Реализация землеустроительного и кадастрового формирования земельных участков в садоводческих товариществах и постановка их на кадастровый учет на примере СТ "Долина–123"

5. Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000г. № 918 « Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

Настоящие Правила определяют порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра. В соответствии с настоящими Правилами предоставляются сведения государственного земельного кадастра, носящие открытый общедоступный характер.

Настоящие Правила не распространяются на сведения государственного земельного кадастра, отнесенные к категории ограниченного доступа.

Сведения государственного земельного кадастра предоставляются Федеральной службой земельного кадастра России и ее территориальными органами. Лицо, заинтересованное в получении сведений государственного земельного кадастра, подает в соответствующий орган письменное заявление с указанием своих реквизитов, объемов и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способ доставки. К заявлению прикладывается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений. Для получения сведений об определенном земельном участке в заявлении указывается кадастровый номер этого участка, а при его отсутствии приводится описание местоположения (адресный ориентир) земельного участка.

Сведения государственного земельного кадастра предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а в предусмотренных законом случаях - в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов.

Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка. Выписки, содержащие сведения о нескольких земельных участках, изготавливаются в форме кадастрового плана определенной территории. Выписки на бумажном или электронном носителях выдаются заявителю, а также могут быть отправлены по почте с уведомлением или по каналам связи по адресу, указанному в заявлении.

Требования к оформлению кадастровых планов, изготавливаемых в качестве выписок из государственного земельного кадастра на бумажных или электронных носителях устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России.

Выдача запрашиваемых сведений заинтересованному лицу производится после предъявления им паспорта или заменяющего его документа. Юридические лица предъявляют документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочие его представителя. Органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления выдача запрашиваемых сведений производится на основании письменного запроса на бланке соответствующего органа, подписанного руководителем (заместителем руководителя) этого органа.

Заявление о предоставлении сведений государственного земельного кадастра и факт выдачи этих сведений регистрируются в книге учета выданных сведений.

2. Характеристика объекта

2.1 Общая характеристика земель этого вида использования

Всего по состоянию на 1 января 2010 года в области имеется 304,8 тыс. садоводов и садоводческих объединений, использующих 25,6 тыс. га земель. Наибольшее количество граждан, занимающихся, как индивидуальным, так и коллективным садоводством, приходится на Саратовский, Энгельсский, Татищевский, Воскресенский и Балаковский районы, город Саратов и Балаково. Изменение количества садоводов и садоводческих объединений произошло за счет уточнения данных на уровне муниципальных образований и в ходе работ по уточнению земельных участков для целей налогообложения.

Объединение граждан по огородничеству - некоммерческая организация (некоммерческое товарищество, потребительский кооператив, некоммерческое партнерство), учрежденная гражданами на добровольных началах с целью выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур с правом или без права возведения на земельном участке некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений.

Огородный участок предоставляется гражданину для выращивания ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур. В 2007 году коллективным и индивидуальным огородничеством в области занималось 50,8 тыс. семей. Общая площадь отведенных под огороды земель составила 5,1 тыс. га. За счет уточнения данных на уровне муниципальных образований и сельских администраций произошло изменение количества земельных участков отведенных под огороды.

Сохраняется тенденция сокращения земельных участков, отведенных под огороды.

Для земельных участков, занятых под садоводство, огородничество или дачное хозяйство максимальный размер налоговой ставки составляет 0,3% от кадастровой стоимости земель. В отношении прочих земель размер налоговой ставки 1,5% от их кадастровой стоимости.

В ряде муниципальных образований области в соответствии с пунктом 4 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации представительные органы муниципальных образований понизили ставки земельного налога, учитывая фактическую способность налогоплательщиков к уплате земельного налога, а также, используя свое право принимать решения, облегчающие положение налогоплательщика.

Так, понижены ставки за земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества (0,25% - в Ершовском районе; 0,1% - в Балашовском районе).

Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории области проводилась в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.02г. №П/307).

В 2003 году выполнена Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений. Результаты согласованы Роснедвижимостью (09.12.2004г.) и утверждены постановлением Правительства области от 28 марта 2005г. № 108-П.

