Социально-экономические основы жилищной политики региона (по материалам Краснодарского края)

- создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма;

- разработка и внедрение института найма жилья;

- развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая служебный фонд для предоставления жилых помещений военнослужащим и членам их семей;

- развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки населения для приобретения собственного (частного) жилья;

3) обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, в том числе:

- создание условий, обеспечивающих снижение износа жилищного фонда, в том числе ликвидацию в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья;

- содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, совершенствование нормативной правовой и методической базы и содействие в организации товариществ собственников жилья, совершенствование налогового законодательства для эффективного управления многоквартирными домами;

- внедрение ресурсосберегающих технологий и создание условий для более широкого использования малой энергетики и возобновляемых видов топливно-энергетических ресурсов;

- модернизация жилищно-коммунальной сферы и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг для всего населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, привлечение субъектов частного предпринимательства к управлению и инвестированию в жилищно-коммунальную инфраструктуру, совершенствование тарифной политики и развитие механизмов частно-государственного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг;

- формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, включая развитие городского транспорта, обеспечение возможности полноценной жизнедеятельности маломобильных групп населения и безопасности мест пребывания детей с родителями [20].

В результате реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам и характеризуемый следующими целевыми ориентирами:

- увеличение доли граждан, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести или снять необходимое жилье на рынке, построить индивидуальное жилье, до 60 процентов;

- отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда, снижение среднего уровня износа жилого фонда и коммунальной инфраструктуры до нормативного уровня;

- приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности, экологии, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т.д.);

- достижение средней обеспеченности жильем (25 - 27 кв.м общей площади на человека в 2015 году и 28 - 35 кв.м - к 2020 году) [20].

В рыночной экономике государственная жилищная политика развивается по двум направлениям: политика стимулирования предложения жилья, при которой целью ставиться изменение условий предложения жилья, и политика стимулирования спроса с целью повышения спроса на жилье со стороны бедных и средних домохозяйств.

Типологизация государственных жилищных программ осуществляется в зависимости от их целей:

- жилищная помощь - различные меры для улучшения жилищных условий и снижение стоимости жилья для домохозяйств с низкими доходами;

- программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов;

- государственная политика ограничения максимальной квартплаты [21].

Политика стимулирования предложения реализуется посредством строительства государственного жилья и осуществляется в формах:

- капитальных субсидий: государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения, после их оплаты государством жилье становиться собственностью муниципалитета;

- субсидий по эксплуатации жилья для покрытия разницы между квартплатой и физическими затратами эксплуатации жилья;

- субсидий на ремонт на ремонт и обновление старых домов;

- отбора жильцов: государство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем; однако это требует решения вопроса о том, следует ли при этом предоставлять жилье беднейшим из бедных или же заселять дома по принципу примерно равного дохода для избежания концентрации бедности.

В качестве альтернативы строительству жилья выступает субсидирование частного жилья. Государственное субсидирование строительства является распространенным методом нивелирования отрицательных внешних эффектов функционирования рынка жилья и одним из основных элементов государственного регулирования [21].

Государство предоставляет населению программы помощи в целях обеспечения жильем семей с низкими и средними доходами, в рамках которых предусматривается непосредственное строительство жилья либо оказание им помощи в его оплате. Строительство государственного жилья приводит к увеличению общего объема жилищного фонда при данном уровне частного строительства, последствиями чего выступает снижение квартплаты, цены жилья и объемов частного строительства («вытеснение» частного сектора). Программы помощи в оплате жилья стимулируют спрос на жилищные услуги и одновременно увеличивают квартплату, цены, строительство и жилищный фонд.

Важным направлением государственного воздействия на рынок жилья и жилищные инвестиции является регулирование цены жилья, предполагающее обязательное государственное управление всеми инвестиционными процессами посредством прямого и косвенного воздействия через жилищно-финансовый рынок: различные инструменты финансирования, инвестирования, кредитования, субсидирования, ставки, стандарты, ценовая и оценочная политика Высокие риски, возникающие в случае дисбаланса рыночной цены и стоимости жилья, влияют не только на субъектов жилищного финансирования - заемщиков и кредитные институты, но и на стабильность и устойчивость финансовой системы.

Исследование системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере предполагает анализ денежно-кредитной политики как важного фактора жилищного инвестирования, которая регулируя изменение ставки процента, неизбежно влияет на спрос, объемы жилищного строительства и жилищные инвестиции.

Если ставка учетного процента увеличивается, то «отдача» от жилищной собственности становится ниже по сравнению с доходами от вложения в ценные бумаги, что заставляет инвесторов извлекать капиталы из жилищной сферы. Если увеличиваются риски при инвестициях в жилье, то текущий доход от жилищной собственности может стать недостаточным, чтобы заставить инвесторов приобретать именно жилье, а не другие ценности, что снижает цену жилья. Падение ставок процента по долгосрочным займам, снижение ожидаемого риска по приобретению жилья ведет к снижению требований инвесторов к доходу от жилищных инвестиций и повышает цены на жилье. Наблюдается обратная зависимость между ценами жилья, объемами жилищных инвестиций, и ставкой процента по долгосрочным кредитам. Высокая ставка процента по краткосрочным займам и общая низкая доступность финансов для строительства повышает стоимость данного прироста жилищного фонда и снижает объема его строительства. В том же направлении действует ужесточение местных правил зонирования застройки и строительства: увеличивает затраты и сокращает прибыльность нового строительства [22].

