Главная База знаний "Allbest" Экономика и экономическая теория Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10

Определение стоимости объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек) с помощью затратного подхода. Соотнесение рыночной стоимости конкурирующих объектов недвижимости сравнительным подходом. Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 22.09.2011
Размер файла 1,8 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Кирпич

Кирпич

Класс конструктивной системы здания

КС-1

КС-1

Адрес объекта недвижимости

г. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10

Характеристика оцениваемого объекта

Преобладающая высота этажа, объекта-аналога

до 3,5

до 3

Наименование

Надземная часть здания

Подземная парковка

Строительный объем, м3

15 166,70

4 522,30

Общая площадь здания, м2

4 371,30

1 303,40

Количество этажей

4

1

Преобладающая высота, м

3

3,5

Особые функциональные отличия здания

-

-

Преобладающий материал:

Кирпич

Кирпич

Класс конструктивной системы здания

КС-1

КС-1

На основании выявленных отличий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, специалистами рассчитывались следующие корректировки:

Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости:

На отсутствие какой-либо наружной стены здания

Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены объекта недвижимости (Сст), применяется тогда, когда оцениваемый объект является пристроенным. Расчет поправки производится по следующей формуле:

, где:

ст - доля площади отсутствующей стены в общей площади наружных стен непристроенного здания;

Сст - справочная стоимость стен, приводимая в гр. 3 табл. раздела 3.3 и 3.4.

Отличий сравниваемых объектов по данному параметру не выявлено, поправка не вводилась.

Поправка на различие в высоте этажа

Поправка на различие в высоте этажа (Сh) определяется по формуле

рыночный стоимость недвижимость затратный

где:

Цпер, Цпол, Цкарк - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания, соответственно, перекрытий (гр. 5 таблицы), пола (гр. 8 таблицы), каркаса (гр. 2 таблицы), руб./м3;

h0, ha - средняя высота этажа, соответственно, оцениваемого объекта недвижимости и объекта-аналога, м.

Поправка для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила - 219,85 руб./м3

Поправка на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ (Сос) с учетом цели оценки выражается в исключении одних и добавлении других видов работ.

Отличий не выявлено, поправка не вводилась.

Поправка на фундамент (Сфунд) определяется на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см2)

В случае устройства фундаментов при другом расчетном давлении показатели затрат на фундаменты следует умножить на коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл. 2.3 справочника.

В справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м.

При изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и устройство фундаментов следует применить коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл. 2.4.

В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах.

При строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применить понижающий коэффициент 0,8.

Отличий не выявлено, поправка не вводилась.

Конструктивные поправки, связанные с типами применяемых материалов и инженерных систем рассчитываются по данным стоимостных показателей аналогичных объектов для других классов качества.

Суммарная поправка по 1-й группе поправок (SDC) для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила (- 219,85) руб./м3.

Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:

Поправка на различие в строительном объеме или площади

Поправка на разницу в строительном объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью табл. 2.5 справочника.

Расчет поправки для наземной части представлен в таблице ниже:

Таблица 8. Расчет поправки на различие в площади для наземной части

Наименование показателя

Значение

Строительный объем (Vспр.) аналога, м2

7 525,0

Строительный объем (Vо.) оцениваемого объекта, м2

15 166,7

Vo/Vспр.

2,01

Ко (согласно табл. 2.5 справочника)

0,93

Расчет поправки для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) представлен в таблице ниже:

Таблица 9. Расчет поправки на различие в площади для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг)

Наименование показателя

Значение

Общая площадь (Sспр.) аналога, м2

7 900,0

Общая площадь (Sо) оцениваемого объекта, м2

1 303,4

So/Sспр.

0,16

Ко (согласно табл. 2.5 справочника)

1,25

Поправка на сейсмичность

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемые объекты недвижимости располагаются в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике. Расчет коэффициента производится по следующей формуле:

, где:

с, i - коэффициенты уровня стоимости объекта недвижимости, соответственно, при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов) и при сейсмичности в i-ом районе расположения объекта оценки.

Величины коэффициентов для оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов составили одинаковые значения, поэтому корректировка на сейсмичность для оцениваемого объекта недвижимости не вводилась.

Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли (Кпз) вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях.

