Маркетинговый анализ как основа принятия управленческих решений (на примере ООО "Складской комплекс "Сигма")

Уфа - крупнейший транспортный узел России - через нее проходят основные магистрали - Транссибирская железная дорога, автотрасса М5, соединяющие Европейскую часть России с Азиатской. В Уфе располагается Международный аэропорт «Уфа», речной порт. Через территорию республики пролегают крупнейшие трубопроводы [29].

В структуре промышленного производства Уфы основная доля приходится на нефтепереработку 53% [29].

Комбинация целого ряда факторов, таких как размер города, его географическое расположение и занимаемое им экономическое положение позволяют говорить об Уфе как о крупном промышленном, транспортном и экономическом центре и как об одном из наиболее инвестиционно-привлекательных городов России.

На основании проведенного PEST-анализа экономики России, в том числе города Уфа, можно сделать следующие выводы.

(Р) Политическая ситуация в России стабильная. Политика государства направляет все силы для ослабления спада экономики России, вызванного мировым финансовым кризисом. Правительством создаются программы по поддержке экономики. Россия на сегодняшний день имеет достаточный опыт для разработки стратегии борьбы с ростом инфляции, спадом экономики и другими негативными факторами.

Аналогичная картина наблюдается в политической сфере Республики Башкортостан. Несмотря на нарастающий финансовый кризис, правительство Республики позитивно настроено на развитие экономики.

(Е) Экономическая ситуация в стране в начале сентября 2008 года начинает сбавлять темпы своего развития. Основной причиной является финансовый кризис, пришедший из США. Отток капитала, сокращение ликвидности банков сыграли отрицательную роль на экономике России.

Мировой финансовый кризис оказал также негативное виляние на социальную сферу страны. По России прокаталась волна массовых сокращений численности рабочих, снижение доходов. В основном сокращения и снижение заработных плат коснулась работников предприятий, непосредственно связанных с крупными инвестициями, кредитами и займами, а также сотрудников банковской сферы. Но, тем не менее, на сегодняшний день ярко выраженной социальной напряженности в стране не наблюдается. Экономический рост в Республике Башкортостан к концу сентября также сбавил свои темпы, но каких-либо конкретных негативных прогнозов дальнейшего развития не высказано (приложение 16) [22]. В целом по Республике в сентябре наблюдается снижение темпов роста ряда основных показателей, что является следствием воздействия мирового финансового кризиса.

(S) За последние годы благодаря стабилизации экономики, повышению уровня жизни населения, активной политики государства на поддержание семей и роста рождаемости демографическая ситуация в стране начала приобретать положительную тенденцию. Также произошло увеличение среднего класса людей, повысился уровень жизни. За последние годы рост доходов населения позволил тратить больше денег на текущие расходы.

Социальная сфера в Республике еще не успела воспринять в полной мере нахлынувший кризис. Хотя рабочие некоторых крупных предприятий Республике столкнулись с массовым увольнением, социальной напряженности в Башкортостане не наблюдается. Часть населения региона не знают о существующем кризисе, часть не придает огромного значения и только треть граждан предпринимает действия, направленные на смягчения последствий кризиса (в основном это проявляется в скупке иностранной валюты).

(Т) Федеральные программы осуществляют активную поддержку научной деятельности. Также в России, в том числе Башкортостане, приняты законодательные акты по защите интеллектуальной собственности. Уровень развития техники и технологии в России находится на достаточно высоком уровне. Технологический фактор - самый благоприятный, из анализируемых. Россия, в том числе город Уфа, обладает достаточном уровнем техники и технологии для возведения объекта данного характера.

2.3 Анализ рынка складской недвижимости Республики Башкортостан, анализ целесообразности месторасположения складского комплекса

Целью анализа рынка складской недвижимости Республики Башкортостан является:

1) объем складских площадей, представленных на башкирском рынке;

2) структура складских площадей по классам;

3) географическое расположение складских помещений;

4) потенциальный спрос на складские помещения в Республике;

5) реальное предложение складской недвижимости в регионе;

6) тенденция развития складских площадей и т.д.

До 80% всего фонда складской недвижимости составляют типовые объекты «советского» складского хозяйства, которые в соответствии с общепринятой международной классификацией относятся к классу C, D и ниже.

На рынке Уфы подавляющее большинство существующих складов расположены в бывших промышленных помещениях и относятся к классу С, в меньшей степени представлены классы B и D, но на рынке вакантных площадей класс В практически не представлен, и если в каком-либо здании освобождаются площади, у владельца есть 2-3 варианта потенциальных арендаторов (рис. 4).

Рис. 4. Распределение предлагаемых площадей по качеству

Общий объем качественных складских площадей (включая свободные), по оценкам местных агентств недвижимости, составляет около 120 тыс. кв. метров, а потребность -- 500 тыс.кв.м [25].

Множество складских помещений в городе Уфе расположено в так называемой «малой промзоне» -- в районе Уфимского и Индустриального шоссе. Особенностью этого участка является тот факт, что арендаторами складских помещений здесь зачастую являются торговые компании, обустраивающие вблизи мест хранилищ товаров торговые зоны (в частности, автосалоны и мебельные центры) [25].

Значительную долю рынка складской недвижимости составляют складские помещения в различных ТСК и на рынках. В городах республики нежилые площади (от 100 кв.м.), в том числе и складские, представлены в основном подвальными помещениями или помещениями на цокольном и первом этаже жилых и нежилых зданий (г.Октябрьский, г.Белебей, г.Благовещенск, пос.Туймазы), бывшими производственными площадями и складами (г. Стерлитамак, г. Давлеканово, г. Сибай) [25].

Что касается спроса, то наиболее востребованы на рынке аренды площади от 100 до 500 кв. м., их ищут более 40% местных арендаторов (рис. 5). Более 30% арендаторов ищут помещения до 100 кв. м., однако спрос на подобные, более ли менее приличные площади удовлетворить труднее, и арендодатели могут завышать цены на них [25].

