Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Инвестиционная деятельность неотъемлемая часть в функционировании предприятия. Любое предприятие в результате своего функционирования сталкивается с необходимостью вложения средств в свое развитие или выхода из кризисной ситуации. Все инвестиционные средства вкладываются для получения конечного результата (увеличения объема производства, повышения качества продукции, увеличение объема работ). Таким образом, актуальность данной работы возникает в потребности определения эффективности вложений. В любой эффективно действующей фирме вопросы управления инвестиционным процессом занимают одно из самых главных мест.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет, как правило, ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому необходимо выбирать оптимальный инвестиционный проект, а для этого уметь его правильно оценить. Расчет, как правило, должен помочь в выборе и обосновании оптимальных вариантов вложения средств. Все вышесказанное определяет актуальность изучения методов и критериев оценки инвестиционных проектов.

Как показали результаты многочисленных обследований практики принятия решений в области инвестиционной политики в условиях рынка, в анализе эффективности инвестиционных проектов наиболее часто применяются критерии NPV (чистой приведенной стоимости) и IRR (внутренней нормы прибыли инвестиций). Поэтому для исследования выбран критерий внутренней нормы прибыли проекта и метод его расчета как количественный метод оценки эффективности инвестиционного проекта.

1. Иностранные инвестиции

1.1 Понятие и виды иностранных инвестиций

В современном мире многообразных и сложных экономических процессов, а также взаимоотношений между гражданами, предприятиями, финансовыми институтами, государствами на внутреннем и внешнем рынках острой проблемой является эффективное вложение капитала с целью его приумножения, или инвестирование. Экономическая природа инвестиций обусловлена закономерностями процесса расширенного воспроизводства и заключается в использовании части дополнительного общественного продукта для увеличения количества и качества всех элементов системы производительных сил общества.

Федеральный закон «Об иностранный инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.) определяет понятие иностранных инвестиций. Согласно данному закону под иностранными инвестициями в Российской Федерации понимаются вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальную собственность), а также услуг и информации. [3,с.46]

Иностранные инвестиции играют важную роль в интернационализации экономики любой страны. Инвестиционной деятельностью - эта деятельность, при которой происходит вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта. Так же инвестиционная деятельность является взаимовыгодным процессом, как для получателя инвестиций, так и для инвестора. [1,с.105]

Иностранные инвестиции обладают функциями, основные из которых представлены на рисунке 1.1.[15.C. 11]

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рисунок 1. - Основные функции иностранных инвестиций

Иностранные инвестиции могут осуществляться в различных формах. По формам собственности на инвестиционные ресурсы иностранные инвестиции могут быть государственными, частными и смешанными. [5,с.85] Государственные инвестиции представляют собой средства государственных бюджетов, направляемые за рубеж по решению правительственных или межправительственных организаций. Эти средства могут предоставляться в виде государственных займов, кредитов, грантов, помощи. Частные (негосударственные) инвестиции - это средства частных инвесторов, вложенные в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны. Под смешанными иностранными инвестициями понимают вложения, осуществляемые за рубеж совместно государством и частными инвесторами.

Особо значение при анализе иностранных инвестиций имеет выделение прямых, портфельных и прочих инвестиций. [5,с.86]

Прямые иностранные инвестиции - это вложения иностранного капитала, сделанные юридическими или физическими лицами, полностью владеющими предприятием или контролирующими не менее 10% его доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале, созданной или вновь создаваемой на территории Российской Федерации коммерческой организации в форме хозяйственного товарищества или общества в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. В составе прямых инвестиций выделяются: взносы в уставный капитал, финансовый лизинг, кредиты, полученные от зарубежных совладельцев предприятия, прочие прямые инвестиции.[3,с.16]

Портфельные иностранные инвестиции - это вложения иностранного капитала, сделанные иностранными инвесторами в объеме менее 10% доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями, не дающие право вкладчикам на управление предприятием, а также акции, облигации, векселя и другие ценные долговые бумаги собственного и заемного капитала. [3,с.17]

В составе прочих инвестиций можно выделить такие виды инвестирования, как: торговые кредиты (предварительная оплата и предоставление кредитов для импортно-экспортных операций); прочие кредиты, полученные от международных финансовых организаций: кредиты правительств иностранных государств под гарантии правительства Российской Федерации; банковские вклады и т.п. [3,с.18]

Таким образом, к иностранным инвестициям относятся все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых зарубежными инвесторами, а также зарубежными филиалами российских юридических лиц в объекты предпринимательской и других видов деятельности с целью получения прибыли. Иностранные инвестиции являются неотъемлемой частью современных экономических отношений. Посредством привлечения иностранного капитала в национальную экономику привносятся новые технологии и формы организации производства и бизнеса, и именно они обеспечивают принципиально иной и более значительный экономический эффект по сравнению с возможностями отечественного предпринимательства. Это главный факт, который служит основанием при принятии решения об открытии национальных границ для массового притока зарубежных капиталов.

1.2 Государственное регулирование иностранных инвестиций

Российская Федерация заинтересована в привлечении иностранных инвестиций в виде материальных и финансовых ресурсов, передовой техники и технологий, управленческого опыта. Однако формированию политики в области привлечения иностранных инвестиций в нашей стране вплоть до 1998 года государственная власть не уделяла особого внимания. Небольшое число законодательных актов, основным из которых был закон РСФСР № 1008 «Об иностранных инвестициях в РСФСР», который постоянно редактировался, в полном объеме не могли регулировать инвестиционные отношения, развивающиеся в рыночных условиях. Финансовый кризис августа 1998 года выявил основные недостатки правового регулирования иностранных инвестиций[5,с.97].

На сегодняшний день законы и нормативные акты в области регулирования иностранных инвестиций можно разделить на три группы. В первую группу входят нормативные акты, регулирующие общие моменты любой предпринимательской и инвестиционной деятельности. В первую очередь это Конституция Российской Федерации как нормативный акт, имеющий высшую юридическую силу и прямое действие на всей территории страны. Также нормы, имеющие прямое или косвенное отношение к инвестиционной деятельности, содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а общие положения государственного регулирования внешнеэкономической деятельности содержатся в Федеральном законе от 8 декабря 2003 г. № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» (с изменениями и дополнениями от 22 августа 2004 г., 22 июля 2005 г., 2 февраля 2006 г.).

