Размещено на http://www.allbest.ru/

18

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты государственной жилищной политики России и зарубежных стран

1.1 Основные принципы и цели государственной жилищной политики

1.2 Исследование законодательной и нормативной базы государственной жилищной политики

1.3 Сравнительный анализ государственной жилищной политики зарубежных стран и РФ: теоретический аспект

1.4 Вывод

Глава 2. Анализ реализации жилищной политики Санкт-Петербурга (на примере Московского района)

2.1 Основные приоритетные направления жилищной политики Санкт-Петербурга

2.2 Исследование основ и процесса реализации жилищной политики Санкт-Петербурга в Московском районе

2.3 Определение позитивных и негативных сторон жилищной политики в Московском районе

2.4 Вывод

Глава 3. Разработка мер совершенствования и реализации жилищной политики Московского района

3.1 Основные направления совершенствования жилищной политики в Московском районе

3.2 Разработка схемы по ликвидации задолженностей неплательщиков коммунальных услуг

3.3 Прогнозная оценка эффекта реализации программы «По минимизации задолженности неплательщиков коммунальных услуг»

Заключение

Список литературы

Введение

В большинстве стран жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей публичной политики, одной из наиболее острых и постоянных тем общественных дискуссий.

В общественном сознании России жилищной политики как таковой не было почти сто лет. Одномерная и выхолощенная (вне жилищной экономики) система государственных мер советской эпохи никак не могла претендовать на статус полноценной политики. В 1990-е годы слова «жилищная политика» казались окончательно вытесненными такими терминами, как «реформа ЖКХ» или «подготовка к зиме». Еще одной причиной стала бессрочная и бесплатная приватизация, длящаяся с 1990 года. Во многих странах формирование и использование государственного и муниципального жилья, жилья социального, является ядром (иногда относительно небольшим) жилищной политики, поскольку это наиболее энергичная форма государственного вмешательства в функционирование жилищного рынка. В России это было тем более так. С началом приватизации это ядро из поля жилищной политики как бы исчезло: ведь если государственное и муниципальное жилье - это жилье, которое «пока не приватизировано», и сколько его останется через год, никто не знает, какая тут может быть долгосрочная стратегия.

В последнее время вновь стали говорить о жилищной политике, что чрезвычайно отрадно. Стали говорить, потому что ситуация изменилась. Во-первых, с точки зрения бюджетной обеспеченности не так гнетет пресловутая «подготовка к зиме», можно поднять голову и оглядеться по сторонам. Во-вторых, с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), других законов законодатель внес некоторую ясность относительно того, во что публичная власть намерена вмешиваться, а во что нет. В частности, выяснилось, что социальное жилье сохраняется, причем не на маргинальном уровне в 1-2 процента как, скажем, в США, а в качестве серьезного сегмента жилищного фонда - на уровне 15-20 процентов, как в большинстве европейских стран (сколько именно - зависит от количества жилья, которое будет приватизировано до окончания бесплатной приватизации в 2010 году). За социальное жилье (жилищный фонд социального использования) отвечают органы местного самоуправления, они же должны его строить из средств своих бюджетов, скорее всего, в основном после 2010 года, когда не будет риска «потерять» это жилье на следующий день после передачи его внаем. Сколько такого жилья нужно строить? В каких районах города строить? Каким должно быть это жилье? Что делать с оставшимися неприватизированными квартирами в многоквартирных домах? Один вопрос тянет за собой следующий, и постепенно формируется проблемное поле «настоящей» жилищной политики, все более выходящее за рамки проблем собственно социального жилья.

На этом этапе особенно важно правильно расставить вехи, забить колышки под фундамент вновь отстраиваемого здания жилищной политики. А это не так просто, как кажется. Информационная недостаточность последних лет чревата появлением мифов и проектов «вечных двигателей». Все это способно серьезно затормозить «строительство». Опасности здесь по большому счету две:

1) неправильная оценка уроков мирового опыта и основные глобальные тенденции развития в жилищной сфере.

2) ошибка в оценке нашего сегодняшнего положения и того пути, который был пройден за годы реформ.