Рис. 5. Распределения спроса по площадям на рынке аренды в кв. м

Повышенным спросом пользуются склады площадью не более 200 кв. м на окраинах города -- Черниковке, Затоне, Новоалександровке (Рис. 6). Арендная ставка на такие помещения составляет 150-250 рублей за кв. м в месяц (69-115 долл/кв.м./год) [25].

Рис. 6. Распределение спроса складского помещения по районам города

Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров не существует. В условиях дефицита качественных складских помещений важную роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора. Кроме того, удаленность от Уфы имеет меньшее значение при определении ставок аренды, по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. [25]

В Уфе в настоящее время предложения логистических услуг практически нет. Складов современного уровня, со стеллажами и погрузочно-разгрузочной техникой, автоматизированными системами управления в Уфе не существует.

Наибольшим успехом пользуются помещения, находящиеся рядом с железнодорожными ветками и на пересечении автомобильных магистралей, т.е. важным ценообразующим фактором для складской недвижимости является местоположение и транспортная доступность. Также цена зависит от того, охраняется ли помещение, подлежит ли оно дополнительному сервисному обслуживанию, имеется ли к нему несколько подъездов.

В связи с существенным увеличением транспортных потоков в городе оптимальным местоположением объектов промышленной и складской недвижимости являются промзоны, находящиеся вблизи крупных магистралей при выезде из города, обеспеченных ж/д ветками, - Черниковка (трасса Уфа-Пермь-Екатеринбург-Тюмень), Дема (М5 Москва-Самара-Челябинск), направление Аэропорта (М5) [25].

Таким образом, можно сделать выводы о:

1) дефиците качественных складских помещений, что не дает возможности логистическим компаниям развивать свой бизнес;

2) недостаточном уровне конкуренции в некоторых сегментах рынка, что ведет к широким «вилкам» цен, установлению цен для конкретного арендатора/покупателя;

3) наличии рисков для арендаторов, связанных с ростом цены, нестабильностью доступа к площадям (договора аренды заключаются меньше чем на год для избежания регистрации);

4) стратегической значимости развития сегмента для города и Республики.

На момент начала строительства было параллельно заявлено два крупных проекта складов под Уфой:

1) проект компании РосЕвроДевелопмент с площадью участка в 25 Га и складскими площадями 120.000 кв.м. в районе Жилино.

2) проект компании Quinn Group на 100 тыс.кв.м. складских площадей около Metro. Информация о запуске проекта в 2007 году поступила из Министерства внешних связей РБ. [13]

Также о своих планах по строительству операционных площадок заявили ведущие логистические операторы, такие как FM Logistic и Национальная Логистическая Компания (приложение 17)..

Общий активный объём спроса на современные складские площади в Уфе был оценен в следующем диапазоне (рис. 7):

1) минимальный - 45 тыс. кв.м.;

2) по максимальному диапазону площадей, указанных активными потребителями - 75 тыс. кв.м. (полностью актуален через 2 года)

3) по объёму площадей всеми потребителями, рассматривающими возможность обсуждения условий аренды - 110 тыс. кв.м. (полностью актуален через 3-4 года) [25].

Рис. 7. Оценка объема активного спроса на складские помещения, тыс. кв. м.

Таким образом, можно отметить, что среди компаний существует неудовлетворенный спрос на качественные складские площади, объем которого больше, чем объем складских площадей, планируемых к вводу по проекту. Это создает условия для успешной реализации проекта.

Ключевой драйвер спроса на современные складские площади в Уфе - региональное развитие логистических и экспедиторских компаний, ориентирующихся на опережение спроса со стороны торговых операторов и компаний-производителей FMCG (товаров повседневного спроса) на логистическое обслуживание современного уровня (приложение 17).

Второй по значению драйвер - собственно спрос со стороны торговых операторов и компаний-производителей FMCG.

Действительно, шесть из 15 показавших активный спрос компаний - логистические или экспедиторские, три - торговые операторы, шесть - производители FMCG.

По результатам анализа можно сделать следующие выводы:

1) На текущий момент в Уфе со стороны опрошенных компаний востребовано 25 тыс. кв.м класса В и 20 тыс. кв.м класса А. [25]. Данный спрос не удовлетворён.

2) В перспективе 2-3 лет в городе будет востребовано не менее 30 тыс. кв.м складов класса В и не менее 40 тыс. кв.м складов класса А.

3) Тенденции развития рынка указывают на востребованность в перспективе 4-5 лет ещё 100-125 тыс. кв.м складов класса А.

Под строительство складского комплекса был выбран земельный участок, расположенный в микрорайоне Шакша. На данном земельном участке находится заброшенное ветхое складское сооружение.

Для анализа целесообразности месторасположения складского комплекса был проведен SWOT -анализ.

Результаты проведенного SWOT -анализа территории (участка площадью 15,83 Га (приложение 4), запланированной под строительство представлены в приложении 18.

В результате анализа сделаны следующие выводы.

Рассматриваемый участок обладает необходимыми характеристиками для строительства складского комплекса высокого класса. Расположение земельного участка, отведенного под строительство складского комплекса максимально отвечает предпочтениям потенциальных арендаторов. Складской комплекс «Сигма» идеально вписывается в инфраструктуру, не только микрорайона Шакша, но также и всего региона.

Глава 3. Разработка стратегии развития ООО «СК «Сигма» на основе проведенного маркетингового анализа

3.1 Разработка стратегии реализации проекта с использованием средств автоматизации

В современных рыночных отношениях одним из существенных показателей в деятельности предприятия является ее оперативность. В век информационных технологий огромную ценность представляет полная, достоверная, качественная и своевременная информация.