Поправка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий

Справочник УПСС содержит показатели стоимости строительства зданий и сооружений для базового региона - Московской области. В этой связи поправка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен рассчитывалась поэтапно следующим порядком:

1. Определение коэффициента пересчета цен справочника УПСС по классам конструктивных систем (К1) на 01.01.2009 г. для Московской области (по разделу 2.2 бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.)

2. Определение регионального коэффициента стоимости строительства по классам конструктивных систем (К2) на 01.01.2009 г. для Московской области = 1 (по разделу 8.2 бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.)

3. Определение коэффициента пересчета цен на строительно-монтажные работы (К3) для Московской области за период с 01.01.2009 г. до даты определения стоимости - 31.12.2008 г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54 и №57 за 2007 г. и 2008 г. равны соответственно 2,882 и 3,521).

4. Расчет итогового значения поправки (Iизд) на изменение цен после издания справочников УПСС с учетом региональных различий в уровне цен по формуле:

Iизд = К1 Ч К2 Ч К3

Расчет коэффициента (К3) пересчета цен на строительно-монтажные работы за период с 01.01.2007 г. до даты определения стоимости - 31.12.2007 г. произведен по формуле:

К3 = И31.12.2006 / И01.01.2006 = 3,521/ 2,882 = 1,222 , где:

И31.12.2006 - значение среднего регионального индекса на строительно-монтажные работы (СМР), рассчитанное по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. для Московской области на 31.12.2008 г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №57, 2009 г.);

И01.01.2007 - средний региональный индекс на СМР, рассчитанный по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. для Московской области на 01.01.2009г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.).

Расчет поправки на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен представлен в таблице ниже.

Таблица 10. Расчет поправки на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен

Наименование показателя

Офисное здание / подземный паркинг

Код объекта-аналога

3.3.3.051 / 3.9.3.084

К-т пересчета цен справочников УПСС по классам конструктивных систем на 01.01.2009 (К1)

1,230

Региональный к-т стоимости строительства по классам конструктивных систем на 01.01.2009 (К2)

1,039

К-т пересчета цен на строительно-монтажные работы за период с 01.01.2008 до даты пределения стоимости - 31.12.2008 (К3)

1,525

Корректировка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен

1,955

Результаты расчета суммарной поправки по 2-й группе приведены ниже:

Таблица 11. Расчет второй группы поправок (К)

Наименование показателя

Надземная часть здания

Подземная парковка

Код объекта-аналога

3.3.3.051

3.9.3.084

Поправка на различие в объеме или площади

0,93

1,25

Поправка на доначисление прямых затрат, накладных расходов и прибыли

1

1

На изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий

1,955

1,955

Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок

1,818

2,444

Для получения стоимости замещения в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя (девелопера). Прибыль девелопера определялась на основе данных о доходности инвестиций в коммерческую недвижимость в г. Москве. Расчет прибыли девелопера для г. Москвы представлен в таблице ниже.

Таблица 12. Определение прибыли девелопера

Наименование показателя

Прибыль застройщика (девелопера), %

Источник информации

Инвестирование в офисы класса «А»

18-25

Rway, январь 2009 г., №136

Доходность девелоперских проектов коммерческой недвижимости

25

http://www.becar.ru/press2.php?mes=881

Доходность инвесторов при вложении средств в жилье и коммерческую недвижимость

20-25

http://www.allmedia.ru/newsitem.asp?id=734165

Среднее значение, %

23

Таким образом, в рамках данного Отчета прибыль девелопера определена в размере 23,0%.

Итоговый расчет стоимости замещения оцениваемого объекта представлен в таблице ниже.

Таблица 13. Расчет стоимости замещения без учета износа

Наименование показателя

Надземная часть здания

Подземная парковка

Код аналога

3.3.3.051

3.9.3.084

С(БАЗ), руб/м3

10 866,00

1 834,31

Группа поправок (SDC), руб/м3

0,00

-219,85

Группа поправок (К)

1,818

2,444

Количество единиц измерения в оцениваемом объекте (N), м3

15 166,70

4 522,30

Кдев

1,23

1,23

СЗ без учета износа, руб.

368 518 918

21 947 861

СЗ без учета износа, без учета НДС, округл., руб.

