Залог недвижимого имущества (ипотека)

Законом (п. 3 ст. 349 ГК) установлено три случая, когда невозможно миновать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, независимо от того, является ли предмет залога недвижимостью или движимым имуществом, передан ли он залогодержателю или оставлен у залогодателя.

Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда в случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (см., например, п. 2 ст. 295 ГК);

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (данное правило об ограничении усмотрения сторон договора о залоге обязательной судебной процедурой работает лишь отчасти, хотя бы потому, что невозможно учесть все имущество, имеющее указанную ценность.

К тому же в ряде случаев значительность ценности еще только предстоит установить);

3) залогодатель отсутствует, и установить его место нахождения невозможно.

Кроме того, Законом об ипотеке установлена недопустимость соглашения об удовлетворении требований залогодержателя, если:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке

(п. 2 ст. 55).

Принято считать, что независимо от того, каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество, во всех случаях должна производиться реализация заложенного имущества по правилам, установленным ст. 350 ГК РФ.

3.2 Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. Основаниями обращения взыскания на заложенное имущество

2. являются юридические факты:

3. а) неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства;

4. б) ненадлежащее исполнение должником указанного обязательства.

Причем для обращения взыскания на заложенное имущество необходимо, чтобы такое поведение должника (действие, бездействие) было обусловлено обстоятельствами, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК).

Если, например, должник за неисполнение какого-либо обязательства несет ответственность лишь при наличии вины и он докажет ее отсутствие при неисполнении обязательства (ст. 401 ГК), то не может быть обращения взыскания на заложенное имущество.

Даже если имеются указанные основания обращения взыскания на предмет залога, залогодержателю в удовлетворении соответствующего требования может быть отказано при одновременном наличии двух условий:

а) нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно;

б) размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества(п. 2 ст. 348 ГК, п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке).

Удовлетворение интересов залогодержателя за счет заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения ряда действий:

а) обращение взыскания на заложенное имущество;

б) реализация предмета залога;

в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации заложенного имущества (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой 5 п. 4 ст. 350 ГК).

Следует, однако, помнить важное правило, предусмотренное п. 7 ст. 350 ГК, использование которого делает ненужным совершение указанных действий либо, если некоторые из них уже совершены, перечеркивает их правовое значение: должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспечение залогом обязательства или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Соглашение, ограничивающее это право должника (залогодержателя), ничтожно.[6]

3.3 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

В главе 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, перечислены способы такой реализации (публичные торги, аукционы), закреплены также и некоторые новые правила, отсутствующие в ГК РФ.[4]

Заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (кроме случаев, установленных законом). Порядок их проведения определяется гражданским процессуальным законодательством, если законом не предусмотрены иные правила.

Суду предоставлено также право в решении об обращении взыскания на заложенное имущество установить, с согласия залогодателя и залогодержателя, что имущество должно быть реализовано путем продажи на аукционе. Однако если взыскание на такое имущество, в силу п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, не может быть обращено во внесудебном порядке, его реализация путем продажи на аукционе не допускается. Порядок продажи заложенного недвижимого имущества на аукционе определяется правилами ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в случаях, ими не предусмотренных, - соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, должны организовываться и проводиться органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, если иное не предусмотрено законом. Они проводятся по месту нахождения заложенного имущества.

Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, которое является официальным органом информации органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации, с указанием даты, времени и места проведения торгов, характера реализуемого на них имущества и его начально продажной цены.

Лица, которые желают принять участие в торгах, должны внести задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. По окончании торгов лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их, задаток немедленно возвращается.

Он возвращается и в случае, если торги не состоялись.

Победителем торгов признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемое имущество. В день их проведения это лицо и организатор торгов подписывают протокол о результатах. При уклонении кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ: лицо, которое выиграло торги, утрачивает внесенный им задаток; организатор торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах (в части, превышающей сумму задатка).

В течение 5 дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (исключая внесенный ранее задаток), на указанный организатором торгов счет.

В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается.

В течение 5 дней после внесения покупной цены лицом, которое выиграло публичные торги, организатор торгов должен заключить с ним договор купли - продажи. Названный договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ст. 57 Закона об ипотеке).

Публичные торги их организатор объявляет несостоявшимися, если: на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; выигравшее торги лицо не внесло покупную цену в определенный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

Залогодержатель имеет право по соглашению с залогодателем в течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К этому соглашению применяются правила ГК о договоре купли - продажи, а ипотека в данном случае прекращается. В тех же случаях, когда такое соглашение не заключено, то не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. На них начальная продажная цена заложенного имущества снижается на 15%, если эти торги вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке. [4 c.58]

Если несостоявшимися объявляются повторные торги по обстоятельствам, указанным в п. 1 ст. 58 названного Закона, залогодержателю предоставляется право приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.

Необходимо обратить внимание на отличие этих правил от содержащихся в ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ по данному же вопросу. Впоследней говорится о том, что залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Руководствоваться в данном случае, как уже отмечалось ранее, надо правилами ст. 58 Закона об ипотеке, являющегося специальным законом по отношению к ГК РФ (в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться, согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ, специальные нормы).

При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества, которое не может ему принадлежать в силу характера и назначения (например, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок), он должен в течение года произвести отчуждение такого имущества согласно ст. 238 ГК РФ. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, она прекращается.

Когда заложенное имущество продается на аукционе, функции организатора выполняет избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени.

На аукционе разрешается продажа заложенного имущества в том случае, если он открытый. На закрытом же аукционе это допускается только в случаях, установленных законом.

Организатор аукциона в течение 5 дней после оплаты имущества лицом, которое выиграло аукцион, заключает с ним договор купли - продажи. [3]

Этот договор, а также протокол о результатах аукциона служат основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В Законе об ипотеке более конкретно и четко, чем в ГК РФ, урегулирован вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение. При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор - залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя. В тех случаях, когда предмет залога недвижимости, на который обращается взыскание, относится к государственной или муниципальной собственности, то суммы, которые должны перечисляться залогодателю, в порядке и очередности, определенных ст. 61 Закона, зачисляются в соответствующий бюджет.

Заключение

Согласно гражданскому законодательству ипотека - это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа). Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством. Ипотека покупка готовой, существующей недвижимости, а не инвестиционных проектов.

Вообще, ипотека - один из самых обеспеченных видов кредитования. Залог в виде недвижимости в карман не спрячешь, за границу не увезешь. Он не может мигом испариться, не бывает такого, чтобы он куда-нибудь убежал. Передача приобретаемой квартиры в залог банку - обременение, которое не позволит заёмщику до погашения ипотечного кредита (например, продать или обменять квартиру без согласия банка). Но при этом собственник заложенной недвижимости может передать её по наследству. Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме. Поэтому надо внимательно, изучать договор. Нормальному развитию ипотеки в нашей стране мешают две фундаментальные проблемы - противоречие законодательства и отсутствие доступного жилья.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 года.

2. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 11 июня 1992г. - №23. - Ст.1239.

3. Федеральный закон от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 26 июля 2004г. - №30. - Ст. 3081

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 01.07.2011)

5. Федеральный закон « Об обороте земель сельско-хозяйственного назначения»// Собрание законодательства Российской Федерации. От 04.07.2002 № 101 -ФЗ

6. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 22.

7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005г. - №. - Ст. 39.

8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005 г. - №1. - Ст. 40.

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997г. - №30. - Ст. 3591.

10. Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 г. №865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 г.г

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 - ФЗ (с изм. и доп. От 29 декабря 2004 г.)

12. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1, 2, 3) с изм. и доп. 2004 г.

13. Жилищный кодекс Российской Федерации №188-ФЗ

от 29 декабря 2004 г.

14. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Юристъ, 2006. с 156.

15. Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. с 272

16. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ - внедр. центр Маркетинг, 2007. с 234

17. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9. - 2001. с 36

18. ЛигайГ. А. Рынок недвижимости и ипотека: Учебно-методический комплекс/ К.М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008 с.464

19. Родченко И. Международная академия ипотеки и недвижимости. Недоступное «доступное» жильё.

20. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Издательство ПИТЕР,2008.

21. Смирнова Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека): уч. прак-е пособие.- М.:-МарТ, 2005.- 240 с.

Размещено на Allbest.ru