В деятельности ООО «Складской комплекс «Сигма» в первую очередь это проявляется в представление полной и своевременной информации инвесторам, банкам. Кроме того, информационная оперативность бухгалтерской, финансовой службы заключается в формировании бюджетов, отчетов по деятельности общества для принятия тактических и стратегических управленческих решений.

Аналитическая обработка финансовой информации является достаточно трудоемким процессом, требующим выполнение многочисленных расчетов.

Для ООО «СК «Сигма» особую важность представляет своевременность обработки финансовой информации для разработки и текущей корректировки финансово-инвестиционной стратегии реализации проекта. Со стороны инвесторов выставлены высокие требования к срокам, качеству представления отчетов по инвестируемому капиталу. Кроме того внутренним фактором, требующим оперативности финансовой работы, является изменчивость внешней среды: политической, экономической, социальной и технологической.

На основании вышеуказанных предпосылок у ООО «СК «Сигма» формируется высокая потребность в автоматизации бухгалтерской и финансовой отчетности.

Бухгалтерская деятельность в организации имеет достаточно высокий уровень автоматизации. Финансовая деятельность имеет не достаточный уровень автоматизации, так как при расчетах пользуется MS Excel, программным продуктом являющейся обязательным приложением офисного пакета MS Office. MS Excel обладает огромными возможностями:

1) позволяет производить сложные математические расчеты;

2) текстовые операции, например, использование фильтров;

3) графическое воспроизведение информации;

4) применение методов математического моделирования;

5) организована связь между листами одной книги и многое другое.

Пользователь может создать алгоритм любой сложности.

Но, к сожалению, в MS Excel существует ряд недостатков:

1) нет логического контроля показателей;

2) отсутствует справочная база;

3) сложно установить защиту формулы;

4) изначально формулы должны быть внесены вручную, что отнимает дополнительное время пользователя;

5) графическому воспроизведению информации предшествует ряд операций, совершаемых пользователем вручную и т.д..

В качестве программного продукта для автоматизации финансово- экономических расчетов ООО «СК «Сигма» предложен Project Expert. Рассмотрим подробнее основные функциональные возможности Project Expert:

1) финансовое моделирование отдельного проекта или всей компании как совокупности проектов;

2) определение потребности в привлекаемых инвестициях и кредитах, проработка стратегии финансирования;

3) анализ прибыльности подразделений и планируемой к выпуску продукции;

4) сравнение возможных вариантов программ развития производства и сценариев развития бизнеса;

5) количественная оценка проектных рисков;

6) прогноз изменения стоимости компании в результате планируемой деятельности;

7) обоснование для инвесторов эффективности инвестиций в проект и его экономического эффекта;

8) возможность проведения оценки стоимости как методом дисконтированных денежных потоков, так и сравнительным методом;

9) автоматическое формирование финансовой модели и получение финансового плана на основе внешних данных;

10) большое число сервисных функций, упрощающих разработку проектов и подготовку отчетов, в том числе использование библиотек данных, шаблонов проектов

Стоимость:

1) в зависимости от конфигурации: от 46 100 руб. за одноместную локальную версию Project Expert Standard до 286 400 руб. за десятиместную версию Project Expert Holding [11];

2) минимальной рекомендуемой конфигурации рабочего места аналитика: одноместная локальная версия Project Expert Professional - 90 750 руб.;

3) оптимальной конфигурации для работы инвестиционного подразделения: пятиместная версия Project Expert Professional - 168 450 руб.

Расходы на приобретение программного продукта Project Expert на фоне общих затрат по проекту является несущественными.

Project Expert может оказать существенную помощь на прединвестиционной стадии, на этапе отбора идей проекта - для стандартизации и формализации процедур сбора инвестиционных заявок и проведения их экспресс - оценки. Этот пункт является одним из ключевых при выборе программного продукта, так как по основному виду деятельности ООО «СК «Сигма» просчитывает огромное количество вариантов инвестиционных проектов в относительно короткие промежутки времени. Освобождаясь от рутинных типовых расчетов, пользователь оставляет больше времени для творческой части проекта. Особенно эффективно его применение на таких этапах, как:

1) разработка финансового плана проектов - определение потребностей в капитале, рассмотрение и обоснование вариантов его привлечения (приложение 8, 9);

2) проведение проектного анализа - оценка проектных рисков, эффективности инвестиций в проект (компанию) для различных его участников (инициаторов, государства, инвесторов);

3) подготовка бизнес-плана - формирование результирующих отчетов (собственно бизнес-плана, а также инвестиционных меморандумов, экспертных заключений и др.);

4) корректировка бизнес-плана - быстрая актуализация, пересчет всего финансового плана, автоматическое обновление данных в уже экспортированной из программы отчетности.

Project Expert может служить и для мониторинга выполнения заявленных показателей реализованных проектов, что обеспечивается за счет сравнения планового и фактического вариантов проекта. Данные операции ранее в ООО «СК Сигма» проводились ежемесячно в табличном редакторе MS Excel.

Также Project Expert может быть использован на этапах формирования и исполнения инвестиционного бюджета по проекту.

Непосредственное составление бизнес-плана с помощью «Project Expert» представляет собой следующую схему (рис 8.):



69

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 8. Схема составления бизнес-плана

Соответственно программная система включает 6 основных блоков (рис. 9):

Рис. 9. Программная система блоков

В каждый из указанных блоков входит набор функциональных модулей, содержащих диалоговые средства, позволяющие разработчику проекта сформировать имитационную модель, провести исследования ее характеристик и получить наглядное представление результатов работы.

Аналитический блок включает возможность расчета стандартных финансовых показателей (ликвидности, платежеспособности, деловой активности, рентабельности, финансовой устойчивости, эффективности инвестиций); анализ чувствительности (13 варьируемых параметров); анализ эффективности проекта; вариантный и статистический анализ.