В России жилищная политика является одной из наиболее значимых отраслей публичной политики, одной из наиболее острых и постоянных тем общественных дискуссий, которая нуждается в существенной доработке. Вышеизложенное характеризует актуальность темы дипломного исследования.

Целью дипломной работы является: разработка путей совершенствования жилищной политики в Санкт-Петербурге (на примере Московского района).

Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1. Рассмотреть теоретические аспекты государственной жилищной политики России и зарубежных стран;

2. Провести анализ реализации жилищной политики Санкт-Петербурга (на примере Московского района);

3. Определить основные направления по совершенствованию и реализации жилищной политики Московского района.

Глава 1. Теоретические аспекты государственной жилищной политики России и зарубежных стран

1.1 Основные принципы и цели государственной жилищной политики

Активное участие государства и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализации гарантированного права на жилище. Статья 40 Конституции определяет следующие действия по реализации жилищной политики: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Принципы жилищной политики:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища;

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище;

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами; Конституция Российской Федерации (принята на всенародное голосование 12 декабря 1993 г.) // Российская газета - 1993. - 25 дек.

Целями жилищной политики является:

1. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

2. Осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

3. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);

4. Развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;

5. Развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Для достижения названных целей необходимо решение следующих ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:

1. Окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;

2. Обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;

3. Повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры в жилищном секторе;

4. Создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствие с платежеспособным спросом; Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2008. - 112 с.

5. Формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;

6. Развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры;

7. Содействие развитию инфраструктуры рынка жилья (риэлтерской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета недвижимости, судебной системы). Конституция Российской Федерации (принята на всенародное голосование 12 декабря 1993 г.) // Российская газета - 1993. - 25 дек.

Главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья. Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции, вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого и среднего бизнеса, снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере. Федеральный закон от 14.07.1992 года №3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации».

1.2 Исследование законодательной и нормативной базы государственной жилищной политики

Жилищное законодательство представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы.

Систему жилищного законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (источники жилищного права).

Таблица 1.1

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства, в том числе жилищного законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции Российской Федерации, и ее субъектов по жилищному законодательству.

Согласно п. "к" ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Конкретное разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений и т. д.

Регулирование общественных отношений в сфере совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации имеет свои особенности, связанные с тем, что в этой сфере могут осуществлять законодательное и иное регулирование как Российская Федерация, так и ее субъекты. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Конституция Российской Федерации (принята на всенародное голосование 12 декабря 1993 г.) // Российская газета - 1993. - 25 дек.

В соответствии с этим до принятия федерального закона (или иного нормативного акта) республика, край, область или другой субъект Российской Федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения.

После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе принятые по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат. Согласно Конституции РФ (ст. 78) федеральные органы исполнительной власти по соглашению с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут передавать им осуществление части своих полномочий (если это не противоречит Конституции РФ и федеральным законам), а органы исполнительной власти субъектов могут передавать федеральным органам исполнительной власти осуществление части своих полномочий.

Жилищный кодекс, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому ЖК РСФСР и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2008. - 112 с.

Исходя из этих конституционных положений жилищное законодательство в Российской Федерации развивается как сложная система законодательства, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные жилищные законы - Закон РФ от 24.12.1992 года №4218 "Об основах федеральной жилищной политики", №84-ФЗ от 11.06.2008 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ЖК РСФСР и другие акты. С другой стороны, отрасль жилищного законодательства невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле; в состав жилищного законодательства должны включаться и другие жилищные нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и "принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации". Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2008. - 112 с.

Как самостоятельная отрасль законодательства жилищное законодательство Российской Федерации сформировалось относительно недавно. С принятием Верховным Советом РСФСР на базе общесоюзных Основ жилищного законодательства в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР данная отрасль российского законодательства стала более консолидированной, внутренне согласованной системой.

В составе жилищного законодательства кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового характера немало законов и других актов законодательства государственно-правового, административно-правового, финансового характера, как, например, законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти - Правительства Российской Федерации, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищными фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

1. Среди федеральных жилищных законов особое место занимает Закон 24 12.1992 года. N 4218-1"Об основах федеральной жилищной политики". Данный Закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным определить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» определяет:

1. Основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях;

2. Устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере;

3. Дает более широкое определение жилищного фонда, содержит классификацию видов жилищного фонда.

Согласно ст. 6 Закона "Право собственности на недвижимость в жилищной сфере" недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности.

Закон установил новую классификацию видов жилищного фонда. Принципиально важным является то, что в составе жилищного фонда первым назван частный жилищный фонд, т. е. фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), а также то, что в составе жилищного фонда выделяется особый жилищный фонд социального использования, т. е. совокупность всех жилых помещений, заселяемых на условиях договора социального найма, и т. д.

Расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть в жилищной сфере, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства.

В Закон включена ст. 19 "Приобретение гражданами жилья в частную собственность", в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами. Предусмотрена возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе (механизме) реализации конституционного права на жилище, обогащая права собственников жилых домов и жилых помещений. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Установлены весьма широкие полномочия собственника, владеющего недвижимостью в жилищной сфере либо ее частью. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22-28) и др. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

2. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Жилищный кодекс включает почти все жилищно-правовые нормы, содержавшиеся ранее в ГК РФ (глава "Наем жилого помещения"), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

В разд. 1 "Основные положения" ЖК РФ содержатся нормы, закрепляющие право граждан на жилище, определяющие задачи жилищного законодательства.

В ЖК РФ включены в определенной последовательности и системе нормы, регулирующие разнообразные жилищные отношения: обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими: управление жилищным фондом и обеспечение его сохранности, надлежащей эксплуатации; ответственность за нарушение жилищного законодательства и др. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

Прежде всего, нормы ЖК РФ регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями в государственном и общественном жилищных фондах. Вопросам регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется мало внимания, в нем не нашли отражения появившиеся в последнее время разнообразные формы приобретения жилья в собственность, формы содействия гражданам со стороны государства в приобретении жилья (компенсации, субсидии и т. п.). За время, прошедшее после принятия Кодекса, был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятия "частный жилищный фонд", "приватизация" и др.).

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 г., а также Закон РФ от 02.08.1994 г., которым внесен ряд существенных изменений в Закон о приватизации жилищного фонда.

Закон о приватизации устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно Закону при приватизации жилья происходит бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, Закон создает важные условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан. Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Основные результаты проведенного анализа законодательной и нормативной базы государственной жилищной политики представлены в таблице 1.2 «Определение позитивных и негативных сторон».

Таблица 1.2 - Определение позитивных и негативных сторон

Позитивные стороны	Негативные стороны
1. Законы и иные НПА субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам; 2. Законы и иные НПА субъектов РФ не приведенные в соответствие федеральным законом, применению не подлежат; 3. Важным в ФЗ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» является: - В составе жилищного фонда первым назван частный фонд; -Расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере; -Установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть в жилищной сфере; -Предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства. 4. Закон РФ от 02.08.1994 « О приватизации жилищного фонда в РФ» создает важные условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан; -Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.	1. В ЖК РФ уделяется мало внимания вопросам регулирования жилищных отношений; -не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность; -формы содействия гражданам со стороны государства в приобретение жилья (компенсации, субсидии и т.д.); - не включены такие понятия, как «частный жилищный фонд», «приватизация». 2. Законодательная база нуждается в усовершенствование и конкретизации.

5. Ряд важных жилищно-правовых норм содержится в других федеральных законах. Например, в Федеральном законе от 14.07.1992 года №3295-1"Об основах градостроительства в Российской Федерации" наряду с нормами, регламентирующими осуществление чисто градостроительной деятельности, содержатся нормы, касающиеся реализации права граждан на жилище, в частности права на благоприятную среду проживания, строительства и сноса зданий, в том числе жилых, в целях обеспечения безопасности проживания населения, а также предусматривающие дополнительные правовые и социальные гарантии в области реализации гражданами права застройки на земельных участках и др. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

1.3 Сравнительный анализ государственной жилищной политики зарубежных стран и РФ: теоретический аспект

Основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Прежде всего следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития жилищной сферы, степень активности которой в разных странах неодинакова. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Принято различать активную и пассивную государственную жилищную политику, различие которых заключается в методах воздействия на развитие жилищной сферы со стороны государства. Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы. Активная жилищная политика означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

При этом западные специалисты отмечают общую тенденцию для европейских стран (включая и Швецию с ее сильной социальной политикой) к ослаблению государственной поддержки жилищной сферы, что проявляется в следующих процессах:

-сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства;

-приватизация государственной собственности;

-прекращение государственной поддержки производителей и переход к поддержке потребителей в жилищной сфере.

Во всех странах разработкой основных принципов жилищной политики занимаются центральные правительства, но ключевые позиции в ее проведении занимают местные органы власти, а также различные ассоциации арендодателей и арендаторов жилья. Правовое пространство развития жилищной сферы постоянно совершенствуется, жилищная политика своевременно реагирует на изменяющиеся условия и растущие потребности населения.

В жилищной сфере экономически развитых стран можно выделить три типа действующих участников:

· общественный

· частный

· добровольный сектор

Общественный сектор представлен государственными и муниципальными органами власти, основная функция этого сектора заключается в обеспечении социальной стабильности общества в процессе потребления жилищных благ.

Потенциал частного сектора, представленного различными частными коммерческими предприятиями и организациями, используется в процессе создания жилищных благ. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

Добровольный сектор включает различные некоммерческие организации, основным направлением деятельности которых является предоставление жилья приемлемого качества за невысокую плату.

Мотивация и интересы перечисленных участников жилищных отношений не только различны, но и зачастую противоречивы. Понимание этих различий и обеспечение их относительного равновесия составляет важную часть жилищной политики государства. Интересы частных коммерческих предприятий выражаются в стремлении к получению прибыли, что объективно предопределено их правовым и экономическим статусом. Поэтому бытующее достаточно часто мнение, что в такой социально важной сфере, как жилищная, частные коммерческие организации будут руководствоваться социальными мотивами, ошибочно. Частные предприятия олицетворяют "чисто рыночную" составляющую жилищной сферы. Особое, промежуточное между "рыночным" и "социальным", т.е.между частным и общественным, положение занимает добровольный сектор - жилищные ассоциации и кооперативы, история существования которых насчитывает более ста лет. Иногда такие организации достигают огромных размеров и функционируют по модели, напоминающей коммерческую, однако номинально они действуют на бесприбыльной (некоммерческой) основе и их цель - предоставление недорогого и качественного жилья. По целевым функциям добровольный сектор сопоставим с общественным, однако между ними есть принципиальные различия. В отличие от органов власти, представляющих общественный сектор, и формируемых в соответствии с законодательством страны, создание добровольных организаций не вытекает из каких либо законов, т.е.является не обязательным, а инициативным. Местные власти оказывают поддержку добровольному сектору: предоставляют участки под застройку за низкую плату или бесплатно, оказывают техническое содействие в виде консультаций, методической помощи. Финансируется добровольный сектор за счет государственных субсидий и коммерческих кредитов, часто предоставляемых под государственные гарантии. Жилищные ассоциации и кооперативы инициируют строительство жилых домов, которое выполняют частные подрядчики. Управление этими домами осуществляют впоследствии сами жилищные ассоциации. К примеру, правительством Великобритании добровольный сектор рассматривается как основной источник социального (доступного по цене) жилья. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

Многие исследователи утверждают, что жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х годов стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 80-х составляло от 2,3 в Дании и Германии до 3,9 в Великобритании и Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4-2,6. В ретроспективе решение жилищной проблемы в европейских странах осуществлялось вначале преимущественно "количественно", т.е. путем массового строительства недорогого многоквартирного жилья в послевоенные годы, а затем (с середины 80-х годов) "качественно", т.е. созданием удобного жилья, способствующего формированию физически и психически здоровой личности. Примечательно, что предпосылками формирования новой жилищной политики послужили не только позитивные факторы, такие, как рост экономического потенциала стран, ускорение темпов роста валового национального продукта, но и негативные - уменьшение среднего размера семьи, рост числа разводов и снижение рождаемости.

