1. Теоретическая часть

1.1 Правовые и организационные основы государственной жилищной политики

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Жилищная политика является важнейшей составляющей экономической стратегии государства в целом. Она позволяет решить комплекс задач по улучшению жизненных условий граждан, социальному оздоровлению и стабилизации общества, созданию надежного инструмента накоплений и ликвидного обеспечения для внутренних и внешних инвесторов, направляющих свои ресурсы на развитие жилищной сферы [21].

Государственная жилищная политика в современных условиях выступает движущей силой, одним из социальных факторов способствующих формированию и закреплению в России рыночных отношений. В то же время необходимо констатировать, что в стране еще не принята обоснованная государственная жилищная политика.

Необходимость исследования жилищной политики определяется так же тем, что она наиболее полно проявляется в реформировании жилищно-коммунальной сферы, входящей в число четырех наиболее приоритетных национальных проектов перспективного социально-экономического развития России. Ее реализация активно влияет на все сферы жизнедеятельности как страны в целом, так и ее отдельных регионов [27].

Цель государственной жилищной политики - создать условия для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья [4].

В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 гг. отмечалось, что целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. При этом акцент делался на следующие основные направления [26]:

- активизация усилий субъектов Российской Федерации и местных органов власти по увеличению ввода жилья;

- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций;

- проведение прогрессивной технической политики в области капитального строительства и реконструкции жилья, современных архитектурных и градостроительных решений;

- совершенствование структуры жилищного фонда по формам собственности с приоритетом частного жилья, развитие рынка жилья;

- поэтапный переход жилищно-коммунальной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малообеспеченных групп населения;

- обеспечение стандартов качества условий проживания.

Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. №425 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являются [2]:

- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

Основными способами достижения указанных целей являются:

- совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;

- совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

- совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Преобразования в жилищно-коммунальной сфере на современном этапе осуществляются в рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище».

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 г. качество и доступность жилья отмечены как самые насущные для граждан страны проблемы, которые необходимо решать. В Послании поставлены ориентиры решения жилищной проблемы: Правительство Российской Федерации, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов [16].

Для достижения указанной цели Президентом Российской Федерации обозначены основные направления деятельности:

1) необходимо создание ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг;

2) необходимо разрушить монополии на строительных рынках, принять четкие правила землепользования и застройки, упростить процедуры разрешений и согласований на строительство, подготовку необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры;

3) гарантированность права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам;

4) необходимо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

Таким образом, для повышения обеспеченности граждан жильем необходимо решить две взаимосвязанные задачи:

- повысить объемы жилищного строительства, т.е. увеличить предложение на рынке жилья, а также улучшить его качество;

- увеличить платежеспособность населения по приобретению жилья, т.е. повысить возможности граждан по приобретению жилья.

Для этого необходимо сконцентрироваться на двух основных направлениях - поддержание инвестиционной активности в строительстве жилья и поддержание платежеспособного спроса. В связи с этим необходим комплексный подход к проблемам жилищного строительства, заключающийся в системном и совместном решении следующих задач:

1) обеспечение строительства необходимыми территориями;

2) грамотное градостроительное планирование и обеспечение проектной документацией;

3) решение вопросов инфраструктурного обеспечения застраиваемых территорий;

4) оказание мер государственной поддержки гражданам с низкими доходами, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. [24].

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (с изменениями от 14 февраля 2002 г., 26 июля 2004 г.).

Кроме того, предусмотрено финансирование мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, проведение научно-исследовательских работ [1].

Программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В современных условиях концепция государственной жилищной политики складывается и функционирует под воздействием трех основных факторов: переноса жилищного бремени с государства на гражданина и семью; децентрализации жилищной политики; фактора бедности. В настоящее время жилищная политика в стране разрабатывается и реализуется на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. [27]

В условиях переходного периода развитие жилищной сферы невозможно без участия федерального центра как через совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы и стимулирование проведения на местах соответствующих организационных мероприятий, так и через непосредственное использование средств государственного бюджета для решения некоторых основных задач.

Осуществление принципа доступности жилья, восстановление социально оправданного соотношения доходов граждан и стоимости приобретения, оплаты содержания и ремонта жилища являются важнейшими направлениями воздействия государства на экономические процессы в данной сфере.

