Создание управляющей компании в коттеджном поселке "Рождествено"

Основные характеристики коммуникаций:

1. Водоснабжение и канализация

Водопотребление застраиваемого участка составляет 268 м3 / сут., расчетный часовой расход - 32,8 м3 / сут., расход воды на пожаротушение - 10 л/сек, избыточный напор в сети на выходе из ВЗУ - 0,40 мПа.

Водоснабжение участков осуществляется от проектируемого водозаборного узла (лицензия на право пользования недрами «КТЛ» № 098 от 07.05.07г.)

Состав водозаборного узла:

-две артезианские скважины (1 рабочая, 1 резервная), каждая производительностью 25 м3/час;

-два резервуара объемом 150 м3 каждый т.п. 901-04-83.86;

-станция водоподготовки на фильтрах обезжелезивания фирмы «Автотрал» (США), гарантирующая снижение содержания железа в воде до 0,3 мг/л;

-насосная станция второго подъема с автоматизированной насосной установкой АНУ 4СR45-2 (2 рабочих + 2 резервных насоса Q насоса=40 м3/час, Н=40м, N=7.5 кВт).

Резервный насос включается автоматически при падении давления в водопроводной сети до 0,2 мПа.

Система работает в режиме объединенного противопожарного водопровода.

Внутриплощадочные сети проектируются из ПЭ труб для питьевой воды марки ПЭ80. Наружный диаметр магистральный трубопроводов 110 мм, диаметр отводов к потребителю - 32 мм

Общая протяженность сети на участке - 2860 м. Поселковые сети закольцованы, пожарные гидранты через 100-150 м.

На вводе в жилые дома предусматривается установка водомерных узлов на основе новейших смарт-систем с чип-картами авансовой оплаты.

Гарантированный напор на вводе составляет на хозяйственно-питьевые нужды - 25.0 м..

2. Бытовая канализация

Сточные воды от всех зданий участка по системе самотечных коллекторов из полиэтиленовых труб Д 110 - 200 мм поступают на проектируемую КНС х/б и далее по двум напорным коллекторам Д 110 - на проектируемые очистные сооружения «ЮБАС - МЕГА - 500».

Общая протяженность наружных самотечных сетей - 3823 м, напорных - 2-х 467.

Расход стоков составляет 268 м3/сут.

3. Наружные сети дождевой канализации.

Дождевые стоки поселков частично самотеком частично напорным коллектором отводятся на очистные сооружения «SOR11-JKS», расположенные на площадке 17,1 га с последующим сбросом после очистки в ручей Безымянный.

ЛКНС дождевых вод - производительность насосов Qкнс =130 м3/час (2 рабочих, 1 резервный), напор 30м.

Расход ливневых стоков с территории составляет 201 л/с.

4. Теплоснабжение, отопление, газоснабжение

Теплоснабжение - местное, от автономных источников, расположенных в каждом коттедже и административном здании.

В каждой квартире устанавливаются отопительные котлы фирмы «Vissmann», мощностью 40 кВт и плиты ПГ-4.

Отопление зданий очистных сооружений и ВЗУ - от электронагревательных приборов.

Газоснабжение коттеджей - по ТУ ГУП МО «Мособлгаз» от 10.04.07 №138-12/54 и 156-12/55.

Источник газоснабжения - газопровод высокого давления Р?1.2 мПа, Ду 400 мм.

Газопровод высокого давления до ГРП прокладывается подземно из стальных электросварных труб Д 108х4.0 по ГОСТ 10704-91 в «весьма усиленной» изоляции.

Для снижения высокого давления газа до среднего Р=0.3мПа на площадке предусматривается установка газорегуляторного пункта блочной конструкции (ГРПб). ГРПб выбран с учетом обеспечения природным газом потребителей коттеджной застройки.

Пропускная способность ГРПб при Р?1.2 мПа=6200 м3/час.

В месте врезки, на входе и выходе из ГРПб, установлены стальные задвижки в надземном исполнении и изолирующие фланцевые соединения на выходе газопроводов из земли.

Распределительные газопроводы среднего давления выполнены из полиэтиленовых труб ПЭ80 SDR по ГОСТ Р 50838-95.

Каждый жилой дом (таунхаус) подключается к распределительному газопроводу среднего давления через домовой регулятор пункт ДРП для снижения давления газа до низкого с установкой смарт-счетчика газа с чип-картами авансовой оплаты..

Общая протяженность проектируемых газопроводов 4531,5м . Глубина заложения газопровода принимается не менее 1.2 м до верха трубы, при пересечении дороги не менее 1.5м.

При пересечении проектируемым газопроводом электрокабелей, последние заключаются в асбоцементный футляр.

Над газопроводом на высоте 250 мм от верха трубы укладывается специальная сигнальная лента желтого цвета с надписью ГАЗ.

Стальные участки подземных газопроводов имеют пассивную защиту от коррозии и проникновения блуждающих токов с помощью «весьма усиленной» изоляции.

5. Электроснабжение

Электроснабжение запроектировано в соответствии с ТУ ОАО «МОЭК» от 27.11.06 №ЭП-3456 и разрешения ЗЭС от 17.10.07 №ЗП - 1921.

Расчетная нагрузка на поселке «Рождествено» - 757,3 кВт. Для электроснабжения участков предусматривается строительство 2 ТП 2х630 кВа. Присоединение ТП на напряжение 10 кВ от РТП-32043, ПС782.

По степени надежности электроснабжение домов обеспечивается по III категории напряжении сети 0.4 кВ.

Кабельные линии от ТП прокладываются до главных распределительных щитов (ГРЩ), рассоложенных на границе участка, ГРЩ запитываются от разных секций РУ 0,4 кВ ТП. Каждый жилой дом запитывается от ГРЩ через щит (ЩС), устанавливаемый на стене дома, от него подключается каждая квартира отдельным кабелем с отдельным счетчиком. Металлический щит ГРЩ заземляется.

