Социально-экономические основы жилищной политики региона (по материалам Краснодарского края)

Жилищное строительство на территории муниципальных образований края ведется разрозненно, застройка территорий носит порой точечный характер, отсутствуют долгосрочные планы муниципальных образований края по выделению земельных участков для комплексного освоения.

Территориальное планирование играет важную роль в развитии муниципальных образований. Однако процедуры подготовки и согласования документов территориального планирования, проектов планировки, разработки проектной документации, получение результатов государственной экспертизы, выдача разрешений на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию требуют существенных временных ресурсов.

В производстве строительных материалов в некоторых подотраслях строительной индустрии наблюдается высокий уровень монополизации производств, что влияет на цену продукции, и, как следствие, завышение цены на построенное жилье. Кроме того, строительные компании края испытывают недостаток в квалифицированных кадрах строительных специальностей. Особенно остро стоит вопрос по подготовке и переподготовке специалистов строительной отрасли в целях развития и применения современных технологий.

Плата за технологическое присоединение к коммунальным сетям, определяемая организациями коммунального комплекса, в некоторых случаях чрезмерно высока. Недостаточно развита нормативная правовая база по устранению злоупотреблений организациями коммунального комплекса.

В муниципальных образованиях края отсутствуют программы, в которых планы по развитию жилищного строительства взаимоувязаны с планами развития сетей водо-, тепло- и электроснабжения.

Выделяемых бюджетных средств недостаточно для оказания помощи муниципальным образованиям края в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой.

Пополнение муниципального жилищного фонда социального использования ведётся медленными темпами. Мероприятия по развитию быстровозводимого домостроения, направленные на увеличение данного домостроения, позволили отработать механизмы взаимодействия между региональной исполнительной властью и органами местного самоуправления муниципальных образований, однако существенный дефицит финансирования не позволил добиться серьёзных показателей.

Кроме того, серьёзной проблемой остаётся переселение граждан из аварийного жилого фонда, для решения которой необходимы значительные финансовые ресурсы.

На 1 января 2010 года в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в Краснодарском крае насчитывалось более 86,7 тысяч семей. Для обеспечения удовлетворения потребности нуждающихся в социальном жилье (жилье эконом-класса) необходимо построить 4 млн. 963 тыс. кв. метров жилья.

Для решения вышеперечисленных проблем в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Краснодарского края реализовывается ряд мер, предусмотренных федеральной и краевой целевыми программами «Жилище», целью которых является решение жилищной проблемы.

Приоритетный национальный проект стартовал в Краснодарском крае в 2006 году. Его основные задачи [42]:

- создание в крае условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики;

- повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства;

- развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья.

В настоящий момент Краснодарский край входит в тройку лидеров Российской Федерации по объемам вводимого в эксплуатацию жилья.

Итоги реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» представлены в таблице 15.

Таблица 15 - Итоги реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Краснодарском крае

Показатели реализации ПНП	2006	2007	2008	2009	2010	2011 (январь-сентябрь)
Ввод жилья в эксплуатацию (млн. кв. м)	2,7	3,7	3,93	3,4	3,6	2,4
Количество выданных ипотечных кредитов и займов (шт)	3000	8000	9509	3465	6447	8000
Объем выданных ипотечных кредитов и займов (млрд.руб)	3,7	12	15,5	3,96	8,14	11,4
Улучшение жилищных условий молодых семей (количество семей)	1028	1650	681	529	381	212
Улучшение жилищных условий семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством (количество выданных ГЖС)	567	715	327	161	169	-
Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства (количество софинансированных инвестиционных проектов)	9	53	-	-	-	-

За период с 2006 по 2011 гг. в рамках ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Краснодарского края введено в эксплуатацию 19,73 млн. кв. м жилья, выдано 38421 ипотечный кредит на общую сумму 38,44 млрд.руб. Благодаря национальному проекту 4481 молодая семья смогла улучшить свои жилищные условия [42].

Краевая целевая программа «Жилище» реализуется с 2005 года. За этот период построено и введено в эксплуатацию около 18 млн. кв. метров жилья, выдано более 41 млрд. рублей жилищных кредитов, оказана государственная поддержка в улучшении жилищных условий около 4050 молодым семьям, выполнены государственные обязательства по предоставлению жилья отдельным категориям граждан, установленным федеральным законодательством перед более 1,9 тыс. семей на общую сумму более 1,9 млрд. рублей, в том числе [43]:

- создана инфраструктура участников рынка ипотеки;

- обеспечен приток инвестиционных ресурсов на ипотечный рынок и рынок строительства жилья. Внедрена система рефинансирования ипотечных кредитов;

- созданы условия для реализации банковских программ ипотечного кредитования и расширения спектра ипотечных продуктов, предлагаемых населению, в том числе по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК);

- с 2009 года в крае внедрены ипотечные программы с использованием средств материнского (семейного) капитала, программы по оказанию поддержки ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации, отработан механизм по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов по программе «Военная ипотека».

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в регионе за период с 2005 года по 2008 год вырос с 0,6 млрд. рублей до 15,6 млрд. рублей, при этом улучшили свои жилищные условия с помощью государственной поддержки в виде социальных выплат и привлечения жилищных ипотечных кредитов 10 200 семей, в том числе 3832 молодые семьи [43].

В 2009 году мировой экономический кризис оказал негативное влияние на рынок ипотечного жилищного кредитования, в результате объем выданных ипотечных жилищных кредитов снизился и в 2009 году составил 3,9 млрд. рублей. Улучшили свои жилищные условия с помощью государственной поддержки в виде социальных выплат и привлечения ипотечных жилищных кредитов 1939 семей, в том числе 1360 молодых семей.

С 2004 по 2010 годы через регионального оператора было рефинансировано 1149 ипотечных кредитов и займов на сумму 1363,5 млн. рублей [43].

Осуществление государственной поддержки в виде социальных выплат и предоставления субсидий должно осуществляться в рамках реализации целевых программ, кроме того, достигнутые результаты в рамках реализации краевой целевой программы «Жилище» в предшествующие годы дают основание утверждать, что реализация мероприятий программы и продуктивное использование бюджетных средств невозможны без использования программно-целевого метода.

Использование программно-целевого метода направлено на создание условий для эффективного управления ресурсами, в том числе финансовыми.

Цели, задачи и основные направления реализации программы позволяют учесть основные проблемы в строительстве и приобретении жилья на территории Краснодарского края и в рамках финансирования определить приоритетность тех или иных мероприятий программы.

В этой связи было принято решение о продлении реализации целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.

Основной целью программы является обеспечение достижения установленных для Краснодарского края контрольных значений целевого показателя ежегодного ввода жилья, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, а также ценовой доступности.

Согласно плановым заданиям Министерства регионального развития Российской Федерации в Краснодарском крае в период 2011 - 2015 годов планируется вводить в эксплуатацию от 3,21 млн. до 3,95 млн. кв. метров жилья.

Необходимость данных объемов строительства обусловлена некоторыми причинами.

Традиционно в крае строится большой объем индивидуального жилья, который в последние три года составлял около 2,5 млн. кв. метров ежегодно. Это обусловлено аграрной направленностью Краснодарского края. Около половины населения края проживает в сельской местности и поэтому традиционно строит индивидуальное жилье.

С целью увеличения объемов жилищного строительства на территории Краснодарского края муниципальным образованиям доведены плановые показатели по вводу жилья, которые определены с учетом реализуемых на территории Краснодарского края краевых целевых и федеральных целевых программ.

Переселение граждан из аварийного жилья планируется проводить на условиях софинансирования за счет бюджетных средств, с привлечением внебюджетных источников, в том числе на условиях частно-государственного партнерства. При этом доля бюджетного финансирования подлежит ежегодному уменьшению с одновременным увеличением доли средств из внебюджетных источников.

Данный подход должен позволить ликвидировать аварийный жилищный фонд, признанный таковым в настоящее время, и подлежащий признанию до 2016 года, тем самым освободив в результате сноса аварийных строений инвестиционные площадки для строительства нового жилья.

С целью создания условий для формирования сегмента доходных домов на рынке жилья в рамках реализации программы предполагается разработать организационные и правовые механизмы на краевом и муниципальном уровне, стимулирующие развитие данного сегмента жилья путем предоставления государственной поддержки инвесторов в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Краснодарского края [43].

Активно развивается производство строительных материалов, индустриальных и энергоэффективных систем малоэтажного домостроения, что дает возможность населению вести строительство жилья хозспособом.

Неуклонно продолжается увеличение рождаемости и соответственно численности населения, что является немаловажным фактором для увеличения объемов жилищного строительства.