Вторая группа - это группа законопроектов, которая прямо регулирует отдельные направления инвестиционной деятельности. Основным документом в области регулирования иностранных инвестиций стал Федеральный Закон от 9 июля 1999 года № 160 - ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ».

Прогрессивным нововведением Закона 1999 года является то, что он выделяет прямые иностранные инвестиции, содержит целый ряд государственных гарантий для иностранных инвесторов, предоставляется иностранным инвесторам различные таможенные и налоговые льготы, а также не менее благоприятный правовой режим, чем отечественный. Сфера применения в данном Законе определена методом исключения: исключена банковская, кредитная, страховая деятельность и деятельность некоммерческих организаций.[2,с.20]

Следующим Федеральным законом, регулирующим деятельность иностранных инвесторов, является Закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» с изменениями от 24 июля 2007 года. Данный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. Данный Закон является одним из важнейших стимулов развития инвестиционной деятельности и гарантом обеспечения государством гарантий прав инвесторов.

Федеральный закон от 30 декабря 1995 года № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (с изменениями от 7 января 1999 г., 18 июня 2001 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 29 декабря 2004 г.) устанавливает правовые основы отношений, которые возникают в процессе осуществления российскими и иностранными субъектами инвестиций в поиск, разведку и добычу минерального сырья на территории Российской Федерации, а также на континентальном шельфе и (или) в пределах исключительной экономической зоны Российской Федерации на условиях соглашений о разделе продукции. [2,с.22]

Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» регулирует отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений, и устанавливает гарантии прав и законных интересов сторон концессионного соглашения, касающиеся в том числе прав иностранных инвесторов.

Инвестиции в особые экономические зоны регулируются Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». Осуществление иностранным инвестором или российской компанией с иностранными инвестициями финансовой аренды (лизинга) подпадает под действие норм Гражданского Кодекса и Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Третья группа законопроектов в области регулирования иностранных инвестиций включает в себя нормативные акты, регулирующие отдельные вопросы деятельности организаций с иностранными инвестициями. В нее входят: Таможенный кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 21 мая 1993 года № 5003-1 «О таможенном тарифе», устанавливающие таможенные и налоговые платежи предприятий; Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июля 1996 г. № 883 «О льготах по уплате ввозной таможенной пошлины и налога на добавленную стоимость в отношении товаров, ввозимых иностранными инвесторами в качестве вклада в уставный (складочный) капитал предприятий с иностранными инвестициями», которое устанавливает льготы по уплате ввозной таможенной пошлины. Государственная регистрация иностранным инвестором юридического лица либо регистрация иностранного гражданина в качестве индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации производится в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Большое значение в области регулирования иностранных инвестиций имеют двусторонние соглашения и многосторонние договоры Российской Федерации. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации, как и в других странах, осуществляется в соответствии с международными договорами и с соблюдением норм международного права.

Среди многосторонних договоров, в которых участвует Россия, следует отметить: Сеульскую конвенцию; Вашингтонскую конвенцию; Конвенцию УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Европейскую энергетическую хартию.

Суть данных Соглашений заключается в установлении обязательств между государствами поощрять и создавать благоприятные условия для инвестиций; обеспечивать надлежащую защиту иностранной собственности; предоставлять инвестору возможность беспрепятственного перевода своих доходов в свободно конвертируемую валюту; рассматривать споры с инвестором по вопросам капиталовложений в международном арбитраже.

Все вышеперечисленные правовые основы регулирования в области иностранных инвестиций говорят о том, что российские законодатели делают все возможное в уравнивании в правах иностранных инвесторов с российскими, лишь бы они были заинтересованы во вложении инвестиций в российскую экономику. Однако для активизации инвестиционного процесса, а также для формирования благоприятных условий для иностранных инвесторов в нашей стране необходимо постоянное совершенствование налогового, инвестиционного и корпоративного законодательства.

Так, например, сохраняются некоторые «белые пятна» в законодательстве об свободных экономических зонах. На сегодняшний день вопрос развития свободных экономических зон не менее актуален. Эта широко признанная в мировой практике форма привлечения иностранных инвестиций слабо приживается в нашей стране. В Китае СЭЗ стали окном в мировую экономику, крупным каналом притока в страну иностранного капитала, во многом благодаря подведению под них прочной правовой базы.

1.3 Свободные экономические зоны - как одна из форм привлечения иностранных инвестиций

Под свободной зоной (или «зоной-франко») понимается часть территории страны, на которой товары рассматриваются как объекты, находящиеся за пределами национальной таможенной территории и поэтому не подвергаются обычному таможенному контролю и налогообложению. Иными словами, СЭЗ - это часть территории страны с особым действующим режимом. Выражающее этот режим специальное законодательство, которое регулирует деятельность хозяйствующих субъектов в СЭЗ, охватывает следующий круг вопросов: таможенное регулирование; налогообложение; лицензирование; визовое оформление; банковскую деятельность; имущественные и залоговые отношения; предоставление концессий; управление свободной зоной. Определенную специфику в СЭЗ могут иметь также акты трудового и социального законодательства.

Создание СЭЗ - действенное направление развития экономики отдельных территорий и регионов, ориентированное, как правило, на решение конкретных приоритетных экономических задач, реализацию стратегических программ и проектов. При этом направленность СЭЗ в достаточной степени индивидуальна и тесно связана с реализуемыми на ее территории программами.