Наружное освещение предусматривается светильниками ЖКУ-18-100-01, установленными на опорах высотою 4,0м.

6. Слаботочные сети

Телефонизация - по ТУ СЦС «Марконел». Предусматривается линия доступа к ближайшей сети «Марконел». В здании администрации ООО УК «Рождествено» устанавливается мини АТС с подключением квартир поселка через ІР-телефонию.

Интернет - проектом предусматривается установка в индивидуальных жилых домах и административном здании точек достпа к кабельной сети поселка через центральный узел административного здания.

Телевидение - предусматривается установка на кровле административного здания ООО УК «Рождествено» приемных телеантенн типа UHF (21-69), VNF III и VNF I (с мачтовым усилителем типа AS109) для приема 16-ти программ телевидения.

В качестве головной станции к применению запроектированы 2-ва базовых блока на 10 каналов каждый типа OV50A с набором конвекторов типа OV45A/D фирмы «WISI» (в техническом помещении здании администрации), дистанционных телевизионных усилителей типа DA213-5 шт.

Магистральные линии системы кабельного телевизионного вещания предусматривается выполнить кабелем типа QR540 L=1600м в проектируемой внутриплощадочной телефонной канализации с установкой магистральных отверстий типа FA2-30, J-DC и J-4T. Абонентские линии предусматриваются с использованием кабеля RG11FC. Все оборудование и распределительные сети обеспечивают работу системы в диапазоне частот 5-862 МГц и уровень сигналов на абонентских отводах в пределах 72-80 Дб/мкВ.

7. Система информационного мониторинга (диспетчеризация).

Системой информационного мониторинга предусмотрено обеспечение передачи на ПЦН, установленном в диспетчерской, информации о состоянии контрольных датчиков водозаборного узла, очистных сооружений, КНС, пожарной и охранной сигнализации.

Мониторинг датчиков осуществляется подключением к трансформаторному ПКП контрольных шлейфов (16 сигнальных линий). В системе предусмотрен мониторинг состояния индивидуальных котельных (4 шлейфа сигнализации с круглосуточным контролем), ВЗУ, КНС, приеме сигналов «Пожар» и «Неисправность» от АПС.

Передача данных на ПЦН происходит на персональный компьютер (АРМ) с необходимым аппаратно-программным обеспечением, устанавливаемый в помещении охраны административного здания.

8. Охранная сигнализация.

Предусмотрено защита помещения коттеджей охранной сигнализацией на базе контрольных панелей (КПК) «PowerWave-16» с клавиатурой. В помещениях, подлежащих оборудованию средствами охранной сигнализации, запроектировано установить магнитоконтактные извещатели типа ИО102-5 (двери) и инфракрасные охранные извещатели типа «Reflex». Шлейфы охранной сигнализации предусматривается проложить кабелем типа КСПЭВ4Х0,5. Резервное электропитание предусмотрено от герметизированного встроенного АКБ 12в 4,5 А/ч. Предусматривается выход извещений тревоги на ПЦН (помещение охраны административного здания).

9. Пожарная сигнализация.

Предусматривается защитить помещение коттеджей и административных зданий автоматической пожарной сигнализацией на базе приборов ППКП «Сигнал-20 исп. 2» с адресными модулями типа АМ-99. В помещениях, подлежащих оборудованию средствами пожарной сигнализации, запроектировано установить дымовые пожарные извещатели типа ИП212, комбинированные пожарные извещатели типа ИРП на путях эвакуации.

Предусматривается вывод сигналов тревоги с ППКП на ПЦН (помещение охраны административного здания) по проектируемой телефонной линии.

2.3 Основные концепции и функции деятельности управляющей компании в коттеджном поселке

В соответствии с инвестиционным контрактом на выделение земельного участка в Истинском районе под строительство коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» застройщик "ЮИТ Московия" является собственником застраиваемого земельного участка коттеджного поселка. Построенные коттеджи продаются собственникам коттеджей вместе с плановым земельным участком с оформлением права собственности на земельный участок с коттеджем.

В нераспределенной собственности застройщика ЗАО "ЮИТ Московия" остается общая инфраструктура коттеджного поселка, технологические сооружения, все дороги, ограды и коммуникации до точек раздела ответственности, оговоренных в договорах купли продажи собственником коттеджа.

В соответствии с этим проект создания управляющей компании (организации) ООО УК «Рождествено» построен в следующей концепции:

1. Застройщиком "ЮИТ Московия" в качестве уставного фонда ООО УК "Рождествено" передается право собственности и частичная сдача в аренду общей построенной и достраиваемой инфраструктуры коттеджного поселка, все дороги, ограды и коммуникации до точек раздела ответственности, оговоренных в договорах купли продажи собственником коттеджа.

2. До момента продажи коттеджа с участком, построенные, но непроданные коттеджи, обслуживаются ООО УК "Рождествено" по договорам с застройщиком "ЮИТ Московия", в чьей собственности они и находятся. Оплата обслуживания коттеджей и участков застройщика проводится по дополнительным взаимосогласованным тарифам, включая охрану строящих ся коттеджей.

3. Дополнительно, застройщик "ЮИТ Московия" выступает гарантом банковского долгосрочного кредита в 10 млн. руб., который ООО УК "Рождествено" берет после создания для использования в качестве оборотных средств до момента сдачи и продажи коттеджного поселка.

4. Строительство проектных объектов общественной инфраструктуры коттеджного поселка выполняется только застройщиком "ЮИТ Московиа" за счет собственных средств.

