53 470 Руб

2-комнатные квартиры

2 548 448 Руб

50 236 Руб

3-комнатные квартиры

3 493 427 Руб

50 511 Руб

4-комнатные квартиры

4 490 858 Руб

50 277 Руб

Средняя цена квадратного метра жилья в 1-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 53470 Руб., что на 131 Руб. меньше, чем за предыдущий период (падение цены на - 0.24%).

Средняя цена квадратного метра жилья в 2-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 50236 Руб., что на 24 Руб. меньше, чем за предыдущий период (падение цены на - 0.05%).

Средняя цена квадратного метра жилья в 3-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 50511 Руб., это на 184 Руб. больше, чем на прошлой неделе (рост цены на 0.37%).

Средняя цена квадратного метра жилья в 4-комнатной квартире на вторичном рынке в Кирове составила 50277 Руб., что на 333 Руб. меньше, чем за предыдущий период (падение цены на -0.66%).

Цена квартир на вторичном рынке на 30.05.2015 в Кирове в зависимости от района города распределилась следующим образом (Таблица 8).

Таблица 8 - Цена квартир на вторичном рынке на 30.05.2015 в Кирове в зависимости от района города

Район города	Цена квартиры	Цена квадратного метра
Ленинский	2 349 754 Руб.	52 637 Руб.
Нововятский	1 932 634 Руб.	46 216 Руб.
	2 441 636 Руб.	49 631 Руб.
Первомайский	2 997 184 Руб.	59 506 Руб.

Как видно из таблицы 8, самые низкие цены на квартиры на вторичном рынке в районе Нововятский. Самые высокие средние цена на квартиры на вторичном рынке в районе Первомайский. Самая низкая цена квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке в Кирове в районе Нововятский, самый дорогой "квадрат" в районе Первомайский.

Динамика стоимости квартир в Кирове на вторичном рынке последние месяцы представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Динамика стоимости квартир в Кирове на вторичном рынке

График показывает изменение средней стоимости 1 мІ для продающихся в Кирове жилых помещений, а именно: комнаты, "однушки", "двушки" и "трешки".

2.3 Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья

Эффективность сделок на рынке жилья во многом определяется кадровым потенциалом.

Немаловажным фактором успешной работы фирмы является наличие и состав трудовых ресурсов, структура которых представлена в таблице 9.

Таблица 9 - Состав и структура трудовых ресурсов ООО АН «Бизнес и Право»

Показатели	2012г.	2013г.	2014г.	Отклонение
				2014г. от 2012г.
	Чел	%	Чел.	%	Чел.	%	Чел.	п.п.
Среднесписочная численность, чел., в т.ч.	17	100	16	100	19	100	2	0
руководители	2	11,8	2	12,5	2	10,5	0	-1,2
специалисты	3	17,6	4	25,0	4	21,1	1	3,4
риэлторы	12	70,6	10	62,5	13	68,4	1	-2,2

За период с 2012г. по 2014г. среднесписочная численность ООО АН «Бизнес и Право» возросла на 2 человека и составила 19 чел., что обусловлено расширением деятельности.

В составе сотрудников фирмы преобладают работники, занятые основным видом деятельности. При этом отмечается снижение их доли на 2,2 п.п. в 2014г. по сравнению с 2012г.

В целом можно отметить, что структура трудовых ресурсов в ООО АН «Бизнес и Право» за исследуемый период времени не изменилась.



Рисунок 6 - Возрастная структура персонала ООО АН «Бизнес и Право»

Рисунок 8 - Структура персонала ООО АН «Бизнес и Право» по стажу риэлтерской деятельности

В ООО АН «Бизнес и Право» более половины сотрудников старше 35 лет (57,14%), более 70% сотрудников имеют высшее образование (71,43%), около половины сотрудников (42,86%) имеют стаж на рынке риэлторских услуг.

В ООО АН «Бизнес и Право» уделяют значительное внимание повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты агентства регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров.

В ООО АН «Бизнес и Право» ведется журнал регистрации работы с населением, в котором фиксируется деятельность агентства по осуществлению сделок и доведению их до результата.

По данным Журнала регистраций заявлений от клиентов в ООО АН «Бизнес и Право» определяется качество совершения сделки по этапам, анализируются ошибки в деятельности агента при осуществлении сделки.

Это позволяет систематизировать действия агентов по видам сделок, составить процедуры действия агента на каждом этапе по осуществлению разных видов сделок.

Вторичный рынок жилья характеризуется следующими показателями (таблица 10).

Таблица 10 - Динамика сделок ООО АН «Бизнес и Право» на вторичном рынке жилья за 2012-2014 г.г. (количество сделок)

№	Виды сделок	2012	2013	2014	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Приватизация жилья	8	12	18	+4	+6
2.	Жилая недвижимость	16	44	46	+28	+2
3.	Кооперативное жилье	2	4	3	+2	-1
4.	Жилье по договору социального найма	3	3	4	-	1
	Всего	29	63	71	+34	+8

Изменение в структуре объектов сделок на вторичном рынке жилья характеризуется колебаниями.

Только доли кооперативного жилья и по договору найма имеют тенденцию к снижению.

В качестве критерия результативности осуществления сделки выступает главный критерий «Сделка совершена» (Таблица 11).

Таблица 11 - Данные о совершении всех видов сделок ООО АН «Бизнес и Право» за 2012-2014 г.г.

№	Виды сделок	2012	2013	2014
		заявлений	завершено	заявлений	завершено	заявлений	завершено
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Приватизация	4	3	14	11	8	7
2	Покупка	11	10	25	22	28	27
3	Продажа	16	15	29	28	36	34
4	Обмен	2	1	3	2	4	3
5	Всего	33	29	71	63	76	71

Когда рынок риэлторских услуг только зарождался, потенциальный клиент при выборе агентства мог ориентироваться, как правило, лишь на рекламу. Это был основной способ привлечения клиентов. Сейчас же у агентств, появилась история, появился тот или иной имидж, сложилось то или иное мнение. Поэтому в этом бизнесе либо рекомендуют агентство друзьям и знакомым, либо - наоборот.

Это также подтверждает важность политики агентства в области кадрового потенциала и повышения уровня профессионализма риэлторов (агентов). Поэтому осуществление риэлторской деятельности в ООО АН «Бизнес и Право» стараются регламентировать в виде инструкций по действию агента при осуществлении сделок и в соответствии с должностными инструкциями.

Основные показатели, необходимые для расчета эффективности сделок на вторичном рынке жилья ООО АН «Бизнес и Право» представлены в таблице 12.

Таблица 12 - Показатели, характеризующие эффективность проведения сделок на вторичном рынке жилья ООО АН «Бизнес и Право» за период 2012-2014г.г.

№	Виды сделок	2012	2013	2014	Изменение
					гр.4-3	гр.5-4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Количество сделок, шт.	29	63	71	34	8
2.	Выручка от реализации услуг на 1 сделку, тыс. руб..	302,6	331,4	381,1	28,8	49,7
3.	Прибыль от реализации на 1 сделку, тыс. руб..	102,2	114,3	126,5	12,1	12,2
4	Выручка всего, тыс. руб..	8775,4	20878,2	27058,1	12102,8	6179,9
5	Прибыль всего, тыс. руб..	2963,8	7200,9	8981,5	4237,1	1780,6
6	Рентабельность, % (стр.3/стр.2)	33,77	34,49	33,19	0,72	-1,3

На основе данных, представленных в таблице 12 можно сделать вывод, что рентабельность сделок, осуществляемых ООО АН «Бизнес и Право» на вторичном рынке из года снизилась в 2014 г.

Следовательно, необходимо искать пути повышения эффективности сделок по недвижимости.

3. Резервы роста эффективности сделок на вторичном рынке жилья

3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Кирове

2014 год на рынке недвижимости отличался высокой активностью застройщиков и инвесторов.

По объемам строительства и продаж, 2014 год стал рекордным за последние 5 лет, более половины сделок с недвижимостью совершались с помощью ипотечных кредитов. По оценкам аналитиков, рынок ипотечного кредитования в России, в уходящем году вырос по отношению к предыдущему году более, чем на 30%.

За 9 мес. 2014г. в среднем цены на жилье на вторичном рынке, в зависимости от сегмента выросли на 5-7 %.

С введением санкций ЕС в отношении крупных российских банков в конце 3-го - начале 4-го квартала 2014 г. и возникшего дефицита кредитных ресурсов на ипотечном рынке стало наблюдаться легкое «проседание» спроса на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке в сегменте «бизнес класс», «элит» и загородной недвижимости. В то же время, в сегменте «эконом» в 3 квартале 2014 г. на вторичном рынке было зафиксировано незначительное оживление спроса, одним из факторов которого послужил запуск государственной корпорацией «АИЖК» через ее операторов ипотечного продукта «Социальная ипотека» с фиксированной ставкой 10,6% годовых.

Резкий рост курса доллара и евро по отношению к рублю и высокие инфляционные ожидания населения в стремлении сберечь накопления, осенью 2014 г. привели к краткосрочному всплеску спроса на рынке жилья в сегменте «эконом класс».

В результате, намечающиеся тенденции 2015 г. на рынке недвижимости очевидны:

1. Рост ставок по ипотеке до 14-15% годовых в рублях, в некоторых крупных банках ставки уже достигли такого порога в 2014 г., но в государственной ипотечной программе ставки пока на 3-4% ниже.

2. Незначительный рост и стагнация цены на жилую недвижимость в связи с обесценением национальной валюты и ростом себестоимости строительства.

3. Сокращение объема рынка строительства и потребления жилья до равновесного положения спроса и предложения при высоких ставках и ограниченных объемах выдачи ипотеки при одновременно высокой стоимости квадратного метра, коэффициент доступности жилья для средней российской семьи снизится примерно на 30-50%, а объем потребления квадратных метров может сократиться в 2-2,5 раза.

4. После того, как в условиях сворачивания рынка будет достигнуто равновесие спроса и предложения в нижней точке, а после возникнет дефицит предложения на рынке новостроек, рынок снова начнет расти, но это уже тенденции следующих за 2015 г. лет.

3.2 Направления совершенствования деятельности ООО «АН «Бизнес и Право» при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья

Риэлтору необходимо владеть огромным объемом информации при осуществлении операций с объектами недвижимости, знать их особенности и порядок (процедуру) проведения.

Для повышения эффективности деятельности при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья необходимо рекомендовать руководству ООО «АН «Бизнес и Право» создать базу данных для более эффективного сопровождения сделок на вторичном рынке жилья.

Цель базы данных (БД) - повышение профессионального уровня, сокращение времени на решение проблем, возникающих в процессе сопровождения сделок, на сокращение общего времени при осуществлении сделки, а, следовательно, на эффективность деятельности ООО «АН «Бизнес и Право».

В БД входит подсистема обеспечения управленческих решений, которая представляет собой взаимосвязанный набор систем данных, инструментов и методик, с помощью которого организация, действуя на первичном и вторичном рынке жилья, анализирует и интерпретирует внутреннюю и внешнюю информацию.

Основные преимущества использования БД:

1. Организованный сбор информации об операции на рынке жилья и необходимой документации для сопровождения сделки;

2. Широкий охват информации, который позволяет использовать не только нормативно-правовую сторону совершения сделки на рынке жилья, но и использовать опыт проведенных аналогичных сделок на первичном и вторичном рынке жилья;

3. Скорость представления необходимой информации и процедур осуществления сделки позволяет сократить время на поиск и оформление документации по сопровождению сделок и выбрать наиболее эффективные пути решения особенностей и проблем при сопровождении конкретных сделок;

4. Координация действий при осуществлении сделок; скорость анализа позволяет, используя историю сделок, выбрать необходимую процедуру и наиболее рациональный путь сопровождения сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Главным источником «экономии на масштабе» при организации БД является накопление опыта.

Заключение

Анализ законодательной и экономической литературы, а также статей из практики юристов и риэлторов, проведенной в первой главе дипломной работы, показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении объектов вторичного рынка жилья.

Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья», которое в качестве объекта на вторичном рынке жилья считает «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

В результате анализа законодательной и нормативной литературы была предложена классификация объектов на вторичном рынке по праву собственности и по типу жилого помещения.

По праву собственности к объектам вторичного рынка жилья можно отнести кооперативное и приватизированное жилье, жилую недвижимость и жилье по договору социального найма. По типу жилого помещения можно отнести жилой дом и часть жилого дома, квартиру и часть квартиры, а также комнату.

На основании различных подходов к сделкам в литературе и с учетом классификации объектов жилья на вторичном рынке была предложена классификация сделок классификация сделок на вторичном рынке жилья (продажа, покупка, обмен) и их юридическое основание (договор купли, договор продажи, ипотека, договор мены).

Во второй главе дипломной работы была исследована деятельность агентства недвижимости ООО «Бизнес и Право» на вторичном рынке жилья.

Деятельность агентства недвижимости ООО «Бизнес и Право» на вторичном рынке жилья осуществляется в соответствии с Российским законодательством и Уставом Общества.

Фирма оказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иные услуги в сфере риэлтерской деятельности, осуществляет все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимого имущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищными сертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домами и земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги. Юридическая защищенность гарантирована.

В структуре сделок агентства большая доля принадлежит объектам вторичного рынка жилья.

Цена квартир за 1кв.м на вторичном рынке Кирова в марте 2015 г. составляла 51 118 руб., цена комнат за 1кв.м - 48 050 руб.

Рентабельность сделок, осуществляемых ООО АН «Бизнес и Право» на вторичном рынке из года снизилась в 2014 г.

Следовательно, необходимо искать пути повышения эффективности сделок по недвижимости.

Намечающиеся тенденции 2015 г. на рынке недвижимости очевидны:

1. Рост ставок по ипотеке до 14-15% годовых в рублях, в некоторых крупных банках ставки уже достигли такого порога в 2014 г., но в государственной ипотечной программе ставки пока на 3-4% ниже.

2. Незначительный рост и стагнация цены на жилую недвижимость в связи с обесценением национальной валюты и ростом себестоимости строительства.

3. Сокращение объема рынка строительства и потребления жилья до равновесного положения спроса и предложения при высоких ставках и ограниченных объемах выдачи ипотеки при одновременно высокой стоимости квадратного метра, коэффициент доступности жилья для средней российской семьи снизится примерно на 30-50%, а объем потребления квадратных метров может сократиться в 2-2,5 раза.

4. После того, как в условиях сворачивания рынка будет достигнуто равновесие спроса и предложения в нижней точке, а после возникнет дефицит предложения на рынке новостроек, рынок снова начнет расти, но это уже тенденции следующих за 2015 г. лет.

Для повышения эффективности деятельности при осуществлении сделок на первичном и вторичном рынке жилья необходимо рекомендовать руководству ООО «АН «Бизнес и Право» создать базу данных для более эффективного сопровождения сделок на вторичном рынке жилья.

Список используемых источников

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования [Текст]: / В.А. Алексеев. - М.: «Волтерс Клувер», 2014. - 213 с.

2. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость [Текст]: / В.А. Алексеев. - М.: Проспект, 2011. - 345 с.

3. Батяев А.А., Дубровская И.А., Справочник риэлтора [Текст]: / А.А. Батяев // «Горячая линия бухгалтера». - № 2. - 2013. - с.22-25.

4. Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья [Текст]: / Г.В. Бойцов. - М.: «ГроссМедиа», 2012. - 125 с.

5. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст]: / М.И. Брагинский. - М.: «Фонд Правовая культура», 2012.

6. Грибанова М.Б. Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: / М.Б. Грибанова // «Налоговая политика и практика». - № 4. - 2014.

7. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Текст]: / С.П. Гришаев. - Система ГАРАНТ, 2014.

8. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора [Текст]: / И.А. Дубровская. - М.:«Юстицинформ», 2013.

9. Житкова Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости [Текст]: / Е.Л. Житкова // «Гражданин и право». - № 12. - 2014.

10. Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст]: / В. М.Жуйков. - М.: «Юридическая фирма «Контракт», 2014.

11. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: / Е.А. Киндеева. - М.: «Юрайт-Издат», 2013.

12. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах [Текст]: / А.А. Кириенко. - М.: Юстицинформ, 2014.

13. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст]: / О.М. Козырь. - М.: Юридический мир, 2011. - 276 с.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй [Текст]: / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2014.

15. Ростовцева Н.В. Правовое положение саморегулируемых организаций в Российской Федерации [Текст]: / Н.В. Ростовцева // «Журнал российского права». - № 11. - 2014.

16. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие) [Текст]: / О.Ю. Скворцов. - М.: «Волтерс Клувер», 2013. - 297 с.

17. Словарь терминов. Ипотека в вопросах и ответах. [Текст]: / Кириенко А.А. - Юстицинформ, 2014. - 213 с.

18. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов [Текст]: / Е.С. Филиппова. - «Юстицинформ», 2014. - 458 с.

19. Экономика и финансы недвижимости. Изд. 3-е, перераб. [Текст]: / Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: СПбГУ, 2013.

Размещено на Allbest.ru