Во всех странах законодательно закреплено существование социального жилья, предназначенного для предоставления на льготных условиях отдельным категориям граждан, которые в официальном порядке признаются неспособными решить свою жилищную проблему самостоятельно. К таким категориям граждан относятся семьи с низкими доходами, многодетные семьи, одинокие матери, престарелые и инвалиды.

Мировая практика свидетельствует, что в устойчиво развивающемся государстве на обеспечение граждан жильем расходуется не более 25% внутреннего валового продукта. Примерно треть от этих расходов направляется на жилищное строительство, треть - на эксплуатационные и иные текущие расходы, треть - на амортизацию или оплату банковских кредитов. В США, например, на жилье расходуется чуть менее 20% ВВП. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

При этом жилищные расходы могут осуществляться по двум схемам:

-государство собирает больше налогов и потом дотирует жилищные расходы граждан;

-государство не увеличивает налоги (оставляет больше денег гражданам) и дотирует конкретные семьи при наличии особых обстоятельств.

Второй способ эффективнее, так как в этом случае расходы на удовлетворение жилищных потребностей оказываются на 20-30% ниже.

Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем - кондоминиума - привнесена в российскую практику в несколько измененном виде. Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е. право общей собственности или собственности.

Популярность кондоминиумов за рубежом обусловлена следующими причинами:

- ценовая доступность по сравнению с другими видами жилой собственности;

-владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома;

-расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах;

-возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам;

-отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.

Состав жильцов кондоминиума обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления кондоминиумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди ит.д. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

В российском законодательстве понятие "кондоминиум" имеет несколько иное, отличное от принятого за рубежом, содержание. Кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок. В России процесс создания кондоминиумов начался в 1993 г. и явился закономерным продолжением политики приватизации жилья и реформирования жилищной сферы. В результате приватизации в настоящее время значительная часть многоквартирных домов в городах представляет собой де-факто кондоминиум, потому что при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом (как минимум - два: частное лицо и муниципалитет). Существование кондоминиума де-юре возникает с момента его государственной регистрации.

Однако проблемы использования позитивной зарубежной модели совместного владения и управления жильем, каковой является кондоминиум, в России обусловлены не столько различиями правового характера, сколько самими принципами их организации. Создание кондоминиумов в существующей застройке, где большинство домов требуют больших затрат на ремонт и представляет собой достаточно разнородный по демографическому, социальному и экономическому положению жильцов социум, приводит к серьезным конфликтам в процессе управления такими домами. Поэтому более перспективным направлением видится создание кондоминиумов в новой застройке, когда дом заселяется на условиях совместного владения им и будущие жильцы заранее готовы к этому. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

Развитию совместного владения жильем на основе кондоминиумов должно сопутствовать развитие рынка профессиональных услуг по управлению объектами недвижимости в жилищной сфере. В настоящее время, в большинстве городов России граждане, проживающие в кондоминиумах, ограничены в выборе управляющего их домом, поэтому активно продвигается идея самоуправления путем создания товарищества собственников жилья. Однако создание ТСЖ должно осуществляться на добровольной основе, что требует согласования интересов всех жильцов, на практике достигаемое с немалым трудом. Жильцы кондоминиума зачастую некомпетентны в вопросах управления недвижимостью либо не стремятся заниматься не свойственной им деятельностью, что затрудняет самоуправление. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

За рубежом бизнес по управлению недвижимостью в жилищной сфере давно и широко развит. Он представлен различными управляющими компаниями, действующими от имени и по поручению владельцев недвижимости и занимающимися текущим управлением и обслуживанием жилых домов. Такие компании заключают договоры с владельцами и получают так называемое менеджерское вознаграждение за свои услуги. Менеджерское вознаграждение обычно компенсирует следующие расходы компании:

-заработная плата сотрудников, осуществляющих текущее управление объектами (это может быть один или более человек, работающие на полную ставку или по совместительству - в зависимости от конкретной ситуации);

-расходы на финансовые услуги, требующиеся компании для ее работы (услуги по ведению бухгалтерского учета ит.п.);

-дорожные расходы сотрудников компании (поездки на объекты в целях контроля за работой подрядчика и собственных служащих, встречи с владельцем ит.п.);

-расходы по содержанию офиса компании;

-налоги, выплачиваемые компанией;

-расходы на юридические услуги, связанные с деятельностью самой компании.

