Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью (на примере МО город Орск)

· потребительскую стоимость, удовлетворяющую потребности в жилище, отдыхе, развлечениях;

· фактор производства в форме основных производственных фондов;

· источник дохода.

Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:

1. Муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;

2. Муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) - детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

· социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению;

· социально значимая недвижимость, которая частично используется или может быть использована в коммерческих целях;

3. Муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи в аренду или внесения взноса в уставный капитал; передачи в Доверительное Управление.

· встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых не связано с выполнением социально значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения могут быть выделены из его состава без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или арендатору;

· отдельные помещения в составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут быть переданы в аренду или пользование.

Основной целью управления социально значимой городской недвижимостью является снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования. Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

· обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города;

· повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости;

· обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания;

· увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов;

· создание благоприятных условий для активизации деловой активности.

Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств. Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные организации и иные. Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются:

· продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности;

· продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;

· продажа незавершенных объектов.

К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью. Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики. Управление имущественными комплексами, находящимися в собственности города, принципиально отличается от управления однородными объектами собственности. Имеется в виду не непосредственное управление комплексами, а управление соответствующими видами коммерческой деятельности, для осуществления которой используются имущественные комплексы, предоставленные городом как собственником. Как правило, имущественные комплексы, включающие земельные участки, нежилые помещения, инженерные сети, передаются городской администрацией унитарным и казенным предприятиям, учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Невысокая эффективность работы государственных унитарных предприятий (далее - ГУП) обусловлена:

· наличием необоснованно большого количества государственных и муниципальных предприятий, что не позволяет органам управления в полной мере координировать и контролировать их деятельность;

· дублированием некоторыми государственными и муниципальными предприятиями функций органов исполнительной власти города;

· неоправданно широкими полномочиями руководителей государственных и муниципальных предприятий в части распоряжения имуществом при недостаточной ответственности перед собственником;

· отсутствием практики пообъектного планирования и регулярного контроля деятельности предприятий.

Причиной невысокой эффективности работы ГУПов является также слабая подготовка управляющих кадров, отсутствие четко определенных границ ответственности управляющих, стимулирования управляющих по результатам их деятельности. Все это приводит к низкой эффективности управления недвижимым имуществом унитарных предприятий и недополучению доходов в бюджет города. На основании изложенного становится очевидным, что для повышения доходности использования недвижимости целесообразно выводить имущественные комплексы из сферы хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, сдачи в аренду, продажи, с целью их передачи профессиональным управляющим. Результаты анализа динамики развития объектов недвижимости в муниципалитетах показывают, что существуют программы строительства жилья и объектов социально-культурного назначения с отлаженным механизмом их финансирования, бурно развивается строительство объектов, используемых в предпринимательской деятельности - торговые сети, объекты представления платных услуг (автосервисы, мойки, объекты телекоммуникаций), благоустраиваются городские территории, развивается стационарная реклама, применяется художественное оформление и подсветка зданий, улиц, мест отдыха, развлекательных центров. Однако содержание объектов недвижимости оставляет желать лучшего. Стратегия управления должна заключаться в выполнении программы строительства, обновления, развития, благоустройства и сохранения недвижимости на конкретной территории, ключевым моментом которой является анализ доходности управления. Результатами построения системы управления являются:

· разработка мероприятий по управлению имущественными комплексами;

· учет спроса и предложения в зависимости от настроения и финансовых возможностей потребителей;

· разработка тактической программы управления недвижимостью и ее согласование с общей стратегией управления недвижимостью.

Методы оперативного управления должны выбираться для каждого конкретного объекта (группы объектов) тем управляющим, которому собственник поручает достижение определенных целей, характерных для этого объекта (группы объектов). Необходимость изменения способов и методов управления недвижимостью обусловлена и другими причинами. Муниципалитет, являясь собственником, в лице своих органов сочетает две функции: собственника недвижимого имущества и управляющего субъекта. Причем методы, посредством которых осуществляется управление, преимущественно административные (установление ставок земельного налога, арендной платы, коэффициентов пересчета в зависимости от видов деятельности арендаторов). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности каждого объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к снижению поступлений средств в городской бюджет. С целью учета особенностей каждого объекта, необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих методиками и технологиями управления недвижимостью. Законным основанием для передачи недвижимого имущества управляющей компании является договор доверительного управления имуществом. Необходимо отметить основные черты и особенности такого договора. Доверительное управление - это новый институт российского права, появившийся на современном этапе развития рыночных отношений. Появление такой правовой формы обусловлено стремлением повысить эффективность управления хозяйственной деятельностью и имуществом. Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя - административный. В новых условиях хозяйствования этот метод оказался неэффективным из-за отсутствия экономической заинтересованности ответственного лица, создающей условия для злоупотреблений. Это послужило причиной создания системы привлечения хозяйственного руководителя не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, при которой руководитель оказался бы материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее эффективности, нес бы ответственность за нерезультативность своей деятельности. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению имуществом, переданным ему в доверительное управление. В соответствии с п. 1 ст. 1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом считаются:

· точное обозначение состава имущества, передаваемого в доверительное управление (поскольку по окончании срока действия договора это имущество подлежит возврату учредителю);

· наименование выгодоприобретателя, в пользу которого учреждается доверительное управление, в том числе и в случаях, когда бенефициаром по этому договору является учредитель управления;

· размер и форма вознаграждения управляющему;

· срок действия договора. [15]

Договор доверительного управления всегда является срочным, причем срок его действия не должен превышать пяти лет. Договор не может служить основанием для фактического отчуждения имущества собственника, то есть совершения под видом этого договора сделок купли-продажи или дарения имущества в обход установленных запретов и ограничений.

Как профессиональный участник экономических (имущественных) отношений доверительный управляющий в предусмотренных законом случаях должен обладать специальной правоспособностью, и его деятельность может подлежать лицензированию в оговоренных законом случаях (производство строительных работ, эксплуатация инженерных систем, деятельность на рынке ценных бумаг и прочее). Необходимо отметить, что передаваемое в доверительное управление имущество должно быть обособлено как от прочего имущества учредителя доверительного управления, так и от имущества управляющего. И это положение должно быть документировано закреплено. Существо доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. В противном случае неизбежно смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности, а имущество учредителя, находящееся в управлении, могло бы стать объектом взыскания кредиторов по личным долгам управляющего. Особенностью оформления доверительного управления недвижимостью также является требование о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. В соответствии с российским законодательством государственная регистрация должна осуществляться в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. В настоящее время государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 указанного закона говорится, что доверительное управление имуществом подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество. Государственную регистрацию доверительного управления имуществом, равно как осуществление других сделок с ним и ограничений прав на него, осуществляет учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенное на территории регистрационного округа, в котором находится недвижимое имущество. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ юридического лица или органа власти; наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и осуществляет государственную регистрацию прав в Едином государственном реестре прав. После завершения необходимого оформления заявителю выдается документ, подтверждающий государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление. [14] Доверительный управляющий обязан действовать в интересах выгодоприобретателя и учредителя, т. е. заботиться о сохранности имущества или его минимальном износе, получении доходов от эксплуатации этого имущества, обоснованной минимизации расходов на его содержание и т. п. Все это должно быть оговорено договором. Управляющий обязан передавать выгодоприобретателю все доходы, полученные от эксплуатации имущества, и обеспечивать уровень этих доходов, предусмотренный договором. По общему правилу доверительный управляющий обязан лично осуществлять как юридические, так и фактические действия по управлению имуществом учредителя, поэтому его обязанности носят личный характер, хотя сам договор доверительного управления и не является лично-доверительной (фидуциарной) сделкой. Управляющий вправе поручить иному лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления имуществом, только в случае, когда такая возможность прямо предусмотрена договором или полученным от учредителя письменным согласием, либо, когда допускается возможность передоверия (п. 2 ст. 1021 и п. 1 ст. 187 ГК РФ). Наряду с совершением управляющим действий по управлению чужим имуществом к числу его основных обязанностей также относится представление учредителю и выгодоприобретателю отчетов о результатах его деятельности. Порядок и сроки представления отчетов устанавливаются договором. Принятие отчетов без замечаний свидетельствует о надлежащем исполнении управляющим своих обязанностей по договору. По окончании срока действия договора управляющий по общему правилу обязан возвратить имущество учредителю.

Учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в процессе управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно выплачиваемой суммы, периодических, например ежемесячных, выплат, части дохода от управления имуществом и т.п. Важно, что в соответствии со ст. 1023 ГК РФ вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться за счет доходов от использования имущества, переданного в управление. Данное положение призвано стимулировать эффективность и доходность управления, т. к. при отсутствии доходов управляющий лишается источника своего вознаграждения. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления - ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Таким образом ответственность доверительного управляющего является повышенной, т. к. он несет ответственность за убытки, понесенные как по его вине, так и в силу случая. Закон исходит из того, что доверительный управляющий имеет правовой статус профессионального предпринимателя, на него распространяется общее правило о повышенной ответственности предпринимателя. Одним из преимуществ договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов. Решение о заключении контракта принимается только учредителем управления на основании экономического расчета, содержащего вывод о более эффективном использовании прибыли, получаемой от объекта недвижимости. С договором доверительного управления возможно также сочетать комбинированные инвестиционные проекты. Практика показывает, что это актуально для ветхих объектов, подлежащих реконструкции или модернизации, для объектов, требующих больших финансовых вложений, а также для объектов, представляющих собой памятники культуры. Пятилетнего срока, на который в соответствии с российским законодательством может быть заключен договор доверительного управления, достаточно для реализации инвестиционных контрактов среднего размера. Собственник, он же учредитель управления недвижимости объекта, заинтересован в получении своего объекта или его частей с улучшенными характеристиками после истечения договора доверительного управления, что приводит к повышению рыночной стоимости объектов. Следует отметить, что во всем мире содержание недвижимого имущества является довольно обременительным для собственника. Взвешенная политика взаимоотношений с арендаторами, позволяющая в полной мере учесть особенности рынка, арендных услуг, позволила добиться улучшения качества сдаваемых помещений. Это означает, что на момент истечения срока договора доверительного управления муниципалитет получит помещения принципиально нового качества, отличающиеся многократно возросшей арендной стоимостью. Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации. Формирование и введение новых механизмов управления недвижимостью осложняется несовершенством организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную собственность течение семи десятилетий, тотальный характер государственной собственности на землю, сложившиеся традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов с многими сособственниками. Для большинства объектов недвижимости и имущественных комплексов точные границы земельных участков и состав имущества остаются незафиксированными и документально не оформленными. При этом российским законодательством установлены различные права собственности и методы управления земельными участками и зданиями, сооружениями, расположенными на этих участках. К тому же отсутствует практический опыт управления недвижимостью с привлечением профессиональных управляющих и не получила необходимого развития соответствующая нормативная база. Механизм доверительного управления находится в начальной стадии становления, конструктивные прецеденты единичны и претерпевает значительные трудности в процессе своего развития. Это объясняется отсутствием закона «О доверительном управлении» и разработанных в его развитие нормативных документов. В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление государственной и муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией. Представляется необходимым создание управляющих компаний с сохранением стопроцентного пакета акций в собственности государства, что позволило бы приблизиться к рыночным методам управления имуществом. Кроме того, это позволило бы принципиально поменять исходную государственную форму собственности и совершенствовать механизмы хозяйственного управления объектом. Право собственности на стопроцентный пакет акций, с точки зрения решения главных задач государственного собственника, обусловливает для него безусловную управляемость объектами недвижимости и полную принадлежность результатов его деятельности. Для комплексной реализации городской программы развития, связанной с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий позволит городской администрации:

· создать единый стандарт качества подготовки профессиональных управляющих городской собственностью;

· унифицировать требования, предъявляемые к управляющим городской собственностью;

· формализовать процедуру проведения конкурсов на управление городскими объектами недвижимости и долями участия города в инвестиционных проектах, тем самым существенно снизив связанные с этим издержки;

· уменьшить риски возникновения убытков в городском бюджете от неквалифицированного управления городской недвижимостью и долями участия города в инвестиционных проекта, а также существенно повысить реальные доходы в городской бюджет, активизировать инвестиционный процесс в городе, обеспечив в конечном итоге, условия для наиболее полного удовлетворения социально-экономических потребностей населения. Как уже отмечалось, недвижимость является одним из важнейших ресурсов деятельности государства наряду с материально-техническими, финансовыми и человеческими ресурсами, а недвижимое имущество является важнейшим имущественным компонентом. Так, по мнению западных специалистов оценочная стоимость недвижимости составляет от 50 до 60 процентов национального богатства стран. Однако в структуре недвижимости значительную часть занимают объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты социального и культурного назначения). Профессиональные управляющие владеют таким методом управления как работа с портфелем недвижимости, при помощи которого возможно рациональное содержание как доходных, так и убыточных объектов путем направления денежных средств, полученных с доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие дохода. Среди способов и методов работы с недвижимым имуществом, которые применяются управляющими компаниями, можно выделить следующие:

· создание собственной управляющей структуры;

· передача функций по управлению собственной специализированной компании;

· создание удерживающей компании.

Собственная управляющая структура создается в рамках материнской компании и является отдельным структурным подразделением без образования юридического лица. Автономность структуры обеспечивается собственным бюджетом, утверждаемым руководством головной компании.

Собственная специализированная компания создается путем учреждения дочернего общества как отдельного юридического лица с функциями управляющей компании. При этом доля головной компании может варьироваться от контрольного пакета акций до стопроцентного участия в уставном капитале дочерней организации. Основой создания является передача имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости в уставный капитал. Удерживающая компания является аналогом дочерней компании, но при этом она не осуществляет функций управления недвижимым имуществом. Удерживающая компания является собственником недвижимого имущества и наделена полномочиями по передаче своих функций по управлению профессиональным участникам рынка (например, аккредитованной управляющей компании) на любом законном основании: по договору доверительного управления, по договору возмездного оказания услуг, агентскому договору. Для повышения эффективности управления городской недвижимостью необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно подразделяются на стратегические, технические и организационные. Стратегической проблемой является формирование целей управления разными группами объектов городской недвижимости. К техническим проблемам относятся:

· стандартизация процедур инвентаризации и оценки городской недвижимости;

· стандартизация форм учета и отчетности по бюджету объекта и портфеля недвижимости;

· выработка основных критериев эффективности для каждой группы объектов.

Организационные проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.

Проводимые на современном этапе социальные и экономические реформы обусловливают необходимость создания новой организационной, законодательной и нормативной базы для решения проблем эффективного управления государственной и муниципальной недвижимостью. В этих условиях одно из первых мест занимает проблема развития и реорганизации структуры управления городским хозяйством в целом и недвижимостью как частью этого хозяйства, т. к. эффективное управление недвижимым имуществом позволит решить социально-экономические проблемы города, повысит жизненный уровень населения.[28]

В заключении, обобщая вышеизложенное, хотелось бы отметить следующее:

Что хотя исследование муниципальной собственности является сложным процессом, но эта тема одновременно является актуальной и интересной, так как с собственностью непосредственно связаны экономические интересы каждого члена, всех слоев, групп населения в любом обществе, муниципальная собственность составляет экономическую основу местного самоуправления.