Работы по Государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким как: расстояние от центра субъекта РФ (города Саратова); расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездных дорог; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и так далее.

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определялся корреляционно-регрессионным анализом.

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялось в следующем порядке:

- кластеризация объединений;

- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

- определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет отметить их существенную дифференциацию в пределах территории области.

В 2008 году было запланировано проведение актуализации государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В соответствии с Административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007г. №215 Управлением проводятся работы по организации проведения государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений:

- проведение Конкурса и выбор исполнителя на проведение оценочных работ;

- формирование перечня подлежащих кадастровой оценке земельных участков совместно с ФГУ «ЗКП» по Саратовской области и территориальными (межрайонными) отделами Управления;

- контроль за ходом выполнения работ и другие мероприятия.

Работа по проведению Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений будет финансироваться из федерального бюджета.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами в Саратовской области осуществляются следующие виды сделок с государственными и муниципальными земельными участками: предоставление в аренду, продажа прав аренды и продажа участков, в том числе на конкурсах, аукционах.

В 2007 году из 5760 проданных земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления по области 89,8% (5173 ед.) выкупили граждане для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства (рис. 1).

Рис 1. Распределение числа сделок за 2007 год по виду использования земельных участков

Средние цены на земельные участки при продаже их местными органами власти Саратовской области гражданам для личного подсобного и дачного хозяйства, животноводства и садоводства в населенных пунктах составили 10,73 руб./кв. м; гражданам и их объединениям (для предпринимательской деятельности) - 88,71 руб./кв. м.

Уменьшилось количество сделок по купле-продаже гражданами и юридическими лицами земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства по Саратовской области в период 2006-2007 годы с 4549 до 3431 единиц (рис. 2).

Рис 2. Распределение числа сделок по земельным участкам по Саратовской области

При осуществлении сделок по купле-продаже между гражданами 46,8% от их общего количества (7359 единиц) приходится на сделки по продаже земельных участков с объектами недвижимости и незастроенных земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства (3446 единиц). Максимальное количество этих продаж было: в городе Аркадаке - 213, в городе Балаково - 218, в городе Вольске - 1519, в городе Красноармейске - 124, в городе Пугачеве - 101, в городе Красный Кут - 149, в городе Ртищево - 103, в городе Энгельсе - 503, в р.п.Дергачи - 203, в р.п.Новые Бурассы - 119, в р.п.Татищево - 143, в р.п.Базарный-Карабулак - 183, в Воскресенском районе - 210, в Питерском районе - 104, в Саратовском районе - 393 сделки. По городу Саратову информация отсутствует, так как сведения из Управления Федеральной регистрационной службы не были предоставлены.

2.2 История возникновения и характеристика СТ «Долина-123»

Садоводческое товарищество «Долина-123» находится по адресу: Саратовская область, город Саратов, Волжский район. Членами товарищества являются граждане Российской Федерации в возрасте от 18 до 70 лет и имеющие земельные участки в границах товарищества в размере от 300 до 1000 квадратных метров. В среднем размер земельного участка составляет 500 квадратных метров. Образовано в 1995 году, выдано свидетельство о государственной регистрации предприятия, зарегистрированное Администрацией города Саратова 10 апреля 1995 года под регистрационным номером 01214465. На основании постановления Администрации города Саратова от 9 октября 1995 года № 511-25 гражданам - членам садоводческого товарищества предоставили в частную собственность земельный участок общей площадью 24,9290 га. В соответствии с данным постановлением СТ «Долина-123» был выдан государственный акт № Сар-48-01-003903 о том, что данному товариществу предоставлено 48080 кв. м земель в бессрочное (постоянное) пользование для садовых участков в Волжском районе.

Предметом деятельности товарищества является создание благоприятных условий для успешного осуществления членами товарищества своих прав по выращиванию на садовых участках плодовых, ягодных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также по использованию садовых участков для отдыха с правом возведения жилого строения (без права регистрации проживания в нем) и хозяйственных строений и сооружений.