Вознаграждение определяется в зависимости от требуемого набора и объема услуг, которые, в свою очередь, обусловлены передаваемым в управление объектом недвижимости. Затраты на санитарное содержание и техническую эксплуатацию объекта - заработная плата технического персонала, материалы, услуги по подрядным договорам - оплачиваются из средств владельца, а не из средств управляющей компании и, следовательно, не входят в менеджерское вознаграждение.

В России формирование конкурентной среды в сфере управления недвижимостью пока еще остается делом будущего, когда частные управляющие компании смогут составить достойную конкуренцию муниципальным службам заказчика. Этой сферой деятельности уже заинтересовались риэлтерские фирмы и застройщики, следовательно, потенциал для возникновения фирм по управлению жилой недвижимостью существует. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

За рубежом широко развита система кредитования покупателей жилья, где целевые займы могут достигать 90% его стоимости. С помощью займов решаются вопросы не только социальные - доступность жилья, но и экономические - стимулирование производства жилья (через стимулирование спроса на него). В целом же кредитование позволяет разрешить во времени противоречие между высокой стоимостью жилья и реальными финансовыми возможностями его потребителей, так как будущие доходы приобретателей жилья трансформируются в их текущую платежеспособность.

Один из широко распространенных в развитых странах способ решения жилищной проблемы заключается в ипотечном кредитовании. Более 90% жилищного строительства осуществляется за счет кредитов, в том числе ипотечных, получаемых гражданами, большинство которых не относится к высоко обеспеченным категориям. Жилье как важнейший элемент недвижимости признается во всем мире очень эффективным средством обеспечения обязательств, что и обусловливает столь широкое развитие кредитования под залог недвижимости. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

Существующие за рубежом способы ипотечного кредитования можно в обобщенном виде свести к двум основным моделям:

-закрытая модель ипотеки - обособленная от остального финансового рынка и основанная на вкладах самих покупателей жилья;

-открытая модель ипотеки, являющаяся составной частью финансового рынка страны в целом.

Закрытая модель, достаточно широко распространенная в Германии, Франции и других европейских странах, основывается на так называемых жилищных сбережениях, которые представляют собой целевое (на приобретение жилья или улучшение жилищных условий) накопление средств на специальных счетах в банках или других финансовых учреждениях. Классическим примером таких сбережений принято считать строительные сберегательные кассы в Германии, которые имеют достаточно длительную историю - их возникновение относят к концу XVIII столетия. Принцип их организации основан на объединении небольших средств многочисленных вкладчиков кассы и последовательном приобретении жилья каждому из них. На сегодняшний день строительные сберегательные кассы занимают в Германии ведущее место среди различных инвестиционных институтов - три из четырех квартир строятся в этой стране с помощью жилищных стройсбережений. Получить заем в такой кассе ее вкладчик может только при условии внесения на свой счет определенной суммы и только по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет). Максимальный срок погашения займа составляет 12 лет, проценты невелики - 5-6% годовых (в два раза ниже рыночной стоимости кредитов). Государство оказывает финансовую поддержку вкладчикам стройсберкасс в форме выплаты премий за жилищные сбережения (как правило, в виде увеличения процента дохода на депозит), дотаций на погашение займа, налоговых льгот (проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом). Размер и форма помощи зависят от имущественного положения заемщика, состава его семьи ит.п. Помимо стройсберкасс в Германии существует и сеть ипотечных банков, с 1900 г. и до настоящего времени ни один из таких банков не разорился, более того - проценты по закладным они выплачивали своим вкладчикам даже во времена первой и второй мировых войн. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: РИЦ, 2008. - 235 с.

Во Франции также действует система жилищных сбережений, но несколько отличная от немецкой. В этой стране распространены два вида жилищных сберегательных счетов:

"Сберегательная книжка А" - счет, на котором следует накапливать до 100 тыс. фр. и можно получить кредит в размере, превышающем в полтора раза сумму накоплений, под 3,7% годовых, при этом каждый год к такому целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. фр.;

Счета PEL, на которых можно накапливать до 400 тыс. фр. и получить кредиты до 600 тыс. фр. под 4,8% годовых.

