город гарант соблюдения закона, старается контролировать все процессы, происходящие в товариществах.

На три года для нашего региона зарезервировано федеральным центром 1 млрд. 600 млн. руб. Но и без этого мурманские власти тратят большие средства на благоустройство города. Так, только в 2008 г. на ремонты и другие работы было потрачено около 1 млрд. руб.

Проблема неплатежей за жилищные и коммунальные услуги всегда была актуальной для жилищных предприятий.

На сегодняшний день задолженность населения по оплате жилищно-коммунальных услуг только в Первомайском округе составляет более 454 миллионов рублей. Сумма огромная, это более 20 процентов от всех начислений. У 61 дома накоплено долгов свыше одного миллиона рублей с каждого. «Рекордсмены» проживают в доме 202 на Кольском проспекте, сумма долга - более 3 миллионов рублей. Гордиться таким «достижением» вряд ли стоит.

В первую очередь люди должны понимать, что качество предоставления жилищно-коммунальных услуг в жилищном фонде напрямую зависит от своевременности и полноты их платежей. А проблем в жилых домах округа и без долгов достаточно.

Между тем за счет средств, которые не поступили от населения, можно было бы отремонтировать текущие кровли, межпанельные швы, подъезды, восстановить детские площадки.

Чтобы повысить эффективность единой системы работы с задолженностью населения и юридических лиц по оплате услуг ЖКХ, в управлении округа создана рабочая комиссия с участием специалистов обслуживающих организаций. Им поручено систематически обходить квартиры должников, разъяснять вопросы оформления договоров на поэтапное погашение задолженности с МУП «МРИВЦ» и субсидий.

В 2009 году специалисты этих рабочих групп посетили 8320 квартир должников, из них 467 квартир - повторно. Предприятием МРИВЦ оформлено 3318 претензий на взыскание задолженности на сумму 20 миллионов 500 тысяч рублей. В суд на взыскание задолженности со злостных неплательщиков направлено 4548 исков на общую сумму 77 миллионов рублей.

Помимо ряда объективных причин увеличению дебиторской задолженности способствует неумелая работа управляющих компаний/ТСЖ с неплательщиками. Не секрет, что у большинства управляющих организаций работа с дебиторами осуществляется хаотично, от случая к случаю.

Как правило, она ограничивается вручением письменных предупреждений, вывешиванием списка должников на подъездах, реже - обращением в суд и последующей передачей исполнительного документа в подразделение судебных приставов. Работа с дебиторами должна быть не разовой акцией, а постоянной кропотливой деятельностью.

2.2 Система управления ЖКХ г. Мурманска

административный жилищный коммунальный управление

Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством города Мурманска представлена на рисунке 2.1. В структуру управления ЖКХ города Мурманска входят следующие органы управления:

- Администрация города Мурманска

- Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска

- Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Жилищная сервисная компания».

1) Администрация города Мурманска

Администрация города Мурманска руководствуясь Конституцией Российской Федерации, законами РФ и Мурманской области, отражает и защищает интересы жителей города Мурманска, однако признавая права человека, хранит и неуклонно развивает традиции города Мурманска. Администрация города Мурманска стремится с лучшему устройству городской жизни Мурманска на принципах свободы и демократии, содействует обеспечению законности городских органов.

Управления администрации города Мурманска в округах:

- Управление администрации Ленинского округа города Мурманска: адрес - ул. Г. Североморцев, 33, телефон - 43-33-64

- Управление администрации Октябрьского округа города Мурманска: адрес - ул. Комсомольская, 10, телефон - 45-48-70

- Управление администрации Первомайского округа города Мурманска: адрес - пр. Кольский, 129/1, телефон 53-94-05

Полномочия администрации города:

1. Администрация города осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения, отнесенных к ведению города и реализует отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления федеральными законами и законами Мурманской области.

2. Администрация города:

- разрабатывает проект бюджета города, проекты планов и программ развития города и отчеты об их исполнении, проекты нормативных правовых актов по вопросам местного значения, отнесенных к ведению города;

- обеспечивает исполнение бюджета города, планов и программ развития города;

- в пределах компетенции, установленной законодательством, контролирует деятельность физических и юридических лиц (в области целевого и рационального использования земель города, благоустройства и застройки территории города, охраны окружающей среды, транспортных перевозок населения, предоставления услуг связи, общественного питания, торгового и бытового обслуживания населения города, в иных областях);

- руководит муниципальным здравоохранением, дошкольным, школьным и дополнительным образованием, муниципальными учреждениями культуры, эксплуатацией муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства; другими муниципальными предприятиями и учреждениями;

- в соответствии с федеральными законами обеспечивает первичные меры пожарной безопасности;

- содействует развитию физкультуры и спорта, исторических, национальных и культурных традиций города;

- в соответствии с порядком, установленным Советом депутатов города Мурманска, осуществляет управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города;

- реализует иные полномочия, отнесенные к компетенции местной администрации законодательством, настоящим Уставом, нормативными правовыми актами Совета депутатов города Мурманска.

2) Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска.

Образован постановлением администрации города Мурманска От 14.05.2005 «Об утверждении Положения о комитете по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска».

Цели деятельности комитета:

- повышение качества и снижение издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, содержанию и ремонту объектов городского хозяйства;

- разработка направлений развития жилищно-коммунального и городского хозяйства на основе программ и инвестиционных проектов;

- создание условий для формирования эффективного рынка обслуживания и управления объектами жилищно-коммунального и городского хозяйства.

Задачи комитета:

- разработка текущих и перспективных планов развития жилищно-коммунального хозяйства города, программ модернизации и реформирования жилищно-коммунального и городского хозяйства на основе действующего законодательства в целях реализации государственной программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

- обеспечение единой тарифной и ценовой политики в сфере жилищно-коммунального и городского хозяйства;

- определение направлений кадровой политики, организация обучения и подготовка кадров для управления жилищно-коммунальным комплексом и городским хозяйством;

- привлечение инвестиций для развития и модернизации жилищно-коммунального комплекса и городского хозяйства.

3) Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Жилищная сервисная компания».

Создана в соответствии с постановлением администрации города Мурманска от 14.03.2005 г. №198 «О создании Мурманского муниципального унитарного предприятия «Жилищная сервисная компания».

Предприятие создано для организации процесса предоставления жилищных услуг населению и повышения их качества, улучшения комфортности проживания, поддержания в надлежащем состоянии жилищного фонда и инженерных коммуникаций в соответствии с требованиями государственных стандартов качества предоставления услуг, снижения необоснованных жалоб населения, и экономически обоснованного использования средств населения.

Предприятие осуществляет следующие основные виды деятельности:

- Функции заказчика по всему комплексу работ, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, внутридомовых инженерных систем и оборудования, придомовых территорий с расположенными на них объектами внешнего благоустройства и озеленения, санитарной очистки домовладений, муниципальной и иной формы собственности, переданных в управление по договорам.

- Проведение конкурсов на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг по всему комплексу работ, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, внутридомовых инженерных систем и оборудования, придомовых территорий.

- Осуществление контроля за движением жилищного фонда с ведением учетно-технической документации.

- Создание необходимых условий для проживания населения в жилищном фонде, переданном предприятию в управление.

- Осуществление деятельности, связанной с обеспечением жилищными услугами нанимателей, собственников и арендаторов жилых помещений.

- Подготовку и реализацию инвестиционных программ.

- Подготовку адресной программы по проведению текущих ремонтных работ на подведомственных объектах.

- Приемку выполненных работ и оценка их качества в соответствии с условиями договоров, а также текущий контроль над выполнением работ подрядными организациями.

- Участие в приемке сдаваемых в эксплуатацию жилых домов.

- Рассмотрение жалоб, заявлений и предложений, связанных с невыполнением предприятиями-подрядчиками договорных условий.

