Социальные функции товариществ собственников жилья в современном обществе

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ОБЪЕКТ СОЦИОЛОГИЧЕСКОГО ИЗУЧЕНИЯ

1.1 История возникновения, цели и задачи товариществ собственников жилья

1.2 Особенности социальных взаимодействий в системе товариществ собственников жилья

ГЛАВА 2. СОЦИАЛЬНЫЕ ФУНКЦИИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННОМ ОБЩЕСТВЕ

2.1 Социальные и экономические проблемы в организации работы ТСЖ

2.2 Перспективы развития ТСЖ в Забайкальском крае: социологический анализ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Глобальные изменения, произошедшие при переходе российского общества от централизованной экономики к рыночной, затронули все сферы жизнедеятельности. Сложившиеся жизненные реалии способствовали не только формированию новой экономической модели, коренным образом отличавшейся от старой, но и изменению правового поля, а также качественной реконструкции сознания граждан, их ценностных ориентаций, ожиданий от государства и взглядов в будущее.

Повсеместная реконструкция общества привела к неизбежному формированию новой системы местного самоуправления. Данная система должна была отвечать новым требованиям и являть собой переход на качественно новый уровень общества, а именно демократизацию всей общественно-политической системы и становлению институтов гражданского общества.

Само собой, изменение системы местного самоуправления не могло не затронуть такой важный элемент своей структуры как жилищно-коммунальное хозяйство. Сложившаяся кризисная ситуация, ознаменованная переходом к рыночной экономике, выдвинула новые требования к стабилизации экономики, что, в свою очередь, и стало предпосылкой реформирования системы ЖКХ. Данная реформа, являя собой длительный процесс, началась еще в 1990 году и до сих пор не закончена, и является одним из приоритетных направлений в экономической и социальной реструктуризации общества.

На начальном этапе этого процесса также было изменено поле ответственности за состояние жилищной собственности. Теперь в эту структуру был включен простой житель, на долю которого выпало бремя содержания данного помещения. Собственника помещения обязали поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним. Все эти правовые нововведения привели к вполне логичному появлению такого эффективного способа самоуправления как ТСЖ.

Когда появляется потребность в новых формах социального взаимодействия и регулирования социальных процессов, начинают создаваться специальные структуры, которые институционализируются, обретая правовые и экономические формы. Так объединения собственников жилья со временем преобразовались в институт товариществ собственников жилья (здесь и далее - ТСЖ), которые взяли на себя функции управление жилищным хозяйством.

Основное отличие ТСЖ состоит вовсе не в нормативных различиях в управлении собственностью, а в том, что данные образования представляют собой совершенно иной уровень межличностного взаимодействия. В системе ТСЖ каждый индивид наделяется определенными обязательствами перед собой и другими собственниками. Они, связанные трудовыми функциями в единую систему общественных отношений, становятся уже не просто носителями профессиональных ролей, но и социально зрелыми личностями, осознающими свою ответственность за собственность. А это означает уже переход от механического типа солидарности, присущему устаревшим формам управления ЖКХ, к органическому типу. При таком подходе наблюдается развитие личностных качеств индивидов и раскрытие их талантов, потенциала.

Но, несмотря на поддержку и стимулирование ТСЖ органами местного самоуправления, бурный рост их количества так и не был достигнут.

Фактически, наблюдается диссонанс - казалось бы, ТСЖ является эффективной системой управления собственностью, но широкого распространения товариществ не наблюдается.

В связи с этим возникает вопрос о причинности этого расхождения. Является ли оно результатом ошибочной государственной политики, либо же все дело в еще несформировавшемся менталитете граждан, характерном для рыночного типа отношений. Появляется практическая потребность в изучении данного явления, определения основных проблем, препятствующих распространению этого эффективного способа самоуправления, а также определение дальнейших перспектив развития.

Все вышесказанное подтверждает актуальность данной работы, поскольку проблемы развития ТСЖ являются злободневными и требуют решения.

Объектом данной работы является ТСЖ.

Предмет - проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья.

Цель дипломной работы состоит в оценке состояния такого института как ТСЖ, определения его проблем и дальнейших перспектив развития.

Задачи исследования:

1. Изучить историю возникновения, цели и задачи ТСЖ

2. Изучить особенности социальных взаимодействий в системе ТСЖ

3. Изучить социальные и экономические проблемы в организации работы ТСЖ

4. Изучить перспективы развития ТСЖ в Забайкальском крае

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников из наименований. Общий объем дипломной работы листа.

Гипотеза исследования - в становлении ТСЖ имеется множество экономических и организационных проблем, но главной является проблема социальная, заключающаяся в наличии установки у граждан на исключительную ответственность ЖКХ за состояние собственности с одной стороны, и недостаточным рыночным сознанием с другой.



