88

1. Определение понятия и состав объекта недвижимости - [1] - стр.11-17

Для целей гражданского оборота в части 1 ст. 130 ГК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», т.е. понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» являются синонимами применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группы «А»).

В то же время во втором абзаце этой части ст. 130 к недвижимости относятся и вещи, перемещаемые в пространстве, подлежащие государственной регистрации (объекты группы «Б»).

В статье 132 ГК к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (объекты группы «В»).

Если обратить внимание на ст. 131 ГК, а также на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых говорится об обязательности государственной регистрации прав на недвижимые вещи, то можно обнаружить различие сути терминов государственной регистрации самой вещи и прав на нее,

Из обязательности государственной регистрации самих объектов групп «А», «Б», «В» и прав на них следует, что указанные объекты в той или иной форме «привязываются» к неподвижной, неперемещаемой относительно поверхности Земли географической (адресной) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с индивидуализацией этих объектов описанием и регистрацией их важнейших признаков. Из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать неперемещаемость юридической сущности указанного объекта. Этот критерий является лишь следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

Сказанное выше приводит к необходимости особого отношения к определению понятия назначения недвижимой вещи. На всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) ее назначение определяется не потенциальной полезностью для человека и общества вообще, а полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной) сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.

В связи с такой трактовкой сущности объекта недвижимости следует особо выделить имущественные права основных пользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования (ст. 131 ГК). По отношению к ним права всего общества или «сторонних» (не основных) правообладателей - сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое, относящиеся к этому объекту, - выступают как обременения. Именно наличие таких обременений обосновывает упомянутую выше необходимость учета в экономическом анализе объекта недвижимости интересов всех субъектов права по отношению к этому объекту.

Обратим внимание на существующее в зарубежной литературе и важное для целей экономического анализа разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое понятие относится к материальной, физически осязаемой сущности недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность недвижимости как совокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.

недвижимость = недвижимая собственность = недвижимая вещь + имущественные права

Здесь имеется в виду, что в пакет прав включаются права, подлежащие государственной регистрации и перечисленные в ГК (ст. 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализа предложить следующее определение понятия недвижимости:

недвижимость - субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущность) с пакетом прав и обременений, связанных с этой вещью (как юридической сущностью недвижимости)

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Здесь к элементам, указанным в статье 130 ГК, добавлены инженерные коммуникации (дороги, инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям и сооружениям), представляющие собой особую группу сооружений.

В соответствии со статьей 131 ГК в юридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

объект недвижимости = (земля + улучшения) + (права + обременения)

земля = земельный участок + участки леса + участки недр + обособленные водные объекты

улучшения = насаждения + инженерные коммуникации + здания + сооружения

Для наглядности представим структуру понятия также в виде табл.

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = материальная сущность	Права = юридическая сущность
Земля	Улучшения	Права	Обременения
Земельные участки	Здания	Собственности	Ипотека
Участки недр	Сооружения	Хозяйственного ведения	Сервитуты
Обособленные водные объекты	Инженерные коммуникации	Оперативного управления	Правила зонирования
		Наследуемого владения	Охрана памятников
Леса	Насаждения	Бессрочного пользования	Прочие ограничения

Следует иметь в виду условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Очевидно, что при одновременном действии для одного и того же объекта права собственности и любого из вариантов дополнительного имущественного права (хозяйственного ведения, оперативного управления и пр.), это дополнительное право выступает в качестве обременения по отношению к праву собственности. Если объект недвижимости сдается в аренду, то собственник «продает» права пользования и владения, оставляя за собой только право распоряжения на время действия договора аренды. В этом случае договор аренды выступает обременением по отношению к праву собственности, оказываясь в группе «Прочие ограничения».

Условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности: земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, относится к объектам природного происхождения (местоположение «отсылает» участок в столбец 1), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к столбцу 2. То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и т. п.

Объектом недвижимости будет называться любой набор элементов из табл., но с непременным условием, что в состав этого набора включены:

- земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;

- право собственности на все элементы физической сущности. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

2. Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости - [1]-стр. 18-41

Жизненный цикл объекта недвижимости

Рассмотренные элементы объекта недвижимости претерпевают изменения в процессе развития объекта в пределах жизненного цикла. Этот цикл для типичного объекта состоит из фаз, реализующихся последовательно.

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. На основании анализа из множества юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых вариантов возможного использования выбирается максимально продуктивный вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этой фазе цикла осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременений на это право. На этом этапе происходит подготовка операции с объектом и регистрируемое государством изменение юридической судьбы последнего.