Кроме строительства индивидуальных жилых домов будет сохранятся и потребность в строительстве многоквартирного жилья. Такая необходимость обусловлена тем, что по состоянию на 1января 2010 года в Краснодарском крае на учете в уполномоченных органах состоит более 86 тыс. граждан различной подведомственности и категорий, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для обеспечения жильем этих граждан необходимо построить более 4,5 млн. кв. метров жилья.

Начиная с 2009 года, в крае реализуется мероприятие по строительству и закупке за счет средств федерального бюджета жилья для нужд Министерства обороны Российской Федерации. На 2011 и 2012 годы между строительными компаниями края и управлением по закупкам для государственных нужд Краснодарского края заключены контракты по строительству многоквартирных жилых домов объемом около 300,0 тыс.кв. метров жилья дополнительно. Кроме этого, с конца текущего года будет возобновлен прием заявлений на получение социальных выплат на выплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что позволит увеличить объемы продаж и соответственно строительства жилых домов.

Таким образом, показатель по вводу жилья, определённый для края, наиболее полно характеризует складывающийся на рынке жилья спрос.

Разработка генеральных планов городов и поселений показала потребность не только в комплексном освоении новых территорий в целях жилищного строительства, но и целесообразность комплексного развития застроенных территорий с целью их более эффективного использования, ликвидации жилищного фонда с высоким уровнем износа. К таким территориям, требующим комплексной реконструкции относятся центры следующих городов: Армавира, Краснодара, Новороссийска, Сочи и некоторых других.

На первом этапе необходимо решить следующие задачи:

- разработать на краевом и местных уровнях нормативную правовую базу, направленную на реализацию мероприятий программы;

- разработать и начать реализацию во всех муниципальных образованиях края муниципальные программы стимулирования развития жилищного строительства;

- организовать на местном уровне мероприятия по развитию местной строительной индустрии и производству строительных материалов;

- реализовать мероприятия, направленные на снижение уровня монополизации предприятий строительного комплекса;

- разработать и реализовать механизмы сокращения сроков и стоимости проведения согласовательных процедур в строительстве;

- разработать и начать реализацию мер, направленных на предупреждение и устранение злоупотреблений организациями коммунального комплекса;

- начать реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, в том числе во взаимодействии с Фондом «РЖС»;

- создать эффективные и устойчивые организационные и финансовые механизмы государственно-частного партнерства при комплексном освоении территорий по обеспечению земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами при строительстве жилья эконом-класса и застройки территорий;

- обеспечить условия для развития механизмов, способствующих расширению и стимулированию спроса населения на жилье, в том числе на строящееся (построенное) жилье эконом-класса;

- организовать мероприятия в муниципальных образованиях края, направленные на стимулирование частной инициативы граждан с целью формирования условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан;

- создать условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования;

- обеспечить условия для развития инфраструктуры ипотечного рынка и деятельности всех его участников;

- обеспечить повышение уровня доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, в том числе посредством оказания бюджетного содействия отдельным категориям граждан, а также использования средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий;

- повышать финансовую грамотность населения в сфере ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечить функционирование механизмов поддержки ипотечных заемщиков, получивших ипотечные жилищные кредиты и оказавшихся в трудной финансовой ситуации;

- продолжить поддержку молодых семей при решении жилищной проблемы;

- продолжить реализацию мероприятий, направленных на обеспечение жильем граждан отдельных категорий, определенных законодательством Российской Федерации и Краснодарского края [43].

На втором этапе реализации программы планируется:

- практическое внедрение комплекса мероприятий, для реализации которых на первом этапе осуществлялось формирование нормативной основы;

- стимулирование органов местного самоуправления к активному проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства.

Реализация программы будет осуществляться с 2011 по 2015 годы включительно в два этапа:

- первый этап: с 2011 по 2012 годы;

- второй этап: с 2013 по 2015 год [43].

2.3 Стратегия массового жилищного строительства в Краснодарском крае

Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка к социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов федеральной и краевой политики.

Основной задачей как федеральной, так и краевой жилищной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Краснодарском крае отражает стратегические цели, принципы и механизмы федеральной и краевой жилищной политики на долгосрочную перспективу (до 2020 года), направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан [44].