Предприятия, обслуживающие объекты городского хозяйства:

1) «Единая дежурно-диспетчерская служба 051». Целью создания «Единой дежурно-диспетчерской службы 051» является организация работ по улучшению качества обслуживания населения в сфере коммунальных услуг, привлечению предприятий и организаций всех форм собственности в сферу коммунальных услуг, обеспечению взаимодействия предприятий, организаций и служб города при устранении аварийных и чрезвычайных ситуаций на объектах ЖКХ и ликвидации их последствий.

2) ММУП «Дорсервис». Предприятие создано в целях решения социальных задач (эксплуатации и ремонта дорог, элементов их внешнего благоустройства, инженерных коммуникаций и других коммунальных объектов в Ленинском округе г. Мурманска, оказание услуг населению и предприятиям всех форм собственности) и действует в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно публикациям в СМИ, состояние жилищно-коммунальной сферы города Мурманска в течение последних 15 лет имеет устойчивую тенденцию к ухудшению, основной причиной которой является отсутствие достаточного финансирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Расходная часть бюджета города Мурманска на 2006 года составляет 5173,4 млн. руб., в расчете на одного жителя это составляет 17 тыс. руб. в год. В общей сумме расходов бюджета расходы на жилищно-коммунальное хозяйство (без учета социальной политики) составляют 11% или 589,4 млн. руб., в расчете на одного жителя это - 2 тыс. руб. в год. Для сравнения расходы на образование - 4 тыс. руб.

2.3 Управляющие организации в Первомайском административном округе

Первомайский округ - южный, самый большой по площади и численности населения в Мурманске. Население района по состоянию на 2009 год составляло 123 921 человек.

Перечень управляющих организаций осуществляющих деятельность в городе Мурманске в Первомайском округе:

1. ОАО «Мурманская управляющая жилищно-сервисная компания»

На обслуживании 756 жилых дома в Первомайском административном округе, в том числе

- выбран способ управления непосредственно собственниками помещений - 435 домов

- по договору с КРГХ - 240 домов

- ТСЖ по договору с УК - 81 дом

2. ЗАО «Управляющая компания «Мурманремстрой»

На обслуживании 63 жилых дома, в том числе: 54 жилых дома в Первомайском административном округе, 9 жилых домов в Октябрьском административном округе, в том числе:

- выбран способ управления непосредственно собственниками помещений - 51 дом

- по конкурсу выбора управляющих организаций - 3 дома

- по договору с КРГХ - 9 домов

3. ЗАО «Север-Вод»

На обслуживании 9 жилых домов (пр. Кольский 128, 114/1, пр. Ледокольный 3,5,9, ул. Беринга 14,20,24,28)

- по конкурсу выбора управляющих организаций - 9 домов.

В течение 2008 года в Мурманской области прошли выборы способа управления домами. С марта 2005 года, когда был принят Жилищный кодекс, только в некоторых домах жильцы, проявив инициативу, создали товарищества собственников жилья и выбрали небольшие обслуживающие компании. Большинство собственников домов не ощутили своего нового статуса и обслуживались прежними муниципальными трестами.

Переломным стал 2008 год. Администрации городов инициировали проведение голосования в домах. Только в анкетах на выбор были предложены ТСЖ, непосредственное управление жильцов и какая-то одна частная управляющая компания. В итоге получилось, что в большинстве муниципалитетов жилой фонд оказался под одной или несколькими управленцами.

В Мурманске в каждом административном округе управлять домами стали три большие компании: «Севжилсервис» (Ленинский округ), «Жилцентр» (Октябрьский округ) и «Жилищно-сервисная компания» (Первомайский округ). Кроме них, несколько домов обслуживают такие фирмы, как «Жанр», «Аракс», «Жилспецстрой» и др.

На рис. 2.2 представлена диаграмма, характеризующая способы управления, выбранные в Первомайском округе.

Рис. 2.2. Способы управления ЖКХ в Первомайском округе

Предприниматели должны были принести в ЖКХ конкуренцию, повысить качество услуг. Правда, пока жильцы не ощутили преимуществ. Грязные, неотремонтированные подъезды и кучи мусора во дворах остаются явлениями сегодняшнего дня.

