Сочетание многообразия собственников и многообразия форм управления скорее сделает жилищный сектор страны устойчивым и доступным.

Все преимущества и минусы создания и функционирования такой формы самоорганизации жильцов как товарищество собственников жилья наглядно представлены на рисунке 1.

4

Рисунок 1 - Преимущества и недостатки создания и функционирования товариществ собственников жилья

Кроме товариществ собственников жилья, существуют и другие формы самоорганизации граждан на территориях: ЖСК - жилищно-строительные кооперативы; КТОС - комитеты территориального общественного самоуправления. Общие сравнительные характеристики каждой из форм представлены в таблице 1.

Таблица 1 Характерные признаки субъектов территориального общественного самоуправления

	ТСЖ	ЖСК	КТОС
1	2	3	4
1. Цель создания	Управление многоквартирным домом	Удовлетворение потребности граждан в жилье; управление многоквартирным домом	Самостоятельное осуществление гражданами собственных инициатив по вопросам местного значения
2. Статус	Некоммерческая организация, основанная на членстве	Некоммерческая организация в форме потребительского кооператива	Особая форма некоммерческой организации
3. Орган управления	- Общее собрание членов; - правление; - председатель товарищества	- Общее собрание членов (конференция); - правление; - председатель правления	- Конференция (собрание делегатов)
4. Орган контроля	- Ревизионная комиссия (ревизор)	- Ревизионная комиссия (ревизор)	- Ревизионная комиссия
5. Средства и имущество	- Обязательные платежи, взносы членов; - доходы от уставной предпринимательской деятельности; - субсидии на обеспечение эксплуатации, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление коммунальных услуг и пр.; - прочие поступления	- Обязательные платежи, взносы членов; - доходы от уставной предпринимательской деятельности; - субсидии на обеспечение эксплуатации, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление коммунальных услуг и пр.; - прочие поступления	- Пожертвования, благотворительность; - доходы от уставной предпринимательской деятельности; - средства местного бюджета

Опыт обслуживания товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и комитетов территориального общественного самоуправления показывает неоспоримые преимущества этих организационных форм перед старой системой жилищно-коммунального хозяйства: собираемость финансовых средств за оказываемые жилищно-коммунальные услуги гораздо выше, чем в жилье, обслуживаемым муниципальными предприятиями; оплата энергоснабжающим и обслуживающим организациям осуществляется вовремя и в полном объеме; жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья одними из первых начали устанавливать счетчики учета расхода воды и тепла; как правило, убытки по содержанию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья (без учета средств на капитальный ремонт) в 1,5-3 раза меньше, чем убытки по содержанию жилого фонда, находящегося в управлении муниципального предприятия. Это происходит в связи с адресным использованием финансовых средств; ревизионные комиссии ежегодно проверяют финансовую деятельность жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и доводят ее результаты до сведения собственников жилых помещений; создание товариществ собственников жилья обеспечивает население дополнительными рабочими местами непосредственно на данной территории; обслуживающий персонал жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья регулярно и в срок получает зарплату; вовремя и в полном объеме отчисляются налоги.

2. Исследование жилищной политики Администрации Промышленного района г. Оренбурга

2.1 Характеристика товариществ собственников жилья на примере ТСЖ «Наш дом», ТСЖ «Урал», ТСЖ «Малая земля», ТСЖ «Счастье», ТСЖ «Сырейка»

Товарищества собственников жилья - это наиболее обработанная законодательством форма управления. У товарищества собственников жилья четкие и прозрачные рамки деятельности. Решение о создании товарищества собственников жилья должно принять большинство собственников жилья (более 50% голосов). Из числа своих же жителей они избирают правление, а из них - председателя. Если товарищество собственников жилья решит сам управлять домом, надо принять на работу электрика, дворника, слесаря, других специалистов. Можно поручить это управляющему компанией или же разделить полномочия. Часть работы будет делать председатель (собирать деньги с жильцов, вести переговоры с должниками, заключать договоры с подрядчиками по проведению ремонта). А управляющей компании можно поручать что-то конкретное: подготовить дом к отопительному сезону, обслуживать внутридомовые сети и т.д. Эта форма считается самой грамотной, потому что высший орган товарищества собственников жилья - общее собрание, то есть не администрация города или района. Все недовольства по обслуживанию подаются на имя председателя правления. Заявления рассматриваются на правлении, и оно решает, заменить ли, к примеру, кому-то батарею бесплатно или за деньги.

Другой плюс этой формы управления в том, что председатель правления подвластен ревизионной комиссии, которая также избирается из числа жителей. Желательно, конечно, чтобы они имели какое-то экономическое или бухгалтерское образование, потому как им надлежит проверять финансовые документы. По результатам ревизии созывается общее собрание, председатель отчитывается о проделанной работе, если есть управляющий, то может отчитываться он.

На собрании также принимается решение, что нужно сделать на следующий год, сколько это будет стоить. Если жильцам не нравится правление или председатель можно провести перевыборы. Вообще, срок правления - два года.

Минусы этого способа управления в том, что сам председатель и члены правления - неосвобожденные лица, каждый из них где-то работает.

Нужно быть идеальным организатором, чтобы товарищество нормально функционировало и было обеспечено всеми необходимыми коммунальными услугами, соблюдалась безопасность проживания в доме, своевременно собирались платежи. Заключить договоры, проверить выполненные работы- это все председатель должен делать в свободное время. Проблема в том и заключается, что если в правление избрали неактивных и неграмотных, да еще и жители безинициативны, то дела в таком товариществе собственников жилья на лад не пойдут.