Одна из самых распространенных на практике форм государственного участия в реализации гражданами права на жилье - предоставление его по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В России предусматривается и в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления такого жилья наиболее нуждающимся категориям граждан, хотя и не в таких объемах, как это было прежде [12]. Критерием предоставления права на заключение договора социального найма являются доходы семьи, и подтверждение их в течение определенного периода времени. Важным в этом направлении является формирование жилищного фонда для социального найма.

На настоящем этапе предложение доступного жилья предприятиями строительного комплекса является недостаточным. И активизация платежеспособности населения через механизм ипотечного кредитования без увеличения объема предложения приведет к росту стоимости недвижимости.

Мировой финансовый кризис оказал серьезное влияние на всех участников инвестиционного процесса. Доступность ипотечных кредитов уменьшилась в кризисной ситуации.

Банки уже более серьезно подходят к кредитованию населения для приобретения жилья. Высокими остаются процентные ставки по кредитам для строителей.

«Жилище» ориентирует развитие ипотеки как банковской, так и не банковской. Восстановление ситуации на рынке жилья после острой фазы кризиса государство делает с акцентом на развитие ипотеки. Ощущается государственная поддержка ипотеки. Государственная поддержка небанковской ипотеки практически отсутствует.

Функционирование небанковской (накопительной) системы ипотечного кредитования основано на принципах взаимопомощи, отвечающей требованиям современных отношений.

Участник программы жилищного кредитования по накопительной схеме получает кредит при накоплении денежных средств в размере 50% от стоимости жилья. Организация, которая осуществляет кредитование, занимается также привлечением и размещением средств населения. Это не нарушает принципа целевого использования денежных средств. Преимуществом является также более низкая процентная ставка по кредиту. К дополнительным преимуществам следует отнести формирование культуры потребления в период накопления средств для получения кредита.

Перспективным видится также развитие взаимного кредитования. В нашей стране наиболее распространенным видом организаций занимающихся взаимным кредитованием являются жилищно-строительные кооперативы. Опыт функционирования данных организаций выявил определенные преимущества.

С 2005 года действует закон «О жилищных накопительных кооперативах». При имеющихся преимуществах он имеет ряд негативных моментов, которые перечеркивают положительные моменты накопительной системы жилищного кредитования. Главным недостатком является обязанность неиспользования вложенных средств в течение двух лет. Если обратиться к зарубежному опыту, то, например, в Германии почти две трети жилья приобретаются через накопительные системы. Имеется немало исторических примеров, когда вывод экономики из кризиса осуществляется через строительство. Целесообразным является увеличения инвестирования в инфраструктурные проекты. К наиболее важным проектам следует отнести: строительство дорог, дешевого жилья, подготовка инженерной инфраструктуры земельных участков [23].

Сегодня государственная поддержка в вопросах обеспечения жильем должна, прежде всего, быть ориентирована на нужды как социально незащищенных групп населения, так и основной части работающих, располагающих средними доходами (накоплениями) и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Главным способом решения жилищной проблемы для последних должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. В настоящее время в России появились предпосылки для его организации.

1.2 Приоритетные направления и механизмы реализации государственной жилищной политики в РФ

Основным приоритетом современной государственной социально-экономической политики выступает повышение благосостояния населения. В процессе реформирования российского общества «социальная надежность» и социальная справедливость стали необходимым требованием времени, а социальные аспекты преобразований выходят на первый план. Важнейшим аспектом содержания этого вопроса всегда было обеспечение людей достойными жилищными условиями.

Решение вопросов, связанных с жилищными проблемами граждан, требует не только вложений значительных денежных ресурсов (бюджетных и частных), но и совместных усилий всех ветвей власти, финансового и строительного бизнес-сообщества. При этом сосредоточение стремлений в этом направлении, кроме решения задачи строительства жилья, даст импульс росту других сфер экономики, так как строительная индустрия, являясь системообразующей отраслью, непосредственно влияет на развитие металлургии, энергетики, машиностроения, транспорта и др. Проблемы, накопившиеся в жилищной сфере, тормозят социально-экономическое развитие страны, отрицательно влияют на рациональное размещение производственного потенциала и трудовых ресурсов, ухудшают демографическую обстановку. Наиболее существенным недостатком современной государственной жилищной политики является, на наш взгляд, одностороннее влияние на механизм приобретения жилья, т.е. опережающее стимулирование спроса и отсутствие воздействия на предложение [6].

