Строительство многоэтажного жилого дома

Министерство образования и науки

государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

САМАРСКИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра финансового менеджмента в строительстве

ОТЧЕТ ПО ИНДИВИДУАЛЬНОЙ РАБОТЕ

по дисциплине «Управление инвестиционными проектами»

«Строительство многоэтажного жилого дома»

Выполнили:

студенты гр.ЭН-64, 5 курс

Михайлов Д.

Проверила: Паркина А.А.

Самара 2010

СОДЕРЖАНИЕ

1. Описание проекта

2. Маркетинговое исследование рынка недвижимости

3. Сметная документация по проекту

4. Финансовый план проекта

5. Риски проекта

6. SWOT-анализ проекта

Заключение

1. Описание проекта

Инвестиционный проект представляет собой 18-этажный жилой дом, адрес объекта: г.Самара, пересечение ул.Революционной и Московского шоссе.

Общая площадь объекта - 13588,92 кв.м.

Дом состоит из двух секций. Всего 180 квартир, на этаже шесть однокомнатных и четыре трехкомнатных квартиры, площади которых соответственно 49,43 кв.м. и 91,21 кв.м.

Транспортная доступность местоположения объекта высокая, он находится на центральной магистрали города - Московском шоссе.

В ближайшем окружении объекта - Аэрокосмический университет, гипермаркет Перекресток, Клиники Медуниверситета, а также жилые дома средней и повышенной этажности (5-17 этажей).

Рядом с объектом проходят следующие маршруты общественного транспорта:

автобусы - 1, 2, 22, 23, 14, 46, 47, 37;

троллейбусы - 2, 4, 12, 16, 17, 19;

маршрутные такси - 1, 1к, 2, 4, 14, 22, 23, 37, 44, 46, 47, 67, 94, 126, 126с, 126ю, 217, 247, 257д, 259, 269, 410.

В непосредственной близости объекта - автостоянка, супермаркет «Перекресток», автозаправка «Роснефть».

2. Маркетинговое исследование рынка НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе данных предложения нового жилья на рынке долевого строительства определён ряд характеристик:

район местоположения новостройки;

сроки окончания строительства.

Анализ зависимости стоимости долевого строительства от месторасположения строящегося дома позволяет объединить районы г. Самары в три ценовые группы. Внутри этих групп колебания стоимости 1 кв.м жилья относительно друг друга выражены незначительно. Максимальная (относительно средне городского уровня) стоимость 1 кв.м новостройки отмечена в Ленинском и Самарском районах. В следующей ценовой группе находятся Железнодорожный, Октябрьский, Промышленный, Кировский и Советский районы, а самые низкие цены -- в Куйбышевском районе и на Красной Глинке (см.граф.1.2.1).

При нормировании данных относительно «среднего» Промышленного района диапазон изменения стоимости жилья в зависимости от его местоположения в г. Самаре составляет - 40...+ 48% (в среднем).

Срок завершения строительства также влияет на стоимость 1 кв.м новостройки, предлагаемой на рынке в данный момент. При анализе стоимости предложения долевого строительства со сроком сдачи в течение 2009-11 гг. выявлено постепенное снижение стоимости жилья в зависимости от времени ввода жилья (см.граф.1.2.2), которое составляет 2-3% в месяц (в среднем по г. Самаре). Также отмечена зависимость стоимости жилья от материалов, из которых возводится дом (до 5%; см.табл.1).

Таблица 1 Степень влияния конструктивных особенностей здания на стоимость

Факторы, определяющие рост стоимости жилья в г. Самаре:

* рост стоимости стройматериалов;

* существенные затраты на отселение*;

* необходимость строительства дополнительных или отсутствующих коммуникаций.

Новой жилой недвижимости на рынке г. Самары представлено 1,85 тыс. квартир суммарной площадью 136,05 тыс.кв.м, включая уже введённый фонд и незавершённое строительство со сроком сдачи до 2011 г. включительно (см.граф.1.1.2). Стоимость «долёвки» в среднем по городу составляет 41,4 тыс.руб./1 кв.м общей площади (падение по сравнению с началом 2009 г. составляет 10%) (см.граф.1.1.1), а суммарный объём предложения оценивается на уровне 6 720,1 млн.руб. (см.табл.1.1.1 и граф.1.1.2). Объём существующего предложения (уже введённые площади) по состоянию на январь 2010 г. составляет 90,3 тыс.кв.м нового жилья (1 217 квартир), что в стоимостном выражении оценивается в 41 320,6 млн.руб.

