Социально-экономические основы жилищной политики региона (по материалам Краснодарского края)

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра государственного и муниципального управления

Допустить дипломника к защите в ГАК

Научный руководитель

канд.экон.наук, преп.

Беляева Е.А.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА

(ПО МАТЕРИАЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ)

Работу выполнила: Абдурахманова Лиана

Филиал ГОУ ВПО КубГУ в г. Тихорецк

Специальность 080504

«Государственное и муниципальное управление»

Нормоконтролер канд.экон.наук, Невзорова Е.П.

Краснодар 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретико-методологические основы жилищной политики региона

1.1 Жилищная политика региона: сущность, понятие, задачи

1.2 Социальные аспекты решения жилищных проблем региона

1.3 Основные направления и механизм реализации государственной жилищной политики

1.4 Проблемы жилищного рынка и их взаимосвязь с основными направлениями жилищной политики РФ

2. Жилищная политика Краснодарского края: современное состояние и направления развития

2.1 Характеристика жилищной сферы Краснодарского края

2.2 Программно-целевой подход к реализации жилищной политики в Краснодарском крае

2.3 Стратегия массового жилищного строительства в Краснодарском крае

2.4 Основные мероприятия по совершенствованию жилищной политики региона

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Жильё является одним из главных оснований бытия человека, его жизнедеятельности. Для того чтобы, вести здоровый образ жизни, полноценно трудиться, растить детей, приобретать и обновлять знания человек должен иметь, прежде всего, жильё, доступ к ресурсам: социальным, экономическим, политическим духовным и т.д., позволяющим ему вести достойное существование. Без учёта данных факторов любые реформы, в том числе и жилищная, обречены на провал. Этим, в первую очередь, обусловливается актуальность избранной темы, ее научная и практическая значимость.

Жилищная политика является важнейшей составляющей экономической стратегии государства в целом. Она позволяет решить комплекс задач по улучшению жизненных условий граждан, социальному оздоровлению и стабилизации общества, созданию надежного инструмента накоплений и ликвидного обеспечения для внутренних и внешних инвесторов, направляющих свои ресурсы на развитие жилищной сферы.

Жилищная политика как социальное явление, как часть процесса современных преобразований в обществе осуществляется с большими трудностями и сопровождается нередко не спрогнозированным тяжелейшим кризисом, охватывая все сферы реформируемой социальной жизни. Это, в свою очередь, обусловливает актуальность исследования жилищной политики как важнейшей из проблем социальной жизни человека, удовлетворения его потребностей, прежде всего, в жилье.

Степень разработанности проблемы. Изучением социальных и экономических аспектов решения жилищных проблем занимаются многие современные ученые.

Проблемам реализации жилищной политики посвящены многие работы. Среди них отмечены труды А. Пилясова, В.В. Глазунова, В.А. Самошина. Г. Поляковский исследовал проблемы развития ипотеки на региональном уровне. Н.Б.Косарева, О.Е. Бессонова проанализировали нормативные и экономические основы ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются социально-экономические основы жилищной политики региона.

Предмет исследования - основные направления реализации жилищной политики региона.

Цель исследования состоит в разработке основных мероприятий по совершенствованию реализации жилищной политики региона.

Достижение указанной цели предусматривает постановку и решений следующих задач:

- изучение сущности, понятия и задач жилищной политики региона;

- исследование социальных аспектов решения жилищных проблем региона;

- рассмотрение основных направлений и механизмов реализации государственной жилищной политики;

- анализ проблем жилищного рынка в их взаимосвязи с основными направлениями жилищной политики РФ;

- характеристика жилищной сферы Краснодарского края;

- анализ использования программно-целевого подхода к реализации жилищной политики в Краснодарском крае;

- рассмотрение Стратегии массового жилищного строительства в Краснодарском крае до 2020 года;

- разработка основных мероприятий по совершенствованию жилищной политики региона.

Теоретико-методологическую базу исследования составили труды отечественных ученых, посвященные вопросам разработки и реализации основных направлений государственной жилищной политики, а также материалы периодической печати и нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти и управления.