Современный рынок жилья по большей части спекулятивен. Цены на жилье вдвое превышают себестоимость строительства. Отчасти это объясняется тем, что застройщики несут определенные обязательства по бесплатному предоставлению части жилья перед органами местной власти, а многочисленные согласования затягивают сроки возведения объектов и вызывают удорожание стоимости жилья минимум на 10%. Не менее актуальной проблемой жилищного строительства является теневая составляющая бизнеса и коррумпированность чиновников, от которых зависит величина транзакционных издержек. Устранение этих противоречий привело бы к существенному снижению цен. Между тем дефицит жилья ежегодно растет в связи с увеличением доли ветхого и аварийного жилья. Массовое строительство на новых территориях требует значительных затрат на их освоение, создание инженерно-коммунальной инфраструктуры, что ведет к повышению стоимости возводимого жилья. В современных условиях перед государственной жилищной политикой должны стоять такие задачи:

1. Предоставить каждому гражданину широкий выбор способов решения жилищного вопроса, включая строительство нового жилья, его приобретение на вторичном рынке, аренду в государственном и частном фондах и другие.

2. Оказывать государственную поддержку в обеспечении жильем в первую очередь тем категориям граждан, которым она необходима больше других.

3. Сократить время нахождения граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий до разумных сроков.

4. Сократить срок нахождения на очереди многодетных семей и наиболее социально не защищенных льготных категорий граждан до не более чем двух лет.

5. Расширить механизмы финансирования жилищного строительства, максимально привлечь внебюджетные источники, включая собственные средства граждан, средства предприятий-нанимателей, профсоюзных организаций.

6. Создать прозрачный рынок доступного арендного жилья с возможностью долгосрочной аренды и ставками арендной платы ниже, чем на рынке коммерческой недвижимости.

7. Стимулировать вовлечение в конкурентный и прозрачный рыночный оборот коммерческого жилья как на вторичном рынке недвижимости, так и на арендном рынке.

8. Создать условия, при которых цены на жилье будут соответствовать доходам населения, приблизив стоимость 1 кв. метра к среднемесячной заработной плате гражданина.

10. Создать условия проживания в малых и средних городах, по комфортности сопоставимые с существующими в областных центрах [16].

Потребность граждан в улучшении жилищных условий должно обеспечиваться путем:

- строительства нового собственного жилья;

- приобретения в собственность жилья на вторичном рынке;

- аренды жилья из государственного жилищного фонда;

- аренды жилья из частного жилищного фонда;

- заселения в социальное жилье;

- реконструкции имеющегося жилья.

В рамках реализации жилищной политики создаются условия для улучшения жилищных условий всех граждан, кому это необходимо. Жилищная политика должны быть реализована по двум основным направлениям:

- улучшение жилищных условий граждан без прямой государственной поддержки - путем развития новых финансовых механизмов (ипотека, фонды коллективного инвестирования), а также за счет благоприятных условий для строительства нового жилья на коммерческой основе, вовлечения в арендный оборот уже построенного жилья, повышение его доступности;

- улучшение жилищных условий граждан с государственной поддержкой, которая будет дифференцирована по категориям граждан и предоставляться адресно.

На современном этапе социально-демографического развития региона, государственная региональная жилищная политика является важным социальным фактором решения проблем стабилизации населения. Она должна оказывать решающее влияние на социально - демографическую ситуацию в регионах. Решение жилищных проблем молодых семей способствует развитию естественного источника пополнения коренного населения, является важным фактором его стабильности и прироста. [27]

Опыт развитых государств убедительно показывает, что эффективная молодежная жилищная политика позитивно влияет на демографическую ситуацию, имея в виду, прежде всего, показатели роста рождаемости, ориентацию на стимулирование вторых, третьих и последующих рождений. Несмотря на неблагоприятные демографические процессы в последние десятилетия, Россия в настоящее время имеет весьма значительный и высокообразованный молодежный контингент.

