Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

По объему офисных площадей г. Москвы традиционно лидирует ЦАО, лидерство которого особенно заметно в сегменте офисов международного класса.

Следует отметить, существенный рост доли западных округов (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО) в объемах нового строительства офисных площадей.

2.5.5 Вакантные площади, арендные ставки

Продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса «А» доля свободных помещений составляла 2,5%, а для класса «В» - 3,6%.

Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок. Средний уровень арендных ставок на офисные помещения вырос за 9 месяцев 2008 г. на 5-7%.

При этом максимальные ставки аренды на лучшие помещения, расположенные в центре города, выросли более существенно, достигнув диапазона в 900-1 100 долл. США/м²/год.

Арендные ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) выросли на 12,6%, достигнув диапазона 410-450 долл. США/м²/год.

2.5.6 Инвестиционные аспекты

Ситуация на рынке купли-продажи офисных площадей во многом объяснялась избытком денежной ликвидности в стране, которое ищет себе новое применение. Поскольку список инвестиционных возможностей расширяется очень медленно, рост спроса на объекты инвестирования привел к существенному повышению цен, запрашиваемых собственниками объектов. Рост цен продаж офисной недвижимости составил около 40-45%.

Следует отметить, что в условиях повышенного спроса на инвестиционные покупки разрыв цен между классом «В» и «С» стал минимальным. Наибольший темп прироста цен наблюдался по категории автономных офисов (встроено-пристроенные помещения в жилых домах), что связано как с объективной нехваткой данных помещений на рынке, так и с их небольшим размером.

Значение фактора возросшей ликвидности стало превышать такие фундаментальные факторы рынка как недостаток предложения качественных площадей или страновые риски, что делает инвестиции в готовые объекты недвижимости рискованными. Работающие на российском рынке институциональные инвесторы в настоящее время не готовы приобретать имеющиеся предложения при существующем уровне цен.

Неуверенная динамика мировых котировок нефти и высокие процентные ставки на мировых финансовых рынках делает существенный рост цен в ближайшее время маловероятным.

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

физическая возможность: рассмотрение физически реальных способов использования.

экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ ННЭИ проводится сначала для участка земли как незастроенного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. При этом учитываются затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения. Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями.

С целью выбора варианта ННЭИ первоначально составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе оцениваемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, разрешены любые предложения, реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении.

При этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями предусматривается возможность в будущем провести дополнительные изменения объекта:

в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;

в соответствии с принципом экономического размера может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку (если для потенциально востребованных гипермаркета, технопарка, складского комплекса нужна территория площадью больше оцениваемого участка) - путем покупки, аренды или привлечения «соседа» к участию в инвестиционном проекте;

существующее строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано, на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;

многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;

пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.

Поскольку для каждой функции существует оптимальная высота здания, то если нет градостроительных ограничений на этажность строений, эта оптимальная высота (своя для каждой функции) рассматривается при сравнении вариантов. Если ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается меньшая из двух высот: разрешенная или оптимальная.

На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений, установленных:

правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или на объединение участков;

требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в частности, ограничениями по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;

нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;

местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.

В перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.

На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка, а также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений. Однако, требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной продуктивности.

На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Это достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.

При анализе спроса выделяется целевой рынок под каждую функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности - с анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.

На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

На последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

По вышеописанному алгоритму оценщиками был проведен анализ использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, как свободного. Здесь функции рассматривались в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа явился выбор одной укрупненной функции - строительство офисного здания.

По мнению оценщиков, объект оценки обладает всеми характеристиками, необходимыми для организации работы офисного здания: удобное локальное местоположение (бизнес-центр столицы, удобные подъездные пути), наличие подземной парковки, наличие нескольких отдельных входов, пожарной сигнализации, системы кондиционирования, наличие современных коммуникаций, кабинетная планировка помещений и т.д.

Проанализировав привлекательность объекта оценки с точки зрения его местоположения, планировочного решения и окружающей инфраструктуры, а также рассмотрев различные варианты использования помещений (офисное, складское, торговое), оценщики пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использования в качестве офисного здания (класс «А»).

Глава 3. Процесс оценки

Объектом оценки является отдельностоящее офисное здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10. Факторов внешнего и функционального износов не установлено. Вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки является его текущее использование в качестве офисного здания класса «А».

3.1 Методология оценки

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости возможно использование трех основных подходов:

затратного подхода;

доходного подхода;

сравнительного подхода.

Мы используем все три подхода к определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что рационально мыслящий покупатель не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с сопоставимой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Затратный подход также, как и два других подхода к оценке недвижимости, основывается на сравнительном анализе, а именно - затрат, которые необходимы для воссоздания объекта недвижимости - копии оцениваемого объекта, или аналогичного объекта, замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты далее корректируются на степень износа, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + С_в/з Ч (1 - И_ФИЗ)(1 - И_ФУН)(1 - И_Э)

где: РС - рыночная стоимость;

СЗ - стоимость прав на земельный участок;

С_в/з - стоимость воспроизводства или замещения объекта недвижимости без учета износа;

И_ФИЗ - физический износ;

И_ФУН - функциональный износ;

И_Э - экономический (внешний) износ.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта собственности определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.