Другой нюанс. При создании товарищества собственников жилья образуются большие накладные расходы. Из собираемых с жителей платежей почти 25% уходит на содержание председателя, управляющего, бухгалтера и т.д. Но если хозяева квартир хотят жить хорошо и готовы за это платить, то при нормальной организации у них все будет хорошо.

Предпочтительнее создавать товарищество собственников жилья сразу на базе двух-трех домов, имеющих общий земельный участок или инженерные сети, пригласить управляющую компанию, так как у них значительно меньше накладных расходов (до 13%). Плюс так же в том, что председатель товарищества собственников жилья, управляя небольшим количеством домов, прекрасно знает, где есть проблема и как ей быстро устранить.

В товариществе собственников жилья «Наш дом» всего шесть домов. Самый первый дом был построен в 1989 г., а последний - в 2006 г. Дома в товариществе собственников жилья «Наш дом» разные: 9-10 этажные; стены кирпичные, кирпично-панельные. За своими домами они ведут систематическое наблюдение и проводят капитальные ремонты.

Товарищество собственников жилья «Сырейка» содержит под присмотром 9 домов. Самый первый дом появился в 1981 г., а последний в 1995 г. Дома разные: 9-10 этажные, количество подъездов от 2 до 6. По мере необходимости в домах проводятся ремонтные работы. Для удобства жителей разработаны удобные тротуарные дорожки, детские площадки, посажены цветы.

В товариществе собственников жилья «Счастье» всего два дома. Дома 5-этажные, 1997 г. и 1979 гг. Здесь также проводятся ремонтные работы не только в домах, но и во дворах. В каждом дворе стоят урны, расположены удобные скамьи для пенсионеров, проложен асфальт.

Товарищество собственников жилья «Удел» имеет под наблюдением 22 дома, построенных в период с 1953 г. по 1999 г. Этажность домов колеблется от пяти до девяти этажей, количество подъездов - от двух до шести. Все дома находятся в приличном состоянии, за последние годы был проведен ремонт подъездов практически во всех домах, существуют детские площадки.

Товарищество собственников жилья «Малая земля» один из самых крупных товариществ собственников жилья из анализируемых нами - в его составе находится 30 домов (с 1982 г. по 2006 г.) пяти-, девяти-, десятиэтажных с количеством подъездов от двух до десяти. Данное товарищество отличается от всех остальных качеством проводимых ремонтов не только подъездов, но и крыш, повсеместно установлены железные двери с домофонами, во дворах везде проведено освещение, около каждого подъезда стоят урны и скамьи. Детские площадки во дворах данного товарищества собственников жилья отличаются изяществом и разнообразием детских развлекательных комплексов. Это лучшее товарищество собственников жилья в Промышленном районе, в перспективе его планируется расширить на несколько домов.

2.2 Жилищная политика и её реализация в г. Оренбурге

Жилищная политика является взаимосвязанной и согласованной по своим основным направлениям, исходя из установленных целей. В целом была сформирована основная законодательная и нормативная база реализации новой жилищной политики. Трудно назвать регион, где бы не была разработана своя программа жилищной политики или более узкая программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

По направлению реформирования прав собственности жилищная политика состояла из следующих компонентов: передача государственного жилищного фонда, находившегося в ведении местных Советов, в собственность муниципалитетов, передача ведомственного жилищного фонда предприятий в собственность муниципалитетов; бесплатная приватизация жилья с целью скорейшего формирования условий для создания рынка жилья; передача собственникам квартир прав собственности на здания в целом и на прилегающий земельный участок.

Успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низким доходом. В настоящее время 7,3% с наименьшими доходами получают такие субсидии. Эти цифры говорят о существенных возможностях в повышении уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением.

Удалось снизить масштабы бюджетного дотирования отрасли. Доля дотаций жилищно-коммунального хозяйства в расходах командированных бюджетов субъектов РФ составила в 2005 г. 17,2% против 26,2% в 2006 г.

Кардинальные изменения произошли в сфере финансирования строительства жилья: бюджетные источники перестали играть существенную роль. Доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60%.

Почти сорок три процента строительства жилья формируется за счет средств индивидуальных застройщиков, в значительной мере привлекаются средства частных инвесторов (в том числе населения) на строительство многоэтажных домов.

Таким образом, тенденция улучшения уровня и качества обеспеченности жильем при снижении уровня государственных и муниципальных инвестиций в жилищный сектор. Основной причиной этого при мобилизации ресурсов населения для решения своих жилищных проблем, что находит свое подтверждение в изменении структуры источников финансирования жилищного строительства. Сегодня семьи, имеющие возможность самостоятельно решать свою жилищную проблему, скорее всего, не имеют стимула регистрироваться в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку время ожидания в очереди составляет неприемлемо долгий строк.

Таким образом, во всех слоях общества есть или могут образоваться активные сторонники предлагаемых преобразований в жилищной сфере. Произойдет ли это на самом деле, будет во многом зависеть от того, как конкретно реализуется на практике намеченная жилищная политика.

2.3 Тарифная политика в сфере жилищно-коммунальных служб в г. Оренбурге

Принятие Федеральных законов от 30.12.04 № 210-ФЗ и от 26.12.05 № 184-ФЗ впервые наделило полномочиями по прямому или косвенному (установление предельных индексов) регулированию тарифов на товары (услуги) организаций коммунального комплекса федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ. Таким образом, начата синхронизация процессов государственного регулирования тарифов и бюджетного процесса на федеральном уровне, уровне субъектов РФ и муниципальном уровне [4, с. 22].

Принятие указанных федеральных законов - начало создания трехуровневой системы тарифного регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Во исполнение указанных Федеральных законов приказом ФСТ России от 29.12.05 № 853 -э/4 установлены: предельные индексы возможного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; предельные индексы изменения размера платы граждан за жилые помещения; предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги по субъектам РФ [4, с. 23].

ФСТ России проведен комплекс мониторингов (см. Табл. 2) решений уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятых после вступления в силу приказа № 853-э/4 [20, с. 14].

Таблица 2 Комплекс мониторингов

Услуги	Количество регионов	Количество организаций	Необходимая валовая выручка 2006 г., млрд. руб.
Теплоснабжение	74	7297	291
Водоснабжение	63	3580	75
Водоотведение	63	2522	56
ТБО	63	721	3

Закончен мониторинг тарифов (см. Табл. 3) на товары и услуги организаций коммунального комплекса, утвержденных органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления на 2006 и 2007 гг. [20, с. 15].

В единую информационную базу внесены данные по 74 субъектам РФ.

Таблица 3 Мониторинг тарифов

Услуги	Рост среднего тарифа по организации	Рост тарифа для населения
Электроснабжение	7,5	17
Теплоснабжение	27	18
Водоснабжение	41	28	21
Водоотведение	13	11
Газоснабжение	11	15
ТБО	23	8

В Оренбурге тарифы определяет Городской Совет. Решением Совета от 26.12.2006 г. № 178 установлен с 01.01.2007 г. размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (см. Приложение 1); размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. Приложение 2); размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального специализированного жилищного фонда (общежития), в размере 15,08 руб. с 1 кв. м. жилой площади жилого помещения; размер платы за услуги по вывозу и складированию бытовых отходов для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. Приложение 3); размер платы за услуги по техническому содержанию и обслуживанию лифтов для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. Приложение 4); размер платы за услуги по водоснабжению и водоотведению для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся жилищному фонду независимо от форм собственности при отсутствии приборов учета (см. Приложение 5); размер платы за услуги по отоплению и подогреву воды для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся жилищному фонду независимо от форм собственности при отсутствии приборов учета (см. Приложение 6); размер платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся жилищному фонду независимо от форм собственности при отсутствии приборов учета (см. Приложение 7).

3. Анализ хода реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

3.1 Анализ реализации жилищной политики

На начальной стадии процесс реформирования жилищной сферы носил стихийный, неуправляемый характер. Неудовлетворительным оказалось положение с обеспечением жильем тех групп населения, для которых в национальной жилищной программе было предусмотрено строительство жилья, финансируемого из государственного бюджета. Не снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Процесс формирования рынка жилья и его развития начал осуществляться с 1993 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к структурным изменениям в собственности на жилье.

Спад жилищного строительства достиг критической черты в 2005 г., когда по официальным данным жилья было введено в 2,7 раза меньше, чем в 2000 г. Это самый низкий показатель за последние 15 лет. В расчете на 1000 жителей в 2007 г. введено 2,7 новых квартир, что характерно для стран с низкими доходами населения [2, с. 1]. Не оправдались надежды на широкое привлечение внебюджетных источников финансирования, способных компенсировать сокращение государственных инвестиций. Из-за резкого роста стоимости жилищного строительства, низких доходов населения, высокой процентной ставки по кредитам, жилье стало недоступным для большинства населения.

Проведение государством активной жилищной политики позволило за последние годы остановить спад в строительстве жилья. В 2006 г. ввод жилья за счет всех источников финансирования составил 2566 тыс. кв. м. общей площади и превысил уровень предыдущего года на 32% [7, с. 14].

Намечается обеспечить ежегодный прирост объемов ввода жилья не менее 15% и к 2007 г. выйти по этому показателю на уровень2000 г. - не менее 5,2 млн. кв. м. общей площади жилья. Кроме того, будут созданы предпосылки для дальнейшего роста объемов строительства жилья и снятия остроты жилищной проблемы в стране. Предполагается к 2010 г. достигнуть ввода общей площади жилых домов 6-7 млн. кв. м. или 65-70 тысяч квартир [10, с. 9].

Однако показатель средней обеспеченности жильем еще не дает полного представления о ней. Анализ свидетельствует о значительном расслоении между отдельными группами населения при сравнительно благополучных показателях средней обеспеченности. Острота жилищной проблемы по-прежнему связана с недостатком жилья, недостаточным финансированием жилищного строительства и несопоставимостью рыночной цены жилья и уровня доходов большинства населения. По расчетам в жилищном фонде городов одно- и двухкомнатные квартиры составляют 59%, в среднем на одну комнату в них приходится 1,3 чел; средний размер квартиры - 53 кв. м. общей площади [10, с. 10]. Уровень обустройства жилья различными видами инженерного оборудования существенно различается в городах и сельской местности. Удельный вес жилой площади городского, общественного жилого фонда и фонда ЖСК, оборудованной водопроводом составляет 96%, канализацией - 95%, центральным отоплением - 95%, горячим водоснабжением - 90% [12, с. 3]. В сельской местности в таком жилищном фонде 34% квартир не имеет центрального водоснабжения, 43% - канализации, в 66% квартир отсутствует горячее водоснабжение [13, с. 14].