ГЛАВА 1. ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ОБЪЕКТ СОЦИОЛОГИЧЕСКОГО ИЗУЧЕНИЯ

1.1 История возникновения, цели и задачи товарищества собственников жилья

Для того чтобы погрузиться в изучение проблем и перспектив развития товариществ собственников жилья, необходимо осветить исторический аспект становления этой молодой формы управления жильем в постсоветской России, рассмотреть все этапы развития данного феномена, а также выявить цели и задачи, которые преследуют жители многоквартирных домов, когда принимают на себя ответственность за управление.

Кроме того, необходимо разобраться, что же собой представляет данная форма самоорганизации граждан.

Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме[17, 100].

Более 20 лет назад в России начался процесс приватизации жилья - с принятого в 1991 г. «Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом передача населению прав на частное владение квартирами не сопровождалась теоретически сопутствующей этому передачей финансовых обязанностей по их содержанию - подавляющую часть стоимости жилищно-коммунальных услуг продолжало оплачивать государство. Создание такой ситуации весьма спорно и, вполне вероятно, что описанные права и обязанности должны были быть переданы одномоментно, как это было сделано, например, в Прибалтике и Казахстане[34, 19].Кроме того, обязанности по содержанию и ремонту всего многоквартирного дома также по-прежнему оставались в руках муниципалитетов, что создало уникальный в мире прецедент муниципального жилого дома с приватизированными квартирами. «Приватизация квартир без домов - это нарушение внутренней комплементарности»[25].

Последующие меры были во многом направлены на выход из сложившейся таким образом промежуточной ситуации, а также на создание рынка жилищно-коммунальных услуг и модернизацию соответствующей инфраструктуры. При этом предполагалось, что население, получив квартиры в собственность, закономерно предъявит спрос на управление общим имуществом домов с целью улучшения качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ресурсосбережения[4, 84]. Но, в условиях низких доходов, реальных стимулов для этого возникнуть не могло.

Кроме того, этому препятствовали и отсутствие навыков управления домом, понимания сути этого процесса, а также общий недостаток опыта добровольной самоорганизации. Поэтому за все годы преобразований активным участником процесса выступало государство, но реально передавая свои функции населению (порой на принудительных, а не стимулирующих началах), что препятствовало этому процессу.

Основное бремя по содержанию и ремонту жилищного фонда и соответствующей инфраструктуры перешло к муниципальным органам власти.

В середине 1990-х годов, когда процесс передачи проходил наиболее интенсивно, доля государственной собственности в общей площади жилищного фонда упала с 42% до 10% (см. таблица 1).

Возросшие таким образом финансовые обязательства не соответствовали реальным возможностям муниципалитетов.

Проведенное Всемирным банком исследование, проведенное в 2003 году, свидетельствует о подавляющей доле (20-37%) расходов на ЖКХ в общей сумме расходов местных бюджетов [33].

Следствием стало низкое качество предоставляемых услуг, высокие издержки, расточительное использование ресурсов, ухудшение состояния жилищного фонда и сетей инфраструктуры и т.п.

Таблица 1 Доли частной, государственной и муниципальной собственности в расходах на ЖКХ (от общей площади жилых помещений, %)

Формы собственности:	1990г.	1995г.	2000г.	2005г.	2009г.
Частная	32,6	52,9	65,3	77,1	84,3
Муниципальная	25,2	29,6	26,5	16,5	11,0
Государственная	41,7	10,2	6,3	6,4	4,5

Как видно из приведенной таблицы, доля частной собственности в расходах на ЖКХ постоянно увеличивалась, а государственной - снижалась и происходило это очень быстрыми темпами, значительно опережающими изменения в общественном сознании как граждан, так и работников частных управляющих компаний. Переход к частной собственности в сфере ЖКХ потребовал создания соответствующего юридического обоснования.