К прямым способам управления инвестиционной деятельностью относятся федеральное и местное административное регулирование, законодательная база, система лицензирования, разрешения, запреты, штрафы [22].

Таким образом, основной задачей государства является конструирование институциональной среды посредством мер законодательного и стимулирующего характера, создающих институциональное поле, регулирующих правовые отношения в жилищной сфере, и гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье.

1.4. Проблемы жилищного рынка и их взаимосвязь с основными направлениями жилищной политики РФ

Повышение доступности жилья для граждан, обеспечение комфортных и безопасных условий их проживания было и остается приоритетным направлением государственной политики.

Предпринятые в 2008-2009 гг. Правительством Российской Федерации антикризисные меры позволили предотвратить обрушение финансовой системы России, а также поддержать предприятия реального сектора экономики, в частности, строительной отрасли. Основным видом поддержки строительной отрасли явилось формирование государственного заказа на жилищное строительство в целях исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем различных категорий граждан. Положительное воздействие на рынок жилья оказали такие меры государственной поддержки, как: реструктуризация ипотечных жилищных кредитов, направление средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке; выкуп готового и строящегося жилья для ветеранов Великой Отечественной войны и военнослужащих [23].

Данные меры привели к стабилизации на рынке жилья, а также, начиная с середины 2010 г., формированию небольшой положительной динамики.

Несмотря на предпринятые в последние три года федеральными органами государственной власти меры государственной поддержки строительной отрасли, объем строительства жилья, достигнутый в 2008 г., не восстановился, рост ветхого и аварийного жилищного фонда продолжается.

В соответствии с отчетностью Федеральной службы государственной статистики 1, за 10 месяцев 2010 г. было введено в эксплуатацию 37,7 млн. кв. м. жилья, что почти на 5% ниже, чем за аналогичный период 2009 г. При этом в 2009 г. объем ввода жилья также сократился: за 2009 г. было введено 59,9 млн. кв. м жилья, в то время как в 2008 г. масштабы ввода составили около 64,1 млн. кв. м. [23].

На сегодняшний день можно выделить ряд очевидных проблем жилищного рынка, влияющих на его отрицательную динамику.

До настоящего времени из-за высоких цен на жилые помещения покупательная способность граждан остается на низком уровне, а в большинстве регионов - практически нулевой. Перелому сложившейся ситуации не способствуют даже множественные ипотечные программы, предлагаемые банками. Это связано с сохраняющимся высоким кредитным порогом, а также высокими ставками для заемщиков. На ценообразование жилых помещений влияют также высокие ставки по кредитам, выдаваемым банками предприятиям строительной индустрии (не ниже 9,75% под государственные обязательства). Несмотря на созданные основы функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами.

В то же время, даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. При этом цены на жилье во многом остаются завышенными и определяются не столько себестоимостью строительных работ, сколько платежеспособным спросом и дефицитом жилья. Практически, отсутствует ценовая разница между предложениями первичного рынка жилья (жилья в строящихся домах, домах, введенных в эксплуатацию) и жилья так называемого вторичного рынка (жилья, бывшего в использовании, имевшего собственника), о чем свидетельствую данные таблицы 4 [24].

Таблица 4 - Индексы на рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, в процентах к концу предыдущего периода) [24]

Индексы цен на первичном рынке жилья
	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Все квартиры	113,1	122,5	118,8	118,5	117,5	147,7	123,4	110,3	92,4
в том числе:
типовые	121,5	122,0	118,9	117,4	119,2	150,6	116,8	113,2	91,7
улучшенной планировки	113,5	123,8	115,9	121,2	119,0	149,4	121,9	111,4	92,8
элитные	112,7	116,5	127,7	113,7	112,3	139,0	127,9	105,4	93,1
Индексы цен на вторичном рынке жилья
Все квартиры	116,3	125,3	118,8	124,1	118,0	154,4	120,6	115,3	89,0
в том числе:
типовые	135,5	127,1	120,5	126,3	118,2	155,6	121,2	115,0	87,5
улучшенной планировки	130,5	124,5	116,4	122,5	119,0	152,7	119,8	115,2	89,9
элитные	123,3	114,5	115,4	114,5	111,4	164,7	116,8	113,5	92,2
низкого качества	124,5	127,7	119,5	119,5	115,9	154,3	117,4	114,7	90,4

Как видно из представленной таблицы, цены на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках в период с 2003 по 2011 гг. существенно колебались.

При этом их изменение происходило практически идентично изменению уровня социально-экономического развития и доходов населения. В частности, в 2009 г., когда по всем категориям жилых помещений наблюдалось значительное падение цен, это явление во многом объяснялось последствиями острой фазы финансово-экономического кризиса.

