Рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Рынок жилья является одной из самых развитых и востребованных систем рынка недвижимости. Самую основную помощь в приобретении жилья в современных условиях осуществляет ипотека.

Ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, при заключении договора об ипотеке, обеспечивается сохранность и наличие имущества у самого должника на тот момент, пока он будет рассчитываться с кредитором. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Во-вторых, за счет предмета ипотеки кредитор удовлетворяет свои финансовые требования, преимущественно перед другими кредиторами. В-третьих, перед должником стоит задача исполнить свои обязательства по договору ипотеки, так как в случае неисполнения появляется риск потерять жилье.

Актуальность темы заключается в том, что на данном этапе развития современной экономики ипотека является практически единственным способом для решения жилищных проблем жителей России. Так как большинство страны это средний и бедный классы, то иных возможностей для решения жилищных вопросов просто напросто нет. Есть такой вариант, как накопить денег, проживать в съемном жилье, но к моменту, когда достаточная сумма наберется, жилье уже возрастет в цене. А на это уйдет немало лет, и все зря. Лучшим вариантом будет обратиться в банк, для оформления договора об ипотеке. То есть, жилье будет находиться в собственности заемщика, появится возможность проживать в ней. Не нанесет большого вреда ипотека и семейному бюджету, так как ежемесячные платежи будут равными и в определенный день месяца, что позволит правильно распределить бюджет.

Плюсом ипотечного кредита является то, что сумма выплат не должна превышать две трети от общего дохода семьи. Так же необходимо обязательно внести первоначальный взнос, не менее 30% от стоимости жилья. Необходимо это для того, чтобы покрыть расходы банка и в случае, если заемщик не сможет погашать кредит, была возможность предоставить ему другое жилье. Так же договор ипотеки при возможности может быть переоформлен на другое лицо.

По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В стране, где доходы всего государства в целом и каждого гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками. Вопросы политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы также являются основными направлениями в ипотеке.

Целью данной дипломной работы является комплексно изучить основные особенности ипотеки, раскрывая все её плюсы и минусы.

Задачи:

1. Дать развернутое и точное понятие ипотеки в рамках дисциплины гражданское право;

2. Дать характеристику ипотечному кредитованию;

3. Определить объект и предмет ипотеки;

4. Рассмотреть субъекты ипотечных правоотношений;

5. Охарактеризовать форму ипотеки и её особенности;

6. В отдельности изучить и дать анализ отдельным видам ипотеки;

7. Выявить проблемы ипотеки, а также рассмотреть состояние

ипотечного рынка в России на сегодняшний день и определить перспективы развития.

Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Методологическую основу исследования составляют научные труды в области гражданского права. В работе использованы общие и частные методы исследования, в том числе историко-юридический, метод анализа, познания и аналитический метод.

Дипломная работа имеет следующую структуру: введение, четыре главы, 12 параграфов, заключение и библиографический список.

Глава 1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве

1.1 Понятие, основания возникновения ипотеки и сфера её применения

Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (родоначальником его был римский реформатор и законодатель Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника землиУжегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. Питер 2001 С.7.. Это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит

Через некоторое время для этой цели стали использовать так называемые ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицамСм.: Ипотека в России. История //Коммерсанть,1996.№ 8. С.15.. На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (KaufaufWiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus -- в римском праве, altereSatzung -- в германском праве). В этом случае должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользования вещью с согласия последнего.

Проведя анализ древних источников права, мы пришли к выводу о том, что законы, возникшие еще в древности, не утратили своей актуальности и по сей день.

В настоящее время термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости.

Советское гражданское право относило залог именно к способам обеспечения обязательств, но в Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) правила о залоге были помещены в раздел о вещном правеГришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М.: "Юристъ", 2006. С.123.. Однако, уже Райхер В.К. указывал, что «…необходимо отказаться от категории вещных прав, так как право застройки и залога не являются абсолютными и вещными, так как по своему субъектному составу, по структуре, по характеру оформляемых ими социальных связей они принадлежат к совершенно другому типу - к типу относительных по защите прав» Райхер В.К. Абсолютные и относительные права. М.: Статут. 2006. С.182. В настоящее время гражданское законодательство не определяет правовую природу залога. Именно по этой причине в цивилистике имеется большое количество споров относительно данной проблемы. Так, Ю. Баур и Р. Штюнер полагают, что права использования и реализации (залог, вещное обременение) входят в классификацию вещных прав, а значит, являются ограниченным вещным правом.

Другие ученые подчеркивают обязательственно-правовой характер залога, отмечая, что все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом Хвостов В.М. Система римского права. М.: БЕК, 1996. - С.335. Об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположение норм о залоге в ГК РФ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. М.: Статут, 2004. С. 402. Подтверждается обязательственно-правовая природа залога и некоторыми особыми правилами о залоге. Так, договором о залоге либо законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ), т.е. в отношении имущества, на которое не может быть установлено никакого-либо вещного права.

Сочетание вещно-правовых и обязательственно-правовых признаков в праве залога подтолкнуло ученых сделать вывод о двойственно-правовой природе залога. Залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем и залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения исполнения обязательств должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - jurainrealiena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства".

Залог по своей юридической природе близок к такому способу обеспечения исполнения обязательств, как удержание, а права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, аналогичны правам залогодержателя. Кроме того, в ст. 360 ГК РФ указывается на то, что требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. На основании нахождения в праве удержания признаков, тождественных праву залога, также делается вывод о праве удержания как об особом ограниченном вещном праве. Соответственно и аргументы против признания права удержания ограниченным вещным правом идентичны возражениям, высказываемым применительно к праву залога. В связи с вышеизложенным, полагаем обоснованной позицию о вещно-правовой природе залоговых отношений, в том числе и залоге недвижимого имущества.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная заключается в виде договора об ипотеке. Обязательным условием закладной является нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Закладная должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ Об ипотеке(залоге недвижимости) (ст.14).М. 2008г..

Отсутствие в закладной хотя бы одного из вышеперечисленных элементов исключает нотариальное её удостоверение, а следственно и государственную регистрацию. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. Также к закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору Коновалов А.М. Новые процедуры с закладной // ЭЖ-Юрист. 2005. № 6..

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости.

Не правильно будет согласиться с этим мнением, так как термин «ипотека» нужно рассматривать как способ обеспечения обязательств, в котором предметом залога является недвижимое имущество. Ипотечное кредитование - это получение кредита на приобретение жилья, а смешанная ипотека - это когда заемщик получает кредит для покупки нового жилья, под залог уже имеющегося. То есть, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования, но между ними разница лишь в том, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотека является одним из самых древних экономико-правовых инструментов. Термин "ипотека" (hypotheca) имеет греческое происхождение и издревле означает залог недвижимости. Первоначально он обозначал наименование столба, устанавливаемого на меже (земельном участке) должника с надписью, которая фиксировала, что данное имущество обеспечивает задолженность перед кредитором.

Далее данное явление появилось и в римском праве, в котором и приобрело черты классического института, являющегося источником ипотечного права для некоторых стран континентальной системы права. Уже в римском праве ипотека как наиболее развитая форма залога означала, что предмет залога оставался в собственности и во владении должника; субъекту же залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должникуНовицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: БЕК, 1992. С. 136-137..

Очень сложна судьба ипотечного права в российском праве. Во времена развития периода гражданско-правовой мысли, в России в XIX в. вслед за Д.И. Мейером установилось мнение, что "древнерусское право залога имеет такое же значение, как древнеримское pactumfiduciae, а именно, залогоприниматель получает вещь не только в свое владение и пользование, но и с правами распоряжения. Залогодатель сохраняет лишь надежду, что ему будет возвращена вещь, если он когда-либо удовлетворит залогопринимателя, заплатит ему. Так как и купля-продажа совершалась в древнее время обыкновенно с правом обратного выкупа, то между сделками купли-продажи и залога нет существенного различия"Гражданское право: Том 1 Учебник./под ред. Е.А. Суханова. - М.: ВольтерсКлувер, 2004. С. 235..

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. залог квалифицировал как вещное право под мощным влиянием традиции вещно-правовой оценки залога.

Институт ипотека в российском праве институт ипотеки регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Законопроект об ипотеке прошел долгий путь через законотворческие инстанции. Проект федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1995 г., в июле 1995 г. принят, а затем на протяжении трех лет неоднократно отклонялся во втором чтении. Количество зарегистрированных поправок к законопроекту приблизилось к тысячи. Законопроект был, наконец принят Государственной Думой 24 июня 1997 г. и также одобрен Советом Федерации, но к сожалению Президент РФ отклонил закон письмом от 23 июля 1997 г. После этого Государственная Дума и Совет Федерации приняли постановления о создании согласительной комиссии для дальнейшей работы над законопроектом. С целью восполнения пробела в регулировании ипотечных отношений Президентом РФ был издан Указ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"Иванов В. В. Ипотечное кредитование. М.: ИВЦ "Маркетинг", 2009; С. 37., который действовал вплоть до принятия соответствующего закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Ипотека имеет широкое и узкое понятия. В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности залога - закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателюГонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Кнорус. 2002. С. 92.

В узком смысле ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин "ипотека" Ем В.С. Новый закон об ипотеке и его место в российском законодательстве// Законодательство. 1999. № 3. С. 27.

Возникновению ипотечных отношений предшествует ряд сделок, таких как договор ипотеки, договор последующей ипотеки, а также сделки с закладной.

Ипотека в наше время позволяет участникам предпринимательских отношений использовать ее для реализации большого количества стратегических экономических задач. То есть ипотека затрагивает абсолютно разные интересы участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.

Заинтересованность государства в ипотечных отношениях связана с тем, что обеспечивается экономическая стабильность между хозяйствующими субъектами, а также появлением возможности проведения программ, являющихся существенными источниками пополнения бюджета.

Ипотека в самой последней редакции получила следующее определение - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). В ст. 42 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" понятие ипотеки выражалось несколько иным образом - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Подводя итог, хочется сказать, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой гражданское правоотношение, в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В этом на наш взгляд и заключается правовое значение ипотеки.

1.2 Особенности предмета ипотеки

ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объектыФедеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке» ч.1 ст.5. .

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.).

Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.

В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки Наумова Л.Н. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/. М.: ВолтерсКувер, 2008, - с. 868. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Существует еще ряд ограничений. Если для отчуждения предмета ипотеки требуется согласие или разрешение другого лица либо органа, то такое же согласие либо разрешение необходимы и для ипотеки этого имущества, к примеру, для одобрения сделки с недвижимым имуществом, которое принадлежит акционерному обществу, необходимо обращаться к закону об акционерных обществах. Если имущество не закреплено за хозяйствующим субъектом и находится в государственной собственности, то решение о его ипотеке принимает Правительство РФ или Администрация субъекта РФ. При отчуждении муниципального недвижимого имущества, то решение о его ипотеке принимают те органы, которые уполномочены на это соответствующими уставами.

Предметом ипотеки может быть также и имущественное право в виде права аренды на недвижимое имущество, но только с согласия арендодателя, если федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено не только у арендодателя, но и у собственника арендованного имущества либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения. Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90)// Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 76.. А имущество, находящееся в общей совместной собственности без выделения доли каждого может стать предметом ипотеки только с согласия всех собственников (в письменной форме).

Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:

- отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещенияПостановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2005 г. № 12270/04// Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С.88.

- доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещенияПостановление ФАС ЗСО от 23 сентября 2003 г. № Ф04/4752-1029/А03-2003// ИПС ГАРАНТ. Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.

Таким образом, объектом ипотеки может быть только недвижимое имущество, при этом объектом может выступать и доля в данной недвижимости, но не его часть.

1.3 Правовой статус субъектов ипотеки

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ (а также ст. 6 ФЗ "Об ипотеке") залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 2009. С. 245.. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Чаще всего ипотечные кредиты предоставляют банки, они же и выступают субъектами в ипотечных отношениях. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты, Алексеева Д.Г., Пыхтин С.В., Хоменко Е.Г. Банковское право: учебное пособие. 4-е изд., перераб. и доп. (Гриф) 2009; также субъектами ипотечного кредитования могут быть риэлторы, ипотечные брокеры, ипотечные фонды, страховые компании.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

По ипотечному договору у сторон имеются определенные права и обязанности, установленные законодательством. Во-первых, заемщик обязан возвратить полученные кредитные средства, а также проценты за пользование ими. Во-вторых, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но, ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя. В-третьих, у залогодателя имеется право завещать заложенное имущество. -четвертых, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

И наконец, в-пятых, залогодержатель в праве при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке при нарушении ранее указанных требований потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

- обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Проанализировав все вышенаписанное, можно сделать вывод, что после подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). При этом субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Обязанности залогодателя:

1) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

2) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

3) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:

1) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);

2) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

3) завещать заложенное имущество;

4) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

5) если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:

1. Передать свои права другому лицу:

- по договору об ипотеке;

- по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

- если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

- нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

- нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

- невыполнения залогодателем своих обязанностей;

- нарушения залогодателем правил, о распоряжении заложенным имуществомСтанкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права - № 12, декабрь 2012 г..

Отсюда следует вывод, что все действия заемщика строго регламентированы законом и гражданским законодательством, в отличие от прав и обязанностей кредитной организации. Ее обязанности будут выполненными в момент предоставлению заемщику кредита на приобретение жилья и при подаче заявления на государственную регистрацию.

Становится понятно, почему ипотечное кредитование долгое время было недоступным для большинства граждан страны. Виной всему высокие процентные ставки, немалый размер первоначального взноса и негативное отношение к жизни «в долг». И основным способом привлечения новых клиентов ипотеки является только снижение процентной ставки и создания новых социальных программ.

Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества.

Таким образом, в качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Правом выступать в роли залогодателя обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия, однако, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, они вправе делать это исключительно с согласия собственника недвижимого имущества. Более того, согласно п. 3 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие распоряжается недвижимым имуществом (впрочем, как и движимым) только в тех пределах, которые не лишают его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Нарушение этого требования влечет недействительность соответствующей сделки, которая в таком случае рассматривается как ничтожная.

Глава 2. Содержание и форма договора об ипотеке

2.1 Особенности заключения договора ипотечного кредитования

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке предлагает понятие "закладной".

В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет залога;

- оценочная стоимость;

- существо;

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекойГражданский кодекс РФ, часть первая, от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, п.1 ст. 339;.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателяУказ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 (ред. от 09.07.1997) «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»..

Подробнее предмет ипотеки был уже рассмотрен нами выше, единственное, что хотелось бы добавить, это то, что в договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

- наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане;

- площадь объекта недвижимости;

- адрес, по которому расположен объект недвижимости;

- условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

В практике часто возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. №1.С.5. Для предотвращения данной проблемы, при заключении договора ипотеки, стоимость предусматривать не в момент заключения, а брать во внимание инфляционные процессы, исходя из рыночной стоимости.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определенияУказа Президента РФ от 28.02.1996 № 293 (ред. от 09.07.1997) «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» ч.7 п.5.. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора, возможно, достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2009. № 2. С. 4.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Также в случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФЛогиновМ.П.. Ипотечное жилищное кредитование в России.// ЭКО 2011, № 9. С. 8.

Проанализировав вышеперечисленное можно сделать вывод, что кроме суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки, которые оформляются в виде штрафа или пени, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Данное условие является обычным, и при её отсутствии оно не влечет признания договора незаключенным.

Очень часто на практике же стороны договора, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям Решение Арбитражного суда РБ от 18.03.2009 по делу № А07 - 3775/08// Архив Арбитражного суда РБ.

Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Когда в ипотеке обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры. В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству?

С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить объясняется это тем, что "договор ипотеки является способом обеспечения другого (основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора одного вида в число существенных условий договора другого вида". Как нам кажется, это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/8 Постановление Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996// Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. . Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

Форма договора ипотеки обязательно письменная и подлежит государственной регистрации по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф., дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 8.. Обязательному нотариальному удостоверению договор ипотеки не подлежит, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для увеличения спроса на жилищное кредитование необходимо сделать его долгосрочным и доступным для граждан, а так же обеспечит конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходим ряд мероприятий для улучшения ситуации с ипотечным рынком в стране:

- на первом месте необходимость появления таких финансовых механизмов, при которых человек сможет воспользоваться ипотекой не только за счет текущей заработной платы или личных сбережений, но также и за счет будущих заработков людей. Также необходимо усовершенствовать правовую базу в сфере ипотечного кредитования. Ипотека должна стать именно доступной для населения со средними доходами.

- рынок нуждается в разрушении монополии на строительных рынках. Заключается это в упрощении процедур разрешений и согласований на строительство, появление четких и согласованных правил застройки и землевладения. Это все поможет сократить время и затраты на строительство, а следовательно сделает ипотеку более доступной.

- в сфере предоставления социального жилья стоит провести так называемую ревизию, то есть получать его должен лишь тот, кто в нем действительно нуждается. Также проводить программы по поддержке именно молодых семей.

2.2 Государственная регистрация ипотеки

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции. Срок регистрации - месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т.е. опять вы.

На протяжении времени, в течение которого будет проходить государственная регистрация, нужна банковская ячейка, где будут храниться полученные в банке денежные средства.

Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги находятся в банковской ячейке.

В соответствии с гражданским законодательством, договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

Необходимые документы для государственной регистрации ипотеки:

1) копии паспортов продавцов квартиры;

2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка Жилищно-строительного кооператива и т.п.);