Аренда недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до нашей эры, и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Актуальность темы исследования. Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

Степень изученности проблемы. Вопросам теории аренды недвижимости посвящены исследования зарубежных экономистов Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, В. Гэлати, Дж. Аллавэя, Р. Кайла., а также российских и казахстанских учёных.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития аренды в рынке недвижимости, выявить его основные закономерности, а также определить главные направления, где государственное регулирование аренды недвижимости было бы более эффективным.

Для достижения указанной цели ставятся следующие задачи:

- определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик, а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

- выявление и исследование основных факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;

- определение наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;

- выявление наиболее существенных предпосылок государственного вмешательства в аренду недвижимости;

- определение главных направлений аренды недвижимости и анализ практического государственного участия в функционировании рынка в условиях переходной экономики;

Объектом исследования является процесс функционирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики и развитой рыночной инфраструктуры, а также наиболее существенные особенности данного процесса в контексте государственного вмешательства в развитие сферы недвижимости.

Методологической и теоретической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных экономистов по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, положения современной экономической теории, а также законы и нормативные акты государственных органов власти и местного самоуправления. В работе использованы методы единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, системный подход к исследованию явлений.

1. Принципы аренды недвижимости

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения - арендные - кооперативные - подрядные - наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

· смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

· возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

· платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

· взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;

· договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

· самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

· замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

1.1 Что такое недвижимость

аренда недвижимый собственность спрос

Термин «недвижимость» появился в законодательстве с давних времен. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РК предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.2 Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

· наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;

· содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;

· объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В Казахстане, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1 2 3 4 5 6	Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: · леса; · многолетние насаждения; · здания; · сооружение Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: · воздушные и морские суда; · суда внутреннего плавания; · космические объекты Иные предметы, наделенные статусом недвижимости	Предприятия в целом как имущественный комплекс, · земельные участки; · здания и сооружения; · инвентарь и оборудование; · сырье и продукция; · требования и долги; · права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию; · нематериальные активы; · информацию; · другие исключительные права

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны. Определение сущности недвижимости только с материально - вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1). Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (схема 2).

Схема 2. Компоненты недвижимости в зарубежной практике

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету. Негосударственные субъекты собственности на землю имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 1).

Таблица 1 Основные признаки недвижимости

№ п/п	Признак	Содержание (состояние)
	Существенные (родовые)
1	Степень подвижности	Абсолютная недвижимость, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
	Видовые (частные)
8	Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность - движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.). В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями «золотая акция» и т.д. Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню - недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

В заключение отметим, что однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин - «недвижимая собственность» - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

2. Аренда. Понятие и виды

Аренда как способ торговли возникла еще в древние времена. Так, в ХI веке венецианцы сдавали торговцам и владельцам торговых судов в аренду чугунные якоря, считавшиеся по тем временам очень дорогими.

В начале 50-х годов ХХ века долгосрочная аренда машины и оборудования стала широко использоваться в США, затем как форма сбыта товаров появилась в международной торговле.

Первую специализированную лизинговую форму в США основала компания «Юнайтед стейтс лизинг корпорейшн», затем стали быстро возникать новые «финансово-лизинговые общества», предлагавшие своим клиента все новые формы лизинговых сделок.

В начале 60-х годов лизинговые компании (ЛК) получили широкое развитие в Европе.

Позднее в лизинговый бизнес вторгся банковский капитал.

Аренда как вид торговли получила развитие под влиянием изменений уровней спроса и предложения на рынке машин и оборудования. Производители сложных и дорогостоящих машин, комплексных технологических линий и оборудования, сооружений и транспортных средств столкнулись с проблемами сбыта своей продукции на мировом рынке. В то же время потенциальных покупателей сдерживали высокие цены на эту продукцию и быстрое моральное старение техники в связи с высокими темпами НТП. Таким образом были созданы предпосылки для лизинга - долгосрочной аренды движимого и недвижимого имущества.

Факторами быстрого развития аренды явились: для производителей - дополнительная возможность сбыта продукции в условиях жесткой конкуренции на внутренних и внешних рынках; для потребителей - возможность в условиях высоких темпов НТП обновлять оборудование без единовременной мобилизации значительных финансовых средств на его приобретение.

Предметами аренды может быть различное движимое и недвижимое имущество: машины и оборудование, сооружения и транспортные средства, выставочные, производственные, культурно-бытовые и другие помещения, разнообразные товары длительного пользования.