Современное предложение на рынке жилья абсолютно не учитывает потребностей большей части граждан. В качестве еще одной из проблем следует выделить недостаточно продуманную планировку жилых помещений, предназначенных для проживания граждан с невысоким и средним уровнем дохода. Так, жилые помещения в строящихся многоквартирных домах по конструктивным особенностям содержат значительные площади (от 10 до 16 кв. м), занятые лоджиями, нишами под платяные или встраиваемые шкафы и др., которые, зачастую, остаются невостребованными, но существенно влияют на стоимость жилого помещения, а в дальнейшем - на стоимость предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Размер современной однокомнатной квартиры составляет в среднем от 40 до 53 кв. м, и ее стоимость в ряде случаев сопоставима со стоимостью жилого дома для одной семьи, находящегося в пределах 3-5 км от административной границы муниципального образования.

Среди иных проблем, существующих на рынке жилья, следует отметить хроническую нехватку промышленно-производственных предприятий, обеспечивающих работоспособность отрасли (современных цементных заводов, заводов ЖБИ, лесозаготовительных и лесопильных организаций и т.п.). Неразвитость указанной составляющей приводит к отсутствию конкуренции в сегменте производства стройматериалов.

Подчас потребности рынка стройматериалов удовлетворяются за счет импортных составляющих. Указанные факторы не способствуют формированию взвешенной ценовой политики на стройматериалы, что, в свою очередь, влечет невозможность снижения себестоимости строительства.

На современном этапе продолжается ухудшение состояния основной части жилищного фонда, растет объем ветхого и аварийного жилья, что подтверждается данными Федеральной службы государственной статистики (таблица 5) [25].

Таблица 5 - Ветхий и аварийный жилищный фонд, на конец года, (общая площадь жилых помещений в млн. кв. м)

	1990	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009
Ветхий жилищный фонд	28,9	32,8	56,1	80,0	77,2	78,4	81,8	83,4	83,2	84,0	83,2	80,1
Аварийный жилищный фонд	3,3	4,9	9,5	7,9	10,2	13,2	11,2	11,2	12,7	15,1	16,5	19,4

Необходимо заметить, что в настоящее время отсутствует сколько-нибудь стройная система финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, накопления необходимых средств, вносимых гражданами на эти цели. Имеющиеся в этой сфере проблемы во многом связаны со сложившимся устойчивым стереотипом граждан, в соответствии с которым они не считают себя ответственными за поддержание в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома, что может объясняться характером приватизации жилого фонда, имевшей место в 90-х гг.

Помимо этого, подчас имеются трудности с возложением ответственности за безопасную эксплуатацию многоквартирных домов на управляющие компании, являющиеся участниками современного рынка, в силу того, что документация на здания, особенно построенные несколько десятилетий назад, находится у бывших ДЭЗов и ЖЭКов, либо вообще утрачена.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться действующий механизм предоставления земельных участков. На сегодняшний день большой объем на земельном рынке по-прежнему занимают государственные и муниципальные земли. От сроков, в течение которых органы власти осуществляют предоставление прав на земельные участки, и от финансовых затрат потенциального инвестора на прохождение соответствующих процедур, зависит рентабельность многих инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного строительства [24].

Еще одной важной проблемой является обеспечение земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры, сформированных площадок для строительства жилья, существенного износа и несоответствия требованиям ресурсоэффективности для подавляющей части коммунальной инфраструктуры является одним из важнейших факторов, сдерживающих повышение объемов строительства жилья и обеспечение доступности жилищно-коммунальных платежей для основной части населения. На сегодняшний день не сформированы условия для применения экономически обоснованных тарифов на коммунальные услуги, не утверждены методологические материалы, регламентирующие порядок определения платы за подключения к основным коммунальным сетям, отсутствуют условия для оптимальной разработки и реализации инвестиционных программ предприятий коммунального хозяйства, включая обеспечение жилищного фонда приборами общедомового и индивидуального учета. Помимо этого, указанная ситуация усугубляется процессом ухудшения состояния основных фондов (таблица 6) [24].

Таблица 6 - Удельный вес полностью изношенных основных фондов организаций по видам экономической деятельности, относящихся к жилищно-коммунальному хозяйству и бытовому обслуживанию населения (%)

Удельный вес полностью изношенных основных фондов
производства и распределения газообразного топлива	8,9
производства, передачи и распределения пара и горячей воды (тепловой энергии)	9,1
сбора, очистки и распределения воды	22,6
деятельности гостиниц	3,7
управления эксплуатацией нежилого фонда	2,3
удаления сточных вод, отходов и аналогичной деятельности	9,6
предоставления персональных услуг	7,2

В настоящее время стратегической целью государственной жилищной политики является создание устойчивой системы обеспечения доступности жилья и комфортных условий проживания для граждан всех категорий [26]. Имеется острая необходимость обеспечения условий для существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке относительно роста покупательской способности граждан.

В целях реализации указанной задачи, государственная жилищная политика в ближайшие годы будет иметь ряд основных направлений.

Одним из таких направлений является преодоление тенденции ухудшения состояния основной части жилищного фонда, переселение граждан из аварийного жилищного фонда и проведение его капитального ремонта.

Основным инструментом для решения указанных вопросов является Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ).

Целями деятельности Фонда ЖКХ, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», являются:

- создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

- формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом;

- внедрение ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда [27].

Предполагалось, что Фонд ЖКХ должен прекратить свою деятельность с 1 января 2012 г. Однако Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. № 441-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и в связи с признанием утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», срок деятельности Фонда ЖКХ продлен на один год - до 1 января 2013 г.[28].

