Размещено на http://www.allbest.ru/

Создание управляющей компании в коттеджном поселке "Рождествено"

коттеджный поселок муниципальный

Аннотация

Предметом исследования являлась организация негосударственного управления инфраструктурой жизнеобеспечения загородного коттеджного поселка и предоставление всех видов жилищно-комунальных услуг бизнес-класса. Объектом исследования являлся строящийся коттеджный поселок бизнес-класса «Рождествено» с Истринском районе Московской области, расположенный в 28 км от МКАД по Волоколамскому шоссе.

Целью исследования являлась разработка проекта по созданию управляющей компании ООО УК «Рождествено» как дочерней компании застройщика поселка ЗАО «ЮИТ Московия» и анализ экономической эффективности предлагаемых проектных решений.

Практическая ценность полученных результатов исследования состоит в обосновании целесообразности организации в сфере управления жизнеобеспечением новых строящихся загородных коттеджных поселков бизнес-класса управляющих компаний в сфере ЖКХ, учрежденных как дочерние компании застройщиков коттеджных поселков. Показано, что последовательная технология передачи построенных очередей коттеджей в эксплуатацию под управление специализированной дочерней управляющей компании с внедрением инновационных форм учета и оплаты основных коммунальных ресурсов позволяет обеспечить как высокий уровень сервиса жилищно-комунальных услуг бизнес-класса, так и оптимально решить вопросы перехода собственности от застройщика к владельцам коттеджей в условиях порайонного строительства и ввода в эксплуатацию коттеджей в поселке по мере их продажи собственникам.

Введение

В настоящий момент в России сформировалась группа будущих собственников, интересующаяся загородными коттеджами. Как правило, этим видом жилья интересуются представители бизнес-класса, которые покупают коттеджи для использования в качестве постоянного жилья или как второе жилье - вариант загородного дома. Наиболее привле-кательными условиями покупке коттеджа является наличие собственного земельного участка, гаража, охраны территории, наличия всех систем коммунальных удобств, современных систем телекоммуникаций и отсутствие большого количества соседей.

Актуальность темы исследования состоит в том, что массовое строительство загородных коттеджей бизнес-класса в Подмосковье потребовало создание инфраструктуры жилищно-коммунальных услуг на уровне большого города, качественное управление которыми могут обеспечить только специализированные управляющие компании по предоставлению жилищно-комунальных услуг.

Специальные исследования по совершенствованию управления жилищно-коммунальным хозяйством стали активно проводиться в условиях реформирования этой важнейшей отрасли. В их числе монографические работы Маликовой И.П., Ряховской А.Н., Чернышева Л.Н., Ягапова В.Н., и др. По существу эти работы легли в основу положений о совершенствовании управления в отрасли ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) представляет собой совокупность организаций, служб и хозяйств по предоставлению населению услуг, связанных с проживанием в муниципальных образованиях. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в условиях появления новых форм обустройства как городских, так и загородных жилищных комплексов, появление реальной конкуренции в отрасли ЖКХ после принятия в 2004 г. Жилищного Кодекса РФ являются важной частью совершенствования системы управления всей экономикой страны.

В современных российских условиях инновационная трансформация ЖКХ - это одна из самых сложных социально-экономических проблем, которые в ближайшее время настоятельно необходимо решать, осуществив модернизацию ЖКХ, которое находится в крайне запущенном состоянии. К проблемам ЖКХ следует отнести увеличение энергоемкости проектов ЖКХ, недостаточное использование информационных технологий, низкая экологизация жилой среды, высокая доля морального и физического износа основных фондов ЖКХ, рост тарифов на услуги ЖКХ, проблема очистки воды жилого фонда и др. Среди этих проблем на сегодняшних момент главными являются высокая энергоемкость и низкая экологическая безопасность услуг (качество питьевой воды), что вызвано физическим и моральным износом основного капитала, несовершенством строительных конструкций и материалов, отсутствием приборов коммерческого учёта воды, тепла, газа. Кроме того, ЖКХ является крупнейшим загрязнителем и потребителем энергии в стране, одной из самых затратных сфер российской экономики, в которой энергоресурсы используются крайне нерационально.

Очевидно, что модернизировать ЖКХ на прежней технологической основе невозможно, - для этого ограничены инвестиционные возможности экономических субъектов. Нужны принципиально новые подходы к технологической реконструкции систем жизнеобеспечения населения, переход к поколениям пятого и шестого технологических укладов. Для финансирования высоко рискованных инновационных технологий экономически целесообразно привлечение венчурного капитала в системе предпринимательства.

Предметом исследования являлась организация негосударственного управления инфраструктурой жизнеобеспечения загородного коттеджного поселка и предоставление всех видов жилищно-комунальных услуг бизнес-класса.

Объектом исследования являлся строящийся коттеджный поселок бизнес-класса «Рождествено» с Истринском районе Московской области, расположенный в 28 км от МКАД по Волоколамскому шоссе.

Целью исследования являлась разработка проекта по созданию управляющей компании ООО УК «Рождествено» как дочерней компании застройщика поселка ЗАО «ЮИТ Московия» и анализ экономической эффективности предлагаемых проектных решений.