Финансовое планирование базируется на сопоставлении фактических показателей с плановыми. Планируются показатели на основе форм отчетности. Производится анализ безубыточности, анализ чувствительности и других аналитических параметров.

После завершения анализа проекта формируется отчет. В программе предусмотрен специальный генератор отчетов, который обеспечивает компоновку и редактирование отчетов по желанию пользователя. В отчеты могут встраиваться не только стандартные графики и таблицы, но также и те, которые построены пользователем при помощи специального редактора.

Бытует мнение, что бизнес план - это отписка для инвестора или руководства, что, кстати, часто и так бывает. Одной из причин этого является сложность реализации настоящего детально продуманного и тщательно исполненного бизнес плана. Действительно, если нет хорошего инструмента и достаточных знаний, результат этапов бизнес - планирования и анализа проектов может стать пустой формальностью.

Наоборот, хороший бизнес-план может помочь в дальнейшем сохранить сознательно избранный курс и не позволить случайным обстоятельствам отклонить ваше движение от направления к выбранной цели, а значит, многократно повысить вероятность ее реализации.

ООО «Складской комплекс «Сигма» расчет финансово-инвестиционной стратегии проводит с помощью применение офисного продукта MS Excel. Также и иные расчеты ведутся в MS Excel:

1) бюджетирование проекта;

2) график исполнения проекта (приложение 12),.

В качестве рекомендации ООО « СК «Сигма» было предложено перевести все расчетные операции в Project Expert. Не смотря на то, что данное мероприятия связано с увеличением расходов, но доля этих расходов будет ничтожна мало на общем фоне затрат по проекту.

Использование предлагаемого программного продукта позволить упростить ряд процедур связанных с расчетов финансово-инвестиционной стратегии, бюджета. Обширная база алгоритмов расчетов экономических, финансовых показателей позволит производить подробный анализ. Программа постоянно обновляется, совершенствуется. Наличие функций контроля показателя позволить избежать ошибок, которые часто возникают в результате человеческого фактора.

В ноябре 2008 года организацией была приобретена программа Project Expert V 7. С начала 2009 года планируется перевести все расчеты по проекту в данный программу для автоматизации расчетов. Учитывая нестабильное экономическое положение в стране инвестиционно-финансовая стратегия постоянно корректируется с учетом изменения конъюнктуры рынка. Использование данного программного продукта позволит сократить время расчетов, повысить оперативность, вариантность.

3.2 Финансовая и инвестиционная стратегии осуществления проекта складского комплекса «Сигма»

В соответствии с проведенным маркетинговым анализом по проекту строительства складского комплекса «Сигма» девелоперу (руководителю проекта) представлена финансово-инвестиционная стратегия (приложение 9).

Предложенная стратегия реализации проекта разработана в переломный период развития экономики, не только в России, но и в мире. В настоящее время ни один из аналитиков не может дать достаточно точных прогнозов экономического, социально и политического развития страны. Невозможно предугадать ход дальнейшего развития событий. Вероятность реализации проекта, с предложенными критериями не может быть оценена с высокой степенью достоверности. Данная стратегия разработана на основании наиболее оптимистичных прогнозах, представленных компетентными представителями различных сфер.

Как уже отмечалось во второй главе ВКР, реализации проекта находится на следующих стадиях:

1) строительство первой очереди с совокупной площадью 35 000 кв. м. находится на завершающем этапе;

2) работы по возведению второй очереди комплекса площадью 50 000 кв. м. находятся на серединном этапе.

Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на деятельность российской банковской системы. Подавляющее большинство банковских учреждений, начиная с октября 2008 года, прекратили выдачу кредитных средств, ужесточили процедуру получения заемных средств. Все представленные долгосрочные инвестиционные проекты инвесторами рассматриваются с высокой долей скептичности. ООО «Складской комплекс «Сигма» также столкнулось с проблемой финансирования проекта. В настоящее время кредитные потоки проектным банком приостановлены. Планируемая дата возобновления кредитования значится как середина первого квартала 2009 года. Стратегия развития проекта, предложенная в 2006 году, потеряла свою актуальность. Изменение периода, ставок и сроков кредитования строительства заставили пересмотреть план дальнейших действий.

Расходы на строительство складского комплекса включают в себя нижеприведенные статьи (приложение 8, 9).

1. Стоимость приобретение актива - стоимость приобретение земельного участка, ранее находившегося у общества на правах аренды (приложение 4). Стоимость земельного участка равна 287 000 тыс. рублей.

2. Проектирование. Расходы связанные с проектированием складского комплекса «Сигма», равные 21 808, 00 тыс. рублей.

3. Строительство. Включает в себя расходы на строительно-монтажные работы по возведению складского комплекса (приложение 8) состоящие из двух очередей: первая очередь - корпусы А1, А2; вторая очередь - корпус А3.

4. Управление проектом. Данный пункт включает в себя расходы, связанные с управлением проекта:

- оплата услуг заказчика - сопровождение проекта: руководство строительными работами, работы по продвижению проекта, операции, связанные с получением кредитов и займов и прочее;

- заработная плата генерального директора и налоги (ЕСН);

- платежи по налогу на землю в размере 126 тыс. рублей - авансовый платеж за месяц;

- оплата расходов на аудит, а также консультационные услуги по нестандартным ситуациям;

- расходы на юридическое сопровождение проекта;

- расходы на экспертизу проекта;

- прочие расходы, связанные с реализацией проекта.

5. Обслуживание кредита. Расходы по выплате процентов по займам и кредитам.

Расходы с организацией сдачи объекта логистической инфраструктуры «Сигма» включают в себя:

1) брокеридж - услуги по поиску арендаторов;

2) маркетинговая продукция - расходы по изучения рынка по состоянию на дату сдачи объекта в аренду;

3) страхование объекта недвижимости;

4) эксплуатационные расходы - коммунальные услуги, охрана и прочее.

До ноября 2008 года ООО «Складской комплекс «Сигма» вела строительство двух очередей комплекса параллельно. Данный способ позволяет завершить строительство комплекса в целом с небольшим временным интервалом между корпусами и ввести объект в эксплуатацию для осуществления операционной деятельности в полной объеме с использованием всей полезной площади. Но данный подход столкнулся с проблемой финансирования проекта. Работы, проводимые на двух очередях параллельно, требуют в два раза больше финансовых средств, кроме того, увеличивают период строительства каждого отдельно взятого корпуса.

Учитывая вышеприведенные предпосылки, была предложена следующая стратегия реализации проекта по строительству складского комплекса.

Необходимо заморозить строительство второй очереди складского комплекса на три месяца: с ноября 2008 года по январь 2009 года, направив все имеющиеся ресурсы на возведение первой очереди. Так как здания корпусов находятся обособленно друг от друга (приложение 5), возможна сдача складских помещений первой очереди (корпусов А1, А2), даже если будут вестись параллельно строительные работы второй очереди комплекса (корпус А3), кроме того размещение корпусов на территории позволяет организовать свободный транспортный доступ к корпусам А1, А2 при ограждении корпуса А3 для выполнения строительно-монтажных работ.

Ввод в эксплуатацию первой очереди складского комплекса предстанет в виде дополнительного источника финансовых средств, не предполагающих плату за их использование а также возврат, для дальнейшей реализации проекта. Финансирование строительства второй очереди может частично производиться за счет операционного дохода, полученного от сдачи складских площадей корпусов А1, А2 в аренду.

Условия аренды складских площадей ООО «Складской комплекс «Сигма»:

1) стоимость арендной ставки составляет 45 рублей за 1 кв. м. в год;

2) минимальная арендуемая площадь 3 000 кв. м.;

3) минимальный срок заключения договора аренды 5 лет;

4) плата за аренду площади производится ежемесячно авансовым платежом.

Данные условия аренды имущества позволят обеспечить организации операционный доход с фиксированным графиком платежей. Для ООО «Складской комплекс «Сигма» данный фактор безусловно является существенным, так как более 70 % процентов вложенных средств в проект - являются заемными с определенным графиком выплаты процентов и погашением основного займа.

Временная приостановка строительства корпуса А 3 позволит существенно снизить финансовые расходы до момента получения следующей кредитной линии от проектного банка ориентировочно в феврале 2009 года. Но даже экономия от данного мероприятия не покроет возникший дефицит финансовых средств. У организации на этом этапе имеются лишь два источника финансирования:

1) внешний кредит, который недоступен на данном этапе;

2) собственные средства, полученные путем увеличения уставного капитала общества.

Дефицит финансовых средств на ноябрь - январь 2008/2009 года предлагается покрыть за счет собственных средств, путем увеличения уставного капитала на 75 107,00 тыс. рублей (приложение 9). В настоящее время это единственных реальный источник поступления финансовых средств. Так как уже в проект было вложено собственником 516 607,00 тыс. рублей, то дополнительное внесение необходимых денежных средств, составляющих около 15 % от уже вложенных, является в достаточной степени актуальным в точки зрения ее реализации.

Планируемая дата завершения строительства первой очереди - май 2009 года. Большинство аналитиков, связывают этот период со спадом давления кризиса на экономику России, ростом деловой активности компаний и как следствии ростом спроса на складскую недвижимость. Потенциальные арендаторы складского комплекса «Сигма» - это профессиональные логистические компании, крупные российские и зарубежные торговые фирмы. Эти организации в течении длительного времени создававшие свое имя (бренд) на мировом, в том числе российском рынке. Они, безусловно, дорожат своим именем и предъявляют высокие требования к качеству своей продукции. Одним из этапом сохранности данного качество является соблюдение техники и технологии хранения товаров (продукции). Существует два варианта хранения товаров (продукции): строительство собственного склада либо передаче на хранение специализированной компании. Строительство собственных складских площадей требует огромных финансовых расходов, которые в свою очередь должны быть изъяты из оборота, а это нежелательный фактор для торговых компаний. Гарантировать качество складирования и хранения могут только профессиональные компании, специализирующие в данной отрасли. Складской комплекс «Сигма» способен гарантировать профессиональное хранение товарно-материальных ценностей. СК «Сигма» является единственным объектом в регионе с профессиональными складскими площадями - это существенный фактор при выборе складских помещений крупными арендаторами.

Сдачу в аренду складского комплекса планируется осуществлять поэтапно, постепенно увеличивая процент заполнения арендуемой площади с 70 до 95 % от заявленного пространства. Эти мероприятия были предприняты для того чтобы учесть вероятность сдачи площадей не в полном объеме в виду отсутствия необходимого уровня спроса. По истечению времени складской комплекс станет узнаваемым и это позволить увеличить сдаваемые площади. Часть операционного дохода предполагается направить на погашение основного долга по кредиту, а также на выплату процентов за пользование им. Данная часть выплат также будет постепенно увеличиваться с 30 до 75 % от операционного дохода. Уменьшение кредита будет ежемесячно сокращать начисляемые проценты за его пользование.

Планируемый чистый операционный доход, то есть доход от сдачи объекта в аренду за вычетом эксплуатационных и прочих сопутствующих расходов, за 2010 год составляет 286 816, 00 тыс. рублей. Данная величина дохода может быть получена при сдаче в аренду 95 % располагаемой складской площади. Общая величина расходов связанных со строительством складского комплекса «Сигма» составляет 1 643 859,00 тыс. рублей (приложение 9). Таким образом, период окупаемости проекта равен примерно 6 годам.

3.3 Прогноз развития ООО «Складской комплекс «Сигма»

ООО «Складской комплекс «Сигма» выступила на башкирском рынке одним из первых девелоперов по созданию объекта современного логистического центра с профессиональными арендаторами и не имела практического опыта аналогичных проектов. На начало строительства объекта в Республике Башкортостан в основном преобладали складские помещения советских времен, принадлежащих крупным промышленным предприятиям также помещения бывших овощехранилищ, реконструированных под склады.

Девелопмент складского комплекса «Сигма» - создание идеи строительства объекта, определение его месторасположения, основных целей задач и вплоть до воплощения в реальность - берет свое начало с середины 2006 года. Бизнес-план складского комплекса был разработан по средствам привлечения специализированной организации, имеющей высокий профессиональный опыт на российском рынке недвижимости - ЗАО «Найт Фрэнк» (Knight Frank).

Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне более 100 лет назад. На сегодняшний день компания Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером, компанией Newmark, объединяет 6770 профессионалов и имеет более 196 офисов на 5 континентах. Миссия Knight Frank - обеспечить во всех странах, где представлена компания, наиболее полный спектр услуг в области недвижимости и высочайшее качество обслуживания клиентов. Knight Frank в ассоциации с компанией Newmark предлагает весь спектр консалтинговых услуг и занимает лидирующие позиции на российском рынке недвижимости. За 10 лет работы на российском рынке многие российские компании и международные корпорации стали постоянными клиентами Knight Frank [18].

Маркетинговые исследования по актуальности реализации проекта по строительству складского комплекса проводились в 2006. Для нашей страны данный период был ознаменован стабильный экономическим, политическим и социальным ростом, так же как и в целом мире. Экономика страны активно наращивала темпы роста, повышался статус России на мировом уровне, возрос уровень доверия со стороны иностранных инвесторов. Политическая ситуация в России стабилизировалась. Годы правления В.В. Путина способствовали позитивному росту страны. Также положительная динамика наблюдалась в социальном секторе: повышалась рождаемость, увеличивался рост уровня жизни граждан России.

На основании проведенного маркетингового анализа был разработан инвестиционный меморандум по строительству складского комплекса. Информация, изложенная в инвестиционном меморандуме носила позитивный характер, показатели отраженные в отчете носили положительный прогноз развития. По всем аспектам маркетингового исследования проект складского комплекса «Сигма» был безусловно привлекателен для инвесторов. Это аргументировано:

1) относительно небольшим объемом инвестиций,

2) коротким сроком окупаемости,

3) высоким уровнем дохода проекта,

4) отсутствием конкуренции,

5) удачным месторасположением объекта строительства,

6) благоприятной социально-экономической ситуацией в регионе, и т.д.

В настоящее время складской комплекс «Сигма» построен примерно на 60 % от первоначально-заявленной площади. Период написания настоящей работы совпал с переломным этапом в экономике России, в том числе в Республике Башкортостан. Мировой финансовый кризис нанес серьезный удар по экономике страны, в результате чего произошел резкий спад основных экономический показателей, а именно:

1) снижение ликвидности в банковской системе,

2) сокращение и отказ в предоставлении кредитов и займов,

3) сокращение и отток инвестиций из России, в том числе иностранных инвесторов,

4) спад производства всех отраслей,

5) массовое сокращение рабочей силы,

6) падение цен на продукцию отечественных производителей,

7) снижение товарного оборота,

8) сокращение доходов населения,

9) рост социальной напряженности,

10) потеря доверия к стабильности развития экономики России,

11) политическая неопределенность,

12) отсутствие четких прогнозов дальнейшего развития мировой экономики, в т.ч. российской и пр.

Вышеуказанные факторы свидетельствуют о снижении актуальности реализации проекта, основными причинами которого являются:

1) проблематичность инвестиционного финансирования;

2) потеря значительного количества потенциальных потребителей, связанного со снижением объемов товарного оборота, т.е. исчезновение в ближайшей перспективе интереса к объекту у лиц для кого он строился.

Стратегия проекта в сложившейся ситуации имеет только два направления:

1) продажа недостроенного объекта по рыночной цене,

2) продолжение строительства объекта до полного ввода в эксплуатацию.

В России наиболее привлекательным способом привлечения средств является продажа части бизнеса. Об этом  заявил руководитель группы по сопровождению сделок слияния и поглощения компании PricewaterhouseCoopers Майкл Кнолл 20 ноября 2008 года. По его словам, «привлечение денег путем продажи части бизнеса на сегодняшний день является самым реальным способом привлечения средств» для российского сектора недвижимости [18].

Цены на недвижимость в России, как и в целом мире начиная с октября 2008 года имеет тенденцию к спаду, в связи со снижением спроса на них. Пользуясь этим фактом отдельные инвесторы скупают недвижимость по ценам ниже рыночных. Основываясь на вышеизложенном у ООО «Складской комплекс «Сигма» достаточная вероятность в продаже бизнеса.

В случае выбора первого варианта и успешной продаже недостроенного объекта, организация сможет вернуть часть вложенных денег, но понеся существенные потери. Дальнейшее ухудшение экономической ситуации в России повлечет продолжение спада производства, товарного оборота, деловой активности; в следствии чего интерес к складскому комплексу со стороны арендаторов будет стремительно падать. Часть аналитиков прогнозирует затяженность финансового кризиса вплоть до 2010 года, а период полного выздоровления экономики к 2013 году. При данном раскладе обстоятельств ООО «СК «Сигма» рискует потерять все вложенные средства, так как рост периода окупаемости приведет к тому, что проценты по займам и кредитам - являющиеся основным финансовым источником реализации проекта, «поглотят» весь капитал. Продажа недостроенного проекта позволить сберечь часть капитала, но также выведет организацию из данного сегмента рынка.

Более привлекателен второй вариант, который предполагает продолжения строительства объекта вплоть до ввода в эксплуатацию согласно выше предложенной финансово-инвестиционной стратегии реализации проекта складского комплекса «Сигма». Особенностью рыночной экономики является ее неопределенность, в нем заключен не только риск, но и масса преимуществ. Хотя большинство аналитиков и строят пессимистические прогнозы развития экономики в России, но никто из них не может с абсолютной достоверностью гарантировать развитие событий. Любой бизнес связан с риском: чем выше риск, тем выше результаты получения выгоды. Даже на фоне кризисной напряженности в стране банки продолжают выдавать кредиты, хотя при этом ужесточились условия выдачи, повысились ставки. То есть ООО «СК «Сигма» имеет возможность в дальнейшем получении денежных средств для продолжения реализации проекта по строительству современного складского комплекса.

В сложившейся кризисной ситуации в стране можно выделить и положительные факторы, представленные ниже по тексту.

1) В виду нестабильной экономической ситуации и неопределенности дальнейшего развития, конкурирующие проекты строительства складских комплексов, заявленных в городе Уфе, согласно неофициальным источникам были приостановлены. На сегодняшний день ООО «Складской комплекс «Сигма» не имеет реальных конкурентов.

2) Замораживание иных инвестиционных проектов, строительства недвижимости повлечет спад спроса на банковские кредиты, что в свою очередь повысит вероятность получения кредита в банке организацией. Не смотря на финансовый кризис и резкий спад ликвидности, банкам выгодно выдавать кредиты, так как это основная статья их дохода, кроме того выдача средств по повышенным ставкам позволит увеличить его.

3) Объект складского комплекса построен на сегодняшний день на 60 %, ориентировочная дата окончания строительства первой очереди датируется началом второго квартала 2009 года. Часть прогнозов кризисной ситуации в стране склонна к мнению его ослабления к весне 2009 года. Таким образом, к моменту окончания строительства первой очереди комплекса экономика страны начнет первые шаги по стабилизации, постепенному наращиванию деловой активности. Это приведет к увеличению круга потенциальных потребителей услуг складской недвижимости.

У руководства имеются минимум два пути дальнейшей реализации проекта. Первый путь это продажа бизнеса - недостроенного объекта складского комплекса. Также второй вариант реализации проекта, предложенный в третьей главе настоящей работы. Выбор обществом с ограниченной ответственностью «Складской комплекс «Сигма» прогноза реализации проекта будет опираться на получение максимального эффекта от выбранной стратегии. Анализ прогнозов предрасполагает к выбору второго варианта, хотя в нем очень высока доля риска, но и результаты, безусловно, привлекательны. При благоприятном стечении обстоятельств вариант, направленных на полную реализацию проекта по строительству складского комплекса, позволит не только получит высокую прибыль, но и решить проблему инфраструктурного характера в Республике Башкортостан, связанного с масштабной нехваткой современных складских площадей. Строительство комплекса связано с привлечением значительного количество трудовых ресурсов - это благоприятный социальный фактор для города Уфы на фоне массовых сокращений трудовых затрат, ООО «СК «Сигма» представляет населению дополнительные рабочие места.

Также привлекательным моментом в предложенной стратегии является срок окупаемости проекта равный шести годам. Изначальный срок окупаемости проекта, рассчитанный на начало строительства был короче. Но финансовый кризис, разгоревшийся в 2008 года, вынудил увеличить сроки. Данный период в условиях кризиса является оптимальным сроком по возврату вложенных средств. На сегодняшний день ООО «СК «Сигма» имеет достаточный размер инвестиционного капитала, и ее основной задачей является удержать его, доказывая инвесторам высокую привлекательность проекта.

Основным направлением деятельности ООО «Складской комплекс «Сигма» является - девелопмент - создание и реализации эксклюзивных проектов. То есть уже через шесть лет у фирмы появятся средства для воплощения в реальность нового проекта, который также займет достойное место в инфраструктуре нашего региона.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей работе был проведен маркетинговый анализ актуальности реализации проекта по строительству складского комплекса «Сигма» в микрорайоне Шакша города Уфа в современных рыночных условиях.

Основной целью работы было доказать важность результатов маркетингового анализа при принятии управленческих решений руководством компании.

В первой главе работы были изучены научно-теоретические основы маркетингового анализа предприятии, а именно:

1) понятие маркетинговый анализ, трактованный различными авторами;

2) цели и задачи;

3) виды маркетингового анализа;

4) роль маркетингового анализа при принятии управленческих решений;

5) информационная база для проведения маркетингового анализа;

6) требования к информации, используемой в маркетинговом анализе;

7) методики маркетингового анализа.

Во второй главе ВКР была выполнена организационно-экономическая характеристика объекта исследования - ООО «Складской комплекс «Сигма», а именно:

1) организационная характеристика ООО «СК «Сигма»;

2) анализ основных показателей деятельности ООО «СК «Сигма» за 9 месяцев 2007-2008 годов;

3) анализ структуры предприятия;

4) информация организации бухгалтерской деятельности на предприятии;

5) информация о проекте строительства складского комплекса «Сигма»;

6) описание финансово - инвестиционной стратегии реализации проекта, разработанной в 2006 годом.

Во второй части второй главы был проведен маркетинговый анализ целесообразности строительства складского комплекса на имеющемся земельном участке.

В этой части была изучена экономическая, политическая, социальная и технологическая ситуации в стране, в том числе в регионе и их влияние на процесс формирования тактических и стратегических планов организации. Выполнен анализ складской недвижимости, представленной на рынке Республики Башкортостан. Также был проведен SWOT-анализ целесообразности строительства складского комплекса «Сигма» на выбранном земельном участке.

В третьей главе работы была разработана финансово-инвестиционная стратегия развития ООО «Складской комплекс «Сигма» на основе проведенного маркетингового анализа. Для автоматизации процесса разработки финансово - инвестиционной стратегии была использована программа Project Expert. В данной части был также представлен прогноз развития ООО «Складской комплекс «Сигма».