В настоящее время население оплачивает примерно 40-50% затрат на предоставляемые услуги ЖКХ и содержание жилищного фонда, остальная часть дотируется государством. Семьям с низким уровнем дохода предусматривается выделение безвозмездных субсидий. Но даже при таких ставках тарифов по оплате услуг ЖКХ задолженность по квартплате в настоящее время составляет примерно 30% от общего объема начислений. Дальнейшее же повышение тарифов на услуги ЖКХ представляется проблематичным. Темпы и сроки перевода отрасли на самоокупаемость должны согласовываться с состоянием экономической ситуации в стране в целом и увязываться с уровнем дохода населения.

Важнейшей особенностью нынешнего этапа реализации жилищной стратегии наряду с мерами по привлечению внебюджетных средств является предоставление государственной финансовой поддержки малообеспеченным группам населения, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом предусматривается:

- обеспечить строительство жилых домов за счет бюджетных средств для граждан;

- выделить для строительства (приобретения) жилья безвозмездные субсидии и льготные кредиты для граждан;

- предоставить возможность строительства (приобретения) жилья за счет собственных средств на основе внедрения системы стройсбережений и обычных кредитов банков для граждан, не стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Создаются условия для стимулирования направления прибыли предприятий и доходов граждан на строительства жилья, для привлечения внебюджетных источников через механизмы ипотечного (залогового) кредитования. Предусматривается выпуск жилищных облигаций и сертификатов и направление на цели жилищного строительства части средств от приватизации жилищного фонда, а также использование кооперируемых средств населения на строительства жилья.

Целью Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты» является обеспечение жильем граждан, увольняемых или уволенных с военной службы, со службы из органов внутренних дел, учреждений и органов Министерства юстиции РФ, а также граждан, подлежащих переселению из закрытых и обособленных военных городков. На её реализацию предусматривается выделение до 2010 г. более 103 млрд. рублей.

В целях реализации данной программы Госстроем Росси определен Генеральный управляющий программы в лице ГУ «Объединенная дирекция» создана современная информационно-аналитическая система, позволяющая обеспечить гарантированное право реализации сертификатов, проследить движение каждого сертификата от его выпуска до погашения, избежать случаев фальсификации и мошенничества с ними. Действует большая и целостная система управления программой, в которой занято более 3000 человек в различных регионах федеральных органах исполнительной власти.

Реализация программы за 2005 г. позволила обеспечить жильем более 66 тысяч семей. В 2006 г. программой предусматривалось выделение бюджетных средств в объеме 6,3 млрд. рублей.

В федеральном бюджете по разделу «Промышленность, энергетика и строительство» утверждено только три 5,4 млрд. рублей. При том количестве сертификатов, которые можно будет выпустить сократится на 20% относительно уровня 2005 г., что увеличит количество очередников. В субъектах РФ в очереди на сертификаты стоят, как правило, по 9 лет. По состоянию на 1 июля 2006 г. выпущено 15717 сертификатов (включая раздел «Военная реформа») на сумму 9,8 млрд. рублей, в том числе 4151 - для органов исполнительной власти субъектов РФ, 11566 - для федеральных органов власти.

Данная программа имеет подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда».

Объем ветхого и аварийного жилищного фонда в Российской Федерации составляет более 40 млн. кв. м. В нем проживает более 3,5 млн. человек.

Целью подпрограммы является обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными. При этом до 2010 года намечается осуществить ликвидацию аварийного жилищного фонда в объеме 8,2 млн. кв. м.

Несмотря на выделение значительных средств острота проблемы ветхого и аварийного жилья не снижается, его объем возрастает. Использование средств федерального бюджета в 2006 г. предусматривается на условиях софинансирования: 30% - средства федерального бюджета; 70% - средства субъектов РФ. При этом одним из основных условий является наличие региональной программы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Однако в ряде регионов России местные бюджеты не выделяют необходимых для софинансирования подпрограммы средств. Госстроем России постоянно контролируется состояние дел в данной сфере.

Для решения проблем ветхого и аварийного жилищного фонда необходимо предусмотреть схему финансирования, использующего фонд амортизационных отчислений и систему страхования жилья.

Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» необходима в связи с тем, что жилищно-коммунальный комплекс Российской Федерации находится в кризисном состоянии - износ основных фондов составляет более 60%, четверть из них полностью отслужили свой срок, возрастает число аварий на сетях водоснабжения и теплоснабжения. Такое положение обусловлено неудовлетворительным финансовым положением жилищно-коммунального комплекса, высокой его затратностью и отсутствием экономических стимулов снижения издержек и роста прибыли, неразвитостью конкурентной среды. Проблема усугубляется большой задолженностью жилищно-коммунального хозяйства, образовавшейся в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней.

В этих условиях основная цель подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» состояла в создании нормативно-правовых и экономических условий, обеспечивающих переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунального комплекса, демонополизацию управления в данной сфере, обеспечение прозрачности процедур изменения тарифов, решение проблем накопленной кредиторской и дебиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Значительная часть средств подпрограммы направлялась на решение конкретных проблем жилищно-коммунального комплекса, замену изношенного оборудования, трубопроводов, модернизацию сетей, внедрение современных технологий, улучшение экологических условий проживания.

В результате осуществления подпрограммы «обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур» должно быть обеспечено жильем более 14 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы и граждан России, проживающих на территории космодрома «Байконур». Часть функций госзаказчика по реализации подпрограммы переданы администрации г. Байконур на договорной основе.

Для решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации, отселяемых с комплекса «Байконур», предусматривалось предоставление указанным гражданам за счет федерального бюджета безвозмездных субсидий на приобретение жилья. За первое полугодие 2005 г. администрацией приобретено 465 квартир, готовых к заселению. Обеспечение администрацией г. Байконур жильем граждан осуществляется преимущественно в городах с учетом размещенных в них организаций Российского авиационно-космического агентства в целях создания условий для продолжения трудовой деятельности специалистов.