За годы реформ сложилась определенная нормативно-правовая база, регулирующая отношения в этой сфере. Основным законом на настоящий момент выступает принятый в 2005 г. «Жилищный кодекс», который помимо определения основных рамок работы жилищно-коммунального сектора стал своего рода попыткой выхода из возникшей с начала реформ ловушки - теперь собственникам вменялось в обязанность следить за общим имуществом в домах[28, 128].При этом в последние годы он подвергается значительной переработке, в особенности стоит отметить значительное изменение его положений в 2011 г. Базовые направления реформирования сектора до недавнего времени определяла Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» - в рамках Федеральной программы «Жилище» на 2002-2010 гг., продленной до 2015 г [29]. В целом главная цель реформы заключалась в том, чтобы сделать людей активными участниками рынка, заказчиками и контролерами качества предоставляемых им жилищно-коммунальных услуг. Отчасти поставленные цели были достигнуты, отчасти нет. Часть обязательств в итоге была передана в руки населения, и те реформы, которые можно назвать первоочередными, т.е. касающиеся улучшения финансового состояния сектора, в целом были осуществлены. Однако долгосрочные меры, нацеленные на формирование структур управления домами с заинтересованными потребителями услуг и конкурентного рынка, их предоставляющего, пока реализованы не были. Большинство населения связывает реформу с постоянным ростом тарифов на оплату услуг, многочисленными злоупотреблениями в связи с созданием товариществ собственников жилья; позитивное восприятие является скорее редкостью, чем общим правилом. Так, 15-18 июля 2005 года Фондом «Коммунальная культура жизни» был проведен социологический опрос среди жителей Москвы для того, чтобы оценить их отношение к реформе ЖКХ. Опрос проводился методом телефонного интервью, и в нем участвовало 1000 человек.

Согласно результатам исследования большинство москвичей видит только негативные результаты реформы ЖКХ. Главным негативным результатом москвичи видят повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг - 90% респондентов отметили, что повышение цен ими ощущается реально. Причем примерно столько же (91%) относятся к росту цен негативно. 

Что касается позитивных результатов реформ ЖКХ, то их отмечает гораздо меньшее число москвичей. Так, 50% опрошенных (даже после обсуждения) затруднились назвать позитивные результаты реформы ЖКХ, на которые они могли бы всерьез надеяться. Среди оставшихся 50% большинство назвало желательным результатом реформ улучшение качества обслуживания (39%). Однако когда участникам был задан вопрос, видят ли они сейчас улучшения работы ЖКХ, только 21% опрошенных ответили положительно. При этом 86% респондентов хотели бы, чтобы это улучшение произошло (но около половины из них не верит, что это возможно). Важно заметить, что различные преобразования в секторе взаимоувязаны, и эффективная работа товариществ собственников жилья не может быть налажена без соответствующих мер по другим направлениям реформы. Крайне важны реформа оплаты жилья и коммунальных услуг и социальной поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных услуг и реформа в сфере управления и развития коммунальной инфраструктуры[26]. Поэтому помимо анализа особенностей работы ТСЖ и в целом реформы системы управления домами имеет смысл кратко рассмотреть их основные действия и результаты, так или иначе затрагивающие ТСЖ.

Несмотря на то, что формирование ТСЖ в России идет с начала 1990-х годов, реальный период их становления начался с 2000-х. Начальный период медленного роста сменился экспоненциальным увеличением их числа и последовавшим затем спадом. Таким образом, в динамике ТСЖ можно отчетливо выделить три периода:

1. Возникновение ТСЖ (до 2005 г.).

2. Становление ТСЖ (2005-2012 гг.).

3. Дальнейшее развитие ТСЖ (с 2012 г.).

Первый период характеризовался небольшим приростом числа ТСЖ и явным отсутствием целенаправленной политики властей (и, тем более, массовой инициативы людей) по их созданию. В этот период действовало сначала «Временное положение о кондоминиуме», затем - «Закон о товариществах собственников жилья», определивший законодательные рамки ТСЖ и послуживший толчком для запуска процесса. Однако выбор способа управления не был обязательным для всех многоквартирных домов, и многое зависело от инициативы и поддержки властей, поэтому по-настоящему массовым образование ТСЖ не стало. За это время, согласно отчету 2011 года Фонда «Институт Экономики Города» о научно-исследовательской работе «Анализ практики работы товариществ собственников жилья, самостоятельно занимающихся управлением многоквартирными домами» было создано порядка 10 тысяч ТСЖ - столько, сколько сейчас можно найти всего в нескольких крупных городах [6].

Основной массив ТСЖ образовался в течение второго периода - с 2005 по 2011 г. Это было время после принятия «Жилищного кодекса», вменившего жильцам всех многоквартирных домов в обязанность выбор одного из способов управления. Были в этот период и другие законодательные инициативы, а также усилия властей, нацеленные на рост числа ТСЖ.В частности, Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» 2007 г., призванный содействовать проведению капитального ремонта в жилых домах путем выделения финансовой поддержки из соответствующего Фонда, в итоге спровоцировал появление недобросовестных ТСЖ, т.е. товариществ, созданных с теми или иными нарушениями (по поддельным документам, вопреки желанию жильцов и т.п.) [24].Возможность получения средств из фонда при создании определенного числа ТСЖ в муниципалитете отразилось на количестве новых зарегистрированных организаций. Всего за год, с середины 2007 г. до середины 2008 г., их число выросло более чем на 20 тыс., что сопоставимо с числом образованных за все предыдущие 15 лет; в одной только Москве было создано более 4 тыс. ТСЖ. А в конце периода - в 2012 г. - по всей России насчитывалось уже почти 90 тыс. ТСЖ[5, 24].

Но вполне закономерно, что подобный искусственный рост числа ТСЖ вскоре сменился спадом - третьим периодом в предложенной периодизации, связанным с массовой ликвидацией сверху недобросовестных ТСЖ.

При этом недавно начавшийся третий период, наряду с прекращением действия созданных без воли жильцов ТСЖ, обнаруживает и совсем другие тенденции, которые, тем не менее, тоже ведут к сокращению числа ТСЖ. Это ликвидация вполне дееспособных ТСЖ и банкротство ТСЖ.

Но, помимо всего вышесказанного, стоит отметить, что принятый федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ «О лицензировании деятельности по управлению МКД» предполагает освобождение товариществ собственников жилья одного многоквартирного дома от получения лицензии, что может изменить динамику образования новых ТСЖ в положительную сторону [23].

При этом министр строительства и ЖКХ Михаил Мень считает, что лицензирование только даст толчок к развитию однодомовых ТСЖ. «Мое глубокое убеждение, что нужно двигаться в сторону ТСЖ, так как люди сами их создают и сами отвечают за свой дом», -- заявил он [18].

Полноценное представление об изменении числа ТСЖ в этот период можно будет составить лишь через некоторое время. Но в целом имеющаяся динамика ТСЖ явно указывает на отсутствие стабильности и предсказуемости и на серьезную зависимость образования ТСЖ от политики властей.

Так или иначе, в России зарегистрировано более 163 тысяч ТСЖ, что составляет 13,63 % от общего числа системы управления многоквартирными домами[19].

Осветив исторический аспект становления новой формы домоуправления, мы проследили процесс становления её в динамике, в том числе, изменение жилищного законодательства, а также формирование новых тенденций населения в выборе форм управления собственностью.

Но для определения основных проблем и перспектив развития ТСЖ также необходимо понять, каковы цели создания ТСЖ, что двигает людьми, какие процессы являются определяющими при выборе способа управления многоквартирным домом. Очень важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме, какую цель они поставят перед своей организацией. Во многом от того, какую цель преследуют инициаторы создания ТСЖ, зависит его будущее. Нужно понимать, что у ТСЖ нет одномоментной цели, его цель - совместное управление домом в течение всего срока жизни здания, или до тех пор, пока помещения в здании принадлежат разным собственникам. Надо также понимать, что ТСЖ не может и не должно иметь целью удовлетворение чьих-либо потребностей и интересов, кроме собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно методическому пособию «Создание ТСЖ как реализация выбора способа управления многоквартирным домом», если собственники хотят создать ТСЖ как организацию собственников помещений, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ - объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительного общего имущества в многоквартирном доме. Исходя из этой цели, определим главные задачи ТСЖ: Обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме.

1. Обеспечить согласование интересов собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом.

Другими задачами деятельности ТСЖ, в соответствии с законом и уставом, являются:

1. Эффективное совместное использование общего имущества.

2. Поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение.

3. Предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания.

4. Минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги.

5. Получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности.

6. Проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества.

7. Оказание жильцам дополнительных услуг.

8. Защита законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношении прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом, и представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами.

9. Совместный контроль за соблюдением норм общежития[1, 62].

Такая постановка целей предполагает совсем иные формы взаимодействия собственников между собой, нежели в других способах организации домоуправления, что также является интересным для социологии. Потому что без понимания внутренних процессов, происходящих в группе, будет невозможно полноценно изучить объект исследования, осветить всё проблемное поле развития ТСЖ, а также составить четкое понимание дальнейших перспектив развития.

1.2 Особенности социальных взаимодействий в системе товариществ собственников жилья

Как упоминалось ранее, ТСЖ - это одна из форм управления домом. В его функции входят как собственно управление и обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общего имущества домов, так и обеспечение соблюдения собственниками их обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества и представление интересов собственников (связанных с общей собственностью) в суде. Кроме того, ТСЖ обладают правом ведения хозяйственной деятельности в интересах товарищества - сдачи помещений в аренду, стен для размещения на них рекламы, строительства и т.п. [20, 28].

ТСЖ представляет собой институциональную форму социального взаимодействия. Это социальные группы, имеющие свойства деловой формальной организации некоммерческого типа (так как не придерживаются цели получения прибыли), целью которых в социальном плане является удовлетворение потребностей жильцов дома. Эти организации имеют избираемый управляющий орган, который подотчетен своим членам, отношения в такой организации строятся на демократических принципах:

1. Жильцы участвуют в управлении собственностью и принимают на себя ответственность за состояние жилой площади, как перед собой, так и перед другими.