В последнее время количество жалоб от населения только растет. И жалуются в основном на крупные фирмы. С одной стороны, это свидетельство роста самосознания жильцов. С другой - в грязи жить никому не хочется, да еще и платить непонятно за что деньги.

Жильцы, недовольные работой управляющих компаний, обращаются в Государственную жилищную инспекцию, прокуратуру и суды. Но кардинально повысить качество услуг в ЖКХ можно, только создав условия для эффективной работы. Новый глава Мурманска Сергей Субботин говорил, что в ЖКХ надо развивать конкуренцию, создавать равные условия для малого и среднего бизнеса, а не только для крупных фирм. Тем более что малый бизнес в отдельных случаях более ответственно подходит к работе.

ЖКХ долгое время было отраслью, которую реформы обходили стороной. Сейчас в эту сферу пришли новые отношения. Но многое здесь зависит от желания и умения местных властей создать прозрачный и доступный для всех фирм рынок.

Направления деятельности по управлению ЖКХ Управления Первомайского административного округа:

1) Работа с обращениями граждан

Для оперативного решения вопросов по обращениям граждан руководителями управления ежемесячно проводятся выездные приемы граждан в жилищных участках предприятий, обслуживающих жилой фонд, и в микрорайонах с наиболее высоким процентом износа жилищного фонда: «Жилстрой», «Дровяное», «Абрам - Мыс».

2) Благоустройство

В соответствии с адресной программой ремонта объектов внешнего благоустройства и инженерной инфраструктуры на территории округа в 2008 г. выполнены:

- отремонтирован 141 подъезд, готовятся к сдаче еще 210 (2007 - 167);

- отремонтировано 6 квартир ветеранов ВОВ и тружеников тыла (132444 руб.);

- по муниципальной целевой программе «Дополнительные меры по социальной поддержке отдельных категорий граждан» (категория «дети-сироты») выполнен ремонт квартир (124629 руб.);

- заасфальтировано с установкой бортового камня - 44585,3 кв. м (2007 -218431,1 кв. м); местных проездов и дворовых территорий - 49803 кв. м (2007 - 31885,1 мІ).

В ходе месячника по санитарной очистке освобождено от мусора 3238092 мІ территории.

Отделом территориального развития за отчетный период согласовано 237 разрешений на производство земляных работ и аварийных разрытий. По истечению сроков выполнения аварийных работ восстановлено благоустройство на 106 объектах. В ходе месячника по озеленению территорий г. Мурманска в округе высажено 587 деревьев лиственных пород, 75 кустарников и завезено 115 куб. м. плодородного грунта. На территории Первомайского округа активно ведется строительство жилых домов коттеджного типа, образованы две новые улицы - «Огни Мурманска» и «Южная». Продолжается коттеджная застройка в районе проезда Ледокольного и микрорайона Абрам-Мыс. По просьбе жителей микрорайона Абрам-Мыс обустроен родник, урегулирован вопрос автобусного движения. Силами МУП «МАДЭП» установлен остановочный модуль на берегу залива для пассажиров рейсового катера, следующего в Мурманск.

3) Работа по снижению задолженности населения за ЖКУ

В адрес неплательщиков управлением округа совместно с управляющими компаниями направлено 1878 предупреждений о срочном погашении задолженности.

В адрес неплательщиков за ЖКУ направлено 2319 предупреждений о срочном погашении задолженности. В отдел судебных приставов направлена информация о месте работы задолжников по 273 исполнительным листам, в адрес МУП «МРИВЦ» направлены письма о подаче исковых заявлений в отношении 188 неплательщиков. Сумма задолженности на 01.11.2008 г. увеличилась на 9,6% (01.01.2008 г. - 340420,5 тыс. руб., 01.11.08 г. - 373272,4 тыс. руб., увеличение на 32851,9 тыс. руб.).

С собственниками жилых помещений постоянно ведется работа по выбору способа управления многоквартирными домами. 323 жилых дома (43%) выбрали управляющую компанию. ТСЖ Создаются при активном участии администрации, как собственника жилых и нежилых (муниципальная собственность) помещений в многоквартирных домах.

Огромные текущие расходы на ЖКХ и необходимость капитальных вложений нацеливают на формирование системы многовариантности источников их финансирования.

Для формирования системы многовариантного развития городской инфраструктуры в органе местного самоуправления должен быть разработан комплекс мер, способствующий притоку финансовых ресурсов.

Этот комплекс основан на маркетинговых инструментах. Полученные средства направляются на внедрение ресурсоберегающих технологий, автоматизацию, механизацию, страхование и другие мероприятия, дающие в будущем сокращение текущих расходов в жилищно-коммунальной сфере.

Основным направлением стратегии глобальной экономии применительно к жилищным организациям является связанная диверсификация деятельности жилищно-коммунальных предприятий. Широкий, но гармоничный номенклатурный ряд оказываемых услуг приведет к появлению новых источников финансирования предприятий ЖКХ при сохранении профиля их деятельности и более полном удовлетворении потребностей населения.

Таким образом, в структуру управления ЖКХ города Мурманска входят следующие органы управления:

- Администрация города Мурманска

- Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска

- Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Жилищная сервисная компания».

Перечень управляющих организаций осуществляющих деятельность в городе Мурманске в Первомайском округе:

1. ОАО «Мурманская управляющая жилищно-сервисная компания»

2. ЗАО «Управляющая компания «Мурманремстрой»

3. ЗАО «Север-Вод».

В качестве способов управления по Первомайскому округу лидирует ОАО «Мурманская управляющая жилищно-сервисная компания». С появлением конкурентов на рынке управления ЖКХ предполагалось повышение качества услуг. Однако в последнее время количество жалоб от населения только растет и жалуются в основном на крупные фирмы.

В деятельность Управление Первомайского административного округа по управлению ЖКХ входит: работа с обращениями граждан, благоустройство территории, работа по снижению задолженности населения за ЖКУ.

В качестве основных проблем следует выделить: проблему капитальных ремонтов, проблему неплатежей за жилищные и коммунальные услуги.

3. Разработка мероприятий по совершенствованию системы управления ЖКХ на примере г. Мурманска

3.1 Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального хозяйства и условий для привлечения инвестиций

Одним из направлений развития жилищно-коммунального хозяйства является развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

Развитие конкурентной среды позволяет определить рыночные основы работы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечивать оптимальное соотношение между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг. В качестве основных задач для дальнейшей реализации указанного направления можно обозначить следующее:

Проведение конкурсов на управление жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры во всех районах города Челябинска, оказание содействия в создании и деятельности товариществ собственников жилья; установление четких и ясных критериев отбора управляющих организаций при проведении конкурса. Основными критериями выбора победителя должны быть:

- опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищно-коммунальной сфере;

- заявленная стоимость выполнения работ;

- предложенный бизнес-план осуществления деятельности по управлению имуществом;

- предложенный собственникам и нанимателям жилых помещений договор на управление с указанием конкретного перечня жилищных и коммунальных услуг.

С целью повышения эффективности организации и проведения конкурсов по управлению и обслуживанию жилищным фондом и муниципальными объектами инженерной инфраструктуры необходимо осуществлять мониторинг результатов проведенных конкурсов. Одними из показателей, на основе которых осуществляется мониторинг, могут быть:

- количество проведенных конкурсов;

- перечень и объемы работ, выставлявшихся на конкурс;

- стартовая цена конкурса и цена его победителя;

- количество и организационно-правовая форма организаций, участвовавших в конкурсе;

- заключен ли договор по итогам конкурса, срок, на который он заключен, и другие показатели.

Собственник жилищного фонда и объектов инфраструктуры при создании или выборе организации, которая будет заниматься управлением его имущества, должен руководствоваться следующим:

- управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей в части предоставления им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;

- управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными и коммунальными услугами.

Ключевой предпосылкой развития конкурентных отношений является обеспечение финансовой стабильности в жилищно-коммунальной отрасли. Реализация данного направления осуществляется через формирование партнерских отношений субъектов жилищно-коммунального хозяйства.

Такая договорная конструкция позволит привлечь в коммунальный сектор крайне необходимые частные инвестиции, даст возможность формализовать и минимизировать инвестиционные риски, повысит эффективность управления предприятиями, снизит непроизводственные издержки и, в конечном итоге, оптимизирует цены на жилищно-коммунальные услуги.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренции в сфере управления за получение заказа от собственников и конкуренции подрядных организаций за получение заказа от управляющей компании.

Оптимальная схема управления имуществом жилищно-коммунального сектора города будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

- собственников - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

- управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

- подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

Реализуя основные целевые установки собственников по поводу содержания имущества, управляющая организация осуществляет долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального конкурентного управления является одним из ключевых показателей преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Развитие профессионального бизнеса по управлению имуществом ЖКХ должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные.

Управляющая организация в случае заключения достаточно длительного договора и при обеспечении стабильных условий финансирования будет заинтересована в рациональном использовании средств, осуществлении ресурсосберегающих мероприятий.

В целях повышения эффективности работы организаций жилищно-коммунального хозяйства, качественного улучшения деятельности по управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры, необходимо продолжение обеспечения доступа в сферу предоставления жилищно-коммунальных услуг наравне с муниципальными унитарными жилищно-эксплуатационными предприятиями акционерных обществ либо хозяйствующих субъектов иных организационно-правовых форм.

Вне рыночных отношений деятельность муниципальных унитарных предприятий в сфере ЖКХ целесообразна для обеспечения необходимых гарантий надлежащего функционирования систем жизнеобеспечения жилищно-коммунального комплекса. При этом объекты коммунальной инфраструктуры города необходимо сохранить в муниципальной собственности, единым балансодержателем сетей должен быть город.

Сложность формирования конкуренции на данном секторе компенсируется конкуренцией за рынок на основе концессионных соглашений, которые реализуются путем заключения договоров на право осуществления различного рода хозяйственной деятельности с передачей объектов муниципальной инженерной инфраструктуры в управление частной компании.

Для создания равных условий хозяйствования необходимо определить и утвердить единые критерии отбора организаций, претендующих на управление муниципальным имуществом, а также жилищным фондом частной формы собственности, в случае, если его собственники до указанного срока не определятся со способом управления принадлежащим им общим имуществом в многоквартирном доме.

Население на первоначальном этапе выбора управляющей организации должно получить достаточно полную информацию для принятия оптимального решения.

При выборе способа управления у собственников помещений в многоквартирном доме должна быть возможность выбора из нескольких управляющих организаций. Для формирования результативной конкурентной среды на рынке управления количество управляющих организаций должно быть не менее трех.

Роль органов городского самоуправления должна сводиться к обеспечению равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм; к контролю за качеством управления муниципальной доли в общедолевой собственности и выделению бюджетных средств на содержание данной доли в части компенсации затрат на капитальные ремонты; к контролю деятельности управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК, а также в содействии повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

В этих целях необходимо разработать и утвердить:

- порядок, условия контроля и единые критерии оценки деятельности организаций, функционирующих в сфере ЖКХ;

- общегородские стандарты качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- типовые формы договоров на управление муниципальным имуществом и рекомендуемые - на управление имуществом собственников жилья.

Для достижения указанного выше, с точки зрения изменения ситуации в жилищно-коммунальном секторе, необходимо использовать главный ресурс - это определение правил взаимоотношений и оптимальной пропорции между властью и бизнесом в данной сфере, а также создание мотивации того, чтобы эта сфера была привлекательной для бизнеса.

Существующая система управления жилищно-коммунальным хозяйством имеет несколько серьезных проблем, существенно затрудняющих привлечение инвестиций в данную отрасль.

К этим проблемам относятся, прежде всего, нахождение части имущества ЖКХ в хозяйственном ведении коммунальных муниципальных унитарных предприятий и соответственно проблема взаимоотношения коммунальных предприятий с собственником их имущества. Сложившаяся система управления унитарными муниципальными жилищно-эксплуатационными предприятиями неэффективна и требует кардинального реформирования.

При привлечении к управлению и эксплуатации муниципального имущества хозяйствующих субъектов частной формы собственности существуют следующие основные группы рисков взаимодействия их с муниципальной властью и привлечения частных инвестиций в объекты коммунальной инженерной инфраструктуры:

- риски, связанные с системой взаимоотношений между предприятиями ЖКХ и Администрацией города;

- риски, связанные с построением системы взаимоотношений между предприятиями ЖКХ и потребителями их услуг.

- риски, связанные с отказом частного предприятия от выполнения взятых на себя обязательств;

- риски, связанные с системой регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в случае, если внешние условия, влияющие на уровень установленных тарифов, потребуют резкого их увеличения для сохранения рентабельности проекта на оговоренном уровне.

Рассматривая обозначенные риски, необходимо отметить, что одним из главных является риск досрочного расторжения договора одной из сторон.

Основанием для досрочного расторжения договоров между частным оператором и муниципалитетом является нарушение сторонами своих обязательств и процедуру такого расторжения необходимо детально оговорить при заключении договора.

Все вышеуказанные риски должны быть детально описаны в заключаемых договорах с тем, чтобы избежать неблагоприятных последствий их возникновения в процессе реализации договоров.

Возможность привлечения в жилищно-коммунальный комплекс долгосрочных инвестиционных ресурсов определяется в значительной степени тем огромным потенциалом ресурсосбережения, которым обладает сегодня жилищно-коммунальный комплекс.

Экономическая привлекательность ресурсосберегающих проектов состоит в том, что в качестве источника погашения заемных средств, взятых на реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате сокращения себестоимости предоставления и потребления коммунальных услуг. Модернизация коммунальной инфраструктуры должна привести к существенному сокращению себестоимости коммунальных услуг, а модернизация жилищного фонда - к сокращению потребления энергетических и материальных ресурсов и, следовательно, к получению экономического эффекта от инвестиций.

Для предоставления дополнительных гарантий управляющим организациям, приходящим на рынок предоставления жилищно-коммунальных услуг, необходимым условием формирования тарифов на эти услуги должно стать наличие в них инвестиционной составляющей.

3.2 Автоматизации расчетов и платежей в сфере ЖКХ

Проблемы, существующие в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством, в частности нерациональное управление финансовыми потоками, отчасти можно решить с помощью автоматизации расчетов и платежей в сфере ЖКХ.

Комплексно решать задачи расчета экономически обоснованных тарифов позволяют современные программные средства. Они существенно меняют характер труда работников, значительно увеличивают производительность труда, избавляют от выполнения рутинных операций, делают работу персонала более привлекательной с точки зрения повышения их квалификации.

Компьютеризация учета - это существенная помощь в работе специалиста. С внедрением новых технологий появляется все более новые и эффективные способы получения, преобразования и хранения информации. Более того, появляется возможность эффективного контроля за движением всего имущества и обязательств предприятия.

Повысить оперативность и эффективность работы с неплательщиками может помочь специальное программное обеспечение.

Главное, что достигается при внедрении комплексной информационной системы - это согласованность работы всех специалистов и повышение гибкости, оперативности, точности их действий.

Переход к автоматизированной системе жилищно-коммунальных расчетов и платежей имеет много преимуществ для организации взаимоотношений на уровне «городские власти - частные плательщики», таких как экономия времени, высвобождение кадровых ресурсов и перераспределение их занятости с позиции повышения эффективности.

Программы для сферы ЖКХ могут быть полезны для потребителей и поставщиков ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг), а также других сервисов. Программы позволяют систематизировать информацию о плательщиках (например, о составе семьи, категории льгот и др.), о поступлении платежей, о расчетах за оказанные услуги, автоматизировать процессы начисления, сбора, обработки и перечисления платы за ЖКУ, с учетом льгот и субсидий.

Уровень используемых технических средств, применяемых на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства, и принципы организации информационной работы пока не позволяют провести реформирование отрасли в короткие сроки и безболезненно для потребителей.