Такая задача была поставлена Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым по итогам заседания Совета при Президенте Российской Федерации по развитию местного самоуправления 5 октября 2010 г. Продление срока деятельности Фонда ЖКХ, в первую очередь, обусловлено необходимостью продолжения реализации региональных программ по переселению гражданиз аварийного жилищного фонда и по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а также политики государства по реформированию жилищного фонда, выражающейся, в том числе, в стимулировании внедрения рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве и ресурсосберегающих технологий с учетом требований Федерального закона «Об энергосбережении, о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Помимо этого, с целью решения проблемы ухудшения состояния жилищного фонда и обеспечения гражданам безопасных и благоприятных условий проживания, Министерством регионального развития Российской Федерации ведется работа над проектом федерального закона, предусматривающим построение региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов [29]. В частности, предполагается, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации будут осуществлять мероприятия, направленные на своевременное проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе определять порядок расчета минимального размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы, порядок ее целевого использования, а также порядок управления указанными средствами. При этом правила определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме будут определяться на федеральном уровне. Капитальный ремонт многоквартирного дома должен проводиться на основе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или органа местного самоуправления, если соответствующее решение собственниками помещений в таком доме своевременно не принято.

Таким образом, разрабатываемый механизм позволит не только создать понятную процедуру организации и финансирования капитального ремонта, но и обеспечит на региональном уровне действенный инструмент по предоставлению средств на капитальный ремонт тех домов, которые требуют такого ремонта, но, в силу объективных причин, средств, уплаченных собственниками в рамках платы за содержание и ремонт жилого помещения, для его проведения недостаточно.

Перед государством стоит задача не просто увеличить жилищное строительство, но и обеспечить комплексное освоение новых территорий на основе системного градостроительного планирования, с обеспечением граждан жильем, местами приложения труда, социальной и инженерной инфраструктурами.

Для успешного освоения этого направления государственной жилищной политики, в частности, функционирует Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Целями деятельности Фонда РЖС является содействие: развитию жилищного строительства и иному развитию территорий; развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи); объектов социальной инфраструктуры; транспортной инфраструктуры; производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства; содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Вместе с тем, потребность в земельных участках для жилищного строительства остается в целом неудовлетворенной, исходя из чего целесообразно существенно увеличить темпы и объемы работы Фонда РЖС и, в первую очередь, в части финансирования работ по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры [24].

В настоящее время рассматривается вопрос о наделении Фонда РЖС функциями единого заказчика строительства жилья для отдельных категорий граждан, перед которыми у государства имеются социальные обязательства.

Необходимо отметить, что обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, подключение к коммунальным сетям, строительство улично-дорожной сети и автомобильных дорог, социальной инфраструктуры является особенно важным для развития малоэтажного строительства.

В Послании к Федеральному Собранию Российской Федерации в 2010 г. Президент Российской Федерации Д.А. Медведев предложил выделять земельные участки для строительства индивидуального жилого дома или дачи семьям, имеющим более трех детей [30]. В этой связи, особо актуальными становятся вопросы законодательного регулирования порядка предоставления земельных участков для малоэтажного строительства, создания новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан с доходами, недостаточными для приобретения жилья через развитие таких форм самоорганизации как жилищно-строительная кооперация, а также обеспечения малоэтажного жилья объектами инфраструктуры. Очевидно, что развитие малоэтажного строительства должно осуществляться при непосредственном участии руководителей регионов.

Согласно новой федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг., которая 17 ноября 2010 г. была одобрена на заседании Правительства Российской Федерации, одним из основных направлений государственной политики на ближайшую перспективу является создание условий для развития массового строительства жилья экономического класса [31].

Вместе с тем, в настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствуют меры, стимулирующие развитие именно этого сегмента жилищного рынка.

С целью решения указанной проблемы, разработан проект федерального закона № 456651-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса», который в настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы. В качестве основной идеи законопроекта выступает закрепление новых механизмов предоставления застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или развития уже застроенных территорий (с условием строительства на таких участках жилья экономического класса) и реализация такого жилья по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона.

В целях стимулирования строительства жилья экономического класса также предлагается использовать денежные средства ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Так, АИЖК совместно с Фондом РЖС разработана программа «Стимул» [32], предусматривающая стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое жилье в рамках завершенных строительных объектов. Данная программа внедрялась в период кризиса строительной отрасли и в основном носила антикризисный характер с акцентом на достройку жилья (поддержка предприятий строительной отрасли). В настоящее время в АИЖК разрабатывается программа «Стимул-2», основными задачами которой станут стимулирование нового строительства, комплексный подход к освоению территорий, формирование заказа жилья экономического класса, влияние на ценообразование (рисунок 1) [32].

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 - Принцип формирования заказа на строительство по программам «Стимул» АИЖК

В результате реализации программы «Стимул-2» ожидается, что граждане будут приобретать жилье в соответствии со своими потребностями по фиксированной цене после завершения строительства.

Предполагается предоставление льготного ипотечного займа гражданам-участникам программы. Указанная программа направлена на рост объемов строительства жилья опережающими темпами за счет ввода жилья экономического класса и на обеспечение потока заказов на строительство для подрядчиков (гарантия строительных подрядов).