5. Использование (употребление) объекта по назначению, включая техническое и эксплуатационное обслуживание его. На этом этапе жизненного цикла профессиональная управляющая компания организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. При этом нужно иметь представление о возрастных характеристиках объекта и, в частности, о его хронологическом и эффективном возрасте - в сравнении с нормативным сроком и со сроком экономической жизни объекта:

- хронологический (действительный) возраст - срок, который прошел с момента окончания строительства (ввода в эксплуатацию) объекта до момента приема его в управление;

- эффективный возраст - возраст, обусловленный состоянием (степенью «изношенности») и полезностью сооружения;

- нормативный срок жизни (эксплуатации) - срок использования по назначению, зафиксированный в нормативных документах и считающийся нормальным для данного типа объектов;

- срок экономической жизни - период времени, в течение которого улучшения вносят какой-то вклад в стоимость объекта недвижимости и по истечении которого стоимость улучшений становится равной нулю вследствие физического износа, функционального и внешнего устаревания (после этого момента объект еще может эксплуатироваться, но перестает представлять интерес для доходного использования).

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.

7. Утилизация - снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни.

Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости продажи, реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения в варианте купли-продажи может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Если объект доходной недвижимости используется в качестве инвестиционного актива (капитала или финансового актива в вещной форме), то он, как правило, передается в доверительное управление с включением его в состав инвестиционного портфеля. В таком случае период, в течение которого данный объект находится в доверительном управлении (трасте) - с обременением права собственности на объект соответствующим договором, называется трастовым циклом.

Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды

Характеристики природных элементов объекта недвижимости

Две важнейшие группы типов объектов, описываемых различными наборами характерных признаков, имеющих различное назначение и, вследствие этого, нуждающихся в специфических наборах инструментов анализа:

- земля без улучшений - участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности - предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых;

- земля с улучшениями - земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или/и сооружениями всевозможного назначения.

Земельный участок - ограниченная и неперемещаемая часть поверхности Земли, имеющая замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. К характеристикам земельного участка относятся:

- форма;

- размер площади;

- размеры формообразующих линий;

- глубина слоя;

- топографические параметры;

- геологические параметры;

- наличие (отсутствие) многолетней растительности.

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, и т.д. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека.

Для целей экономического анализа существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

- зонирования территории - размещения объектов разных видов функционального назначения только в зонах соответствующего профиля;

- охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

- ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

- участки, предназначенные для выращивания с/х продукции (без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

- прибрежные участки земель водного фонда;

- участки земель лесного фонда;

- участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;

- участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения;

- участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значения;

- заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей.

К недрам относится часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы. Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки.

Водный объект - это совокупность водного объема и ограничивающей его поверхности раздела с земной корой - на поверхности последней или в ее недрах, т.е. сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима.

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделяются на:

- поверхностные водотоки, воды которых находятся в состоянии непрерывного движения;

- поверхностные водоемы, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена;

- ледники - движущиеся естественные скопления льда атмосферного происхождения на земной поверхности;

- снежники - неподвижные естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной поверхности в течение всего теплого времени года или его части.

По другой классификации водные объекты могут быть:

- обособленными - естественные или искусственные моря, озера, пруды, бассейны, снежники, замкнутые берегами (на поверхности Земли) или грунтовыми породами (под земной поверхностью);

- открытыми - международные воды морей и океанов или приграничные зоны высокогорных ледников и подземных вод, полузамкнутые берегами территории России;

- проточными - поверхностные водотоки с непрерывным движением вод - реки, ручьи, каналы, проточные водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования. Он представлен, прежде всего, на землях лесного фонда и в том числе на землях:

- покрытых лесной растительностью (собственно лес);

- предназначенных для воспроизводства лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри и прогалины) или покрытых питомниками и не сомкнувшимися лесными культурами;

- освобожденных от растительности для целей хозяйствования (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);

- свободных от растительности из-за непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).

Леса подразделяются на три группы.

К первой группе отнесены леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий.

Ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

К третьей группе отнесены леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.

К функциям, выполняемым лесом, относятся следующие:

- водо-охранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);

- защитная (противоэрозионные леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);

- санитарно-гигиеническая и оздоровительная (трехзонная система санитарной лесозащиты курортов и зеленые зоны поселений);

- промысловая (лесоплодные массивы);

- мемориальная и заповедная (памятники природы, заповедники, национальные парки).