СЭЗ на территории России, в зависимости от целей и задач, можно разделить на следующие основные типы: комплексные зоны производственного характера (СЭЗ в Находке, Калининградской области, Санкт-Петербурге); внешнеторговые (зона свободной торговли около аэропорта «Шереметьево», свободные таможенные зоны около аэропорта «Внуково», «Франко-Порт Терминал» на территории московского Западного речного порта); функциональные, или отраслевые (СЭЗ в Зеленограде, зона экономического благоприятствования в Ингушетии, особая экономическая зона «Кавказские Минеральные Воды»). [6, с.130]

Основной отличительной чертой процесса создания СЭЗ в России является отсутствие надежной правовой базы по созданию и функционированию СЭЗ, а у правительства - четкой концепции о роли СЗЗ в российской экономике переходного периода не позволяет вопросу о свободных зонах находится в контексте важнейших направлений текущей политики.

Устройство и функционирование СЭЗ в режиме свободной таможенной зоны (а именно это привлекает большинство регионов, добивающихся статуса СЭЗ) означает, что территория зоны подпадает под условия таможенной экстерриториальности. Между тем, конституционность норм таможенной экстерриториальности принципиально не ясна сегодня даже в отношении небольших участков государственной территории России площадью в несколько кв. км, не говоря уже о регионах размером с целую область, поскольку Конституция Российской Федерации запрещает образование таможенных границ внутри территории страны. Уже одно это обстоятельство ставит под вопрос правомерность принятия решений об образовании различных СЭЗ на территории России.

Вторая проблема состоит в отсутствии четко сформулированных целей создания зон, не противоречащих как интересам регионов, так и Федерации в целом. В-третьих, создание СЭЗ шло по принципу, чем больше территории, тем перспективнее развитие зоны. Однако на практике оказалось, что чем больше территория СЭЗ, тем хуже для ее предпринимательского успеха.

В результате, в настоящее время из 18 формально учрежденных в России СЭЗ можно, да и то с большими натяжками, назвать «работающими» лишь две зоны - в Калининградской области и Находке.

Таким образом, свободная экономическая зона, как одна из форм привлечения капитала в страну, является малоэффективным инструментом в нашей стране в силу таких основных факторов, как отсталость инфраструктуры зон, Неурегулированность нормативно-правовой базы, отсутствие четко сформулированных целей, недостаток (и на федеральном, и на региональном уровне) средств на обустройство созданных зон.

Подводя итог, можно сделать вывод, что при определенном многообразии форм и методов регулирования иностранной инвестиционной деятельности в нашей стране последние либо малоэффективны, либо требуют серьезной доработки в законодательном аспекте. Развитие инструментов регулирования иностранных инвестиций без активного участия государства не представляется возможным.

2. Управление инвестициями на различных фазах жизненного цикла проекта строительства объекта недвижимости

2.1 Характеристика проекта

2.1.1 Характеристика проектируемого объекта недвижимости

В расчетной части курсовой работы приводится расчет экономической эффективности инвестиционного проекта на различных фазах его жизненного цикла.

На анализ эффективности (социальной, экологической, бюджетной и экономической) представлен инвестиционно-строительный проект ООО «Стройюгресурс» по возведению 3 этажного многоквартирного жилого дома, в подвальной части которого предусмотрены кладовые помещения.

Инвестором и застройщиком данного проекта является ООО «Стройюгресурс», которое для реализации проекта привлекает как собственные, так и заемные (участников долевого строительства и кредитные - кредит ООО «Сбербанк России») финансовые средства. Застройка предполагается на землях города Таганрога. Застройщик обладает правом аренды земельного участка для строительства 3 этажного жилого здания с кладовыми помещениями на основании определённых документов, представленных в приложении 1.

Основные технико-экономические показатели проекта представлены в табл.1.

Количество этажей жилого дома: 3

Количество квартир: 39.

Начало строительства: IV квартал 2014г.

Окончание строительства: IV квартал 2016г.

Адрес:: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило,265.

Ставка дисконта - 15%.

Таблица 1 -Основные технико-экономические показатели проекта

Наименование	Ед. изм.	Количество
Сметная стоимость	тыс. руб.	57 683,64
Объем строительный: всего	М3	10920,00
-жилых помещений, выше нуля	М3	35480
Площадь:		31606.00
Площадь участка	М2
-общая площадь квартир	М2	1895,00
-подвал, 1 этаж	М2
Общая площадь дома	М2	3007,49

Таблица 2 - Экспликация квартир 7-этажного жилого дома

Квартиры	Количество, шт.	Общая площадь 1 квартиры, м2
Однокомнатные	18	34,68
Двухкомнатные	18	55,594
Трехкомнатные 1 тип	3	89,97
Средняя площадь квартир	-	60,081

Проектируемый жилой дом расположен в западной части г. Таганрога ул. Сергея Шило,265, район рынка “Русское поле”. Проезд к жилому дому осуществляется с улицы Сергея Шило и ул. Чехова. На участке запроектированы площадки различного назначения, оборудованные малыми архитектурными формами, а также площадки для стоянки автомобилей.

В подвале находиться группа помещений общего пользования (лифтерская и т.д.). Все 3 этажа являются жилыми. Проектируемое здание «Г» образной конфигурации состоит из 2 блок-секций. Стены здания кирпичные, наружные стены утепленные в соответствии с со¬временными теплотехническими требованиями.

- кирпичная кладка наружных стен из лицевого кирпича, толщиной 120мм;

- кирпичная кладка внутренних стен из глиняного обыкновенного кирпича толщиной 380 мм

Высота жилого этажа - 2,5 м.

Необходимо учесть и тот факт, что данный объект органично вольется в существующий обновленный облик города и станет одним из его украшений

2.1.2 Оценка социальной эффективности реализации проекта

В социальном аспекте реализация рассматриваемого проекта, во-первых, решит жилищную проблему 39 семей (согласно числу квартир в доме). Во-вторых, здание будет находится в спальном районе города, который уже на протяжении нескольких лет считается наиболее благоприятным для жизни граждан. Тут находятся различные торговые и развлекательные комплексы, а также ряд крупных рынков, такие как “Русское поле”, а также “Николаевский рынок”. Стоить учесть, что и мест для ведения бизнеса и работы в целом предостаточно. В качестве примера, можно привести ООО “Лемакс”, который является один из крупных производителей строительных материалов на Юге России.