В результате проведенного маркетингового анализа были получены нижеприведенные результаты.

Период исследований совпал с переломным этапом в экономике не только России, но и всего мира. Активный экономический рост страны был переломлен финансовым кризисом, пришедшим из США. Финансовый кризис, начавшейся в банковской сфере Соединенных Штатов Америки, привел к рецессии экономики страны в целом. Существенная доля инвестиционного капитала на мировом рынке принадлежит США, поэтому американский кризис нанес тяжелый удар в большей степени другим странам, чем себе самой. США по всему миру разместила свои «подушки безопасности», чем и смягчила финансовый удар, направив его другим странам.

Октябрь 2008 года - это период активного оттока капитала из России, повлекшего снижение ликвидности банковской системы. Инвесторы, чувствуя нестабильность в мире, прекратили или заморозили финансирование долгосрочных проектов. Пытаясь спасти капитал, некоторые иностранные компании начали его выводить из страны.

Большинство компаний на российском рынке в рамках корпоративной антикризисной программы приняли жесткие меры по ослаблению экономического давления, а именно:

1) сократили торговые обороты;

2) сократили объемы производства;

3) уменьшили текущие расходы (расходы на хозяйственные нужды, корпоративные расходы по персоналу и т.д.;

4) сократили штат сотрудников;

5) снизили фонд оплаты труда.

Конец 2008 года ознаменовался достаточно нестабильной экономической ситуации во всех сферах, как в России, так и за рубежом. Никто из аналитиков не может дать точных прогнозов:

1) дальнейшего экономического развития;

2) уровня и продолжтельности финансового кризиса;

3) периода выздоровления экономики страны от последствий кризиса;

4) уровня воздействия финансового кризиса на другие страны, и т.д.

Именно в период нестабильного экономического, социального и политического положения, особенно важно руководству владеть своевременной, полной и достоверной информацией о положении в стране во всех существенных аспектах. Наличие достаточной и необходимой информации, полученной в результате маркетинговых исследований позволяет:

1) отследить определенную тенденцию развития экономических, политических, социальных и технологических событий в стране и за рубежом;

2) построить прогноз всех факторов;

3) сделать реалистичные предположения дальнейшего развития предприятия.

Выводы представленные по результатам маркетингового анализа актуальности реализации проекта по строительству складского комплекса «Сигма» в 2006 году носили завышено позитивный характер. В отчетах отсутствовала доля скептизма, прогнозы были амбициозны. В инвестиционном меморандуме был предложен лишь один единственный вариант развития проекта, не учитывалась возможность диверсификации проекта на случай форс-мажорных обстоятельств.

Рыночная сфера не является статичной, она подвержена постоянному изменению. Поэтому изучение рынка - это не разовые мероприятия, а постоянный процесс. Даже самые обширные расчеты, не могут позволить получит точных прогнозов развития рыночных отношений, можно лишь предугадать направления событий.

При построении финансово-инвестиционной модели очень важно иметь резервы на непредвиденные обстоятельства: дополнительный источник финансирования, вариантность развития и т.д. Наличие резервов позволить с меньшими потерями пережить кризисные ситуации. Заранее определенный перечень вариантов развития позволить быстро среагировать организации в период финансовой нестабильности. Правильно подобранная информация позволить максимально эффективно проводить процедуру разработки стратегии.

Стабильный экономический рост за последние годы позволил многим руководителям организаций расслабиться. В результате, наступление финансово кризиса ввело в состояние неопределенности многие организации. Все знали, что метод хозяйствования сложившейся в мировой экономике непременно ведет к кризису, но когда он настал, для всех это стало неожиданностью. Все знали о кризисе, но никто его не ожидал.

Особенностью рыночной экономики является изменчивость и непредсказуемость. В настоящее время не существует формул способных предвидеть развитие событий на рынке с высокой степенью достоверности. Поэтому рыночная стихия является объектом подверженным постоянному исследованию.

Маркетинговые исследования - это не только исследования внутренней среды предприятия, но и также внешней - рынка во всех существенных аспектах: политическом, экономическом, социальном и технологическом.

Руководству организаций не следует пренебрегать данным фактом, так как «владея информацией, мы владеем миром».

Принимая управленческие решения, руководство не должно ограничиваться информацией, полученной только из внутренней источников, и сведениями о реальных конкурентах. Необходимо изучать также экономическую ситуацию в стране в целом, ее тенденцию, долгосрочные и краткосрочные прогнозы, экономику на мировом уровне, ее влияние на Россию.

Политическая ситуация в стране является существенным фактором при принятии управленческих решений. Политика, проводимая правительством государства, является предпосылкой для экономического, социального и технологического развития страны. Кроме того доверия к стране со стороны иностранных инвесторов, строится прежде всего на политическом уровне.

Социальный фактор также играют важную роль в стратегии любой организации. Любая деятельность направлена, прежде всего, на удовлетворение потребностей людей.

Уровень технико-технологического развития страны позволяет руководству оценить возможность реализации проекта при имеющихся технических ресурсах. При принятии управленческих решений важно обладать информацией не только о настоящем уровне развития техники и технологии в России, а также о его перспективах.

ООО «Складской комплекс «Сигма» при реализации проекта по строительству складского комплекса неоднократно проводил маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования проводились специализированными компаниями и имели достаточно высокое качество. Но недостатком данных исследований является период маркетинговых исследований - это не постоянный процесс по изучению внутренних и внешних факторов развития компании в рыночных условиях, а разовые мероприятия. Обширный маркетинговый анализ был проведен на момент начала строительства складского комплекса и за квартал до предполагаемой даты завершения строительства первой очереди и ввода её в эксплуатацию.