Метод валовой ренты находится на стыке доходного и затратного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

метод прямой капитализации;

метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Согласование результатов оценки

Различные подходы (методы) могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов (методов). Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

метод математического взвешивания;

метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе удельные веса результатов оценки различными подходами определяются расчетным путем, то второй метод в большей степени базируется на экспертной (субъективной) оценке значимости каждого из подходов.

При согласовании необходимо учитывать как значимость, так и применимость каждого подхода (метода) в конкретной ситуации. При выборе удельного веса каждого оценочного метода учитываются следующие факторы:

1. Соответствие типу и характеру использования объекта оценки;

2. Соответствие целям оценки и используемому определению (стандарту) стоимости;

3. Надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.

3.2 Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В настоящем Отчете оценщики определили стоимость замещения объекта.

3.2.1 Расчет стоимости прав на земельный участок

Стоимость земельного участка рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования.

Существует несколько методов определения рыночной стоимости прав на земельный участок:

капитализация земельной ренты (доходный подход);

метод соотнесения (переноса);

метод развития (освоения);

техника остатка для земли;

метод сравнения продаж;

оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости.

Метод капитализации земельной ренты предполагает расчет величины дохода за определенный период времени (как правило, один год), создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка, определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода и расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Метод соотнесения (переноса) используется, как правило, при отсутствии данных о рыночных ценах продажи незастроенных земельных участков. Метод состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости, затем вычитает из нее стоимость улучшений (зданий и сооружений) и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который не имеет сопоставимых аналогов. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Техника остатка для земли может быть эффективна при наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий и сооружений определяется часть чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Оставшаяся часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в рыночную стоимость земельного участка.

Самым надежным из перечисленных методов принято считать метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок методом сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи (или цен предложения) аналогичных земельных участков (сделок по переуступке прав аренды), сравнении их с оцениваемым участком и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.

Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации - застройщики, а продавцом - уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.

В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

С = С_уч x К_д x К_ср.а x К_у x К_оп

где: С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

С_уч - площадь земельного участка (м²);

К_д - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м²);

К_ср.а.- безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

К_у - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

К_оп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

К_д = УД х К_пр х К_ц, где:

УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м²), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

К_пр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

К_ц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах К_ц = 1,0).

Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

Таблица 5. Расчет стоимости земельного участка

Наименование позиции	Значение
Площадь участка, Суч (м2)	1 647
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2)	45 907
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а	0,945
Коэффициент корректировки, учитывающий общую плотность застройки, Коп	1
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, Кпр	1
Безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, Кц	1
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций Ку	1
Стоимость обременений на земельном участке, руб.	0
Стоимость земельного участка, округленно, руб.	71 450 000

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.

Следует отметить, что рассчитанная на основании представленной выше формулы стоимость права аренды земельного участка является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.

Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:

, где:

К - поправочный коэффициент на изменение стоимости в процессе торгов;

С₂ - цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;

С₁ - цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.

Характеристика объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном рынке, расчет их стартовой цены и поправочного коэффициента представлен в таблице ниже.

Таблица 6. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в процессе торгов

Наименование характеристики	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3
Назначение	Земельный участок под строительство торгового павильона, магазина	Земельный участок под строительство торгового комплекса, многофункционального комплекса	Земельный участок под строительство торгового комплекса, офисного здания, многофункционального комплекса
Расположение	СВАО, м. Отрадное (земельный участок возле ст. метро)	ЮАО, м. Коломенская, Каширское шоссе	ЮВАО, Волгоградский проспект (2 км от МКАД)
Площадь, м2	200	870	1468
Цена продажи, долл. США	300 000	1 900 000	3 000 000
Цена продажи, руб.	7 730 730	48 961 290	77 307 300
Срок аренды земельного участка	Аренда на 10 лет	Аренда на 10 лет	Аренда на 49 лет
Источник информации	http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63	http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63	http://www.arendator.ru, тел. 232-42-22
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2)	10 455	14 481	9 947
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а	0,820	0,820	1,000
Безразмерные корректирующие коэффициенты (Коп, Кпр, Кц, Ку)	1	1	1
Стартовая цена, руб.	1 714 620,0	10 330 745,4	14 602 196,0
Корректировка	4,51	4,74	5,29
Среднее значение корректировки	4,85

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.03.2009 г. составляет, округленно, руб.:

71 450 000 х 4,85 346 532 500

346 532 500 руб.

