Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 22.09.2011 |
| Размер файла | 1,8 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании анализа рыночной информации и информации, полученной от риэлтеров. Оценщиками было установлено, что для заполнения сопоставимых оцениваемым площадей арендаторами требуется в среднем 2 месяца. Примем значение 2 месяца.
Таким образом, процент потерь от недозагрузки офисных помещений составляет:
%
Потери от недозагрузки для подземной автостоянки по мнению оценщиков равны 0, поскольку по данным ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» обеспеченность ЦАО г. Москвы машиноместами очень низкая.
Расчет величины действительного валового дохода представлен в таблице «Расчет чистого операционного дохода».
3.4.2 Расчет операционных расходов
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:
· условно-постоянные;
· условно-переменные (эксплуатационные);
· расходы (резерв) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности, расходы на уборку, содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Заказчиком не были предоставлены данные о размере операционных расходов для оцениваемого объекта недвижимости. В рамках настоящего Отчета операционные расходы для оцениваемого объекта недвижимости, приняты на основании рыночных данных и составляют 10% от величины потенциального валового дохода (сумма потенциального валового дохода от сдачи в аренду как помещений офисного назначения, так и подземной автостоянки).
3.4.3 Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной действительного валового дохода и величиной операционных расходов.
1 480 816 - 305 521 =1 175 295
Таблица 26. Расчет чистого операционного дохода
|
Функциональное назначение площадей |
Офисная площадь |
Подземная парковка |
|
|
Площадь,м2 |
4 371,3 |
1 303,4 (20 машиномест) |
|
|
Арендная ставка для объекта, долл. США за 1 м2 в год/ за 1 мм в год |
1 134 |
4 908 |
|
|
Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, долл. США |
4 957 054 |
98 160 |
|
|
Потери от недозагрузки, долл. США |
277 595 |
0 |
|
|
Действительный валовый доход, долл. США |
4 679 459 |
98 160 |
|
|
Действительный валовый доход, долл. США |
1 480 816 |
||
|
Операционные расходы, долл. США |
305 521 |
||
|
Чистый операционный доход, долл. США |
1 175 295 |
3.4.4 Расчет ставки капитализации
Понятие коэффициент капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал (ставка дисконтирования) и возврат капитала. Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
, где:
КК - коэффициент капитализации (%);
Н.в. - норма возврата (%);
g - долгосрочный темп прироста денежного потока (%).
Доход на капитал, скорректированный на темпы роста чистого дохода это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за отказ от альтернативного использования средств, с учетом фактора времени и иных факторов, связанных с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.
Существует два метода определения коэффициента капитализации:
- метод кумулятивного построения (метод суммирования);
- метод рыночной экстракции.
Для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод кумулятивного построения (суммирования).
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.
При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в еврооблигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте.
В качестве безрисковой ставки оценщиками определена эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ «Еврооблигации РФ, 2028». Таким образом, безрисковая ставка принята оценщиками равной 6,05%.
Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен ниже.
Таблица 27. Расчет премии за риск вложений в объект оценки
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
Систематический риск |
||||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Несистематический риск |
||||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
статичный |
1 |
||||||||||
|
Ускоренный износ здания |
1 |
|||||||||||
|
Неполучение платежей |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Финансовые проверки |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Неправильное оформление договоров |
динамичный |
1 |
||||||||||
|
Количество наблюдений |
1 |
7 |
2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Взвешенный итог |
1 |
14 |
6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Сумма |
21 |
|||||||||||
|
Количество факторов |
10 |
|||||||||||
|
Поправка на риск вложений в объект недвижимости |
2,1 |
Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков, срок экспозиции для офисных зданий составляет 2-3 месяца. В рамках настоящего Отчета принят максимальный срок экспозиции, равный 3 месяцам.
Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:
Пликв. = , где:
Iбезриск - безрисковая ставка;
СР. ЭКСП - срок экспозиции для объекта оценки, мес.
В результате расчетов поправка на неликвидность составила 1,46%.
Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. Оцениваемый объект является офисной недвижимостью, управление которой характеризуется невысоким уровнем сложности управления. Для целей настоящего Отчета оценщики считают обоснованным принять среднее значение - 2%.
Расчет ставки дисконтирования, определенной методом суммирования, приведен в следующей таблице:
Таблица 28. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования
|
Фактор |
Значение, % |
|
|
Условно-безрисковая ставка |
6,05 |
|
|
Премия за риск инвестирования в оцениваемый актив |
2,1 |
|
|
Премия за низкую ликвидность |
1,46 |
|
|
Поправка на инвестиционный менеджмент |
2 |
|
|
Ставка дисконтирования |
11,61 |
Расчет нормы возврата капитала
Норма возврата капитала - это величина, равная единице, деленной на количество лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).
В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.
Поскольку в среднем срок службы зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом, составляет 120 лет, учитывая проведенный в 1996 г. капитальный ремонт (полное переоборудование) оставшийся срок службы составляет 109 лет, норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:
1 / 109 х 100 =0,9%
Для расчетов принимаем величину, равную 0,9%.
Согласно прогнозам аналитиков рынка недвижимости, в ближайшие несколько лет арендные ставки на объекты офисного назначения будут расти примерно одинаковыми темпами. Учитывая вышесказанное, оценщики приняли величину темпа прироста денежного потока в размере 4%.
Таким образом, ставка капитализации будет равна:
11,61% - 4% +0,9% 8,5%
3.4.5 Расчет стоимости доходным подходом
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода представлен в следующей таблице:
Таблица 29. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
|
Наименование позиции |
Значение |
|
|
Местоположение |
г. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10 |
|
|
Общая площадь, м2 |
5 674,70 |
|
|
Чистый операционный доход, долл. США |
1 175 295 |
|
|
Ставка капитализации, % |
8,5 |
|
|
Рыночная стоимость объекта недвижимости, долл. США |
36 432 046 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки округленно, долл. США |
36 432 000 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб. |
1 301 372 000 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках доходного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:
36 432 000 долл. США
(Тридцать шесть миллионов четыреста тридцать две тысячи) долларов США, что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
1 301 372 000 руб.
(Один миллиард триста один миллион триста семьдесят две тысячи) рублей.
Глава 4. Итоговое заключение
4.1 Согласование результатов
Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Так же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим результатам, полученным в рамках затратного подхода, оценщики считают возможным придать вес, равный 10%.
Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы. Она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества.
В связи с этим оценщиками сравнительному и доходному подходу присваиваются равные удельные веса в размере 45%.
Таблица 30. Согласование результатов
|
Местоположение |
г. Москва, ЦАО, ул. Малая Дмитровка, д. 10 |
|
|
Общая площадь, м2 |
5 674,7 |
|
|
Затратный подход, долл. США |
22 021 000 |
|
|
Удельный вес затратного похода |
0,10 |
|
|
Сравнительный подход, долл. США |
37 786 000 |
|
|
Удельный вес сравнительного похода |
0,450 |
|
|
Доходный подход, долл. США |
36 432 000 |
|
|
Удельный вес доходного подхода |
0,450 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, округл., долл. США |
49 113 000 |
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, округл., руб. |
1 271 671 000 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки - объекта недвижимости, представляющего собой отдельностоящее офисное здание, общей площадью 5 674,7 м2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.03.2009 г., составляет округленно:
1 271 671 000 руб.
(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
49 113 000 долл. США
(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.
4.2 Итоговое заключение о стоимости
В результате проведенных расчетов оценщики пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки - объекта недвижимости, представляющего собой офисное здание, общей площадью 5 674,7 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 10, по состоянию на 01.03.2009 г., составляет округленно:
1 271 671 000 руб.
(Один миллиард двести семьдесят один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:
49 113 000 долл. США
(Сорок девять миллионов сто тринадцать тысяч) долларов США.
Список использованной литературы
Использованные материалы нормативного характера
· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.(ред. от 05.02.2007 г.).
· «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г..
· Гражданский кодекс Российской Федерации /ч.1 от 30.11.94г. №51-ФЗ, ред. от 05.02.2007 г.; ч.2 от 26.01.96г. №14-ФЗ, ред. от 26.01.2007 г..
· Европейские стандарты оценки 2000 (пер.с англ. Г.Н.Макерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменко.- М.: «Российское общество оценщиков»,2003 г.).
· Международные стандарты оценки/ Г.Н.Макерин, Н.В.Павлов.-М.:ИНТЕРРЕКЛАМА,2003 г..
Библиографический список
· Акулич М.В. Оценка бизнеса.- СПб., Питер,2009 г.
· Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г.
· Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. Основы оценки стоимости недвижимости. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.
· Буланова Н.В. Рынок недвижимости : состояние и перспективы развития. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.
· Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Проспект,2004 г.
· Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 г.
· Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н. Иванова; Под ред. М.А. Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г.
· Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, «ROOF»,2001 г.
· Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана,2003.
· Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006.
· Соловьев Н.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости.- М.: ГУ ВШЭ,2003 г.
· Фридман Д., Ордуэйн Р. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/пер. с англ. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве России,1997 г.
· Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Учебное пособие для строительных вузов. -М.: Высшая школа,1981 г.
· Щербакова Н.Н. Экономика недвижимости.- Ростов н/д: Феникс,2002 г.
· Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: ЭКМОС,2002 г.
· Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.- М.: Финансы и статистика,2002 г.
· Оценка бизнеса/ Под ред. А.М.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика,2001 г.
· Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г.
· Государственное регулирование земельных отношений/ Под. ред. А.А.Варламова. -М.: Колос,2000 г.
· Яскевич Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб»,2005 г.
· Информационное обеспечение управления земельными ресурсами: Учебное пособие/ Под. ред. Л.И.Кошкина. -М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства,2002 г.
· Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности: Учебное пособие.3-е изд. -М.: Новое знание,2005 г.
· Бочаров В.В. Финансовый анализ. -СПб.: Питер,2005 г.
· Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд.- СПб.: Питер,2008 г.
· Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. -М.: Финансы и статистика,2001 г.
· Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. -СПб.: Питер,2007.
· Зимин А.И. Оценка имущества,2007 г.
· Правовая система «Консультант Плюс».
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014Цели, принципы и подходы при оценке автотранспортных средств. Порядок определения стоимости замещения и воспроизводства. Отличия движимого имущества и недвижимости. Техническое состояние Volkswagen Sharan. Расчет стоимости сравнительным подходом.
курсовая работа [971,6 K], добавлен 25.01.2014Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.
курсовая работа [99,4 K], добавлен 10.05.2011
