Проведем экономический анализ данного инвестиционно-строительного проекта с применением процесса моделирования. Он направлен на нахождение наилучших (оптимальных) параметров процесса реализации проекта, имитацию протекания процесса при различных параметрах для получения представления об изменении его характеристик с изменением параметров, технико-экономическое прогнозирование параметров во времени.

На основании моделирования продажи жилых и торгово-офисных площадей планируемого к строительству проекта, с помощью показателей, описанных в задании, определим экономическую эффективность моделей реализации проекта и выберем оптимальную из них.

2.2. 1 Определение стоимости строительства

Первоначально необходимо определить стоимость строительства.

Стоимость объекта определим по формуле:

СС = УПС1984*К1991*К2014*Sобщ (1)

Стоимость жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, рассчитанная по формуле будет равна:

СС = 260*1,7*40,153*3007,49 = 53 375,807 тыс. руб.

Таким образом, стоимость строительства анализируемого проекта составляет 53 375807,72 руб.

2.2.2 Определение продолжительности строительства

В виду применения при строительстве новой технологии многоквартирного возведения зданий, норматива продолжительности и задела в строительстве для объекта с указанными параметрами в СНиП 1.04.03-85* не существует. Поэтому при проектировании, продолжительность строительства и нормы задела определяются сравнительным методом по объектам аналогам (методом сравнения с объектами аналогами, построенными ранее, с поправкой на ситуацию на рынке строительных материалов) (таблица 3), Приложение 2).

Длительные сроки строительства связаны с с ограниченностью финансирования и с ситуацией на рынке строительных материалов и, как следствие, сбоями и задержками в поставках строительных материалов, изделий и конструкций.

Плановые нормы заделов в строительстве и капитальные вложения по месяцам в процентах к сметной стоимости показаны в приложении 3.

Таблица 3 - Продолжительность строительства в месяцах

2.2.3 Распределение источников финансирования проекта

При разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 15% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 57 683, 640 тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунках 1,2.

Рисунок 2 - Диаграмма распределения источников финансирования проекта

Рисунок 3 - Структура распределения видов финансирования проекта

2.2.4 Распределение капитальных вложений по времени и видам работ

Капитальные вложения (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунке 3 и приложении 3.

Рисунок 4 - Диаграмма капитальных вложений (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта.

Полученные данные при расчетах эффективности инвестиционно-строительного проекта распределила капитальные вложения в строительстве по месяцам (приложение 3).

Работы по подготовке к строительству (разработка ПСД, оформление аренды участка, получение заключений экспертиз, получение разрешения на строительство, освобождение участка, расселение и т.д.), осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону №214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 4).

Рисунок 5 - Гистограмма распределения капитальных вложений на строительство дома в процентах по месяцам реализации проекта.

2.2.5 Оценка рыночной конъюнктуры

Для определения финансовых потоков от реализации проекта проанализируем стоимость1м² реализуемой площади в аналогичных жилых домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м² реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям.

Припроведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствиис предложенной в задании экспликацией квартир.

Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Таблица 4 - Динамика средней стоимости 1м² площади на первичном рынке г. Таганроге

Применительно к исследуемому проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции:

1) самыми востребованными на таганрогском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1 - и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв. м. и 50-65кв. м.);

2) намечается тенденция развития рынка деловой недвижимости - торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м² жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов.

Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме. Для выхода на рынок, привлечения к себе "положительного" внимания потенциальных покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации.

2.2.6 Моделирование вариантов реализации проекта

Распределим доходы и затраты по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается:

1) с момента оформления всех документов и получения разрешения на строительство;

2) с начала возведения надземной части;

3) на этапе отделочных работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу "выставляются" сразу все квартиры и офисные помещения (приложение 4). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 5.

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ.

При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир - 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м² с каждым месяцем дорожает на 0,95 %, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м². При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6.

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели "придерживается". На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

Рисунок 7 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

Рисунок 8 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели

2.2.7 Составление плана погашения долга по кредиту

При расчетах показателей эффективности проекта, необходимо принимать во внимание ежемесячные срочные выплаты по кредиту, который

ООО "Стройюгресурс" будет использовать для реализации данного проекта. Кредит предполагается взять в ОАО КБ "Сбербанка России" в г. Таганроге в размере 20 189 274 руб. на 1,5 года под 16% годовых, включая 0,7% от суммы кредита страховой взнос и 0,3%, необходимых для открытия кредитной линии в банке. Согласно кредитному договору выплаты основной суммы кредита и процентных платежей должны осуществляться ежемесячно равными сумами, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была открыта кредитная линия.

ООО "Стройюгресурс" берет кредит для осуществления основной части общестроительных работ - для возведения подземной, надземной части дома и выполнения отделочных, монтажных и прочих работ. Поэтому выплаты по кредиту будут производиться, начиная с момента начала работ по подземной части. Расчет по кредиту представлен в таблице 5.

Таблица 5. - План погашения долга по кредиту, руб.

На основании таблицы 5 можно сделать вывод о том, что сумма ежемесячного платежа составляет - 1 269 025,67 руб.

2.2.8 Определение показателей экономической эффективности моделей реализации проекта

С учетом вышеотмеченного, проведем по ставке дисконта 15% в год расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности (ИД), внутренней нормы доходности (ВНД) и срока окупаемости инвестиционно-строительного проекта по формулам для всех трех разработанных моделей.

Результаты реализации квартир, офисов и торговых помещений и расчета ЧДД первой модели проекта представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели, руб.

Т.к. ЧДД = 11614600,52. руб., что больше 0, следовательно, проект эффективен. Индекс доходности >1, следовательно, проект реализации по первой модели является эффективным.

Определим внутреннею норму доходности при Е2=20% (таблица 7)

Таблица 7 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели при Е2 = 20%, руб.

ВНД = Е1+ ЧДД (Е1) / ЧДД (Е1) - ЧДД (Е2) * (Е2-Е1) = 0,29

Таким образом можно сказать, что ВНД = 29% является сравнительно хорошим при данных показателях ЧДД.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта (таблица 8).

Таблица 8 - Определение срока окупаемости по проекту, руб.

Т= t - НДДt/ЧДДt+1

Т= t - НДДt/ЧДДt+1 = 6,3

Рисунок 9 - График срока окупаемости первой модели.

Из графика (рис.8) видно, что проект окупается.

Определим показатели эффективности второй модели проекта (таблица 9).

Таблица 9 - Показатели эффективности второй модели проекта

Т.к. ЧДД= 1 911 997,83 тыс. руб., что больше 0, следовательно, проект эффективен. Индекс доходности ИД>1, следовательно, проект является доходным.

Определим внутреннею норму доходности, при E=20%

Таблица 10 - Определение дисконтируемого дохода по второй модели при Е2 = 20%, тыс. руб.

ВНД = Е1+ ЧДД (Е1) / ЧДД (Е1) - ЧДД (Е2) * (Е2-Е1) = 0,26= 26%

Таким образом можно сказать, что ВНД = 26% является хорошим при данных показателях ЧДД.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта.

Таблица 11 - Определение срока окупаемости по второй модели

Т= t - НДДt/ЧДДt+1

Т.к. ЧДД и НДД отрицательны, невозможно рассчитать срок окупаемости проекта по второй модели.

Рисунок 10 - График срока окупаемости второй модели.

Согласно расчетам и графику (рисунок 9), проект не окупается.

Определим показатели эффективности третьей модели проекта (таблица 12).

Таблица 12 - Показатели эффективности третьей модели проекта

ЧДД по 3 модели =-5 403 378,76 руб., что говорит о неэффективности проекта. ИД = < 1, следовательно, проект является неэффективным.

Определим норму доходности при Е = 20%

Таблица 13 - Определение нормы доходности при Е=20%

ВНД = Е1+ ЧДД (Е1) / ЧДД (Е1) - ЧДД (Е2) * (Е2-Е1) = 0,16= 16%

Внутренняя норма доходности на уровне 16% - достаточно высокий показатель, отражающий степень эффективности реализации проекта.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта.

Таблица 14 - Срок окупаемости третьей модели проекта.

Т= t - НДДt/ЧДДt+1

Период окупаемости рассчитать невозможно, поскольку проект не эффективен и не окупается.

Рисунок 11 - График срока окупаемости третьей модели

Согласно расчетам и графику (рисунок 10), проект строительства по третьей модели неэффективен.

2.3 Выводы