Идеально, Градостроительное право - это право гармонии и согласия, возможной «справедливости» в отсутствии «справедливости» идеальной.

Основные источники градостроительного права - Градостроительный кодекс РФ и подзаконные акты федерального уровня; законы и нормативно-правовые акты регионального уровня; правила землепользования и застройки, которые должны разрабатываться на местном уровне. Правила должны стать «ключом» в сложные, и часто непонятные субъектам градостроительной деятельности, лабиринты градостроительной документации, так как содержат выводы, вытекающие из генеральных планов и проектов планировки, которые формулируются в виде текстовой части (основные правила и порядки, регулирующие градостроительные и земельно-имущественные отношения) и графической части (карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты их использования).

Еще более конкретным источником градостроительного права представляется градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка играет роль переходного элемента от публичного права к праву частному, т.к. содержит перечень видов разрешенного использования конкретного объекта недвижимости (земельного участка и объектов капитального строительства на нем расположенных), а также ограничения на его использование. Градостроительный план земельного участка - это юридический документ, устанавливающий право на градостроительное использование сформированного объекта недвижимости.

Казалось бы, при наличии Градостроительного кодекса на федеральном уровне, на местном уровне для регулирования градостроительной деятельности достаточно иметь правила землепользования и застройки, а для подготовки исходно-разрешительной документации на строительство и формирование земельных участков достаточно выдать заинтересованному лицу градостроительный план земельного участка.

Такое мнение, к сожалению, не такая уж редкость среди новых руководителей и специалистов администраций муниципальных образований. Это глубокая ошибка, и мы постараемся разрушить миф о легкости принятия градостроительных решений. Вернее, о легкости принятия правильных градостроительных решений, наиболее целесообразных решений, всесторонне учитывающих интересы всех и каждого (населения и граждан).

Приведу широко используемый среди градостроителей пример, иллюстрирующий понятия «сложность» и «простота» в градостроительной документации.

Современный градостроительный проект как современная стиральная машина - сложная внутри (при исполнении), но простая в применении, обеспечивающая отличный результат.

Вспомните старые стиральные машины, с ними было столько хлопот, что многим хорошим хозяйкам казалось, что лучше постирать вручную, не намного сложнее, но в большинстве случаев качественнее.

Так же со старыми генпланами. Многие руководители муниципальных образований просто не видели современных документов.

II.3 Информационное обеспечение градостроительных и земельно-имущественных отношений

Проблема взаимопонимания в сферах градостроительной деятельности и управления земельно-имущественным комплексом в России существует с девяностых годов прошлого столетия, с тех давних пор, когда началась земельная реформа. Функции по оформлению землеотводных документов были переданы органами архитектуры и градостроительства вновь созданным земельным комитетам, и началась глобальная инвентаризационно-кадастровая кампания. На протяжении пятнадцати лет градостроительные и земельно-имущественные отношения претерпевают разные периоды, от абсолютного противостояния до временного перемирия, выраженного в насильственном сосуществовании, в то время, когда очевидно, что и те, и другие являются обязательными общественно-деловыми отношениями в процессах, связанных с управлением развитием территорий и защиты прав собственников недвижимости.

В рамках реализации земельной реформы, в 2000 году был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (ГЗК), регламентирующий создание государственного земельного кадастра как единого государственного информационного ресурса, задачей которого является массовый систематизированный учет всех земельных участков для целей защиты прав собственников недвижимости, налогообложения в связи с установленной платностью землепользования в нашей стране, а также информационного обеспечения органов управления всех уровней легитимными сведениями о земле и недвижимости.

Было принято решение о создании инструмента реализации градостроительной политики - Государственного градостроительного кадастра (ГГК), задачей которого было обеспечение заинтересованных органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях использования территорий и объектов недвижимости в градостроительстве, другой информацией, необходимой для градостроительной, инвестиционной, землеустроительной и иной хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов недвижимости. При этом, создание ГТК регламентировалось Положением о ведении Государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации.

Финансирование создания ГЗК осуществлялось в рамках федеральных целевых программ, а финансирование ГГК было отдано на откуп субъектам РФ и муниципальным образованиям, результатом чего явилась неоднородность развития ГГК в различных регионах России.

С течением времени изменялось, преобразовывалось, совершенствовалось земельное и градостроительное законодательство. В настоящее время взамен ГГК в соответствии с Градостроительным кодексом, принятым в 2004 году, формируются информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) исключительно на уровне муниципальных образований (MP и ГО), создание которых регламентируется постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363.

Градостроительный кодекс РФ определяет информационные системы обеспечения градостроительной деятельности как организованный систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений. Как видно, современный кодекс существенно ограничил сферу влияния ИСОГД в сравнении с ГГК. Кроме того, ИСОГД создается исключительно на муниципальном уровне и сведения, содержащиеся в системе, не имеют государственного статуса. Сведения ИСОГД включают в себя утвержденную градостроительную документацию, в составе которой устанавливаются функциональные и территориальные зоны, а также зоны с особыми условиями их использования, и, так называемые, «дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках», в состав которых входят градостроительные планы земельных участков.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» (24 июля 2007 года N 221-ФЗ) установил правила преобразования государственного земельного кадастра (ГЗК) и государственной системы технического учета объектов капитального строительства в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

При этом, регистрация прав на недвижимость и ее учет последовательно и неуклонно превращаются в целостную систему, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и юридических лиц. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для отдельных граждан, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

Необходимо отметить значительное преобразование процесса формирования земельного участка после вступление в силу (с 1 марта 2008 года) закона о кадастре недвижимости. Теперь подготовка кадастрового плана будет осуществляться в соответствии с градостроительным планом земельного участка, разработанным в составе проекта межевания. Об этом говорится в п. 10 статьи 38 названного закона.

«Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа».

Это значит, что порядок формирования земельных участков на территориях населенных пунктов больше не будет содержать требование о разработке проекта границ земельного участка в рамках территориального землеустройства, которое должно осуществляться, как это и было всегда, в дореформенный период, по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, при формировании земельного участка на территориях лесного фонда в качестве исходного документа должны применяться материалы лесоустройства. По отношению же к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, при формировании земельных участков также необходима разработка документации по планировке, в том числе проект планировки и межевания, а также градостроительный план земельного участка, так как названные земли подлежат градостроительному освоению, по отношению к ним должны устанавливаться территориальные зоны и градостроительные регламенты их использования в составе правил землепользования и застройки межселенных территорий, подлежащих застройке.

Но статью 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» пока никто не отменил. Для целостного представления, какие процедуры должны быть изменены, приведем выдержки из указанной статьи.

«1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

3. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.

4. Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

5. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса».

При вступлении в силу закона о кадастре недвижимости исчезнет наиболее трудоемкая процедура по подготовке проекта границ земельного участка, а организацию процессов формирования, государственного учета и предоставления земельных участков, а также проектирования и получения разрешения на строительство имеет смысл группировать, тем самым значительно сокращая временные и финансовые ресурсы.

Целостность системы обеспечивается путем проведения последовательных действий по: формированию земельного участка, которому предшествует градостроительное проектирование; кадастровому учету объекта недвижимости; регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей не очень интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия причастных к этим действиям организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно получить ответы на весьма, казалось бы, простые вопросы. Например, сколько нужно потратить времени и денег, чтобы получить разрешение на строительство, или зарегистрировать, скажем, право собственности на квартиру, отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом.

Современная схема формирования и учета объектов недвижимости может быть представлена следующим образом:

- разработка и утверждение проекта межевания, включающего градостроительные планы земельных участков;

- вынос границ земельного участка и ограничений на его использование на местность, согласование фактических границ с правообладателями соседних участков;

- оформление межевого плана с включением в него сведений о разрешенном использовании земельного участка и постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Таким образом, информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) для ГКН - предоставляют информацию в виде извлечения сведений из состава градостроительной документации о границах зон градостроительных ограничений (территориальные зоны из правил землепользования и застройки; зоны с особыми условиями использования территорий и зоны действия публичных сервитутов из документации по планировке; проектные границы земельных участков, планируемых для освоения, в том числе зарезервированных либо подлежащих изъятию в форме градостроительных планов) для учета при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков,

ГКН для ИСОГД - предоставляет информацию о границах земельных участков и ограничениях на их использование, поставленных на государственный кадастровый учет для формирования дел о застроенных и подлежащих застройке земельных участках.