Среди направлений государственной жилищной политики огромное значение имеет снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня 11% годовых. С учетом этого, 7 декабря 2010 г. наблюдательным советом Внешэкономбанка в целях стимулирования ипотеки, а также увеличения объёмов строительства жилья, принят ряд решений [33].

Эти решения касаются предоставления средств коммерческим банкам для финансирования проектов строительства доступного жилья экономкласса.

Общая сумма таких вложений должна составить около 50 млрд. рублей. Финансирование будет предоставляться под льготные 3%, что позволит банкам снизить ставки для конечных заёмщиков - для граждан. Кроме того, в 2011 г. Внешэкономбанк начал финансирование региональных и городских проектов развития коммунальной инфраструктуры. Речь идёт о создании государственно-частного партнёрства для модернизации водо- и теплоснабжения, общественного транспорта и других объектов. На эти цели Внешэкономбанком будет ежегодно выделяться по 2 млрд. рублей.

Остро требуется развитие промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых современных технологий и строительных материалов в строительстве.

Важнейшим элементом государственной жилищной политики на сегодняшний день является развитие энергосбережения и обеспечение строительства жилых домов, в том числе малоэтажных, в соответствии с наилучшими показателями энергоэффективности. Следует отметить, что 3 ноября 2010 г. Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым был утвержден перечень поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Комиссии при Президенте Российской Федерации по модернизации и технологическому развитию экономики России 26 октября 2010 г. В рамках данных поручений, Правительству Российской Федерации было поручено подготовить и внести до 30 декабря 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания проект федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об энергосбережении, о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленных на стимулирование применения энергосервисных контрактов. Правительству Российской Федерации было поручено также до 30 декабря 2010 г. разработать и утвердить технические требования к системам и приборам учета воды, газа, тепловой энергии, электрической энергии. Таким образом, в ближайшее время должна быть сформирована полноценная нормативная база для обеспечения строительства жилых домов в соответствии с минимальными требованиями к их энергоэффективности [24].

Немаловажным направлением государственной жилищной политики выступает создание нового облика российского города и села, архитектурной среды, комфортной для жизни людей, характеризующейся не только функциональными, утилитарными, но и эстетическими особенностями. Это предполагает, в частности, рациональное сочетание разнообразных типов строительства (многоэтажного и малоэтажного строительства), учет при застройке населенных пунктов принципов формирования их архитектурного облика, а также принципов сохранения исторического облика старых населенных пунктов.

На сегодняшний день в качестве основной меры реализации государственной политики по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан используются инструменты, предусматривающие предоставление жилья в собственность. Эта система реализуется посредством государственных жилищных сертификатов, субсидирования расходов граждан на приобретение жилья или обслуживание ипотечных жилищных займов, непосредственного предоставления квартир.

Однако при анализе современных условий развития жилищного рынка становится очевидным, что в ближайшее время серьезное значение приобретет направление, связанное с развитием рынка так называемого «арендного» жилья. В условиях посткризисного периода, решение жилищного вопроса граждан все в большей степени будет смещаться в сторону найма жилых помещений. В этот период нуждающиеся в жилье граждане могут откладывать приобретение жилья в собственность до лучших времен, а те из них, которые приобрели жилые помещения с использованием механизма ипотеки, могут оказаться не способными обслуживать кредит и будут вынуждены вернуться к найму жилья. Следует отметить, что согласно зарубежному опыту решения жилищного вопроса, доля жилья, задействованного на рынке жилищного найма, является весьма значительной (например, в США - около 35%, во Франции - около 45%, в Германии - около 55%).

Основным механизмом развития рынка арендного жилья в Российской Федерации должны стать проекты, направленные на строительство жилья для его последующего предоставления гражданам по договору найма по умеренным ценам, являющимся более низкими по сравнению с рыночными нерегулируемыми ценами на наем жилья в частном жилищном фонде. Целью реализации этих проектов должно стать развитие рынка предложения арендного жилья путем активного задействования в нем «публичных» домовладельцев.

Развитие указанного направления позволит создать условия для обеспечения жильем лиц, не способных самостоятельно решить свои жилищные проблемы путем приобретения жилья в собственность или найма жилья в частном жилищном фонде, а также разработать новые программные мероприятия, связанные с предоставлением жилых помещений гражданам, перед которыми государство имеет обязательства.

В целом следует отметить, что основным индикатором достижения стратегической цели современной государственной жилищной политики, связанной с созданием устойчивой системы обеспечения доступности жилья, является увеличение к 2015 г. годового объема ввода жилья до 90 млн. кв. м общей площади. При этом жилищная обеспеченность должна достичь 24,2 кв. м на человека, а доля ввода жилья, соответствующего стандартам экономического класса, составит 60% [26].

В качестве общей тенденции развития жилищного рынка необходимо отметить, что в 2011-2012 гг. ожидается снижение объемов спроса на жилые помещения со стороны государства. Так, в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов», расходы федерального бюджета по разделу «Жилищно-коммунальное хозяйство» в 2010 г. составляют 223,2 млрд. рублей (с учетом изменений функциональной классификации расходов бюджетов бюджетной системы) [34]. В 2011 г. эти обязательства планируется профинансировать в объеме 216,5 млрд. рублей, а в 2012 и 2013 г.г. - соответственно 94,3 и 78,7 млрд. рублей. Это сокращение расходов федерального бюджета во многом объясняется выполнением основной части обязательств по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны в 2010 г. и военнослужащих. Расходы федерального бюджета на государственную программу «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России» также сокращаются с 207,4 млрд. рублей в 2011 г. и до 130,7 и 111,4 млрд. рублей в 2012 и 2013 г.г. соответственно [34].