Характеристики улучшений в составе объектов недвижимости

Многолетние насаждения подразделяют на группы по функциональному назначению:

- производящие продукцию - плодово-ягодную (семечковые, косточковые и т.д.) или техническую (каучуконосы, хмель, чай);

- декоративно-озеленительные (кустарниковые или древесные);

- полезащитные (противоэрозионные);

- живые изгороди (защитные полосы вдоль железных дорог). Для всех групп важными с точки зрения задач экономического

анализа являются возрастные характеристики:

- срок от посадки до начала использования по назначению;

- продолжительность эксплуатации по назначению.

При характеристике насаждений дополнительно обращают внимание:

- на возможность удовлетворения других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота воздуха),

- на толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для анализа надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений при расчистке участка),

- на размеры и траекторию движения тени от кроны растений.

К коммуникациям относятся внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания и сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка.

Существенно многообразнее характеристики строений. Последние можно условно разделить на две группы:

- здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека;

- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при маломасштабном участии человека.

Для целей экономического анализа упомянутые здания и сооружения полезно классифицировать, прежде всего, по функциональному назначению, выделив две важнейшие группы объектов: жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации и:

- комнаты и квартиры (в том числе в нежилых домах), а также жилые дома (нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся);

- гостиницы, капитальные и передвижные дачные домики - для временного проживания.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

- земельные участки под строениями,

- внешние коммуникации;

- промышленные здания и сооружения, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения;

- специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;

- складские строения и помещения;

- офисные здания и помещения - специализированные бизнесцентры;

- торговые здания и помещения, включая рынки и пр.,

- сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды и пр.;

- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты;

- медицинские и оздоровительные объекты;

- мемориальные и культовые;

- объекты учебно-просветительского и творческого назначения;

В терминологии строителей эти объекты подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения классифицируются также:

- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные);

- по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочковые, тонкостенные, пневматические, блокированные);

- по материалам несущих стен - кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые;

- по этажности - одноэтажные, малоэтажные - 2-5-3, многоэтажные - 4-5-9, повышенной этажности 10-15-20 и высотные -более 20 этажей;

- по долговечности - срок службы - более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет;

- по степени огнестойкости - 5 категорий, различающихся степенью возгораемости и пределом огнестойкости.

Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике экономического анализа важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека, в том числе земля под общественным транспортом, земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций, не используемые для извлечения прибыли.

К доходным относятся объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса -с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Часто используется понятие «площадь помещений», которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:

- основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции (жилая, офисная, торговая и др.);

- вспомогательные помещения - помещения общего пользования: коридоры, рекреационные холлы и др.;

- технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования пр.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарную площадь всех помещений - общая, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

Элементы и характеристики физической среды

Физическая среда функционирования объекта создается природой и результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Климат: атмосферное давление; средняя температура; амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток и пр.

Предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, наводнения, затопление, и пр.

Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум и пр.

Рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы и пр.

Характер застройки - с выделением ее типа (периметральная, фронтальная, вдоль магистралей и пр.) и ее параметров (этажность, архитектурные стили, плотность и пр.).

Обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети и пр.

Юридические и социальные характеристики объекта недвижимости и окружающей среды

Характеристики юридической сущности и правовой среды функционирования объекта недвижимости

Понятие собственности (права собственности) является неопределяемым (первичным) и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности:

- право пользования, обеспечивающее возможность удовлетворения личных потребностей и/или получения выгоды путем использования свойств объекта;

- право владения, обеспечивающее возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя;

- право распоряжения, обеспечивающее возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем передачи полного права собственности на объект другому лицу или путем передачи другому лицу части своих полномочий.

Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

- право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;

- право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению, вплоть до уничтожения улучшений;

- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

- запрещение использовать объект во вред другим людям;

- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

- гарантии восстановления нарушенных прав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность). Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью - с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Правами собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от имени государства (муниципалитета) наделяются органы власти соответствующего статуса и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерческими предприятиями, называемыми унитарными, - на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (в последнем случае предприятие называется казенным).

Указанное имущество может закрепляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из государственного или муниципального бюджета учреждениями) - на правах оперативного управления. Имущество, оставшееся незакрепленным за предприятиями, составляет государственную (муниципальную) казну Российской Федерации или ее субъекта (муниципалитета).

Как следует из сказанного выше, к объекту государственной и муниципальной собственности кроме субъекта права собственности может иметь отношение еще и субъект одного из двух видов имущественного права - хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника - и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал), без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности, с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду - даже с разрешения собственника).

Наконец, два вида имущественных прав касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных вещных прав особо выделены в статьях 260-287 ГК.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен), а также частично распоряжаться им, передавая участок другим лицам на безвозмездной основе или на условиях аренды. При этом продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Как указывалось ранее, имущественные права касаются основных (непосредственных) пользователей участка, в то время как ипотека и сервитут вводят в число субъектов права, внешних по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, пользователей соседних участков и кредитную организацию.

Ипотека как форма организации получения залогодателем ссуды под залог объекта недвижимости обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и при изменении его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Отметим, что упомянутое выше залоговое обязательство, называемое закладной, выдается первичному залогодержателю (кредитору) органом государственной регистрации ипотеки и может выступать предметом купли-продажи (товаром) на рынке ценных бумаг.

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого объекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута. Кроме указанного типа сервитута, называемого частным, ГК вводит понятие публичного сервитута, вменяющего собственникам земельных участков в обязанность обеспечение безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи им земельных участков в собственность.

Другими важными обременениями права собственности на недвижимость являются ограничения в использовании объекта, регламентируемые законодательными и нормативными актами, договорами, соглашениями, распоряжениями административных и судебных органов, строительными нормами и правилами.

В частности, обременениями права собственности на землю являются право на принудительный выкуп участка для государственных и муниципальных нужд, а также право на прекращение права собственности при ненадлежащем использовании участка.

Ограничения по функциональному использованию земельного участка налагаются законодательными или нормативными актами о зонировании территории (например, в жилой зоне не разрешается реализация производственных функций). Строительные нормы и правила (СНиП) ограничивают предельно допустимые расстояния между зданиями (по правилам пожаробезопасности и санитарным нормам), высоту зданий и сооружений, ориентацию взаимного расположения строений относительно коммуникаций и размещение объекта в градостроительной зоне.

Правила охраны памятников ограничивают возможности реконструкции и перепрофилирования зданий-памятников, налагая в то же время дополнительную финансовую ответственность на инвесторов и пользователей таких объектов. Договоры доверительного управления и аренды ограничивают права и возможности собственников по использованию принадлежащих им объектов.

Важнейшим свойством обременений является то, что они приводят к уменьшению полноты и качества имущественного права и, как следствие, к усложнению задачи управления объектом, снижению эффективности использования и ценности последнего.

Качество прав и обременений для объекта недвижимости зависят от правовой среды его функционирования как совокупности норм и правил, устанавливаемых и охраняемых государством. Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты. Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ (закон высшей юридической силы), конституционные законы, кодексы РФ.

Социальная сущность и социальная среда функционирования объекта недвижимости

Ценность объекта недвижимости определяется также и его социальной сущностью. Недвижимость способна выполнять общественно значимые функции, позволяющие:

- частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;

- создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают се социально значимым благом, которое характеризуют:

- размеры территории, водных объектов и лесов на душу населения;

- уровень плодородия почв, богатство недр полезными ископаемыми;

- удельная производительность лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

- норма жилой площади, устанавливаемая для социального найма;

- природные особенности территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения;

- соответствие характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам.

Социальную среду функционирования объекта недвижимости образует система «человек - семья - группа - общество» со своими институтами: средствами массовой информации (СМИ), социологическими центрами, общественными организациями. Социальную среду определяют:

- характеристики населения, включая его численность, плотность, пол, возраст, национальность;

- социальные группы - общественные, профессиональные, национальные, религиозные;

- динамика изменения численности и состава - рождаемость, смертность, продолжительность жизни;

- подвижность населения - склонность к смене места жительства и к участию в сделках на рынке недвижимости;

- занятость населения - по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;

- структура уровней образования - доля лиц с высшим, общим средним и начальным образованием;

- состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;

- уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.

Социальная среда формирует:

- нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;

- культурные традиции, обычаи и ценности;

- образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.

3. Характеристики недвижимости как экономического блага - [1] - стр. 41-54

Недвижимая вещь, характеризуемая представленным выше набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским благом. Как указывалось ранее, недвижимость создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае иногда, а во втором - всегда, благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом.

Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасного обитания, средства производства предметов потребления) и вызывать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные (эстетические) потребности человека.

Недвижимость как экономическое благо выполняет:

- функции предмета потребления - ресурса для личного использования или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций;

- функции реального актива (фактора производства) -- ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли;

- функции товара, произведенного для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег) или для продажи с целью получения прибыли, а также товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки) или используемого в качестве средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств);

- функции финансового актива - капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и от последующей перепродажи объекта (коммерческая недвижимость).

Особенности недвижимости как товара.

Неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка.

Уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости.

Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени - при любых колебаниях конъюнктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара.

Низкая ликвидность приводит к существенному увеличению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов, вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок.

Особенности недвижимости как финансового актива в вещной форме.

Неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости.

Слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость как альтернативу при выборе направлений портфельных инвестиций.

Относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и соответствием изменения доходов инфляционным изменениям цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками.

Неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов.

Необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или/и развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива.

Потребность в высокопрофессиональном управлении объектами - вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования - приводит к вовлечению в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний.

Низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива - в сравнении с ценными бумагами - снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

Операции с недвижимым имуществом

Операция с недвижимостью - каждое изменение правового статуса объекта.

Тип операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Дарение	Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия	Передача в доверительное управление
Реализация обязательств (залог или долги)	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем, поднаем, перенаем
Приватизация; национализация	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Изъятие земельного участка и снос строения	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
Обмен и мена	Вступление в кондоминиум	Страхование

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

- продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности; платежи покупателя продавцу - одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);

- продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); платежи покупателя продавцу - стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные - по договору в течение всего срока действия последнего;

- продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу - те же, что и при продаже права арендатора;

- продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду); платеж покупателя продавцу - единовременный (при аренде с субарендой - в режиме регулярных арендных платежей).

При этом операции купли-продажи реализуются в формах:

- индивидуальных сделок (с участием посредника);

- публичных торгов.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают открытый и закрытый аукционы.

Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств - социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Несколько подробнее рассмотрим реализацию системы управления недвижимостью как инвестиционным активом.

Управление - создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей) - с целью упорядочения или изменения деятельности последней в определенном направлении. Менеджментом здесь называется совокупность принципов, методов и средств управления, обеспечивающих достижение целей и решение задач рационального хозяйствования на управляемой совокупности объектов недвижимости путем интеграции и скоординированного применения всех ресурсов (человеческих, финансовых, технических).

Применительно к объекту недвижимости или к комплексу объектов мы будем говорить о конкретных видах управленческой деятельности, обеспечивающей функционирование и развитие объекта управления с целью максимально полного удовлетворения потребностей субъектов права пользования, владения и распоряжения этим объектом. В то же время, имея в виду комплексный и разноплановый характер деятельности субъектов управления, обеспечивающей не только деятельность подчиненных, но и развитие отношений с собственником объекта, с органами власти, с подрядчиками и партнерами, мы будем называть саму эту деятельность и совокупность субъектов управленческой деятельности менеджментом, именуя менеджерами субъектов управления - физических лиц.

Описывая систему управления объектами и комплексами недвижимости, обратим внимание, прежде всего, на то, что любой объект недвижимости за время своей жизни проходит все представленные выше этапы жизненного цикла - от выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка до утилизации улучшений. В течение всего этого времени может неоднократно сменяться собственник объекта (на этапах «обращения») или/и изменяться назначение объекта («реконструкция», «перефункционализация»). Смена собственника и (или) изменение назначения объекта связаны с капиталовложениями, так что каждое такое изменение судьбы объекта означает смену одного инвестиционного цикла другим. В течение срока жизни улучшений объект проходит через несколько инвестиционных циклов и в пределах каждого из них оказывается целесообразным привлечение к управлению объектом команды профессионалов:

- при «внешнем» управлении - путем привлечения профессиональной управляющей компании по договору;

- при «внутреннем» управлении - путем создания собственником своего структурного подразделения.

Профессиональная управляющая компания обеспечивает решение задач, поставленных собственником, в пределах цикла третьего типа, называемого трастовым циклом, и реализуемого в три стадии, представленные в таблице.

Стадия 1. Прием объекта в управление	Формирование целей и разработка концепции
	Подготовка задания и подписание договора
	Прием объекта в управление
Стадия 2. Управление деятельностью	Разработка планов и программы деятельности
	Организация функционирования объекта
	Обеспечение контроля исполнения планов
Стадия 3. Передача объекта собственнику	Подготовка итогового отчета
	Организация передачи-приемки объекта

При некоторых обстоятельствах реализация трастового цикла может несколько отличаться от варианта, представленного выше: собственник может поручить управляющей компании подготовить объект к продаже и организовать сделку. В этом случае покупатель имеет возможность высоко оценить качество управления объектом в предшествующем периоде, и предложить управляющей компании продолжить управление объектом - теперь уже по договору с новым собственником. Для выполнения заказа на организацию сделки купли-продажи управляющая компания должна приобретать соответствующий опыт, имея, например, в своей структуре брокерский отдел. При реализации такой схемы цикла существенно упрощается процедура приемки-передачи объекта.