(Триста сорок шесть миллионов пятьсот тридцать две тысячи пятьсот) рублей,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет,округлено:

9 701 000 долл. США

(Девять миллионов семьсот одна тысяча) долларов США.

3.2.2 Расчет стоимости замещения улучшений без учета износа

Для определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения объектов недвижимости специалисты обычно используют один из следующих методов:

· метод удельных затрат на единицу площади или объема;

· метод поэлементного расчета;

· метод сравнительной единицы;

· метод сводного сметного расчета;

· индексный метод.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м² площади или на 1 м³ объема объекта недвижимости). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем - получают стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Суть поэлементного расчета заключается в том, что объект недвижимости разбивается на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т.д. Оценщиками собираются данные затрат по возведению каждого элемента. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта недвижимости.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

Индексный метод заключается в индексации первоначальной балансовой стоимости объекта либо затрат, понесенных при его возведении или реконструкции, с учетом индексов удорожания строительно-монтажных работ.

В настоящем Отчете специалисты рассчитывали стоимость замещения здания методом удельных затрат на единицу объема с использованием следующего источника: справочника «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».

Формат справочника предполагает наличие технического описания объектов-аналогов, таблицы стоимости, а также графического материала (фасады, планы, разрезы объекта-аналога).

Класс качества зданий, построенных по технологиям, применявшимся до 1984 г., определен в сборнике как Standart-69, при условии, что в них после 1985 г. не проводился капитальный ремонт или реконструкция.

Качественные параметры здания соответствующего типа, построенного после 1985 г. или здания, в которых после 1985 г. проводился капитальный ремонт или реконструкция, определены в соответствии с классами качества:

· ECONOM (экономичный);

· STANDART (средний);

· PREMIUM (улучшенный);

· DE LUXE (люкс).

Стоимостные показатели, представленные в справочнике, соответствуют базовому региону (Московская область). В случае необходимости привязки справочных показателей к местным условиям, а также необходимости учета дополнительных улучшений или расхождения конструктивных элементов оцениваемого объекта и объекта-аналога, необходимо ввести следующие поправки:

1. Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м³ объекта недвижимости:

· на отсутствие части наружных стен;

· на различие в высоте этажа;

· на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ;

· на фундамент;

· конструктивные поправки, связанные с типами применяемых материалов инженерных систем.

2. Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:

· на различие в строительном объеме или площади объекта недвижимости;

· на различие в сейсмичности;

· на доначисления к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли;

· на регионально-экономическое различие в уровне цен;

· на изменение цен после издания справочника.

Все перечисленные выше поправки вводятся на основании данных раздела 2 справочника.

Для окончательного расчета необходимо произвести учет прибыли застройщика (девелопера) и налога на добавленную стоимость.

В случае использования сборника «Общественные здания» при оценке затратным подходом стоимость замещения определяется по формуле:

, где:

С_В - стоимость замещения объекта оценки без учета износа;

С_БАЗ - справочный стоимостной показатель на единицу измерения объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2009 г.;

К - общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (определяется на основании разделов 2 и 5 соответствующего справочника);

SDC - итоговая поправка по первой группе, выраженная в руб. на 1 м³ объекта недвижимости (определяется на основании разделов 2, 3, 4 и 5 соответствующего справочника);

N - количество единиц измерения в оцениваемом объекте (строительный объем, площадь и пр.);

К_дев - коэффициент, учитывающий прибыль девелопера;

Для расчета стоимости замещения объекта оценки оценщиками было принято решение отдельно рассчитать стоимость замещения подвала в виде автостоянки (подземного паркинга) и стоимость замещения наземной части - здания офисного назначения.

Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов-аналогов приведено ниже:

Таблица 7. Описание оцениваемого объекта и выбранных объектов аналогов

Характеристика объекта - аналога
Код объекта-аналога	3.3.3.051	3.9.3.084
Сбаз, руб./м3	10 866,00	1 834,31
Уровень цен по состоянию на	01.01.2007 г.	01.01.2007 г.
Строительный объем объекта - аналога, м3	7 525,00	-
Общая площадь здания объекта-аналога, м2	от 1 550 до 2 150	от 7 900 до 10 700
Кол-во этажей объекта-аналога	от 2 до 4	от 1 до 2
Преобладающий материал стен объекта-аналога

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 

дипломная работа "Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10" скачать

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

  Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
  
  курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014
  

• Определение рыночной стоимости автотранспортного средства сравнительным подходом при принятии управленческих решений

  Цели, принципы и подходы при оценке автотранспортных средств. Порядок определения стоимости замещения и воспроизводства. Отличия движимого имущества и недвижимости. Техническое состояние Volkswagen Sharan. Расчет стоимости сравнительным подходом.
  
  курсовая работа [971,6 K], добавлен 25.01.2014
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

  Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
  
  курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.
  
  курсовая работа [99,4 K], добавлен 10.05.2011
  

Другие документы, подобные "Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам