Особенности развития, проблемы и перспективы ипотечного рынка в России

2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования.

3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний.

4. Отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ипотечного кредита.

5. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения.

Ипотекой могут воспользоваться 10% российских семей. В регионах доход этих семей должен быть 300-350 долларов на человека, в Москве - 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье.

Совокупный платежеспособный спрос на ипотеку составляет примерно 8 млрд. долларов в Москве и примерно 20 млрд. долларов по всей России. Если перевести эти деньги в квадратный метр, то "ипотечные" покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всего строящегося в России жилья.

Налицо колоссальный разрыв между тем, сколько может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть в реальности. Этот разрыв определяется обстоятельствами: от психологической неготовности граждан жить в долг до сугубо экономических - у нас мало строят, у нас нет банков, умеющих работать с ипотекой и т.д.

6. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие множество вопросов создания жилищно-инвестиционного законодательства, позволяющего слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.

Введение в действие двух ключевых законов - "Закона об ипотеке" и "Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также отработка на их основе через судебные органы процедур наложения взыскания на имущество недобросовестных заемщиков и отчуждения этого имущества в пользу возмещения обязательств перед кредиторами. Однако для широкомасштабного внедрения ипотеки, по мнению ряда специалистов, необходимо внести изменения в закон "О банках и банковской деятельности", что даст возможность Центральному банку России упростить порядок выдачи банковских лицензий специально созданным государственным ипотечным фондам и агентствам, позволив им тем самым осуществлять привлечение средств от населения для реализации ипотечной программы.

В целях повышения заинтересованности коммерческих банков в ипотечном кредитовании следует внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам", освободив тем самым банки от резервных отчислений на возможные потери по ипотечным кредитам. И поскольку ипотека объединяет интересы органов власти, населения, банков и финансовых институтов, строителей и производителей, а также интересы участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков), то государство, обеспечивая правовую основу и прозрачность функционирования ипотечного механизма, будет способствовать постепенной трансформации ипотеки в самофининсируемую систему.

Нерешённость этой проблемы сразу же отодвигает на неопределенный срок дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России.

7. Высокая стоимость ссуд (кредитов) при низкой платежеспособности населения.

Ипотека в России развивается медленно, считается что из-за ставок по ипотечному кредиту (средняя ставка 12-14% в валюте и 11-12% в рублях), они слишком велики. Но не только поэтому, в стране слишком мало людей, которые могут себе позволить ипотеку; срок выдачи кредита 15-20 лет, требования по первоначальному взносу 20-25% от стоимости приобретаемого жилья.

Дефицит жилья тормозит развитие ипотечного кредитования. Иногда на поиск жилья уходит два месяца. Купить с помощью ипотечного кредита жилье в новостройке практически невозможно, т.к домов строится мало.

8. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

9. Наряду с этими факторами существуют и другие, являющейся тормозом в развитии ипотеки в России. В первую очередь это существенный спад производства и, как следствие, неопределенность перспектив развития многих предприятий. Это в свою очередь ставит под вопрос оценку стоимости имущества, которое может потенциально выступать объектом залога, а также вопрос о стабильности доходов занятых на этих предприятиях работников как возможных заемщиков в рамках ипотеки.

10. Также не способствует развитию ипотеки и очень низкая культура предпринимательской деятельности, порождающая в совокупности с высокой криминализацией бизнеса недоверие всех ко всему.

11. Другой фактор - неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.) и. Как следствие, с кризисом ликвидности отдельных категорий недвижимости. Учитывая то, что процесс переоценки ценностей на рынке недвижимости всерьез еще только начался, нетрудно предсказать, что он также в значительной мере окажет негативное влияние на развитие ипотечного кредитования в силу высоких рисков для кредиторов.

Совокупность этих факторов еще долгое время будет создавать общий фон, на котором ипотеке предстоит в любом варианте развиваться в России, так как все указанные выше факторы мало поддаются воздействию каких-либо директив или благих пожеланий.

4.3 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России

В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заёмщиков и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ требует схем, повышающих доступность ипотечного кредита для семей с невысокими доходами. Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешёвыми и доступными для населения и повышает их надёжность.

Наименее чувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

Для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.

Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

Практический опыт показывает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается спрос на жильё.

Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.

Итак, для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования возможно применение ряда мер:

- создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

- стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

- реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путём выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

- создание механизмов воздействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

- разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

- поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;

- определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся в собственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли под жилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал, снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;

- принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24% до 15%;

- внести изменения в налоговый индекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска;

- упорядочить и снизить накладные расходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита;

- законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае роста дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.

Основные способы привлечения средств населения в жилищную сферу:

1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

2. Система жилищных сберегательных программ:

2.1 Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.

2.2 Банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

3. Система стройсбережений или ссудо-сберегательных касс.

4. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

Таким образом, при правильной координации своих действий, правительство может обеспечить России достаточно стабильное ипотечное будущее. Повышение доступности ипотечного кредитования для граждан и стабильный рост спроса на ипотеку можно наблюдать уже сегодня, принимая во внимание смягчение ипотечной политики многих банков и медленный, но верный рост благосостояния российских граждан.

Заключение

Российский рынок недвижимости за 15 лет своего существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.

Выполненное в дипломной работе исследование позволило сделать следующие выводы:

1. Ипотека имеет исторические начала. На современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных проблем.

2. Анализ развития рынка ипотечного кредитования в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:

- низкие доходы, а соответственно такая же низкая покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в жилье;

- частичная осведомлённость населения в вопросах ипотеки;

- неблагоприятная кредитная политика банков в отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования рисков;

- юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.

Что касается общероссийских тенденций развития ипотечного сектора, то к ним можно отнести:

- наращивание объемов строительства;

- правительственное льготное кредитование;

- вовлечение пенсионных денег в ипотеку, с одной стороны для увеличения ВВП, а с другой - для развития ипотечного сектора;

- снижение процентных ставок. За последние полтора года ставки в среднем опустились на 2%;

- увеличение сумм доступного кредитования на жилье;

- рассмотрение заемщиков с неподтвержденными доходами.

Развитие ипотечного кредитования в России должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Одним из основных механизмов по решению жилищной проблемы является ипотека. Однако необходимо учитывать, что ипотека сама по себе (даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции) не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. Кардинально изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья, сопровождаемое снижением административных барьеров на строительном рынке. Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.

Литература

1. О залоге [электронный ресурс]: Закон Российской Федерации (в части, не противоречащей ГК РФ) от 15 ноября 2006 года. № 422. //Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

2. О кредитных историях [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ//Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

3. Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 -- Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369 //Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

4. Об утверждении правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей [электронный ресурс]: постановление Правительства от 13 мая 2006 г. №285. федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.//Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [электронный ресурс]: приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293.//Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

6. Об изменении структуры ведомственного классификатора адресов РФ [электронный ресурс]: приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) -- Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.//Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

7. Об обязательных нормативах банков [электронный ресурс]: инструкция ЦБ РФ от 16.01.04 (ред. от 20.03.06) №110-И.//Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

8. О налогообложении НДФЛ в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами [электронный ресурс]: письмо Министерства финансов Российской Федерации от 04.02.08 № 03-04-07-01/21 //Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.

9. Букато В. И. Банки и банковские операции в России / В. И. Букато, Ю. В. Головин Ю, Ю. И. Львов. - М.: Финансы и статистика, 2010.- 162 с.

10. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие / В. А. Кудрявцев. - М.: Высшая Школа, 2009.- 134 с.

11. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В. В. Меркулов. - М.: Юридический центр Пресс, 2009.- 120 с.

12. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / А. Е. Русецкий.- М.: Эксмо, 2007.- 87 с.

13. Смирнов А. Д. Глобальный долг: погашение или кризис? / А. Д. Смирнов. - М.: ГУ ВШЭ, 2007.- 96 с.

14. Чепенко Е. А. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения / Е. А. Чепенко.- Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2010

15. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2010. -№ 12.- с. 13-16

16. Верганова, Е.В. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования // Экономика и предпринимательство в строительстве.- 2011.- №6.- с. 27-32

17. Грен. Г. А. Российская банковская система в условиях глобального кризиса // Вопросы экономики.- 2009.- №4.- с. 12-16

18. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. - 2008. - № 1.- с. 5-9

19. Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Имущественные отношения в РФ.-2008.- №3.- с. 19-23

20. Зайнуллина С.Р. Причины, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России // Банковское право.- 2011. - № 2.- с. 34-37

21. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию.- 2009.- № 9.- с. 27-31

22. Клочков И.И. Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования // Финансы и кредит. - 2010. - № 23.- с. 19-23

23. Косарева Н. М. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы // Недвижимость и ипотека.- 2011.- №1.- с. 33-39

24. Кудрин А. Л. Мировой финансовый кризис и его влияние на Россию // Вопросы экономики 2009.- №1.- с. 24-27

25. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2009. - № 3.- с. 15-19

26. Логинов М.П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и кредит. - 2007. - № 4.- с. 9-16

27. Макарова Я.К. Ипотека в России: второе дыхание (окончание) // Финансовый бизнес. - 2008.- № 2.- с. 21-30

28. Рогачев А.Ю. Процентная ставка ипотечного кредита и что за ней стоит // Финансы и кредит. - 2010. - № 16.- с. 14-18

29. Русецкая Э.А. Страхование кредитных рисков // Финансы и кредит. - 2007. - № 48.- с. 16-18

30. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В. Анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие // Финансы и кредит - 2008. - № 17.- с. 20-28

31. Савинова В.А. Региональные аспекты ипотечного кредитования: теория и практика // Финансы и кредит.- 2008. - № 47.- с. 15-20

32. Саркисянц А. Н. Ипотечное кредитование на современном этапе // Бухгалтерия и банки. - 2010. - № 4.- с. 42-48

33. Суэтин А. А. О причинах современного финансового кризиса // Вопросы экономики 2009.- №1.- с. 22-30 34. Тихонов А.Ю. Некоторые тенденции ипотечного кредитования // Финансы и кредит - 2009. - № 42.- с. 19-22 35. Банки.ру [Электронный ресурс] : интернет-банк: банк клиент, телебанк, интернет банкинг, дистанционное обслуживание / ИА «Банки.ру». - Электрон. Дан. - М.2004-2011. - Режим доступа: http://www.banki.ru/products/remote/about/ (дата обращения 29.01.2011) 36. Банки.ру [Электронный ресурс] : отзывы о системе: Росбанк - Телебанк / ИА Банки.ру. - электрон. дан. - М., 2004 - 2011. - Режим доступа: http://www.internet-banki.ru/responses/list.php?faceid=1&resid=73 (дата обращения 22.04.2011)

37. Ипотечный рынок в России, 2010 [электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.stia.ru/about ipoteka/history.shtml

38. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]: средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в России - Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики, 2009. - Режим доступа: htpp://www.gks.ru

39. Центральный банк РФ [Электронный ресурс]: о текущих тенденциях в сфере ипотечного жилищного кредитования и развитии механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов - Официальный сайт Центрального банка РФ, 2011. - Режим доступа: http://www.cbr.ru

40. Электронный журнал [электронный ресурс]: Экономика XXI века, 2011 - Режим доступа: http://www.ruseconomy.ru

Размещено на Allbest.ru