Средние цены на жилье в новостройках за период 2009-2010 по кварталам представлены на рисунке 1.

Рис.1. Средние цены на новостройки, тыс.руб.

В течение 2009 года цены на новостройки стремительно снижались, однако к концу года произошел скачок цен до 45 тыс.руб./кв.м. С начала 2010 года цены резко упали до 42тыс.руб. за кв.м. Но намечена положительная тенденция - стоимость квадратного метра начинает расти и к третьему кварталу 2010 года составляет почти 43 тыс.руб./кв.м.

На рис.2. представлен объем предложения квартир в зависимости от количества комнат:

Рис.2. Объем предложения по количеству комнат

В течение 2009-2010 годов предложение 1-комнатных и 2-комнатных квартир выросло в среднем на 15%. Также увеличилось предложение 3-комнатных квартир, а предложение двухкомнатных - снизилось.

Структура предложения квартир по числу комнат на рис.3.

Рис.3. Структура предложения на начало и конец рассматриваемого периода

Как видно из диаграммы, наибольший удельный вес в предложении, как на начало, так и на конец периода занимают однокомнатные квартиры (в среднем 40% общего объема предложения), чуть меньше - предложение двухкомнатных квартир - в среднем 36,5% общего объема. Наименьший удельный вес в предложении занимают 4-х и более комнатные квартиры (3% общего объема предложения).

3. СМЕТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПРОЕКТУ

ВЕДОМОСТЬ ОБЪЕМОВ РАБОТ № 014-2006-03-15 Строительство многоэтажного жилого дома

СМЕТА НА БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ многоэтажного жилого дома

4. финансовый план проекта «Шахматка» График продажи квартир

Шахматка представляет собой график продажи квартир по месяцам. Матрица построена следующим образом: по вертикали этажи здания, по горизонтали - квартиры по количеству комнат (однокомнатные и трехкомнатные - по двум секциям А и Б). На пересечении строк и столбцов - месяц, в который была продана квартира.

По данным графика строим график поступления платежей.

Для осуществления строительства проекта компания использует собственные и заемные средства. Согласно сводному сметному расчету потребность в инвестициях составляет 362946557,68 руб. Компания за свой счет реализует 70% проекта. остальные 30% требуемых средств компания берет в кредит в Сбербанке.

В таблице 2 приведена структура источников финансирования проекта:

Таблица 2.Источники финансирования

Организация берет кредит на 4 года под 12% годовых. Для расчета платежей по кредиту воспользуемся кредитным калькулятором Сбербанка:

Дополнительная информация:

Нам известен график расходов на строительство и график поступления платежей за квартиры. Сведем полученные результат в единую таблицу:

На основе полученных данных можно рассчитать основные показатели проекта: чистую текущую стоимость, срок окупаемости, внутренняя норма рентабельности, индекс рентабельности.

Срок окупаемости рассчитаем как отношение средней величины доходов по годам к сумме начальных инвестиций:

Т_ок=

Таким образом, проект окупится по истечении 2,81 года, то есть к концу третьего года строительства.

Чистая текущая стоимость:

,

где I₀ - сумма инвестиций,

Ф_k - доходы по годам,

i - Ставка дисконтирования.

NPV=-362947+

NPV>0, следовательно проект рентабелен и может быть принят к реализации.

Индекс рентабельности:

PI=1+

Индекс рентабельности 1,34>1, следовательно, по данному показателю проект может быть принят к реализации.

Для расчета внутренней номы доходности необходимо получить отрицательную чистую текущую стоимость проекта при определенной ставке дисконтирования. Для расчета примем i=50%.

NPV(50%)=-362947+

Теперь рассчитаем внутреннюю норму доходности:

IRR=0,12+

Таким образом, IRR=0,305*100%=30,5%.

Рассчитанная внутренняя норма доходности превышает стоимость источника финансирования, следовательно, проект может быть принят к реализации. И при данной схеме финансирования проект рентабелен.