2. Налаживание сотрудничества, поиск компромисса.

3. Регулярно проводят свободные и справедливые выборы, право участия в которых предоставляется всем гражданам.

4. Выборность органов власти, то есть председателя.

Для создания ТСЖ необходимо более 50% голосов от общего количества голосов собственников в домах, где планируется выбор ТСЖ; при этом ТСЖ может быть создано как в одном доме, так и путем объединения нескольких соседних. Примечательно, что вновь созданное ТСЖ не обязано включает в свой состав всех живущих в данном доме. Обязательно лишь, чтобы площадь собственности у входящих в ТСЖ превышала 50%. Таким образом, законодательно закреплена возможность наличия собственников квартир, не являющихся членами ТСЖ, это отличает ТСЖ от зарубежных аналогов и породило немало проблем, о которых будет сказано далее.

Работу ТСЖ регулирует принятый им устав, однако базовые правовые рамки определяет уже упоминавшийся «Жилищный кодекс». Согласно этим рамкам, высшим органом управления товарищества выступает общее собрание его членов, на котором принимаются решения по вопросам жизни ТСЖ. При этом основная часть вопросов требует одобрения по процедуре простого большинства голосов присутствовавших на собрании членов, которые, в свою очередь, должны представлять не менее 50% собственности. Таким образом, получается, что решения в ТСЖ могут быть приняты небольшой частью проживающих в доме собственников квартир.

Органами управления товарищества являются общее собрание членов ТСЖ и правление. Общее собрание членов товарищества по закону должно проводиться не реже, чем раз в год. Ежегодно проводятся очередные собрания, посвященные отчету за предыдущий год и утверждению плана и сметы на следующий, а также выборам правления. ТСЖ также может проводить собрания вне очереди, в случае необходимости. На практике, как правило, общие собрания не чаще одного раза в год: провести общее собрание - это хлопотно, зачастую дорого, и как считается, очень трудно обеспечить кворум самого собрания и принятия решений [3, 47].

Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления. Практика некоторых товариществ в России (особенно - бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение периода, установленного уставом чаще всего 2-3 года. Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, - ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов. То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, не советуясь с ними.

В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, не проявляют активности и не желают участвовать в общих собраниях ТСЖ, необходимые решения не принимаются, все опять ложится на плечи правления - образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах.

Еще на стадии подготовки к созданию товарищества собственникам необходимо осознавать, что такого результата нужно избежать. Если уж создавать товарищество - то такое, которое будет реально представлять интересы всех или максимально возможного большинства собственников и позволит собственникам действительно самим решать, как управлять домом.

Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ. Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует деятельность правления, ведет его заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ, и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ. Подчеркнем, что личные интересы членов и председателя правления должны всегда уступать место интересам общественным.

Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников - членов ТСЖ, например, на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правлением.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

1. В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.

2. В форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ)[7, 44]. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

Проведение общего собрания собственников помещений в много квартирном доме в смешанной «очно-заочной» форме не допускается законодательством.

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения первого общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ)[8, 42].

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ч. 2ЖК РФ)[11,43].

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ)[10, 38].

Определение количества голосов каждого собственника на общем собрании производится в следующем порядке:

1. Устанавливается общее количество голосов собственников помещений. Чаще всего в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100 (или 100 %). При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов может устанавливаться иным образом, например, равным 1000 или числу, эквивалентному общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

2. Составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор общего собрания, для составления реестра собственников, может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся в управляющей организации либо непосредственно от собственников.

3. Рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и при голосовании. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной), по следующей формуле:



Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме), где

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащая конкретному собственнику;

4. S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых нежилых помещений в многоквартирном доме[2, 32].

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

К гол. = Д х Кобщ.,

Где, К гол. - количество голосов, которым обладает собственник помещения

Д - доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

К общ. - общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 4 статьи 45) [12, 43]сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:

1. Заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме.

2. Вручено каждому собственнику помещения в данном доме под подпись.

3. Размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Сообщение о проведение общего собрания направляется собственником помещения, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 5 статьи 45) [16, 43]в сообщении о проведении общего собрания указываются:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.

2. Форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование).

3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

4. Повестка дня данного собрания.

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Если для оповещения об общем собрании используется способ размещения объявлений в доступных для собственников местах, необходимо направить письменное сообщение представителям собственников помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

При вручении уведомлений собственникам помещений одновременно можно получить информацию, кто из собственников не сможет участвовать лично в собрании (в связи с отъездом или занятостью, по болезни и другим причинам). В этом случае полезно напомнить собственникам, что у них есть право направить на собрание своего представителя и предложить им форму доверенности.

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 2 статьи 48) [13, 45]представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, предоставленными составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть, удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении; доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации) или удостоверена нотариально [14, 162]. Представитель собственника помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действует на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование, с приложением печати соответствующих государственных органов или актов органов местного самоуправления.

Требуемые для создания товарищества собственников жилья документы, прежде всего, включают устав ТСЖ. Устав - это внутренний «нормативный» документ товарищества собственников жилья. Это свод правил, по которым осуществляются взаимоотношения между членами товарищества и самим товариществом, как организацией. В случае возникновения конфликтов, требующих рассмотрения в судебном порядке, судья будет обращаться к законодательству и затем - к уставу товарищества. Естественно, устав ТСЖ не может противоречить закону. Если закон и нормативные акты не регулируют какой-либо важный для данного многоквартирного дома вопрос внутреннего взаимодействия, и не содержат прямых запретов товариществу устанавливать порядок взаимодействия по данному вопросу, ТСЖ вправе установить такой порядок в своем уставе. В то же время, если законом товариществу переданы полномочия установить тот или иной порядок взаимодействия в многоквартирном доме, то товарищество обязано такой порядок предусмотреть.

На практике применяются разные подходы к содержанию устава товарищества собственников жилья. Первый подход заключается в разработке только самых необходимых правил и норм, касающихся внутренней организации, деятельности ТСЖ и его взаимоотношений с другими лицами и организациями, которые никак не отражены в законодательстве и по которым прямые полномочия переданы ТСЖ. Устав, разработанный в соответствии с таким содержательным подходом, как правило, короткий, не дублирует положения законов и нормативных актов, но может содержать отсылки к ним. Несмотря на явные достоинства - краткость, возможность быстро охватить основные правила, - есть и серьезный недостаток в таком уставе. Большинство собственников помещений не обладают достаточным знанием законодательства и не имеют ни активного доступа к нормативной базе, ни временем, чтобы изучить все положения законов и нормативных актов, которые регулируют взаимоотношения в ТСЖ и на которые даны(или не даны) ссылки в уставе. Из-за этого могут возникать конфликтные ситуации между членами ТСЖ.

Другой подход к разработке устава ТСЖ заключается в стремлении предусмотреть в уставе положения по всем возможным вопросам, так или иначе связанным с деятельностью ТСЖ, пользованием и управлением общим имуществом, взаимоотношениями между собственниками помещений в доме и т.п. При таком подходе в устав переносятся все соответствующие нормы законодательства, кроме того, разработчики стараются, используя личный опыт и известный им опыт других ТСЖ, включать в устав положения, разрешающие проблемы, спорные и конфликтные ситуации, - зачастую даже те, с которыми данное товарищество ранее не сталкивалось и может вообще никогда не столкнуться. Хотя такой устав содержит много важных правил, однако его недостатком является перегруженность невостребованными нормами и трудный для постижения объем.

Например, ассоциации собственников жилья (аналог российских ТСЖ) в США имеют уставы, один экземпляр которых может насчитывать несколько сотен страниц и весить более четырех килограммов.

Тем не менее, даже при таких всеобъемлющих уставах ассоциации собственников жилья в США довольно часто обращаются в суды по вопросам, которые так и не нашли в уставе своего отражения [21].

Сложность заключается в поиске «золотой середины» - устава, содержащего все правила и положения, необходимые для устойчивой жизнедеятельности товарищества собственников жилья, но в то же время доступного для прочтения и понимания.

Проведение общего собрания должно проходить в соответствии с объявленной повесткой. Проведению общего собрания предшествует процедура регистрации собственников помещений, а также тех лиц, кто пришел на собрание по приглашению или собственной инициативе (например, члены семей собственников квартир).

На основании перечня всех собственников и принадлежащих им помещений с указанием площади производится расчет количества голосов присутствующих и определение кворума собрания (эти данные затем прилагаются к протоколу собрания). Организационные моменты собрания не вызовут сложностей, если актив собственников помещений заранее продумал порядок его проведения и подготовил сценарий собрания. Перед рассмотрением вопросов повестки собрания простым большинством голосов присутствующих на собрании избираются председатель и секретарь собрания, а также члены счетной комиссии.

Рассмотрение каждого вопроса повестки собрания обычно состоит из трех частей:

1. Выступление представителя инициативной группы (собственника помещения), с информацией по обсуждаемому вопросу и предложениями (или вариантами решений), а также, возможно, содоклады, выступления приглашенных лиц: представителей городского (районного) объединения ТСЖ, соседних товариществ собственников жилья, органов местного самоуправления, управляющей организации и др.

2. Вопросы и выступления собственников помещений в доме.