Довольно широкий состав элементов муниципальной собственности создает все условия органам местного самоуправления для обретения настоящей власти.

Следует отметить, что, несмотря на декларированную законодательством бюджетную самостоятельность органов местного самоуправления, уровень собственных и закрепленных на постоянной или долговременной основе доходов очень мал. Система межбюджетных отношений не отлажена, отсутствует единая методическая основа для выравнивания бюджетной обеспеченности муниципальных образований. Это происходит на фоне общего тяжелого финансового состояния и дефицитности бюджетов всех уровней. Число муниципальных образований -- бюджетных “доноров” очень невелико. В результате органы местного самоуправления не всегда имеют достаточный объем ресурсов для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения, возможности прогнозирования и планирования.

Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения, муниципальные ценные бумаги (облигации). В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными. Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления; доходы от собственной хозяйственной деятельности, -- лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Поэтому следует отметить проблему повышения эффективности управления муниципальным хозяйством, так как объекты муниципальной собственности часто используются не по назначению либо с малой отдачей. Эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, т. к. экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу.

Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения. В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Среди объектов городской недвижимости можно выделить следующие основные группы:

· муниципальный жилищный фонд и объекты городской инфраструктуры;

· муниципальные социально значимые объекты недвижимости (в соответствии с производимыми товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением работников) - детские дошкольные учреждения, школы, библиотеки и т. п.

· муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих целях.

Основными целями управления социально значимой городской недвижимостью являются: снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при обеспечении нормального функционирования; обеспечение ее целевого использования в соответствии с планом развития и зонированием территории города; повышение доходной части бюджета путем обеспечения максимально возможной доходности недвижимости; обеспечение сохранности объектов недвижимости путем организации их правильной эксплуатации и содержания; увеличение стоимости недвижимости и ее отдельных элементов; создание благоприятных условий для активизации деловой активности. На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода, получаемого от объектов недвижимости. Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления. К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью. Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики. Для повышения эффективности управления городской недвижимостью необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно подразделяются на стратегические, технические и организационные. Стратегической проблемой является формирование целей управления разными группами объектов городской недвижимости.

К техническим проблемам относятся:

· стандартизация процедур инвентаризации и оценки городской недвижимости;

· стандартизация форм учета и отчетности по бюджету объекта и портфеля недвижимости;

· выработка основных критериев эффективности для каждой группы объектов.

Организационные проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.

2. Анализ действующей практики управления муниципальной недвижимостью в г. Орске

2.1 Состав муниципальной собственности г. Орска

Город Орск расположен на восточных склонах южной оконечности Уральской горной системы, чем обусловлен его холмисто-равнинный рельеф. Географические координаты Орска - 51°54' северной широты и 55°06' восточной долготы. Город расположен на берегах реки Урал, вблизи устья ее притока - реки Орь.

Орск - самый большой город Восточного Оренбуржья, в силу этого, объективно выполняющий административно-обслуживающие функции для соседних городов и районов. Уровень жизни в этих поселениях ниже, что обуславливает миграционный поток в Орск на учебу и работу.

Расположение Орска на границе Европы и Азии - предпосылка для его вовлечения в расширение процессов евразийской интеграции. В качестве преимуществ его географического положения можно выделить:

· выгодное месторасположение на перекрестке транспортных и торговых путей (между Европой и Азией, вблизи стабильных и динамично развивающихся Казахстана, Республики Башкортостан и Челябинской области);

· географическое положение Орска и наличие транспортного узла делают естественным развитие транспортно-логистических функций, обслуживающих трансграничные перевозки - перевозка, перевалка, сортировка, хранение, обработка грузов, проектирование и управление транспортными потоками. Экономический рост в Казахстане и Китае увеличит спрос на перевозки. Уже сейчас фиксируется существенный неудовлетворенный спрос на следующие услуги: автотранспорт, в том числе для поездок в Казахстан; хранение; таможенное оформление; перегрузка;

· близость густонаселенной части Урала и Поволжья делают возможной ориентацию на потребительские рынки по товарам массового спроса, включая пищевую продукцию;

· специфика географического положения как организующего центра Восточного Оренбуржья и геополитического положения, как узла евразийских отношений, открывает возможности для привлечения областных и федеральных ресурсов на выполнение соответствующих функций.

В качестве сильных сторон города Орска можно отметить:

· выгодное приграничное геополитическое положение;

· развитая транспортная инфраструктура;

· большая территория, наличие сельскохозяйственных угодий;

· высокий уровень развития и диверсифицированный характер производственной базы;

· развитая инженерная инфраструктура, высокий уровень обеспеченности всеми видами сырьевых ресурсов;

· сохранение известности торговых марок ряда популярных среди потребителей товаров;

· высокий уровень развития малого бизнеса;

· наличие опыта подготовки кадров, готовность вкладывать средства в трудовые ресурсы;

· наличие ресурсов для строительной индустрии;

· город многонационален и неконфликтен.

С близлежащим Новотроицком Орск образует единую агломерацию. По своим масштабам Новотроицк несколько меньше, чем Орск. Новотроицкий городской округ занимает территорию площадью 30,5 тыс. га. Однако агломерация имеет полицентрический характер. Помимо территориальной близости (расстояние между ними не превышает 5-7 км.) оба города, являясь значимыми промышленными центрами и транспортными узлами, выполняют схожие хозяйственные функции. Между двумя этими городами существуют тесные хозяйственные, транспортные, трудовые, образовательные, культурные связи. В последующие периоды такие связи будут все больше углубляться, что требует согласования многих вопросов и подходов к развитию Орска и Новотроицка.

Общая площадь города 58,4 тыс.га, площадь всего муниципального образования - 142,6 тыс. га.

Город Орск делится на три административных района - Октябрьский, Ленинский, Советский. Численность населения города на 01.01.2011 г. составила 249,5 тыс. человек.

По состоянию на 01.01.2012 г., муниципальное имущество состоит из: земель города, муниципальных унитарных предприятий и учреждений, как имущественных комплексов, объектов недвижимости, машин и оборудования, закрепленных за муниципальными предприятиями и учреждениями, пакетов акций и долей в уставных капиталах хозяйственных обществ, а также объектов, закрепленных в муниципальной казне г. Орска.

В таблице 2.1. можно увидеть изменение структуры площадей

Таблица 2.1 Земля (по данным Комитета по имуществу)

	на 01.01.12г.	на 01.01.12г.
Общая площадь земель (га)	30143	30143
в том числе: с/х предприятий	2625	1591
Жилой и общественной застройки	3787	4084
коллективные сады и огороды	1247	1247
Общего пользования (парки, улицы, и т.д.)	4661	4421
транспорта, связи, инженерных коммуникаций, ж/д транспорта	1764	1771
водного фонда	2779	2786
Министерства обороны, МВД	2138	1551
Площадь, облагаемая платежами за землю, в том числе: площадь, облагаемая земельным налогом площадь, облагаемая арендной платой	8328 7675 1053	7578 6661 917
Площадь, не облагаемая платежами за землю	21415	22565

Происходит сокращение земли с/х предприятий, земли общего пользования (парки, улицы), министерства обороны, МВД, а земли, занимаемые по жилые и общественные застройки увеличиваются, незначительно увеличились земли особо охраняемых территорий. Сократились площади, облагаемые платежам за землю, соответственно увеличились площади, не облагаемые платежами. Таблица 2.2. содержит данные по жилью, закрепленному на праве хоз. ведения за муниципальными унитарными предприятиями.

Таблица 2.2 Жилье, закрепленное на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями

	на 01.01.2012 г.
Количество жилья, шт.	5590
в том числе со степенью износа от 0 до 60%	3016
от 60% до 80% (ветхое)	620
от 81 до 100% (негодное)	1954
Общая площадь жилого фонда, тыс. кв. м.	7705
в том числе со степенью износа до 60%	6856
со степенью износа 60% и выше	425
ветхих и аварийных	424
Количество квартир	158850
Количество приватизированных квартир	79482

Очень большое количество жилья негодного, порядка 1/3 от общего количества жилья, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями. Из таблицы 2.3. видно, что количество муниципальных унитарных предприятий сократилось на два.

Таблица 2.3 Имущество муниципальных предприятий

	на 01.01.2011г.	на 01.01.2012г.
Кол-во муниципальных унитарных предприятий	67	65
Остаточная стоимость имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, млн. руб.	12106,3	12297,1

В таблице 2.4. представлены объекты внешнего благоустройства.

Таблица 2.4. Объекты внешнего благоустройства

	на 01.01.12г.
Количество мостов и путепроводов, в том числе пешеходных	31 3
Площадь мостов и путепроводов, в том числе пешеходных, тыс. кв.м.	996 1,2
Магистральных улиц общегородского значения, км в том числе с твердым покрытием	552 547
Улиц, км: - местного значения - районного значения - общегородского значения	405 73 117,6

В таблице 2.5. представлены имеющие на 01.01.12 сети

Таблица 2.5 Сети (тыс. п.м.)

	на 01.01.12г.
Водопроводных	648,7
Канализационных	593,5
Тепловых	339,5
Электрических	66,0
Телефонных (магистральные и распределительные сети)	323,0

Из таблицы 2.6. видно, что практически половина общественного транспорта либо полностью самортизирована, либо подлежит капитальному ремонту.

Таблица 2.6 Общественный транспорт

	на 01.01.12г.
Автобусы, количество	333
В том числе: эксплуатируются более 10 лет	265
полностью самортизированных (по пробегу)	172
Троллейбусы, количество	81
В том числе: эксплуатируются более 10 лет	65
требуют капитального ремонта (по пробегу)	23
Трамваи, количество	75
В том числе: эксплуатируются более 10 лет	61
требуют капитального ремонта (по пробегу)	42
Маршрутные такси и автобусы	160

В таблице 2.7. представлена муниципальная казна.

Таблица 2.7 Муниципальная казна г. Орска

	На 01.01.12 г.
Нежилые здания и помещения	1190
Объекты внешнего благоустройства	614
Монументы и сооружения	89
Движимое имущество	2674
Стоимость движимого имущества, тыс. руб.	277765
Стоимость недвижимого имущества, тыс. руб.	2154896

В таблице 2.8. представлено имущество муниципальных предприятий.

Таблица 2.8. Имущество муниципальных учреждений

	на 01.01.12г.
Количество муниципальных учреждений	303
Стоимость основных средств, закрепленных на праве оперативного управления, млн. руб.	4702,3

За 2011 год в результате работы всех структурных подразделений Администрации г. Орска по управлению и использованию муниципальной собственности и земли было получено 673,2 млн. руб., в том числе в бюджет города поступило 529,5 млн. руб. (см. таблицу 2.9):

Таблица 2.9 Результат работы Администрации г.Орска за 2011 г.

Наименование статей дохода	2010 год	2011 год
Аренда нежилых помещений	96,7	154,8
Аренда земельных участков, всего в том числе в бюджет города (50%)	59,8 29,9	165,6 82,8
Земельный налог, всего в том числе в бюджет города (50%)	74,2 37,1	121,2 60,6
Отчисления от прибыли МУП	5,9	2,0
Аренда МУП, в том числе целевой фонд (50%)	75,8 35,3	88,2 44,1
Доверительное управление	1,5	1,9
Доходы по договорам поручения (торговые площадки районов)	58,2	71,1
Доходы от продажи земли, всего в том числе в бюджет города	62,4 62,4	13,0 13,0
Доходы от продажи права аренды земельных участков, всего в том числе в бюджет города	- -	0,6 0,3
Доходы от использования рекламного пространства, в том числе: - аренда за рекламные места - реклама на транспорте - плата за места под рекламные конструкции	6,2	13,7 0,5 1,2 12,0
Арендная плата за предоставление торговых мест	8,7	8,5
Итого: в том числе в бюджет города	461,4 394,4	673,2 529,5