390 466 779

3.2.3 Расчет накопленного износа

Физический износ

В практике оценки объектов недвижимости применяют следующие методы определения величины физического износа:

· нормативный метод;

· метод срока жизни;

· стоимостной метод.

Принимая во внимание способ расчета стоимости замещения улучшений без учета износа, используемый в настоящем Отчете, очевидно, что наиболее целесообразно использовать для определения физического износа нормативный метод.

Согласно выбранному методу, физический износ объекта определяется по формуле:

, где:

ФИ - физический износ объекта, %;

ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;

di - удельный вес i-ого конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.

По конструктивным элементам, которые не были доступны для непосредственного осмотра, износ определялся косвенными способами. При этом учитывались такие факторы, как преобладающий материал конструкций, средний срок службы отдельных систем, возможность и периодичность замены элементов, физическое состояние объекта в целом.

Определенное представление о соотношение технического состояния объекта и величины физического износа дает следующая таблица:

Таблица 14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом

Физический износ, %.

Состояние несменяемых конструкций зданий.

Состояние внутренних конструктивных элементов.

0-20

Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.

Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.

21-40

Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.

Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

41-60

Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.

61-80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

81-100

Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Удельные веса конструктивных элементов объекта недвижимости принимаются по данным справочника «Общественные здания» по таблице, соответствующей выбранному объекту-аналогу. Расчет физического износа по конструктивным элементам для объекта оценки приведен в таблице ниже:

Таблица 15. Расчет физического износа для оцениваемого объекта

Конструктивные элементы

Удельный вес, %

Износ, %

Удельный износ, %

Фундаменты

3,45

10

0,35

Каркас

2,29

10

0,23

Стены наружные с отделкой

8,00

5

0,40

Внутренние стены и перегородки

4,67

5

0,23

Перекрытия и покрытия

6,42

5

0,32

Кровля

3,65

5

0,18

Окна и балконные двери

5,55

5

0,28

Полы

11,15

5

0,56

Отделка потолков, внутренних стен и перегородок

10,71

5

0,54

Прочие конструкции

4,29

5

0,21

Специальные конструкции

8,92

5

0,45

Отопление вентиляция и кондиционирование

15,72

5

0,79

Водоснабжение и канализация

2,23

5

0,11

Электроснабжение и освещение

11,70

5

0,59

Слаботочные системы

0,63

5

0,03

Прочие системы и специальное оборудование

0,62

5

0,03

Итого:

100

5,29

Функциональный износ

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Учитывая то, что оцениваемый объект недвижимости относится к офисным зданиям класса «А», оценщики сделали вывод, что оцениваемый объект соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ определен оценщиками на уровне 0%.

Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложений, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:

· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

В настоящее время спрос на офисные помещения в г. Москве значительно превышает предложение. В связи с тем, что оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, величина экономического износа принята оценщиками равной 0%.

Расчет накопленного износа

Определение стоимостного значения накопленного износа объекта оценки представлено в таблице ниже.

Таблица 16. Определение стоимостного значения износа объекта оценки

Вид износа

Удельный износ, %

Стоимостное значение износа, руб.

Физический износ

5,29

20 655 693

Функциональный износ

0

0

Внешний (экономический) износ

0

0

Итого накопленный износ, округл.

20 656 000

3.2.4 Расчет стоимости затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, составляет:

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Наименование показателей

Значение

Стоимость права аренды земельного участка, руб.

346 532 500

Стоимость замещения объекта оценки без учета износа, с учетом НДС, руб.

460 751 000

Накопленный износ, руб.

20 656 000

Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб.

786 627 500

Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, долл. США

22 021 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках затратного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:

786 627 500 руб.

(Семьсот восемьдесят шесть миллионов шестьсот двадцать семь тысяч пятьсот) рублей,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:

22 021 000 долл. США

(Двадцать два миллиона двадцать одна тысяча) долларов США.

3.3 Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод сравнения продаж к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов на продажу, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.

5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Подбор объектов, сопоставимых по характеристикам

Объектом оценки в данном случае является офисное помещение. Был выбран сегмент «вторичного» рынка, связанный с продажей таких объектов в собственность не государственно-административными органами, а частными владельцами - юридическими или физическими лицами.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход, по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Был выполнен анализ цен предложения на продажу офисных помещений в ЦАО г. Москвы, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов, то есть оценщики пытались выбирать объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: местоположение, назначение, состояние и пр.

Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 м2 общей площади. Цена предложения указана с учетом НДС.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице.

Таблица 18. Краткая характеристика объектов-аналогов

№ п/п

Описание

Цена предложения, долл. США

Площадь строения, м2

Цена предложения за 1 м2,

долл. США

Местоположение

1

ОСЗ, 4-х этажное,

1-я линия домов, выполнен ремонт по западным стандартам, наземная охраняемая парковка на 30 м/м, коридорно-кабинетная планировка, земельный участок в долгосрочной аренде

27 126 000

3 300,0

8 220

ЦАО, м. Цветной бульвар,

пер. Большой Каретный,

4 м.п. от ст. метро

2

ОСЗ, 4-х этажное, мансарда, качественная внутренняя отделка помещений, охраняемая наземная парковка на 25-30 м/м, земельный участок в долгосрочной аренде, современные инженерные системы

14 484 537

1 928,7

7 510

ЦАО, м. Цветной бульвар,

ул. Трубная,

5 м.п. от ст. метро

3

ОСЗ, 3-х этажное, 2-я линия домов, помещения без внутренней отделки, наземная охраняемая парковка, земельный участок в долгосрочной аренде, кабинетная планировка

5 453 000

950,0

5 740

ЦАО,

м. Тверская,

ул. Тверская,

5 м.п. от ст. метро

3.3.1 Введение корректировок

Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки требуют введения корректировок:

· на объем передаваемых прав;

· на финансовые условия;

· на условия продажи;

· на снижение цены в процессе торгов;

· на дату предложения;

· на наличие подъездных путей;

· на местоположение;

· на линию домов;

· на наличие парковки;

· на площадь объекта;

· на состояние объекта.

Обоснование корректировок

Корректировка на объем передаваемых прав

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В рассматриваемом случае корректировка по данному фактору для недвижимости равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают передачу полного права собственности (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов

По мнению оценщиков, использование данных о стоимости продажи объектов офисного назначения правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная цена объекта коммерческой недвижимости отличается от цены предложения на 3-5% в меньшую сторону.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.

Корректировка на дату предложения

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору равна 0%.

Корректировка на местоположение

Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение: находятся на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.

Корректировка на линию домов

Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2 расположены на первой линии домов, объект-аналог №3 - на второй линии домов, следовательно, необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога №3 по данному фактору.

Величина данной корректировки рассчитана в рамках метода парных продаж. При применении этого метода сравниваются цены по двум объектам для того, чтобы определить величину корректировки. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ.

Корректировка на линию домов определялась по формуле:

- 1, где:

Ц об.оц. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога, расположенного на первой линии домов, долл. США;

Ц об.ан. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога, расположенного на второй линии домов, долл. США.

Расчет корректировки на линию домов представлен в таблице ниже.

Таблица 19. Расчет корректировки на линию домов для объекта-аналога №3

№ п/п

Местоположение

Описание

Общая площадь, м2

Цена предложения, с НДС, долл. США/м2

1

ЦАО,

м. Театральная, ул. Петровка, 20/1, 7 м. п. от ст. метро

Аренда офисного помещения: 1-я линия домов, 2-й этаж административного здания, парковка, рабочее состояние

53

780

ЦАО,

м. Театральная, ул. Петровка,

5 м. п. от ст. метро

Аренда офисного помещения: 2-я линия домов, 2-й этаж административного здания, парковка, рабочее состояние

80

600

Корректировка, %

2

ЦАО,

м. Театральная,

5 м. п. от ст. метро

Аренда офисного помещения: 1-я линия домов, 1-й этаж административного здания, парковка, высококачественная отделка помещений

105,0

1 000

ЦАО,

м. Театральная, ул. Петровка,

3 м. п. от ст. метро

Аренда офисного помещения: 2-я линия домов, 1-й этаж административного здания, парковка, высококачественная отделка помещений

99,8

840

Корректировка, %

Корректировка, округлено %

Таким образом, повышающая корректировка на линию домов для объекта-аналога №3 составила, округленно, 25%.