В соответствии с целями исследования решались следующие основные задачи:

- обобщить тенденции развития загородной недвижимости в Московской области и опыт управления жизнеобеспечением построенных коттеджных поселков;

- провести анализ нормативно-правовых актов РФ в области создания управляю-щих компаний по предоставлению услуг ЖКХ;

- разработать общую концепцию создания управляющнй компании в строящемся коттеджном поселке бизнес-класса «Рождествено»;

- в автоматизированной среде MS Project построить документацию проекта создания управляющей компании, сетевые и ресурсные графики;

- на основе маркетингового анализа разработать тарифные планы оплаты услуг собственниками коттеджей в условиях порайонного строительства и ввода в эксплуатацию коттеджей и комплексов общественной инфраструктуры поселка;

- провести оценку дисконтированной экономической эффективности проекта инвестиций застройщика в создание управляющей компании, оценку устойчивости платежного баланса управляющей компании в условиях прогнозной задержки оплаты собственниками коттеджей предоставленных услуг;

- провести общую оценку жизнеспособности функционирования управляющей компании после окончания строительства коттеджного поселка и наличия финансовых ресурсов для эксплуатации жилищно-комунального комплекса коттеджного поселка.

Информационную основу исследования составили проектно-строительная документация застойщика коттеджного поселка ЗАО «ЮИТ Московия», отчетные материалы о деятельности дочерней управляющей компании ООО «ЮИТ Сервис» по управлению построенными ЗАО «ЮИТ Московия» городскими высотными жилищными комплексами в микрорайонах г. Санкт-Петербурга и г.Москвы, нормативно-правовые акты по реформированию негосударственного рынка услуг ЖКХ в Московской области, аналитические оценки развития конкурентной среды, показатели деятельности негосударственных управляющих компаний в области ЖКХ.

В процессе работы были применены такие приемы научного исследования как системный подход, статистические методы обработки информации, метод экспертных оценок, метод построения профиля внешней среды, сравнительный анализ, методы проектного анализа и экономико-математического моделирования финансовых потоков.

Практическая ценность полученных результатов исследования состоит в обосновании целесообразности организации в сфере управления жизнеобеспечением новых строящихся загородных коттеджных поселков бизнес-класса управляющих компаний в сфере ЖКХ, учрежденных как дочерние компании застройщиков коттеджных поселков. Показано, что последовательная технология передачи построенных очередей коттеджей в эксплуатацию под управление специализированной дочерней управляющей компании с внедрением инновационных форм учета и оплаты основных коммунальных ресурсов позволяет обеспечить как высокий уровень сервиса жилищно-комунальных услуг бизнес-класса, так и оптимально решить вопросы перехода собственности от застройщика к владельцам коттеджей в условиях порайонного строительства и ввода в эксплуатацию коттеджей в поселке по мере их продажи собственникам.

1. Сущность и законодательные основы создания управляющей компании для жизнеобеспечения коттеджного поселка бизнес - класса «Рождествено»

1.1 Местоположение и описание нового строительного объекта - коттеджный поселок бизнес-класса «Рождествено»

«Рождествено» -- строящийся коттеджный поселок бизнес-класса в Истринском районе Московской области, на равнине, окруженной густым лесным массивом, Поселок расположен в «зоне тишины» -- в непосредственной близости от водоохранных и рекре-ационных территорий, вдалеке от промышленных объектов.

КП «Рождествено» находится в 28 км от МКАД (рис.1.1).

Рис.1.1. Схема месторасположения коттеджного поселка «Рождествено» [ ]

Как лучшие коттеджные поселки Волоколамского шоссе, он окружен разветвлен-ной сетью автомобильных дорог, что позволяет использовать различные варианты проезда в г. Москву.

Выгодное местоположение поселка и доступность транспортных магистралей поз-воляют беспрепятственно использовать инфраструктуру населенных пунктов Волоколамс-кого и Новорижского шоссе.

Истринский район -- одно из самых живописных мест Подмосковья, больше половины территории которого занимают хвойные и лиственные леса, реки и озера. Несмотря на близость к столице, здесь исключительно чистый воздух, а водоемы поражают кристальной прозрачностью и обилием рыбы. Эти места уже давно заслужили славу "жемчужины Подмосковья", заставляющей удивляться щедрости местной природы. Ни одно крупное производство не нарушает покой региона, по праву получившего наивысший бал экологической экспертизы за чистоту окружающей среды.

На рис.А.1 - А.4 Приложения А представлен картографический макет и спутниковые фотографии схемы расположения коттеджей и объектов общественной инфраструктуры коттеджного поселка «Рождествено».

Площадь поселка 34 га. Жилая застройка 25,7га. Улицы 5,7га. Зеленые насаждения 3,9га. Спортивные площадки - 0,3га. Проектная плотность населения 20,65 чел /га.

Всего в поселке 138 коттеджей 9 типов (Всего 70 324 м2 жилой площади), по состоянию на июнь 2012 г. построено 50. Окончание строительства поселка - 2014 г. На сегодняший день реализовано 20 коттеджей с участками конечным собственникам, 5 домовладений фирмам - риэлтерам по продаже загородной недвижимости в Подмосковье, к 2015 году планируется реализация 75% домов.