Эмпирическую базу исследования составили материалы Министерства регионального развития РФ, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю, а также Министерства строительства Краснодарского края.

Структура дипломной работы обусловлена целью и задачами исследования и включает в себя: введение, два раздела (первый раздел - «Теоретико-методологические основы жилищной политики региона», второй раздел - «Жилищная политика Краснодарского края: современное состояние и направления развития»), заключение, список использованных источников.

1. Теоретико-методологические основы жилищной политики региона

1.1 Жилищная политика региона: сущность, понятие, задачи

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.

Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них.

Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы [1].

Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы [2].

Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Следует отметить, что далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.

Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.

Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом:

1) непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной;

2) регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг;

3) стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру;

4) прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам [2].

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.

Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем, что достижение жилищной обеспеченности отдельных граждан требует одновременного решения общественных задач: организации системы расселения, проработки её региональных аспектов, формирования современной жилой среды, обеспечения коммуникаций, экологических условий и природоохранных мероприятий.

Поскольку жилье - это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть осмыслены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.

Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.

Неотъемлемым принципом политики должна быть общая доступность удовлетворения жилищных потребностей на основе создания разнообразных форм предложения и кредитования жилья для дифференцированного его приобретения в соответствии с экономическим и социальным положением семей и отдельных граждан.

Во всем мире выработаны и действуют (в развитых странах более полувека) единые принципы государственной жилищной политики. Главные среди них - два следующие [3]:

1) любой человек может получить на доступных основаниях долгосрочную ссуду (и\или субсидию) для приобретения собственного жилья; для неплатежеспособных строится государственное и муниципальное жилье, предоставляемое на правах найма;

2) уровень текущей платы за коммунальные услуги находится под контролем центральных или местных органов власти, которые, с одной стороны, следят за обоснованностью устанавливаемых тарифов фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, с другой стороны. Дотируют квартплату отдельным категориям жильцов по имущественным показаниям.

Объектом жилищной политики является деятельность по решению жилищной проблемы и обеспечение потребностей населения в жилье.

Основными стратегическими целями жилищной политики являются:

- создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище [12, ст. 40];

- гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;

- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;

- создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;

- обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;

- обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;

- создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей [4].

По Пилясову А., для достижения целей необходимо решение следующих ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:

- окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;

- обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;

- повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры в жилищном секторе;

- создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствие с платежеспособным спросом;

- формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;

- развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры;

- содействие развитию инфраструктуры рынка жилья (риэлторской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета недвижимости, судебной системы) [5].

Главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья.

Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции, вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого и среднего бизнеса, снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере[6].

Следует отметить, что в долгосрочной перспективе важным в жилищной политике должно стать не количество введенных метров жилья, а количество нуждающихся, решивших свой жилищный вопрос посредством получения социального жилья, безвозмездной субсидии либо путем привлечения собственных и заемных средств.

По словам генерального, директора Фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, жилищная политика во многом многопланова. Ее можно представить в виде концентрических кругов.

Первый из них - это область, которая относится ко всем гражданам в равной мере. Государство просто обеспечивает нормальные условия для тех, кто хочет решать свой жилищный вопрос самостоятельно. Создает цивилизованный безопасный рынок жилья - понятный, прозрачный и предсказуемый.

Второй план жилищной политики более узкий. Это меры государственного уровня, направленные на отдельные категории граждан, не обязательно на социально уязвимые. Например, это налоговые вычеты для тех, кто покупает жилье. Сюда же можно отнести программы помощи силовикам в форме государственных жилищных сертификатов, субсидии молодым семьям, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (так называемые жилищные субсидии и так далее).

И, наконец, третья область жилищной политики, ее ядро - это социальное жилье, которое строится за государственный счет и безвозмездно предоставляется гражданам. Это самая сильная интервенция государства, хотя масштаб ее может быть невелик, всего 1-2 процента жилищного фонда[7].