Современная схема формирования и учета объектов недвижимости может быть представлена следующим образом:

- разработка и утверждение проекта межевания, включающего градостроительные планы земельных участков;

- вынос границ земельного участка и ограничений на его использование на местность, согласование фактических границ с правообладателями соседних участков;

- оформление межевого плана с включением в него сведений разрешенном использований земельного участка постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Причем, и те, и другие должны предоставлять данные в соответствии с согласованными техническими требованиям. И для обеспечения взаимосвязанности процессов подготовки градостроительного плана земельного участка и государственного кадастрового учета, необходимо добиться, чтобы эти процессы стали звеньям единой непрерывной цепи, ни в чем друг другу не противоречили, и не пересекались. Поэтому, при подготовке градостроительного плана должна использоваться информация кадастра недвижимости об учтенных ранее соседних участках (в том числе, о границах самого земельного участка и установленных границах территориальных зон и зон с особыми условиями использования), а не-посредственно план (чертеж) земельного участка должен составляться по всем правилам формирования кадастра недвижимости. При осуществлении кадастрового учета этот план с границами земельного участка, градостроительными ограничениями и их координатным описанием должен передаваться в электронном виде службами по ведению ИСОГД в установленном порядке в службу по ведению государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Но, чтобы не сложилось впечатление, что уже не осталось противоречий между градостроительными и земельно-имущественными от-ношениями, чтобы читатель случайно не подумал, что наконец-то ин-формационные системы ИСОГД и ГКН нашли друг друга и счастливо взаимодействуют, рассмотрим положения о составе сведений ГКН о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования. Чтобы разобраться в обозначенной теме, попробуем ответить на несколько вопросов.

С какой целью информация о зонах должна содержаться в кадастре недвижимости?

Из какого документированного источника эта информация должна поступать в кадастр?

Каковы требования к предоставлению необходимой информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования необходимо установить?

Предположим, что зоны отображаются в кадастровых документах. Статья 7 Федерального закона определяет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Приведем перечень для большего понимания полностью.

«1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства)

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

2. В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);

сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости);

сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование».

В перечне присутствуют только сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Никакой дополнительной градостроительной информации, кроме границ земельного участка и его разрешенного использования, которые устанавливаются градостроительным планом земельного участка, в списке не значатся. Но, тем не менее, закон вступил в действие 1 марта 2008 года. Правда, существует еще переходный период до 1 января 2010 года. Срок знаковый и в области градостроительного законодательства. До 1 января 2010 года продлен срок принятия документации территориального планирования, эта же дата установлена предельной для утверждения правил землепользования и застройки во всех муниципальных образованиях Российской Федерации.

Статья 46. Обеспечение реализации положений настоящего Федерального закона.

«1. Установить, что до 1 января 2010 года орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан представить в орган кадастрового учета сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, действительных ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме внесенных в Единый государственный реестр прав па недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений; федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации, - сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации; органы государственной власти и органы местного самоуправления, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения соответственно границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, - соответственно сведения о данных границах и зонах, установленных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Состав указанных сведений и порядок представления в орган кадастрового учета документов, содержащих указанные сведения, устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Для информации и выработки предложений, приводим в полном объеме состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, установленный статьей 10.

«В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий:

индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

описание местоположения границ таких зон;

наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий».

С целью закрепления приоритетности названных норм перед другими действующими нормами законодательства, статьей 47 провозглашено:

«Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации».

Итак, мы рассматриваем вопросы взаимодействия двух групп градостроительных зон:

Территориальные зоны;

Зоны с особыми условиями использования территорий.

С территориальными зонами все достаточно понятно (авторам предлагаемого видения). Территориальные зоны устанавливаются одним документом - правилами землепользования и застройки. Следовательно, иного источника предоставления сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, кроме правил землепользования и застройки, не может быть. Исходя из предназначения правил землепользования и застройки (устанавливать градостроительный регламент использования земельных участков и объектов капитального строительства, обеспечивать правовые гарантии прав собственности граждан и юридических лиц и т. д.) следует, что в ближайшее время необходимо утвердить единые требования к точности установления границ территориальных зон, которая должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений, а, следовательно, точности документов государственного кадастрового учета. В том случае, если требования к установлению границ территориальных зон действительно будут обязывать муниципалитеты обеспечивать соответствие названных границ красным линиям и границам сформированных ранее земельных участков (если границы этих земельных участков не подлежат изменению на основании решений градостроительной документации), можно понять и смысл внесения сведений о территориальных зонах в кадастр недвижимости, как в какой-то степени неформальный контроль, как дополнительное средство информирования всех заинтересованных лиц о принадлежности того или иного объекта к определенному виду территориальной зоны. Форму предоставления сведений разработать не представляется сложным.

Таким образом, противоречие заключается в отсутствии требований закона о кадастре недвижимости по включению в кадастр сведений о содержании ограничений использования территориальных зон (такое требование установлено законом в отношении сведений о зонах с особыми условиями использования) или, что более правильно было бы сформулировано - о градостроительном регламенте использования территориальных зон. Можно предложить ориентировочную форму представления информации о территориальных зонах и градостроительном регламенте использования таких зон в ГКН из ИС ОГ'Д.

Что касается зон с особыми условиями использования территорий, то на поставленные вопросы ответы значительно сложнее и неопределеннее. Цель содержания сведений о названных зонах туманна, равно как и источник предоставления таких сведений, так как все зоны с особыми условиями использования территорий, а их количество определяется достаточно длинным перечнем, отображаются в равной степени во всех видах градостроительной документации. Одна и та же водоохранная зона будет отображена и в схеме территориального планирования региона, и в схеме территориального планирования муниципального района, и в генеральном плане городского округа в границах муниципального образования, и в генеральном плане населенного пункта, и проекте планировки, и в правилах землепользования и застройки, и в проекте межевания, и в градостроительном плане. Масштаб всех документов разный: от М 1:200000 до М 1:500. Требования же к использованию этих зон или точнее, ограничения их использования ни одним названным документом не устанавливаются, в документах отображаются лишь границы зон на основе норм федерального законодательства, в данном случае Водного кодекса РФ. Поэтому, возможное предположение, что графический материал по установлению водоохранных зон может быть подготовлен в каком-то ином документе, не связанном с градостроительным проектированием, заранее ошибочно. Единственное предложение по разумному соблюдению закона о кадастре недвижимости в части размещения в ГКН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, заключается в утверждении единых требований формирования территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий в рамках разработки правил землепользования и застройки. Только правила землепользования и застройки могут быть источником поступающей в кадастр недвижимости информации о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, при условии разработки карты градостроительного зонирования с точностью, соответствующей точности регулирования земельно-имущественных отношений или точности ведения государственного кадастра недвижимости. Этому вопросу мы уделим большее внимание в разделе, посвященном структуре автоматизированной информационной системы управления градостроительным развитием территорий (НАС УГРТ).

Можно было бы разрешить все противоречия градостроительных и земельно-имущественных отношений на уровне правового регулирования, если бы законодатель отменил категории земель вообще. Эта мысль уже не из разряда мечтаний и фантастики, ее реализация вполне ожидаема, если, конечно, курс начатых реформ, направленных на комплекс- нос социально-экономическое развитие, будет продолжен. Достойной заменой категориям земель, границы которых так и не установлены повсеместно, может стать функциональное зонирование, проводимое в рамках разработки документов территориального планирования. По аналогии с генеральным планом, который на территории населенного пункта (категория земель населенных пунктов) устанавливает зоны различного функционального назначения (жилые; общественно-деловые; производственные; рекреационные; сельскохозяйственного назначения и т. д.), в схемах территориального планирования могут устанавливаться точно так же функциональные зоны: сельскохозяйственного назначения; промышленности; лесного фонда, водного фонда и т. д. Равно, как на территориях населенных пунктов земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с аграрным законодательством, так и за пределами населенных пунктов может применяться аналогичный порядок.



II.4 Алгоритм получения разрешения на строительство

Перед тем как закладывать фундамент, необходимо узаконить строительство. Многие относятся к и этому легкомысленно, а зря. В случае самовольно осуществленного строительства застройщик нарушает закон, что может привести к плачевным последствиям вплоть до сноса завершенной постройки.

В ст. 222 Гражданского кодекса РФ дано определение самовольной постройки как «здания или сооружения, возведенного без соответствующего разрешения». Также данная статья гласит, что с такой постройкой нельзя совершать никакие сделки и передавать ее по наследству. Самовольная постройка согласно закону должна быть снесена за счет того, кто ее возвел.
В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях на физическое лицо, осуществившее самовольное строительство, налагают штраф в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.
Кроме того, разрешение на строительство необходимо для оформления дома в собственность, получения технических условий на подключение электричества, для сдачи его в эксплуатацию. Самострой же доступно узаконить только в судебном порядке, уплатив штраф.

Учитывая все это, разрешение на строительство можно назвать бумажным фундаментом дома. И «закладываться» он должен до начала возведения фундамента на практике. Порядок получения разрешения на строительство обозначен в Градостроительном кодексе РФ. Для индивидуальных или дачных жилых домов, а также хозяйственных построек на участках индивидуального жилищного строительства он упрощен. Так, необходимо приложить к заявлению всего 3 документа вместо 6. В некоторых случаях к возведению объекта можно приступать без получения разрешения:

· Вы строите гараж на вашем земельном участке или на участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, и этот гараж не будет использоваться для ведения предпринимательской деятельности;

· Сооружение не является объектом капитального строительства (беседка, навес и т. п.);

· Объект является постройкой для вспомогательного использования (будка для хранения дачного инвентаря, баня и т. п.);

· Вы достраиваете или перестраиваете капитальный объект, не изменяя его конструктивных характеристик, безопасности и надежности, не затрагивая интересы третьих лиц.

Например, если вы пристраиваете навес к дачному домику, и этот навес мешает вашему соседу, то необходимо получить разрешение; но если при строительстве соблюдены нормы отступа от забора, можно даже возводить дом высотой до 12 м без получения согласия соседей. Норма отступа от соседнего участка при строительстве дома -- 3 м, иных построек -- 1м;

Объектом является дачный (не жилой) дом, который предполагают построить на участке, отведенном для дачного и садоводческого использования. При этом надо удостовериться, что участок находится именно в зоне дачного строительства;

В иных случаях, предусмотренных законодательством субъекта РФ.

«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Что же нужно сделать, чтобы избежать лишней траты средств и нервов? Ниже приведен алгоритм для получения разрешения на строительство:

1. Собрать необходимые документы с исходными данными (с особой ответственностью нужно подойти к оформлению чертежей, поскольку при сдаче дома в эксплуатацию построенное будет сверяться с тем, на что было выдано разрешение):

а) заявление о выдаче разрешения на строительство;

б) документ, устанавливающий право владения земельным участком (один из приведенных ниже):

-- копия акта, изданного уполномоченным органом государственной или местной власти;

-- оригинал или нотариально заверенная копия договора, совершенного в отношении данного участка в соответствии с законодательством;

-- оригинал или нотариально заверенная копия свидетельства о получении наследства;

-- оригинал или нотариально заверенная копия вступившего в законную силу судебного акта;

в) градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, для получения которого застройщик должен обратиться в орган местного самоуправления (как правило, это администрация района или города) с соответствующим заявлением и своим паспортом; после чего в течение 30 дней сотрудники администрации готовят и утверждают ГПЗУ, который затем без взимания какой-либо платы предоставляют заявителю (отказ органа местного самоуправления в выдаче ГПЗУ является незаконным, а требуемые властями дополнительные документы -- необязательными);

При оформлении ГПЗУ с застройщика могут потребовать следующие документы:

-- кадастровый план участка. Это вполне законное требование, которое сложно оспорить; при отсутствии кадастрового плана его можно заказать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;

-- топосъемка участка нужна для проведения газа, но никак не для получения ГПЗУ, однако после подачи заявления на разрешение строительства застройщику обычно выдают направление на проведение топосъемки, которую он может по желанию заказать в организации, имеющей лицензию на подобные работы (срок проведения топосъемки -- от 1 до 2 месяцев);

-- постановление главы местной администрации о разрешении строительства. Требование этого документа также не противоречит закону, хотя и не является обязательным. Проект постановления готовят сотрудники органа местного самоуправления, который и оформляет ГПЗУ, но после этого постановление надо подписать у главы местной администрации. Непременно проверьте постановление на наличие «посторонних» обязанностей застройщика (например, заказать проект в архитектурной фирме и согласовать его) и при необходимости попросите их исключить;

-- технические условия (ТУ) на подключение объекта к сетям инженерно-технических коммуникаций. При выдаче ГПЗУ эти документы застройщик предъявлять не обязан, однако при строительстве жилого дома ТУ все равно понадобятся, поскольку при самовольном подключении к инженерным сетям застройщику грозят штраф и отключение от всех незаконно проведенных коммуникаций с уплатой множества долгов и издержек. О подготовке ТУ будет рассказано ниже;

г) схема планировочной организации земельного участка с обозначенным на ней местом строительства объекта (может предоставляться в составе рабочего проекта). Перед составлением этой схемы обязательно нужно определиться с размерами возводимого объекта.

Схема планировочной организации участка состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть должна содержать характеристику земельного участка, его технико-экономические показатели, описание благоустройства территории (если оно есть), зонирование участка (его описывает экспликация), обоснование границ размещения объекта капитального строительства (их отмечают линиями на чертеже и описывают в экспликации).

Графическая часть состоит из собственно схемы, на которой указывают места расположения существующих и проектируемых капитальных объектов, подъезды и подходы к ним, объекты, подлежащие сносу (если таковые имеются), благоустройство, озеленение и освещение территории (если это предусмотрено проектом), ситуационный план размещения объекта.
Схема планировочной организации земельного участка может быть оформлена самим застройщиком или архитектурной фирмой по его заказу. Иногда данный чертеж называют также генеральным планом, но это ошибочное определение, поскольку к схеме планировочной организации предъявляется меньше требований. Ситуационный план -- также совсем другой чертеж, который входит в графическую часть схемы планировочной организации земельного участка.

Если вы не единственный владелец участка, необходимо выполнить одно из 2 условий:

-- заявление на получение разрешения должны подписать все собственники земельного участка;

-- все остальные собственники (или правообладатели) участка обязаны подписать доверенность на ваше имя и нотариально ее засвидетельствовать;

2. Обратиться с вышеперечисленными документами в управление архитектуры и градостроительства (или другой орган местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности).
Если земельный участок, на котором предполагается строительство, не подлежит градостроительному регламенту или для возведения спроектированного объекта необходимо изъять часть земель, находящихся в чьей-либо собственности, застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти или в орган исполнительной власти субъекта РФ. Поскольку это, скорее, исключение из правил, рассматривать эти случаи мы не будем.

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ при выдаче разрешения на строительство индивидуального дома или дачного коттеджа не допускается требовать от застройщика иные документы, кроме перечисленных в данной главе (например, проект дома). Выдачу разрешений на строительство осуществляют без каких-либо платежей со стороны застройщика.

Для некоторых субъектов РФ список необходимых согласований намного шире минимального, поэтому следует изучить также местное градостроительное законодательство.

3. Ждать 10 дней, в течение которых все документы, приложенные к заявлению, будут проверены, а само заявление -- рассмотрено. Десять дней максимальный срок, положенный законом для выдачи или невыдачи разрешений на строительство. Если в разрешении будет отказано, к ответу должен прилагаться список причин отказа. Причем застройщик может либо устранить причины отказа, либо оспорить решение в судебном порядке.

Если же разрешение на строительство выдано, можно смело приступать к дальнейшим действиям (форма разрешения на строительство приведена);

4. В течение 10 дней со дня выдачи разрешения передать по 1 экземпляру копий всех предоставленных документов в орган, которым было выдано разрешение (а именно в отдел информационного обеспечения или архив). Это нужно для ведения специальной градостроительной базы. Градостроительный кодекс подчеркивает, что застройщик обязан сделать это за свой счет.

На практике заявителю выдают строительный паспорт -- совокупность документов, разрешающих строительство и определяющих его параметры. Один экземпляр этих документов застройщик копирует за свой счет и выплачивает стоимость особой справки, которую выдают ему в подтверждение того, что все свои обязанности он выполнил;

Все документы, которые вы прикладываете к заявлениям на получение разрешения или ГПЗУ, должны быть откопированы и заверены в 3 экземплярах. Это необходимо сделать во избежание непредвиденных проблем с бумажной волокитой.

5. Оформить технические условия (ТУ) на подключение к сетям инженерно-технических коммуникаций (если это нужно в вашей постройке):

-- если ТУ не были предоставлены органом местного самоуправления при оформлении аренды или приобретения в собственность земельного участка либо они устарели, необходимо обратиться в местную администрацию с запросом сведений об организациях, обеспечивающих инженерные сети (Водоканал, Гор-газ и т.п.). Эти сведения предоставляют в течение 2 дней с момента обращения;

-- оформить запрос в соответствующую организацию: он должен содержать ФИО правообладателя участка, его почтовый адрес, копию паспорта, правоустанавливающий документ на земельный участок, информацию его о границах и цели использования (где и что можно строить на данном участке, как его допустимо использовать), вид необходимого ресурса (вода, газ и т. п.), планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию, планируемую подключаемую нагрузку (необязательная информация);

-- организация, в которую подан запрос, обязана в течение 14 рабочих дней определить и выдать ТУ либо отказать в их выдаче (в последнем случае можно обратиться в орган технологического надзора за проверкой обоснованности отказа), причем в организации определяют также стоимость подключения и указывают тариф;

-- эта организация обязуется обеспечить подключение объекта только в течение года с момента выдачи ТУ (вот почему органы местного самоуправления не вправе требовать технические условия при выдаче разрешения на строительство, ведь на само возведение дают срок 10 лет, а подключить инженерные коммуникации застройщик вправе и в последний год строительства);

-- при получении ТУ можно направить в ту же организацию заявление на подключение строящегося дома к инженерным сетям.

Извлечение из СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"

Усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:

· От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;

· От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;

· Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

· От усадебного 1-х, 2-х квартирного и блокированного дома - 3 м;

· От постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

· От других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

· От стволов высокорослых деревьев - 4 м;

· От стволов среднерослых деревьев - 2 м;

· От кустарников - 1 м.



III. Полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности

III.1 Значение и взаимосвязь инструментов управления градостроительным развитием территории

Управление развитием территории осуществляется в целях повышения качества жизни населения, его благосостояния. В свою очередь, качество жизни человека неразрывно связано с конкурентоспособностью территории, на которой он проживает. В настоящее время большой научный и практический интерес представляет понятие «конкурентоспособность региона». В широком смысле, конкурентоспособность региона -- это возможность регионов в условиях международной конкуренции обеспечивать сравнительно высокие доходы и уровень занятости населения, то есть его благосостояние. При этом в настоящее время особое значение приобретает «пространственное измерение» конкурентоспособности, то есть признание значения пространственных характеристик тех экономических субъектов, от деятельности которых зависит конкурентоспособность территории. Отметим, что описанное понимание конкурентоспособности применимо к любой территории: субъекту РФ, всей стране или отдельному муниципальному образованию.

Понятию «инвестиционный климат» и вопросам, связанным с его оценкой, уделяется значительное внимание в современной экономической литературе, в том числе учебного характера. Со степенью благоприятности инвестиционного климата тесно связана конкурентоспособность территории. В целом, инвестиционный климат (или инвестиционную привлекательность) территории можно определить как условия инвестирования, влияющие на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта инвестирования.

В России широкое распространение получила методика оценки инвестиционного климата, применяемая компанией ЗАО «Эксперт РА» в аналитическом исследовании «Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России». Результаты этого рейтинга ежегодно публикуются в журнале «Эксперт» начиная с 1996 года. Инвестиционный климат территории в данном случае понимается как комплексная система, состоящая из двух подсистем: инвестиционного потенциала и инвестиционного риска. Инвестиционный потенциал и риск - это агрегированное представление большой совокупности факторов, влияющих на инвестиционный климат. Согласно методике «Эксперт РА», инвестиционный потенциал - это количественная характеристика, учитывающая насыщенность территории региона факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели, влияющие на потенциальные объемы инвестирования в регион. Инвестиционный потенциал региона складывается из девяти частных потенциалов, каждый из которых характеризуется группой показателей: природно-ресурсный, трудовой, производственный, инновационный, институциональный, инфраструктурный, финансовый, потребительский, туристический.