Можно прогнозировать, что государственная жилищная политика ближайших лет будет ориентирована на стимуляцию строительства в регионах малоэтажного жилья экономического класса с ценой, стремящейся к уровню, ниже установленного Министерством регионального развития Российской Федерации для конкретного субъекта Российской Федерации.

С учетом обозначенных современных тенденций развития жилищной политики в Российской Федерации представляется, что во главу угла должна быть поставлена реализация частно-государственных проектов, в рамках которых можно обеспечить привлечение финансовых ресурсов частного сектора экономики и физических лиц. Указанные проекты должны предусматривать эффективные механизмы финансирования, например, региональные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) проектного финансирования с участием органов государственной власти (рисунок ) [35].

Современное государственно-частное партнерство в строительной сфере также предполагает поиск и реализацию сопутствующих проектов (например, проектов по реконструкции объектов тепло- и электроэнергетики и дальнейшему управлению этими проектами с использованием метода доходности инвестиционного капитала, а также проектов, связанных с энергоэффективностью), переход к эффективному управлению всеми видами активов в целях поддержания уровня доходности, а также формирование политики снижения затрат при строительстве за счет использования новых энергоэффективных материалов.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2 - Структура регионального закрытого паевого инвестиционного фонда проектного финансирования

В качестве еще одного перспективного направления развития строительной отрасли следует назвать переход к «цивилизованному» рынку путем повышения публичности компаний-участников рынка, т.е. повышения открытости и прозрачности бизнеса как для фискальных государственных органов, так и для инвесторов [35].

Кроме того, развитие строительной отрасли должно быть связано с более активным использованием института саморегулирования для вытеснения с рынка недобросовестных участников.

2. Жилищная политика Краснодарского края: современное состояние и направления развития

2.1 Характеристика жилищной сферы Краснодарского края

Численность постоянного населения Краснодарского края на 1.01.2012 года составила 5 284 464 человек, что на 109 тыс. чел. больше, чем в 2002 г.

Краснодарский край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей -- после Москвы и Московской области. Удельный вес городского населения составляет 53,23 % или 2 814 274 человек, сельского -- 46,67 %. Уровень урбанизации ниже, чем в среднем по стране (74 %). Плотность населения в крае 70 чел. на 1 кв.км, что в 8 раз выше средней плотности по России [36].

В строительном комплексе Кубань реализует стратегические действия, направленные на удовлетворение спроса отраслей экономики края и спроса на жилищное строительство. В строительной сфере Краснодарский край в 2010 году уступил только Московской области, далеко опережая субъекты Южного федерального округа.

Динамика роста жилищного фонда представлена в таблице 7 [37].

Таблица 7 - Жилищный фонд края и его распределение по формам собственности (на конец года, общая площадь жилых помещений) [37]

	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Весь жилой фонд (тыс. кв. м.) В том числе	98797	101199	104796	108664	112732	116893
Частный жилой фонд	90656	93806	98113	102169	106503	110919
Из него:
- в собственности граждан	88462	90952	95043	98406	102113	105275
- государственный	1781	1559	1528	1515	1501	1485
- муниципальный	6360	5834	5155	4980	4728	4489
- другие формы собственности	……	……	……	……	……	……
Городской жилищный фонд (всего тыс. кв. м.) В том числе	52384	54503	56565	59032	61408	63947
Частный жилой фонд	45268	48118	50927	53554	56166	58952
Из него:
- в собственности граждан	43941	46074	48603	50507	52472	53983
- государственный	1403	1227	1231	1221	1215	1196
- муниципальный	5713	5158	4407	4257	4027	3800
- другие формы собственности	……	……	……	……	……	……
Сельский жилищный фонд (всего тыс. кв. м.) В том числе	45388	45688	47186	48615	50337	51967
Частный жилой фонд
Из него:
- в собственности граждан	44521	44878	46441	47899	49641	51292
- государственный	378	332	297	294	286	290
- муниципальный	647	676	748	723	701	690
- другие формы собственности	……	……	……	……	……	……

Краснодарский край отличается динамичным ростом жилищного фонда. С 2006 по 2011 гг. его площадь возросла на 18,3 % - с 98797тыс. кв.м до 116893 тыс.кв.м. При этом рост жилья в городской местности был гораздо выше, чем в сельской. Городской жилищный фонд в 2011 году вырос на 11563 тыс.кв.м и составил 63947 тыс.кв.м, что составляет рост 22 %. Тенденция роста жилищного фонда наблюдалась и в сельской местности и составила 14,5 % (в 2006 году - 45388 тыс.кв.м, в 2011 году - 51967 тыс.кв.м) [37].

В январе-октябре 2012г. ввод жилых домов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 18,1%, введено 36,9 тыс. квартир общей площадью 3348,5 тыс. кв. метров.

Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию 25,0 тыс. квартир общей площадью 1848,0 тыс. кв. метров, на 37,7% больше зафиксированного показателя января-октября 2011г. Динамика ввода в действие жилых домов в Краснодарском крае за период с 2000 по 2011 гг. представлена в таблице 8 [38].

Таблица 8 - Ввод в действие жилых домов (без домов, построенных на садовых и дачных участках; тысяч квадратных метров общей площади) [38]

	Всего построено	из них	Удельный вес введенного жилья, процентов
		населением за счет собственных и заемных средств	жилищно-строительными кооперативами	населением	ЖСК
Всего по краю
2000	1391,6	1076,1	12,3	77,3	0,9
2005	1940,0	1352,2	23,8	69,7	1,2
2007	3704,1	2597,5	13,3	70,1	0,4
2008	3937,6	2817,2	8,1	71,5	0,2
2009	3411,7	2444,0	14,9	71,6	0,4
2010	3605,5	1990,4	35,8	55,2	1,0
2011	3691,7	1896,1	38,2	51,4	1,0
в том числе: в городской местности
2000	883,6	583,8	12,3	66,1	1,4
2005	1347,6	767,6	22,4	57,0	1,7
2007	2618,7	1531,0	13,3	58,5	0,5
2008	2721,1	1607,5	8,1	59,1	0,3
2009	2045,3	1105,9	14,9	54,1	0,7
2010	2465,8	902,4	32,8	36,5	1,3
2011	2638,8	875,1	38,2	33,2	1,4
в сельской местности
2000	508,0	492,3	-	96,9	-
2005	592,4	584,6	1,4	98,7	0,2
2007	1085,4	1066,5	-	98,3	-
2008	1216,5	1209,7	-	99,4	-
2009	1366,4	1338,1	-	97,9	-
2010	1139,7	1087,9	3,0	95,5	0,3
2011	1053,0	1020,9	-	97,0	-

Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилищного строительства составила 44,8% от общей введенной площади жилых домов. Всего индивидуальными застройщиками построено 11,9 тыс. квартир общей площадью 1500,5 тыс. кв. метров (100,4% к показателю января-октября 2011г.).

Обеспеченность жителей Краснодарского края жильём характеризуется отношением всего жилищного фонда края к количеству жителей края [38].

На сегодняшний день указанная величина составляет 22,6 кв. метров на человека, что на 2,2 кв. метра больше аналогичного показателя 2002 года.

Обеспеченность жителей городов и посёлков городского типа составляет 23,3 кв. метр на человека. В свою очередь на каждого жителя сельской местности приходится 21,8 кв. метров.

Таблица 9 - Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года; квадратных метров) [37]

	2000	2005	2007	2008	2009	2010	2011
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя - всего	17,7	19,4	20,5	21,1	21,8	22,4	22,6
в городской местности	17,3	19,5	21,0	21,9	22,7	23,2	23,3
в сельской местности	18,1	19,2	19,8	20,3	20,9	21,6	21,8

Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации составляет в Краснодарском крае 72,8 %, о чем свидетельствуют данные, представленные в таблице 10 [39].

Таблица 10 - Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации

	2000	2005	2007	2008	2009	2010	2011	Всего с начала приватизации по состоянию на 1 января 2012
Число приватизированных жилых помещений, единиц	12767	19644	9659	7760	14123	7863	4060	554970
их общая площадь, тыс. кв. м	578	921	402	317	608	330	157	25923
Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации, процентов	4,9	7,2	4,0	3,4	6,3	3,6	1,9	72,8

Наибольшая общая площадь, приходящаяся на одного жителя, зафиксирована в муниципальном образовании Белоглининский район (27,5 кв. метров), наименьшая - в г. Новороссийске (17,0 кв. метров).

Несмотря на высокие показатели по вводу жилья, необходимо отметить, что во многих муниципальных образованиях края существующее состояние жилищной сферы не отвечает существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных причин, включая качество управления на уровне муниципальных образований.

В частности, одной из основных проблем перехода к комплексному освоению территорий является засилие административных барьеров и чрезмерная забюрократизированность процессов предоставления земельных участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения разрешений на строительство жилья.

Меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства в силу организационных трудностей их реализации пока еще не привели к существенному изменению ситуации.

Для осуществления ежегодного строительства жилья в объеме не менее 5 млн. кв. метров необходимо подготавливать ежегодно не менее 4300 га земельных участков.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры существенно ниже допустимого уровня. Так количество аварий в сетях водопровода увеличилось с 0,85 ед./км. в 2005 году до 0,93 ед./км. в 2009, при допустимом значении 0,3 ед./км. Количество аварий в сетях канализации так же увеличилось, и в 2009 году составило 1,72 ед./км. (0,47 ед./км. в 2005 году, при том же допустимом значении) [40].

В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,15% общей протяженности сетей водопровода, и 0,9% от общей протяжённости сетей канализации.

Следует отметить, что в жилищном фонде Краснодарского края преобладает число индивидуальные жилые дома (таблица 11) [37].