Ряд авторов указывают на другие распространенные направления регулирования государством жилищной политики [8]:

1) установление стандартов (строительных, санитарных, противопожарных и тому подобное). Стандарты отражают минимальные требования общества качеству жилья и, как правило, являются не финансируемыми мандатами. Важное значение имеет правовой статус подобных стандартов. В большинстве стран они устанавливаются национальными или местными законами, в России же до последнего времени регулировались подзаконными актами. С принятием законодательства о техническом регулировании в России начался период постепенного повышения статуса нормативных документов, регулирующих требования к жилым помещениям;

2) административное регулирование арендной платы. Применяется с целью сглаживания возможных колебаний на рынке жилья, а также обеспечения дополнительной защиты нанимателей. Как теоретические построения, так и анализ результатов имевших место попыток административного регулирования арендной платы показывают, что эта мера как минимум не достигает ожидаемого результата и, как правило, имеет побочный эффект в виде снижения предложения и роста цен на рынке. Тем не менее, введение такого регулирования чрезвычайно привлекательно с точки зрения завоевания политической поддержки определенных групп населения, в связи, с чем оно устойчиво применяется даже в самых либеральных экономиках (например, подобное регулирование имеет место в Сан-Франциско);

3) субсидирование организаций, занимающихся строительством и эксплуатацией жилья. Может производиться как в явных формах (прямые бюджетные расходы), так и в неявных или косвенных формах (в рамках процедур выделения земельных участков под жилищное строительство, обеспечения доступа к кредитам, предоставления гарантий и так далее). Исторически как прямое, так и непрямое субсидирование организаций характерно для России и ряда стран СНГ, при этом нередко право на субсидию привязано к организационно-правовой форме предприятия. Это наименее эффективный вид субсидирования, поскольку при этом ограничивается вход на рынок новых участников, поддерживаются искусственно созданные монополии;

4) учет жилищных проблем при комплексном территориальном планировании. Применяется как метод борьбы с жилищной сегрегацией, обеспечения транспортной доступности мест приложения труда по отношению к основным районам жилой застройки и тому подобное.

Приоритетность жилищной политики в региональной социальной инфраструктуре обусловлена тем, что важнейшей потребностью общества является потребность в жилье, воспроизводство которой стимулирует развитие других инфраструктурных элементов, способствует формированию соответствующего уровня качества жизни.

Жилищная политика является составной частью социально-экономической политики государства и подразумевает план действий, описывающий цели и средства достижения жилищной системой нового качества условий проживания.

В процессе перехода к рыночной экономике, роль государства в жилищной сфере претерпела существенные изменения: государство перестало быть основным заказчиком на строительство объектов жилищного фонда и главным субъектом предложения жилья. В условиях рыночной экономики государство выполняет роль регулятора деятельности всех участников жилищного сектора экономики, формирует ее профиль за счет создания и обеспечения выполнения основных правил деятельности, а также разрабатывает и реализует государственные целевые программы.

Государственное регулирование рынка жилья способствует активизации выполняемых им функций: ценообразующей, регулирующей, информационной, стимулирующей, инвестиционной.

Жилищная сфера региона имеет организационную структуру, которая представлена в виде целевого, функционального, управленческого и финансового блоков, тесная связь между которыми способствует переходу на траекторию ее инвестиционно-инновационного развития.

Функционирование жилищной сферы региона основывается на изучении процесса условий и ресурсов, структуры и результатов воздействия инвестиционно-инновационных факторов. Региональные условия и ресурсы входят в ее экологическую, экономическую и культурную подсистемы (таблица 1) [9].

Жилищную сферу региона можно определить как совокупность взаимосвязанных и скоординированных подсистем и элементов, функционирующих в определенном региональном пространстве и обеспечивающих расширенное воспроизводство социально значимой потребности в жилье за счет инвестиций в инновационное обновление жилого фонда и диверсификацию жилищных услуг.

Сущность жилищной сферы региона характеризует ее функции (обеспечивающую жилищными условиями; интеграционную; воспроизводственную; инновационную; инвестиционную; стимулирующую мобильность трудовых ресурсов; сглаживающую социальные конфликты), которые реализуют экономические субъекты (региональные органы власти, предприятия, граждане) с различной степенью эффективности, что объясняет асимметрию развития этого элемента социальной инфраструктуры.