На рис.Б.1 - Б.4 Приложения Б представлены эскизы проектов коттеджей и их основные характеристики (двухэтажные коттеджи с цокольным этажом площадью от 388 до 800 м2). Участки от 15 до 21 «соток». Продажная стоимость коттеджей бизнес-класса и передаваемых в собственность земельных участков в коттеджном поселке «Рождествено» составляет по данным предложений риэлтерских фирм от [11]:

1) Коттедж проекта «Комфорт» - 23,3 млн.руб.:

- цокольный этаж: помещение свободного назначения; 1-й этаж: холл, гостиная 43 кв.м, кухня, с/у, котельная. 2-й этаж: коридор, три спальни, гардеробная, с/у, терраса;

- площадь коттеджа - 388 м2;

- участок - 19,0 «соток»;

- гараж 33 м2.

2) Коттедж проекта «Премиум+» - 53,3 млн.руб.:

- цокольный этаж: помещение свободного назначения; 1-й этаж: холл, гардеробная, гостиная, каминный зал, столовая, кухня, два с/у, спальня, котельная. 2-й этаж: коридор, три спальни, кабинет, две гардеробные, два с/у;

- площадь коттеджа - 800 м2;

- участок - 20,0 «соток»;

- гараж 46 м2.

Рис.1.2. Внешний вид построенных коттеджей и межкоттеджных ограждений в поселке бизнес-класса «Рождествено» [10]

Внутренняя инфраструктура коттеджного поселка бизнес-класса «Рождествено» имеет следующие характеристики:

1. Общественная инфраструктура:

- общественно - торговый центр (ТЦ) 3500м2 - будет построен в 2013 г;

- детские площадки;

- теннисные корты;

- детский сад - будет построен в 2013 г.;

- прогулочные зеленые зоны (парк);

- освещаемые подъездные асфальтированные дороги от КПП до коттеджей.

2. Инженерная инфраструктура:

- централизованный подвод коммуникаций к коттеджам - водопровод, канализация, газ, электричество, слаботочные сети (интернет, телефон, телевидение, охранно-пожарная сигнализация) - все сети построены и введены в эксплуатацию;

- ВЗУ - водозаборный узел с насосной станцией, очистные сооружения биологической очистки, очистные сооружения ливневой канализации, ТП - трансформаторные подстанции - 2шт. (от двух независимых внешних ТП);

- охраняемый периметр коттеджного поселка (освещаемая в ночное время внешняя кирпичная стена + видеонаблюдение), контрольно-пропускной пункт на въезде в коттеджный поселок;

Разработка собственной (внутренней) инфраструктуры для коттеджного посёлка "Рождествено" опиралась на основу его концепции. "Рождествено" - это настоящая философия тишины, поэтому в посёлке не место помпезному и "супернавороченному" центру досуга и развлечений. Необходимый и достаточный минимум - вот базис для проектирования общественно-торгового Центра.

Рис.1.3. Проект общественно-торгового Центра коттеджного поселка «Рождествено» [10]

Естественно, что используется разумный минимализм, поскольку обеспечение высокого уровня комфорта является не менее важной задачей. Учитывался и ещё один, крайне актуальный, экономический аспект. Жители «Рождествено» не должны нести обременительных затрат на содержание и эксплуатацию «развлекательного монстра», услугами которого они и не собираются пользоваться.

В составе общественно-торгового Центра на территории коттеджного посёлка "Рождествено" предусматриваются:

- Ресторан и бар, которые включают бильярдную, небольшой танцпол, зал для торжеств и банкетов, летнюю веранду. Ресторан обеспечивает не только питание, но и доставку готовых блюд, мясных и рыбных полуфабрикатов на дом.

- Спортивный комплекс, в составе которого тренажёрный зал и зал для фитнеса и аэробики, спортплощадка (волейбол, минифутбол, настольный теннис, баскетбол), два блока сауны, душевые, комнаты отдыха.

- Детская игровая комната, включающая в себя и «отсек» для самых маленьких - детей до 2-х лет.

- Сетевой продуктовый супермаркет, с основными продуктами питания, полуфабрикатами, детскими и хозяйственными товарами.

- Медицинский центр и аптечный пункт, для оказания первой и экстренной помощи, терапевтических консультаций, наблюдений за заболевшими членами семьи и т.д.

- Химчистка (приёмный пункт).

- Автомойка (два поста между въездной группой и Общественным Центром).

Ёщё одним важным фактором обеспечение сервиса и комфорта для жителей «Рождествено» является создаваемая Управляющая компания ООО УК «Рождествено», основными функциями которой являются:

1) Техническая эксплуатация сооружений инфраструктуры посёлка и частных коттеджей.

2) Оказание комплекса бытовых услуг по частным заказам и заявкам, что, например, позволяет:

- вызвать в дом уборщицу или садовника;

- подобрать няню, гувернера или повара;

- воспользоваться услугами прачечной (с доставкой);

- заказать продукты или готовые блюда;

- заказать железнодорожные или авиабилеты;

- заказать организацию банкета, приёма, торжественного мероприятия;

- выполнить уборку снега;

- получить курьерские услуги.