Учитывая схожесть решаемых задач, целесообразно объединить данную подпрограмму с Программой «Государственные жилищные сертификаты».

Целью подпрограммы «Свой дом» является создание финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения. В рамках данной подпрограммы действует «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которому на предоставление государственных гарантий предполагается направить 9 млрд. рублей.

Ипотечное кредитование - одна из прогрессивных форм решения жилищных проблем населения. Оно позволяет вовлечь в данную сферу не только государственные ресурсы бюджетов всех уровней, но и средства финансовых институтов и населения. За прошедшие годы реализации данной подпрограммы удалось создать нормативно-правовой базис и сформировать организационную структуру ипотечного кредитования. Вместе с тем необходимо отметить, что услугами ипотечного кредитования воспользовалась незначительная часть населения России. Опросы, проводимые среди различных категорий населения, показывают, что главными причинами такого поведения являются:

- низкий уровень доходов населения;

- отсутствие твердой уверенности в будущих доходах, сравнительно высокий начальный взнос.

За 2004-2005 гг. на реализацию данной подпрограммы выделено 341 млн. рублей. Бюджетом 2006 г. направление средств на ее реализацию предусмотрено не было. Программой «Жилище» на 2007 г. намечено выделить на подпрограмму до 3 млрд. руб.

Подпрограмма «обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев» имеет важное не только социальное, но и политическое значение. На её реализацию предусматривается выделить около 8 млрд. рублей. Ответственным по данной подпрограмме выступает МВД РФ. В рамках данной подпрограммы осуществлялось предоставление жилья тем гражданам, которые в соответствии с жилищным законодательством имеют право на первоочередное и внеочередное его получение. Беженцам и вынужденным переселенцам на приобретение жилья предоставляется долговременная (до 10 лет) беспроцентная возвратная ссуда для оплаты стоимости жилья в пределах социальных норм. Однако следует отметить, что не создано эффективных рычагов возврата бюджетных средств.

Программой на 2005-2006 гг. предусматривалось направить на данные цели 903 млн. рублей, фактически выделено 1076 млн. рублей.

На 2007 г. программой «Жилище» предусматривается 550 млн. руб. В ФАЙЛ намечается выделить 250 млн. рублей.

Целью подпрограммы «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» является обеспечение жильем граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на ПО «Маяк» и ветеранов подразделений особого риска. Федеральные расходы на эти цели предусмотрены в размере более 1,2 млрд. рублей. Отвечает за неё МЧС России.

За два прошедших года на подпрограмму выделено из бюджета 156 млн. рублей, что больше цифр, предусматриваемых программой на 13 млн. рублей. Средства ежеквартально перечисляются органам исполнительной власти по соответствующим договорам на приобретение жилья участникам программы.

В 2007 г. на подпрограмму предполагается выделить 87 млн. рублей, что соответствует задачам программы «Жилище». Начиная с 2007 г., предполагается предоставлять участникам программы безвозмездные субсидии на приобретение жилья, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами. Однако порядок их предоставления пока не разработан.

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» нацелена на улучшение демографической ситуации в Российской Федерации. Объем расходов федерального бюджета по ней предусмотрен в размере более 0,5 млрд. рублей. Ответственный по подпрограмме - Минобразование России. В её рамках осуществлялось целевое субсидирование семей молодых ученых и специалистов с целью создания благоприятных жилищных условий и закрепления кадров в ведущих научных центрах страны. Средства федерального бюджета предоставляются органам исполнительной власти субъектов РФ на конкурсной основе при наличии утвержденной региональной программы, предусматривающей выделение на эти цели средств из бюджета субъектов РФ и внебюджетных средств.

На подпрограмму «Реализация ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» предусматривается выделить более 14 млрд. рублей. Отвечает за нее Минэкономразвития России. В ее рамках осуществляется адресное субсидирование граждан, проживающих в неблагоприятных климатических зонах и вынужденных по разным причинам переселяться в другие районы страны.

За 2005-2006 гг. программой намечалось направить на эти цели 1,643 млрд. рублей, фактически выделено по федеральному бюджету - 1,576 млрд. рублей. Гражданам, попадающим под действие программы, выдаются гарантийные письма, в которых указывается размер жилищных субсидий. Средства застройщикам или домовладельцам в регионе вселения перечисляются только при наличии договоров о строительстве (приобретении) жилья. Одной из нерешенных остается проблема определения срока действия гарантийного письма и порядок выбора места жительства.

В 2007 г. Программой предусматриваются расходы федерального бюджета в размере 1006 млн. рублей, в проекте ФАРШ намечено 812,1 млн. рублей. Учитывая положительный опыт применения государственных жилищных сертификатов для решения схожих задач, целесообразно осуществить выделение средств по данной программе с их помощью.

Целью подпрограммы «Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» является улучшение жилищных условий ветеранов, инвалидов, участников войн и других категорий граждан, перед которыми существуют обязательства государства по обеспечению жильем.

Подпрограмма выполняет важнейшую социальную функцию государства - поддержку отдельных категорий населения, не адаптировавшихся к условиям рыночной экономики.