В настоящее время аренда активно используется на сезонных работах - в сельском хозяйстве, рыболовстве, строительстве, а также для временного увеличения производственных мощностей с целью выполнения отдельных крупных заказов. Аренда позволяет избежать перевозок машин и оборудования на большие расстояния к месту работ. Строительные и монтажные компании обычно арендуют машины и механизмы у лизинговых компаний, ближайших к местам сооружения объектом.

В зависимости от ее длительности аренда называется лизингом (leastng - долгосрочная аренда), хайрингом (hiring - среднесрочная аренда) и рентингом (renting - краткосрочная аренда).

Длительность каждого вида аренды зависит от характера предметов аренды и под влиянием научно-технического прогресса имеет тенденцию к сокращению. Так, для современного наукоемкого оборудования аренда на срок более года считается лизингом, от нескольких месяцев до года - хайрингом, на срок от нескольких дней до нескольких месяцев - рентингом. В последние десятилетия резко увеличился объем операций по лизингу недвижимости в виде комплексов технологического оборудования и целых промышленных предприятий, когда перемещается не предмет аренды, а арендатора.

Значительным потенциалом для лизинговых операций обладают рынки развивающихся стран, в которых наряду с развитием национальных компаний быстро расширяется сеть филиалов транснациональных корпораций. Среди компаний, участвующих в лизинговом бизнесе, происходит углубление специализации: одни содействуют лизинговым компаниям в приобретении машин и оборудования для сдачи в аренду, другие ведут обслуживания арендованных и ремонт возвращенных товаров, третьи специализируются на продаже машин и оборудования, бывших в употреблении. В ряде стран лизинговые операции осуществляются при посредничестве брокерских фирм. Наряду с банками действуют особые фирмы (инвесторы), кредитующие лизинговые операции.

Наибольшее распространение получили лизинговые компании, специализированные в определенной отрасли. Так, например, компания, специализирующаяся на лизинге строительного оборудования, может предложить в аренду широкую номенклатуру товаров: самосвалы, бетоновозы, бетононасосы, бульдозеры, экскаваторы, подъемные краны, сварочные машины, компрессоры, пневмоинструменты, геофизические приборы, жилые трейлеры для рабочих, сборные помещения для технического персонала и т.д.

Как правило, специализированная ЛК приобретает у производителей в кредит или на кредит, полученный от банка или от другого инвестора, товары в свою собственность и сдает их пользование за арендную плату.

Материнская ЛК транснациональной корпорации обычно перепродает продукцию в кредит зарубежной дочерней ЛК, которая сдает эту продукцию в аренду. Полученная от арендных операций прибыль переводится материнским компаниям путем применения внутрикорпорационных трансфертных цен. Лизинговые компании широко практикуют размещение у производителей заказов на оборудование в соответствии с предварительно заключенными соглашениями о сдаче его в аренду.

Большинство лизинговых компаний являются финансово независимыми от производителей предметов аренды. В последние десятилетия наблюдается особенно быстрое развитие специализированных арендных сетей, в которых наряду с головным компаниями, являющимися основными инвесторами в арендные операции, активно работают на рынке и субарендные фирмы, максимально приближенные к арендаторам. Такие сети действуют в области как долгосрочной, так и краткосрочной аренды.

В финансировании арендных операций участвуют производители предметов аренды, создавая в своих сбытовых подразделениях специализированные службы или вкладывая капиталы в дочерние компании. Однако основной объем финансирования арендных операций осуществляют банки или фирмы, специализирующиеся на инвестировании капитала в эту область предпринимательской деятельности.

С помощью арендных операций их участии получают экономические преимущества по сравнению с употреблением товаров в кредит. Но в отличие от долгосрочного кредита лизинг представляет собой ссуду под обеспечение имущества с гарантией целевого использования предоставленных средств. В то же время лизинг с долгосрочным кредитом объединяет передача имущества в пользование арендатору в долг на длительный срок.

Лизинг содержит в себе и элементы финансирования: это возможность приобретения имущества в пользование. Но в отличие от финансирования при лизинге это имущество оплачивается за счет кредита. Кроме того, при лизинге дорогостоящего имущества привлекается банковский капитал, что позволяет арендатору эксплуатировать новейшее оборудование при минимальных затратах.