Целью деятельности правления товарищества является содействие его членам в решении общих социально-хозяйственных задач в рамках предмета деятельности товарищества.

Учредительным документом товарищества является Устав, утвержденный общим собранием членов товарищества.

Товарищество имеет право (ст. 7 № 66-ФЗ):

- осуществлять действия, необходимые для достижения целей, предусмотренных настоящим Федеральным Законом и уставом такого объединения;

- отвечать по своим обязательствам своим имуществом;

- от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права;

- привлекать заемные средства;

- заключать договоры;

- выступать истцом и ответчиком в суде;

- обращаться в суд, арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными (полностью или частично) актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления или о нарушении должностными лицами прав и законных интересов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

- создавать ассоциации (союзы) садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений;

- осуществлять иные не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации правомочия.

Товарищество обязано:

- выполнять договорные обязательства;

- обеспечивать выполнение законодательства по садоводству и другим правовым актам, а также Устава товарищества;

- обеспечивать интересы всех членов товарищества при установлении порядка владения, пользования и распоряжения совместной собственностью членов товарищества;

- организовывать охрану имущества товарищества и имущества его членов.

3. Технология проведения государственного кадастрового учета участков садовых товариществ

3.1 Образование и кадастровый учет земельного участка путем выдела из садоводческого товарищества

С принятием нового закона «О государственном кадастре недвижимости» от 4 июля 2007 № 221-ФЗ изменился порядок формирования земельного участка, порядок его оформления. Появились новые участники земельных отношений, такие как кадастровые инженеры, которые и будут заниматься формированием объектов недвижимости, т.е. осуществлять кадастровую деятельность.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы). Кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ.

В результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ следующие документы:

1) межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);

2) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);

3) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

В данной работе использовались материалы по межеванию объекта землеустройства Пашковской Раисы Николаевны, который является членом садоводческого некоммерческого товарищества «Долина-123» и имеет земельный участок под номером 380.

Согласно статье 758 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

В статье 759 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

Обязанности подрядчика, ответственность подрядчика за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских работ и обязанности заказчика также отражены в статьях 760, 761 и 762 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик обязан:

1. выполнять работы в соответствии с заданием и иными исходными данными на проектирование и договором;

2. согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком - с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;

3. передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ.

3.1.1 Подготовка исходных документов

На первом этапе землеустроительного формирования заключается договор на проведение межевания и собирается вся необходимая информация о земельном участке и его правообладателе.

Перед началом работ Пашковская Р. Н. в канцелярию было подано заявление года с просьбой изготовить землеустроительную документацию (землеустроительное дело и межевание) земельного участка, находящегося по адресу: Волжский район, СНТ «Долина-123», участок 380 для оформления права на земельный участок.

В процессе подготовительных работ осуществляют сбор и анализируют следующие исходные материалы:

- схему и проект территориального землеустройства, материалы инвентаризации земель;

- сведения Государственного кадастра недвижимости о земельном участке (участках);

- постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю);

- адреса лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

- имеющиеся документы на право собственности, владения и пользования объектами недвижимости, находящимися на территории размежевываемого (разделяемого) участка;

- договоры купли - продажи, решения судебных органов и сведения о других сделках с земельным участком;

- генеральные планы объектов строительства и другой градостроительной документации;

- выписки из книги регистрации земельного участка;

- сведения о наличии межевых споров по данному земельному участку;

- чертеж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;

- топографические карты и планы;

- данные о фактическом использовании земель;

- фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу;

- схемы и списки координат пунктов ГГС;

- схемы и списки координат пунктов ОМС;

- списки координат межевых знаков, затрагиваемых проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка;

- сведения об особом режиме использования земель;

Исходные данные при подготовительных работах получают во всех случаях, и они состоят: из выписок из Государственного кадастра недвижимости; выписок из Единого государственного реестра прав (документы о правах на землю); каталога (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС); перечня лиц, права которых могут быть затронуты при межевании, их адресов.