Внешняя инфраструктура близлежащих населенных пунктов Истринского района Московской области позволяет обеспечивать:

- пожарную безопасность - наличие специализированной пожарной части № 50 Истринского отряда Мособлпожспаса, расположенной в д. Рождественно (на расстоянии до 2 км от коттеджного поселка «Рождествено»);

- неотложная скорая помощь с помещением в стационарные медицинские учреждения обеспечивается наличием в радиусе 20 - 30 км (г. Истре и г. Дедовске) станций скорой помощи и районных больниц;

- помощь правоохранительных органов обеспечивается наличием в радиусе 20 - 30 км (г. Истре и г. Дедовске) мобильных подразделений полиции Истринского района;

- религиозные потребности - Храм прп.Серафима Саровского в пос. Снегири Истринского района (до 5 км от коттеджного поселка «Рождествено»);

- оздоровительный отдых - дом отдыха "Снегири" на территории бывшего поместья графа Кутайсова, в живописной лесопарковой зоне площадью более 200 га, где растут вековые липы и сосны, на берегу реки Истра. Это один из самых удивительных и прекрасных уголков Подмосковья с его неповторимой природой и незабываемым госте-приимством. Дом отдыха «Снегири» по праву считается одной из лучших здравниц Подмосковья, где есть все необходимое для полноценного семейного отдыха: русская баня, сауны, рестораны, площадки для барбекю, кафетерии, магазин, бассейн, оборудован-ный пляж, фитнес-зал, открытый и закрытый теннисные корты, бильярд, тир, боулинг, футбольное поле, конные прогулки, прокат спортивного инвентаря, зимняя горка (тюбинг) с подъемником, детский автодром (каток), центр детского творчества, тир, современный SPA-центр.

- начальная и средние школы - в д.Рождествено, пос.Снегири, г.Дедовск, г.Истра;

- магазины продовольственных и промышленных товаров - в д.Рождествено, пос.Снегири, г.Дедовск, г.Истра, а также по линии ТЦ Волоколамского шоссе.

- автозаправки, автомастерские - г.Дедовск, г.Истра, а также по линии Волоко-ламского шоссе (в радиусе до 20 км от коттеджного поселка «Рождествено»).

1.2 Обзор способов организации жизнеобеспечения новых коттеджных поселков бизнес- класса в России

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях.

Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг, наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Коттедж могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные слои населения, большинство из которых проживают в Московской агломерации. Они строились исходя из принципов, связанных с представлениями о престижности и богатстве, и это определило уникальные особенности коттеджного строительства. В годы "коттеджного бума" (1993-1996 годы) наблюдалась стабилизация цен на строительную продукцию совместно с увеличением дифференциации заработной платы, что явилось стартовым условием коттеджного бума.

За прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. После 1996 года стали строить коттеджи на территории старого дачного поселка, сельского населенного пункта, оздоровительного лагеря и прочее, где уже существуют подведенные коммуникации. Процентное соотношение таково: 70 % коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30 % - приходится на стародачные поселения.

Первым результатом индивидуального коттеджного строительства стал пересмотр вопросов собственности и функционального назначения земель, их перераспределение в пользу земель главным образом за счет сельскохозяйственных угодий, не подготовленных к ведению малоэтажного строительства. При существующих законах началось "стихийное" развитие дачных, коттеджных поселков, садовых товариществ и проигнорированы основные направления развития малоэтажного и коттеджного строительства области.

С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". В Московской области это обширные "поля" кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв.метров, имеющие 80 % степень готовности и продающиеся не первый год).

Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более миллиарда долларов.

Стихийность загородного строительства привела к тому, что в основном был застроен наиболее экологически чистый и престижный западный сектор ближнего Подмосковья, хотя концепцией малоэтажного строительства предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления).

Именно вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 50 % новых коттеджных поселков и 40 % коттеджей в стародачной застройке, многие из которых служат продолжением существующих сельских населенных пунктов, расположенных как вдоль основных транспортных, так и в межмагистральных водоохранных и природоохранных пространствах в пределах 50-километровой зоны от МКАД.

Если средняя плотность загородных новостроек в области - 24 кв.метра на одного человека, то в Одинцовском районе - 68. Вдоль Ярославского направления, в зоне водохранилищ построено 10 % коттеджных поселков области. Официально площадь лесопарков в пределах лесопарковой зоны в настоящее время сократилась до 35 %.

В результате возникает острейшая проблема сохранения "экологического каркаса" водоохранной зоны и зеленых ландшафтов лесопарковой зоны, где в пределах 1-30 км от МКАД размещено 60 % коттеджных поселков области.

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.).

При классификация коттеджных поселков, по мнению ряда экспертов, основным критерием оценки коттеджного поселка в настоящее время выступает его цена (формирующаяся с учетом спектра предлагаемых услуг и качества отделки).

Согласно данных критериев, поселки классифицируются как (с понижением классности):

1. Элит-класс

Поселки с коттеджами площадью 600 - 1500 кв. м, на участках 0,25 - 1 га. Стоимость земли при этом составляет 5 - 10 тысяч $/0,01 га, а цена всего дома - от 800 тыс. у.е. и приближается к 3 - 4 млн. у. е. .

2. Бизнес - класс

Поселки с коттеджами площадью 350 - 600 кв. м, расположенными на участках 0,15 - 0,7 га стоимостью 5 - 9 тыс. $/0,01 га.

Цена домов находится в диапазоне 300 - 1 600 тыс. у.е.

3. Эконом - класс

Поселки с коттеджами площадью 200 - 350 кв. м.

Стоимость их колеблется от 150 до 300 тыс. у.е.

4. Таунхаусы

Таунхаусы - несколько сблокированных коттеджей, площадь каждого 100 - 200 кв. м.

5. Дома бюджет - класса

Коттеджи площадью 80 - 200 кв. м, на участках 0,12 - 0,18 га, построенные по непрофессиональному дизайну. Стоимость таких коттеджей - 60 - 200 тыс. у.е.

По принципу строительства коттеджные поселки можно разделить на:

- поселки из отдельно стоящих коттеджей,

- поселки блокированной застройки -- таунхаусы,

- комбинация первых двух типов.

Еще один вариант классификации коттеджных поселков - тип проживания:

- для постоянного проживания,

- для временного проживания.

Если для столичных поселков, удаленных от города не более чем на 30 км., характерно постоянное проживание собственников, то в поселках, находящихся на расстоянии свыше 50 км - характерно появление собственников в выходные и праздничные дни, во время отпуска.

От организации управления коттеджным поселком зависят безопасность жителей поселка, своевременность предоставление коммунальных услуг, состояние инженерных сетей, чистота и организация внутрипоселковой территории и т.д. Поэтому выбор формы управления коттеджным поселком и заключение договора на обслуживание - очень важные моменты в создании позитивной обстановки жизни домовладельцев.

Собственно на сегодняшний день наиболее распространены две формы управления коттеджным поселком: создание ТСЖ (товарищества собственников жилья), которое выбирает и нанимает эксплуатирующую организацию (ЭО), или передача управления застройщикам, которые по закону обязаны перед сдачей поселка госкомиссии создать управляющую компанию (УК).

При создании ТСЖ жители поселка формируют правление и выбирают председателя, которые от имени собственников жилья заключают договоры на обслуживание инфраструктуры с эксплуатационными организациями. Преимущество такого способа в том, что ТСЖ свободно в выборе, может контролировать работу сотрудников ЭО, оперативно реагировать на возникающие проблемы, при необходимости сменить обслуживающую компанию.

Недостаток кроется, как ни странно, в преимуществах коттеджного поселка. Обособленность домовладельцев - некоторые коттеджи становятся обитаемыми только в летний период - исключает возможность быстрого сбора всех жильцов поселка, что тормозит принятие необходимых решений.

Собственник коттеджа - член ТСЖ обязан вносить платежи и (или) взносы на содержание и ремонт общего имущества поселка, а также оплачивать коммунальные услуги, порядок и размер которых устанавливаются правлением ТСЖ. Размер платежей высчитывается по такой схеме: правление составляет примерные сметы доходов и расходов на финансовый год, цифры утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей. Основанием платежа в данном случае является факт членства в ТСЖ.

В случае управления коттеджным поселком управляющей компанией от застройщика несомненным плюсом является детальное представление о всех инженерных системах поселка, налаженные связи с районной администрацией, подключение к обслуживанию сторонних организаций и подрядчиков, которые уже хорошо себя зарекомендовали в период строительства. Эксперты считают такой вариант управления коттеджным поселком оптимальным.

Минусом является то, что собственник коттеджа, подписывая договор с УК, принимает на себя достаточно большой перечень обязанностей. Иногда условия договора могут противоречить интересам отдельных домовладельцев. Например, это может быть пункт о запрете выгула собак на территории коттеджного поселка, запрещение разбивки неутвержденного цветника перед входом и обязательная плата за въезд для гостей. Кроме того, застройщик может самустраниться от руководства такой компанией, и тогда начнутся проблемы с коммуникациями, вывозом мусора, охраной и т.п.

Итак, организации жизнеобеспечения новых коттеджных поселков бизнес- класса в России зависит от способа распределения общей собственности коттеджного поселка между собственниками коттеджей:

1) Вариант № 1.

Обшая собственность коттеджного поселка выкупается товариществом собственников жилья (коттеджей), созданным в форме ТСЖ, у застройщика поселка в долевом распределении, соответствующем стоимости коттеджа с земельным участком, и передается в управление управляющей компании (управляющей организации) по предоставлению услуг жизнеобеспечения поселка.

2) Вариант № 2.

Обшая собственность коттеджного поселка передается застройщиком в собственность или под управление управляющей компании (управляющей организации) по предоставлению услуг жизнеобеспечения поселка, с которой каждый собственник коттеджа или созданное товарищество собственников жилья (коттеджей) заключают договора на предоставление услуг жизнеобеспечения поселка.