2.1.3 Оценка экологической эффективности реализации проекта

В рамках мероприятий по защите окружающей среды проектом предусмотрено строительство здания в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Таганога, с полученным Градостроительным планом, а также с соблюдением всех инсоляционных и пр. требований в помещениях. Проект прошел государственную экспертизу, имеет положительное заключение. При реализации проекта предусмотрено применение современных энергоэффективных и энергосберегающих оборудования и материалов, что окажет благоприятное воздействие на микросреду данного района города.

При реализации проекта предусмотрено устройство газонов, устройство спортивной и детских площадок, устройство пожарного проезда, асфальтирование дорог, высадка деревьев, устройство парковочных мест

2.1.4 Оценка бюджетной эффективности реализации проекта

Планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома Ориентировочно составляет 57 683 640 рублей рублей. Таким образом

1. Финансовый результат на 31.12.2013г год составил - 259 тыс. руб.

2. Размер кредиторской задолженности ООО «Стройюгресурс» - 252 666 тыс.рублей.

3. Размер дебиторской задолженности ООО «Стройюгресурс» - 16 520 тыс.рублей.

2.2 Экономическая оценка проекта

Проведем экономический анализ данного инвестиционно- строительного проекта с применением процесса моделирования. Он направлен на нахождение наилучших (оптимальных) параметров процесса реализации проекта, имитацию протекания процесса при различных параметрах для получения представления об изменении его характеристик с изменением параметров, технико-экономическое прогнозирование параметров во времени.

На основании моделирования продажи жилых и торгово-офисных площадей планируемого к строительству проекта, с помощью показателей, описанных в задании, определим экономическую эффективность моделей реализации проекта и выберем оптимальную из них.

2.2.1 Определение стоимости строительства

Первоначально необходимо определить стоимость строительства.

Стоимость объекта определим по формуле:

СС = УПС1984*К1991*К2014*Sобщ (1)

Стоимость жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, рассчитанная по формуле будет равна:

СС = 260*1,7*40,153*3007,49 = 53 375,807 тыс. руб.

Таким образом, стоимость строительства анализируемого проекта составляет 53 375807,72 руб.

2.2.2 Определение продолжительности строительства

В виду применения при строительстве новой технологии многоквартирного возведения зданий, норматива продолжительности и задела в строительстве для объекта с указанными параметрами в СНиП 1.04.03-85* не существует. Поэтому при проектировании, продолжительность строительства и нормы задела определяются сравнительным методом по объектам аналогам (методом сравнения с объектами аналогами, построенными ранее, с поправкой на ситуацию на рынке строительных материалов) (таблица 3), Приложение 2).

Длительные сроки строительства связаны с с ограниченностью финансирования и с ситуацией на рынке строительных материалов и, как следствие, сбоями и задержками в поставках строительных материалов, изделий и конструкций.

Плановые нормы заделов в строительстве и капитальные вложения по месяцам в процентах к сметной стоимости показаны в приложении 3.

Таблица 3 - Продолжительность строительства в месяцах

	Плановая продолжительность
Наименование работы	строительства 3-этажного
	жилого дома
Подготовительный период	5
Подземная часть	6
Надземная часть	6
Отделка,электромонтажные,сантехнические работы	5
Сдача в эксплуатацию	2
Всего	24

2.2.3 Распределение источников финансирования проекта

При разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 15% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 57 683, 640 тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунках 1,2.

Рисунок 2- Диаграмма распределения источников финансирования проекта

Рисунок 3 - Структура распределения видов финансирования проекта

2.2.4 Распределение капитальных вложений по времени и видам работ

Капитальные вложения (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунке 3 и приложении 3.

Рисунок 4 - Диаграмма капитальных вложений (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта

Полученные данные при расчетах эффективности инвестиционно-строительного проекта распределила капитальные вложения в строительстве по месяцам (приложение 3).

Работы по подготовке к строительству (разработка ПСД, оформление аренды участка, получение заключений экспертиз, получение разрешения на строительство, освобождение участка, расселение и т.д.), осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону №214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 4).

Рисунок 5 - Гистограмма распределения капитальных вложений на строительство дома в процентах по месяцам реализации проекта

2.2.5 Оценка рыночной конъюнктуры

Для определения финансовых потоков от реализации проекта проанализируем стоимость1м² реализуемой площади в аналогичных жилых домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м² реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям.

При проведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствии с предложенной в задании экспликацией квартир.

Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Таблица 4 - Динамика средней стоимости 1м² площади на первичном рынке г. Таганроге

Средняя стоимость 1 м2 общей площади, руб.	Изменение, %
Декабрь 2013 года			Декабрь 2014 года
34 150 руб.			38 814 руб.	11,4

Применительно к исследуемому проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции:

1) самыми востребованными на таганрогском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.);

2) намечается тенденция развития рынка деловой недвижимости - торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м² жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов.

Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме. Для выхода на рынок, привлечения к себе «положительного» внимания потенциальных покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации.

2.2.6 Моделирование вариантов реализации проекта

Распределим доходы и затраты по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается:

1) с момента оформления всех документов и получения разрешения на строительство;

2) с начала возведения надземной части;

3) на этапе отделочных работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные помещения (приложение 4). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 5.

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ.

При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир - 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м² с каждым месяцем дорожает на 0,95 %, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м². При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6.

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели «придерживается». На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

Рисунок 7 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

Рисунок 8 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели

2.2.7 Составление плана погашения долга по кредиту

При расчетах показателей эффективности проекта, необходимо принимать во внимание ежемесячные срочные выплаты по кредиту, который

ООО «Стройюгресурс» будет использовать для реализации данного проекта. Кредит предполагается взять в ОАО КБ «Сбербанка России» в г. Таганроге в размере 20 189 274 руб. на 1,5 года под 16% годовых, включая 0,7% от суммы кредита страховой взнос и 0,3%, необходимых для открытия кредитной линии в банке. Согласно кредитному договору выплаты основной суммы кредита и процентных платежей должны осуществляться ежемесячно равными сумами, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была открыта кредитная линия.

ООО «Стройюгресурс» берет кредит для осуществления основной части общестроительных работ - для возведения подземной, надземной части дома и выполнения отделочных, монтажных и прочих работ. Поэтому выплаты по кредиту будут производиться, начиная с момента начала работ по подземной части. Расчет по кредиту представлен в таблице 5.

Таблица 5. - План погашения долга по кредиту, руб.

Месяцы	Остаток долга, Д	Процентный платеж	Расход по Погашению основного долга, R	Ежемесячная уплата
1	Апрель 2014	19 189 438,65	999 835,35	269 190,32	1 269 025,67
2	Май 2014	18 176 272,17	1 013 166,48	255 859,18	1 269 025,67
3	Июнь 2014	17 149 596,80	1 026 675,37	242 350,30	1 269 025,67
4	Июль 2014	16 109 232,43	1 040 364,38	228 661,29	1 269 025,67
5	Август 2014	15 054 996,52	1 054 235,90	214 789,77	1 269 025,67
6	Сентябрь 2014	13 986 704,15	1 068 292,38	200 733,29	1 269 025,67
7	Октябрь 2014	12 904 167,87	1 082 536,28	186 489,39	1 269 025,67
8	Ноябрь 2014	11 807 197,77	1 096 970,09	172 055,57	1 269 025,67
1	2	3	4	5	6
9	Декабрь 2014	10 695 601,41	1 111 596,36	157 429,30	1 269 025,67
10	Январь 2015	9 569 183,77	1 126 417,65	142 608,02	1 269 025,67
11	Февраль 2015	8 427 747,22	1 141 436,55	127 589,12	1 269 025,67
12	Март 2015	7 271 091,51	1 156 655,70	112 369,96	1 269 025,67
13	Апрель 2015	6 099 013,73	1 172 077,78	96 947,89	1 269 025,67
14	Май 2015	4 911 308,25	1 187 705,48	81 320,18	1 269 025,67
15	Июнь 2015	3 707 766,70	1 203 541,56	65 484,11	1 269 025,67
16	Июль 2015	2 488 177,92	1 219 588,78	49 436,89	1 269 025,67
17	Август 2015	1 252 327,96	1 235 849,96	33 175,71	1 269 025,67
18	Сентябрь 2015	0,00	1 252 327,96	16 697,71	1 269 025,67
Итого по кредиту:	20 189 274,00	2 653 187,98	22 842 461,98

На основании таблицы 5 можно сделать вывод о том, что сумма ежемесячного платежа составляет- 1 269 025,67руб.

2.2.8Определение показателей экономической эффективности моделей реализации проекта

С учетом вышеотмеченного, проведем по ставке дисконта 15% в год расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности (ИД), внутренней нормы доходности (ВНД) и срока окупаемости инвестиционно-строительного проекта по формулам для всех трех разработанных моделей.

Результаты реализации квартир, офисов и торговых помещений и расчета ЧДД первой модели проекта представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели, руб.

Шаг рас- чета	Затраты, тыс. руб.	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффи- циент дисконтиро- вания	Дисконти- руемый доход
t	Зt	Кt	Rt	Rt- Зt- Кt	Е1=15%
1	2	3	4	5	6	7
0	576,84	0	-	-576,84	1	-1153,67
1	1730,5092	1 269 025,67	-	-1270756,179	0,8615086	-1094767,377
2	1153,6728	1 269 025,67	-	-1270179,343	0,742197069	-942723,3848
3	1153,6728	1 269 025,67	-	-1270179,343	0,639409158	-812164,3039
4	1730,5092	1 269 025,67	-	-1270756,179	0,550856489	-700004,2868
5	2884,182	1 269 025,67	7 382 827,51	6 110 917,66	0,474567603	2900043,542
6	2884,182	1 269 025,67	11 310 492,34	10038582,49	0,408844071	4104214,932
7	4037,8548	1 269 025,67	3 701 599,85	2428536,325	0,352222683	855385,5814
8	4037,8548	1 269 025,67	6 414 456,54	5141393,016	0,303442871	1560119,058
9	4037,8548	1 269 025,67	8 932 783,13	7659719,603	0,261418643	2002393,506
10	4037,8548	1 269 025,67	1 966 068,81	693005,2832	0,225214409	156074,7756
11	2884,182	1 269 025,67	9 228 527,78	7956617,93	0,194024151	1543776,036
12	2884,182	1 269 025,67	4 007 203,56	2735293,711	0,167153474	457213,8475
13	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,144004156	-183160,3046
14	2884,182	1 269 025,67	9494048,061	8222138,209	0,124060819	1020045,198
15	2884,182	1 269 025,67	4792120,79	3520210,938	0,106879462	376238,2524
16	2307,3456	1 269 025,67	4837645,254	3566312,238	0,092077576	328377,3862
1	2	3	4	5	6	7
17	1730,5092	1 269 025,67	2783005,344	1512249,165	0,079325624	119960,1081
18	2884,182	1 269 025,67	2120553,886	848644,034	0,068339707	57996,08463
19	2884,182	0	8508400,186	-1176237,734	0,058875245	-69251,28515
20	2307,3456	0	2863076,63	-1271333,016	0,05072153	-64483,95595
1	2	3	4	5	6	7
21	576,8364	0	2181565,568	-576,8364	0,043697034	-25,20604007
22	1153,6728	0	2202290,668	-1153,6728	0,037645371	-43,43044061
23	1153,6728	0	2945452,205	-1153,6728	0,032431811	-37,4156981
ЧДД=	11614600,52

Т.к. ЧДД = 11614600,52. руб., что больше 0, следовательно, проект эффективен. Индекс доходности >1, следовательно, проект реализации по первой модели является эффективным.

Определим внутреннею норму доходности при Е2=20% (таблица 7)

Таблица 7 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели при Е2 = 20%, руб.

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
t	Rt- Зt-Кt	Е2 = 20%
1	2	3	4
0	-576,84	1,00000	-576,83640
1	-1270756,179	0,82008	-707604,59
2	-1270179,343	0,67253	-393841,8545
3	-1270179,343	0,55153	-219305,8814
4	-1270756,179	0,45230	-122173,1791
5	6 110 917,66	0,37092	327151,1773
6	10038582,49	0,30419	299255,9947
7	2428536,325	0,24946	40312,84809
8	5141393,016	0,20458	47523,46439
9	7659719,603	0,16777	39424,71589
10	693005,2832	0,13758	1986,189388
1	2	3	4
11	7956617,93	0,11283	12698,16678
12	2735293,711	0,09253	2430,775782
13	-1271909,852	0,07588	-629,3984606
14	8222138,209	0,06223	2265,596312
15	3520210,938	0,05103	540,1257165
16	3566312,238	0,04185	304,7010442
17	1512249,165	0,03432	71,94594859
18	848644,034	0,02815	22,48210456
19	-1176237,734	0,02308	-17,3514159
20	-1271333,016	0,01893	-10,4430546
21	-576,8364	0,01552	-0,002638453
22	-1153,6728	0,01273	-0,002938378
23	-1153,6728	0,01044	- 0,00164
		ЧДД=	- 670 171,36

ВНД = Е1+ ЧДД(Е1)/ ЧДД(Е1)-ЧДД(Е2) * (Е2-Е1) = 0,29

Таким образом можно сказать, что ВНД = 29% является сравнительно хорошим при данных показателях ЧДД.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта (таблица 8).

Таблица 8 - Определение срока окупаемости по проекту, руб.

Шаг	ЧДД нарастающим итогом
А	Б
0	-1153,67
1	-1095344,214
2	-2038067,599
3	-2850231,903
4	-3550236,189
5	-650192,6473
6	3454022,285
7	4309407,866
8	5869526,925
9	7871920,43
1	2
10	8 027 995,21
11	9571771,242
12	10028985,09
13	9845824,785
14	10865869,98
15	11242108,24
16	11570485,62
17	11690445,73
18	11748441,81
19	11679190,53
20	11614706,57
21	11614681,37
22	11614637,94
23	11614600,52
24	-1153,67
25	-1095344,214
26	-2038067,599
27	-2850231,903
28	-3550236,189
29	-650192,6473
30	3454022,285
31	4309407,866
32	5869526,925

Т= t- НДДt/ЧДДt+1

Т= t- НДДt/ЧДДt+1 = 6,3

Рисунок 9 - График срока окупаемости первой модели.

Из графика (рис. 8) видно, что проект окупается.

Определим показатели эффективности второй модели проекта (таблица 9).

Таблица 9 - Показатели эффективности второй модели проекта

Шаг рас- чета	Затраты, тыс. руб.	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффи- циент дисконтиро- вания	Дисконти- руемый доход
t	Зt	Кt	Rt	Rt- Зt- Кt	Е1=15%
1	2	3	4	5	6	7
1	2	3	4	5	6	7
0	576,84	0	-	-576,84	1	-576,8364
1	1730,5092	1 269 025,67	-	-1270756,179	0,8615086	-1094767,377
2	1153,6728	1 269 025,67	-	-1270179,343	0,742197069	-942723,3848
3	1153,6728	1 269 025,67	-	-1270179,343	0,639409158	-812164,3039
4	1730,5092	1 269 025,67	-	-1270756,179	0,550856489	-700004,2868
5	2884,182	1 269 025,67	-	-1 271 909,85	0,474567603	-603607,2091
6	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,408844071	-520012,802
7	4037,8548	1 269 025,67	-	-1273063,525	0,352222683	-448401,8509
8	4037,8548	1 269 025,67	3736765,367	2463701,842	0,303442871	747592,7605
9	4037,8548	1 269 025,67	0	-1273063,525	0,261418643	-332802,5393
10	4037,8548	1 269 025,67	3808100,854	2535037,329	0,225214409	570926,9349
11	2884,182	1 269 025,67	9228527,782	7956617,93	0,194024151	1543776,036
12	2884,182	1 269 025,67	7888002,457	6616092,605	0,167153474	1105902,866
13	2884,182	1 269 025,67	0	-1271909,852	0,144004156	-183160,3046
14	2884,182	1 269 025,67	9494048,061	8222138,209	0,124060819	1020045,198
15	2884,182	1 269 025,67	12984737,36	11712827,51	0,106879462	1251860,706
16	2307,3456	1 269 025,67	4837645,254	3566312,238	0,092077576	328377,3862
17	1730,5092	1 269 025,67	9767207,578	8496451,399	0,079325624	673986,3059
18	2884,182	1 269 025,67	7739441,028	6467531,176	0,068339707	441989,1856
19	2884,182	0	8508400,186	-1183724,591	0,058875245	-69692,0757
20	2307,3456	0	2863076,63	-1271333,016	0,05072153	-64483,95595
21	576,8364	0	2181565,568	-576,8364	0,043697034	-25,20604007
22	1153,6728	0	2202290,668	-	0,037645371	0
23	1153,6728	0	2945452,205	-1153,6728	0,032431811	-37,4156981
ЧДД=	1 911 997,83

Т.к. ЧДД= 1 911 997,83 тыс. руб., что больше 0, следовательно, проект эффективен. Индекс доходности ИД>1, следовательно, проект является доходным.

Определим внутреннею норму доходности, при E=20%

Таблица 10 - Определение дисконтируемого дохода по второй модели при Е2 = 20%, тыс. руб.

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
t	Rt- Зt-Кt	Е2 = 20%
1	2	3	4
0	-576,84	1,00000	- 576,83640
1	-1270756,179	0,82008	-1042123,561
2	-1270179,343	0,67253	-854238,2511
3	-1270179,343	0,55153	-700544,9373
4	-1270756,179	0,45230	-574764,8067
5	-1 271 909,85	0,37092	-471781,8768
6	-1271909,852	0,30419	-386899,5621
7	-1273063,525	0,24946	-317576,9449
8	2463701,842	0,20458	504015,6526
9	-1273063,525	0,16777	-213581,1573
10	2535037,329	0,13758	348782,1123
11	7956617,93	0,11283	897749,8337
12	6616092,605	0,09253	612188,8129
13	-1271909,852	0,07588	-96515,51435
14	8222138,209	0,06223	511661,2828
15	11712827,51	0,05103	597745,7744
16	3566312,238	0,04185	149255,7653
17	8496451,399	0,03432	291612,6192
18	6467531,176	0,02815	182038,9205
19	-1183724,591	0,02308	-27323,31411
20	-1271333,016	0,01893	-24065,72862
21	-576,8364	0,01552	-8,954664763
22	-	0,01273	0
23	-1153,6728	0,01044	-12,04463
		ЧДД=	-614 962,72

ВНД = Е1+ ЧДД(Е1)/ ЧДД(Е1)-ЧДД(Е2) * (Е2-Е1) = 0,26= 26%

Таким образом можно сказать, что ВНД = 26% является хорошим при данных показателях ЧДД.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта.

Таблица 11 - Определение срока окупаемости по второй модели

Шаг	ЧДД нарастающим итогом
А	Б
0	-1153,67
1	-1095344,214
2	-2038067,599
3	-2850231,903
4	-3550236,189
5	-4153843,398
6	-4673856,2
7	-5122258,051
8	-4374665,291
9	-4707467,83
10	- 4 136 540,90
11	-2592764,859
12	-1486861,993
13	-1670022,298
14	-649977,0995
15	601883,607
16	930260,9933
17	1604247,299
18	2046236,485
19	1976544,409
20	1912060,453
21	1912035,247
22	1912035,247
23	1911997,831

Т= t- НДДt/ЧДДt+1

Т.к. ЧДД и НДД отрицательны, невозможно рассчитать срок окупаемости проекта по второй модели.

Определим показатели эффективности третьей модели проекта (таблица 12).

Таблица 12 - Показатели эффективности третьей модели проекта

Шаг рас- чета	Затраты, тыс. руб.	Плата по кредиту	Результат	Денежный поток	Коэффи- циент дисконтиро- вания	Дисконти- руемый доход
t	Зt	Кt	Rt	Rt- Зt- Кt	Е1=15%
1	2	3	4	5	6	7
0	576,84	0	-	-576,84	1	-576,836
1	1730,5092	1 269 025,67	-	-1270756,179	0,8615086	-1094767
2	1153,6728	1 269 025,67	-	-1270179,343	0,742197069	-942723
3	1153,6728	1 269 025,67	-	-1270179,343	0,639409158	-812164
4	1730,5092	1 269 025,67	-	-1270756,179	0,550856489	-700004
5	2884,182	1 269 025,67	-	-1 271 909,85	0,474567603	-603607
6	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,408844071	-520013
7	4037,8548	1 269 025,67	-	-1273063,525	0,352222683	-448402
8	4037,8548	1 269 025,67	-	-1273063,525	0,303442871	-386302
9	4037,8548	1 269 025,67	-	-1273063,525	0,261418643	-332803
10	4037,8548	1 269 025,67	-	-1273063,525	0,225214409	-286712
11	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,194024151	-246781
12	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,167153474	-212604
13	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,144004156	-183160
14	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,124060819	-157794
15	2884,182	1 269 025,67	-	-1271909,852	0,106879462	-135941
16	2307,3456	1 269 025,67	-	-1 271 333,02	0,092077576	-117061
17	1730,5092	1 269 025,67	13835880,4	12565124,22	0,079325624	996736,3
18	2884,182	1 269 025,67	14656209,34	13 384 299,49	0,068339707	914679,1
19	2884,182	0	21217541,6	-1169091,367	0,058875245	-68830,5
20	2307,3456	0	12209260,81	-1 271 333,02	0,05072153	-64484
21	576,8364	0	18105799,49	-576,8364	0,043697034	-25,206
1	2	3	4	5	6	7
22	1153,6728	0	10955491,52		0,037645371	0
23	1153,6728	0	11838302,28	-1153,6728	0,032431811	-37,4157
ЧДД=	-5 403 378,76

ЧДД по 3 модели =-5 403 378,76 руб., что говорит о неэффективности проекта.ИД = < 1, следовательно, проект является неэффективным.

Определим норму доходности при Е = 20%

Таблица 13 - Определение нормы доходности при Е=20%

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
t	Rt- Зt-Кt	Е2 = 20%
1	2	3	4
0	-576,84	1,00000	- 576,83640
1	-1270756,179	0,82008	-944878,2355
2	-1270179,343	0,67253	-702250,854
3	-1270179,343	0,55153	-522162,7553
4	-1270756,179	0,45230	-388433,5119
5	-1 271 909,85	0,37092	-289084,2346
6	-1271909,852	0,30419	-214950,2839
7	-1273063,525	0,24946	-159972,5185
8	-1273063,525	0,20458	-118948,5076
9	-1273063,525	0,16777	-88444,86285
10	-1273063,525	0,13758	-65763,69827
11	-1271909,852	0,11283	-48854,67174
12	-1271909,852	0,09253	-36326,17869
13	-1271909,852	0,07588	-27010,54394
14	-1271909,852	0,06223	-20083,84891
15	-1271909,852	0,05103	-14933,46405
16	-1 271 333,02	0,04185	-11098,82925
17	12565124,22	0,03432	81563,9494
18	13 384 299,49	0,02815	64601,22022
19	-1169091,367	0,02308	-4195,726242
20	-1 271 333,02	0,01893	-3392,591983
21	-576,8364	0,01552	-1,144560039
22		0,01273	0
23	-1153,6728	0,01044	- 1,26560
		ЧДД=	-3 515 199,39

ВНД = Е1+ ЧДД(Е1)/ ЧДД(Е1)-ЧДД(Е2) * (Е2-Е1)= 0,16= 16%

Внутренняя норма доходности на уровне 16% - достаточно высокий показатель, отражающий степень эффективности реализации проекта.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта.

Таблица 14- Срок окупаемости третьей модели проекта.

Шаг проекта	ЧДД нарастающим итогом
0	-1153,67
1	-1095344,214
2	-2038067,599
3	-2850231,903
4	-3550236,189
5	-4153843,398
6	-4673856,2
7	-5122258,051
8	-5508560,102
9	-5841362,642
10	- 6 128 074,89
11	-6374856,12
12	-6587460,271
13	-6770620,576
14	-6928414,753
15	-7064355,795
16	-7181417,057
17	-6184680,742
18	-5270001,637
19	-5338832,178
20	-5403316,134
21	-5403341,34
22	-5403341,34
23	-5403378,755

Т= t- НДДt/ЧДДt+1

Период окупаемости рассчитать невозможно, поскольку проект не эффективен и не окупается.

2.3 Выводы

Эффективность проекта в целом оценивается для того, чтобы определить потенциальную привлекательность проекта, целесообразность его принятия возможными участниками. Она показывает объективную приемлемость инвестиционного проекта с точки зрения экономической эффективности вне зависимости от финансовых возможностей его участников. При оценке эффективности проекта в целом следует учитывать его общественную значимость с учетом масштаба инвестиционного проекта. Экономические, социальные и экологические последствия реализации глобальных, народно-хозяйственных или крупномасштабных проектов сказываются на всем обществе. Эффективность участия в проекте позволяет оценить реализуемость инвестиционного проекта с учетом финансовых возможностей и заинтересованности в нем всех его участников.

Анализ экономической эффективности моделей проекта по реализации квартир показал, что наиболее эффективной моделью является первая, поскольку ее показатели эффективности предпочтительнее. ЧДД, ИД и ВНД первой модели положительны, а срок окупаемости наименьший - 14 месяцев. Вторая и третья модели имеют отрицательные и весьма низкие показатели ЧДД, ИД и ВНД и не окупаются. Таким образом, следует применить первую модель к реализации из-за ее показателей эффективности.

3. Решение задач

Задача 1

Бизнесмен вкладывает около 200 тыс. долл. в приобретение приносящей доход недвижимости. Среднегодовая отдача от вложений составляет около 15%. Ежегодно полученный доход он перечисляет на срочный депозит со ставкой 10% годовых. Какая сумма накопится на его банковском счете к концу 4 года?

Решение:

1) 200 тыс.долл. * 15% = 30 тыс.долл.

2) FVA =30*(1+0,1)⁴-1/0,1 = 139,23 тыс.долл.

Вывод: К концу года на банковском счете накопится сумма равная 139,23 тыс.долл.

Задача 2

Известны денежные потоки двух альтернативных инвестиционных проектов, тыс. руб.

Проект	1	2	3	4
А	-12	3	7	7
В	-18	8	8	8

Определите, какой проект является предпочтительней при ставке доходности 10%.

Решение

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования (Кд)	Дисконтированный доход
	А	В		А	В
0	-12	-18	1	-12	-18
1	3	8	0,9091	2,7273	7,2728
2	7	8	0,8264	5,7848	6,6112
3	7	8	0,7513	5,2591	6,0104

ЧДД(А)= 1,7712; ИД(А)=1,1476

ЧДД(В)= 1,8944; ИД(В)=1,1052

Вывод: При ставке 10% предпочтительнее проект В, т.к. дисконтированная доходность проекта В больше аналогичного показателя проекта А (ЧДД (В) > ЧДД (А)).

Расчет ЧДД наращенного дохода

Проект	1	2	3	4
А	-12	-9,2727	-3,4879	1,7712
В	-18	-10,7272	-4,116	1,8944

инвестиция строительство недвижимость проект

Т(А)= 3-(-3,4879)/5,2591+1=3,56

Т(В)=3-(-4,116)/6,0104+1=3,59

Вывод: Проект А- окупается быстрее.

Увеличим процентную ставку до 23 %.

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования (Кд)	Дисконтированный доход
	А	В		А	В
0	-12	-18	1	-12	-18
1	3	8	0,8130	2,4390	6,5041
2	7	8	0,6610	4,6269	5,2879
3	7	8	0,5374	3,7617	4,2991
			ЧДД:	-1,1724	-1,9090

ВНД(А)= 0,1+1,7712/1,7712-(-1,1724)*(0,23-0,1)=0,1782(17,82%)

ВНД(В)=0,1+1,8944/1,8944-(-1,9090)*(0,23-0,1)=0,1648(16,48%)

Вывод: Из двух альтернативных инвестиционных проектов предпочтительнее проект А, т.к. ВНД(А)?ВНД(В).

Задача 3

Необходимо оценить инвестиционный проект без учета и с учетом инфляции, имеющий стартовые инвестиции 1500 рублей. Период реализации проекта 3 года. Денежный поток по годам: 750, 800, 800.Требуемая ставка доходности без учета инфляции 16%. Среднегодовой индекс инфляции 9%.

Решение:

Вариант 1: 0,16+0,09=0,25(25%)

Вариант 2:0,16+0,09+0,16*0,09=0,2644(26,44%)

Шаг расчета	Денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный доход
		без учета инфл. 16%(1)	с учетом инфл. 25%(2)	с учетом инфл. 26,44%(3)	(1)	(2)	(3)
0	-1500	1	1	1	-1500	-1500	-1500
1	750	0,8621	0,8	0,7909	646,575	600	593,175
2	800	0,7432	0,64	0,6255	594,56	512	500,4
3	800	0,6406	0,512	0,4947	512,48	409,6	395,76

ЧДД(1)=253,615

ЧДД(2)=21,6

ЧДД(3)=-10,665

Вывод: Т.к. ЧДД 1-го варианта = 253,615тыс.руб.,что больше нуля и больше 2-го варианта=21,6, то реализация проекта без учета инфляции, т.е. по ставке=16%, является предпочтительнее.

Заключение

Пока еще иностранные инвестиции незначительны по объему, однако они играют важную роль в современной российской экономике. В условиях перехода к рыночным отношениям и утверждение позиций России на мировом рынке не возможно без эффективно функционирующей инвестиционной деятельности. Поэтому одной из важнейших задач правительства является создание особых условий и механизмов государственного регулирования иностранных инвестиций, которые смогли бы обеспечить поток инвестиций в страну.