1) справка Бюро Технической Инвентаризации (форма № 11А);

2) справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);

3) справка о регистрации (выписка из домовой книги) - срок действия 30 дней;

4) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности - нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;

5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);

6) возможно, в конкретном частном случае потребуются также и иные документы.

Документов достаточно много, но все они необходимы, так же как и при обычной покупке квартиры.

За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.

В начале, лицо, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а его представитель, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. После заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

С момента приема документов на государственную регистрацию прав начинаются регистрационные действия. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с нимДмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2010-. №7. С. 11.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1. регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;

2. регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.

После получения зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности, а также после оплаты продавцу стоимости квартиры, подписывается акт приема-передачи квартиры теперь уже с бывшими хозяевами и сами, наконец, становитесь хозяином.

Как только закончился срок государственной регистрации, вы получаете свидетельство о праве собственности на него. Но это право собственности будет обременено залогом. То есть вы должны в качестве обеспечения кредита передать банку в залог принадлежащее вам право на жилое помещение.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Документы, необходимые для государственной регистрации перечислены в в п. 1 ст. 20, ст. 16, ст. 17 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.

2.3 Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки

В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях:

- с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации;

- документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость; ипотека право регистрация мошенничество

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ "Об ипотеке" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в регистрации, залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, внесенной за государственную регистрацию.

Государственная регистрация ипотеки является публичным действием.. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.

Глава 3. Особенности отдельных видов ипотеки

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

Единственным классическим объектом недвижимости признаётся участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой, по крайней мере, относительно самой себя.

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. Инфра-М.М.,2006, С.99. . ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Таков порядок предусматривает невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.

Также существует и обратная процедура, когда предметом ипотеки является именно земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Если в договоре отсутствует данное условие, то залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования, т.е. сервитут той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. В соглашении залогодателя с залогодержателем указываются условия пользования этой частью участка, а в случае возникновения между ними спора, этот вопрос решает суд. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

Второе правило заключается в том, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Лицо, которое приобретает его в собственность, при обращении взыскания на такое имущество приобретает и право пользования земельным участком, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Случаи, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу относятся к третьему правилу. Суть его заключается в том, что когда залогодержателем обращается взыскание на этот участок и осуществляется его продажа с публичных торгов, к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Кроме вышеперечисленных, можно выделить еще несколько особенностей залога земельных участков:

1. Земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

2. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом залога по договору об ипотеке в строго определенном случае: если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

3. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка;

4. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования;

5. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.);

6. В отношении ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует иное правило - она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с п. 3 ст. 35 которого, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга;

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации;

8. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены;

9. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год;

10. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет введена в действие со дня введения в действие нового Земельного Кодекса Российской Федерации;

11. Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

12. Органы местного самоуправления принимают решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При продаже по конкурсу земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.

Залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельный участок может быть только банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Эти жесткие ограничения установлены не зря, ведь они будут способствовать нормализации земельных отношений.

Для России очень важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов.

В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли. Очень показательно заявление Президента РФ, которое он сделал 24 июля 1997 года. В этот день Борис Ельцин после посещения фермерских хозяйств в Самарской области сообщил прессе, что не подпишет Земельный кодекс РФ до тех пор, пока в нём не будет однозначно указано на право граждан свободно покупать и продавать землю.

В данное время целями правового регулирования ипотеки земли в России являются:

- активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством;

- увеличение прав участников земельных имущественных отношений;

- модернизация нормативно-правовой базы, для регулирования ипотеки земли через устранение пробелов и противоречий.

Для успешного развития земельной ипотеки в России необходимо приобщение к зарубежному опыту, использование механизмов, которые успешно развиты, развитие новых программ, поддержка сельских хозяйств и участников земельных правоотношений.

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Понятие предприятия как объекта гражданских прав впервые закреплено в ст. 132 ГК РФ. Т.е. предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Отсюда следует, что предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок. Является оно недвижимым имуществом и неделимой вещью. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Это и есть основное отличие от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида, объединенных общим целевым назначением (ст. 134 ГК РФ)Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право - 2008 - № 7, 8. Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:

1) движимые и недвижимые вещи, предназначенные для деятельности предприятия. Сюда входят здания, сооружения, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т.д.,

2) имущественные права и обязанности предприятия (ст. 132 ГК РФ);

3) исключительные права (право на фирму, товарный знак).

Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обусловливают специфику сделок с ним. Специальные нормы регулируют куплю-продажу, аренду, залог предприятияКомментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Л.Н. Наумова. М.: ВолтерсКлувер, 2012 г., - с. 866.

Залог предприятия регулируется ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При ипотеке предприятия заложенным считается все имущество, входящее в его состав.

В случае, если предприятие в целом как имущественный комплекс является предметом ипотеки, то право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы. Сюда относятся здания, сооружения, оборудование, сырьё, инвентарь, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное. Сюда же могут относиться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия, и отражается в его самостоятельном балансе. Бухгалтерский баланс, акт инвентаризации и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Эти меры принимаются для того, чтобы избежать большого риска для залогодержателя.

Предприятие-залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия Федеральный Закон Российской Федерации «О залоге» 29.05.1992 г. п.2 ст. 44. Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод, вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости.

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Правила о залоге жилых домов и квартир в российском законодательстве закреплены в 8 главе ФЗ “Об ипотеке. Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Существуют некоторые исключения:

- ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данное правило прямо прописано в ФЗ “Об ипотеке”. Гостиницы, дома отдыха, дачи, иные строения, которые не предназначены для постоянного проживания, передаются на основании общих условий залога, а правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий изолированности комнат(ы) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища (обязателен, к примеру выход в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, - или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода) Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 2010.-230 с..

Встречаются случаи, когда договор об ипотеке жилого помещения, которое принадлежит малолетним либо лицам, признанным судом недееспособными вследствие психического расстройства, заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченно дееспособными вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами вправе заключать договор об ипотеке лишь с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение попечителем является разрешение органа опеки и попечительства(ч.1 п.2 ст.37 ГК РФ).

В ст.75 ФЗ “Об ипотеке” говорится, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и другое оборудование, обслуживающие больше одной квартиры находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир//Хозяйство и право.- 2011г.-№8.-С.108-113..

В ст. 76 ФЗ об ипотеке говорится, что при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю.

Могут быть предоставлены три вида жилищных кредитов:

1. кредит, позволяющий приобрести и обустроить землю под предстоящее жилищное строительство;

2. краткосрочный кредит для строительства, а также реконструкции жилья;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья (физическим и юридическим лицам).

Данный вид ипотеки допускается лишь для предоставления кредита для сооружения жилого дома. Т.е. иметь место должно только целевое строительство, правила о котором указаны в ГК РФ. Несоблюдение данных условий, а именно нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Также существует возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества - жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).

При залоге строящегося дома обязательно следует соблюдать правила ГК, т.е. что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Данным правилом исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право.- М,.- 2007.-C.418.. Если залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, то он имеет вправо заложить только здание. Такой договор является действительным.

Это вид ипотеки, т.е. когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого дома либо квартиры, которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется в соответствии с договором, а не на основании закона. Это означает, что моментом вступления в силу ипотеки является государственная регистрация права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю, предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения Павлодский Е. Залог недвижимого имущества” //Хозяйство и право.- 2000 г.- №4.-С.67-70.. Как и во многих случаях, в данном, на первом месте интересы несовершеннолетних, т.е. их права защищаются в первую очередь. В случае, если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней со дня подачи заявления.

При отказе, ответ должен быть мотивирован. У заявителя имеется право оспорить отказ в судебном порядке. Статья 78 Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения взыскания на заложенное имущество, претерпела значительные изменения в силу внесений поправок в Федеральный Закон “Об ипотеке”. Существенно изменены нормы, касающиеся обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращение залогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь это возможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Таким образом, решена проблема с умышленным ухудшением залогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избегания выселения, так как единственность места проживания и пригодность его для проживания теперь не являются основаниями для невыселения.

Данный вид ипотеки является основным и самым распространенным в Российской Федерации, поэтому заслуживает особого внимания со стороны законодателя. Решается основная жилищная проблема, а так как в стране основной массой является средний класс, то единственным способом улучшить свое жилищное состояние и является пользование ипотекой. Данный институт нуждается в модернизации и усовершенствовании.

Глава 4. Актуальные проблемы ипотеки

4.1 Риск мошенничества в ипотеке и его последствия

Ипотека всегда была интересна и востребована в обществе, но не только для тех, кто нуждается в её использовании для улучшения своих жилищных проблем, но и для мошенников и аферистов. В эту категорию входят и простые заемщики, так сказать недобросовестные лица, которые должным образом не соблюдают требования банков при предоставлении документов для оформления ипотеки, а также же и сами банковские работники, с целью получить личную прибыль.

Одной из основных причин убытков для кредитора является мошенничество. Оно подрывает доверие ко всему рынку ипотеки, с каждым разом становится все совершеннее, что и требует пристального внимания к этой проблеме и поиск новых способов решения данной проблемы.

Последствия ипотечного мошенничества:

- рост процентных ставок;

- рост цен на недвижимость;

- увеличение случаев краж и подделок удостоверений личности Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 2007. № 4.С. 15.

Злоупотребление доверием и обман клиентов со стороны банка при кредитовании следует отличать от мошенничества со стороны заемщиков и других контрагентов банка.

При мошенничестве со стороны банка в заблуждение вводятся клиенты. Т.е. от этого зависит, как донесет банк информацию об ипотеке заемщику:

- предложение заемщику мене выгодных для него условий кредита;

- искусственный ажиотаж на рынке недвижимости;

- сокрытие эффективной ставки процента;

- завышение комиссий по расчетно-кассовому обслуживанию;

- занижение стоимости продажи залога и др.

Чаще же встречается мошенничество со стороны заемщиков. Т.к. процедура андеррайтинга достаточно сложна и не каждый сможет пройти её, а свои жилищные условия хотят улучшить многие. Поэтому заемщики и прибегают к такому способу. Но не всегда это лица, которые реально хотят получить хорошее жилье, а просто аферисты и мошенники, желающие «наживиться» за счет своих действий.

Рассмотрим способы мошенничества:

- завышение заемщиком собственных доходов. Это даже не мошенничество в чистом виде, а просто желание человека приобрести достойное жилье. Самые распространенные действия при данном виде мошенничества это подделывание формы банка, либо справки 2-НДФЛ. Основной опасностью здесь является то, что заемщику сложно будет выплачивать кредит, т.е. заемщик должен быть способен выплачивать ежемесячные платежи, поэтому и придумана система 50/5 (доход/платеж). Даже между банками существует негласная договоренность по обмену информацией по клиентам, которые находятся в так называемом «черном списке». Андеррайтеры при рассмотрении документов о доходах лица проводят анализ по среднему доходу лиц определенной профессии по России, так же обращают внимание, не было ли резкого перехода, допустим, из должности обычного работника в руководящую должность. Т.е. сразу же становится понятно, что информация не достоверна;

- сокрытие сведений. Чаще всего это касается активных кредитов и отрицательных записей в кредитных историях. Так же в этот список входит активная кредитная карта. Для банков наличие кредитной карты у заемщика, это дополнительный риск, что клиент ею воспользуется и увеличит свою долговую нагрузку. И уж тем более не стоит скрывать информацию о том, что у вас есть какие-то кредитные обязательства, по которым вы еще расплачиваетесь на момент оформления ипотечного займа. В противном случае узнав об этом самостоятельно, банк имеет право обвинить вас в обмане. Хотя многие заемщики делают это намеренно, для большей уверенности в получении кредита. То же касается и кредитных историй. Очень часто заемщики скрывают свою негативную кредитную истории, в следствии чего банк несет убытки при невозврате платежей по кредиту, т.к. у заемщика большие долговые обязательства, и осуществлять платежи по существующему договору ипотеки он просто не в состоянии;

- потребительский кредит под видом ипотечного. Несмотря на то, что потребительские кредитные достаточно разнообразны, и в состоянии удовлетворить самые разные потребности и возможности заемщиков, самыми выгодными и привлекательными для заемщиков всегда будут ипотечные кредиты. А сами же банки ипотечные кредиты предоставляют лишь для покупки жилья, а заемщики не желают переплачивать по потребительскому кредиту. Т.е. по уже сложившейся договоренности с продавцами (в роли которых, как правило, выступают родственники), приобретают денежные средства на покупку квартиры, а в самом деле тратят их абсолютно на другие нужды. Впрочем, реализации таких схем банки всячески препятствуют, в первую очередь, проверяя продавца и покупателя как раз на наличие родственных связей;

- сокрытие того факта, что квартира, являющаяся объектом ипотеки находится под обременением и попытка получить под неё второй, а то и третий кредит. Такие случаи встречаются редко. Но на что только не идут мошенники ради выгоды путем обмана.

Этот перечень, конечно же, не полон, еще много способов незаконного получения ипотечного кредита. Обман зачастую выявляют практически сразу, но не всегда это удается и банк несет убытки. Именно поэтому документы, предоставленные заемщиком, проходят процедуру проверки через определенные инстанции самим банком, для подтверждения достоверности.

4.2 Особенности андеррайтинга заемщика

Прежде, чем дать заемщику кредит, банк оценивает его платежеспособность, проверяя, покрывает ли его доход платежи по кредитам, кредитоспособность заемщика, т.е. его способность исполнить обязательства по кредитам, а также объем активов заемщика. Активы заемщика - это ликвидные активы, необходимые для того, чтобы сделать первый взнос и оплатить все расходы по сделке. Все эти операции называют одним словом - андеррайтингКонцепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // СЗ РФ. 2000. № 3. п. 2.3 Ст. 278..

Андеррайтинг заемщика, процедура достаточно сложная и очень ответственная процедура. Эта процедура заключается в том, что банк проверяет возможность погашение и непогашения запрашиваемого кредита.

Основная суть андеррайтинга заключается в том, что банк проверяет, изучает и анализирует платежеспособность потенциального клиента в том порядке, который установил кредитор. В заключение банк принимает либо положительное решение, либо отказывает в предоставлении кредита. Так же существует возможность принятия компромиссного решения, т.е. банк дает согласие на получение кредита, но не на ту сумму, на которую рассчитывал заемщик, а на меньшую. К тому же банк имеет право изменить условия, и предложить свои варианты решения этого вопроса.

Платежеспособность заемщика - это финансовая возможность любого человека исполнять взятые на себя обязательства по возврату кредита, Другими словами, речь идет о разнице доходов и расходов кредитуемого, достаточной для погашения займа с процентами. Понятие кредитоспособности включает в себя не только платежеспособность, но и некий субъективный фактор, которым обозначается добропорядочность человека, обратившегося за кредитом.

Каждый банк имеет свою методику андеррайтинга, которая хранится в тайне. Данной операцией занимается определенный круг работников в банке, т.е. определенных подразделений, таких как: кредитное управление, служба безопасности, риск-менеджер, юридическая служба. Так как процедура очень важна, и от неё зависит состояние банка и защищенность от убытков, поэтому и так продуман круг лиц, осуществляющий эту процедуру.

Хоть и каждый банк применяет свою методику, общей целью андеррайтинга является определить:

- способен ли клиент погасить кредит, т.е. проверяются его основные доходы;

- готов ли он погасить кредит, т.е. изучается его кредитная история;

- стоимость закладываемого имущества, посредством независимой оценки экспертами.

Одним из самых главных критериев, интересующих банк, являются существующие и прогнозируемые в будущем доходы заемщика.

Каждый банка принимает решение по-своему: некоторые согласятся предоставить кредит, если ежемесячный платеж не будет превышать третьей части доходов, другие же согласятся только на половину от доходов.Также важное значение имеет образование заемщика, так как оно определяет ценность профессионала на рынке труда. Отсюда следует, что важнейшими факторами банк считает:

- образование заемщика;

- опыт работы, послужной список;

- занимаемую должность и место работы;

- стаж работы на последнем месте (как правило, не менее полугода).

Для западных банков, в отличие от российских, очень важна кредитная история заемщика.

После проведения всех вышеперечисленных операций банк принимает одно из решений:

- положительный ответ (т.е. банк предоставит требуемую сумму);

- альтернативное решение (кредит предоставят, но сумма будет уменьшена или сумма не изменится, но потребуется поручитель);

- отрицательный ответ (процедуру андеррайтинга клиент не прошел).

Чаще всего ответ по рассмотрению заявки заемщику сообщают по телефону. Если ответ поступил положительный, в этом случае некоторые кредитные учреждения высылают уведомления, в которых значится информация о сумме предоставляемого кредита, о процентной ставке по нему и о сроке, в течение которого банк готов ждать вас для получения денег.

Причиной отказа зачастую может быть недостаточно официальный доход заемщика, т.е. если он трудится без договора, либо несколько рабочих мест и нет возможности подтвердить, что данное лицо трудоустроено, либо несоответствие данных, оставленных в анкете. Но самой частой причиной является недостаточность предоставленных заемщиком документов.

Для того чтоб не попасть в черный список кредитных историй следует быть очень внимательным и со всей серьезностью отнестись к процедуре андеррайтинга. Проблемой является недостаточная информированность лиц, подающих заявки на получении е ипотеки. Они либо переоценивают свои финансовые возможности, либо предоставляют недостаточное количество документов. Для этого следует обращаться за консультациями к специалистам, что поможет избежать подобных ситуаций.

Процедура андеррайтинга ожидает любого заемщика, независимо от суммы кредита. Не стоит бояться этой системы, просто очень важно предоставить полную и достоверную информации. Не стоит скрывать что-либо и следовать обманным путем, ведь анкетные данные проверяются очень тщательно и вся правда все равно раскроется и потеряется возможность в получении кредита.

Существует два вида андеррайтинга:

- ручной;

- автоматический.

Автоматический способ, т.е. скоринг - система оценки кредитоспособности (кредитных рисков) лица, основанная на численных статистических методах Румянцев А.А. Скоринговые системы: наука помогает бизнесу. Журнал финансовый директор №7 2007. С. 12. Т.е. это автоматизированный способ, и при получении решения такой программой банковский консультант даже не сможет объяснить клиенту причину отказа, хоть и данная процедура проходит всего несколько минут. Более того, бывают случаи, когда в разных отделениях банка скоринг может выдать противоположные результаты, так как процедура скоринга еще не идеальна. По этой причине большинство банков придерживаются ручной проверки, так как тут важен именно индивидуальный подход к клиенту, а не работа компьютера.

Для успешного прохождения процедуры андеррайтинга в ручном режиме очень важно соблюдать такие правила как:

- указать о себе только самую положительную информацию, это ускорит процесс, и увеличатся шансы получить максимально желаемую сумму кредита;

- информация должна быть максимально подробной, т.е.к примеру указывая место работы, нужно предоставить информацию о номерах телефонов с места работы, адрес организации, занимаемую должность, период работы, заработную плату, наличие грамот и сертификатов, а также дипломов.

- информация о благосостоянии заемщика, т.е. это размер ежемесячного дохода, имущество, которое свидетельствует об успешности и высоком материальном положении (квартира, автомобиль, акции, банковские вклады).

- иметь идеальную кредитную историю. Своевременные и досрочные платежи характеризуют заемщика как обязательного и добросовестного клиент;

- своевременные коммунальные платежи;

Андеррайтинг, процедура очень важная и от неё зависит, получит ли заемщик ипотечный кредит или нет. Нужно не только предоставить полный перечень документов и достоверной информации, но и произвести на кредитного консультанта положительное впечатление (речь, внешний вид). Ручной способ все же надежнее, и у клиентов больше возможностей для одобрения анкеты, так как используется именно индивидуальный подход к каждому, именно к каждому, рассматривается каждая мелочь, которая может решить многое. От ежемесячных доходов и дополнительных характеристик зависят процентные ставки и ежемесячные платежи.

Конечно же, процедуре андеррайтинга следует развиваться год за годом, но на данное время данная система достаточно является действенной и эффективной.

4.3 Особенности российской ипотеки и перспективы ее дальнейшего развития

Во всем мире ипотека стала самым основным решением жилищных проблем. Механизм ипотечного кредитования настолько успешно внедрился в экономику стран Запада, что стал основным стимулятором спроса на жилье. Все существующие в мире ипотечные программы направлены на решение именно этой основной задачи. В основном банки, в особенности коммерческие банки, работают для собственной же выгоды, но они не должны забывать и о возможностях потенциальных клиентов.

Последние три календарных года показали, что доля сделок на рынке жилья России с использованием ипотечных кредитов постоянно росла. 

В 2011 г. доля таких сделок составляла 10,5%, а по итогам 2012 г. этот показатель оценивается минимум в 18% в целом по России.

Процессу роста доли сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в России способствовали следующие факторы:

- смягчение условий кредитования (до ноября 2011 г. средние ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, а с декабря 2011 г. начался их медленный рост, который затормозил рост ипотечного кредитования в России); 

- снижения на 22,5% общего числа сделок купли-продажи жилья в России в 2012 г. по сравнению с аналогичным показателем за 2011 г.;

- высокий интерес профессиональных участников рынка риэлтерских услуг и банковского сообщества в продвижении ипотечного кредитованияRWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости.

В 2012 г. в России количество сделок купли-продажи жилья составило 4,074 млн., а в 2011 г. аналогичный показатель составлял порядка 4,99 млн аналогичных сделок. Отсюда следует, что в 2012 году наблюдалось снижение деловой активности на 18,37%. Хотя в 2011 г. был зафиксирован рост деловой активности на 33,15% по сравнению с 2010 г.

Люди ошибочно полагают, что цель ипотечного кредитования - «нажиться» на денежных средствах граждан. При получении ипотечного кредита, сроком примерно на 20-25 лет переплата будет действительно существенная. Именно поэтому многие и отказываются от подобного способа приобретения собственного жилья. Но если посмотреть на эту ситуацию с другой стороны, становится понятным, что один миллион рублей сегодня и через 10-20 лет - это две совершенно разные суммы. Со временем деньги имеют свойство обесцениваться. К тому же ежегодно повышаются цены на жилье, в особенности на квартиры, пользующиеся особой популярностью среди покупателей.

Прошедший год отмечен стабильно высоким интересом потребителей к ипотеке, хотя и значительно меньшим, чем в докризисное время. Высокий спрос на жилье в ипотеку все же остается очень популярным, но снижения процентных ставок по ним не предрекают. И все же, несмотря на положительную динамику роста ипотечного кредитования, процентные ставки остаются на прежнем высоком уровне.

Годовая процентная ставка на сегодняшний день для клиентов жилищного кредитования в России в среднем составляет около 12% в рублевом эквиваленте, а вот жители Америки могут оформить ипотеку всего за 3-4%. Такой серьезный ценовой разрыв свидетельствует о финансовом беспорядке отечественных банков. Тем более если взять во внимание стоимость квадратного метра жилья в нашей стране, то можно смело говорить о недоступности ипотеки для среднего россиянина.

Для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка необходимо наличие свободных активных банковских средств и их адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр. Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок ипотеки к демократичному виду.

Заключение

Как показывает история, ипотека прошла очень долгий путь развития, начиная с VI в. до н.э. в Греции. На границе земельной территории, принадлежащей заемщику, ставился столб, который и назывался ипотекой. Он указывал на то, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. Далее институт ипотеки развивался в Римской империи и вот, наконец, дошел и до наших дней. Можно смело сказать, что в России в настоящее время сложились достаточно благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонды. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самые разные формы под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека наилучшее достижение общества.

Согласно проведенным исследованиям проблема доступного жилья является одной из актуальных проблем современного общества. Постоянный рост цен на недвижимость приводит к увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилую недвижимость без заемных средств, для большинства граждан невозможно.

Ипотечное жилищное кредитование стало одним из способов приобретения права собственности на жилую недвижимость. Развитие в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования находится в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека, также как и другие формы залога уже стала неотъемлемой частью рыночной экономики нашей страны. С помощью залога общество получает именно то, что ему требуется. Но необходимо правильно действовать при использовании этого института залога и знать свои тонкости.

В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута. С ростом цен на жилье растут процентные ставки по ипотечным кредитам, вследствие выплачивать приходиться практически вдвойне. На сегодняшний день годовая процентная ставка для клиентов жилищного кредитования в России в среднем составляет около 12% в рублевом эквиваленте, а вот жители Америки могут оформить ипотеку всего за 3-4%. То есть с ростом цен на жилье, ипотека становится менее доступной. Но все же ипотека пользуется большим спросом у жителей страны, и с каждым годом число ипотечных кредитов в год растет.

Достаточно очевидно, что деловая активность на ипотечном рынке зависит от следующих основных факторов: - текущих цен предложений на местных рынках жилья; - величины доходов домохозяйств и их активов; - ставок по ипотечному кредиту; - размеру первоначального взноса; - срока ипотечного кредитования.

Проблемы ипотеки на сегодняшний день заключаются в том, что среди населения наблюдается низкая покупательная способность, т.е. мало тех, кто сможет позволить приобрести себе жилье на свободные денежные средства, около половины населения России могут позволить себе воспользоваться ипотечным кредитом и есть такие слои населения, которые вообще не в состоянии решить свои жилищные проблемы хотя бы одним из вышеперечисленных способов. Платежеспособность играет основную роль при оформлении договора ипотеки. Чем больше указывается сумма зарплаты, тем больше вероятности получить долгожданное жилье. Причем можно указывать не только свою «белую» зарплату, а доход в семье в целом.