Сейчас некоторые организации, занимающиеся программированием, предпринимают попытки создать информационные системы для ограниченного контингента пользователей жилищно-коммунальных предприятий, но они еще не в состоянии охватить всю отрасль в целом.

Поэтому в современных условиях только внедрение комплексной маркетинговой информационной системы может помочь руководству предприятия не только получать своевременную и достоверную информацию о состоянии дел на любом сегменте рынка, в любой структуре предприятия, но и прогнозировать эффективность принимаемых управленческих решений с учетом интересов потребителей.

Однако уже разработанные маркетинговые информационные системы не учитывают важную специфическую особенность рынка жилищно-коммунальных услуг: налицо все формальные признаки рынка - товар, цена, спрос и предложение, покупатели и продавцы, а рынка как такового нет, поскольку нет движения цен, направляемого интересами субъектов рынка. Закон спроса и предложения здесь уступает место экономическим интересам производителей, которые диктуют свои условия потребителям услуг.

Кроме того, существующие маркетинговые информационные системы ориентированы на большой территориальный охват конкурентов и рынка сбыта продукции, а жилищно-коммунальное хозяйство одного города не зависит от жилищно-коммунального хозяйства другого.

Отрицательная черта предлагаемых сейчас маркетинговых информационных систем - это необходимость осуществлять постоянные дополнительные финансовые вложения, для того чтобы обеспечить обзорные исследования региональных товарных рынков. Поэтому, естественно, необходимо разработать такую маркетинговую информационную систему жилищно-коммунального хозяйства, которая бы учитывала все специфические особенности ЖКХ и эффективно функционировала бы в данных условиях на локальной территории города, области.

Основными особенностями маркетинговой информационной системы жилищно-коммунального хозяйства города являются:

Построение индивидуальных геоинформационных систем для каждого предприятия ЖКХ конкретного города в реальном времени, т.е. нанесение на карту конкретного города зданий и сооружений, транспортных магистралей, инженерных коммуникаций; сбор информации о местах аварий, составление их характеристик, фиксация частоты и определение всех технических параметров объектов.

Проведение анализа объемов производства, ресурсного потребления и финансово-экономических показателей каждого предприятия жилищно-коммунального хозяйства и отрасли в целом в сравнении и в динамике.

Анализ локальных конкурентов (только на территории конкретного города).

Проведение маркетинговых исследований для учета интересов потребителей в работе ЖКХ и повышения собираемости платежей за жилищно-коммунальные услуги. Именно учет интересов потребителей в данной сфере экономики поможет жилищно-коммунальному хозяйству выйти из экономического кризиса.

Маркетинговая информационная система должна выступать в роли координатора деятельности всех муниципальных предприятий.

Таким образом, построение маркетинговой информационной системы на сегодняшний день является актуальной проблемой, так как необходимо сократить статьи расходов на нужды жилищно-коммунального хозяйства из бюджетов всех уровней и тем самым снизить стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения.

Поэтому именно маркетинговый подход к управлению предприятиями ЖКХ путем внедрения современных информационных технологий позволит повысить эффективность планирования затрат и, следовательно, качество жилищно-коммунальных услуг.

Однако на данном этапе реформирования нельзя отказываться от финансирования отрасли из государственного бюджета, только эти ассигнования должны быть обоснованными и адресными.

3.3 Мероприятия по решению проблемы неплатежей

Проблема неплатежей за жилищные и коммунальные услуги всегда была очень важной для предприятий ЖКХ. Изменение системы их финансирования, сопровождающееся повышением ставок и тарифов на ЖКУ населению и снижением уровня бюджетных дотаций, повышает заинтересованность предприятий в своевременном поступлении платежей.

До недавнего времени экономическая заинтересованность предприятий ЖКХ практически отсутствовала, а, значит, и повышение сбора платежей населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), и использование различных мер взыскания по отношению к гражданам, несвоевременно оплачивающим эти услуги, не имели решающего значения. При низких ставках и тарифах на ЖКУ финансовое положение предприятий ЖКХ главным образом зависело от дотаций из бюджета, а не от платежей населения (хотя учет велся достаточно обстоятельно).