Таблица 1 - Региональные условия и ресурсы жилищной системы региона

экологические	социальные	экономические	культурные
природно-климатические условия; обеспеченность природными ресурсами и интенсивность их использования.	количественный и качественный состав проживающего на территории населения; его структура; доля городского и сельского населения; стратификация общества; доминирование института собственности; социальный стандарт.	обеспеченность материальными, финансовыми, информационными ресурсами и интенсивность их использования; специализация региональной экономики; наличие материального и инновационного производства; доходы экономических субъектов.	этнокультурные, конфессионные и социальные особенности местного сообщества; экономическая культура; экологическая культура; корпоративная культура.

Проблема развития жилищной сферы требует четкой координации всех других сфер деятельности человека. Узкоотраслевой подход к этой проблеме приводит к серьезным негативным последствиям. В связи с этим, требуется использование программно-целевого метода, базирующегося на межведомственной и междисциплинарной интеграции [10].

Таким образом, можно сделать вывод, что государственная жилищная политика региона в условиях рыночного хозяйства - это система единых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям.

1.2 Социальные аспекты решения жилищных проблем региона

В соответствии с Конституцией - Российская Федерация является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан [4].

Обеспеченность жильем является важнейшей составляющей качества жизни человека. Эта потребность не замещается иными материальными и социальными благами.

Важнейшим правом граждан, обеспечение которого возложено на государство, является право на жилище.

В соответствии со статьей 40 Конституции малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильем бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов [4].

Фактически, состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России становится одной из важнейших задач государственной политики.

Среди проблем, стоящих перед российским обществом, экономикой и государством одной из важных и сложных в плане решения является «проблема обеспечения населения страны нормальным жильем». Это фактически не одна локальная проблема, а комплекс взаимосвязанных проблем, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России. Очевидно, что необходимо активно формировать пространство для нормального проживания населения России.

В связи с этим следует подчеркнуть, что нынешнее реальное российское общество должно стать нормальным обществом, что возможно только при условии признания реальности, разрешимости и необходимости разрешения его основных проблем, к которым, прежде всего, относится проблема жилья для социума. И это не проблема, актуальная для какой-то (пусть и весьма значительной) группы населения, а крупномасштабная, национальная проблема, над решением которой должны работать миллионы людей в самых разных сферах деятельности в условиях эффективного социального взаимодействия [11].

Сфера жилья представляет собой многомерную, сложно институциональную структуру, включающую различные элементы и институты, взаимодействующие между собой и, тем самым, обеспечивающие его функционирование.

Жилищное хозяйство - сфера экономики, часть хозяйства страны, обеспечивающая содержание в надлежащем состоянии и функционировании жилой фонд, т.е. совокупность жилых помещений (жилищ) [12].

Жилище является продуктом труда и потребительским товаром, выполняет комплекс специфических функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования (автомобиль, телевизор и т. д.), присущих только ему. Жилище обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности. Оно является той материальной основой, на которой развивается и строится семья.

Жилищное хозяйство как категория, рассматриваемая в широком плане, включает развивающую и обслуживающую инфраструктуру. К развивающей инфраструктуре относятся строительные мощности (домостроительные комбинаты, производство строительных материалов, различные специализированные строительные организации - жилищно-технологические, железобетонные, деревообрабатывающие и др.) К обслуживающей относятся: объекты обеспечения жилья водой, электроснабжение, транспорт и др.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства. Категория «жильё» - многофункциональна, что и определяет характеристику рынка жилья как особой сферы рыночных отношений.

На состояние частного жилищного хозяйства оказывают влияние следующие факторы:

- государственная политика, выражающаяся в освобождении от уплаты налогов, выдаче кредитов с пониженной процентной ставкой, стимулирующих развитие частной собственности на недвижимость;

- политика, направленная на контроль за частными арендными отношениями, арендными ставками, что делает менее выгодными иные виды владения недвижимой собственностью;

- характер жилищного фонда, т.к. процесс передачи в частную собственность квартир и в юридическом, и в практическом плане сложнее, чем передача жилых домов;

- снижение реальной процентной ставки и уменьшение реальной стоимости долговых обязательств;

- развитие системы жилищного финансирования, ориентированного на ипотеку [11].

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. За годы перехода к рыночной системе хозяйствования структура жилищного фонда Российской Федерации радикально изменилась. Доля бюджетных средств в строительстве жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась к 2004 г. до 11,6%, в том числе средств федерального бюджета - до 7,8% [11].

Государство не в состоянии через соответствующие институты сбалансировать спрос и предложение, как методами косвенного регулирования, так и прямым управлением имуществом, находящимся в его распоряжении. Недостаточно развита инфраструктура строительства, финансовое состояние отрасли остается тяжелым, стареют основные фонды, что сдерживает конкурентоспособность строительных организаций.

Таблица 2 - Ситуационная оценка состояния жилищного хозяйства в период реформирования [11]

Проблемы	Оценка ситуации
1. Недостаточное развитие частного сектора в жилищном хозяйстве	Слабые возможности финансирования развития частного сектора вследствие низкого жизненного уровня большинства населения
2. Снижение уровня доступности жилья для основной массы населения	Низкий жизненный уровень, высокая цена строительства нового жилья
3. Критическое состояние объектов жилищно-коммунального хозяйства	Недофинансирование капитального ремонта жилого фонда. Большая задолженность по квартирам. Высокие тарифы
4. Низкие объемы жилищного строительства, не соответствующие платежеспособному спросу	Ограниченные возможности государственного участия в жилищном строительстве. Слаба доступность кредитных ресурсов
5. Неразвитость и критическое состояние жилой инфраструктуры	Недофинансирование государством развития теплоснабжения, водо- и энергоснабжения жилого хозяйства

По нашему мнению, для создания в России развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения принципиального вопроса о соотношении жилищной проблемы и рынка жилья. Ретроспективный анализ развития российского рынка жилья позволил выявить причины неудач в его функционировании. На протяжении всего времени становления этого рынка так и не была достигнута увязка между одновременным решением жилищной проблемы и созданием рыночной жилищной системы, в которой жилищный сектор является частью общей экономической системы.

Рынок жилья России - это особое сложное экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется комплекс операций с ней, с учетом таких отличительных черт рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственного контроля.

Рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка, вторичного жилищного рынка.

В развитой рыночной экономике рынок жилья оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда. Рынок жилья это одна из разновидностей рынка капиталов.

Категорию «рынок жилья» можно определить как институт, конституирующий совокупность отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья и включающий в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, процессы функционирования рынка (виды деятельности); инфраструктуру.

В связи с изменением экономических условий при переходе России к рыночной системе хозяйствования и на основе анализа особенностей и генезиса отечественного жилищно-строительного рынка можно утверждать, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированных друг от друга «рынка готового жилья» и «рынка строительства жилья» ведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений.

Важное значение имеет формирование устойчивых тенденций интенсификации жилищной сферы и переход строительного комплекса к устойчивому развитию. Рост инвестиций в жилищное строительство способствует не только оживлению исследуемого рынка. Это влечет за собой достижение мультипликативного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслей - металлургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доходы населения, что, в свою очередь, приведет к увеличению его платежеспособного спроса.

Поэтому все более необходимыми становятся определение направлений повышения эффективности управления этой системой в регионах, а также разработка научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях региона. Отметим, что в последние годы появились новые факторы, влияющие на данную проблему и требующие учета при строительстве жилья.

Во-первых - это участие в управлении жилищным строительством многих структур (федеральных, окружных, городских, муниципальных); во-вторых, повышение требований покупателей к качеству жилья; в-третьих, усиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынке; в-четвертых, рост цен на строительные материалы и др.

Анализ инвестиционно-строительной сферы в регионах позволяет систематизировать ключевые проблемы в этой области, представленные в таблице 3. Решение этих проблем определяет необходимость разработки специальных стратегических планов и современных принципов управления жилищным строительством с учетом новых рыночных факторов в крупных строительных корпорациях, в регионах. Пока остаются нерешенными проблемы разработки концепции управления, модели управленческих решений, методологии оценки их эффективности применительно к системе жилищного строительства в рыночных условиях региона.

Таблица 3 - Ключевые проблемы инвестиционно-строительной сферы [11]

Основные тенденции	Пути решения
1. Общее увеличение объемов ввода жилья в регионе	Изменение структуры ввода жилья по источникам финансирования Равномерное распределение ввода жилья Выработка современных эффективных решений
2. Усиление конкурентной борьбы на рынке жилищных услуг в связи с увеличением количества фирм	Уменьшение (концентрация) организаций-подрядчиков Выявление недобросовестных подрядчиков
3. Изменение в структуре жилого фонда	Снижение доли панельных домов, рост кирпичного долгостроения Использование современных строительных технологий
4. Превышение спроса на жилье над предложением	Увеличение строительства жилья среднего класса Развитие ипотечного кредитования и рост доходов населения
5. Перемещение строительства в экологически чистые районы	Сдвиг строительства за черту города. Развитие пригородного домостроения и соответственно рост коммуникаций

Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей.

При этом финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него, обладают не более 15 % (по данным Минрегиона России - 19 %) населения страны.

Отсутствие реальных возможностей у граждан обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки тем категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

Социологические опросы населения России показывают, что для большинства российских семей улучшение жилищных условий является одной из приоритетных проблем.

В этом ракурсе жилье является следующим по значимости фактором жизнеобеспечения человека, после продовольственных товаров в пирамиде жизненных ценностей.

При этом перед РФ, как социально ориентированным государством, стоит задача обеспечения социально доступным жильем всех слоев населения. При этом следует уточнить экономическую категорию «социально доступное жилье» - жилье, доступное для приобретения, получения или съема в аренду по приемлемой цене основной массе граждан страны [13].

Такого рода жилье должно обладать следующими неотъемлемыми признаками:

1) наличие и свободная продажа его на рынке;

2) соответствие цен на него реальным доходам семей, приобретающих его за свой счет, в том числе и за счет кредита. В качестве ориентира может быть принята цена, не превышающая средний месячный доход одного работника. Эта величина соответствует принятому Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на 2010 год целевому индикатору доступности жилья равному 3,0, получаемому как отношение средней по РФ рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. к совокупному денежному доходу семьи из 3 человек;

3) возможность реальной покупки жилья в рассрочку. В качестве ориентира доступной системы кредитования могут быть приняты следующие условия кредитования - выплата суммы кредита в течение 15-25 лет при ставке кредитного процента, не превышающей 10 % годовых;

4) предоставление его в виде государственной (муниципальной) жилой площади бесплатно семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, не обладающими требуемыми для его приобретения за свой счет накоплениями и доходами;

5) возможность его аренды на условиях, соответствующих доходам семей, для которых оно предназначено [13].

Жилье является заметным фактором, воздействующим на миграцию населения и использование его трудового потенциала. Рыночная экономика требует значительной подвижности трудовых ресурсов. Но низкая обеспеченность жильем сдерживает этот процесс. Прибывая в города с высоким спросом на рабочую силу, мигранты, как правило, не могут приобрести его в собственность вследствие высокой стоимости жилья в таких городах.

При этом возникает феномен улучшения обеспеченности жильем населения регионов с высоким оттоком населения, даже при крайне незначительных масштабах нового жилищного строительства.

Жилье является важным рычагом управления демографической ситуацией. В СССР улучшение жилищных условий в значительной мере обуславливалось рождением детей. Это создавало определенный стимул к их рождению и, на наш взгляд, во многом способствовало неожиданному для демографов пику рождаемости 1983-1988г.г. К сожалению, в настоящее время этот стимул используется лишь в крайне ограниченном числе наиболее благополучных в финансовом отношении городов [14].

Отсутствие перспектив получения необходимого жилища, наряду со снижением жизненного уровня населения в целом, предопределял значительное снижение рождаемости в России в 90-е годы.

Таким образом, жилище, как уже указывалось выше, важнейшая составляющая благосостояния человека. Но, в отличие от многих других, оно привязано к определенному месторасположению. Оно тесно увязано с иными составляющими качества жизни. Поэтому оно является (или не является в случае его отсутствия) важнейшим стабилизационным фактором социально-экономической обстановки в стране в целом и в отдельных регионах.

1.3 Основные направления и механизм реализации государственной жилищной политики

Жилищная политика является направлением государственной экономической политики, в качестве объекта регулирования которой выступает рынок жилья и жилищные инвестиции. О. Бессонова определяет жилищную политику как систему мер прямого государственного воздействия политических структур на жилищную сферу, направленного на ее сохранение и изменение, и косвенного влияния на нее иных политических и экономических решений [15].

Государственное регулирование жилищной сферы предполагает процесс создания институциональной среды на основе институционализации отношений собственности в сфере жилья. Проблемы формирования института легитимной частной собственности в жилищной сфере исследовались Э. де Сото, проанализировавшим эволюцию внелегального жилищного строительства в Перу и определивший формы легализации индивидуализированной жилищной собственности, находящейся в «теневом секторе» [16]. Государство должно предоставлять правовые инструменты, облегчающие экономическое развитие. Это означает такое изменение правовых институтов, которое сделало бы владение собственностью повсеместным и бесспорным, когда каждый мог бы быть уверен в получении законных выгод от вложения капитала [16]. Роль государства в системе жилищного инвестирования заключается, прежде всего, создании институциональных условий развития данной системы на основе таких институтов, как «надежные права собственности, правовая защита контрактов, свобода предпринимательства». «Нужна правовая и институциональная система, которая сделает возможным спонтанное упорядочивание хозяйственной деятельности, устранит помехи законопослушному бизнесу и обеспечит ему законные гарантии, передав в частные руки ответственность и инициативу» [16, 243].

Жилищная политика представляет собой совокупность форм и методов государственного воздействия на жилищную сферу - жилищное строительство и рынок жилья - для достижения определенных целей и предполагает разработку концепции, форм и методов государственного воздействия.

В соответствии с теорией общественного сектора характеристика жилья как смешанного экономического блага, объединяющего черты частного и общественного товара, обусловливает объективную необходимость государственного регулирования рынка жилья и выступает методологической основой разработки жилищной политики. Услуги, рассматриваемые как социальное благо, предоставляются государством населению бесплатно или по социально низким, доступным ценам; большинство услуг представляют собой смешанные блага, когда бесплатность предоставленных общественно значимых услуг социально уязвимым слоям населения сочетается с платностью этих видов услуг для работоспособной части населения. Как отмечает Д. Львов, для любой экономики существенным является соблюдение необходимого и достаточного для эффективного функционирования принципа двухступенчатости потребления важных для жизни человека и общества благ - образования, здравоохранения, ЖКУ [17].

Жилищная политика должна сочетать принципы бюджетного финансирования и рыночного саморегулирования.

В процессе общественного производства жилья возникают различные внешние эффекты. К положительным внешним эффектам относится формирование инфраструктуры жилья - неизбежно сопутствующих любому жилому строению сети коммуникаций, дорог, элементов городского благоустройства, экологических единиц (парков, садов и скверов), разветвленной сети бытовых услуг. Положительные внешние эффекты возникают на уровне жилого строения (здания, сооружения) и на уровне микрорайона и района, когда жилье выступает как элемент архитектуры, городского ландшафта и формирует общий облик города, повышая потребительские качества жилья и уровень жизни в целом. Отрицательные внешние эффекты связаны с качеством жилья и проявляются в повышении процента низкокачественного жилья и усилении его социальные последствия.

Г. Поляковский выделяет «отрицательные внешние эффекты наличия в микрорайоне разрушающихся домов», или эффект соседства [2]. Классическим примером отрицательного внешнего эффекта на рынке жилья является ситуация, когда ветхое жилье не только само падает в цене, но и снижает стоимость окружающих строений.

Особенностью функционирования рынка жилья выступает также процесс «фильтрации», проявление которого требует государственного вмешательства. Нивелирование социально-экономических последствий фильтрации жилищного фонда выступает задачей государственной жилищной политики. Модель фильтрации рынка жилья (В. Бругеман, В. Грисби, Д. Кайн, И. Лоури) отражает некоторые существенные характеристики старого рынка жилья, описывает взаимодействие между различными его подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому. Процесс фильтрации характеризуется двумя особенностями: сокращением количества жилищных услуг с течением времени, обусловленным физическим износом, технологическим старением и изменением моды на жилье - с одной стороны, сокращением дохода жильцов, с другой стороны, когда одно и тоже жилье последовательно занимают разные семьи, причем доход каждой следующей семьи меньше предыдущей, в связи с чем требования к количеству и качеству жилищных услуг уменьшаются [18].

Государственное регулирование рынка жилья и процессов жилищного инвестирования является объективно необходимым в условиях рыночной экономики. В соответствии с теорией общественного сектора, государственное регулирование жилищных инвестиций принимает форму государственных экстерналий на рынке жилья, представляющих собой всю совокупность качественных характеристик результатов функционирования государства, включающих: качество и объем поставляемых общественных благ, право, стабильность политической системы, институциональную матрицу, уровень информационной асимметрии в экономике, принцип социальной поляризации [19].

Государственные экстерналии на рынке жилья выступают в формах:

- явных (прямых) экстерналий, производимых в денежной форме (жилищные дотации, субсидии, субвенции, социальные выплаты) или в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья (общественные блага);

- экономических (косвенных) экстерналий, обусловленных вмешательством государства в экономику посредством реализации государством соответствующей деятельности как императивного субъекта рынка;

- административно-правовых экстерналий, связанных с деятельностью государства как законодателя (охрана прав собственности, качество права, финансовая система, т.е. система формальных институтов) [19].

Государственные экономические экстерналии реализуются посредством жилищных программ, выступающих одной из форм регулирования рынка жилья и воздействия на инвестиционный процесс в жилищной сфере. Механизм реализации жилищной политики включает в себя систему форм и методов государственного воздействия, таких как: прямая бюджетная поддержка (льготные бюджетные ссуды, субсидии); налоговое стимулирование (налоговые льготы, кредиты, освобождения); денежно-кредитные инструменты (процентная ставка, кредитная экспансия, ипотечное кредитование).

Стратегическая цель жилищной политики РФ определена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения [20].

Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:

- создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;

- обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.

Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения состоит в следующем:

1) для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем, как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты. В частности, предполагается сокращение к 2020 году срока обеспечения жильем социального использования малоимущих граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, до 3 - 5 лет после постановки на учет;

2) для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счет средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;

3) для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье.

Реализация этой стратегической цели предполагает решение следующих приоритетных задач [20]:

1) создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения, в том числе:

- формирование эффективных рынков земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией;

- обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой, вовлечение в проекты жилищного строительства неиспользуемых или используемых неэффективно государственных и муниципальных земельных участков, в том числе с помощью Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;

- развитие строительного комплекса и производства строительных материалов, изделий и конструкций с применением инновационных, в том числе энергосберегающих, технологий;

- развитие конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками и подрядчиками, в том числе путем применения антимонопольных мер;

- совершенствование стандартизации и технического регулирования в сфере строительства и эксплуатации зданий, сооружений жилого фонда и осуществление государственного надзора за соблюдением требований технических регламентов;

- содействие внедрению инновационных технологий в сфере жилищного строительства и коммунального хозяйства, развитию отечественного производства строительных материалов, изделий и конструкций;

- содействие реализации проектов комплексной реконструкции исторических центров городов в целях улучшения жилой застройки;

- стимулирование малоэтажной застройки;

2) создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе:

- разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

- повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка;