Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью (на примере МО город Орск)

Динамика поступления арендной платы в бюджет г. Орска представлена в Приложении А. Статистическая справка по аренде объектов муниципального нежилого фонда представлена в Приложении Б. Организация проведения капитального ремонта объектов недвижимости В связи с тем, что порядка 30% объектов муниципального нежилого фонда г. Орска имеют износ более 40%-50%, Комитетом в 2011г. был сформирован и утвержден мэром Перечень нежилых помещений, в соответствии с которым проведены расчеты по целевому возмещению затрат арендаторов на капитальный ремонт объектов муниципального нежилого фонда в счет арендной платы. Сумма, выделенная на капремонт объектов муниципального нежилого фонда в 2011г. составила 6500,0тыс руб., что соответствует 3,8% от поступлений арендной платы.

Перечень работ, подлежащих компенсации, достаточно ограничен, это:

· ремонт 100% площади кровли;

· усиление или замена несущих элементов здания;

· ремонт 100% инженерного оборудования (внутридомовые системы тепло-водо-электроснабжения и общестроительные работы, сопровождающие этот ремонт).

В 2011г. проведено расчетов по целевому возмещению затрат арендатора на капитальный ремонт на сумму 3372,48 тыс. руб. Проведено финансирование работ капитального характера на объектах муниципального нежилого фонда, переданных МУП «Орская компания по управлению недвижимостью», ООО «СЭУ «Синтэк» и ООО Управляющая компания «Городской дом», в сумме 2988,89 тыс. руб. Общее выполнение по этой статье расходов составило 6361,37 тыс. руб. Необходимо отметить, что в условия предоставления помещения включено условие проведение текущего ремонта, достаточно часто включаются обязательства по проведению капитального ремонта, реставрации фасада, восстановлению и ремонту водоканализационных сетей, благоустройству прилегающей территории за счет средств арендатора.

Ведется работа с муниципальными организациями.

Структура муниципальных организаций по видам деятельности представлена соответственно в Приложениях П и Р.

По поручению мэра г. Орска, начиная с 1998 года, Комитетом ежеквартально проводится мониторинг и анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий. Финансово-экономические показатели и анализ деятельности муниципальных предприятий представлены в Приложении С.

За 2011 год:

создано - 2 муниципальных предприятия и 2 муниципальных учреждения;

ликвидировано - 5 муниципальных предприятий и учреждений;

реорганизовано - 5 муниципальных учреждений.

Статистическая справка представлена в Приложении В.

Одним из направлений работы Комитета являлось приведение нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Орска в области управления муниципальными предприятиями в соответствие с требованиями данного закона.

В 2011 году Комитетом была продолжена работа по переводу муниципальных унитарных предприятий г. Орска на арендные отношения, начатая в 2009 году.

Динамика поступления арендной платы от муниципальных унитарных предприятий приведена в Приложении Г.

Таким образом произошло значительное увеличение поступлений арендной платы: в 2009 г. - 3,0 млн.руб., 2010 г. - 19,3 млн.руб., а в 2011 г. - 88,1 млн.руб. Во исполнение решения городской Думы г. Орска проведена работа по осуществлению учета и контроля за уплатой в бюджет г. Орска 30% от прибыли муниципальных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Фактически за 2011 год в бюджет города муниципальными предприятиями перечислено 2,0 млн. руб.

В 2011 году была продолжена работа по договорам, заключенным между Администрацией г. Орска и управляющими компаниями. Управляющими компаниями по договорам с арендаторами проводится техническое обслуживание и ремонт зданий. Тарифы на обслуживание утверждаются постановлением мэра г. Орска.

Доход бюджета города от доверительного управления составил: 2009-2010 года - 1,45 млн. руб., 2011 год - 1,9 млн. руб.

За прошедший период доверительным управляющим проведен капитальный ремонт инженерных коммуникаций и крыши здания. В 2011 году между Доверительным управляющим и Администрацией г. Орска заключен договор долевого участия в реконструкции здания, по условиям которого после окончания реконструкции в муниципальную собственность г. Орска будет передано 30% от дополнительно созданных площадей здания. До 2011 года Комитет занимался только одним направлением страхования муниципального имущества - контроль за страхованием арендаторами объектов недвижимости, переданных в аренду. По данным объектам установлен постоянный контроль за выполнением арендаторами условий страхования, в т.ч. по своевременному перестрахованию, размеру страховой суммы, перечню рисков. В 2011 году застрахованы 98% арендуемых площадей (исключение составляют объекты, находящиеся на капремонте и реконструкции, а также киоски, находящиеся на площадях поликлиник и больниц, почасовая аренда). Страховые компании выплатили арендаторам возмещение по 39 страховым случаям на сумму 433тыс руб. (по отчетным данным страховых компаний, ранее имеющим с Администрацией г. Орска соглашение о сотрудничестве, т.к. иные страховые компании данные не представляют). Ведется учет и регистрация муниципального имущества г. Орска Ведение и формирование Реестра муниципального имущества г. Орска осуществляется в соответствии с Решением городской Думы г. Орска от 03.03.99г. № 295 - 31 гД/2/. На 01.01.12г. в Реестр муниципального имущества включены следующие объекты:

объекты жилого и нежилого фонда - 8160 (общей площадью 11,0 млн. кв. м)

инженерные сети и коммуникации - 1703 (общей протяженностью 680 тыс. п. м)

прочие сооружения - 76

объекты внешнего благоустройства - 1439.