Таблица 11 - Число домов по состоянию на конец года (единиц)

	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Число жилых домов (индивидуально-определённых зданий)	1021564	1023559	1037541	1053093	1065599	1082397
В том числе
- в городских поселениях	332707	335990	342526	348262	355077	360699
- в сельской местности	688857	687569	695015	704831	710522	721698
Число многоквартирных жилых домов	77238	80777	83422	83567	84370	84671
В том числе
- в городских поселениях	42907	43355	43698	43666	44029	44222
- в сельской местности	34331	37422	39724	39901	40341	40449

Как правило, большее количество индивидуально-определенных зданий (частных домов) располагается в сельской местности. За последние 5 лет (2006 - 2011 гг.) общее количество частных жилых домов возросло на 60833 дома (27992 в городских поселениях и 32841 в сельской местности), что составило 6 % роста.

Что касается многоквартирных жилых домов, то их количество увеличилось на 9,7 % (с 77238 до 84671 дома) [37].

Большинство многоквартирных домов жилищного фонда Краснодарского края были построены в период 1946-1970. Несмотря на то, что в последние годы в Краснодарском крае идет оживленное жилищное строительство, жилищный фонд стареет (таблица 12) [37].

Таблица 12 - Распределение числа жилых домов (индивидуально- определённых зданий), числа многоквартирных жилых домов и общей площади жилых помещений по годам постройки по состоянию на конец 2010 года

	Годы постройки
	до 1920	1921-1945	1946-1970	1971-1995	после 1995
Весь жилищный фонд
Число жилых домов (индивидуально-определённых зданий)	44790	109832	424172	324864	178739
Число многоквартирных жилых домов	5811	7057	32207	30436	9190
Общая площадь помещений, тыс. кв. м	3110,4	7737,9	31395,4	40192,3	34457,5
Городской жилищный фонд
Число жилых домов (индивидуально-определённых зданий)	16934	38486	115030	108369	81880
Число многоквартирных жилых домов	4802	5356	15393	12137	6534
Общая площадь помещений, тыс. кв. м	1762,8	4285,6	13026,6	22542,3	22330,2
Сельский жилищный фонд
Число жилых домов (индивидуально-определённых зданий)	27856	71346	309142	216495	96859
Число многоквартирных жилых домов	1009	1701	16814	18299	2626
Общая площадь помещений, тыс. кв. м	1347,6	3452,3	18368,8	17650,0	12127,3

Цены на жилье в Краснодарском крае продолжают расти. По сравнению с 2002 годом стоимость жилья на первичном рынке в 2009 году выросла в среднем в 3,4 раза, и в 4,6 раза на вторичном рынке, то есть существенно превысила уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Индексы цен на рынке жилья представлены в таблице 13

Таблица 13 - Индексы цен на рынке жилья (на конец года; в процентах к концу предыдущего года) [41]

	2005	2007	2008	2009	2010	2011
Первичный рынок
Все квартиры	123,8	131,2	112,2	89,0	98,2	104,1
из них: типовые	125,6	101,8	114,6	97,0	98,1	98,4
улучшенной планировки	121,8	140,4	116,1	91,7	99,3	106,3
элитные	…	160,4	104,3	94,3	89,6	101,3
Вторичный рынок
Все квартиры	115,6	165,1	107,8	82,3	103,4	104,7
из них: низкого качества	116,6	124,4	105,3	88,0	101,8	100,7
типовые	112,7	168,1	108,8	81,6	102,5	108,8
улучшенной планировки	122,1	168,2	104,3	88,6	104,2	102,2
элитные	…	143,8	92,4	85,4	98,6	98,4

В 2011 году средняя стоимость 1 кв.м жилья на первичном рынке Краснодарского края составляла 39215 руб., на вторичном рынке - 51784 руб. (таблица 14).

Таблица 14 - Средние цены на рынке жилья (на конец года; рублей за один квадратный метр общей площади) [37]

	2005	2007	2008	2009	2010	2011
Первичный рынок
Все квартиры	20535	40275	47694	39505	39592	39215
из них: типовые	17852	29693	39101	38583	36152	36563
улучшенной планировки	24559	41924	51276	40495	40775	39809
элитные	…	55000	55822	52833	36408	41594
Вторичный рынок
Все квартиры	18662	49398	60141	53715	55192	51784
из них: низкого качества	17121	31492	46196	51961	47664	45314
типовые	19664	50629	59462	52500	51131	58659
улучшенной планировки	19112	52818	59910	49184	53671	46868
элитные	…	49192	76526	65396	57413	49141

Не более 7% населения края обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам с помощью собственных и заёмных средств.

Из чего следует, что без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации.

Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, рост цен на жилищном рынке формирует тенденцию увеличения объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

Подводя итог, в заключении можно сделать ряд выводов.

Основной причиной, сдерживающей рост объемов ввода в эксплуатацию жилья, являются:

- ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из государственных и муниципальных бюджетов;

- недоступность для большинства граждан и юридических лиц кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок;

- недостаток площадок, обеспеченных инженерными коммуникациями.

Сохраняется напряженность в обеспечении социальным жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации: инвалидов и участников Великой Отечественной войны, малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также граждан, уволенных с военной службы, участников ликвидации радиационных аварий и катастроф, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями, их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе они имеют низкие доходы и не имеют накоплений.

Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды).

Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Кубани неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения.

2.2 Программно-целевой подход к реализации жилищной политики в Краснодарском крае

В развитии строительной отрасли на территории Краснодарского края существует ряд проблем, которые требуют решения в рамках программно-целевого подхода к реализации жилищной политики.