И в первом, и во втором случае процент по кредиту в два раза ниже рыночного, уплачиваемого при других видах кредитов. Кроме того, проценты по жилищным вкладам можно вычесть из налогооблагаемого дохода.

Таким образом, закрытая модель ипотеки имеет следующие характерные особенности:

-источники средств для выдачи кредитов - депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками;

-для получения ипотечного кредита необходимо сначала накопить определенную сумму;

-на вложенные (накапливаемые) средства начисляется процент более низкий, чем по обычным депозитам, что позволяет соответственно выдавать кредиты под проценты значительно ниже рыночных.

Открытая модель ипотеки особенно характерна для Англии и США, поэтому ее часто называют англо-американской. Существующая в этих странах система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья представляет собой сложный рынок общенационального масштаба, на котором действуют многочисленные ипотечные и иные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и другие финансово-кредитные учреждения. При этом американская модель ипотеки не что иное, как расширенный и дополненный вариант английской модели. Основное их отличие состоит в том, что в США первичный рынок закладных (характерный для английской модели) дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые посредниками, скупающими первичные закладные у ипотечных банков. Хуртина М.Г. Западное направление жилищной политики. - М.: Дело, 2008. - 317 с.

В связи с этим особого внимания заслуживает американский опыт развития вторичного рынка ипотечных кредитов, позволивший значительно увеличить объем кредитных ресурсов. Правительством США в 1938 г. была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FN MA), широко известная под именем "Фэнни Мэй", главной задачей которой стала купля-продажа закладных. Это способствовало повышению долгосрочной платежеспособности населения США в период Великой депрессии, так как значительно увеличивало спрос на жилье. С помощью FN MA была реализована федеральная программа долгосрочных самоамортизирующихся ипотечных кредитов (самоамортизирующимися называют ипотечные кредиты с равными периодическими выплатами в погашение (амортизацию) долга). В 1954 г. FN MA была преобразована в корпорацию со смешанной собственностью: обыкновенные акции переданы в частную собственность, привилегированные - в собственность государства.

Новый этап в развитии вторичного ипотечного рынка США связывают с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, который направлен на снижение возможных рисков. Секьюритизация предполагает формирование пакета однотипных ипотечных кредитов, имеющих сопоставимые условия кредитования - период и схему выплат, категории заемщиков, тип заложенной недвижимости. Выпускаемые в процессе секьюритизации ценные бумаги называются переводными ипотечными ценными бумагами, основное отличие которых состоит в том, что периодичность и размер выплат по ним устанавливаются в зависимости от поступлений по ипотечным кредитам. Переводными они именуются потому, что переносят риски на конечного инвестора.

Характеризуя открытую модель ипотеки в США в целом, следует отметить отсутствие прямой связи между заемщиком и инвестором, т.е.процесс ипотечного кредитования можно представить в виде трех самостоятельных стадий - инициирование, посредничество, инвестирование. Инициирование означает первичное предоставление ипотечного кредита и все сопутствующие этому действия: проверка кредитором возможности погашения кредита заемщиком, оценка предмета залога ит.п. Посредничество означает выкуп индивидуальных ипотечных ссуд у банков и трансформация их в ценные бумаги, реализуемые затем на вторичном рынке. Инвестирование - это процесс приобретения, накопления и размещения физическими и юридическими лицами ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним. Хуртина М.Г. Западное направление жилищной политики. - М.: Дело, 2008. - 317 с.

Развитие ипотеки в России осуществляется преимущественно по американской модели, однако ее успешная реализация зависит от системы государственной поддержки в части гарантий для инвесторов, создания системы страхования рисков и т. д. Нормативно-правовая база, обеспечивающая ипотечное кредитование, появилась относительно недавно, с принятием 16 июля 1998 г. Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако в настоящее время ипотечный кредит недоступен для большинства граждан, так как его условия очень жесткие. Срок ипотечного кредита составляет преимущественно 5 лет, в редких случаях - 10, а ставка по кредиту высока - 15-18%. Сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 35% совокупного дохода семьи, который исходя из условий кредита должен быть, к примеру, при кредите в 5 000 долл. США сроком на 5 лет под 15% годовых на уровне 700 долл. США. Между тем большая часть граждан, нуждающихся в жилье, не имеет такого дохода. Используемый в России вариант кредитования, строго говоря, даже нельзя назвать ипотечным в его классическом понимании, так как отличительные особенности таких кредитов состоят в длительных сроках их предоставления (до 25 лет) и низких процентах по кредиту (5-7%). Одним из путей решения проблемы ипотечного кредитования в России может стать развитие рынка закладных в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для кредитования. Российские семьи не должны лишаться возможности решить свои жилищные проблемы путем использования гибкой системы ипотечных кредитов.

