Оценка недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Новосибирск, 2016

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Контрольная работа по дисциплине «Основы оценочного менеджмента»

Выполнил: Широков Егор

Студент 5 курса ЗФ

Спец. Менеджмент

Оглавление

• 1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)
• 2. Оценка недвижимого имущества
• 2.1 Характеристика объекта оценки
• 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки5
• 2.3 Анализ рынка недвижимости
• 2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
• 2.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом
• 2.6 Определение стоимости объекта затратным подходом
• 2.7 Определение стоимости объекта доходным подходом
• 2.8 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
• Список использованных источников
• 1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)

Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.

Однако с помощью аналитических данных существует возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим этот процесс на конкретном примере.

Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

Подбираются пары «объект продажи - объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

• В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ѕ - 4%.

Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.

Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:

Таблица 1 - Значения корректировки на торг

Город	Кол-во пар	Среднее по выборке	Доверительный интервал	Выбранное значение корректировки на торг
Санкт-Петербург	89	1,97%	0,30%	2,00%
Москва	123	1,95%	0,25%	2,00%
Пермь	109	1,77%	0,27%	1,90%
Новосибирск	154	2,41%	0,38%	2,20%
Красноярск	59	1,86%	0,36%	1,90%
Екатеринбург	82	1,51%	0,27%	1,60%
Среднее значение	-	1,91%	-	1.9%

По результатам анализа выявлено среднее значение корректировки на торг, которое составило 1,9%. [1]

• 2. Оценка недвижимого имущества

2.1 Характеристика объекта оценки

Таблица 2 - Характеристика объекта оценки

Адрес (идентификация объекта)
Страна	Россия
Город	Новосибиркс
Район	Дзержинский
Улица	Королёва
Номер дома, …	7
Характеристика местоположения
Местоположение	Средняя удалённость от центра города
Удобство подъездных путей	…
Окружающая застройка	Жилые и административные здания
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций	Панельный
Материал перекрытий	железобетон
Средняя высота потолков, м	3,0
Юридический статус
Право на Объект оценки	собственность
Право на земельный участок	долгосрочная аренда

2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Объект является складским помещением на первом этаже здания. Рядом проходит дорога. Окружение: склады, офисы. Жилые дома примерно в километре. Место является развитой логистической развязкой.

2.3 Анализ рынка недвижимости

На сегодня в городе преобладает порядка 800 тыс. кв.м. складских и производственных объектов. Индустриальной недвижимости - 1, 8 млн кв.м. Большинство складов сосредоточено в бывших промышленных зданиях советских времен.

Для примера предоставляем таблицу стоимости реально существующих производственно-складских объектов Новосибирска, выставленных на продажу.

Рисунок 1. Производственно-складская недвижимость Новосибирска - средние цены

Склады пользуются в городе большим спросом, особенно класс А. Этот сегмент практически исчерпал себя, а эксперты не предвещают строительства новых складских помещений повышенного класса в ближайшее время. [2]



Рисунок 2. Распределение складской недвижимости по районам Новосибирска

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наиболее эффективным способом использования объекта является складское использование, т.к. объект окружён подобными складами. Логистическая инфраструктура развита, есть подъездные пути и места для стоянки и разворота фур. Объект также оборудован подъездными путями и погрузо-разгрузочными воротами.

2.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Таблица 3 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений.

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.	-	11000	13000	10000
Площадь, м. кв.	190	205	235	195
Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.	-	53,66	55,32	51,28
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	53,66	55,32	51,28
Местоположение (объекты должны быть расположены рядом, но в данном случае из-за низкой активности рынка было невозможно найти три аналога в одном районе)	Ср/о	Ср/о	Ср/о	Отд
Корректировка	-	0%	0%	+7,5%
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.	-	53,66	55,32	55,13
Материал стен	п	п	к	к
Корректировка	-	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.	-	53,66	52,55	52,37
Этаж/этажность	1/1	1/1	1/1	1/1
Корректировка	-	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.	-	53,66	52,55	52,37
Подъезды к зданию	Хорошие	Хорошие	Хорошие	Хорошие
Корректировка	-	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.	-	53,66	52,55	52,37
Состояние помещения	хор	уд	уд	хор
Корректировка	-	+10%	+10%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.	-	59,03	57,81	52,37
Весовой коэффициент (Чем больше корректировок внесено в цену продажи, тем меньше «вес». Сумма «весов» = 100 % или в долях =1,00).	-	40%	30%	30%
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	56,67
Стоимость объекта оценки, тыс. р. (с учетом общей площади объекта оценки)	10766,54

В результате анализа рынка выявлено:

1) нежилые помещения, расположенные в отдаленном районе в среднем дешевле на 15%, чем расположенные в районе средней отдаленности;

2) помещения в удовлетворительном состоянии дешевле, чем находящиеся в хорошем состоянии, на 10%;

3) кирпичные нежилые помещения в среднем дороже на 5%, чем панельные.

2.6 Определение стоимости объекта затратным подходом

С_зп = С_з + (С_нс - И_н),(1)

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

С_з - стоимость земли, тыс. р.,

С_нс - стоимость нового строительства улучшений (включает прямые и косвенные издержки, предпринимательскую прибыль), тыс. р.,

И_н - накопленный строением износ, тыс. р.

В том числе:

С_нс = ПИ+КИ+ПП(2)

ПИ, КИ - прямые и косвенные издержки на возведение аналогичных объектов, тыс. руб.;

ПП - предпринимательскую прибыль, тыс. руб.

С_з = П_з * Ц_з,(3)

где П_з - площадь земельного участка, м. кв.,

Ц_з - цена земли, тыс. р. / м. кв.

И_н = 1- (1-И_ф )(1- И_фн )(1- И_в),(4)

где И_ф - физический износ нежилого помещения в долях;

И_фн - функциональный износ нежилого помещения в долях;

И_в - внешний износ нежилого помещения в долях.

При проведении расчетов затратным подходом учесть:

1. Цена земли принимается равной 2500 руб. / м. кв.

2. П_з - площадь земельного участка, м. кв. П_з рассчитывается по формуле:

,

где: S _{общ. зд.} - общая площадь оцениваемого помещения, кв. м (см. приложение 1);

N _эт. - количество этажей (для условного объекта =1);

1,5 - коэффициент плотности застройки.

Прямые издержки (ПИ) = 32 тыс. руб./м. кв.;

КИ = 30% от ПИ;

ПП = 20% от суммы прямых и косвенных издержек.

Величина функционального износа, вызванная несовременной планировкой, составляет 5%. Внешний износ - 0%. Физический износ 25%

И_н = 1 - (1 - 0,25)(1 - 0,05)(1 - 0) = 0,2875 = 28,75%

S_зу = 190*1,5 = 285 (м²)

С_з = П_з * Ц_з = 285*2500 = 712500 (тыс. руб.)

С_нс = ПИ+КИ+ПП = 6080 + 1824 + 7904 = 9484,8 (тыс. руб.)

С_зп=С_з+(С_нс-И_н)=712500+(9484,8-(9484,8х0,2875))=719257,92(тыс. руб.)

Таблица 4 - Определение стоимости объекта затратным подходом

Показатели	Значение
1. Площадь земельного участка, м.кв.	285
2. Рыночная стоимость земельного, руб/м.кв.	2500
3. Итого стоимость земельного участка, руб.	712500
4. Площадь здания, м.кв.	190
5. Стоимость возведения 1 м.кв. (ПИ+КИ+ПП), р/м.кв.	49,92
6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб. (с.4*с.5)	9484,8
7. Физический износ объекта оценки, %	25
8. Функциональный износ объекта оценки, %	5
9. Внешний износ объекта оценки, %	0
10. Итого накопленный износ*, %	28,75
11. Итого накопленный износ, руб.	2726,88
12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода (формула 1), руб.	719257,92
*Некорректно записывать в расчете износа, что 10%+20%=30%, Нужно, например: Ин= 1-(1-0,20)*(1-0,10)*(1-0)=0,28. Это в долях, а в процентах Ин = 28%

2.7 Определение стоимости объекта доходным подходом

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле 5.

С_дп = ЧОД / СК, (5)

где С_дп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,

СК - ставка капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6.

ПВД = П_нп * А * n,(6)

где П_{нп -} площадь объекта оценки, м.кв.

А - ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м. кв.,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7.

ДВД = ПВД - У,(7)

где У - убытки от недозагруженности помещений и недосбора арендной платы.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется методом прямой капитализации.

ПВД = П_нп * А * n = 190*900*12 = 2052000 (руб.)

ДВД = ПВД - У = 2052000 - 20520 = 2031480 (руб.)

ЧОД = ДВД - О = 2031480 - 203148 = 1828332 (руб.)

С_дп = ЧОД / СК = 1828332 / 0,17 = 10754894,12 (руб.)

Таблица 5 - Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	Р./м.кв.	900
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	190
3	Потенциальный валовой доход за год	тыс.р.	2052000
4	Убытки от недозагрузки помещений и недосбора арендной платы	тыс.р.	20520
5	Действительный валовой доход	тыс.р.	2031480
6	Операционные расходы за год	тыс.р	203148
7	Чистый операционный доход	тыс.р.	1828332
8	Ставка капитализации	%	17
9.	Стоимость объекта оценки	тыс.р.	10754894

2.8 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к оценке могут отличаться в среднем на 20-50%.

Для каждого из подходов к оценке выбирается "вес". При этом учитывается:

- значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации;

- соответствие целям оценки;

- достоверность и достаточность используемой для анализа информации;

- соответствие оцениваемому типу использования недвижимости;

- преимущества, недостатки подходов к оценке.

В нашем случае производится оценка коммерческой недвижимости, и значимость затратного подхода утеряна, поэтому для него назначаем коэффициент 0. Доля остальных способов примерно равнозначна, поэтому итоговую стоимость рассчитаем как компромисс между рыночным способом оценки и доходным в пропорции 50/50

Таблица 6 - Пример расчета рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости	Ст-ть нежилого помещения, руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный	10766540	0,5
Затратный	719258	0
Доходный	10 754894	0,5
Итого стоимость объекта		1,00
Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, руб.	10760717

Вывод: рыночная стоимость помещения составляет округленно 10760717 рублей (десять миллионов семьсот шестьдесят тысяч семьсот семнадцать рублей).

имущество недвижимость доходный стоимость

Список использованных источников

1. Русаков Максим (Партнер Группы компаний SRG Руководитель направления "ИТ-консалтинг"). Корректировка на торг.

2. Комаров Иван (Ведущий брокер отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд»). Рынок недвижимости Новосибирска 2015.

3. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. - М., 2012. - 299 с.

4. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд.: М., 2009. - 299 с.

Размещено на Allbest.ru