3. Принятие решения (голосование, подсчет голосов и объявление результатов голосования).

Основной выступающий по вопросу повестки дня должен представить присутствующим информацию в исчерпывающем объеме, но в то же время не многословно и в форме, доступной для понимания.

В ходе собрания его председателю необходимо обеспечить свободное и деловое обсуждение всех вопросов повестки, то есть собственникам помещений, желающим выступить, необходимо предоставить такую возможность. При этом рекомендуется установить предельную продолжительность выступлений, чтобы большее количество человек могло принять участие в обсуждении без «затягивания» собрания. Решение о прекращении выступлений по вопросу повестки дня рекомендуется принимать с согласия большинства присутствующих на собрании.

Если присутствующие на собрании приглашенные лица могут предоставить недостающую информацию, необходимую при обсуждении вопроса, нужно предоставить им слово после выступления основного докладчика по соответствующему вопросу, в остальных случаях рекомендуется предоставлять им слово после того, как выступили собственники помещений.

Для принятия решения по каждому вопросу необходимо обеспечить точный подсчет голосов, поданных «за», «против» или «воздержался». Общее собрание может принять решение о письменном голосовании по наиболее важным вопросам повестки, поэтому организаторам собрания рекомендуется заранее позаботиться о необходимом количестве листов для голосования (бюллетеней). Если голосование было устным, по отдельным наиболее важным вопросам председатель собрания может попросить собственников помещений (членов товарищества) расписаться в общем листе голосования.

Рекомендуется после подсчета голосов в заключение еще раз повторить формулировку решения, принятого большинством голосов, каким именно количеством голосов данное решение принято и зафиксировать это в протоколе общего собрания.

В завершение собрания оформляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с обоснованием правомочности собрания, освещением повестки дня и представлением результатов голосования по всем вопросам. В соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации оформление протокола производится в порядке, установленным общим собранием собственников помещений [32].Такой порядок обычно принимается на первом собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок, как правило, устанавливает, что протокол подписывается председателем и секретарем собрания.

В соответствии с действующим законодательством, членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ЖК РФ, ст. 143, ч.1)[15, 105].Это значит, что после регистрации ТСЖ все проголосовавшие за его создание собственники, а также другие желающие собственники помещений в доме должны подать в правление заявления о вступлении в товарищество.

Кроме того, для более полного изучения особенностей социального взаимодействия жильцов, необходимо провести сравнительный анализ ТСЖ и других форм управления домом, представленный в таблице 2.

товарищество собственник жилье социологический

Таблица 2 Сравнительная характеристика различных способов управления многоквартирным домом

ТСЖ	Управляющая компания	Непосредственное управления собственниками помещения
Принятие решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом
Общее собрание членов ТСЖ	Общее собрание собственников помещений	Общее собрание собственников помещений
Кто осуществляет управление
Органы управления ТСЖ: Общее собрание членов ТСЖ Правление ТСЖ - орган, подотчетный общему собранию ТСЖ Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом	Управляющий персонал управляющей компании	Совместно все собственники помещений. При небольшом количестве собственников такой подход возможен и эффективен, однако, при увеличении количества собственников, домом почти никто не управляет.
Определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
Органы управления ТСЖ	Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей компании)	Общее собрание собственников помещений
Цели органа управления
Совпадают с интересами собственников помещений	Главная цель - получение прибыли	Совпадают с интересами собственников помещений
Как собирается и куда взносится плата за жилое помещение
На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации. Средства тратятся только на содержание дома. Неизрасходованные средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома	На банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные средства становятся средствами управляющей организации и используются по её усмотрению	Каждый самостоятельно оплачивает услуги ЖКХ
Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества
Контролируются и результаты работы, и расходование средств. Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно	Контролируется только результат работы по итогам года. Подразумевается, что все средства собственника затрачены на содержание и ремонт общего имущества.	Всякий контроль практически отсутствует. Возможно злоупотребление собранными средствами, нецелевое использование средств, потеря средств
Кто заключает договор и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов
Органы управления ТСЖ	Управляющая организация	Каждый собственник самостоятельно
Где откладываются средства на капитальный ремонт
На банковском счете ТСЖ. Эти средства не облагаются налогом на прибыль	На банковском счете управляющей организации. Полученные неизрасходованные средства облагаются налогом на прибыль	Каждый собственник вкладывает средства самостоятельно

Благодаря этой таблице мы можем наглядно наблюдать, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом обладает следующими преимуществами для собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи. Товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества.

2. Ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей.

3. Товарищество освобождается на уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.

4. Товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов.

5. Товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома[22, 18].

Таким способом управления достигается более эффективное распоряжение ресурсами жильцов, так как Правление ТСЖ, являясь также собственником помещения, как и другие жильцы, заинтересовано в грамотном и оперативном управлении, которое привело бы их общую собственность к благополучию. Кроме того, подобная заинтересованность является причиной оперативной реакции Правления ТСЖ на возникающие нужды, вопросы решаются в скорейшем порядке. Подобная модель поведения также приводит к увеличению доверия со стороны собственников, так как они уверены в правомерном использовании ресурсов, тем более, что есть возможность контроля траты средств. Немаловажную роль играет также и демократический подход в принятии решений. Каждый собственник чувствует свою принадлежность к общему делу, так как его мнение учитывается при принятии планировании деятельности и расходов ТСЖ.

Все вышесказанное приводит к тому, что социальные взаимодействия в ТСЖ имеют более деятельный, кооперативный характер, нежели при иных формах домоуправления. Рядовые члены ТСЖ, как часть общей структуры, вовлечены во множество процессов, начиная от принятия устава, и заканчивая контролем результатов работы и расходования средств. Такой подход предполагает наличие чувства ответственности, а также формирует его. Кроме того, появляется осознание собственности, владения не только своим помещением, но и прилегающей общей территорией. Это формирует совсем иной тип мышления, так как человек более осознанно подходит к соблюдению порядка, чистоты и сохранения всего того, что находится под его присмотром.

Кроме того, стоит еще раз подчеркнуть, что данный способ коммуникации жильцов имеет демократический характер и основан на добровольном вовлечении жильцов. При этом наблюдается увеличение социальной солидарности, её переход из механического в органическое состояние. Все это позволяет сделать вывод о том, что ТСЖ потенциально является наиболее эффективной формой управления, реализует возможность добиться наилучшего распределения денежных средств на общедомовые нужды, а также позволяет каждому её участнику самореализоваться в ходе совместной работы, направленной на поддержание и улучшение совместного имущества, что в итоге приводит к формированию совершенно иного по качеству типа мышления.

Однако на практике не всегда удается реализовать все возможности ТСЖ. Причинами могут быть и недостаточная компетентность членов правления, и безответственность, безынициативность его членов, и недостаточное развитие рыночного сознания жильцов, и различные формы социальной девиации и т.п. Эти аспекты социальных взаимодействий в такой социальной группе, как ТСЖ, могут быть исследованы только социологическими методами. Исследование ТСЖ как социальной организации могло бы выявить многие латентные факторы, влияющие на деятельность ТСЖ, способствовать поиску путей повышения их эффективности.



ГЛАВА 2. СОЦИАЛЬНЫЕ ФУНКЦИИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В СОВРЕМЕННОМ ОБЩЕСТВЕ

2.1 Социальные и экономические проблемы в организации работы ТСЖ

Изучив исторический аспект, социальные причины возникновения нового гражданского института самоуправления, определив его цели, задачи и способы социального взаимодействия, мы пришли к выводу, что ТСЖ на протяжении истории своего существования в России сталкивались и продолжают сталкиваться с целым рядом как объективных, так и субъективных проблем. Эти проблемы приводят к тому, что на практике не всегда удается реализовать тот потенциал, который был заложен в этот прогрессивный способ домоуправления. Способы социального взаимодействия, которые наблюдаются в ТСЖ, имеют в своей основе опору на достаточно высокий уровень рыночного сознания, который еще только продолжает свое формирование. Зачастую это приводит к тому, что функции ТСЖ выполняются недостаточно эффективно. Именно это и привело к тому, что необходимо изучить проблемы, с которыми сталкивается ТСЖ, и их причины, что в свою очередь обуславливает целесообразность использования социологических методов, а соответственно, и проведения социологического исследования. Обоснование актуальности исследования.

Реконструкция системы местного самоуправления при переходе к рыночному типу экономики значительно повлияла на структуру ЖКХ. Реформы, начавшиеся еще в 1990 году, представляют собой следствие тех новых требований, которые были предъявлены как обществу, так и экономике для дальнейшей стабилизации системы и упрочнения фундамента гражданского общества.

Результатом этих изменений стало включение простого жителя в поле ответственности за состояние жилищной собственности. Теперь на него возлагалось поддержание данного помещения в надлежащем состоянии, исключая факты бесхозяйственного обращения с ним.

Следствием этого стала самоорганизация общества, так как при подобных изменениях всегда появляются новые формы социального взаимодействия и регулирования социальных процессов, а значит, и появились новые структуры, которые бы отвечали новым реалиям и позволяли достичь эффективного регулирования вопросов управления собственностью. Таким институтом гражданского общества и стали ТСЖ, которые взяли на себя функции управления жилищным хозяйством.