Особое внимание во всех странах уделяется семьям с низкими доходами, для которых предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют системы снижения налогов, взимаемых при приобретении жилья семьями с низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи, в Бельгии - от числа детей (для семей с 3-4 детьми сумма налога снижается на 34 тыс. бельгийских фр., для семей с 5-6 детьми - на 38 тыс. и т. д.). Хуртина М.Г. Западное направление жилищной политики. - М.: Дело, 2008. - 317 с.

Во многих странах семьи и лица с низкими доходами получают государственную поддержку в виде дотаций на оплату арендуемого жилья. При этом дотации предоставляются до определенного уровня, рассчитываемого на основе средней по региону арендной платы, и если семья снимает квартиру в "дорогом" доме, то все расходы сверх среднего уровня арендной платы она несет сама. Дотации перечисляются на счет их получателя либо, по его заявлению, на счет арендодателя. В Германии право на получение дотаций может служить предметом залога или может быть передано другому лицу. Кроме того, для малообеспеченных граждан существует так называемое социальное жилье, которое содержится за счет государства и муниципалитетов. Арендная плата за такое жилье устанавливается на более низком уровне, чем за жилье, арендуемое у частных владельцев. Так, в Великобритании социальное жилье обходится квартиросъемщикам в 3-4 раза дешевле, нежели частное. Доля социального жилья в жилищном фонде развитых стран, как правило, невелика: во Франции - 11%; Бельгии - 5%; США, Норвегии - 1-2%. Ограниченность этого сектора обусловлена возможностями государственного и местного бюджетов и невысоким уровнем доходов по сравнению с частным арендным жильем: квартиросъемщики социального жилья пользуются различными льготами и пособиями, которые, как правило, зависят от уровня их доходов. Однако и качество социального жилья не всегда отвечает современным требованиям. Кроме того, для его получения существуют административные барьеры, связанные с применением зачастую сложной системы определения нуждающихся в таком жилье, так как перед муниципалитетами стоит непростая задача - максимально удовлетворить нуждающихся в жилье при минимальных дотациях. В целом в большинстве стран наблюдается тенденция к сокращению доли социального и увеличению доли частного жилья. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: Заря, 2008. - 235 с.

Практически во всех странах действуют законы, направленные на защиту прав арендаторов жилья. Например, во Франции квартиросъемщик не может быть выселен, не получив финансовой помощи для погашения своей задолженности по квартплате. Суды, рассматривающие такие дела, вправе продлевать сроки выселения до трех лет, если квартиросъемщик не в состоянии переселиться в приемлемое жилье. Определение уровня арендной платы во многих странах осуществляется путем переговоров и соглашений между ассоциациями владельцев жилья и арендаторов по вопросам контроля за изменением расходов на жилье, участия сторон в улучшении жилищных условий, правил эксплуатации жилья и т. д. Такие соглашения могут заключаться как на государственном, так и на местном уровне. В Германии квартплата может пересматриваться ежегодно, но она не должна превышать квартплату за аналогичное по размерам и качеству жилье в том же районе. В Дании, в тех регионах страны, где рынок жилья насыщен, размер квартплаты не может превышать себестоимость содержания жилья более чем на 8%, а в Испании - более чем на 6%. Владелец имеет право повысить квартплату в том случае, если он понес затраты на модернизацию жилья, при этом он обязан предоставить обоснование роста квартплаты и указать не менее трех примеров более высокой платы за жилье такого же качества. Зарубина Е.Г. Зарубежный опыт жилищной политики. - М.: Заря, 2008. - 235 с.