По сравнению с 2010 годом доходы в бюджет города возросли на 46%. В основном за счет аренды нежилых помещений, аренды земельных участков, земельного налога, от продажи земли.

2.2 Основные направления деятельности КУИ г. Орска

Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальным имуществом на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.

Процесс управления муниципальным имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:

планирование;

исполнение (принятия решения и организация его исполнения);

учет и контроль;

анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Орска (далее - Комитет) был создан 05.11.91г. решением малого Совета Орского городского Совета народных депутатов №9/6. Комитет по управлению муниципальным имуществом является органом исполнительной власти - структурным подразделением администрации города Орска, обеспечивающим проведение единой государственной политики и организацию в городе. своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами Орской области, решениями органов местного самоуправления и Положением Орской, утвержденным постановлением Главы администрации г. Орска. Целью работы Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Орска является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Орска путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Орска осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Комитет по управлению имуществом г. Орска решает следующие основные задачи:

по управлению муниципальным имуществом:

увеличение доходной части бюджета г. Орска путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;

формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;

ведение учета объектов муниципальной собственности;

осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;

разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Орска по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Орска;

создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;

организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Орска.

по управлению земельными ресурсами:

увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Орска;

организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;

работа по разграничению земель.

За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества, с апреля 2010 года Комитету делегированы полномочия в области земельных отношений.

Структура Комитета по управлению имуществом включает отделы и службы, обеспечивающие выполнение возложенных на него функций. В общем виде организационная структура КУИ представлена на рисунке 2.1.

Полномочия КУИ определены в соответствующих нормативных правовых актах органов городского самоуправления г.Орска среди которых можно назвать непосредственно само Положение о Комитете по управлению муниципальным имуществом г.Орска, Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Орска, Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной казны г.Орска, Положение о муниципальных предприятиях и учреждениях г.Орска, Положение о порядке списания муниципального имущества г.Орска, Положение об учете и ведении реестра муниципального имущества г.Орска и др. Основными полномочиями КУИ являются: заключение договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда г.Орска, заключение договоров безвозмездного пользования объектов муниципального нежилого фонда г.Орска, передача объектов муниципальной собственности в доверительное управление, приватизация объектов муниципальной собственности, в порядке

Рис. 2.1. Организационная структура КУИ г. Орска

установленном законодательством, контроль за эффективностью деятельности муниципальных предприятий, заключение договоров аренды земельных участков, заключение договоров купли-продажи земельных участков и др. Одним из основных направлений деятельности КУИ является аренда объектов муниципального нежилого фонда. План начислений арендной платы за 2011г. составляет 130,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 156,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 154,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2010 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,6 млн. руб. Таким образом, перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.12 г. составило 24,8 млн. руб. Специалистами Комитета постоянно отслеживается задолженность арендаторов: в случае наличия долга направляются предупреждения, ежемесячно проводятся совещания с должниками. Бухгалтерский учет начислений и поступлений по арендной плате. С 2011 внедрена система бухгалтерского учета начислений и поступлений по арендной плате. Информация по платежным поручениям заносится отделом бухгалтерского учета в базу «Бухгалтерия:1С», затем сливается в электронном виде в базу АИС КУИ «Аренда» для организации оперативной работы отдела недвижимости по задолженности арендаторов. Начисление по договорам аренды производится параллельно в обеих базах и сверяется. Отчет формируется отделом бухгалтерии в рамках базы «Бухгалтерия:1С».