В 2009 году численность граждан данной возрастной группы (18-35 лет) составила 41,43 млн. человек, а ее удельный вес в общей численности населения - 29%, Ежегодно в этой возрастной группе заключается 920 тысяч браков и рождается 1,76 млн. детей. Правда, в период с 2000 г. по 2009 г. численность молодежи сократилась на 4,99 млн. человек.

Одной из важных причин, которая тормозит этот процесс, является недостаточная обеспеченность молодежи благоустроенным жильем, а главное его крайне низкая доступность.

В настоящее время на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоят более 1,5 млн. молодых семей. Однако, государственную поддержку в улучшении жилищных условий получают не более 100 тыс. молодых семей. По экспертным оценкам в настоящее время, не удовлетворены своими жилищными условиями, особенно в сельской местности, порядка 60% молодых граждан. Наиболее остро нуждаются в улучшении жилищных условий более 12% молодежи, что составляет 5,0 млн. человек.

Социологические опросы убедительно показывают, что подавляющая часть молодых ученых, мигрирующих за рубеж, неудовлетворенны своими жилищными условиями и не надеются при существующих схемах ипотечного кредитования в ближайшей перспективе их улучшить. При нынешней средней заработной плате молодая семья может приобрести только 3,6 кв. м. в год. т.е. решение жилищной проблемы затягивается на 15-20 лет.

В последние годы, учитывая важность решения жилищной проблемы молодежи, были разработаны и реализуются следующие государственные программы:

- подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище»;

- ФЦП «Социальное развитие села до 2012 г.».

В ходе реализации этих программ наметился позитивный сдвиг в решении этой проблемы. В течение четырех лет (2006-2009 годы) в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» улучшили жилищные условия, в том числе с использованием ипотечных жилищных кредитов и займов, при оказании поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов более 130 тыс. молодых семей. За 2006-2009 годы возросло число субъектов Российской Федерации, на территории которых реализуются мероприятия подпрограммы.

Определенные сдвиги в решении жилищной проблемы молодежи произошли с принятием мер по вступлению в полную силу законодательства о материнском семейном капитале.

По данным на конец 2009 г., почти 65% молодых граждан, реализующих свои права на получение семейного капитала, отдали предпочтение приобретению жилья.

Механизм решения жилищной проблемы молодежи за счет реализации государственных программ планомерно развивается и относительно успению функционирует в отдельных субъектах РФ. Однако объем выделяемых бюджетных средств позволяет решить жилищную проблему не более 10% молодежи, остро нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Эффективное государственное регулирование молодежной жилищной политики потребует разработки ряда мер, обеспечивающих правовой аспект реализации ее социальных, экономических и градостроительных проблем.

В этой связи, является целесообразным выделить проблемы формирования и развития молодежной жилищной политики в самостоятельные статьи при подготовке соответствующих федеральных законов по молодежи и развитию жилищного строительства в Российской Федерации, в которых предполагается уточнить само понятие «молодежная жилищная политика», а также определить ее основные долгосрочные направления. Целесообразно также, в случае необходимости, внести изменения в Стратегию развития ипотеки и другие Федеральные программы, связанные с улучшением положения молодежи. При этом целесообразно:

- обеспечить четкое разграничение предметов ведения между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, отраслевыми министерствами и ведомствами в осуществлении государственной молодежной жилищной политики, включая разработку критериев и показателей оценки деятельности соответствующих органов власти в решении данной проблемы;

- разработать механизм бюджетной и иной поддержки молодежных жилищных программ;

- разработать меры по обеспечению и стимулированию государственно-частного партнерства при осуществлении молодежных жилищных программ, а также привлечению самой молодежи к участию в их реализации;

- обеспечить формирование нормативно-правовой базы регулирования молодежной жилищной политики;

- обеспечить государственное статистическое наблюдение за реализацией молодежной жилищной политики и мониторинг данного процесса на федеральном, региональном и отраслевом уровнях. [10]

2. Аналитическая часть

2.1 Социально-экономическая характеристика Мытищинского муниципального района Московской области

Мытищинский район - административно-территориальная единица и муниципальное образование в центре Московской области России, к северу от границы Москвы. Административный центр - город Мытищи. Площадь района составляет 440 кмІ. Район граничит с Москвой, городскими округами Королёв, Долгопрудный, Химки, Балашиха, с Дмитровским и Пушкинским районами области (рис. 2.1).