В варианте №1 взаимоотношения собственником жилья (ТСЖ) и управляющей компании формируются на следующих правовых нормах, установленных договором управления:

1. Собственник - лицо, владеющее на праве собственности Объектом недвижимого имущества в Коттеджном поселке.

2. Объект недвижимого имущества - жилой дом с земельным участком, или земельный участок, или земельный участок с объектом незавершенного строительства, или нежилое помещение с земельным участком, расположенные в Коттеджном поселке. Собственник может владеть одним или несколькими Объектами недвижимого имущества.

3 Поручитель - Товарищество собственников жилья «Рождествено», созданное решением общего собрания Собственников как способ управления общим имуществом Собственников.

4. Управляющая компания - организация, избранная на общем собрании Собственников и на которую возложено обязательство по охране, техническому обслуживанию и ремонту единого комплекса общего недвижимого имущества Собственников, состоящего из сетей инженерно-технического обеспечения, дорог общего пользования и других объектов, предназначенных для обеспечения жизнедеятельности Коттеджного поселка и расположенных на территории Коттеджного поселка как единые и неделимые объекты общей инфраструктуры (общее имущество Поручителя); оказанию иных услуг, направленных на обеспечение безопасного и комфортного совместного проживания Собственников в Коттеджном поселке.

5. Исполнители - организации различных форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, на которые Управляющей компанией на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственникам работ (услуг) по охране, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту объектов инженерной инфраструктуры, дорог общего пользования и иного общего имущества Коттеджного поселка.

В отношениях с Исполнителями Управляющая компания действует от своего имени и за счет Поручителя.

6. Общее имущество Поручителя - принадлежащие Собственникам на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями жилых или нежилых домов и предназначенные для обслуживания более одного жилого дома в Коттеджном поселке, а также инфраструктура, обеспечивающая электро-, водо-, газоснабжение, водоотведение и канализирование, помещения охраны, технические помещения для размещения инженерных коммуникаций, иное оборудование, обслуживающее более одного жилого дома в Коттеджном поселке, дороги, тротуары, реакреационные зоны, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в Коттеджном поселке за пределами или внутри земельных участков и обслуживающее более одного жилого дома, земельные участки Коттеджного поселка с элементами озеленения и благоустройства, водными объектами и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства поселка объекты, расположенные в Коттеджном поселке. Состав общего имущества Коттеджного поселка, в отношении которого будет осуществляться управление Управляющей компанией, указан в Приложение № 1 к настоящему Договору.

7. Настоящий договор поручения составлен и подписан на основании п. 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

8. Предметом настоящего договора поручения является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания Собственников в Коттеджном поселке, возмездное оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и охране общего имущества Коттеджного поселка, оказание услуг поручения в интересах и за счет Поручителя, осуществление иной, направленной на достижение нормального проживания в Коттеджном поселке деятельности.

В варианте №2, характерном для последовательного строительства коттеджного поселка очередями и наличие временного этапа продажи построенных коттеджей, взаимоотношения собственником жилья (ТСЖ) и управляющей компании формируются на следующих правовых нормах, установленных договором управления:

1. Посёлок - совокупность индивидуальных жилых домов на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой; расположен по адресу Мостовская область, Истринский район, д. Рождествено, в 25 километрах от г. Истра в границах земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:01:030801:0179 и 61:01:600002:173.

2. Собственник домовладения - субъект гражданского права, обладающий объектом жилищных прав - жилым помещением, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

3. Собственник общих коммуникаций и сооружений жизнеобеспечения домовладений коттеджного поселка - застройщик или управляющая компания, которой застройщик передал права управления своей собственностью (продал свою собственность).

3. Системы жизнеобеспечения поселка - совокупность элементов, сооружений (коммуникаций), размещенных на территории посёлка вне территорий домовладений , при помощи которых осуществляется поставка на территорию домовладений электроэнергии, холодной воды, водоотведения, уличного освещения.

4. Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях;

5. Коммунальные услуги надлежащего качества - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.

6. Жилищные услуги - деятельность исполнителя по содержанию и ремонту общего имущества Собственников и услуги по управлению (ст. 154 ЖК РФ).

7. Иные (дополнительные) услуги - охрана посёлка.

8. Домовладение - жилой дом и земельный участок, на котором расположен жилой дом, а также надворные постройки, коммуникации и насаждения, включая межевое ограждение (забор по границе с земельным участком соседнего Домовладения).

9. Управляющая компания - коммерческая организация, уполномоченная предоставлять на возмездной основе жилищно-коммунальные услуги собственникам домовладений на период завершения строительства коттеджного посёлка КП «Рождествено» и организации товарищества собственников жилья.

10. Настоящий Договор заключен с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, надлежащего содержания и ремонта общего имущества посёлка «КП «Рождествено»«, соответствия потребительских характеристик посёлка санитарным, гигиеническим, техническим и иным требованиям, предъявляемым к объектам жилищного строительства законодательством Российской Федерации.

1.3 Законодательные основы создания управляющих компаний для организации жизнеобеспечения коттеджных поселков как дочерней компании застройщика

В Российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования. В соответствии с этим, нет никаких юридических норм относительно Управляющей компании в коттеджном поселке.