Полевое обследование территории объекта землеустройства при проведении подготовительных работ включает выявление состояния межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы, результаты его отражают в техническом проекте. В подготовительный период составляют проект деления земельного участка на отдельные части. В качестве условия раздела, как правило, выступает требование, чтобы площадь соответствующей части земельного участка была бы равна заданной (проектной). Наряду с этим могут быть предъявлены и другие требования.

В качестве исходных материалов и документов при подготовке землеустроительного дела по межеванию использовались:

- топографический план, составленный на основании проведенных топографо-геодезических работ;

- кадастровый план территории (квартал 64:48:010118)

- распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области № 6-6179р от 26.05.2009 года

Для проведения съемочных работ необходимо получить кадастровый план территории (далее КПТ), на которой он будет сформирован. Его можно заказать и получить в органе государственного кадастрового учета.

3.1.2 Проведение межевания

Межевание и закрепление на местности границ земельных участков, находящихся в частной, государственной и муниципальной собственности, являются одним из основных направлений стабилизации отношений собственности на землю. Разработка в соответствии с утвержденной градостроительной документацией проектов и планов межевания застроенных и подлежащих застройке земель с выполнением работ по уточнению и внесению на местность черты поселений, выявлению территориальных резервов с созданием резервных фондов поселений; разработка методики формирования и межевания земельных участков как объектов недвижимости в поселениях - первоочередные мероприятия, проводимые в рамках земельных преобразований в городских и сельских поселениях.

Термин «межевание» происходит от слова «межа» - граница земельных участков. Отсюда «межевать» - проводить межи, границы земельных участков. Межевание земель в России возникло в XVII в. И было направлено на обеспечение «борьбы царской власти против расхищения служилыми людьми поместных земель без соразмерного несения службы». Древнее межевание в русском законодательстве называлось генеральным и представляло собой меру, принимаемую государством для определения и укрепления границ поземельных владений. Оно ограничивалось определением границ отдельных городов, сел и других поселений как географических единиц. В современном законодательстве встречаются разные понятия: «межевание земельного участка», «межевание территории», «межевание объектов землеустройства».

Основное назначение межевания территории населенного пункта состоит в упорядочении использования этой территории с учетом требований градостроительного, земельного, экологического, санитарного и иного законодательства. Особенность межевания территорий заключается в том, что оно не проводится в отношении территорий общего пользования в границах застроенных территорий городских и сельских поселений. Такое правило обусловлено тем, что данные территории включают территории, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения общественных интересов всего населения поселения. На этих территориях осуществляется право общего землепользования, большая их часть не предоставляется конкретным лицам, поэтому не возникает необходимость определять местоположение и границы участков на местности.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением их координат. При этом объектами землеустройства являются территории муниципальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Полевое обследование территории объекта землеустройства при проведении подготовительных работ включает выявление состояния межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы. Результаты обследования опорной межевой сети и иной геодезической основы отражаются в техническом проекте.

Целью проведения межевания для данного участка является установление границ земельного участка.

Межевание начинают с уведомления собственников, владельцев и пользователей о межевании земельного участка. Для этого собственников, владельцев и пользователей разделяемого земельного участка и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее, чем за семь календарных дней до начала работ, извещают о времени и месте проведения межевания (пункт 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации).

Извещение передают лично под расписку (два экземпляра, один из которых приобщают к землеустроительному делу) заинтересованным лицам или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения (например, регистрируемое почтовое отправление с отметкой «Вручить лично» с заказными уведомлениями о вручении непосредственно адресатам). Если размежевываемый земельный участок находится на землях государственной или муниципальной собственности или имеет общую границу с перечисленными землями, о времени и месте выполнения межевых работ извещают соответствующие органы по управлению земельными ресурсами и заинтересованные правообладатели.

Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства, выполняют в соответствии с техническим заданием, выданным на основе технического проекта.

В задании, утвержденном заказчиком, указывают:

- местоположение (адрес) земельного участка (город Саратов, Волжский район);

- основания проведения межевания;

- перечень необходимых технических документов, регламентирующих выполнение работ (Инструкция по проведению топогеодезических работ по съемке М 1:5000-1:500 ГКИМП- 020-033-82; СНиП 11-02-96; Земельный кодекс российской Федерации № 136-ФЗ от 25.11.2001 года; Земельный кодекс Российской Федерации № 190-ФЗ от 29.12.2004 года);

- особые и дополнительные требования к производству работ и отчетным материалам, в том числе, необходимость разработки технического проекта на межевание земельного участка и другое. Составление задания должно основываться на результатах, полученных при проведении подготовительных работ.

На предполагаемое место расположения формируемого участка выезжают специалисты с оборудованием (комплект спутниковой геодезической двухчастной GPS/Глонасс аппаратуры «Javad Navigation System Inc.», электронный тахеометр «Sokkia 610 № 023878», вешка с отражателем) для проведения съемочных изысканий. С помощью тахеометра был обозначен на местности формируемый участок, а с помощью GPS оборудования - определены координаты опорных точек (рис. 3).

По результатам геодезических измерений вычисляют координаты опорной межевой сети (ОМС). В данном случае, использовалась местная система и координатами точек служат:

Х=5340.75; У=4822.15;

Х=5326.95; У=4810.67;

Х=5336.56; У=4828.21;

Х=5314.35; У=4839.68.

Рис 3. План границ земельного участка

Полученные координаты геодезисты передают в отдел обработки информации, где операторы выпускают часть карты, которая направляется землеустроителям. В части карты указываются координаты и квартал.

Землепользователь заказывает в кадастровой палате сведения на земельный участок (выписка из государственного земельного кадастра).

Получив выписку, он обращается к землеустроителю, который подготавливает проект границ земельного участка. Проект границ состоит из:

- пояснительной записки;

- проектного плана;

- экспликации земель;

- акта согласования проектных границ.

В пояснительной записке указываются:

1. адресный ориентир (Волжский район, СНТ «Долина-123», участок № 380);

2. пользователь земельного участка (Пашковская Р.Н.);

3. правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ на землю (распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области № С-6179р от 26.05.2010 г.);

4. правовой режим земельного участка (земли населенных пунктов);

5. общая площадь (500 кв. м);

6. экспликация земель (изменение границ земельного участка произведено в результате разделения на 2 самостоятельных участка);

Следующий обязательный этап межевания земельных участков - определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками.

Установление и согласование границ земельного участка производят на местности в присутствии лиц, права и законные интересы которых затрагиваются проведением землеустройства или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них надлежащим образом оформленных доверенностей и, как правило, уполномоченного представителя органа местного самоуправления (органа управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением). При неявке на процедуру согласования границ кого-либо из вышеуказанных лиц или отказе от участия в процедуре согласования границ (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) в акте согласования границ фиксируется их отсутствие или отказ от участия в процедуре согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание. В течение тридцати календарных дней этим лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования или предоставления мотивированного отказа в согласовании границ по результатам предварительного межевания. В случае неявки в течение указанного срока или непредставления мотивированного отказа в согласовании границы, границы объекта землеустройства считаются установленными.

Если в процессе определения границы возникает спор о ее местоположении, то межевание земельного участка приостанавливается до решения спора в судебном порядке. Однако, если местоположение границы (границ) соответствует решению суда, а также требованиям действующих инструктивно-нормативных документов, то отказ одной из сторон от согласования местоположения границы считают необоснованным и это не может являться основанием для приостановления межевания земельного участка.

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем (кадастровым инженером) - производителем работ. К нему прикладывают схему границ земельного участка, на которой описаны смежные с ним земельные участки (смежества). В случае необоснованного отказа участника (участников) процедуры определения и согласования границ от подписи в акте, об этом делает отметку уполномоченный представитель органа местного самоуправления.

После процедуры установления и согласования границ земельного участка производится закрепление его границ межевыми знаками. Закрепляют границы временными (обеспечивающими закрепление точек границ на период проведения работ) и долговременными (обеспечивающими закрепление точек границ на последующий период и устанавливаемыми только по желанию заказчика) межевыми знаками. В данном случае границы закреплены долговременными межевыми знаками Н1, Н2, Н3, Н4. В случае совпадения границы с естественными и искусственными рубежами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, дорогами, дорожными сооружениями, заборами, изгородями и другими линейными сооружениями и рубежами) допускается временное закрепление поворотных точек такой границы.

В качестве межевых знаков используют деревянные колья высотой 75 - 80 см, диаметром 5 - 7 см, железные штыри и трубы, забитые в грунт на 0,4 - 0,6 м.

Площади вычисляют по координатам межевых знаков, механическим способом (планиметром) при прохождении границы по «живым урочищам» (берегам рек, водоемов, оврагов и балок), а также иными способами (на основании картографического материала). Площадь записывают в квадратных метрах с округлением до 1 кв. м с указанием погрешности, в гектарах с округлением до 0.01 га.

Контроль межевания объектов землеустройства проводят с целью проверки его соответствия принятым и действующим на момент проведения землеустроительных работ техническим условиям и требованиям. При межевании объектов землеустройства контролируют: результаты полевых и камеральных работ и материалы межевания объектов землеустройства.

После утвержденные документы направляются в межевой отдел для формирования землеустроительного дела, которое утверждают и регистрируют Управлением землепользователей администрации города Саратова.

В землеустроительное дело включаются материалы межевания в следующей последовательности:

1) титульный лист;

2) оглавление;

3) пояснительная записка;

4) сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке (участках) в форме кадастровой карты (плана) земельного участка (территории);

5) задание на выполнение работ;

6) копия документа, удостоверяющего права на землю, или правоустанавливающего документа;

7) технический проект;

8) документы, подтверждающие факт извещения (вызова) лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;

9) доверенности уполномоченных лиц на участие в межевании;

10) акт (акты) согласования границ объекта землеустройства;

11) каталоги (списки) координат межевых знаков объекта землеустройства в местной системе координат;

12) каталоги (списки) координат межевых знаков земельного участка в местной системе координат;

13) карта (план) границ объекта межеванмя.

Если заданием на выполнение работ предусмотрено составление карты (плана) земельного участка, то вместо карты (плана) границ земельного участка в землеустроительное дело включают карту (план) земельного участка, а землеустроительное дело дополняют:

- ведомостью вычисления площадей частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами;

- запросами о наличии и местоположении объектов, принадлежащих иным лицам, и (или) зон с особыми условиями использования земель.

Карта (план) объекта межевания составляется с использованием сведений государственного кадастра недвижимости, картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных на местности.

В нашем случае, составлена карта-план земельного участка № 380 для садоводства общей площадью 500 кв. м.

Подлинный экземпляр землеустроительного дела (содержащий подлинные исходные и созданные в процессе землеустройства документы) после утверждения передают в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Остальные экземпляры землеустроительного дела, сформированные из копий, заверенных исполнителем работ, возвращают исполнителю работ для передачи заказчику.

3.1.3 Формирование межевого плана

В соответствии с п. 1 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план необходим при представлении в орган кадастрового учета заявлений:

-о постановке на учет земельного участка или земельных участков;

-об учете изменений земельного участка;

-об учете части земельного участка.

Согласно гл. 4 Закона «О государственном кадастре недвижимости» подготовка межевого плана осуществляется в результате выполнения кадастровых работ. Указанные работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с законодательством договора подряда на выполнение кадастровых работ.

В межевом плане помимо прочего должна содержаться информация о проведении согласования местоположения границ земельных участков в случаях, когда такое согласование является обязательным.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 № 412 утверждена форма межевого плана, требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков. Указанный приказ вступил в силу с 01.01.2009. С момента вступления в силу Приказа среди документов, необходимых для государственного кадастрового учета, в орган кадастрового учета следует представлять межевой план земельного участка.

Вместе с тем, Министерство экономического развития РФ письмом от 26.12.2008 № 20581-ИМ/Д23 установило переходный период применения указанного выше Приказа. Согласно указанному письму граждане и юридические лица, которые до 01.01.2009 заключили договоры подряда на выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, необходимых для государственного кадастрового учета, вместо межевых планов могут представлять Описания земельных участков. Указанные Описания земельных участков должны соответствовать требованиям к их подготовке, утвержденным приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (в части, не противоречащей действующим нормативным актам в сфере регулирования кадастровых отношений). Кроме того, в переходный период Описания земельных участков оформляются с учетом письма Минэкономразвития России от 08.08.2008 № 11013-ИМ/Д23. Описания земельных участков могут представляться в орган кадастрового учета до 01.07.2009.

