Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать (на основе долевого участия) средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.

С принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений [3].

Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в строительстве жилья (см. прил. 1).

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости. Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя.

В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков.

Итак, сегодня часть договоров участия в долевом строительстве (именно такое название получил договор в законе) заключается в соответствии со ст. 421 ГК РФ о свободе договора [1].

Практика заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым законом находится в стадии становления. Это связано с тем, что, во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не попадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры и пр.

В современном законодательстве к отношениям участия в долевом строительстве применяются нормы Гражданского кодекса РФ, в частности нормы о двух и многосторонних сделках, а также общие положения о договоре.

Применение Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ объясняется использованием понятийного аппарата, сформулированного в нормах указанных кодифицированных нормативных актов, в рамках ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда [3]. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Выше изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона №-214 вызывал и продолжает вызывать далеко неоднозначные оценки, как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

2.2 Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

Однако договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ [1]: «По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой имущественный комплекс - кондоминиум.

Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи.

В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации [1]. Итак, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

Следует подчеркнуть, что предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности Дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире договора купли-продажи.

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи [1]. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГКРФ).

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного подряда, передать функции заказчика другой организации).

Кроме того, дольщик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о строительном деле.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.

Исходя из вышесказанного, к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. В связи с этим правовая природа данного договора определяется исходя из его конкретных условий и действий сторон.

При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества). Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:

1) соединение сторонами вкладов;

2) совместные действия сторон;

3) наличие у сторон единой цели.

Итак, в договоре простого товарищества все действия сторон должны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая предполагает, что «не будет единого договора простого товарищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных соглашении. Исходя из смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижение соглашения между всеми участниками.

На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (застройщиком), а друг с другом - нет. В связи с этим цель договора - строительство объекта недвижимости - не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Итак, цель - строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.

Поскольку между инвесторами не заключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкладов. Свои взносы инвесторы если и соединяют, то только через инвестиционную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инвестора ограничиваются передачей инвестиционного взноса. В последующем он никоим образом, но участвует в распоряжении инвестициями, заключении договоров с третьими лицами, и распределении прибылей и убытков простого товарищества.

Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор простого товарищества, заключенный между всеми инвесторами, участвующими в строительстве.

Договор простого товарищества предполагает, что имущество, созданное в процессе совместной деятельности, является общим имуществом товарищей, если иное не установлено договором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределении прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ).

Если предположить, что общей целью инвестора и инвестиционной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон.

По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимости становится инвестор. Инвестиционная компания не получает ни права собственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом товарищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в результате совместной деятельности.

Экономическая выгода инвестиционной компании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать, что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и в связи с этим не подлежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление которых возложено на нее условиями инвестиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, поскольку они выполняются, по существу, за плату.

Итак, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для договора простого товарищества элементов: отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компании с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.



Заключение

Рассматривая договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, определяя его правовую природу, соотношение его с другими гражданско-правовыми договорами, анализируя положения нового Закона, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, а также результаты его действия, представляется возможным сделать следующие выводы и высказать предложения по вопросам, касающимся совершенствования гражданского законодательства.

1. Итак, «договор - невидимка», наконец, получил место в Законе. Теперь мы можем с полной уверенностью утверждать, не основываясь лишь на общих положениях об обязательствах и судебной практике, что договор участия в долевом строительстве, в силу специфики регулируемых им отношений, является самостоятельным гражданско-правовым договором, отличным от иных договорных обязательств.

2. Так по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

3. При этом, учитывая практику прошлых лет, законодатель при разработке этого Закона одной из целей поставил - обеспечение стабильности отношений, связанных с финансированием строительства, и в первую очередь строительства жилья. Одним из средств достижения этой цели стало четкое определение условий, которые обязательно должны быть согласованы, а именно: конкретный объект, подлежащий передаче участнику долевого строительства; срок его передачи; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; а также гарантийный срок на объект долевого строительства, - иначе договор будет считаться незаключенным.

4. Законодательно закреплена обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация), под страхом его незаключенности, необходимость которой назрела давно. Эта мера призвана положить конец практике «двойных продаж».

5. Из анализа основных положений Закона следует, что приоритетом для законодателя являются права и законные интересы участников долевого строительства. Этим объясняется значительное увеличение объема их прав, при этом во главу стола ставятся интересы граждан-участников. Закон дает однозначный ответ на вопрос о возможности применения к рассматриваемым договорным отношениям с участием потребителя законодательства о защите прав потребителей.

6. Законодательно закреплена возможность уступки прав требования по договору участником долевого строительства, а также передачи этих прав по наследству.

7. Кроме того, в качестве еще одного средства, призванного гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей и защиту интересов сторон договора (в первую очередь участников) в Законе названы такие способы обеспечения исполнения обязательств как залог недвижимости и неустойка.

8. Однако, не смотря на достаточную защищенность прав участников долевого строительства, в некоторых случаях даже чрезмерную, Закон может ударить не только по строительным компаниям, но и по лицам, вкладывающим денежные средства в строительство, а это свидетельствует о его несбалансированности.

9. Ряд требований, предъявляемых к лицам, претендующим на роль застройщика, ограничивает их права и делает затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. А в некоторых случаях применение тех мер ответственности, которые предусмотрены Законом, могу поставить застройщика в совершенно невыгодное положение, негативно сказавшись на его финансовой устойчивости.

Такой подход законодателя к решению проблем возникающих в сфере долевого строительства, на наш взгляд, не совсем оправдан. Не смотря на то, что в положениях Закона даются ответы на все наиболее спорные вопросы, возникавшие в практике разрешения споров из договорных отношений в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, он порождает новые сложности, которые появятся в ходе его применения.

10. В целях создания реальных механизмов практической реализации норм Закона о долевом участии необходимо принятие соответствующих нормативно-правовых актов, разрешающих все спорные вопросы. В частности, создание более эффективных механизмов защиты имущественных интересов сторон договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости; защиты интересов застройщиков от действий недобросовестных участников долевого строительства, в том числе и конкурентов; соблюдение баланса между размером негативных имущественных последствий для участников долевого строительства и застройщиков в зависимости от оснований их наступления.

11. Необходимо разграничение порядка и сфер применения законодательства об инвестиционной деятельности и законодательства, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом целью такого разграничения является не исключение из гражданского оборота инвестиционного договора как такового, а введение таких условий, которые способствовали бы развитию стабильных отношений в этой сфере, не подменяя собой правоотношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

В заключение отметим, что будущее - за добросовестными предпринимателями, и юридически грамотными гражданами, которые понимают сущность правоотношений возникающих в процессе участия в долевом строительстве объектов недвижимости, знают как, и умеют защищать свои права и законные интересы, а в реализации указанных задач им должна помочь достаточно грамотно сформированная и скорректированная, исходя из потребностей сегодняшнего дня, законодательная база.



Список использованных нормативно-правовых актов и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации;

3. Федеральный закон от 30.12. 2004 №214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004);

4. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ (ред. От 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

5. Федеральный закон от 07.02.1992 №2300-1 (ред. от 05.05.2014) «О защите прав потребителей»;

6. Кирюшина И.В. Правовое обеспечение прав участников долевого строительства жилья // Современные проблемы гражданского права и процесса: Новосибирск: Институт философии и права СО РАН. - 2014. - С. 124-129.

7. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. М., 2014.

8. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М., 2014 (и другие работы).

9. Муравьев Б.В. Инвестиционные обязательства в строительстве // Юрист. - 2015. - №3. - С. 44-59.

10. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юрист, 2013. - 494 с.

11. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 2014.

12. Слепов Ю. Долевое строительство жилья: правовое регулирование и бухгалтерский учет // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2013. - №22. - С. 40-49.

13. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 2014.

14. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М., 2013.

15. Фоков А.В. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. - 2015. - №2. - С. 9-15.

16. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. - СПб.: Lex Star, 2013. - 32 с.

Размещено на Allbest.ru