Следует отметить, что Стратегия призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья, формироваться нормативно-правовая база по его регулированию. Масштабы реализации мероприятий Стратегии предусматривают увеличение жилищного фонда в Краснодарском крае более чем в 1,8 раза за счет значительного увеличения объемов жилищного строительства. Определенные в Стратегии направления и подходы по обеспечению массового жилищного строительства и обеспечения его доступности для различных социальных групп населения станут ориентирами для всех уровней власти, бизнеса и граждан по выработке решений в этой сфере.

Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Краснодарском крае разработана в соответствии с задачами, поставленными Президентом Российской Федерации и главой администрации (губернатором) Краснодарского края.

Правовой базой Стратегии являются Конституция РФ, Устав Краснодарского края, жилищное, земельное, градостроительное, бюджетное и налоговое законодательство РФ и Краснодарского края, нормативные правовые акты в области строительства. Стратегия разработана с учетом основных положений проекта долгосрочной стратегии массового жилищного строительства для всех категорий граждан в РФ на период 2008-2025 годы, Стратегией социально - экономического развития Краснодарского края до 2020 года и Стратегией развития строительного комплекса Краснодарского края до 2020 года, а также Методических рекомендаций по подготовке Стратегий развития, разработанных Минэкономразвития России [44].

Целью Стратегии является определение стратегических направлений, формирующих предпосылки для качественно нового этапа развития жилищной сферы - массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов [44].

Реализация Стратегии основана на следующих принципах:

1) приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения;

2) государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья;

3) оказание государственной поддержки при приобретении и найме жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите [44].

Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение следующих основных задач:

1) обеспечение соответствия объемов жилищного строительства потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края;

2) обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики;

3) обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктурой;

4) создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения;

5) обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе социального;

6) обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

7) устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

8) развитие конкуренции на рынке жилья;

9) развитие частно-государственного партнерства в области строительства жилья [44].

Стратегия определяет основные направления стимулирования массового строительства жилья, к числу которых относятся:

1) территориальное планирование.

Развитие территорий муниципальных образований должно также строиться исходя из приоритета опорных территорий и в соответствии с документами территориального планирования муниципального уровня.

Сформировавшаяся в предшествующие годы практика землепользования привела к тому, что земли населенных пунктов занимают только 7,6 процентов земель.

С учетом необходимости исправления сложившихся перекосов в землепользовании, градостроительная и земельная политика в период с 2008 года и до 2015 года и в последующие годы будет ориентирована на более интенсивное развитие жилой застройки в направлении свободных территорий. Этот процесс будет сопровождаться одновременно снижением плотности жилищного фонда и плотности застройки во всех поселениях, за исключением отдельных районов краевого центра города Краснодара;

2) градостроительное регулирование.

В рамках документов территориального планирования края следует пересмотреть традиционную проектную и строительную практику застройки.

Резервы территорий и благоприятные природно-климатические условия в крае способствуют переходу к принципам усадебной застройки.

В малых городах и сельской местности основным типом жилища может стать односемейный жилой дом-усадьба на собственном участке земли размером не меньше 20-40 соток или «родовые именья» (растущие подворья), а в городской застройке - блок-квартирные дома (таунхаусы) с прилегающими малыми земельными участками. В крупных городах необходимо увеличивать удельный вес домов повышенной этажности.

В массовом жилищном строительстве следует восстановить утраченные позиции типового проектирования.

Все земли городов и иных поселений должны использоваться в соответствии с их генеральными планами и проектами застройки, с учетом определенных градостроительных требований.

При предоставлении земельных участков для целей строительства вне поселений эти требования также должны определяться соответствующей территориально-планировочной документацией;

3) эффективное использование земельных ресурсов, формирование развитого рынка земли.

Стратегическими подходами к развитию земельного рынка являются:

- скорейшее завершение работ по постановке на кадастровый учет земель всех форм собственности;

- повышение эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними;

- рационализация структуры системы управления земельными ресурсами;

- информатизация управленческого процесса и усиление кадрового потенциала системы управления земельными ресурсами;

- развитие механизмов земельной ипотеки, с одновременным развитием системы земельных закладных;

- повышение эффективности государственного земельного контроля эффективности использования земельных участков арендатора и собственниками путем применения жестких санкций при неэффективном использовании земельного участка, вплоть до его изъятия;

- разработка методики оценки земель и ставок арендной платы, установление справедливых ставок земельного налога, объективно учитывающих различия в качественных характеристиках земельных ресурсов;

- вовлечение в оборот неиспользуемых земель, прежде всего земель сельскохозяйственного назначения и неиспользуемых земель специального назначения [44];

4) страхование на рынке жилья.

Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающим функционирование жилищного рынка, направленным на обеспечение защиты прав его участников, является механизм страхования.

В связи с тем, что строительство объектов обычно продолжается длительное время, вероятное наступления рисков и, следовательно, возникновения убытков становится весьма реальной. Страхование -экономический инструмент, способный обеспечить финансовую устойчивость предприятия - подрядчика, компенсировать непредвиденные убытки на всех этапах реализации строительного проекта. Страховая защита обеспечивает подрядчику возможность своевременно выполнить обязательства по контракту (в чем в первую очередь заинтересован сам заказчик (юридические, физические лица)). Таким образом, страхование строительно-монтажных и других рисков при строительстве жилья «под ключ» является объективной необходимостью и призвано защитить интересы не только соответствующих строительных компаний, но и интересы заказчика.

Основными механизмами стимулирования массового жилищного строительства, согласно Стратегии, являются:

1) комплексное освоение территорий.

Органы местного самоуправления и застройщики в последние годы столкнулись с завершением периода так называемой "точечной застройки" с использованием уже существующих коммунальных сетей, а также ограниченными возможностями использования действующих мощностей для наращивания объемов жилищного строительства. Альтернативой «точечной» застройке должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения. Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своими характеристиками, который в перспективе может стать основным для определения цены на недвижимость и, как следствие, определять доступность жилья в целом.

В крупных городах Краснодарского края, таких как Краснодар, Новороссийск, Армавир, где возможности точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного освоения территорий будут являться основным источником нового жилья, занимая до 50-60% от всего объема вводимого жилья [44].

Проекты комплексного освоения территории подразумевают, что на достаточно обширной территории возводится не только большое количество жилья, но также независимая от основного города современная инфраструктура. Это позволит обеспечивать население жильем в соответствии с современными требованиями к качеству жилья, а также требованиями экологического и архитектурного характера [44].

Для того чтобы создать благоприятные условия для реализации проектов комплексного освоения территории необходимо осуществить меры институциональной, финансовой и организационной поддержки проектов комплексного освоения территории:

- создание зон градостроительного регулирования, предполагающих особый порядок согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства;

- формирование правовых и организационных механизмов консолидации необходимого для комплексного освоения территории крупного земельного участка;

- применение специального регулирования вопросов организации и строительства новых городов, включающее нормативно-правовое закрепление критериев, позволяющих определять комплексное освоение территорий как строительство нового города, не имеющего на начальном этапе развития населения;

- введение специального порядка изменения границ муниципальных образований в связи с комплексным освоением территорий;

2) обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой;

3) развитие ранее застроенных территорий.

Градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий, застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскую привлекательность, а также развития территорий, направленного на изменение их функционального назначения - в соответствии с вновь утвержденной градостроительной документацией.

В настоящее время в муниципальных образованиях городов Анапа, Армавир, Геленджик, Краснодар, Сочи и приняты программы реконструкции центральной части города, предполагающие развитие застроенных территорий [44].

В свою очередь развитие застроенных территорий практически во всех сельских населенных пунктах на ближайшую перспективу не планируется. Одной из причин является морально устаревшие существующие генеральные планы поселений, либо отсутствие таковых.

Основной проблемой при развитии ранее застроенной территории является освобождение жилых домов, расположенных на ней, от прав третьих лиц - то есть расселение. Застройщики лишены административных, либо каких-то иных полномочий по переселению граждан из их собственного жилья, либо жилья, занимаемого по договорам социального найма. В настоящее время муниципалитеты не предпринимают каких-либо активных действий по расселению граждан, в результате чего этот процесс может тянуться годами.

Одним из основных этапов при решении указанных выше задач является проведение работ по инвентаризации существующих жилых домов, а также зданий и сооружений общественного назначения для последующего расселения жителей и компенсации затрат гражданам и предприятиям, чьи здания и сооружения располагаются на рассматриваемой территории.

Указанные мероприятия должны служить подготовительным этапом для привлечения потенциального инвестора и объявления аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории;

4) модернизация и капитальный ремонт с учетом критериев отнесения жилья к ветхому и аварийному жилому фонду.

Кроме того Стратегией предусматриваются направления обеспечения стабильного спроса на жилье, такие как:

1) развитие ипотечного кредитования;

2) развитие накопительных механизмов приобретения жилья и механизмов приобретения жилья в рассрочку;

3) развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей;

4) совершенствование механизмов адресной поддержки населения [44].

Основным целевым показателем реализации Стратегии является достижение к 2010 году ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. метров на душу населения (не менее 5,2 млн. кв. метров), что позволит достичь к 2020 году:

- средней обеспеченности жильем не менее 36 кв. метров общей площади на 1 человека;

- среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность (коэффициент доступности) - 3 года;

- среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья в социальный наем - 3 года;

- объема жилищного фонда - около 191 млн. кв. метров;

- увеличения количества домовладений (единиц жилья) до уровня не менее 670 единиц на 1000 человек;

- снижения доли неблагоустроенного жилья в структуре жилищного фонда на треть (с 40,9 до 27,2%) [44].

При этом помимо количественных показателей улучшения жилищного фонда необходимо учесть качественные показатели комфортности жилья.

В настоящее время, когда жилье строится в основном за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам в большей степени определяются его потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учет природно-климатических, экономических других специфических особенностей муниципального образования, сельского или городского поселения и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

В современных условиях комфортность жилья определяется двумя составляющими: благоустройством жилого помещения и комфортностью среды проживания.

При этом, необходимо определить минимальные стандарты комфортности жилья - уровень благоустройства, безусловно обеспечиваемый для всех групп населения, всех видов жилищного фонда во всех населенных пунктах края. Без соответствия таким стандартам строительство жилья осуществляться не должно.

Показатели каждого из перечисленных стандартов с учетом плотности застройки, количества проживающих граждан и иных особенностей населенного пункта должны устанавливаться органами местного самоуправления.

Достижению целевых показателей могут помешать риски, сложившиеся под воздействием негативных факторов и имеющихся в обществе социально-экономических проблем, в том числе:

1) макроэкономические риски. Возможность ухудшения внутренней и внешней конъюнктуры, снижение темпов роста экономики, уровня инвестиционной активности, высокая инфляция;

2) финансовые риски. Недостаточность финансирования из бюджетных и внебюджетных источников;

3) техногенные и экологические риски. Любая крупная техногенная или экологическая катастрофа потребует дополнительных ресурсов на расселение граждан с соответствующих территорий или восстановление жилья;

4) геополитические риски. Показатели социальной стабильности зависят от политической ситуации внутри страны и в сопряженных государствах. Военные и террористические действия приводят к дополнительным затратам на решение жилищных проблем граждан, пострадавших в результате этих действий;

5) законодательные риски. Законодательная база, регулирующая отношения на рынке жилья, требует дальнейшего совершенствования, как на краевом, так и на федеральном уровне. Поэтому уровень решения поставленных задач во многом зависит от принятия необходимых нормативных правовых актов на федеральном и краевом уровне [44].

2.4 Основные мероприятия по совершенствованию жилищной политики региона

Основной задачей государственной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

Государственная политика стимулирования жилищного строительства в Краснодарском крае должна основываться на следующих принципах:

1) приоритет развития рыночных механизмов, базирующихся на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения;

2) государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья;

3) оказание государственной поддержки социально незащищенным категориям граждан при приобретении и найме жилья.

Основными целями государственной политики являются формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Для достижения обозначенных целей и решения основных задач государственной жилищной политики, необходимо реализовать целый комплекс правовых, организационных и финансовых мероприятий по ее совершенствованию, а также стимулированию предложения и спроса на жилье.

К приоритетным мероприятиям следует отнести:

1) снижение административных барьеров в строительстве.

Анализ проблем в жилищном строительстве, влияющих на активность предложения на рынке жилья, выявляет наличие административных барьеров, к которым приводит излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система при получении исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию;

2) поддержка реализации проектов комплексного освоения территорий или развития застроенных территорий (КОРТ) в целях строительства жилья экономического класса.

Одним из путей решения задачи инфраструктурного обеспечения территорий комплексной застройки является заключение соглашений с частными инвесторами на строительство или модернизацию объектов инженерной инфраструктуры с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство должна достигаться путем формирования и защиты инвестиционных программ развития ( с учетом инвестиционной надбавки в тарифе), взимания с потребителей экономически обоснованной и согласованной с региональной энергетической комиссией платы за подключение к построенным объектам.

С целью стимулирования создания и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры как отдельного бизнеса целесообразно через механизм программно-целевого подхода к реализации жилищной политики:

- возмещать затраты застройщиков по уплате процентной ставки по кредитам, привлеченным в рамках реализации проектов КОРТ для обеспечения территорий жилой застройки объектами коммунальной инфраструктуры;

- в рамках действующего законодательства осуществить переход на долгосрочное регулирование тарифов на коммунальные услуги с учетом доходности инвестированного капитала;

- обеспечить синхронизацию инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с планами реализации приоритетных жилищных проектов;

- в рамках действующего законодательства (федеральный закон от 2 июля 2010 г. №152-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») строить и модернизировать объекты инженерной и транспортной инфраструктуры на основе концессионных соглашений.

Механизм реализации государственной поддержки по данному направлению определяется федеральной и краевой целевой программой «Жилище» на 2011-2015 гг. и заключается в предоставлении следующей государственной поддержки:

- возмещение затрат юридическим лицам на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой;

- на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем экономического класса;

- на развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья экономического класса;

3) стимулирование малоэтажного строительства.

В настоящее время в России растет интерес к малоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объемов индивидуального жилищного строительства.

Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства подразделяются на мероприятия по законодательному и нормативно -- правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного строительства и снижению себестоимости строительства, содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному строительству в регионах России.

В соответствии с видами малоэтажной застройки -- комплексное или индивидуальное жилищное строительство -- считаем необходимым предусмотреть следующие механизмы государственной поддержки на региональном уровне:

а) для индивидуальных застройщиков:

- государственная поддержка при приобретении земельных участков для целей индивидуального строительства;

- предоставление государственной поддержки при приобретении строительных материалов;

- развитие кредитования индивидуального жилищного строительства;

- бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений индивидуальным застройщикам;

- налоговые льготы при уплате налога на недвижимое имущество;

б) при комплексном малоэтажном строительстве:

- государственная поддержка при строительстве инженерной, социально, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных для комплексной малоэтажной застройки;

- обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей комплексной малоэтажной застройки;

- государственная поддержка объединениям граждан -- строительным кооперативам малоэтажного жилья;

- бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений кооперативам малоэтажного жилья.

С целью практической реализации указанных механизмов необходимо внести существенные изменения в существующую нормативно-правовую базу, в частности в земельное, градостроительное и налоговое законодательство, законодательство, регулирующее деятельность органов местного самоуправления, а также принять федеральный закон, регулирующий порядок создания и деятельности объединений граждан с целью комплексной малоэтажной застройки.

Важным направлением государственной поддержки малоэтажного строительства должно стать содействие увеличению объемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного малоэтажного домостроения;

4) развитие строительного комплекса региона.

Стратегической задачей органов государственной власти Краснодарского края является стимулирование интенсивного развития строительного комплекса, темпами, превышающими средний промышленный рост в период с 2010 по 2015 год (не менее 12 процентов в год).

Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса должны быть решены следующие основные проблемы: дефицита производственных мощностей, низкой конкурентоспособности ряда отечественных строительных материалов, недостаточного уровня внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицита квалифицированных кадров на всех уровнях.

Для этого государственная поддержка и государственное регулирование должны осуществляться по следующим ключевым направлениям:

а) реализация мер по стимулированию роста объемов производства:

- эффективная градостроительная политика и территориальное планирование, дающие возможность участникам рынка прогнозировать объемы строительства, потребность в тех или иных строительных материалах, а также планировать развитие предприятий и вложение капиталов;

- обеспечение сбалансированности интересов недропользователей и землепользователей на законодательном уровне;

- совершенствование законодательства по стимулированию вовлечения в производство строительных материалов отходов и попутных продуктов других отраслей промышленности;

б) содействие развитию исследований и разработок инновационных технологий:

- эффективное использование сырьевых ресурсов на базе фундаментальных и прикладных научных исследований с использованием приоритетных технических решений, достижений в области машиностроения, химии, нано-- и биотехнологий, лазерных и информационных технологий;

- повышение степени использования местного сырья в производстве строительных материалов;

- расширение утилизации и использования в производстве строительных материалов техногенных отходов;

в) содействие кадровому обеспечению строительного комплекса:

- разработка и внедрение современных программ обучения на региональном уровне;

- формирование государственного заказа на подготовку необходимых специалистов;

- восстановление и развитие учебных центров по подготовке, на новой технической основе высококвалифицированных рабочих строительных специальностей и младшего звена технического персонала;

5) совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья.

Система формирования и контроля нормативных требований к объектам, материалам и технологиям в жилищном строительстве должна совершенствоваться на основе законодательства о техническом регулировании, которое, в частности, должно способствовать решению стоящих перед строительством задач.

Следует отметить, что повышение эффективности реализации государственной жилищной политики невозможно только на основе реализации мероприятий, направленных на стимулирование предложения на рынке жилья. Необходима также реализация мероприятий, направленных на стимулирование спроса на жилье на региональном уровне, в частности:

1) совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья.

Решение этой задачи позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья, стимулировать и поощрять участие граждан в жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативах, кооперативах малоэтажного жилья.

Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы;

2) совершенствование механизма ипотечного кредитования.

Значительную роль в финансировании приобретения жилья населением играет механизм ипотечного кредитования, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.

Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищного кредитования является постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при получении и погашении ипотечных кредитов.

Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечного кредитования направлять на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья. Таким механизмом должна стать секьюритизация кредитов, выданных на этапе строительства.

Необходимо разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям;

3) развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей.

Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником.

Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 -- 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

Более широкое распространение должно приобрести кредитование работников в банках под поручительство предприятия.

Кроме того, для стимулирования работодателей целесообразно создавать фонд ведомственного жилья, предоставляемого работникам на период действия трудового договора, исключив объекты ведомственного жилого фонда из перечня объектов налогообложения налогом на имущество организаций.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью дипломной работы являлась разработка основных мероприятий по совершенствованию реализации жилищной политики региона. Результаты проведенного исследования позволяют сформулировать следующую совокупность выводов:

1) определено, что под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы;

2) установлено, что объектом жилищной политики является деятельность по решению жилищной проблемы и обеспечение потребностей населения в жилье, субъектами - органы государственной власти и местного самоуправления.

Основными стратегическими целями жилищной политики являются:

- создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище;

- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;

- обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере;

- обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;

- создание условий формирования эффективных рынков жилья.

Приоритетность жилищной политики в региональной социальной инфраструктуре обусловлена тем, что важнейшей потребностью общества является потребность в жилье, воспроизводство которой стимулирует развитие других инфраструктурных элементов, способствует формированию соответствующего уровня качества жизни;

3) выявлено, что государственная жилищная политика региона в условиях рыночного хозяйства - это система единых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям.

Государственное регулирование жилищной сферы предполагает процесс создания институциональной среды на основе институционализации отношений собственности в сфере жилья.

Стратегическая цель жилищной политики РФ определена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения состоит в следующем:

- для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем, как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты;

- для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;

- для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье;

4) установлено, что типологизация государственных жилищных программ осуществляется в зависимости от их целей:

- жилищная помощь;

- программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов;

- государственная политика ограничения максимальной квартплаты.

Политика стимулирования предложения реализуется посредством строительства государственного жилья и осуществляется в формах:

- капитальных субсидий;

- субсидий по эксплуатации жилья для покрытия разницы между квартплатой и физическими затратами эксплуатации жилья;

- субсидий на ремонт на ремонт и обновление старых домов;

- отбора жильцов.

В качестве альтернативы строительству жилья выступает субсидирование частного жилья.

5) анализ проблем жилищного рынка в их взаимосвязи с основными направлениями жилищной политики РФ позволил выявить следующее.

Несмотря на предпринятые в последние три года федеральными органами государственной власти меры государственной поддержки строительной отрасли, объем строительства жилья, достигнутый в 2008 г., не восстановился, рост ветхого и аварийного жилищного фонда продолжается.

До настоящего времени из-за высоких цен на жилые помещения покупательная способность граждан остается на низком уровне,. Перелому сложившейся ситуации не способствуют даже множественные ипотечные программы, предлагаемые банками. Это связано с сохраняющимся высоким кредитным порогом, а также высокими ставками для заемщиков.

В то же время, даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. При этом цены на жилье во многом остаются завышенными и определяются не столько себестоимостью строительных работ, сколько платежеспособным спросом и дефицитом жилья.