В межевой план включаются сведения о:

1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемые (исходные) земельные участки) или выделе из земельных участков;

2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененные земельные участки);

4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) о местоположении границ и (или) площади (уточняемые земельные участки).

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) схема геодезических построений;

4) схема расположения земельных участков;

5) чертеж земельных участков и их частей.

Оформление межевого плана на бумажном носителе может производиться с применением средств компьютерной графики, а также комбинированным способом. Внесение текстовых сведений вручную (от руки) производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета. Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления не допускаются. Все исправления в межевом плане должны быть заверены подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера.

Оформление карандашом разделов межевого плана, в том числе входящих в состав графической части, не допускается. Все записи, за исключением оговоренных случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

В нашем случае межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010118:0482, расположенного по адресу: г. Саратов, СНТ «Долина-123», уч.№380, Волжский район.

Пункт «Цель кадастровых работ» титульного листа межевого плана заполняется, если образование земельных участков связано с выделом земельных участков в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В нашем случае ставится прочерк.

На титульном листе межевого плана приводятся сведения о заказчике кадастровых работ - Пашковская Раиса Николаевна. На титульном листе межевого плана приводится подпись представителя юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, иностранного юридического лица с расшифровкой подписи в виде фамилии и инициалов представителя и занимаемой должности.

Подпись представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления, российского или иностранного юридического лица, имеющего право действовать от их имени без доверенности, заверяется оттиском печати органа государственной власти, органа местного самоуправления, российского или иностранного юридического лица.

В содержании межевого плана приводятся наименования разделов межевого плана и документов, включенных в состав Приложения.

В таблицу «Перечень документов, использованных при подготовке межевого плана» раздела «Исходные данные» построчно вносятся сведения о документах, на основании которых подготовлен межевой план, а также о документах, использованных при подготовке межевого плана. Первыми в таблицу включаются сведения о документах, на основании которых подготовлен межевой план:

1. Распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области № с-6179-р от 26.05.2009 г.

2. Кадастровый план земельного участка (выписка из ГЗК) № 48/08-1234 от 01.02.2008 г.

3. Постановление Администрации г. Саратова № 511-25 от 09.10.1995 г.

В таблице «Сведения о геодезической основе, использованные при подготовке межевого плана» указываются сведения о государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые применялись при выполнении кадастровых работ (местная), значения координат пунктов опорной межевой сети (метрах с округлением до 0,01 метра.):

1. Базовая станция «База» - координаты (х=-244.23, у=-102.61)

2. GPS1 - координаты (х=5340.64, у=4831.22)

3. GPS2 - координаты (х=5297.88, у=4805.19)

Значение площади земельных участков (частей земельных участков) в межевом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра, а значения горизонтальных проложений - в метрах с округлением до 0,01 метра.

В таблице «Сведения о средствах измерений» указывается оборудование с помощью которого проводилась геодезическая съемка: комплект спутниковой геодезической двухчастной GPS/Глонасс аппаратуры «Javad Navigation System Inc.», электронный тахеометр «Sokkia 610 № 023878».

В случае если договором подряда на выполнение кадастровых работ предусмотрено составление межевого плана, включающего сведения о частях земельного участка, занятых зданиями, сооружениями или объектами незавершенного строительства, пункт «Сведения о наличии зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на исходных или измененных земельных участках» заполняется независимо от наличия в ГКН сведений о таких объектах недвижимости. В данном случае мы ставим прочерк.

В пункт «5» раздела «Исходные данные» межевого плана заполняется при наличии в ГКН сведений о поставленных на государственный кадастровый учет частях исходного, измененного или уточняемого земельного участка. Также там кадастровым инженером указывается прочерк.

В таблице «Метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей» раздела «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» межевого плана указывается метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей, который применялся при осуществлении кадастровых работ. В нашем случае это метод спутниковых геодезических измерений для пунктов геодезической съемочной сети и н1- полярный метод.

Выбор метода определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей зависит от нормативной точности определения таких координат, установленной для земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования.

В зависимости от примененных при выполнении кадастровых работ методов определения координат характерных точек границ земельных участков могут быть следующие методы:

1) геодезический метод (например, метод триангуляции, полигонометрии, трилатерации, метод прямых, обратных или комбинированных засечек и иные геодезические методы);

2) метод спутниковых геодезических измерений (определений);

3) фотограмметрический метод;

4) картометрический метод.

Формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) (Mt), а также для расчета предельно допустимой погрешности определения площади земельных участков (частей земельных участков) (ДР) указываются в соответствии с требованиями, определенными органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Точность положения характерных точек границ земельных участков для нашего формируемого земельного участка равна 0,1 м.

При заполнении реквизитов текстовой части межевого плана обозначение образуемого земельного участка указывается в виде:

· кадастрового номера исходного земельного участка, двоеточия и сочетания заглавных букв русского алфавита «ЗУ» с числом, записанным арабскими цифрами, -- в случае подготовки межевого плана в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем раздела и выдела;

· двоеточия и сочетания заглавных букв русского алфавита «ЗУ» с числом, записанным арабскими цифрами (например, :ЗУ1), -- в случае подготовки межевого плана в результате кадастровых работ по образованию земельных участков путем перераспределения, а также в случае образования земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В нашем случае обозначение земельного участка будет: ЗУ1

При заполнении реквизитов текстовой части межевого плана обозначение образуемой части образуемого земельного участка указывается в виде обозначения образуемого земельного участка, наклонной черты и сочетания строчных букв русского алфавита «чзу» с числом, записанным арабскими цифрами, но так как новых частей земельного участка не образуется, то мы в таблице «Точность положения характерных точек границ частей земельных участков» везде ставим прочерки.

При заполнении реквизитов текстовой части межевого плана обозначение образуемой части измененного или уточняемого земельного участка, а также обозначение образуемой части в случае проведения кадастровых работ исключительно с целью образования части земельного участка указываются в виде кадастрового номера такого земельного участка, наклонной черты и сочетания строчных букв русского алфавита «чзу» с числом, записанным арабскими цифрами (например, 64:48:010118:482:ЗУ1/чзу1).

Реквизиты раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» представляют собой таблицы, количество которых должно соответствовать количеству образуемых земельных участков.

В таблице данного раздела «Точность определения площади земельных участков» нами указывается площадь образуемого участка - 500 кв.м, а так же формула расчета погрешности определения площади.

?Р = 3.5 *0.1*v500 = 7.81 м²

Точность определения площадей частей формируемого участка не рассчитывается нами из-за отсутствия таковых. Поэтому во всех столбцах ставятся прочерки.

Сведения о каждой части образуемого земельного участка в таблице реквизита «3» отделяются строкой, предназначенной для включения сведений об идентификаторе части (учетном номере или обозначении части земельного участка).

В графы «Обозначение характерных точек границы» разделов текстовой части межевого плана вносятся обозначения на чертеже характерных точек границы земельного участка или части земельного участка начиная с точки, расположенной в северо-западной части чертежа по часовой стрелке. Список характерных точек границы должен завершаться обозначением начальной точки.

В качестве обозначений характерных точек границ земельных участков и их частей используются:

· для точек, местоположение которых не изменилось или было уточнено в результате кадастровых работ, -- число, записанное арабскими цифрами;

· для новых точек -- сочетание строчной буквы «н» русского алфавита и числа, записанного арабскими цифрами.

Для новых характерных точек границ земельных участков и частей земельных участков, сведения о которых включены в межевой план, применяется сквозная нумерация.

В случае если граница земельного участка представляет собой несколько замкнутых контуров, в таблицу межевого плана «Сведения о характерных точках границ образуемых земельных участков» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» вносятся сведения обо всех характерных точках границы. При этом описание местоположения каждого контура отделяется в таблице незаполняемой строкой.