5. При продаже коттеджей и земельных участков их собственники вступают в созданное Товарищество собственников жилья (ТСЖ) коттеджного поселка «Рождествено» и подписывают присоединение в общему договору ТСЖ "Рождествено" с ООО УК "Рождествено" по предоставлению всех ЖКХ услуг.

6. Дополнительная установка телекоммуникаций - кабельный стационарный телефон, спутниковое или кабельное телевидение, кабельный Интернет, доступ к стационарным антеннам основных мобильных операторов, видеонаблюдение и пожарно-охранная сигнализация - осуществляется централизовано ООО УК "Рождествено" по заявкам членов ТСЖ. Но при этом застройщик осуществляет подвод коммуникаций к уличным распределительным устройствам от центрального узла телекоммуникаций на этапе строительства поселка.

Такая технология взаимодействия застройщика и УК позволяет минимизировать затраты застройщика на охрану и эксплуатацию построенных, но непроданных коттеджей, а также потребует наличия в структуре ООО УК "Рождествено" дополнительных подразделений эксплуатации непроданных коттеджей.

В частности, вопрос об контрольно-пропускной службе и службе охраны перимет-ра коттеджного поселка (видеонаблюдение, освещение улиц и внешней ограды, контроль-ный обход) входит в компетенцию общей собственности и ООО УК "Рождественно", а охрана и пожарная безопасность коттеджей внутри земельных участков собственников должна быть оговорена и либо делегирована ТСЖ на уровень ООО УК "Рождествено", либо самостоятельно ТСЖ заключает договора со службами вооруженной охраны полиции и пожарных частей.

В обязательный стандартный минимальный перечень услуг эксплуатации коттеджного посёлка, выполняемых управляющей компанией ООО УК "Рождественно" входит:

1. Техническое обслуживание и управление:

а) Управление коттеджным комплексом - организация эксплуатации жилищного фонда, нежилых помещений и строений коттеджного поселка «Рождествено», уборки улицы и придомовой территории, бухгалтерский учет, финансовая и экономическая деятельность, делопроизводство.

б) Техническое обслуживание кооттеджного поселка «Рождествено» - комплекс мероприятий по обеспечению заданных эксплуатационных качеств технологических параметров здания и инженерных систем, включает контроль технического состояния коттеджного поселка «Рождествено» путем общих и частичных осмотров, поддержание работоспособности и исправности его конструктивных элементов и инженерных систем, их наладку и регулирование, подготовку к сезонной эксплуатации коттеджного поселка «Рождествено» в целом, обеспечение санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

в) Санитарное обслуживание коттеджного поселка «Рождествено» - комплекс мероприятий, по обеспечению нормативных требований к санитарному состоянию таунхаусов поселка «Рождествено» и прилегающих территорий.

г) Ремонт коттеджного комплекса «Рождествено» - комплекс строительных работ и организационных мероприятий по устранению физического и морального износа зданий.

Техническое обслуживание и управление включает в себя следующие статьи расходов:

- содержание административно-управленческого персонала ООО УК "Рождественно" по организации обслуживания, контроля и ремонта инженерных систем (главный инженер, инженер - энергетик, инженер - теплотехник, инженер по контрольно - измерительным приборам, автоматике, инженер эксплуатации зданий).

В задачи персонала компании ООО УК "Рождественно" входят:

- организация работ по ППО инженерных систем коттеджного поселка «Рождествено»;

- подготовка и заключение договоров с подрядными организациями;

- ведение отчетности и предоставления сведений в ресурсоснабжающие организации; - ремонт и наладка оборудования коттеджного поселка «Рождествено»

- ведение технической документации;

- проведение инструктажей и аттестация персонала ООО УК "Рождественно", получение необходимых допусков для работы с оборудованием;

- ежедневный контроль и организация работ в коттеджном поселке «Рождествено»

ТО зданий коттеджного посекла «Рождествено» и инженерного оборудования:

- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, укрепление расшатавшихся приборов в местах присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

- устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения;

Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;

- проветривание колодцев;

- проверка исправности канализационных вытяжек;

- проверка заземления оборудования;

- устранение мелких неисправностей электропроводки;

Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды;

Прочие работы.

Аварийное обслуживание коттеджного поселка «Рождествено»

Аварийное обслуживание включает в себя следующие мероприятия:

1. Выезд специалиста ООО УК "Рождественно" на место не позднее 30 минут после сообщения от диспетчера или граждан (в последнем случае с обязательным уведомлением диспетчера о приеме заявки);

2. Принятие мер по немедленной локализации аварии.

Текущий и профилактический ремонт.

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту, выполняемому ремонтно-строительным подразделением застройщика ЗАО «ЮИТ Московия» по контракту с ООО УК «Рождествено», относятся:

1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, восстановление поврежденных участков.

2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт и отделка фасадов коттеджного поселка «Рождествено»

3. Перекрытия. Частичная смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений

4. Крыши. Ремонт и гидроизоляция, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановлениеотдельных элементов (приборов) и заполнений

6. Межквартирные перегородки. Усиление, смена, замена отдельных участков

7. лестницы, балконы, крыльцо, полы. Замена, восстановление отдельных участков

9. внутренняя отделка. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях коттеджного поселка «Рождествено».

Помимо функций по обслуживанию и эксплуатации ООО УК "Рождественно" оказывает услуги по организации эффективного управления коттеджного поселка «Рождествено»:

- заключение договоров на обеспечение коттеджного поселка «Рождествено» коммунальными ресурсами;

- определение размера платежей, взносов и сборов для каждого домовладельца коттеджного поселка «Рождествено»;

- обеспечение в рамках жилищного законодательства выполнения всеми собственниками коттеджного поселка «Рождествено» их обязанностей по оплате содержания и ремонта недвижимого имущества.

2.4 Основные виды деятельности и услуги управляющей компании в коттеджном поселке

ООО УК «Рождествено» будет осуществлять бизнес-деятельность по содержанию и ремонту коммунального хозяйства и инфраструктуры коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено», расположенного по адресу: Московская область , Истринский район , Павло-Слободское с\п , с.Рождествено. Бизнес-деятельность будет касаться, в основном, всего поселка.

Основными видами планируемой бизнес-деятельности ООО УК «Рождествено» являются:

- техническое обслуживание внешних инженерных сетей;

- техническое обслуживание водозаборного узла и скважины;

- техническое обслуживание трансформаторных подстанций;

- техническое обслуживание сети наружного освещения;

- текущий ремонт дороги , не включая капитального ремонта;

- техническое обслуживание внешнего газопровода по договору со сторонними организациями;

- техническое обслуживание канализационных напорных станций и станции биологической очистки сточных вод;

- перекачка сточных вод;

- техническое обслуживание пожарных щитов и гидрантов;

- услуги по озеленению и благоустройству мест общего пользования - уход за газонами (летом - уборка мусора, зимой - уборка снега);

- содержание в исправном состоянии малых архитектурных форм;

- текущий ремонт зданий и сооружений общего пользования ;

- вывоз некрупногабаритного бытового мусора;

- организация охраны поселка путем осуществления контроля за соблюдением общественного порядка на контрольно-пропускном пункте -КПП и на территории общего пользования поселка;

- осуществление контрольно-пропускного режима;

- уборка территории общего пользования , включающей в себя дороги, обочины, зоны общего пользования поселка;

- оказание услуг собственникам жилья за дополнительное вознаграждение иные услуги (своими силами или с привлечением специализированных организаций) связанные с коммунальным обслуживанием обьектов недвижимости в виде коттеджа, иных строений и сооружений , инженерных коммуникаций и оборудования расположенных на земельном участке собственника. по модернизации и ремонту коттеджа (установка ванн, компактов, раковин, перенос труб и т.д.), то есть весь спектр ремонтно-строительных работ;

- централизованный сбор платы с собственников жилья за коммунальные услуги, в соответствии с показаниями приборов учета по тарифам, утвержденных Постановления-ми Глав района (осуществляется продажей одноразовых и возобновляемых процессорных чип-карт авансовой оплаты для обеспечения работы в коттеджах смарт-счетчиков потребляемых объемов электричества, газа и холодной воды, устанавливаемых в точках раздела ответственности «общие коммуникации - коммуникации коттеджа»);

- эксплуатация торгово-бытового комплекса площадью 2500 кв.м;

- проведение культурно-массовых мероприятий.

В соответствии с договором между ТСЖ коттеджного поселка или отдельными собственниками коттеджей (на этапе строительства) Управляющая компания при предоставлении услуг жизнеобеспечения обязана:

1. Обеспечить подачу Собственнику услуг - электрической энергии, холодной воды надлежащего качества.

2. Обеспечить Собственника бесперебойным водоотведением бытовых стоков из Домовладения.

3. Обеспечить освещение территории поселка в темное время суток посредством предусмотренной проектом коттеджного поселка сети уличного освещения.

4. Осуществлять санитарную уборку улично-дорожной сети поселка в соответствии с периодичностью выполнения работ, определенной в Приложении к настоящему Договору.

5. Обеспечить сбор и вывоз твердых отходов продуктов потребления из общего контейнера для твердых отходов поселка.

6. Самостоятельно или с привлечением иных лиц, обладающих необходимыми разрешительными документами (лицензиями, сертификатами и пр.), обеспечить выполнение работ по содержанию и ремонту.

7. Обеспечить аварийно-диспетчерское обслуживание объектов общего пользования поселка.

8. Осуществлять учет потребленной воды согласно показаниям прибора учета холодной воды.

9. Определять количество бытовых стоков равным количеству потребленной холодной воды, т.е. согласно показаниям прибора учета холодной воды.

10. Обеспечить подачу биологически очиненной и технической воды на территорию земельного участка коттеджа для подсоединения к системе полива участка.

11. В рамках исполнения обязательств по охране территории Управляющая компания обязуется выполнять следующие виды работ:

- исполнить ограждение территории первой очереди поселка;

- установить на въезде на охраняемую территорию поселка, а также в районе очистных сооружений оборудованные контрольно-пропускные пункты с круглосуточной невооруженной охраной;

- обеспечить круглосуточное патрулирование территории поселка с ведением контроля правомерности пребывания граждан на территории поселка и за перемещениями материальных ценностей по территории поселка;

- обеспечить пресечение неправомерного пребывания граждан и перемещения материальных ценностей путем удаления с территории поселка граждан, находящихся на территории поселка без пропусков или без сопровождения Собственником или сотрудниками Застройщика или Управляющей компании и передачи соответствующих материальных ценностей их владельцу или Управляющей компании.

Примечание. Управляющая компания не несет ответственности за личное имущество Собственника, находящееся на территории индивидуальных домов (коттеджей) и земельных участков, не переданное ей или не принятое ею под охрану, за исключением случаев, связанных с ликвидацией последствий возгорания имущества Собственника и аварийных ситуаций, произошедших на территории его индивидуального земельного участка в его отсутствие.

12. Осуществлять введение в действие тарифов, не подлежащих утверждению в Региональной службе по тарифам Московской области, только на основании решений Общего собрания собственников домовладений.

13. Заключать договоры со специализированными местными коммунальными и иными организациями, отдельными работниками, имеющими право оказывать соответствующие услуги, в том числе на основании лицензии, в целях обеспечения предоставления Собственнику жилищно-коммунальных и иных услуг надлежащего качества.

14. Обеспечить беспрепятвенное пользование услугами общественно-торгового центра коттеджного поселка, а также гостевой автостоянкой (до 15 автомобилей на 1 коттедж)

15. Обеспечить введение а эксплуатацию системы оповещения «КПП - коттедж» о приезде гостевых автомобилей, а также об аварийной обстановке в окрестностях коттеджа и штормовых метеоусловиях.

16. Вести соответствующую техническую и иную документацию.

17. Не позднее, чем за трое суток предупреждать Собственника о временном прекращении предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг для проведения технического обслуживания, кроме аварийных ситуаций.

18. В десятидневный срок рассматривать поступившие от Собственника жалобы и предложения по предмету Договора и принимать необходимые меры по их разрешению.

19. Направлять Собственнику расчетные документы за услуги способом, согласованным с Собственником (на сайте УК, по факсу, по электронной почте, лично в руки и т.д.) не позднее 29 числа текущего месяца

20. Информировать Собственника об изменении тарифов на услуги путем размещения информации на информационных стендах поселка, а также на официальном сайте Управляющей компании: www.uk_rogdestveno.ru

21. Уведомлять Собственника о нарушении правил оплаты оказанных услуг.

22. Предоставлять по требованию Собственника Акт сверки по оплате услуг, указанных в настоящем Договоре.

23. Предоставлять Собственнику или уполномоченным им лицам (Совет посёлка) по запросу документацию, информацию и сведения, касающиеся исполнения Управляющей компанией обязательств по данному Договору.

24. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении настоящего Договора за истекший календарный год не позднее одного месяца после его окончания. Отчет рассматривается на Общем собрании собственников с предоставлением письменной информации о полученных в течение отчетного периода от Собственников денежных средствах и произведенных Управляющей компанией расходах, связанных с выполнением условий данного Договора (постатейно).

25. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся Собственника (передавать ее иным лицам, в т.ч. организациям), без письменного разрешения Собственника или наличия иного законного основания. Собственник дает согласие на передачу персональных данных, необходимых для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги, оказанные Собственнику согласно условиям настоящего Договора, а также подготовки и доставки платежных документов (квитанций), ведения учета по лицевому счету Собственника, осуществления сбора платежей (Федеральный закон от 27.07.2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных»).

Управляющая компания имеет право:

1. В установленном законом порядке требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения Собственником обязательств по платежам и иные убытки, причиненные Собственником из-за невыполнения условий Договора.

2. В случае аварии инженерных систем в жилых строениях поселка и прилегающей к нему территории во время отсутствия Домовладельца вызывать в любое время суток последнего или его официального представителя по телефону для обеспечения допуска на участок и в строение для устранения аварии.

3. При просрочке в оплате услуг, превышающей 90 дней, после предварительного уведомления приостанавливать или ограничивать предоставление Собственнику услуг, предусмотренных настоящим Договором. Повторное возобновление предоставления услуг происходит только после оплаты Собственником всех задолженностей с учетом штрафных неустоек - одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

4. Ставить перед Собственником вопрос о расторжении данного Договора в случае нарушения Собственником условий настоящего Договора в части использования Строений или неоплаты предоставленных жилищно-коммунальных, превышающей 90 дней.

Ответственность Управляющей компании:

1. Управляющая компания несет установленную законодательством Российской Феде-рации ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг Собственнику, указанных в п.п. настоящего Договора.

2. Управляющая компания несет установленную законодательством Российской Федерации ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу Собственника, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие не принятия мер по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, а также коммуникаций общего пользования.

3. В случаях нарушения условий Договора по требованию любой из сторон Договора составляется Акт о нарушениях, к которым относятся: нарушения качества услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту имущества общего пользования или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника и проживающих в домовладении граждан; неправомерные действия Собственника или представителей Управляющей компании.

3.Организационная структура управляющей компании ООО УК «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено» и механизмы ее взаимодействия с застройщиком и собственниками коттеджей

3.1 «Дерево целей» концепции создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено»

Структура проекта - это совокупность взаимосвязанных элементов и процессов проекта, которые представлены с разной степенью детализации. В терминологии управления проектами структура проекта представляет собой «дерево» ориентированных на продукт компонентов, представленных оборудованием, работами, услугами и информацией, полученными в результате реализации проекта [25].

Структуризация проекта позволяет более конкретно сформировать для всех участников проекта перечень выполняемых ими работ, промежуточные и конечные результаты, которые должны быть получены ими на определенных стадиях создания проекта, а также установить между роботами рациональные информационные связи.

Она предусматривает разработку рабочей структуры (Work Breakdown Structure - WBS), организационной структуры проекта (Organization Breakdown Structure _ OBS) и затратной структуры (Cost Breakdown Structure - CBS) [23].

Для структуризации проекта используется ряд специальных моделей [22]:

1. «Дерево целей» -- схемы целей, подчиненных целей по уровням. Основное правило разбивки - полнота: каждая цель верхнего уровня должна быть представлена полным набором подцелей.

2. «Дерево решений» -- схемы задач оптимизации многошагового процесса реализации проекта. «Ветви дерева» отображают события, которые могут иметь место, а узлы (вершины) _ точки, в которых возникает необходимость выбора. На рис.3.1 представлены результаты построения «дерева целей» концепции создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено».

Рис.3.1. «Дерево целей» концепции создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено»

Рис.3.1. «Дерево целей» концепции создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено»

3.2 Планирование работ (WBS), команды (OBS) и матрицы ответственности (WBS/OBS) проекта создания управляющей компании ООО УК «Рождествено»

«Дерево работ» (структура деления работ или WBS/СПР) -- включает две иерархические схемы, которые между собой связаны определенным образом: иерархия событий и иерархия работ. Нижний уровень иерархии работ отвечает пакетам работ, которые необходимые при разработке сетевого графика. Пакет работ может быть самостоятельной финансовой единицей и должен иметь отдельную смету и отчет о расходах. СПР - основа для разработки структурной схемы административного управления проекта.

Организационная структура исполнителей (ОСВ/OBS ) -- в этой схеме руководители -- нулевой уровень. На более низких уровнях - отделы, необходимые для функционального управления роботами. Цель ОСВ - определить исполнителей, ответственных за выполнение работ.

Матрица ответственности -- связывает пакеты работ с организациями-исполнителями. Составляется на основе СПР и ОСВ. Используется для контроля соответствия распределения ролей целям проекта. На верхнем уровне распределяются роли и ответственность по элементам ІСР. На нижнем - по операциям проекта.

Сетевая модель -- на основе СПР и ОСВ, дерева целей и работ составляют сетевой график узловых событий. Целесообразно составлять, кроме общего (полного), сетевые графики отдельных пакетов работ, которые называются сетевыми блоками или подсетями. Это обеспечивает возможность проведения эффективного контроля, разрешает больше внимания уделять управлению наиболее важными (критическими) подсетями, заменив процедуру постоянного контроля всего сетевого графика и значительно экономя время.

Структура потребления ресурсов (RBS) -- иерархически построенный график, который фиксирует необходимые на каждом уровне ресурсы. Используется для анализа средств, необходимых для достижения целей и подцелей проекта. Структура расходов (CBS) -- иерархический график, который фиксирует стоимость элементов проекта на каждом уровне. Двунаправленная структуризация проекта заключается в объединении рабочей и организационной структуры проекта. Она предусматривает [20]:

- рабочую структуру проекта (WBS);

- организационную структуру проекта (OBS);

- учет расходов (RBS, CBS);

- описание рабочих пакетов;

- систему кодирования работ и узлов сетевого графика (CTR/CPP);

- словарь использования СTR-WBS (каталог « Расхода-Время-Ресурсы»).

Рис.3.2. Структура работ проекта (WBS) создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено»

Рис.3.3. Организационная структура проекта (OBS) создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено»

Рис.3.4. Матрица ответственности проекта (WBS/OBS) создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено»

3.3 Создание документации проекта в MS Project по стандартам PMBOK и управление ресурсами и бюджетом проекта с помощью сетевого графика

Таблица

Расчетный календарь работ проекта в MS Project -2010Название задачи	Длительность	Начало	Окончание	Работы -Предшественники
1.1. Провести оргсобрание с учредителем ЗАО " ЮИТ Московия " - 100%, размером и формой уставного капитала	2 дней	26 Июн '12	27 Июн '12
1.2. Подг. пакет документов для рег., куда входит: Решение о создании, Устав, приказ она знач. генерального директора Учред. и др.	3 дней	27 Июн '12	02 Июл '12	1
1.3. Зарег. ООО в соответствии с законодательством РФ, открыть банковские счета, получить печати для ведения хоз. деятельности	5 дней	03 Июл '12	09 Июл '12	2
1.4. Получить под гарантии заст. ЗАО " ЮИТ Московия " банк. кредит в размере 10 млн.руб на 5 лет в качестве нач. оборотного капитала	4 дней	10 Июл '12	13 Июл '12	3
2.1. Орган. управ. и технолог. помещений управляющей компании	2 дней	10 Июл '12	11 Июл '12	3
2.2. Прием на работу персонала управляющей компании	4 дней	10 Июл '12	13 Июл '12	3
2.3. Прием док., сооружений и оборудования внутренней инфраст. коттеджного поселка от застройщика ЗАО " ЮИТ Московия "	2 дней	16 Июл '12	17 Июл '12	6
2.4. Разработка схемы разделения построенной и строящейся очередей коттеджей в поселке и схему принятия поселка под охрану	2 дней	16 Июл '12	17 Июл '12	6
2.5. Разработка плана эксп. и охраны 1 очереди коттеджного поселка, а также перечня ок. услуг в условиях строительства 2,3 очередей поселка, общест. центров и спортивно-культурной инфраструктуры	2 дней	16 Июл '12	17 Июл '12	6
3.1.Заключение договоров на обслуживание газораспределительного узла среднего давления и сетей низкого давления в поселке	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9



Название задачи	Длит.	Начало	Окончание	Работы -Предшественники
3.2. Заключение договоров на установку в коттеджах газовых смарт-счетчиков	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.3. Заключение договоров на обслуживание 2-х вводных трансформаторных постанций и сетей электропитания коттеджей в поселке	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.4. Заключение договоров на установку в коттеджах электрических смарт-счетчиков	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.5. Заключение договоров на установку в коттеджах водяных смарт-счетчиков	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.6. Заключение договоров на установку в коттеджах датчиков пожарно-охранной сигнализации с выводом их как на пульты охраны	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.7. Заключение договоров на установку в коттеджах кабельных сетей с централизованных распред. спутникового телевидения, Интернета и ІР-телефонов	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.8. Ззаключение договоров на вывоз твердых бытовых отходов с ООО " Экология "	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.9. Зак. договоров на ат. и обс. систем молниез. и заземления электрических сетей	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
3.10.Заключение договоров на аттестацию и периодичский анализ санитарно-эпидемиологической станций качества очистки подаваемой от ВЗУ воды в коттеджи и качества биологической очистки канализационных стоков	3 дней	18 Июл '12	20 Июл '12	7;8;4;5;9
4.1. Разработка тарифов на собственные и внешние услуги	3 дней	20 Июл '12	25 Июл '12	10;11;12;13;14;15;16;17;18;19
4.2. Заключение типовых договоров на обслуживание управляющей компании с собственниками (арендаторами) коттеджей или ТСЖ	4 дней	26 Июл '12	31 Июл '12	20
4.3. Заключение договоров с застройщиком ЗАО " ЮИТ Московия " на охрану и контроль коммуникаций в построенных, но не проданных коттеджах поселка	2 дней	25 Июл '12	27 Июл '12	20
4.4. Заключение договоров с застройщиком ЗАО " ЮИТ Московия " на передачу в аренду общей инфраструктуры поселка	2 дней	26 Июл '12	27 Июл '12	20
27-28 Початок експлуатації	0 дней	31 Июл '12	31 Июл '12	21;22;23

Рис.3.5. Сетевой график проекта создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» ( в MS Project -2010 - общий вид)

Рис.3.6. Сетевой график проекта создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» ( в MS Project -2010 - масштабный фрагмент 1)

Рис.3.7. Сетевой график проекта создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» ( в MS Project -2010 - масштабный фрагмент 2)



Рис.3.8. Сетевой график проекта создания управляющей компания ООО УК «Рождествено» коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» ( в MS Project -2010 - масштабный фрагмент 3)

4. Оценка финансовых показателей проекта создания управляющей компании ООО УК «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»

4.1 Инвестиционные и текущие затраты по созданию и предоставлению услуг ООО УК «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»

Инвестиционными затратами проекта создания ООО УК «Рождественно» является передача застройщиком ЗАО «ЮИТ Московия» в качестве взноса в уставный фонд:

- построенное и введенное в строй водозаборное устройство (две артезианские скважины, накопитель, очиститель-фильтр и насосная станция подачи воды по трубам коммуникаций на участки до счетчика воды в цокольном этаже коттеджа) - общая балансовая стоимость комплекса - 15 млн.руб.;

- построенные и введенные в строй 2 очистительных станции биологической очистки канализационных стоков из коттеджей, а также ливневых канализационных стоков по улицам и с крыш коттеджей ( с насосной системой подачи технологической очищенной воды по трубопроводам в цистерновый накопитель и узел разводки системы полива земельных участков в коттеджах) - общая балансовая стоимость комплекса - 10 млн.руб.

Одновременнно, для выполнения управляющей компанией своих функций, застройщик ЗАО «ЮИТ Московия» передает в аренду основные средства и земельные участки общего пользования (дороги, КПП, зеленые зоны отдыха, спортивные площадки, систему охранного забора и видеонаблюдения, обществено-торгового центра) по мере окончания строительства и ввода их в эксплуатацию). Ежемесячный уровень арендной платы определен на уровне амортизационных отчислений передаваемых очередей основных средств собственности застройщика:

- июнь 2012 - июнь 2014 года - арендная плата по 1 очереди построенной инфраструктуры коттеджного поселка составит - 55 000 руб./мес.;

- июль 2014 - декабрь 2016 года - арендная плата по окончанию полного объема строительства объектов инфраструктуры коттеджного поселка составит - 350 000 руб./мес.

Для выполнения функций управляющей компании ООО УК «Рождествено» под гарантии застройщика ЗАО «ЮИТ Московия» мобилизует оборотные средства -долгосрочный банковский кредит в сумме 10 млн.грн. под 10% годовых до 01.01.2017 г.

4.2 Тарифная политика, плановый поток платежей и дисконтированная оценка эффективности проекта создания ООО УК «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»

При расчете тарифов оплаты за услуги приняты следующие условия:

- оплата за все услуги внешних обслуживающих организаций и собственные услуги ООО УК «Рождествено» выполняются централизовано с расчетного счета управляющей компании;

- оплата услуг по счетчикам проводится собственниками коттеджей через ООО УК «Рождествено» приобретением авансовых чип-карточек предоплаты для задействования установленных на входе в коттеджи смарт-счетчиков газа, электричество и воды. Таким образом, собственник коттеджа сам определяет нормы расхода газа, электричества и воды, своевременно покупая в ООО УК «Рождествено» авансовые чип-карточки, которые со своего счета проплачивает в соответствующие компании поставки ресурсов ООО УК «Рождествено»;

- оплата услуг с коттеджа рассчитывается для общих услуг, оказываемых при содержании инфраструктуры жизнеобеспечения коттеджного поселка, а также оплате аренды и амортизационных отчислений ООО УК «Рождествено». Квитанция на объем оплаты за услуги прошедшего месяца выдается собственникам коттеджей до 3 числа последующего месяца. Оплата квитанций - до 10 числа меяца, после 25 числа насчитывается пеня в размере 0.1% от суммы квитанции за каждый день просрочки;

- прогнозный срок задержки оплаты услуг, покрываемый собственными оборотными средствами ООО УК «Рождествено», в проекте составляет 2 месяца. Таким образом, задолженность собственников коттеджей перед внешними организациями за газ, электричество и воду не возникает, что существенно повышает жизнеустойчивость коттеджного поселка при установке на магистралях ввода газа, электричества и воды смарт-счетчиков одновременного учета и оплаты израсходованных ресурсов. В газораспределительном узле ввода, в электрических ТП, а также в насосной станции ВЗУ подачи воды устанавливаются магистральные контрольные датчики, наличие которых позволяет провести сверки для поставщиков ресурсов (газ, электричество, вода) по общему объему потребленных ресурсов коттеджным поселком.

Таблица 4.1 Расчетный уровень тарифов на услуги ООО УК «Рождествено»

Таблица 4.2. Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 1 етапе проекта (2012 - 2014 гг.) 1 очередь проведения строительства коттеджного поселка (50 коттеджей)

Таблица 4.3 Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 2 етапе проекта (2012 - 2014 гг.) по окончанию строителства коттеджного поселка(138 коттеджей+ инфраструктура)

Рис.3.1. Расчетный порядок строительства и продажи коттеджей в коттеджном поселке «Роздествено»

В табл.4.2 - 4.3 представлены проектные варианты штатной структуры (для выполнения функций управляющей компании) для проведения калькуляционных расчетов:

1) Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 1 етапе проекта (2012 - 2014 гг.) -1 очередь проведения строительства коттеджного поселка (50 коттеджей);

2) Штатная структура и уровень заработных плат в ООО УК «Рождествено» на 2 етапе проекта (2012 - 2014 гг.) - по окончанию строительства коттеджного поселка(138 коттеджей+ инфраструктура).

- финансовых потоков средств доходов, затрат и прибыли ООО УК «Рождествено» в результате операционной деятельности;

- реальных и дисконтированных «пренумерандо» финансовых потоков инвестиционных затрат, чистых инвестиционных доходов и чистой инвестиционной прибыли в результате выполнения проекта.

При дисконтировании выбрана годовая ставка - 18% годовых, что соответствует месячному уровню ставки дисконта - 1,5%.

В расчетах принята следующие схемы:

- возврат банковского кредита производится равными частями с июля 2014 года на протяжении 30 месяцев, проценты за использование кредита рассчитываются помесячно на сумму остатка кредита в предыдущем месяце;

- с сентября 2014 года ежемесячно Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») выплачиваются дивиденды в размере 1 млн.руб., что в результате по состоянию на 01.01.2017 года приводит в возврату стоимости имущественного взноса Учредителя в устаныв. фонд ООО в 2012 году в размере 25 млн.руб.;

- в расчетах контролируется положительный остаток средств на расчетном счете для оценки риска неплатежей собственников коттеджей (расчетная задержка - 2 месяца) и оценки устойчивости деятельности управляющей компании.

Таблица 4.4. Результаты прогнозирования операционной деятельности ООО УК «Рождествено» в 2012 - 2016 гг. (помесячный прогноз финансовых потоков доходов, затрат и прибыли)

Таблица

Таблица

Рис.3.2. Плановые потоки доходов, затрат и прибыли после налогообложения в проекте ООО УК «Рождествено»

Таблица 4.5 Результаты прогнозирования финансово-операционной деятельности ООО УК «Рождествено» в 2012 - 2016 гг. (помесячный прогноз соостояния расчетного счета)

Таблица

Как показывает анализ результатов расчетов, приведенных в табл.4.4 - 4.5, в результате прогнозной деятельности ООО УК «Рождествено» за 4,5 года проекта:

- компания вернет к 01.01.2017 г. банковский кредит в 10 млн.руб. и выплатит банку 3,29 млн.руб. процентов за пользование кредитом;

- компания выплатит к 01.01.2017 г. Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») 25 млн.руб. дивидендов, как компенсацию инвестирования в 2012 г. в уставный фонд управляющей компании комплексов основных средст на сумму 25 млн.грн.;

- компания выплатит к 01.01.2017 г. Учредителю (ЗАО «ЮИТ Московия») 11,87 млн.руб. арендной платы за предоставление в право пользования построенной инфра-структуры коттеджного поселка, которая осталась в собственности застройщика.;

- сумарный финансовый поток чистой прибыли ООО УК «Рождествено» за 4,5 года составит 29, 6 млн.руб. , минимальный прогнозный текущий остаток средств на расчетном счете составит не менее 5,7 млн.руб., что соответствует страховому запасу неплатежей собственников коттеджного поселка до 4 месяцев.

Анализ дисконтированной эффективности инвестиций в проект создания ООО УК «Рождествено», по данным расчетов в табл.4.5, показывает:

- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток начальных инвестиций (25 млн.грн.) с учетом их постепенного возврата составит 11,54 млн.руб.;

- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток чистых инвестиционных доходов проекта составит 15,56 млн.руб.;

- суммарный дисконтированный «пренумерандо» поток чистой инвестиционной прибыли проекта составит NPV = 4,02 млн.руб., что соответствует коэффициенту инвестиционной рентабельности проекта 34,82%.

Таким образом, по результатам прогнозной оценки эффективности (рис.4.1):

- создаваемая управляющая компания обеспечит выполнение своих функций по обеспечению жизнедеятельности коттеджного поселка в 2012 - 2016 гг.;

- компания рассчитается с инвестором-учредителем и банком-кредитором за предоставленные при создании комплексы имущества и денежные средства;

- накопленная прибыль предприятия позволяет обеспечить устойчивую оплату всех внешних договоров по предоставлению ресурсов и услуг в условиях задержки платежей собственниками коттеджей до 4 месяцев.

Рис.4.1. Финансовые потоки проекта создания ООО УК «Рождествено»

4.4 Оценка рисков проекта и разработка мероприятий по их снижению

В табл.4.6 приведены выявленные в результате проектирования риски проекта создания ООО УК «Рождествено» и планируемые мероприятия по их снижению.

Таблица 4.6 Основные риски проекта и мероприятия по их снижению

Название риска	Мероприяти по снижению влияния на проект
1. Сниж. спроса на коттеджи и большое количество пост, но невык. коттеджей. Снижение уровня пост. средств за услуги.	1. Оф. Ипот. кредита по оплате покупки коттеджа 2. Сдача кот. в операт.аренду (сез., как гос. домик)
2. Знач. задержка собст. котеджей с оплатой услуг, нерег. оплаты и появления в поселке	1. Соз. финн. резерва на зад. на уровне 4 месяцев; 2. Введение пени за просроченные платежи
3. Проблемы с оплатой услуг внешних ресурсов (газ, вода, электричество)	1. Уст. смарт-счетчиков с чип-картами ав. пред. 2. Авт. прекращение подачи ресурсов в коттеджи при неоплате аванса после его исчерпания

Заключение

Представленный проект создания управляющей компании ООО УК «Рождествено», учреждаемой застройщиком ЗАО «ЮИТ Московия», в строящемся коттеджном поселке бизнес-класса может быть реализован в течение 1 месяца (до 31 июля 2012 г.).