Вещные права на природные объекты

Правовое регулирование отношений, возникающих при обнаружении клада, вернее, гражданско-правовых последствий его обнаружения, также отличается новым подходом (ст. 233 ГК). Что касается понятия клада, то оно традиционно складывается из трех характеристик. Первая касается характеристики ценности обнаруженных вещей. Они должны иметь значительную ценность, представлять собой, образно говоря, сокровище.

Законодатель их обозначает как деньги или ценные предметы. Вторая характеристика - они должны быть скрыты, т.е. зарыты в земле или сокрыты иным способом (в стене, в дупле дерева, на дне реки). При этом клад в отличие от находки скрыт всегда намеренно. Наконец, третья характеристика заключается в отсутствии собственника («собственник которых (ценностей) не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право»).23

Сегодня закон отдает предпочтение собственнику земельного участка или иного имущества, где клад сокрыт. Неприкосновенность права собственности как принцип гражданско-правового регулирования проявляется, в частности, в запрете производить раскопки или поиск ценностей без согласия на это собственника земельного участка или иного имущества. При обнаружении клада лицом без согласия собственника он должен быть передан последнему. При согласии собственника земельного участка на поиски клад поступает в собственность ему и лицу, обнаружившему клад в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное. Исключение составляет ситуация, когда клад содержит вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры. Таковые подлежат передаче в государственную собственность, а собственник земельного участка и лицо, обнаружившее клад (если раскопки производились с согласия собственника), имеют право на получение вместе вознаграждения в размере пятидесяти процентов стоимости клада (п. 2 ст. 233 ГК). Если раскопки производились без согласия собственника земельного участка или иного имущества, вознаграждение в размере пятидесяти процентов стоимости клада полностью поступает собственнику. Как и ранее действовавшее законодательство, сегодня закон не распространяет действие всех описанных правил на случай, если проведение раскопок и поиск, направленные на обнаружение клада, входили в круг трудовых или служебных обязанностей лица, его обнаружившего.

Специфическим основанием приобретения права собственности является приобретательная давность. Этот институт закреплен ст. 234 ГК. 24

В гражданском законодательстве советского периода институт приобретательной давности отсутствовал. Его ввел Закон «О собственности в РСФСР» 1990 г. В новом гражданском кодексе приобретательной давности посвящена ст. 234. Какими чертами характеризуется приобретательная давность по действующему законодательству? Во-первых, это случай фактического владения, не имеющего юридического титула. В этом смысле данное владение является незаконным. Если лицо владеет вещью, например, на основании договора аренды, оно ни в коем случае не может приобрести право собственности на эту вещь в силу приобретательной давности. Во- вторых, владение должно быть добросовестным, т. е. фактический владелец не знает и не должен был знать о незаконности владения, т. е. об отсутствии титула. Этот владелец не может быть вором, но может утратить, например, документы на вещь, которой владеет. В-третьих, владение должно носить открытый характер. Открытость владения дает возможность другим лицам оспорить этот факт в установленном порядке. Не случайно в п. 4 ст. 234 ГК подчеркивается, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Четвертым признаком приобретательной давности является непрерывность владения в течении установленных законом сроков. Для недвижимости этот срок установлен в пятнадцать лет, а для движимого имущества он равняется пяти годам.

Требование непрерывности не исключает возможности для лица, которое ссылается на давность владения, присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3 ст. 234 ГК). Важно отметить, что момент, с которого у лица может возникнуть право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, связывается законом с моментом государственной регистрации этого имущества (п. 1 ст. 234 ГК). Статья 11 Закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» распространила действие ст. 234 ГК и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения в действие части первой кодекса. В то же время в литературе отмечаются и сомнения относительно применения института давности владения к земельным участкам.25 Законодатель подошел к проблеме прекращения права собственности более обстоятельно: ей посвящена специальная глава 15 «Прекращение права собственности». Примерный перечень оснований, по которым право собственности может быть утрачено, приводится в ст. 235 ГК. Среди них отчуждение собственником своего имущества другим лицам, гибель или уничтожение имущества, отказ собственника от права собственности. Этот перечень не исчерпывающий, т. к. здесь устанавливается, что право собственности может быть утрачено и в иных случаях, предусмотренных законом. Среди оснований прекращения следует выделить отказ от права собственности. Закон дозволяет как юридическим, так и физическим лицам отказаться от права собственности на принадлежащее им имущество. Отказ может быть выражен путем совершения любых действий, определенно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (п. 1 ст. 236 ГК). Однако отказ от права собственности сам по себе не влечет его прекращения. Момент прекращения права одного лица закон в этом случае связывает с моментом приобретения такого права лицом другим (п. 2 ст. 236 ГК).

Особенно подробно ГК регулирует отношения, связанные с принудительным изъятием имущества у собственника. Важно отметить два обязательных условия такого изъятия. Первое условие - это наличие предусмотренного законом (п. 2 ст. 235 ГК) основания. Второе - обязательность решения суда. Здесь уместно отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции РФ закрепляет правило, в соответствии с которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Первым основанием, по которому возможно изъятие имущества у собственника, закон называет обращение взыскания на имущество по обязательствам (п. 2 ст. 235 ГК). Такое взыскание, как правило, может производиться только на основании решения суда (п. 1 ст. 237 ГК). Однако эта норма диспозитивна. Иной порядок обращения взыскания может быть предусмотрен законом или договором. Примером иного порядка взыскания может служить взыскание по кредитному договору на основании исполнительной надписи нотариуса в соответствии со ст. 87-89 Основ законодательства о нотариате. Закон (п. 2 ст. 237 ГК) специально обращает внимание на момент прекращения права собственности в связи с изъятием имущества, на которое обращается взыскание. Этот момент совпадает с моментом возникновения права собственности на изъятое имущество у другого лица, к которому переходит это имущество.

Имущество подлежит отчуждению также в случае, если оно в силу закона не может принадлежать данному лицу (п. 2 ст. 235 ГК). Законодательство содержит такие запреты, поскольку они, можно сказать, объективно обусловлены. Это, например, запреты в отношении целого ряда разновидностей оружия, сильнодействующих ядов и т.п. Заметим, что в советском гражданском законодательстве содержались и объективно ничем не обусловленные запреты, например, одной семье запрещалось иметь в собственности два дома - ст. 106 ГК РСФСР.

Если имущество, которое не может в силу закона принадлежать данному лицу, оказалось у него в собственности по основаниям, допускаемым законом, то в соответствии с п. 1 ст. 238 ГК это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности. В случае невыполнения собственником данного предписания закона такое имущество с учетом его характера и назначения по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. Аналогичный порядок прекращения права собственности закон устанавливает и для случая, когда в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, оказывается вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано (п. 3 ст. 238 ГК).

Основанием для отчуждения недвижимого имущества может явиться изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли (п. 2 ст. 235 ГК), если недвижимость находится на данном земельном участке. Обязательным условием такого отчуждения является невозможность изъятия земельного участка без прекращения права собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке. Обязанность обоснования данного обстоятельства законом возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления, который обращается в суд с требованием об изъятии. Суд решает вопрос об изъятии имущества путем выкупа государством или через продажу с публичных торгов. Основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрено гл. 17 ГК РФ, а других вещных прав - ЗК РФ.

Основанием для принудительного изъятия культурных ценностей может быть их бесхозяйственное содержание, грозящее утратой ими своего значения (ст. 240 ГК). Здесь специфика объекта изъятия состоит в том, что такие культурные ценности должны быть отнесены законом к особо ценным и охраняемым государством.26 По решению суда бесхозяйственно содержимые культурные ценности могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или путем продажи с публичных торгов.

Основанием для принудительного изъятия у собственника домашних животных может явиться ненадлежащее обращение с ними (ст. 241 ГК). В качестве ненадлежащего следует рассматривать обращение с животными в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным. Требование об изъятии домашних животных путем выкупа предъявляется заинтересованным лицом в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора -- судом.

Особым случаем принудительного изъятия является реквизиция (ст. 242 ГК). В русском дореволюционном праве использовали для данного случая термин экспроприация. Что характерно для реквизиции? Во-первых, это отчуждение имущества, изъятие его у собственника. Во-вторых, это отчуждение принудительное. Когда в основе передачи лежит согласие собственника, налицо будут договорные отношения о передаче имущества в собственность. В-третьих, такое принуждение осуществляется со стороны государства. Законодатель подчеркивает, что реквизиция осуществляется по решению государственных органов. В дореволюционной России изъятие (экспроприация) осуществлялось на основе высочайших указов. В-четвертых, лишение лица собственности всегда должно иметь веские основания. В качестве таких оснований ГК называет стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и иные обстоятельства, носящие чрезвычайный характер (п. 1 ст. 242 ГК). Мотив изъятия имущества - интересы общества. Пятая характеристика - это обязательность вознаграждения. В русском дореволюционном праве подчеркивалось, что это вознаграждение должно быть справедливым и приличным, поскольку в противном случае по соображениям соблюдения общественного блага мог быть причинен несправедливый ущерб одному из членов общества. Действующий закон предписывает выплату стоимости имущества (п. 1 ст. 242 ГК). При этом оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Важно отметить, что при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, лицо, у которого имущество было реквизировано, вправе требовать по суду возврата сохранившегося имущества.

Изъятие имущества может быть и результатом правонарушения, выступая санкцией за его совершение. Изъятие имущества в таком случае называется конфискацией и производится, как правило, по решению суда. Лишь в случаях, специально предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке, но данное решение может быть согласно п. 2 ст. 243 ГК обжаловано в суд.

В перечень оснований прекращения права собственности (ст. 235 ГК) включены приватизация и национализация. Приватизация влечет за собой в соответствии с законами о приватизации переход имущества из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Такой переход осуществляется по решению собственника (п. 3 ст. 235 ГК). Национализация означает переход, обращение имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в государственную собственность. Здесь переход имущества производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков (п. 4 ст. 235 ГК).

Одной из возможностей лишения собственника принадлежащего ему права собственности является ипотека. Рассмотрим ее более подробно.

Юридическая природа залога и ипотеки, как его разновидности, состоит в том, что залог относится к числу вещных прав и занимает в их системе особое положение. Думается, что в отношении такого объекта. как недвижимость, вещная природа залога наиболее удачно отвечает его специфике. Предметом ипотеки является индивидуально-определенная вещь. Это право следует за вещью независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Залог, таким образом, служит обременением вещи и признается обязательным для любого его приобретателя.27 Специфика права залога может быть сведена к следующим трем характеристикам. Во-первых, оно не имеет самостоятельного значения а зависит от права обязательственного, т.е. является акцессорным. Это вещное право не может возникнуть раньше обязательственного права и не может продолжаться, если прекратилось обязательственное отношение. Во-вторых, в отличии от других вещных прав, залоговое право не включает в свое содержание владение и пользование. В-третьих, залоговое право дает такую возможность, которую не дают другие вещные права. Эта возможность заключается в лишении при определенных условиях (неисполнение обязательства) собственника принадлежащего ему права собственности.

ГК предусмотрел и были приняты специальные законы об ипотеке и закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, таким образом современный период можно охарактеризовать как период активного законотворчества в целях правового оформления ипотечных отношений.

Нормы ГК определяющие общий механизм возникновения и функционирования залоговых отношений, который в полной мере может служить и ипотеке, являются достаточно продуманными и эффективными.

Остановимся на принципиальных положениях действующего законодательства, касающихся залога недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК и Федерального закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 ФЗ от 16.07.98 г. ипотека есть залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В силу ипотеки кредитор по основному обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Из данного определения вытекает тесная взаимосвязь основного обязательства и залогового правоотношения. Эта взаимосвязь в цивилистической литературе обозначается разными терминами: акцессорность, дополнительность, производность, придаточность, условность. Существо же этой взаимосвязи выражается в обязательном наличии в качестве условия возникновения залога обязательства, обеспечиваемого им, а для обращения взыскания на заложенное имущество - неисполнения должником этого основного обязательства.

Рассмотрим проблемы гражданско-правового регулирования ипотеки в следующей последовательности: а) предмет ипотеки;

б) основания возникновения залогового правоотношения; в) субъекты; г) права и обязанности сторон при залоге недвижимости;

д) порядок обращения взыскания на объекты недвижимости.

Предметом ипотеки является недвижимость. Закон РФ «О залоге» сужал предмет ипотеки, поскольку не рассматривал в качестве ипотеки залог земельных участков, а также выносил за пределы главы об ипотеке правила залога гражданских, воздушных, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог и космических объектов. В новом ГК трактовка недвижимости была изменена. Это относится и к залоговым отношениям, т.е. ипотеке. Это понятие теперь распространяется и на земельные участки, и на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предметом залога (ст. 336 ГК) может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. Ст.5 Закона раскрывает перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Несомненным достоинством нового ГК является установление новых правил, посвященных регулированию ипотеки земельных участков. Эти правила касаются вопроса о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем строений, зданий, сооружений (п.3-5 ст.340 ГК). Первое правило состоит в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, договор залога здания без залога соответствующего земельного участка будет являться недействительным.

Вторая новелла касается случая, когда предметом залога является земельный участок, на котором находится здание или сооружение. Право залога земельного участка по общему правилу не распространяется на возводимые или находящиеся на этом участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. При обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Права и обязанности участников сервитутных отношений или, иначе, условия пользования частью участка, определяются соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спора - судом.

Третье правило распространяется на случаи, когда закладывается земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежащее залогодателю. В этой ситуации при обращении взыскания залогодержателем на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю земельного участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении лица, являющегося владельцем здания или сооружения. Причина законодательного разрешения залога земли без находящихся на ней зданий и, наоборот, запрещения залога зданий без земли состоит, видимо, в соотносительной ценности этих объектов. Здание без земли теряет всякое хозяйственное значение, тогда как земля, даже с обременением в виде ограниченного пользования ее частью, всегда заключает в себе экономическую выгоду.

В ГК предусмотрены два основания для возникновения залоговых отношений: договор и закон (п. 3 ст. 334 ГК). На основании закона залог возникает в том случае, если в самом законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Традиционно в гражданско-правовой литературе основанным на законе рассматривалось залоговое право перевозчика на переданные ему для перевозки грузы в обеспечение причитающейся ему провозной платы и других платежей по перевозке, а также залоговое право комиссионера на вещи, составляющие предмет комиссии, для обеспечения требований об уплате вытекающих из комиссионного поручения платежей.

Названные и им подобные случаи, предусмотренные в настоящее время в части II ГК (п. 4 ст. 790, п. 2 ст. 996) устанавливают не право залога, а право удержания (ст. 359 ГК). Здесь имущество передается во владение кредитора, которому предоставляется возможность удовлетворить свои требования из стоимости этого имущества в объеме и порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК).

Основания возникновения ипотеки изложены в ст.1 Закона.

Именно договор между залогодателем и залогодержателем является тем необходимым способом, который позволит максимально отразить и обеспечить интересы обеих сторон. Договор об ипотеке в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК должен быть нотариально удостоверен, а также зарегистрирован в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 3 ст. 339 ГК). Важно подчеркнуть, что отсутствие нотариального удостоверения или государственной регистрации ипотеки влечет за собой по действующему законодательству недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК).

Государственная регистрация залога недвижимости имеет очень важное значение. Предусматривается подача, заявления залогодержателем в регистрирующий орган с представлением закладной, приложений к закладной, а также доказательств уплаты государственной пошлины за регистрацию. Содержанию договора залога посвящена ст. 339 ГК, в которой предусматривается, что он должен содержать обязательное указание на предмет залога и его оценку, существо, размер и сроки исполнения основного обязательства, а также на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Залогодержатель при ипотеке не владеет и не пользуется предметом залога, но имеет также непосредственные вещные права, т.к. он наделен правом получить преимущественное удовлетворение своих требований по основному обязательству из стоимости вещи при наличии юридических оснований, у кого бы она ни находилась. Кроме того, залогодержателя можно рассматривать в качестве субъекта абсолютного правоотношения в связи с его правом требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего его утратой, повреждением или иным ухудшением состояния.

Обращение взыскания на объекты недвижимости - это кульминационный этап в развитии залогового правоотношения. От реального наличия рациональных процедур принятия решения об обращении взыскания и реализации заложенного имущества зависит в целом эффективность правового регулирования залоговых отношений.

Порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в настоящее время установлен ГК. Этот порядок существенно изменен по сравнению с ранее действовавшим. Необходимость изменения ранее действовавшего порядка была очевидна, поскольку, с одной стороны, он допускал бесспорное обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, что нарушало в ряде случаев права и законные интересы граждан, с другой стороны, этот порядок был достаточно косным, так как заставлял стороны обращаться в суд в ситуации бесспорной, что затягивало удовлетворение требований кредитора и влекло неоправданные дополнительные расходы. Действующим ГК устанавливается дифференцированный порядок обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, и от характера залоговых отношений.

Общим правилом, установленным для недвижимости, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Таким образом, исключается бесспорное обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по исполнительной надписи нотариуса. И лишь в одном случае залогодержатель может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд. Такая ситуация возникает на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Законодатель подчеркивает три существенных обстоятельства при применении этого «исключения». Во-первых, соглашение должно быть заключено после того, как должником в установленный срок обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом. Во-вторых, данное соглашение должно быть удостоверено нотариусом. В-третьих, договор об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорен как сторонами, так и любым лицом, чьи права он нарушает. Таким образом, закон предоставляет возможность залогодержателю в случае очевидного нарушения должником основного обязательства оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодателю - избежать судебных издержек.

В ГК установлены три случая, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК): 1) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Основные положения дополняют приведенный перечень еще одним случаем: когда предметом ипотеки является предприятие в целом либо жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей. Правила реализации заложенного имущества устанавливает ст. 350 ГК. Продажа с публичных торгов, подчеркивается в этой статье, производится в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Основные положения в качестве субъекта организации публичных торгов недвижимости называют «специализированные организации». Таким образом, предполагается, что этим делом должны заниматься не только судебные исполнители, но и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии. Закон (п. 2 ст. 350 ГК) разрешает суду, если обращение взыскания производится по решению суда, отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Это может быть сделано по просьбе залогодателя, в частности, в ситуации, когда предметом залога является жилое помещение, в котором проживает залогодатель. Закон закрепляет порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества. Он дифференцируется в зависимости от того, обращается ли взыскание на предмет залога по решению суда либо во внесудебном порядке. В первом случае начальная продажная цена назначается судом, во втором - определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Важно отметить, что залогодержатель ни при каких обстоятельствах не может автоматически стать собственником заложенного имущества. Залогодержателю предоставляется лишь право по соглашению с залогодателем при условии объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Право оставить предмет залога за собой предоставляется залогодержателю при объявлении несостоявшимися повторных торгов. Оценка предмета залога в этом случае не должна быть более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется своим правом в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Изложенное позволяет заключить, что в настоящее время в Российской Федерации кодифицированным гражданским законом заложены хорошие основы рациональной и обоснованной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Что касается установления более детальных правил, в том числе в развитие начал гласности и публичности, правил объявления торгов несостоявшимися и других, то они сформулированы в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Глава 2. Ограниченные вещные права, возникающие по поводу природных объектов

2.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и другими природными объектами

Законодательством в качестве одного из видов вещного права на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования (ст.216 ГК РФ). Право пользования носит безвозмездный характер, то есть пользователь использует землю собственника бесплатно.

Изначально право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось только юридическим лицам согласно ст.12 Земельного кодекса РСФСР, которая в 1993 году отменена Указом Президента РФ.

Земельное законодательство детально не останавливается на вопросе о том, из земель каких категорий земельные участки могли предоставляться в постоянное пользование, а из каких нет. Статьи 26 и 27 ЗК РСФСР устанавливали право предоставления земель для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Сами эти статьи не указывали и на основании какого права предоставляются эти земли, но следует предположить, что и на праве постоянного пользования в том числе.28 В принципе же на основе права постоянного пользования могла быть предоставлена земля любой категории, разумеется с условием соблюдения того режима и использования, который был установлен для каждой из категорий.

На основании законодательства пользователь не имел права распоряжаться земельным имуществом. В том, что касалось прав и обязанностей пользователя, земельное законодательство поступало следующим образом. Оно наделило его практически теми же правами и обязанностями, что и собственников и арендаторов земли, а именно: 1. самостоятельно хозяйствовать на земле; 2. использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; 3. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; 4. собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; 5. в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; 6. участвовать в решении мелиорации земли.

Землепользователи обладали правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почвы при добровольном отказе от земельного участка и на возмещении убытков, включая упущенную выгоду.29 Документом, удостоверяющим право постоянного (бессрочного) пользования, являлся государственный акт, форма которого была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» от 17.09.91 года № 493.

Новое земельное законодательство существенно изменило правовое регулирование института постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ теперь постоянное (бессрочное) пользование на земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц было сохранено только до введения в действие ЗК РФ. Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20.30

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.31 Земельный кодекс РФ ввел различную правовую регламентацию в отношении граждан и юридических лиц в части изменения титула владения с права постоянного (бессрочного) пользования на иные титулы.32

Так, в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. указывается, что юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, в таком же порядке имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки.

Кроме того, в ЗК особо подчеркивается, что ни граждане ни юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Надо отметить, что ст. 216 ГК РФ предусматривает право постоянного (бессрочного) пользования только в отношении земельных участков. В то же время известно, что отдельные природные объекты и целые природные комплексы передаются пользователям в постоянное (бессрочное) пользование, что предусмотрено подотраслями экологического права. В основном на указанном титуле у соответствующих субъектов возникает право пользования особо охраняемыми территориями и объектами.33 Постоянное (бессрочное) пользование как вид природопользования закреплено в ФЗ «Об особо охраняемых территориях», ФЗ «О недрах». Последний - прямо указывает и объект данного имущественного права (участки недр) и вид пользования (ст. 10). Что же касается ФЗ «Об особо охраняемых территориях», то там речь идет о земельных участках, которые на данном титуле передаются соответствующим субъектам, при объявлении расположенных на них природных комплексов особо охраняемыми. К таковым относятся государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки, дендрологические парки и ботанические сады, в некоторых случаях государственные природные заказники и памятники природы. Несмотря на то, что юридически право постоянного (бессрочного) пользования оформляется на земельные участки, аналогичный режим распространяется на весь природный комплекс. Таким образом, можно говорить о возможном применении титула постоянного (бессрочного) пользования и в отношении иных, кроме земельных участков, природных объектов.

В то же время следует отметить, что содержание правомочий субъектов указанного права может существенно отличаться.34 Если, например, земли заповедников полностью изъяты из оборота, то земельные участки, входящие в состав национальных парков, могут передаваться в аренду (Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма, утвержденное постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г.).35 Таким образом, можно констатировать тот факт, что экологическое законодательство не совпадает с гражданским в части установления указанного титула на иные, кроме земли природные объекты.

Новеллой нового Лесного кодекса РФ (2006 г.) является введение института права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками возникает и прекращаются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом (ст. 9). Так, в частности, на указанном титуле лесные участки представляются Для осуществления научно- исследовательской деятельности, образовательной, рекреационной деятельности лесные участки предоставляются государственным учреждениям, муниципальным учреждениям. При этом в ЛК отмечается, что Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, по существу, в настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками сливается с правом на земельные участки. По существу, новый ЛК РФ признал земельный участок главной вещью, а расположенную на нем лесную растительность - принадлежностью.

2.2 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Действующее гражданское законодательство, как уже было отмечено, определяет вещное право, очень близкое чиншевому: праву пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 216 ГК).

В статьях 265-267, входящих в главу 17 ГК, определены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения, владение и пользование земельным участком, осуществляемые на его основе, а также пределы распоряжения. В частности, субъекту права пожизненного наследуемого владения разрешено возводить на земельном участке здания, сооружения, создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК). До введение в действие Земельного кодекса РФ субъекты этого права могли также передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 267 ГК). Что касается продажи, залога или других сделок, влекущих отчуждение земельного участка, то их совершение запрещено (п. 2 ст. 267 ГК).

Можно констатировать, что судьба права пожизненного наследуемого владения была поставлена в зависимость от содержания нового Земельного кодекса Российской Федерации. Отметим, что концепции цивилистов и специалистов по земельному праву по вопросу этого вещного права расходилась достаточно существенно.

Гражданско-правовая доктрина исходит из того, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком состоит в бессрочном владении и пользовании земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке с определенной хозяйственной или потребительской целью. Данное вещное право может опосредовать предоставление земель гражданам как для производственных нужд (ведение садоводства, крестьянского, личного подсобного хозяйства, животноводства), так и для удовлетворения нехозяйственных, личных потребностей (строительство и обслуживание жилого дома или дачи). Иными словами, цели предоставления данного права могут быть различными. Оно может возникнуть в случае получения по наследству или приобретения жилого дома. Содержание права пожизненного наследуемого владения состоит из правомочий владения и пользования, а также очень ограниченного распоряжения землей, осуществляемых в строго определенных при предоставлении земельного участка целях. Правомочие пользования включает возможность использования в установленном порядке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, лесных угодий и водных объектов, эксплуатацию других полезных свойств земли, включая право на возведение жилых, производственных и иных строений и сооружений. Что касается посевов и посадок сельскохозяйственных культур и насаждений, сельскохозяйственной продукции и доходов от ее реализации, а также возведенных на земельном участке строений и сооружений, то они являются собственностью землевладельца. Распоряжение землей здесь заключается в праве передавать ее по наследству. У одного гражданина (семьи) для одной и той же цели одновременно не может быть более одного земельного участка установленного размера на праве пожизненного наследуемого владения. Если гражданин нуждается дополнительно в земле, он может получить ее на другом правовом основании, например, на праве арендатора. Право пожизненного наследуемого владения носит фактически бессрочный характер. Таков цивилистический подход к трактовке данного вещного права.36

Земельно-правовая концепция не выделяет право пожизненного наследуемого владения в качестве особого вещного права. Земельное право исходило из «существования трех форм использования земли гражданами и их коллективами, осуществляемых на основах 1) предоставления (приобретения) права частной, общей долевой или общей совместной собственности на землю; 2) предоставления земли в пользование и 3) передачи ее в аренду в установленном законом порядке». Таким образом, здесь выделяется собственность, пользование и аренда как вещно-правовые основания использования земель. Пользование, в свою очередь, по временному условию предоставления земельного участка подразделяется на бессрочное (постоянное) и временное. По данной концепции, «в бессрочное пользование земельные участки предоставляются из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, самым различным предприятиям, учреждениям, организациям независимо от формы собственности и сферы их деятельности». В бессрочное пользование передаются земли, когда необходимо обеспечить устойчивость пользования землей, создать заинтересованность у землепользователя во вложении труда и средств в землю, повышении плодородия земель. Во временное пользование земельные участки предоставляются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям землепользователями и арендаторами по договору, который регистрируется в установленном порядке. Предельный срок временного землепользования устанавливается законодательством.

«Использование земли на основании аренды по правовому режиму близко подходит к временному землепользованию». Отметим, что именно земельно- правовая концепция легла в основу Земельного кодекса России.

Более того, несовершенство правовой конструкции ст. 36 Конституции РФ, где назван лишь один из видов вещных прав, на основании которого граждане вправе владеть земельными участками - право собственности, дало основание Ю.Г. Жарикову сделать вывод о том, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком «можно считать упраздненным».37

Подобное утверждение не соответствует правовой действительности, поскольку указанный вид вещных прав закреплен в ГК РФ, который на момент издания Комментария к Конституции Российской Федерации уже был введен в действие (кстати, и ст. 21 Земельного кодекса РФ сохраняет право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенным до введения в действие кодекса, следовательно, этот вид вещных прав еще просуществует неопределенное время).

Однако «изъяны» цитируемой статьи имеют и более серьезные последствия, нежели, ее доктринальное толкование. Так, в Уставе Ставропольского края несколько по-иному поняли текст Конституции РФ и решили, что как раз «пожизненное владение с правом наследования» существует, правда, до 2001 года, пока в Устав не были внесены изменения, он не содержал указания на существование такого вида ограниченных вещных прав как постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.

Обсуждение проекта земельного закона России проходило долгий путь, и это не случайно. Дело в том, что этот закон вобрал в себя чисто гражданско- правовые нормы, но приспособленные к предмету земельного права. Закон о земле, думается, не должен повторять, а тем более искажать гражданско- правовые правила, касающиеся недвижимости, право- и дееспособности, сделок, отдельных договоров, в том числе и вещных прав на землю. Это предмет гражданского права. Кроме того, нормы этого закона должны быть скоординированы с содержанием кодекса гражданского, чтобы избежать совершенно неоправданных противоречий.

Земельное право изначально было связано с установлением режима исключительной собственности государства на землю. В связи с этим нормы земельного права имели административно-правовой характер. Они не регулировали оборот земли, не создавали для этого правового механизма. Гражданское право, напротив, специально приспособлено для регулирования имущественного оборота, товарно-денежных отношений независимо от состава объектов.

Между тем в отсутствие единого как теоретического, так и законодательного подхода в регулировании земельных отношений, а также с учетом Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г., исключил какие бы то ни было упоминания о пожизненном наследуемом владении из Земельного кодекса РФ. Практика идет по пути непредоставления гражданам участков на условиях пожизненного наследуемого владения. Что касается ранее предоставленных земельных участков, то по Указу Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» право пожизненного наследуемого владения на участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохранялось за их владельцами. При этом запрещалось обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

К сожалению, новое земельное законодательство не исключило имеющиеся противоречия. Действительно, ст. 21 ЗК РФ и ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» по существу «свели на нет» институт пожизненного наследуемого владения земельными участками. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохранно. Но в дальнейшем предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, также не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В то же время федеральный законодатель не внес соответствующих изменений в гражданское законодательство. Не была изменена ни ст. 216 ни ст. 265-267 ГК РФ, не только закрепляющие указанный титул владения, но и допускающие сделки по распоряжению земельными участками.

2.3 Сервитуты

Исторически одной из первых разновидностей вещных прав, появившихся еще в древнеримском праве, являются сервитуты. Однако долгое время в гражданском праве Российской Федерации этот термин и обозначаемые им субъективные гражданские права вообще отсутствовали. Объясняется сложившаяся ситуация очень просто: в нашей стране после Великой Октябрьской социалистической революции декретом ВЦИК от 19 февраля 1918 г. «О социализации земли» была отменена «всякая собственность на землю, недра, воды, живые силы природы раз и навсегда», а затем конституционно долгое время закреплялась исключительная собственность государства на земли, недра, воды, леса.

Потребность в правовом регулировании сервитутных отношений и сама возможность их появления возникли вместе с признанием и законодательным закреплением права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. Вот почему при разработке гражданского кодекса было решено в главе 17, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, поместить нормы, составляющие институт сервитута или сервитутное право. Эта глава не была введена в действие с 1 января 1995 г., как все остальные главы первой части кодекса, а ее введение было отложено до принятия Государственной Думой Земельного Кодекса.38 Однако эта отсрочка никак не могла умалить значения принципиального признания необходимости их существования в гражданском и земельном праве Российской Федерации.

Теоретические основы законодательного регулирования сервитутных отношений были заложены римскими цивилистами. Сервитутами в римском частном праве назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу определенных лиц. Слово servitus означало «рабство вещи», «служение ее», когда земельный участок служил не только своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на целый ряд сходных отношений. Таким образом, сервитут -- это и ограничение собственности, и обременение, и обязанная недвижимость, и право частичного господства, и право на чужую вещь. В римском праве было выработано правило о том, что «никому не служит собственная вещь», т.е. не может быть сервитута на свою вещь.

Римские юристы подразделяли сервитуты на группу положительных и группу отрицательных сервитутов. Первые заключались в согласии на вторжение в сферу господства собственника со стороны другого лица. Они состояли в допущении. Например, собственник участка обязывался допускать скот соседа к водопою. Вторые заключались в отказе, воздержании от действий, например, когда собственник участка обязывался не строить зданий выше определенной высоты. Единственно, к чему не мог обязывать сервитут -- это к совершению положительных действий. Сервитуты подразделялись также на реальные (вещные) и личные. Вещный сервитут предполагал существование двух недвижимых имуществ, которые принадлежали двум разным собственникам, причем участок одного из них служил для выгод другого участка. В реальных сервитутах то имущество, которое имело выгоду в чужом, назвалось господствующим, а то, в котором установлена выгода, -- служебным. Личными назывались в римском праве такие сервитуты, где пользование выгодами в чужом имуществе предоставлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. имущественный вещной право сервитутный