Под «имуществом» подразумеваются все предметы аренды: машины, оборудование, транспортные средства, сооружения и т.д.

В промышленно развитых странах аренда считается эффективным методом стимулирования экономики за счет ускоренного обновления производства, поэтому правительство предоставляет льготы и арендаторам, и арендодателям (ЛК). Так, ЛК имеют возможность ускоренного (более 25% в год) списание средств на амортизацию сданных в аренду машин и других видов товара. Это позволяет ЛК уменьшить величину облагаемой полосами прибыли, и за счет этого снизить арендные ставки. В условиях конкуренции такая система выгодна обеим сторонам: повышается конкурентоспособность ЛК и повышается интерес арендатора: аренда для него становится более выгодной, чем приобретение товара в кредит.

Долгосрочная аренда с активным использованием правительственных поощрений получила название ливеридж лизинг и активно используется при аренде наукоемкого оборудования, например электронно-вычислительных машин, медицинского оборудования, самолетов и т.д.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то - договор аренды жилого помещения, если физическое лицо (гражданин), то - договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения подразделяется на коммерческий договор найма

До введения в действие нового Гражданского кодекса коммерческий договор найма назывался договором аренды, а гражданин, арендующий жилое помещение, - арендатором. В некоторых нормативных актах, вышедших до введения нового Гражданского кодекса сохраняется устаревшая терминология. договор социального найма.

До того как вы приватизировали свою квартиру, вы жили в ней по договору социального найма. А теперь, когда вы будете сдавать свою собственную квартиру, вы будете делать это по договору коммерческого найма.

Например, две одинаковые квартиры в доме - одна из них приватизирована и сдается за 250 долл. США в месяц сроком на 3 года, в другой - государственной - проживает семья и платит 150 рублей в месяц. Жильцы первой квартиры заключили договор коммерческого найма с владельцем квартиры, жильцы второй квартиры пользуются ею по договору социального найма.

На этом примере видны основные различия между договорами найма: коммерческий договор заключается на определенный срок и плата определяется условиями договора, договор социального найма бессрочен и плата лимитирована. Кроме того, по договору социального найма нанимателям предоставляется жилая площадь, ограниченная социальными нормами, а по договору коммерческого найма жилая площадь не ограничивается.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма подробно рассматривается в разделе «Право на жилище - получение и пользование».

2.1 Виды и формы аренды

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях.

Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид - это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид - это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях - для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

· земельных участков и других обособленных природных объектов;

· предприятий и других имущественных комплексов;

· отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК РК) - атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами, Водный кодекс, Основы лесного законодательства РК.

2.2 Экономический механизм аренды недвижимости

Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности вне зависимости от формы ее организации требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Кроме того, сами условия функционирования большинства предприятий, ужесточающаяся конкуренция требует дополнительных вложений в обновление производства, укрепление его материально-технической базы. Именно необходимость инвестиционных вложений создает барьеры входу на рынок или не позволяет на нем закрепиться многим предприятиям, особенно средним и малым.

В этих условиях едва ли не единственной возможностью преодоления указанных препятствий являются такие специфические механизмы привлечения ресурсов, как аренда (в том числе ее особая, наиболее активно развивающаяся форма - лизинг), а также франчайзинг.

Наиболее настойчиво необходимость применения этих механизмов проявилась в послевоенный период (в 1950-х гг.) под влиянием таких факторов, как:

1) недостаточный объем ликвидных средств в бурно развивающихся отраслях экономики;

2) обострение конкуренции, в том числе международной, требующее, с одной стороны, оптимизации инвестиций, а с другой - существенного расширения рынков сбыта и поиска нетрадиционных каналов реализации продукции;

3) возникшее из-за этого уменьшение прибыли предприятий, ограничивающее их возможности по выделению достаточных средств для желательного расширения производства;

4) объективная необходимость применения нетрадиционных форм финансирования капитальных вложений, позволяющих одновременно решать вопросы приобретения и финансирования, не замораживая значительной суммы средств на длительный период в производственных активах;

5) проявившееся в это время содействие инвестированию со стороны правительственных и финансовых органов в интересах стимулирования экономического роста.

Основная задача предприятий в этих условиях - достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек производства, что возможно лишь на основе современных технологий, переоснащения действующего парка оборудования. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям как к эффективным методам финансирования инвестиционной деятельности.

Согласно энциклопедическому словарю само слово «аренда» произошло от польского arenda, что обозначает имущественный наем, предоставление на договорной основе имущества во временное пользование за определенное вознаграждение.

Аренда, с одной стороны, позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, с другой - предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Заметим, что в агрегированном виде само право собственности предполагает наличие у собственников трех основных прав - права владения, права пользования и права распоряжения определенной вещью, предметом, их совокупностью, т.е. объектом собственности.

Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется, распоряжается принадлежащим ему имуществом, а также может передавать эти свои права другим лицам. Согласно принципу возможного разграничения этих полномочий, то же право пользования предполагает вариант приложения данного объекта собственности с целью извлечения из него пользы. Не исключает право извлечения этой пользы через другой субъект пользователя имуществом.

Можно заключить, что возникновение и само существование аренды в качестве особого вида бизнеса основаны именно на возможности разделения компонентов собственности на два важнейших правомочия: самого права собственности как правового господства лица над объектом собственности и правапользования вещью, т.е. применения ее в соответствии с назначением с целью извлечения дохода и других выгод.

Правовые основы регулирования арендных отношений рассмотрены в Гражданском кодексе.

В аренду может сдаваться как движимое, так и недвижимое имущество. Согласно законодательству в случае аренды недвижимости и в некоторых других случаях арендный договор подлежит государственной регистрации.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств.

Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы (например, предприятия в целом или их подразделения). Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования готовой инфраструктуры. Такие условия необходимы в первую очередь малым и средним предприятиям. На практике встречаются договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов в том случае, если объекты не подпадают под действие специальных нормативных актов.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу. В данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

Ключевыми параметрами сделки являются форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения. В зависимости от конкретных условий эти параметры существенно различаются. Наиболее распространенным методом арендной платы является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. В некоторых случаях, однако, возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера переданного объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендного имущества. Поэтому зачастую арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг. При недостатке денежных средств на начальных этапах становления бизнеса данный способ является наиболее почтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование имуществом арендатор может осуществлять расходы на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется в денежном или в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

При установлении размера арендной платы, как правило, рекомендуют учитывать:

1) величину амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

2) доход, который мог быть получен при непосредственном пользовании передаваемого имущества;

3) расходы на страхование арендуемого имущества;

4) затраты на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

5) стоимость дополнительных услуг, оказываемых арендодателем;

6) средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором они расположены.

Масштабы использования арендных отношений в мире довольно велики прежде всего потому, что они позволяют обойти или временно разрешить указанную выше проблему нехватки или отсутствия производительных активов (машин, оборудования, транспорта и пр.) или средств для их приобретения.

2.3 Налоги при сдаче недвижимости в аренду

· Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя:

Действующее законодательство не обязывает граждан, сдающих свое имущество в аренду, регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Имущественный доход арендодателя - гражданина является доходом, не облагаемым у источника выплаты и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10 процентов (статьи 158, 180 Налогового кодекса Республики Казахстан).

Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его - не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, который в свою очередь установлен не позднее 31 марта следующего года.

· Индивидуальный предприниматель, уплачивающий налоги по патенту:

Если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке 2 процента от заявленного самим предпринимателем дохода (статья 432 Налогового кодекса РК). Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.

· Индивидуальный предприниматель, уплачивающий налоги по упрощенной декларации:

Если индивидуальный предприниматель будет применять налоговый режим на основе упрощенной декларации, его доход подлежит обложению по ставке 3 процента от сложившейся у предпринимателя выручки (статья 436 Налогового кодекса) и уплачивается также в виде индивидуального подоходного и социального налога.

· Юридическое лицо:

Доход юридического лица, сдающего недвижимость в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3 процентов от суммарной выручки (статья 436 Налогового кодекса).

Если же юридическое лицо - арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 20 процентов (статья 147 Налогового кодекса РК). При этом из налогооблагаемого дохода, вычитаются произведенные в связи с его получением расходы.

· Чем грозит неуплата налогов от сдачи недвижимости в аренду?

В настоящее время налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов, получаемых от сдачи недвижимости в аренду. Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату к арендодателю, скрывшему доход, может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа

Заключение

В данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды - аренда объектов недвижимости в системе предпринимательства. После изучения данной темы можно прийти к выводу, что

- договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости;

- особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними.

- можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним;

- под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы;

- аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Размещено на Allbest.ru