Структура объектов, включенных в Реестр муниципального имущества г.Орска, представлена в Приложении Д. В 2011 году в Реестр муниципального имущества г. Орска включено 362 объекта недвижимости (общей площадью свыше 500 тыс. кв. м), 186 инженерных сетей и коммуникаций (общей протяженностью 80 тыс. п. м.), 9 объектов внешнего благоустройства. Динамика включения объектов в Реестр муниципального имущества г. Орска по годам представлена в Приложении Е. Также, была продолжена работа по государственной регистрации права муниципальной собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Орской области. В течение года было зарегистрировано право муниципальной собственности на 300 объектов недвижимости.

Ведется работа по разграничению собственности

В 2011 г. Комитетом было рассмотрено:

· 85 заключений комиссий по вопросу перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

1276 обращений юридических, физических лиц, органов государственной власти и общественных организаций;

41 постановление о переводе из жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения;

60 служебных записок по вопросу отнесения в муниципальную собственность.

В отчетном периоде подготовлено и подписано 32 распорядительных акта, в том числе:

· 25 постановлений мэра - о включении в Реестр муниципальной собственности г. Орска 84 объектов жилого, нежилого фонда. Общая площадь составляет -201797,4 кв. м., из них:

- жилых помещений - 183588,7 кв . м.

- нежилых помещений - 18208,7 кв. м

Подготовлено и подписано 3 договора безвозмездной передачи объектов государственной собственности Оренбургской области в муниципальную собственность г. Орска, 1 решение городской Думы «О безвозмездной передаче объекта муниципальной собственности г. Орска в государственную собственность Оренбургской области».

Также подготовлено и подписано 5 распоряжений о внесении изменений в ранее подписанные распорядительные акты.

В 2011 году продолжена работа по отнесению в муниципальную собственность жилищного фонда, находящегося на балансе муниципальных предприятий, ранее не отнесенных по причине отсутствия технической документации, требуемой при подготовке соответствующих нормативных актов по передаче объектов в муниципальную собственность.

Постановлениями мэра г. Орска включены в муниципальную собственность 77 объектов, в том числе жилые дома и нежилые строения.

Продолжена работа по выявлению и постановке на учет в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесхозяйных объектов.

Динамика отнесения объектов в муниципальную собственность г. Орска приведена в Приложении Ж.

В результате проведенной в 2011 г. работы создана автоматизированная информационная система учета земельных участков на территории г. Орска (АИС ЗЕМЛЯ), включающая договоры аренды земельных участков на территории г. Орска, предоставленных в пользование физическим и юридическим лицам. База содержит 3011 договоров аренды, в т.ч. КУИ - 1861 договора, округа - 1150 договора. База позволяет оперативно получать информацию о начисленной арендной плате, поступлениях по договорам и задолженности.

Поскольку арендная плата по договорам аренды земельных участков поступает на счет Управления Федерального Казначейства Минфина России по Оренбургской области, в отделе была введена функция оператора по внесению платежей в базу АИС ЗЕМЛЯ. Введение данной функции позволило избежать повторного внесения в базу платежей.

В соответствии с базой АИС ЗЕМЛЯ начисления на 2011 г. составляют 184,7 млн. руб., в т.ч. в местный бюджет 92,3 млн. руб. В бюджете города на 2011 г. план составляет 53,5 млн. руб. Согласно информации ГФУ КЭФ администрации г. Орска поступления по арендной плате за землю в 2011 г. составили 165,6 млн. руб., в т.ч. в местный бюджет 82,8 млн. руб. Долг по договорам аренды земельных участков составляет 19,1 млн. руб., в т.ч. в местный бюджет 9,55 млн. руб.

В настоящее время ведется контроль по 1861 договорам аренды.

Подготовлено 457 договоров аренды земельных участков.

Подготовлено 133 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.

Передано в юридический отдел 39 дел на расторжение договоров и взыскание задолженности на общую сумму 31,7 млн. руб., в т.ч. по арендной плате - 21,2 млн. руб. (за 2011 г. - 17,5 млн. руб.) и пени 10,7 млн. руб.

В результате работы выявлено 17 предприятий, находящихся в стадии банкротства. Проводится работа по предъявлению требований в судебном порядке на общую сумму 21,9 млн. руб.

В процессе работы с арендаторами выявляются расторгнутые договоры аренды, которые архивируются в базе договоров аренды земельных участков. В архиве находится 684 договора аренды, в том числе 512 - по юридическим лицам, 150 - по физическим лицам.

Динамика поступления арендной платы за землю приведена в Приложении И.

За 2011 год Комитетом подготовлены и направлены в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Оренбургской области документы на 2010 земельных участков, на которые у муниципального образования г. Орск возникает право собственности, общей площадью 2363,4 га. В Таблице 2.10 отражена динамика разграничения государственной собственности на землю.

Таблица 2.10 Динамика разграничения государственной собственности на землю

Период	Кол-во направленных сведений	Площадь, га.
2010 г.	631	332,3
2011 г.	2010	2363,4
Итого:	2641	2695,78

Общая площадь земельных участков, направленных в Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Оренбургской области, составляет 2695,78 га.

Продолжается работа по приемке ведомственного имущества

Общий объем принятого имущества от ведомств за период 1997-2011 гг. представлен в Приложении К.

Всего за 2011 год в муниципальную собственность города принято от ведомств:

250 объектов жилищного фонда, общей площадью 268,5 тыс. кв. м.

14 объектов образования

1 производственная база

46,4 км. инженерных сетей, в том числе:

водопровод и канализация - 14,8 км.

тепловых - 5,6 км.

электрических - 26 км.

Наибольшее поступление средств обеспечил выкуп нежилых арендованных помещений. За период 2011 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Орска подготовлено 40 распоряжений председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Орска и 31 постановление мэра г. Орска «О предоставлении земельных участков в собственность». За истекший период Комитетом оформлено 78 договоров купли-продажи земельных участков (таблица 2.11):

Таблица 2.11 Предоставление земельных участков в собственность

№	Наименование	Кол-во договоров	Площадь, кв. м.	Сумма, руб.
1	Под объектами недвижимости, прошедшими процесс приватизации	35	115052	6366109.6
2	Под иными объектами недвижимости	25	110519	6559137
3	Под индивидуальными жилыми домами	18	15430	40336
	Итого:	78	241001	12965582.6

Не очень активно идет приватизация земельных участков по индивидуальными жилыми домами. Основная направленность работы по управлению пакетами акций, закрепленных в муниципальной собственности г. Орска, была и остается неизменной - администрация в лице КУИ пытается сделать свою собственность более эффективной, а людей, управляющих ею, более подотчетными.

В соответствии с утвержденной решением городского Совета г. Орска от 15.11.2010 № 20-4гД(3) Концепцией развития рынка недвижимости в г. Орске проводится работа по реализации постановления мэра г. Орска № 031-06-879/10 от 06.07.01 «О создании автоматизированной системы кадастра недвижимости». В соответствии с данным постановлением Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Орска совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Орска и МУП «БТИ г. Орска» продолжает работу по созданию единой автоматизированной системы формирования и учета объектов недвижимости, расположенных на территории г. Орска, для целей налогообложения. Единый автоматизированный кадастр недвижимости формируется в течение последних трех лет. В 2010 году были переданы первые данные из Единого Государственного кадастра земель и базы данных БТИ. За 2010 год информация о земельных участках увеличилась на 759 записей, по зданиям, сооружениям на 1 779 записей и по помещениям на 70 750 записей. За 2011 год информация о земельных участках увеличилась на 1 141 запись, по зданиям, сооружениям на 6 376 записей и по помещениям на 31 991 запись. По субъектам за 2010-2011 годы увеличение составило: по физическим лицам - 124 105 записей, по юридическим лицам - 1 506 записей.

На 31 декабря 2011 года банк данных единого автоматизированного кадастра недвижимости содержит информацию:

· 6 505 - земельных участков;

· 41 536 - зданий и сооружений;

· 119 458 - помещений.

Правообладателей: физических лиц - 149 342; юридических лиц - 2 190.

За 2011 год объем данных единого автоматизированного кадастра недвижимости увеличился по земельным участкам на 21,3%, по зданиям на 18,1%, по помещениям на 36,6%. В 2011 году закончен ввод в базу данных бумажного архива БТИ г. Орска по зданиям. Остается работа по внесению новых объектов и продолжение работы по внесению информации о помещениях из архива БТИ г. Орска. Информация о земельных участках, прошедших процесс инвентаризации и поставленных на кадастровый учет, внесена полностью и передана в кадастр недвижимости в полном объеме. Процесс формирования кадастра недвижимости включает в себя этап привязки зданий к земельным участкам для целей создания единого объекта налогообложения. Привязка помещений к зданиям осуществляется в базе данных БТИ г. Орска и поступает в кадастр недвижимости при каждом пополнении, привязка зданий к земельным участкам производится средствами программного обеспечения единого автоматизированного кадастра недвижимости. На сегодня 100% помещений привязано к зданиям, 2999 (7,2%) зданий привязано к земельным участкам и 1159 (17,8%) земельных участков привязано к зданиям. Таким образом, предстоит еще большая работа по привязке зданий к земельным участкам и земельных участков к зданиям. На основании Постановления мэра г. Орска № 031-06-99/3 от 05.02.03 МУП «БТИ г. Орска» в феврале 2011 года проведена переоценка действительной инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, в ценах 2010 года, которая является базой для начисления налога на имущество физических лиц. В течение 2011 года информация о переоценке вносилась в базу данных БТИ. В единый автоматизированный кадастр недвижимости передана информация о переоценке объектов недвижимости для 19026 зданий и 106629 помещений. За 2011 год в бюджет города от налога на имущество физических лиц поступило 10 671 тыс. руб. (по данным главного финансового управления комитета по экономике и финансам г. Орска). По сравнению с 2010 годом произошло увеличение в 2,06 раза.

За отчетный период юридическим отделом Комитета проделана следующая работа (таблица 2.15):

Таблица 2.15 Работа юридического отдела за 2011 г.

	Вид документов	2006	2007	2008	2009	2010	2011
1.	Рассмотрено постановлений, распоряжений мэра, решений Совета, распоряжений КУИ	720	744	638	923	741	1241
2.	Участие в судебных заседаниях	339	362	238	437	507	673

Рассмотрен на соответствие требованиям законодательства РФ - 1241 документ, в том числе: постановлений, распоряжений мэра, вице-мэра г. Орска - 241; решений городской Думы г. Орска - 32; распоряжений, решений КУИ г. Орска - 436; договоров, соглашений, протоколов, контрактов - 327; писем, обращений граждан, организаций - 151; дано заключений - 43, иное-11. Объем экспертированных на предмет соответствия действующему законодательству документов юридическим отделом Комитета значительно возрос по сравнению с предыдущими отчетными годами. Это обусловлено Комитету функций по заключению договоров купли-продажи земельных участков, функций по подготовке и согласованию проектов постановлений мэра г. Орска о предоставлении земельных участков в собственность или на праве аренды, функций по подготовке распоряжений председателя КУИ о предоставлении земельных участков в собственность под ранее приватизированными объектами недвижимости.

По сравнению с 2006г. объем рассмотренных отделом в 2011г. постановлений, распоряжений мэра г. Орска, вице-мэра, распоряжений председателя КУИ и других документов увеличился на 250 %., по сравнению с 2009г. на 68 %.

Рассмотрены судом исковые заявления Комитета:

а) о взыскании задолженности, пени, расторжении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда и освобождении помещений - 69.

Итого взыскано за год: 3 571 376,96 руб., из них:

Основной долг (либо неосновательное обогащение) - 2 991 568,09 руб.

Пени (проценты) - 579 808,87 руб.

В 2011 году взыскано на 783 016, 75 руб. (или на 22%) больше чем в прошлом году.

б) рассмотрено 4 иска о признании права муниципальной собственности г. Орска:

Юридический отдел Комитета провел в отчетном году большую работу по признанию в судебном порядке права муниципальной собственности на объекты недвижимости, оспариваемые Территориальным управлением Министерства имущественных отношений по Оренбургской области. Сейчас объекты недвижимости, на которые признано право муниципальной собственности г. Орска, сдаются во временное возмездное пользование и получаемая прибыль является источником пополнения доходной части бюджета города. Общая площадь объектов, на которые признано право муниципальной собственности г. Орска в 2011 году, составляет 14.6 тыс. кв. м. рыночная стоимость данных объектов из расчета 10 тыс. руб. за 1 кв. м. составляет 146 млн. руб. годовые начисления арендной платы по данным объектам - 11,3 млн. руб.

Участие в судебных делах по искам, предъявляемым к КУИ, Администрации города:

а) в качестве ответчиков:

б) в качестве 3-х лиц:

Специалистами отдела подготовлено:

апелляционных жалоб - 14; кассационных жалоб - 5; заявлений в порядке надзора - 2; частных жалоб - 2. Итого: 23 жалобы (заявлений).

Объем судебных разбирательств (наибольший среди всех структурных подразделений Администрации города) с участием Комитета также значительно увеличился, в том числе и в связи с передачей Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Орска функций по осуществлению защиты имущественных прав и интересов администрации города в суде и арбитражном суде по отношениям, возникающим из договоров аренды земельных участков. По сравнению с 2008г. участие юридического отдела Комитета увеличилось на 116 %, по отношению к 2010г. на 33 %. В течение отчетного года отделом по делам о банкротстве Комитета проводился мониторинг поступивших в арбитражный суд заявлений и велся реестр организаций города, по которым поданы заявления в суд о признании должника банкротом и организаций, к которым применены процедуры банкротства. В соответствии с указанным реестром составлялись списки по стадиям банкротства, в том числе за 2011 год: на 25 предприятиях было введено наблюдение; на 13 предприятиях введено внешнее управление; на 210 предприятиях конкурсное производство, из которых завершено 23. По сравнению с 2010г. количество предприятий, по которым поданы заявления, либо введены процедуры банкротства, снизилось на 22,9 %, что связано с введением в действие нового Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”. По каждому должнику проанализировано поступление налогов, размер недоимки, количество занятых рабочих мест на предприятие, вид деятельности, социальная и экономическая значимость предприятия. Комитет в течение отчетного года представлял интересы города, как собственника имущества муниципальных предприятий или кредитора по денежным и обязательным платежам, в 200 судебных заседаниях и на 60 собраниях кредиторов. Количество судебных заседаний увеличилось по сравнению с 2010 г. на 2 %. В 2011г. Комитет представлял интересы города в судах и собраниях кредиторов в делах по банкротству предприятий: как собственника имущества на 10 муниципальных предприятиях; как заявителя по 6 коммерческим предприятиям; по имущественным искам в 5 процессах. Кроме того, сотрудники отдела представляли интересы администрации г. Орска по денежным обязательствам по аренде земельных участков в 18 организациях, включая предъявление требований о включении в реестр требований кредиторов арбитражным управляющим и через арбитражный суд (4 заявления). Всего предъявлено требований по 25 договорам на сумму 21897,9 тыс. рублей. В связи с введением в действие нового Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” при Территориальном органе ТО ФСФО России по Оренбургской области проводятся Межведомственные совещания по рассмотрению вопросов о целесообразности подачи в Арбитражный суд заявления о признании несостоятельным (банкротами) организаций должников. На указанных совещаниях сотрудники отдела представляли интересы администрации г. Орска, выражая мнение о целесообразности банкротства этих организаций. Для реализации государственной политики, направленной на предупреждение банкротств и финансовое оздоровление неплатежеспособных организаций, сформирован список экономически и социально значимых организаций для г. Орска, в него вошли 34 организации города. В целях обеспечения полноты внесения налоговых платежей в бюджет города осуществлялся контроль за поступлением денежных средств в бюджет города от предприятий - недоимщиков, находящихся в процедурах банкротства. За 2011 год поступило 34,4 тыс. рублей, в том числе: от организаций, находящихся процедуре внешнего управления - 23,2 тыс. руб.; от организаций, находящихся в процедуре конкурсного производства - 11,2 тыс.рублей.

2.3 Анализ существующей практики распоряжения муниципальной недвижимостью г.Орска

Муниципальная недвижимость, находящаяся в ведении Комитета по управлению муниципальным имуществом - это экономическая основа городского самоуправления г. Орска, один из основных источников дохода городского бюджета. Основную часть дохода бюджета города от использования муниципального имущества составляют средства от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда, при этом арендная плата, полученная от объектов, переданных в аренду, составляет 30% от дохода от использования муниципального имущества. Общая площадь муниципального нежилого фонда г. Орска, передаваемого во временное владение (пользование) на 01.01.12г., составляет 420,4 тыс. кв. м. Площадь объектов, переданных в аренду, - 240,0 тыс. кв. м, что составляет 57,2% от общей площади. Общая площадь объектов муниципального нежилого фонда, переданных безвозмездно, составляет 180,4 тыс. кв. м., т.е. 42,8% от всех площадей. Ежегодно происходит увеличение площадей муниципального нежилого фонда: 2006 г. - 216, 2007 г. - 418, 2008 г. - 272, 2009 г. - 582, 2010 г. - 67, 2011 г. - 22 объекта за счет следующих резервов:

· прием нежилых помещений в муниципальную собственность наряду с приемом ведомственного жилья;

· прием зданий-памятников местного значения а муниципальную собственность;

· проведение постоянной инвентаризации нежилого фонда с привлечением всех балансодержателей с целью выявления неэффективно используемых площадей, бесхозяйных объектов и перевода их в арендный нежилой фонд.

В 2011 году сдано в аренду 1605 объектов муниципального нежилого фонда общей площадью 257465 кв.м.

Для повышения эффективности работы с муниципальным нежилым фондом сложилась определенная система работы по сдаче в аренду нежилых объектов. План начислений арендной платы за 2011г. составляет 130,0 млн. руб., фактически начисления произведены на сумму 156,1 млн. руб. Поступление арендой платы составило 154,8 млн. руб., т.е. в 1,6 раза больше, чем в 2010 году, в том числе получено пени и штрафов в размере 0,6 млн. руб. Перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.12 г. составило 24,8 млн. руб. Значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет достигнуто в результате целенаправленной работы по:

совершенствованию методики расчета арендной платы,

сдаче помещений в аренду на конкурсной основе,

заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств;

выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;

передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды;

по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов.

Совершенствование методики. С 2011г. действует Методика расчета арендной платы, скорректированная с учетом стоимости аренды на вторичном рынке путем увеличения значений коэффициентов территориально-экономических зон, вида деятельности арендаторов и др. На 2012г прошло повышение на 20% размера базовой ставки стоимости 1кв. м. здания от 8700 до 10500 руб. Базовая ставка сформирована на основе стоимости строительства 1 кв. м. Передача в аренду неиспользуемых помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений, позволила получить в 2011г. 4,8 млн. руб., в т.ч. по учреждениям образования - 3,3млн.руб С 2011 введена повременная арендная плата, рассчитываемая пропорционально доле времени использования помещений, так называемая почасовая аренда. Это позволило использовать спортивные залы муниципальных образовательных учреждений в вечернее время и выходные дни для организации спортивных секций, занятий с детьми и подростками. Более того, в текущем году заключены договоры с организациями города и частными лицами для проведения оздоровительных занятий взрослых и детей. Всего на 1.01.12. заключено 42 договора почасовой аренды, что позволило дополнительно получить в 2011г - 170,2 тыс. руб. Передача объектов в аренду на конкурсной основе. При наличии нескольких заявок на объект заключение договоров аренды осуществляется на конкурсной основе (т.е. по конкурсной цене), в т.ч. отдельные договоры аренды предусматривают договорную цену выше расчетной. На 1.01.12. по договорной (конкурсной) цене заключено 31,7% (461договор) договоров аренды, что позволило дополнительно получить в бюджет города .- 7,1млн..руб. Сводный план по этой статье дохода составляет 1000,0 тыс. руб. за 2011 год.

Безвозмездное пользование

В 2011г. подготовлен проект изменений в Положение “О порядке передачи в безвозмездное пользование объектов муниципального нежилого фонда г. Орска».

Выпадающие доходы составляют 66,7 млн. руб. Площади, переданные безвозмездно, распределяются следующим образом:

27,4% занимают органы городского самоуправления, муниципальные учреждения культуры, образования, здравоохранения;

58,4% передано по решению городского совета (в т.ч. МПЖХ);

10,8% передано правоохранительным органам, судам, прокуратуре, военным комиссариатам (в общем случае долгосрочные договоры);

В муниципальной собственности муниципального образования - города Орска в настоящее время находится 353 объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 179 340 кв.м., которые передаются в безвозмездное пользование.

Из них:

1) Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование структурам федерального уровня подчинения.

43 объекта площадью 37 330,8 кв.м.

2) Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование структурам областного уровня подчинения.

11 объектов площадью 8 487,0 кв.м.

3) Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование структурам муниципального уровня подчинения

238 объекта площадью 127 715,4 кв.м.

4) Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование прочим лицам

61 объект, общая площадь которых составляет 10 201,8 кв.м.

Вопросами аренды муниципального нежилого фонда занимается отдел недвижимости и контроля исполнения договоров в количестве 12 человек.

Отдел действует в целях контроля за эффективным использованием нежилого муниципального фонда г.Орска, а также обеспечением его сохранности в интересах городского сообщества.

На отдел возложены следующие функции:

1. Подготовка документов для заключения договоров аренды (пользования) и оформление договоров аренды (пользования) объектов муниципального нежилого фонда в порядке, определенном законодательством РФ.

2. Передача объектов муниципального нежилого фонда, сданных в аренду (пользование), в порядке, определенном законодательством РФ, по акту приема-передачи.

3. Контроль за исполнением условий договоров аренды (пользования) объектов муниципального нежилого фонда и оформление соответствующих актов.

4. Досудебное урегулирование споров в связи с неиспользованием или ненадлежащим исполнением условий договоров аренды (пользования) объектов муниципального нежилого фонда.

5. Подготовка документов для решения споров в судебном порядке в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды (пользования) объектов муниципального нежилого фонда.

6. Выявление неиспользуемых, используемых не по назначению, а также используемых без правовых оснований муниципального нежилого фонда.

7. От имени Комитета и администрации города представление и защита в суде интересов по вопросам, входящим в компетенцию отдела.

8. Подготовка проектов постановлений, распоряжений мэра города, городской Думы, распоряжений председателя Комитета по вопросам, входящим в компетенцию Отдела.

9. Подготовка предложений, замечаний об изменении, отмене несоответствующих законодательству актов мэра города, городского Совета, Комитета по вопросам, входящим в компетенцию Отдела.

10. Ведение учета и инвентаризации объектов муниципального нежилого фонда города, обеспечение его сохранности.

11. Рассмотрение в установленном законодательством РФ порядке ходатайств, обращений, жалоб организаций и граждан по вопросам, входящим в компетенцию Отдела.

12. Участие в комиссиях, совещания и иных мероприятиях по решению вопросов, входящих в компетенцию Отдела.

13. Подготовка отчетных, информационных и справочных материалов по результатам работы Отдела.

14. Внедрение прогрессивных методов осуществления контроля и ведение базы данных по вопросам, входящим в компетенцию Отдела.

Главным показателем эффективности использования нежилых помещений является поступление арендной платы, которое составляло: в 2006 г. - 29,342 млн.руб., в 2007 г. - 35,150 млн.руб., в 2008 г. - 56,527 млн.руб., 2009 г. - 76,773 млн.руб., 2010 г. - 96,708 млн.руб., 2011 г. - 154,780 млн.руб.

В настоящее время можно констатировать, что наиболее сложный этап преобразования в Комитете системы сдачи в аренду нежилых помещений остался позади. Но несмотря на все усилия есть категория арендаторов, имеющих задолженность по арендной плате, а также практически безнадежную к взысканию. Специалистами Комитета постоянно отслеживается задолженность арендаторов: в случае наличия долга направляются предупреждения, ежемесячно проводятся совещания с должниками.

Анализируя действующую практику управления муниципальной собственности в г. Орске можно сделать выводы:

Муниципальная собственность г. Орска - это экономическая основа городского самоуправления г. Орска, один из основных источников дохода городского бюджета.

За 2011 год в результате работы всех структурных подразделений Администрации г. Орска по управлению и использованию муниципальной собственности и земли было получено 673,2 млн. руб., в том числе в бюджет города поступило 529,5 млн. руб.:

По сравнению с 2010 годом доходы в бюджет города возросли на 46%.

Перевыполнение плана сбора арендной платы на 01.01.12 г. составило 24,8 млн. руб. Муниципальная недвижимость, находящаяся в ведении Комитета по управлению муниципальным имуществом - обеспечивает основную часть дохода бюджета города от использования муниципального имущества при этом арендная плата, полученная от объектов, переданных в аренду, составляет 30% от дохода от использования муниципального имущества. Общая площадь муниципального нежилого фонда г. Орска, передаваемого во временное владение (пользование) на 1.01.12г., составляет 420,4 тыс. кв. м. Площадь объектов, переданных в аренду, - 240,0 тыс. кв. м, что составляет 57,2% от общей площади. Общая площадь объектов муниципального нежилого фонда, переданных безвозмездно, составляет 180,4 тыс. кв. м., т.е. 42,8% от всех площадей. Значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет достигнуто в результате целенаправленной работы по:

совершенствованию методики расчета арендной платы,

сдаче помещений в аренду на конкурсной основе,

заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств;

выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;

передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды;

по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов.

42,8% от всех площадей объектов муниципального нежилого фонда передаются безвозмездно. Выпадающие доходы составляют 66,7 млн. руб.

На условия аренды переведены уже практически все прибыльные предприятия городского и коммунального хозяйства, бытового обслуживания, общественного питания и торговли. Общая сумма арендной платы, поступившая в городской бюджет от муниципальных предприятий за 2011 год, составила 88,1 млн. руб.

Ведется работа по координации страхования всех видов муниципальной собственности г. Орска. В 2011 году застрахованы 98% арендуемых площадей Страховые компании выплатили арендаторам возмещение по 39 страховым случаям на сумму 433тыс руб. Ведется работа по разграничение собственности (перевод жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) безвозмездная передача объектов государственной собственности Орской области в муниципальную собственность г. Орска, отнесение в муниципальную собственность жилищного фонда). Таким образом образуются дополнительные площади, сдаваемые в аренду. Производится приемка ведомственного имущества в муниципальную собственность города. За 2011 год принято 25 ведомств, 250 объектов жилищного фонда, что почти в два раза больше чем в 2010 г., 14 объектов социальной сферы, больше количество инженерных сетей 46,4 км.

3. Эффективное управление объектами муниципальной собственности

3.1 Перспективы управления муниципальной собственностью

Муниципальная собственность и управление ею являлось одним из основных средств реализации социально-экономической политики муниципального образования, а также одним из предметов ведения органов местного самоуправления в рамках ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 1995г. Для эффективного управления собственностью были объединены единой политикой комплексы административных, экономических и законотворческих действий и нацелены на сбалансированное развитие городского хозяйства. В конечном счете, целью управления муниципальной собственностью являлось обеспечение доходной части бюджета от использования муниципальной собственности и сокращение расходной части бюджета в целях решения социально-экономических проблем города и выполнение возложенных законом функций на муниципалитет. За последнее время происходил значительный рост доходов в бюджеты муниципальных образований от аренды объектов муниципальной собственности. На примере города Орска также отмечается значительное увеличение поступлений денежных средств в бюджет муниципалитета от аренды объектов муниципальной собственности. Основным уполномоченным органом на территории г. Орска в сфере управления объектами муниципальной собственности является Комитет по управлению муниципальным имуществом, который в процессе эффективного управления объектами муниципальной собственности города за последние годы обеспечил значительное повышение доходов в бюджет в результате целенаправленной работы по совершенствованию методики расчета арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда, сдаче объектов муниципального нежилого фонда в арендное пользование на конкурсной основе, заключению договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявлению и сдаче в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передаче в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Орска, как уполномоченным арендодателем объектов муниципальной собственности города была введена повременная арендная плата, рассчитываемая пропорционально доле времени использования помещений, так называемая почасовая аренда. Помимо этого осуществлялась передача объектов в аренду на конкурсной основе. При наличии нескольких заявок на объект заключение договоров аренды осуществлялось на конкурсной основе (т.е. по конкурсной цене), в т.ч. отдельные договоры аренды предусматривали договорную цену выше расчетной. Комитетом активно велась работа по взиманию долгов по арендной плате как в судебном порядке, так и в порядке досудебного урегулирования споров. Специалистами Комитета постоянно отслеживалась задолженность арендаторов: в случае наличия долга направлялись предупреждения, ежемесячно проводились совещания с должниками. При задолженности более чем за 2-3 месяца дела передавались в юридический отдел для взыскания в судебном порядке имеющейся задолженности, расторжения договоров аренды, изъятия помещений, взыскания пени за просрочку платежей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, в рамках действующего законодательства о местном самоуправлении ( ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 1995г.) органы местного самоуправления на территории Российской Федерации достаточно самостоятельно и эффективно имели и реализовывали возможность управления муниципальной собственностью, пополняли доходные части бюджетов муниципальных образований, в связи с чем могли самостоятельно решать вопросы местного значения. Однако 6 октября 2011 г. был принят новый Федеральный Закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», который установил новые общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в РФ. Новый закон передаёт контроль над местным самоуправлением в основном федеральной власти, и детально регулирует организацию местного самоуправления, его финансирование, полномочия и предметы ведения. Вышеуказанный закон обеспечивает законодательную основу широкомасштабной реформы местного самоуправления. Целями данной реформы являются обеспечение политической и экономической самостоятельности муниципальных органов власти в решении вопросов местного значения, повышение ответственности должностных лиц и органов местного самоуправления за надлежащее исполнение полномочий в рамках их компетенции, усиление государственного контроля за законностью и соблюдением прав и свобод граждан. В этих целях предпринята попытка значительно модифицировать существующую территориальную организацию местного самоуправления, четко разграничить полномочия и предметы ведения между субъектами РФ и муниципальными образованиями (а также распределить полномочия внутри системы местного самоуправления), создать основы правового регулирования отношений в рамках бюджетного финансирования расходных полномочий органов местного самоуправления и отдельных государственных полномочий, осуществляемых органами местного самоуправления. Новеллой принятого закона является принцип недопустимости наличия в муниципальной собственности муниципальных образований имущества, не предназначенного для выполнения вопросов местного значения. Согласно ст. 49 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2011г. № 131-ФЗ экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. В отличие от предыдущего закона новый закон устанавливает целевое назначение муниципальной собственности. Данное регулирование соответствует особому статусу муниципалитетов как публично-правовых образований и связанным с ним особенностям участия муниципалитетов в гражданско-правовых отношениях. Названное принципиальное положение нашло свое отражение не в форме установления критериев допустимости муниципальной собственности на объекты, а путем закрепления подробного и закрытого (в силу указания ч. 5 ст. 50) перечня имущества, могущего находиться в собственности муниципальных образований различных типов. Анализ ст. 50 нового закона позволяет сделать вывод о том, что в собственности муниципальных образований может находиться муниципальное имущество трех видов. В первую группу включено имущество, находящееся в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов, предназначенное для решения установленных настоящим федеральным законом вопросов местного значения. Во вторую группу включено имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных соответственно федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Третья группа включает в себя имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. Классифицируя муниципальное имущество по видам муниципальных образований, соответственно выделяется муниципальное имущество муниципального района, городского округа, поселения, либо внутригородской территории города федерального значения. На территории города Орска как муниципального образования (городского округа) в соответствии со ст. 50 федерального закона и при условии закрепления видов муниципального имущества в Уставе города могут находиться следующие виды имущества:

· имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения улиц городского округа ;

· автомобильные дороги общего пользования, мосты и иные транспортные инженерные сооружения в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений федерального и регионального значения, а также имущество, предназначенное для их обслуживания;

· жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в городском округе и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда;

· пассажирский транспорт и другое имущество, предназначенные для транспортного обслуживания населения в границах городского округа;

· имущество, предназначенное для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах городского округа;

· объекты, а также пожарное оборудование и снаряжение, предназначенные для обеспечения первичных мер по тушению пожаров;

· библиотеки и библиотечные коллекторы;

· имущество, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей поселения услугами организаций культуры;

· объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) местного (муниципального) значения, расположенные в границах городского округа;

· имущество, предназначенное для развития на территории городского округа массовой физической культуры и спорта;

· имущество, предназначенное для организации благоустройства и озеленения территории городского округа, в том числе для обустройства мест общего пользования и мест массового отдыха населения;

· имущество, предназначенное для сбора и вывоза бытовых отходов и мусора, а также для утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов;

· имущество, включая земельные участки, предназначенные для организации ритуальных услуг и содержания мест захоронения;

· имущество, предназначенное для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, иной официальной информации;

· земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности городского округа в соответствии с федеральными законами;

· обособленные водные объекты на территории городского округа;

· леса, расположенные в границах городского округа;

· имущество, предназначенное для организации и осуществления экологического контроля;

· имущество, предназначенное для организации охраны общественного порядка на территории городского округа муниципальной милицией;

· имущество, предназначенное для обеспечения общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования, а также предоставления дополнительного образования и организации отдыха детей в каникулярное время;

· имущество, предназначенное для оказания на территории городского округа скорой медицинской помощи (за исключением санитарно-авиационной), первичной медико-санитарной помощи в амбулаторно-поликлинических и больничных учреждениях, медицинской помощи женщинам в период беременности, во время и после родов;

· архивные фонды, в том числе кадастр землеустроительной и градостроительной документации, а также имущество, предназначенное для хранения указанных фондов.

Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами. Также органы местного самоуправления могут создавать муниципальные предприятия и учреждения, участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Право муниципальных образований на занятие предпринимательской деятельностью путем создания различных предприятий, учреждений и организаций вытекает из права на местное самоуправление и является одной из его гарантий. Но муниципальные образования могут заниматься предпринимательской деятельностью только в случаях, когда эта деятельность соответствует исходным задачам публичной власти, каковой и является местное самоуправление. Необходимо отметить, что органы местного самоуправления как органы публичной власти обязаны лишь организовать предоставление населению услуг, связанных с реализацией предметов ведения местного самоуправления, установленных федеральным законодательством и уставом муниципального образования. При этом услуги могут предоставляться как хозяйствующими субъектами частно-правовых форм организации и собственности, так и создаваемыми муниципальным образованием. Поскольку предпринимательская, коммерческая деятельность не является функцией публичной власти и может выступать лишь как один из возможных и необходимых инструментов реализации исходных задач местного самоуправления, то муниципальные образования имеют право создавать собственные предприятия (либо участвовать в таковых) только в целях решения вопросов местного значения. Таким образом, первое необходимое условие создания муниципальных предприятий состоит в соответствии предмета их деятельности вопросам местного значения и полномочиям органов местного самоуправления, круг которых определяется в соответствии с Законом «Об общих принципах …» и уставом муниципального образования. Подобное ограничение уже сделано в Законе «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (п. 4 ст. 8). Вторым необходимым условием является недопустимость создания и сохранения муниципальных предприятий на конкурентных рынках с участием частных предприятий. Создание муниципальных хозяйствующих субъектов в сферах, где действуют частные предприятия, противоречит нормам конкурентного права, правилам свободной и равной конкуренции, рыночной экономики. Принципиально недопустимым с точки зрения справедливой конкуренции является создание органами публичной власти, существующими за счет налогов, сборов, в т. ч. собираемых с частных предпринимателей, конкурентов этим же частным предприятиям. Длительный опыт развития общественных отношений многократно подтверждал тезис о том, что частное предпринимательство всегда является более эффективным с экономической точки зрения, о чем свидетельствует и актуальное состояние муниципального хозяйства в России. Кроме того, предприятия, создаваемые органами публичной власти (государственные или муниципальные), как правило, по тем или иным критериям ставятся в более привилегированное положение (в первую очередь, поскольку их учредители, являясь одновременно органами публичной власти, имеют возможность создавать рамочные и иные условия деятельности, которых не имеют учредители частных предприятий). Опасность такого неравенства потенциально существует всегда, когда на рынке одновременно действуют как государственные или муниципальные, так и частные предприятия. Конкуренция между муниципальными и частными хозяйствующими субъектами может допускаться лишь на определенном, ограниченном во времени переходном этапе. Таким образом, право муниципальных образований на создание хозяйствующих субъектов и участие в таковых не может толковаться как не ограниченное какими-либо условиями. Решение муниципалитета о создании муниципального хозяйствующего субъекта должно быть обоснованным и может приниматься только при соблюдении вышеназванных условий. Кроме того, муниципальные образования не должны участвовать в хозяйствующих субъектах таких организационно-правовых форм, в которых не ограничена и заранее не определена ответственность учредителя по долгам создаваемого хозяйствующего субъекта (например, в полных товариществах). Поскольку новым законом органам местного самоуправления запрещено заниматься коммерческой деятельностью, не направленной на выполнение основных предметов ведения, то соответственно законодатель жестко ограничил муниципалитеты иметь муниципальное имущество, не содержащееся в перечне, закрепленном в ст. 50 закона. Так, в п. 5 ст. 50 федерального закона № 131-ФЗ установлено, что в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений, либо не относящееся к видам имущества, перечисленного в частях 2 и 3 настоящей статьи, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом. На данный момент положения статьи 50 федерального закона применяются исключительно к правоотношениям, возникающим в силу требований статей 84 и 85 данного закона.