В целом итоги анализа показывают, что в ходе реализации федеральной целевой программы «Жилище»:

- уверенно создается новая нормативно-правовая база, которая включает более 300 законодательных и иных нормативных актов, регулирующая отношения собственности в сфере недвижимости;

- осуществляется модернизация и ремонт сетей водоснабжения, теплоснабжения, канализации, реконструируются и вводятся новые очистные сооружения;

- развивается строительная индустрия за счет стимулирования спроса на жилье и строительно-монтажные работы;

- сокращается объем ветхого и аварийного жилищного фонда;

- многие категории малообеспеченных граждан улучшают жилищные условия;

- отработана эффективная система предоставления бюджетных субсидий с использованием механизма жилищных сертификатов.

Однако несмотря на определенное улучшение положения в жилищной сфере, ситуация остается сложной. Остается нерешенным ряд серьезных проблем, как в жилищной сфере, так и в коммунальном хозяйстве. Главная из них связана с тем, что пока не удалось создать механизм устойчивого самофинансирования и окупаемости жилищно-коммунального комплекса. Отрасль непрестижна как для инвесторов, так и для потребителей ее услуг. Не удалось добиться сближения платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья для всех категорий населения. Велика региональная и социальная дифференциация жилищных условий. Рост средней стоимости жилья превышает рост доходов населения.

Имеются недостатки и в организации процесса реализации самой программы «Жилище»:

- велика доля административных механизмов реализации программы;

- слабая реклама программы в средствах массовой информации, отсутствие идеологической поддержки;

- мероприятия программы недостаточно используются политическими лидерами страны;

- средства программы распылены между различными направлениями и организациями;

- механизм реализации программы в различных ведомствах различается по требованиям к объектам, включая отчетность;

- не предусматривается финансирование управляющих программ.

С целью унификации порядка обеспечения жильем различных категорий граждан по разным подпрограммам Госстроем России совместно с заинтересованными Министерствами разработано и находится на согласовании «Положение об установлении единых принципов и процедур предоставления гражданам Российской Федерации безвозмездных субсидий на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета».

Основной задачей на данном этапе жилищной политики является последовательность реализации уже намеченных мер по активизации жилищного строительства и повышение социальной направленности жилищной реформы, контроль за их выполнением, а также поиск новых подходов и организационных форм решения возникающих проблем.

Решая жилищную проблему государство должно работать над двумя задачами:

1. Превращение жилья в товар и воспроизводство его на рыночных условиях;

2. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан.

Наиболее актуальными проблемами, требующими решения, является:

- наращивание объемов ввода жилья и придания этому процессу устойчивого характера на основе расширения источников и обеспечения ритмичного финансирования;

- выполнение обязательств по обеспечению жильем групп населения;

- увеличение объемов индивидуального жилищного строительства по ценам;

- реализация мер по социальной защите малообеспеченных слоев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, развитие и совершенствование механизмов субсидирования и кредитования жилищного строительства.

3.2 Перспективы жилищной политики

Основным достижением за этот десятилетний период можно считать координальное изменение структуры собственности жилищного фонда в РФ. В результате приватизации доля частного фонда в 2005 г. составила более 63% по сравнению с 33% в 1995 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 34,8%. К сожалению, в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий в целом и прилегающих земельных участков.

В настоящее время в России создано лишь немногим более 4,5 тыс. товариществ собственников жилья, что составляет менее 1% от общего объема жилищного фонда.

Социальной жилье государственного и муниципального жилищного фонда пока еще не выполняет свои функции обеспечения конституционных социальных прав на жилище в первую очередь для малоимущих граждан. Объективной причиной медленного продвижения в этом направлении является безусловная необходимость выполнения государством взятых на себя ранее обязательств перед очередниками на улучшение жилищных условий, а также невозможность ущемления прав квартиросъемщиков, уже занимающих государственное и муниципальное жилье. Необходимо формирование социально-приемлемых переходных механизмов, направленных на поощрение граждан с достаточным доходом, к улучшению жилищных условий на рынке жилья, и введение новых принципов предоставления и использования социального жилья малоимущими гражданами.

Стабилизировать положение в жилищно-коммунальном хозяйстве невозможно без формирования современных механизмов управления, в том числе и формирование отрасли и снижение издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг. В 2005 г. годовая потребность услуг жилищно-коммунального хозяйства, которые были оказаны населению, составляла 320 млрд. рублей. Из них 37% составляли платежи населения, 39% возмещались бюджетом Ротации, льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг населению и адресные жилищные субсидия, 6% составляли расходы предприятий (перекрестное субсидирование тарифов, содержание ведомственного жилищного фонда), а недофинансирование отрасли составляло 18%. Недофинансирование отрасли в 2005 г. по сравнению с 2004 г. сократилось на 4%. Это произошло в основном за счет увеличения платежей высокодоходными категориями населения. Во многих регионах была введена полная оплата за вневедомственное жилье. Эти платежи позволили увеличить поступление платежей.

Заключительный элемент реформы жилищной политики состоял в создании инфраструктуры рынка жилья - формированием государственных систем регистрации прав на жилье и сделок с ним и кадастрового учета объектов недвижимости (включая земельные участки), формирование рыночных институтов оценки страхования недвижимости, развития риэлтерских, нотариальных и других услуг.

С полным правом можно говорить, что в России сформирован рынок жилья. В настоящее время по оценкам в крупных городах России ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности. Это является существенным показателем для начального этапа функционирования рынка жилья.

В заключении хотелось бы отметить, что рассмотрение преобразований в жилищном секторе как приоритетной государственной задачи не только позволит решить одну из наиболее важных социально-экономических задач обеспечения граждан России достаточным жильем и уровнем жилищно-коммунального обслуживания, но и является своего рода локомотивом в подъеме экономики страны в целом.