маркетинговый стоимость инвестиционный рынок

5. РИСКИ ПРОЕКТА

Большая часть инвестиционных проектов - это строительные проекты, для которых характерны как общие инвестиционные риски, так и специфические. Среди всех рисков, присущих инвестиционно-строительным проектам, можно выделить основные: высокое предложение первичной недвижимости в данном районе, наличие большого числа конкурентов, негативные последствия финансового кризиса, риск нерентабельности проекта, риск прекращения финансирования проекта, увеличение цен на строительные материалы и технику, снижение репутации застройщика

Соответственно задачами анализа рисков является получение достоверных критериев эффективности инвестпроекта и повышение обоснованности инвестиционного решения.

<1> Этап включает разработку проектно-сметной документации (ПСД) и планирование работ.

<2> Этап включает проведение тендеров и заключение контрактов на поставки.

6. SWOT-анализ проекта

SWOT-анализ - это оперативный диагностический анализ жилого комплекса и ее среды. Осуществляется с целью выявления сильных и слабых сторон проекта, угроз со стороны внешней среды, а также установления возможностей, предоставляемых проекту её внешней средой.

Это неотъемлемый элемент стратегического планирования, сущность которого заключается в постоянном пересмотре ответов на следующие вопросы: на какой стадии развития находится проект; как он будет развиваться в будущем; что необходимо для успешной реализации проекта.

Приведем данные анализа в виде следующей таблицы:

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ

В настоящее время банки и другие кредитные организации все чаще выдвигают требования страхования строительных рисков, чтобы как можно лучше защитить предоставляемые ими финансовые средства.

Страхование может осуществлять любая сторона инвестиционно-строительного процесса, тем не менее, это наиболее актуальный вопрос для подрядной строительной организации. Поскольку договором подряда, как правило, определена обязанность подрядчика застраховать различные риски.

1. страхование строительно-монтажных работ;

2. страхование послепусковых гарантийных обязательств;

3. страхование строительной техники;

4. страхование оборудования строительной площадки;

5. страхование объектов, находящихся на строительной площадке или в непосредственной близости от нее, за исключением оборудования строительной площадки;

6. страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ;

7. страхование профессиональной ответственности строителей и архитекторов

зАКЛЮЧЕНИЕ

в работе был рассмотрен проект строительства жилого многоэтажного дома. Под застройку был выбран земельный участок, находящийся в Октябрьском районе г.Самары на пересечении ул.Революционной и Московского шоссе.

Был проведен маркетинговый анализ рынка первичного жилья г.Самары за последние два года. По результатам данного анализа минимальная цена квадратного метра жилья в новостройках составила по городу в целом 20 тыс.руб., максимальная цена - 77,2 тыс.руб. Минимум зафиксирован в Куйбышевском районе, максимум - в историко-культурном центре города - Самарском районе.

В Октябрьском районе минимальная цена продажи квадратного метра жилья в новостройках составляет 38,5 тыс.руб., максимальная - 59,25 тыс.руб.

По данным сводного сметного расчета стоимость строительства многоэтажного жилого дома составляет 362946557,68 руб. С учетом стоимости кредитных ресурсов стоимость строительства составила 543384341,3 руб. Общая площадь возводимого объекта 13 588,92 кв.м. Откуда стоимость 1кв.м. равна 39987 руб. Это чуть выше минимальной стоимости квадратного метра по Октябрьскому району, что является преимуществом перед аналогичными объектами.

После определения структуры источников финансирования были рассчитаны доходы и расходы по проекту с учетом того, что был взят кредит на сумму 176015504 на 4 года под 12% годовых, были рассчитаны основные показатели проекта:

Срок окупаемости проекта Ток=2,8 года.

Чистая текущая стоимость NPV=

Внутренняя норма доходности IRR=30,5%.

Индекс рентабельности PI=1,34.

Срок окупаемости проекта меньше срока строительства, то есть проект окупаемости уже почти на середине строительства. Это хороший показатель.

Чистая текущая стоимость положительна, следовательно, проект реализуем.

Внутренняя норма доходности выше стоимости источника финансирования, следовательно, проект реализуем.

Индекс рентабельно превышает 1, что позволяет принять проект к реализации.

Таким образом, по всем рассчитанным показателям проект является экономически выгодным и его строительство целесообразно. По итогам всех проведенных расчетов проект рентабелен и может быть принят к реализации.

Размещено на Allbest.ru