Поэтому существуют определенные критерии, по которым юридически определяется, что данные строения относятся к индивидуальным домам.

Сейчас принято называть коттеджем большой загородный дом, а коттеджным по-селком -- конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие норматив-ной определенности в этих позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства. При этом для строительства всего поселка выделяется единый участок земли.

В коттеджном поселке есть и общая территория, на которой расположены общая гостевая парковка, детская площадка, поселковые дороги, уличное освещение, металлический забор и т.п. В коттеджном поселке и коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию и т.д. Все это может быть как общим имуществом собственников домов, находящихся на территории поселка, так и оставаться в собственности застройщика коттеджного поселка, который может его продать или передать в управление.

Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общ-ностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой

Элементами коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность земельными участками под домами; общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют данную конструкцию и на модель коттеджного поселка, как своеобразного «дома», в котором «квартирами» являются коттеджи.

Управление жилой недвижимостью коттеджного поселка - это профессиональная организация всех процессов жизнедеятельности поселка в целях обеспечения комфортного проживания собственников коттеджей.

Услуга включает управленческую и организационную работу, в том числе:

- Заключение договоров и контроль за работой обслуживающих организацией;

- Ведение договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями;

- Взаимодействие с государственными учреждениями органами местного самоуправления и участие в различных комиссиях;

- Анализ работы всех организаций, обслуживающих объект с целью оптимизации расходов собственников;

- Оптимизацию организационной структуры управления и обслуживания;

- Работу с собственниками по всем вопросам обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов пользования общим имуществом.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать ТСЖ или ЖК (жилищный кооператив), либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления.

Собственники коттеджей вправе поручить ведение своих дел управляющей компании. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. Общее собрание собственников домов для применения указанного способа управления коттеджным поселком должно принять решения об избрании способа управления управляющей организацией; избрании конкретной управляющей организации; условиях договора управления с этой управляющей организацией.

По договору управления управляющая организация по заданию собственников домов в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления коттеджным поселком, деятельность.

Основные условия договора между собственниками и управляющей организацией:

- состав имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Как правило, управляющую компанию создает фирма-застройщик. Это хорошо и для жителей поселка (ведь никто лучше застройщика не знает тонкостей структуры поселка), и для самого застройщика: ведь созданная управляющая компания - источник дополнительной прибыли. Или же девелопер выбирает стороннюю управляющую компанию на конкурсной основе.

Преимущества управляющей организации, созданной самим застройщиком:

- нет проблем с передачей дома на баланс управляющей организации, все документы передаются очень быстро;

- компания проявляет заботу о своем доме, она желает сохранить его в хорошем состоянии как можно дольше, а это показатель ответственности застройщика;

- жильцам не придется проводить собрания, решать насущные вопросы, тратить свое время на обеспечение достойной эксплуатации дома - все это ложится на плечи управляющей компании.

Недостаток управляющей компании:

- главное, на чем «зарабатывает» почти каждая управляющая компания, тарифы за услуги ЖКХ. При отсутствии конкуренции управляющая компания может устанавливать тарифы выше среднегородских;

- недопустимость проверки финансовой деятельности управляющей компании.

В соотвествии с законодательством Росийской Федерации и Жилищным Кодексом РФ никаких лицензионных ограничений на создание управляющей компании в сфере оказания услуг ЖКХ и жизнеобеспечения коттеджных поселков нет, кроме того, что в официальных документах она называется «управляющая организация».

Алгоритм создания управляющей компании в области предоставления услуг ЖКХ в коттеджном поселке, в соответствии с законодательством РФ, имеет следующие этапы:

1.Открыть фирму можно в одной из организационно-правовых форм:

· ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью)

· ЗАО (Закрытое Акционерное Общество)

· ОАО (Открытое Акционерное Общество)

Самый простой и оптимальный вариант это открыть ООО (Общество с ограниченной ответственностью). Открыть ООО возможно практически без начального капитала т. к. уставной капитал можно внести имуществом, передаваемым застройщиком.

2. Для того чтобы провести государственную регистрацию, прежде всего, надо подготовить пакет документов для регистрации, куда входит: Решение о создании, Устав, и др. Затем определиться с местом нахождения фирмы, размером Уставного капитала и можно подавать заявление на регистрацию фирмы. Чтобы открыть УК потребуется время не менее двух недель.

3. Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО) - самая распространенная и популярная форма коммерческой организации предприятий. Регистрация предприятия как ООО особенно подходит для сферы малого и среднего бизнеса из-за небольшого уставного капитала (10000 рублей), простой системе управления и отсутствию юридической ответственности владельцев личным имуществом.

При регистрации ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) необходимо учитывать:

- Участниками общества с ограниченной ответственностью могут быть граждане РФ, иностранные граждане, а также юридические лица;

- Учредителем ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) может быть и одно лицо, которое также вправе выполнять функции исполнительного органа. Общество не может иметь в качестве единственного участника другое юридическое лицо, состоящее из одного участника;

- Количество участников общества не должно превышать 50 человек;

- Минимальный уставный капитал ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) составляет 10 тысяч рублей и не облагается налогами. Вкладом в УК (Уставной Капитал) общества могут быть деньги, ценные бумаги, имущества, имущественные права, имеющие денежную оценку;

- Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью) в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Регистрация ООО состоит из следующих этапов:

· Подготовка к регистрации

· Регистрация ООО в налоговом органе

· Заявление о применении системы налогообложения

· Заказ печати

· Присвоение статистических кодов

· Регистрация в Фонде социального страхования

· Регистрация в Пенсионном фонде

· Регистрация в Фонде обязательного медицинского страхования

4. Для регистрации ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью), необходимо пдготовить следующие документы:

· Заявление на регистрацию ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью);

· Протокол общего собрания учредителей или решение единственного учредителя о создании ООО (Общество с Ограниченной Ответственностью);

· Устав;

· Гарантийное письмо о предоставлении нежилого помещения.

· Запрос в налоговый орган о предоставлении копий учредительных документов.

2. Концепции проекта организации деятельности управляющей компании ООО УК «Рождествено» в коттеджном поселке бизнес - класса «Рождествено»

2.1 Характеристика бизнеса заказчика проекта

Заказчиком проекта создания управляющей компании ООО УК «Рождествено» и Генеральным застройщиком коттеджного поселка «Рождествено» (Истринский район, Московская область) является ЗАО «ЮИТ Московия» - дочернее предприятие междуна-родного проектно-строительного концерна YIT(YIT Construction LTD ), Финляндия.

Концерн YIT - одно из крупнейших предприятий Финляндии, предоставляющее услуги по проектированию, строительству, инженерному обеспечению и техническому обслуживанию промышленных, коммерческих и жилых объектов. Одно из ключевых направлений деятельности компании - жилищное строительство в рамках международной концепции «ЮИТ ДОМ». Концерн представлен в 14 странах, общая численность сотрудников YIT достигает 26 000 человек. Торговый оборот компании в 2011 году составил 4,5 млрд. евро, прибыль - 210 млн.евро . В 2011 году YIT отметил 50-летие своей деятельности в России. В 2012 году концерн отмечает свой 100-летний юбилей.

В Москве, Московской области и Центральной России YIT работает через свои дочерние предприятия. В Москве это ЗАО «ЮИТ СитиСтрой» и ООО «ЮИТ Элмек», в Московской области -- ЗАО «ЮИТ Московия».

Инвестиционно-строительная компания «ЮИТ Московия» (Центральный офис продаж: 140000, Московская область. г.Люберцы, ул. Красная, д. 4) учреждена в 2003 году и является дочерним предприятием крупного финского концерна YIT (ЮИТ). Жилищное строительство компания ведет под брендом «ЮИТ ДОМ», под маркой которого возводятся объекты многоквартирного жилья и загородной недвижимости.

Компания оказывает полный комплекс услуг: от разработки и проектирования, до выполнения строительных работ и обслуживания объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. Основным регионом работы компании является Подмосковье, помимо этого имеются как завершенные, так и перспективные проекты в Москве и за пределами Московской области. На сегодняшний день в активе «ЮИТ Московии» более 600 тыс.кв. метров введенного в эксплуатацию жилья - 44 многоквартирных дома и 146 таунхаусов, построенных и введенных в эксплуатацию в Москве, восьми городах Московской области и Ярославле. В стадии строительства 4 коттеджных поселка в Подмосковье.

2.2 Инфраструктура территориальных и инженерных коммуникаций коттеджного поселка «Рождествено»

Основной въезд в коттеджный поселок «Рождествено» запроектирован в центр участка с юго-западной стороны с существующей автодороги. Два запасных выезда намечены в юго-западной и северо-восточной части участка (см. карты=схемы Приложения А).

На площадке главного въезда расположены КПП, Общественно-торговый центр, гостевая автостоянка, ТП, ГРП, ВЗУ. В северо-западной части территории размещены: административное здание, хозяйственный корпус, очистные сооружения хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС. Центр территории пересекает двух ветьевая автодорога с односторонним движением, от которой вправо и влево развиты две кольцевые автодороги. Остальные проезды тупиковые с площадками для разворота автомашин.

На территории предусматриваются детские игровые площадки, отведены места для установки мусоросборников. Автодороги приняты с асфальтовобетонным покрытием шириной 6,0 и 4,5 м при одностороннем движении. По периметру поселка запроектировано ограждение.

Проекты жилых коттеджей выполнены применительно к следующим природным условиям:

-расчетная зимняя температура наружного воздуха -28 С°;

-нормативное значение ветрового давления 0,23 ГПА (23кг/м2);

-нормативное значение веса снегового покрова 1,0 КПА (180кг/ м2 )

-нормативная глубина промерзания грунта 1,4 м;

-климатический район IIВ;

-район строительства несейсмичен.

Проекты имеют следующие показатели:

-класс по функциональной пожарной опасности Ф4.3;

-степень огнестойкости зданий - II;

-влажностный режим помещений - нормальный;

-здания отапливаемые.

Проекты выполнены в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 2.01.01-85 «Нагрузки воздействия», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП П-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», СНиП Ц-2381 «Стальные конструкции», СНиП П-25-80 «Деревянные конструкции».