Корректировка на наличие парковки

Объект оценки и объекты-аналоги имеют парковочные места. Таким образом, корректировка на наличие парковки не вводилась.

Корректировка на площадь объекта

Как правило, цена продажи 1 м2 объекта недвижимости с большей площадью меньше, чем аналогичный показатель для объекта с меньшей площадью.

Площадь объекта оценки составляет 5 674,7 м2.

Площадь объекта-аналога №1 составляет 3 300,0 м2, объекта-аналога №2 - 1 198,7 м2, объекта-аналога №3 - 950,0 м2, на основании этого оценщики заключили, что в стоимость всех объектов-аналогов необходимо ввести корректировки.

Для расчета указанной корректировки оценщиками была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости:

ОС = 2 249, (К = 1,713); где:

ОС - относительная рыночная стоимость;

П - общая площадь,

К - коэффициент корреляции.

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:

; где:

i - корректировка на общую площадь;

ОСоц - относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

ОСан - относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Расчет поправки на общую площадь представлен в таблице ниже

Таблица 20. Расчет корректировки на площадь объекта

Показатели

Объект оценки

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Общая площадь, м2

5 674,7

3 300,0

1 928,7

950,0

Относительная расчетная рыночная стоимость

1 483

1 531

1 579

1 642

Корректировка на общую площадь, %

-3,1%

-6,1%

-9,6%

Таким образом, размер корректировки для объекта-аналога №1 составил (-3,1%), для объекта-аналога №2 - (-6,1%), для объекта-аналога №3 (-9,6%).

Корректировка на наличие подъездных путей

Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на состояние объекта

В помещениях объекта оценки и объектов-аналогов №1 и №2 проведены ремонтные работы с применением современных отделочных материалов. Поскольку объект-аналог №3 находится в состоянии «без отделки», то необходимо внести корректировку на проведение ремонта в помещениях офисного назначения объекта-аналога №3. Размер корректировки принят оценщиками в размере 550 долл. США/м2, что соответствует стоимости ремонта офисных помещений, класса «А».

Веса аналогов

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

, где

D - весовой коэффициент;

Q - общее количество корректировок;

q - количество корректировок аналога;

p - количество аналогов.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.

Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов

Номер объекта-аналога

№ 1

№ 2

№ 3

Количество корректировок по объектам-аналогам

2

2

4

Весовой коэффициент, округл., %

37,5

37,5

25,0

3.3.2 Расчет стоимости методом сравнительного анализа

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен в таблице ниже:

Таблица 21. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Цена предложения, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Передаваемые права на здание

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена,

долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Условия продажи

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Снижение цены в процессе торгов

Рыночная

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Корректировка, %

-5

-5

-5

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а

7 458

6 970

5 030

Дата выставления на торги

01.03.2009г.

февраль 2009 г.

феврль 2009 г.

февраль 2009 г.

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

7 458

6 970

5 030

Местоположение

г. Москва, ЦАО,

м. Пушкинская,

м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10

ЦАО,

м. Цветной бульвар,

пер. Большой Каретный,

4 м.п. от ст. метро

ЦАО,

м. Цветной бульвар,

ул. Трубная,

5 м.п. от ст. метро

ЦАО,

м. Тверская,

ул. Тверская,

5 м.п. от ст. метро

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

7 458

6 970

5 030

Линия домов

Первая

Первая

Первая

Вторая

Корректировка, %

0

0

25

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

7 458

6 970

7 011

Общая площадь здания, м2

5 674,7

3 300,0

1 928,7

950,0

Корректировка, %

-3,1

-6,1

-9,6

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

6 946

6 439

6 052

Наличие парковки

Есть

Есть

Есть

Есть

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а

6 946

6 439

6 052

Наличие подъездных путей

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

6 946

6 439

6 052

Состояние объекта

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Без отделки

Корректировка, долл. США/ м2

0

0

550

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

6 946

6 439

6 602

Весовые коэффициенты, %

37,5

37,5

25,0

Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. США

6 658

Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США

37 786 000

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

1 349 740 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно:

37 786 000 долл. США

(Тридцать семь миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч) долларов США,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округленно:

1 349 740 000 руб.

(Один миллиард триста сорок девять семьсот сорок тысяч) рублей.

3.4 Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, который заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод и не заплатит за нее сумму большую, текущей стоимости данных доходов.