Заключение

В процессе выполнения дипломного проекта по теме «Анализ стратегии государственной жилищной политики» были рассмотрены важнейшие составляющие жилищной политики, проанализированы условия её реализации, организации и деятельности управляющей системы, организационно-экономические, правовые и динамические факторы, влияющие на достижение целей настоящего периода.

К числу основных результатов исследования проблемы развития жилищного строительства с целью удовлетворения потребности общества можно отнести следующие:

- определены условия, стимулирующие рациональное использование государственных инвестиций на строительство жилья;

- уточнены реальные и потенциальные характеристики государственных органов по реализации жилищной программы с учетом особенностей состояния и развития народного хозяйства и экономики.

Выполнен системный анализ форм и методов кредитования и финансирования жилищного строительства, а также содержание жилищного фонда, что позволило определить в качестве основных направлений ряд мероприятий, стимулирующих реализацию жилищной программы в следующих аспектах:

-денежно-кредитной политики, включающей субсидии строительства или покупки жилья;

- совершенствования нормативной и законодательной базы, усиливающей динамичность государственной системы в регулировании жилищного строительства;

- уточнены функции территориальных местных органов управления, как основного организационного звена в реализации государственной жилищной программы.

Сравнительный анализ уровня жилищного строительства с учетом изменений в нормативной базе показал, что в результате проводимого комплекса мер введено 5,4 млн. кв. м. в 2005 г., 1,9 млн. кв. м. в 2006 г. жилья, а по итогам 2007 г. введено более 3,7 млн. кв. м. жилья.

Улучшение показателя стало возможным благодаря введению субсидирования и кредитования. Из 90% внебюджетных средств 65% составили льготные кредиты и безвозмездные субсидии.

На основе результатов анализа разработаны предложения по диверсификации источников финансирования жилищного строительства, по улучшению механизма субсидий, по совершенствованию нормотворческой деятельности местных органов управления.

Обобщение разработанных мер и предложений по совершенствованию жилищной политики с учетом реальных условий её реализации представляет собой комплекс взаимосвязанных мер, практическая реализация которых позволяет существенно улучшить эффективность государственного регулирования, а также использование имеющихся ресурсов для удовлетворения интересов общества на этапе социально-ориентированной рыночной экономики.

Можно продолжить, что активными сторонниками предполагаемых действий в жилищной сфере будут экономически самостоятельные граждане, рассчитывающие получить ипотечный кредит на предоставление жилья, а также представители деловых кругов, чей бизнес связан с рынком жилья, недвижимости и предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Формирование полноценного института собственников жилья в России невозможно без развития частной инициативы в управлении многоквартирным жилищным фондом. Поэтому поддержка и популяризация ТСЖ - важный ресурс в формировании активных сторонников преобразований жилищного сектора. В случае эффективной социальной политики государства, сторонники преобразований также станут и малообеспеченные слои населения, поскольку уровень их благосостояния будет повышен. Государственные жилищные программы представляют также жизненный интерес для военнослужащих, жителей крайнего севера, которые, увидев решение своих проблем через реализацию государственной жилищной политики, также станут социальной опорой предлагаемых преобразований.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года: официальный текст с историко-правовым комментарием. - М. : Норма, 2006.- 128 с.

2. Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

3. Постановление Конституционного суда РФ ОТ 03.04.1998 Г. № 10 «По делу о проверке конституционных пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 ФЗ от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда г. Омска

4. Зеркин Д. Основы теории государственного управления : курс лекций / Д. Зеркин. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Март, 2005. - 512 с.

5. Каменева Е. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому / Е. Каменева. - Ростов н/Д.: Феникс, 2005. - 348 с.

6. Местное самоуправление в Оренбурге. Сборник методических материалов. - Оренбург: ИПК «Южный Урал». - 2003. - 448 с.

7. Аксеров Р. Реформа ЖКХ: комплексность реализации / Р. Аксеров // ЖКХ. - 2004. - № 2. - С. 16-24.

8. Алексеева О. Между частником и государством / О. Алексеева // Вестник УЖКХ. - 2007. - № 1. - С. 21 - 36.

9. Артемьева Г. Состояние жилищного фонда и проблемы оздоровления предприятий ЖКХ / Г. Артемьева // ЖКХ. - 2007. - № 3. - С. 18-24.

10. Астафьева Н. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете ЖК РФ / Н. Астафьева // ЖКХ. - 2006. - № 12. - С. 22-26.

11. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать ЖКУ / И. Башмаков // Вопросы экономики. - 2004. - № 4. - С. 16-19.

12. Бежаев О. Проблемы финансового обеспечения реформы ЖКХ / О. Бежаев // ЖКХ. - 2002. - № 9. - С. 32-37.

13. Белан Н. ТСЖ: ориентируемая на лидера / Н. Белан // Управление многоквартирным домом. - 2007.- № 1. - С. 13-19.

14. Величков Н. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома / Н. Величков // ЖКХ. - 2006.- № 10. - С. 11-19.

15. Виноградова Е. Тогда считать мы стали раны / Е. Виноградова // Южный Урал. - 2007. - № 5. - С. 9-15.

16. Горностаев А. Стратегия развития // А. Горностаев // ЖКХ. - 2004. - № 3. - С. 7-12.

17. Гуртов В. Вопросы ЖКХ: вопросов больше, чем ответов / В. Гурьев // Государственная служба. - 2005. - № 5. - С. 3-7.

18. Дурнов В. В административно-правовой резерв развития ЖКХ России / В. Дурнов // Государственная служба. - 2003. - №6. - С. 13-16.

19. Егоров Е. Экономика жилищного хозяйства России / Е. Егоров // Тейс. - 2002. - № 8. - С. 11-13.

20. Егорова К. Анализ проблем ТСЖ / К. Егорова // Управление многоквартирным домом. - 2007.- № 2. - С. 7-22.

21. Жиляков Е. Анализ системы управления ЖКХ / Е. Жиляков // Муниципальная власть. - 2005.- № 5. - С. 15-21; № 6. - С. 11-15.

22. Климов И. Работа жилищно-коммунальных служб / И. Климов // Городское управление. - 2005. - № 10. - С. 4.

23. Коновалова И. Бухгалтерский и налоговый учет доходов и расходов ТСЖ / И. Коновалова // ЖКХ. - 2006. - № 6. - С. 14-15.

24. Косарева Н. Решение проблем сбора платежей и расчетов с населением / Н. Косарева // ЖКХ. - 1999. - № 1. - С. 13-15

25. Косарева Н. Жилищная политика в России: перспективы и реализация / Н. Косарева // Жилищное право. - 2001. - № 4. - С. 5-9.

26. Косовских А. Пути эффективного управления жилищным фондом / А. Косовских // ЖКХ. - 2002. - № 6. - С. 15-17.

27. Кошман Н. О ходе реформирования жилищно-коммунального комплекса РФ / Н. Кошман // Городское управление. - 2003. - № 11. - С. 21-22.

28. Круглик С. Высокое качество жизни - каждому россиянину / С. Круглик // ЖКХ. - 2007. - № 2. - С. 9-14.

29. Кутакова Т. ТСЖ - ваш выбор / Т. Кутакова // Экономика города. - 1997. - № 1. - С. 2.

30. Лукманов Ю. Товарищество собственников жилья и национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» / Ю. Лукманов // Городское управление. - 2006. - № 12. - С. 12-19.

31. Макарчук В. Секрет успеха / В. Макарчук // Управление многоквартирным домом. - 2007. - № 1. - С. 21-27.

32. Маликова И. Об учете государственного и муниципального жилищного фонда / И. Маликова // ЖКХ, - 2006.- № 8. - С. 28-31.

33. Михайлов Е. О регулировании управлением многоквартирными домами / Е. Михайлова // Городское управление. - 2005. - № 3. - С. 7-9.

34. Новиков С. Тарифная политика в сфере ЖКХ / С. Новикова // ЖКХ. - 2006. -№ 8. - С. 11-14.

35. Нозаренко М. Нужна ли приватизация коммунальных систем / М. Нозаренко // ЖКХ. - 2004. - № 3. - С. 11-16.

36. Нозаренко М. Повседневные заботы обкома / М Нозаренко // ЖКХ. - 2004. - № 3. - С. 18-21.

37. Нефедов Б. Реформа ЖКХ / Б. Нефедов // Наука. - 2001. - № 3. - С. 5-6.

38. Обозов С. Инвестиционные механизмы развития жилищно-коммунальной инфраструктуры / С. Обозов // Государственная служба. - 1998. - № 2. - С. 7-8.

39. Петрова Е. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда / Е. Петрова // Институт экономики города. - 2002. - № 3. - с. 11.

40. Петрова Н. Как нам организовать ЖКХ / Н. Петрова // Муниципальная экономика. - 2002. - № 2. - С. 2-5.

41. Правительство РФ. Правила представления коммунальных услуг гражданам / Правительство РФ // Городское управление. - 2006. - № 9. - С. 2-6.

42. Правительство РФ. О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг / Правительство РФ // Городское управление. - 2006. - № 2. - С. 2-4.

43. Пупырев Е. Национальные программы ХХI в. / Е. Пупырев // ЖКХ. - 2006. - № 10. - С. 2-5.

44. Сиваев С. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги / С. Сиваев // ЖКХ. - 1995. - № 5. - С. 9-23.

45. Сиваев С. Направление развития жилищно-коммунального комплекса / С. Сиваев // ЖКХ. - 2000. - № 6. - С. 11-13.

46. Сиваев С. Почему растут тарифы на ЖКУ / С. Сиваев // ЖКХ. - 2006. - № 8. - С. 12-14.

47. Соловьева Л. Рынок в ЖКХ: проблемы и ожидания / Л. Соловьева // ЖКХ. - 2006. - № 10. - С. 10-11.

48. Тупикин В. О комплексе мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышении качества ЖКУ / В. Тупикин // Городское управление. - 2005. - № 5. - С. 9-10.

49. Упомов С. ЖКХ: реформационные альтернативы / С. Упомов // РЭЖ. - 2003. - № 3. - С. 4.

50. Урбозаев М. Н. Корпоративная стратегия управления тарифами ЖКХ /

М.Н. Урбозаев // Менеджмент в России и за рубежом. - 2004. - № 1. - С. 10-13.

51. Фатахетдинова А. Текущая тарифная политика в регионах / А. Фатахетдинова // ЖКХ. - 2006. - № 12. - С. 5-7.

52. Фатахетдинова А. Частная собственность и ЖКХ / А. Фатахетдинова // Управление многоквартирным домом. - 2007. - № 2. - С. 4-6.

53. Фельдман И. Институт некоммерческих организаций в жилищной сфере / И. Фельдман // ЖКХ. - 2007. - № 2. - С. 9-11.

54. Хованская Г. Несколько вопросов по существу / Г. Хованская // ЖКХ. - 2007. - № 2. - С. 7-11.