В рамках доходного подхода используется два метода: метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод капитализации дохода. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который переводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или ставки капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за последний отчетный или первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Оценщики применили в расчетах доходного подхода метод капитализации дохода.

Формула капитализации дохода имеет вид:

, где:

РС - рыночная стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от эксплуатации объекта, руб.;

СК - ставка капитализации, %.

Ставка капитализации - ожидаемая инвестором норма дохода от инвестиций в объект недвижимости. Данная ставка должна включать ставку дохода на капитал и норму возврата капитала.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) - адекватная для конкретного вложения средств ставка дохода с учетом всех присущих объекту вложения рисков. Норма возврата капитала - ставка реинвестирования капитала для покрытия снижения стоимости объекта за период владения.

Применение метода капитализации дохода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение величины арендной платы для оцениваемого помещения

определение величины потенциального и действительного валового дохода;

учет операционных расходов;

определение величины чистого операционного дохода;

расчет ставки капитализации;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта по вышеприведенной формуле.

3.4.1 Определение ставки арендной платы

Арендная плата была определена методом сравнительного анализа.

Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о величине арендных платежей для оценки.

В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения, для оцениваемого объекта было выявлено 3 сопоставимых аналога. Объекты-аналоги являются встроенными помещениям, расположенными в ОСЗ офисного назначения. Оценщики исходили из предположения, что величины арендных ставок относятся к единице общей площади, арендаторы не вносят дополнительных сумм сверх арендной платы, все расходы по обслуживанию помещений несет арендодатель. Ставка арендной платы за 1 м2 помещений указаны c учетом стоимости коммунальных расходов. Для определения ставки арендной платы за машиноместо в подземном паркинге было выявлено также 3 объекта-аналога.

Краткая характеристика объектов-аналогов офисного назначения и объектов-аналогов для подземного паркинга представлена в таблицах ниже.

Таблица 22. Краткая характеристика объектов аналогов для помещений офисного назначения

№ п/п

Описание

Площадь, м2

Ставка арендной платы за 1 м2 в год., долл. США,

Местоположение

1

Помешения офисного назначения в ОСЗ, 5 этажей, подземный паркинг,

в помещениях произведен ремонт с использованием современных отделочных материалов

750

1 180

ЦАО,

м. Пушкинская, Леонтьевский пер., дом 25/10, 5 м.п. от ст. метро

2

Помешения офисного назначения в ОСЗ,

в помещениях произведен ремонт с использованием современных отделочных материалов, охраняемая наземная парковка

1 100

1 200

ЦАО,

м. Пушкинская, 5 м.п. от ст. метро

3

Помешения офисного назначения в ОСЗ (1-3 этажи), в помещениях произведен ремонт с использованием современных отделочных материалов, охраняемая наземная парковка

1 000

1 200

ЦАО,

м. Тверская, Страстной бульвар,

3 м.п. от ст. метро

Таблица 23. Краткая характеристика объектов-аналогов для подземного паркинга

№ п/п

Описание

Стоимость аренды 1 м.м.,

долл. США в мес.

Местоположение

1

Подземный 3-х уровневый паркинг, в ОСЗ офисного назначения, презентабельный внешний вид, современное оборудование

413

ЦАО,

м. Пушкинская, Леонтьевский пер., дом 25/10

2

Подземный паркинг, в ОСЗ офисного назначения, оборудован системами управления контроля доступа, системой видеонаблюдения, противопожпрной системой

400

ЦАО,

м. Сухаревская, ул. Сретенка, 18

3

Подземный и наземный 7-ми уровневый паркинг, в ОСЗ офисного назначения, система центральной вентиляции, лифты, подъезд на этажи

413

ЦАО,

м. Парк Культуры, Пречистенская наб., 17-19

Среднее значение годовой арендной ставки, долл. США за 1 м.м. в мес.

В целях обеспечения наибольшей сопоставимости сравниваемых объектов, применялись корректировки.

Введение корректировок

Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок:

· на объем передаваемых прав на помещение;

· на финансовые условия;

· на условия аренды;

· на снижение арендной ставки в процессе торгов;

· на дату предложения;

· на местоположение;

· на общую площадь объекта;

· на состояние объекта.

Обоснование корректировок

Корректировка передаваемых прав на помещение

Использование помещений объектов-аналогов и объекта оценки предполагает передачу одинакового объема прав на помещение - права аренды. В связи с этим корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия аренды

Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение арендной ставки в процессе торгов

По мнению оценщиков, использование данных об арендных ставках предложений правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения арендной ставки во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная арендная ставка объекта коммерческой недвижимости отличается от арендной ставки предложения на 3-5% в меньшую сторону.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.

Корректировка на дату предложения

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение

Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение, они располагаются на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.

Корректировка на арендуемую площадь объекта

Корректировка по данному фактору не проводилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги могут сдаваться в аренду по частям.

Корректировка на назначение

Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам с идентичным функциональным использованием (офисные помещения), корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на наличие подъездных путей

Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на состояние объекта

Поскольку физическое состояние оцениваемых объектов-аналогов (ремонт с применением современных отделочных материалов) сопоставимо с объектом оценки, корректировка по данному фактору не производилась.

Веса аналогов

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

, где

D - весовой коэффициент;

Q - общее количество корректировок;

q - количество корректировок аналога;

p - количество аналогов.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.

Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов

Номер объекта-аналога

№ 1

№ 2

№ 3

Количество корректировок по объектам-аналогам

1

1

1

Весовой коэффициент, округл., %

33,33

33,33

33,34

Расчет ставки аренды методом сравнительного анализа

Расчет рыночной ставки аренды за 1 м2 в год для оцениваемого объекта представлены в следующей таблице:

Таблица 24. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Цена предложения, долл. США/м2

1 180

1 200

1 200

Передаваемые права на здание

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 180

1 200

1 200

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 180

1 200

1 200

Условия аренды

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 180

1 200

1 200

Снижение цены в процессе торгов

Рыночная стоимость

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Корректировка, %

-5

-5

-5

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 121

1 140

1 140

Дата продажи/Дата выставления на торги

01.03.2009 г.

Февраль 2009 г.

Февраль 2009 г.

Февраль 2009 г.

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 121

1 140

1 140

Местоположение

ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская,

м. Чеховская,

ул. Малая Дмитровка, д. 10

ЦАО,

м. Пушкинская, Леонтьевский пер., дом 25/10,

5 м.п. от ст. метро

ЦАО,

м. Пушкинская,

5 м.п. от ст. метро

ЦАО,

м. Тверская, Страстной бульвар,

3 м.п. от ст. метро

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 121

1 140

1 140

Общая площадь помещения, м2

4 371,3

750,0

1 100,0

1 000,0

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 121

1 140

1 140

Наличие подъездных путей

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Корректировка, %

0

0

0

Скорректированная цена, долл. США/м2

1 121

1 140

1 140

Состояние объекта

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Корректировка, долл. США/м2

0

0

0

Скорректированная цена,долл. США/м2

1 121

1 140

1 140

Весовые коэффициенты, %

33,33

33,33

33,34

Среднее значение скорректированной годовой арендной ставки, долл. США/м2 в год

1 134

Таким образом, средняя арендная ставка, принимаемая к расчету, для помещений офисного назначения составит, с учетом НДС, 1 134 долл. США за 1 м2 в год, для подземного паркинга - 409 долл. США за одно машиноместо в месяц, или 4 908 долл. США за 1 м/м в год.

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = А x S, где:

А - ставка арендной платы (годовая), долл. США за 1 м2;

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Расчет величины потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.

Таблица 25. Расчет величины потенциального валового дохода

Наименование позиций

Значение

Функциональное назначение площадей

Офисная площадь

Подземная парковка

Общая площадь, м2

5 674,70

Площадь,м2

4 371,3

1 303,4 (20 машиномест)

Арендная ставка для объекта,

долл. США за 1 м2 в год/ за 1 м.м. в год

1 134

4 908

Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, долл. США в год

4 957 054

98 160

Определение действительного валового дохода

Для получения величины действительного валового дохода (ДВД) предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Процент недозагрузки помещений рассчитан по следующей формуле:

, где:

V - недозагрузка помещений, %;

Kn - коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;

nf - число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;

no - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет. Примем минимальное значение срока аренды в размере 3-х лет.

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены